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1、筑境风情商商业街招商策划案案浙江精锐广广告2005年年10月目 录一、 招商准备及及阶段划分分二、 招商时间表表三、 业态规划及及商家推荐荐四、 招商队伍组组建五、 招商优惠措措施六、 招商推广七、 招商存在的的问题及对对策八、 招商费用预预算九、 商业街开街街活动及经经营活动一、招商准准备及阶段段划分（一）招商商准备根据筑境风风情商业街街目前的销销售和招商商情况，本本招商节点点开始时间间定为111月20日日，招商的的准备工作作包含如下下内容：1、与政府府及林学院院洽谈工作作：编号细则完成时间1特色美食街街规划申报报11月200日之前2税收减免、定定额税、优优惠政策问问题11月200日之前3经
2、营商户经经营手续办办理简化问问题11月200日之前4交通、环保保、工商、税税务等方面面的优惠政政策11月200日之前5经营管理公公司注册11月200日之前6与林学院后后勤协商，充充分利用林林学院的资资源11月200日之前2、招商文文本及相关关资料准备备 编号细则完成时间1招商手册11月200日之前2招商商铺平平面图及面面积11月200日之前3招商业态比比例和业态态细分11月200日之前4推广计划及及费用预算算（给客户户参考）11月200日之前5招商地点确确定及办公公用品到位位11月200日之前6销售价格表表11月200日之前7租赁合同范范本11月200日之前8合作经营合合同范本11月200日之
3、前9物管文本已有10装修要求11月200日之前11商业管理文文本11月200日之前3、其它准准备工作编号细则完成时间1物业管理及及经营管理理公司确定定11月200日之前2招商团队组组建完毕11月200日之前3异地招商工工作计划的的确定11月200日之前4招商负责人人及相关人人员的激励励制度11月200日之前5代理招商的的规范文本本（针对商商业街内分分割的代理理招商内容容）11月200日之前以上这些事事宜的协商商最终以书书面文件或或文书的形形式确定，以以便在招商商时使用。（二）阶段段划分在招商准备备工作完成成后，根据据实际情况况，我们将将本商业项项目的招商商过程划分分为以下几几个阶段，以以安排招
4、商商中的整体体工作，并并对招商工工作起指导导性作用。第一阶段 启动期期招商(005年111月20日日-06年年1月中旬旬)1、 阶段任务启动主力业业态的招商商工作，争争取引进55-8家有有影响力的的商家；完成特色街街的申报和和宣传工作作，力争引引入一部分分旅游特色色产品的商商家；争取完成商商业街内各各业态1-2家主力力店；本阶段需要要完成整个个招商任务务的20%左右；稳进式的销销售结合重重头招商，树树立项目品品牌商业街街的形象；2、 本阶段工作作适合本项目目的主力店店招商洽谈谈；与政府有关关部门的合合作；异地招商的的推广；06年元旦旦杭州房交交会的宣传传；项目在临安安的宣传工工作；对项目的大大
5、规模宣传传和广泛招招商；其它意向商商家的洽谈谈；年终的招商商庆典活动动；第二阶段 招招商集中期期（06年年2月中旬旬-06年年3月底）1、 阶段任务各业态的招招商工作持持续跟进，掀掀起年后招招商的热潮潮；主力业态再再引进3-5家；完成全部业业态招商商商家的500%；对临学院和和临安本地地的宣传到到位；特色街的招招商初具规规模；进行一定的的开街宣传传；争取成为世世界休闲博博览会（时时间：20006年44月22日日至10月月22日）分分会场的设设点之一；销售集中进进行；2、 本阶段工作作接受各商家家的主动上上门；主动接洽我我们可望进进驻的商家家，签订合合同或达成成意向；1- 3次大规模模的销售活活
6、动（在特特色街等完完全明确后后）；1-2次的的大型招商商促进活动动；部分商家开开业的宣传传；管理部分商商家的装修修，协调其其中存在的的问题；在年后趁机机把握市场场先机会，率率先启动招招商工作；5、1节的的活动第三阶段 招招商冲刺期期（06年年4月初-06年55月底）1、阶段任任务利用休闲博博览会带动动商家进驻驻；通过广告宣宣传召开大大规模的招招商活动；力争完成220%的招招商任务，即即整个步行行街的招商商完成900%；对开街进行行宣传；促进协议商商家最后签签定合同；管理好装修修入场工作作；2、本阶段段工作休闲博览会会分会场的的宣传和具具体活动开开展；与临安市民民及林学院院的互动活活动；人员走访
7、，促促进商家落落定；敦促已签订订商家进行行装修，准准备9月份份的整体开开街庆典活活动；杭州5月房房交会展开开一次招商商、销售与与开街的形形象活动；广告宣传的的跟进；第四阶段 招招商持续期期（06年年6月）本阶段大部部分商户已已经落定，同同时将完成成一部分商商家的后续续进场，如如该部分商商家在开街街前未能及及时完成装装修，则将将由商业管管理公司监监督，在开开街前3日日内暂停装装修；根据据实际的招招商情况，确确定部分物物业的流向向；举行开开街庆典活活动的准备备。二、招商时时间表开街准备期启动期春节持续期冲刺期集中期06/05/3106/06/0806/03/3006/01/2506/02/0805
8、/11/20招商进度计计划表节点时间备注招商准备期期2005年年11月220日前完成招商准准备工作招商启动期期2006年年11月220日-006年1月月25日与3-5个个主力商家家达成合作作意向，由由此引爆招招商高潮，截截止春节前前中等商户户陆续引进进，小商户户紧跟其后后。完成招招商20%。春节休整2006年年1月266日-20006年22月8日积累客户招商集中期期2006年年2月9日日-20006年3月月31日大商户、中中等商户基基本确定，大大规模招商商进行。完完成招商共共70%。招商冲刺期期2006年年4月1日日-20006年5月月31日准备开街，并并促进签约约和进场装装修。完成成招商共9
9、90%招商持续期期2006年年6月1日日开始完成剩余的的招商工作作。开街2006年年6月8日日盛大开街三、业态规规划及商家家推荐（一）业态态规划1、 由（1）和和（2）部部分组合成成为娱乐主主题商街。该商街位置置处于临安安市民前往往本项目的的前言；同时辐射了了社区和学学生消费群群体；娱乐商业具具有一定的的辐射力，可可以吸引周周边人群前前往；娱乐主题街街一般在晚晚上较为热热闹，因此此，必须设设置在离社社区中心有有一定距离离处，考虑虑有一定独独立性；通过设置该该主题商业业可以提升升整个商业业街形象；娱乐商街需需要一定的的独立性，该该商街正好好具备如此此特性；2、 由（3）和和（5）部部分组合成成为
10、餐饮主主题商街。从建筑设计计和布局上上说，适合合为美食街街区；餐饮业态具具有一定的的发散力，可可以吸引其其他的消费费人群，因因此，在位位置设置上上，我们选选择了连接接大学路的的商街；餐饮对本社社区居民应应该从便利利性上考虑虑，因此，餐餐饮位置最最好设置在在整个社区区内部；该商街同时时承接大学学路和社区区内部的规规划路（南南北走向），连连通了内部部和外部；连通项目一一期和三期期，居于社社区内核心心位置；3、 由（4）和和（7）以以及（6）、（110）部分分组合成为为购物主题题商街。直接处于社社区内南北北向规划路路上，北面面正对林学学院，学生生便利性购购物将形成成支撑该商商业主题街街的主力消消费群
11、之一一；承接娱乐主主题街和餐餐饮主题街街，充分体体现商业价价值；项目商业有有一定规模模，购物是是必不可少少的一个主主题内容；学生对购物物的消费需需求，从项项目位置和和本主题商商业街上看看，是非主主要消费行行为，因此此，便利性性很重要；通过购物街街的设置，可可以有效的的吸引外部部人流进入入社区内其其它主题商商业街进行行消费。4、 由（9）和和（11）部部分组合成成为家居生生活主题街街。与购物主题题街有机连连接，互为为补充；由于高层的的间距等阻阻碍，该街街面采光等等相对不足足，使用营营造为非经经常性消费费主题，如如家居、生生活用品等等。该主题商街街直接通向向环城北路路以东，人人气相对不不足；通过家
12、居店店灯光和装装饰的营造造，有利于于改善区内内的氛围；直接连通环环城北路，便便于建材的的运送；5、 由（12）部部分组成的的休闲主题题街。位置较偏，以以休闲业态态的设置能能充分吸引引各类人群群前往进行行消费，带带动该商业业主题的价价值；通过集中休休闲业态的的设置，可可以吸引周周边人群的的导入；休闲店主要要以夜间营营业为主，设设置于本位位置，对社社区居民影影响不大。直接面临环环城北路，对对外部的客客源有一定定的引力；6、 由环城北路路组合的大大学商街。直接大范围围面对浙江江林学院，在在便利性上上有充分的的优势；直接面对环环城北路，可可同时考虑虑设置针对对市民的业业态穿插；通过东西横横向学生街街的
13、设置，充充分引入人人流进入社社区内商业业街；娱乐主题街街部分业态态也是大学学商街的延延伸内容；3、 由（8）部部分组成的的旅游特色色街 户型面面积不大，适适合旅游产产品销售；直接对外，充充分提升环环北商街的的整体价值值；在该街区内内设置有临临安特产，面面积不大，但但能给到本本案消费的的外地消费费者提供附附加性的消消费内容。（二）与临临安经济结结合的部分分特色街内内容说明1、特色美美食街这里主要经经营的是临临安的特色色美食，将将临安所有有的餐饮资资源整合，形形成一条具具有临安本本地特色的的美食街，所所有的材料料几乎都采采用本地比比较特色的的产品，例例如临安土土菜、本鸡鸡、笋干、板板栗等等，充充分
14、挖掘和和利用临安安本地的特特色资源，一一方面让游游客享受这这生态旅游游城市当中中独具特色色的美食，另另一方面，可可展现临安安当地的民民俗文化，让让游客了解解临安、热热爱临安。由于独立于于住宅外，这这条街主要要为中式餐餐饮，临安安的土菜和和野味风靡靡杭州，由由于临安目目前尚无良良好的美食食一条街，我我们希望能能填补这个个空白，成成为临安市市的特色美美食一条街街主要为外外地游客服服务，兼顾顾本地区的的居民，学学生以及临临安地区的的其它消费费群，就建建筑形式上上看，该格格局也适合合餐饮街的的构筑。可可一、二、三三层联通。该特色美食食街可包括括野味馆、土土菜馆、临临安小吃、临临安沙锅店店、早餐店店、临
15、安家家常菜馆、临临安风味馆馆、其他临临安特色美美食馆、少少量杭帮菜菜等。2、旅游特特色街这里主要经经营的是临临安的特产产以及旅游游商品，将将临安所有有的特产资资源整合，形形成一条具具有临安本本地特色的的旅游特色色街，所有有的商品几几乎采自临临安本地区区打造临安安真正意义义上的旅游游特色街，为为游客提供供购买临安安特产的集集中性消费费场所。该特色街可可包括产品品有山茱萸萸(doggberrry),山山茱萸肉,笋干,山山核桃,白白果,银杏杏,栗子,笋,水煮煮笋,茶叶叶,香菇,棕叶,箬箬叶、山核核桃、临安安本鸡、昌昌化鸡血石石以及其他他的特色旅旅游商品等等。 商家推荐4、 临安本地推推荐（招商商对象
16、除以以下注明外外，同时可可参考临安安黄页）类别名称地址面积电话备注餐饮老东北菜馆馆锦江路1008号A座座637211037一席地火锅锅城新民街1887号150平方方米1317550268891 6381113811怪味岛火锅锅 锦江路311号637577862豪胜客牛排排馆 锦江路北一一号100平方方米639600979一品煲 新民街1667号300平方方米637299237千食客传世世汤包 新民街1887号200平方方米638133877老家锅贴临临安店 锦江路1771号150平方方米638022777欢乐时光美美食城城中街637166082农家乐潜阳路3663号638833245刘家香辣馆
17、馆 城中街7666号（云云中绿园对对面）639655777临安野味馆馆衣锦街4333号637288025嘉兴何坊斋斋粽子临水路588号637200050大学商街朝霞音像商商行 临天路新民民街十字路路口30平方米米1396880342218 6638111247城南文体用用品商店 钱王大街3388号（经经贸大厦）70平方米米1306880292279 6373343522临安文海文文化用品厂厂637655093形式主义时时尚玩具礼礼品连锁店店 环城东路660号，林林学院学生生公寓对面面100平方方米637466090天堂鸟花艺艺 锦江路商业业城C幢225-277号80平方米米1375008686
18、606江南网吧 临安剧院对对面637177170新世纪网吧吧景杉路5001号637399263星空网吧城中街4443号637399873临安富士照照相馆637111888临安佳丽摄摄影吕家弄一号号637166158精益眼镜衣锦街5111号637333068大光明眼镜镜衣锦街4991号637388336毛源昌眼镜镜衣锦街4118号637166258有意思冷热热饮食店 临安市临天天路1688号639211900自由马体育育用品店636833911天姿化装品品637133320滚石音像637299136中心文体商商场639600811娱乐爵士吧城中街5220号京都都大酒店33F638100977红色
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25、05718701186388密斯特比萨萨尊宝比萨武林路大娘水饺川福火锅凯旋路860244654太阳花水煮煮鱼文二西路草原兴发绿绿鸟鸡尘依食府张生记沙县小吃望江楼大学商街主题礼品店店（彩球坊坊）05718701103000美特斯邦邦威高邦特步3610运运动乔丹安踏E库（服装装）石头记浪漫一身真维斯佐丹奴李宁森马斯美诺 汉汉文石头记（饰饰品）水晶之恋海天音像保叔路1882号2幢幢1楼852133414三联书店杭大路500号879811483纯真年代书书吧文苑路299号879688178123连锁锁店休闲杭州静园瑜瑜伽专业会会馆西溪路1331号黄龙龙世纪苑871877172美体馆（宝宝丽姿）0571
26、8506638988门耳茶坊05718776630000青藤茶馆05718702227777两岸咖啡05718688819922陈佳美容延安路横广广复路122870255284众安温泉浴浴场德胜路188号853555255购物黛安芬爱慕内衣三枪（服装装）娱乐旅行者俱乐乐部曙光路800号879688846火知了酒吧吧南山路1003号870344668-81255极地酒吧南山路1003号879822596西部小镇南山路1003号879177615酒旗风休闲闲吧昭庆寺里街街22号 852111855卡卡酒吧南山路2664号879199020梦之湖酒吧吧南山路1003-133号870633988玛雅村
27、酒吧吧南山路879144287家居生活澳西奴用品品庆春路博洋家纺庆春路666号872211689特百惠用品品庆春东路公共配套中国银行955666工商银行878033888邮政天使家政开元路199号1层879211368兴业家电维维修文一路财经经学院889199363小天鹅康华华洗衣庆春路1331号871311838世纪母婴服服务庆春路1559号872444843海王星辰药药房0571-8681182000康洁洗衣武林路1000号870333598三替集团紫荆花路1108号888666666贝剀尔保姆姆服务朝晖现代城城15-11-4022858299420元祖蛋糕喜士多便利利连锁招商比例说说明：
28、商业街总建建筑面积22.8万方方，一、二二期合计约约2.3万万方，具体体招商面积积和比例如如下（业态态之间可根根据实际情情况互相穿穿插，其中中学生服务务店、娱乐乐店、家居居生活店、休休闲店、旅旅游特色产产品店可渗渗透到其它它主题街之之中）：街名面积（M22）单间平均面面积（M22）数量（约）占总量比例例餐饮主题街街850015057 36.966%大学商街12006020 5.22%娱乐主题街街250017015 10.877%购物主题街街590015039 25.655%家居生活主主题街260014019 11.300%休闲主题街街13002007 5.65%旅游特色主主题街10007014
29、 4.35%合计2.3万MM2（三期55000方方未计入）170100%四、招商队队伍组建(一)组建建临安”筑境商业业管理有限限公司”（11月月份尽快确确定）(二)招商商人员人数数的配置与与职责根据工作需需要，我们们将招商人人员定为88名较为合合适。具体体工作分配配如下：招商总经理理（1人）：负责统管管全局，招招商战略及及重要商家家谈判，制制定招商方方案和进度度，安排招招商人员的的日常工作作。招商主管（22人）：执执行招商方方案、日常常策划工作作。负责日日常商家的的的洽谈与与签约，协协助招商总总经理与重重要商家的的洽谈。招商代表（55人）：由由主管经理理安排具体体招商工作作的接待与与跟进，各各
30、业态招商商进行初步步的接待与与洽谈，每每人负责11-2个业业态；部分分人员可由由销售人员员兼任。主力店由招招商总经理理负责统筹筹和接洽。(三)招商商办公地点点因整个招商商需和销售售配合，建建议在销售售展示中心心设招商咨咨询点，另另在现场设设一招商办办公室，作作为签约和和客户咨询询场所。（1）杭州州销售展示示中心招商商咨询点（杭杭州现场办办公室）（2）临安安销售展示示中心招商商咨询点（临临安现场办办公室）（3）各种种展示会设设立招商咨咨询点（四）商业业管理公司司条例1、工作范范围杭州、临安安二地以及及异地的招招商活动（推推广由开发发商负责）招商的内部部所有事务务招商政策的的制订和执执行招商人员的
31、的组建招商优惠政政策的制订订2、制度招商人员行行为准则总则向顾客提供供服务标准准，亲切、诚诚恳、专业业、负责。（1）、考考勤制度上班准时、不不迟到、不不早退。（2） 行为规范着装男士：深色色裤、衬衫衫、打领带带、皮鞋、短短发、精神神、不抽烟烟、保持清清新口气；女士：着套套装、衣着着整洁、精精神饱满、化化淡妆、有有职业女性性气质。言行举止礼貌、热情情、主动、耐耐心、诚恳恳、积极向向顾客提供供最详尽、最最耐心的解解释，保持持高质量服服务水准；工作期间必必须统一穿穿工作服，发发型、面部部干净、整整洁、精神神饱满；平时做好工工作记录，跟跟踪记录，养养成善于总总结的工作作习惯；工作期间避避免出现以以下不
32、良举举止：客人进招商商中心时装装作没看见见或互相推推脱在招商中心心服务台睡睡觉或精神神不振在招商中心心内高声谈谈笑，讲其其他与工作作无关的话话题在同事或客客人发生异异议时不允允许在招商商中心或其其他客人面面前争吵上班时间不不允许在接接待台打私私人电话不准在招商商中心随意意吸烟，台台面资料、用用具必须摆摆放整齐讲究卫生习习惯，不随随地吐痰、不不乱丢纸屑屑，保持招招商中心环环境整洁常规行为推广公司形形象，传递递公司信息息；积极主动向向客户推荐荐公司业态态；按照服务标标准指引、保保持高水准准服务；及时反映客客户情况；准时提交总总结报告；培养市场意意识，及时时反映竞争争对手及同同类项目的的发展动向向；
33、不断进进行业务知知识的自我我补充与提提高；服从公司的的工作调配配与安排；不断进行业业务知识的的自我补充充与提高；（3） 值班制度包括公司值值班的人员员、时间、职职责的安排排（4） 办公用品（包包括电脑设设备）管理理制度包括办公用用品的购买买、使用、保保管及电脑脑设备的保保养、维护护（5） 差旅费用管管理制度包括出差的的目的、每每天的补贴贴，出差的的方式、费费用的报销销（6） 车辆管理及及用车制度度包括用车的的目的，情情况及车辆辆的保养（7） 保密制度严格遵守行行业内保密密制度。保保密制度的的建立要求求招商人员员遵守公司司的保密原原则，不得得直接或间间接透露公公司客户资资料，不得得直接或间间接透
34、露公公司员工资资料，如薪薪金、佣金金等，不得得直接或间间接透露公公司发展战战略、招商商业绩或有有关公司的的业务秘密密。（8） 分配奖励制制度招商公司的的收入为：三年租金金的年平均均值的1/12员工的收入入为：工资资+奖金招商主管：月薪30000元/月 奖金为招招商顾问平平均奖*岗岗位系数（建建议1.221.5）招商代表：月薪15500元/月 奖金金为招商项项目租金年年平均值的的1/122*15%或20%（9）员工工的福利制制度3、团队要要求有良好的招招商经验有一定的商商业渠道有良好的沟沟通能力有良好的形形象有良好的职职业技能水水平有一定的道道德规范要要求有勇于创业业的精神有主动招商商的能力五、
35、招商优优惠措施1、关于办办理手续及及税费的优优惠（1）争取取与临安行行政主管部部门联系，以以招商引资资的形式争争取对本项项目经营商商家的一部部分相关税税费的减免免；（三年年内税收减减半，申报报商业街统统一的定额额税） 注：三佳公司司提前申报报 “特色街”，争取政政府对商业业街的支持持，向工商商部门申请请特色街统统一的定额额税收，并并在商街试试经营的前前三年给予予税收减半半的优惠支支持。（2）与主主管工商管管理部门联联系，争取取本项目的的经营商家家办理手续续的简化，同同时代经营营商家办理理相登记手手续；（3）由招招商部们作作为平时商商家与工商商及税务的的联系单位位，以解除除商家的后后顾之忧。（根
36、根据实际需需要，可直直接由个人人专项负责责服务）2、针对项项目欲引入入的商家提提出以下一一些优惠措措施：（1）优惠惠措施表1类型特征租赁面积优惠备注普通商户小商户、例例如杂货店店、小书店店、音像店店、眼镜店店、美发店店100平方方米以下（环北街）免免租三个月月（内街）免租半年1年起租中等商户网吧、足浴浴、小餐饮饮200平方方米以下免半年租金金免1年物业业管理费1年起租大商户、品品牌商户中型餐饮、超超市、品牌牌连锁店200平方方米以上免租1年到到3年免2年物业业管理费，对对个别品牌牌店可考虑虑提供装修修支持具体与商户户详谈，品品牌店不受受面积限制制旅游特色产产品如山货等当当地特产面积不限制制免租
37、2年2年起租3、关于对对商家经营营配套的优优惠（1）对于于部分非常常有影响的的品牌商家家可以从招招商费用中中拨出专门门的款项作作为商家的的部分装饰饰款；（2）针对对提升入驻驻一定数量量的商家采采取免除一一定时期内内的物业管管理费。4、项目招招商中的后后期经营支支持为了使经营营商家免去去因为经营营不善而产产生的风险险顾虑，在在招商期中中还要规划划进入经营营期后的经经营支持保保障。主要要的保障有有：（1）为经经营商家开开发消费会会员，主要要先发展小小区的业主主；（2）在经经营期中定定期为经营营作统一主主题性宣传传广告，统统一的宣传传推广，树树立整体风风格，使商商业街保持持统一的形形象，为商商业街吸
38、纳纳更多的消消费客源。（3）在经经营前期围围绕项目的的风格和经经营主题定定位开展一一系列的主主题性公关关活动，并并力争形成成一种固定定的模式期期举行一次次，这样可可以树立起起自身的经经营品牌；（4）在相相关媒体和和餐饮专栏栏中发布项项目经营的的流行主题题，定期吸吸引消费者者前来消费费。（5）与林林学院后勤勤部或者学学生部联合合，共同打打造特色商商街或大学学生创业园园，服务林林学院，届届时可举办办相关的活活动，吸引引学生前来来消费。（6）利用用杭州世界界休闲博览览会时机宣宣传特产街街内容，为为商家积累累更多的客客源。5、学生创创业政策（1）关于于学生创业业业态的进进一步细化化本部分有待待继续深化
39、化（2）学生生创业园的的开店经营营计划和盈盈利模式本部分有待待继续深化化（3）向学学生招商的的操作方案案本部分有待待继续深化化（4）初步步优惠政策策租金免除时时间是普通通商户的二二倍；物业费减55年享受普通商商户其它政政策为学生创业业园举办特特定的宣传传活动；学生创业园园的消费优优惠（对学学生）学生创业园园必须有一一定针对学学生的规模模和效应六、招商推推广在整个招商商推广过程程中，公关关及广告宣宣传是商业业街在推向向市场中必必须十分重重视的包装装过程，商商业项目一一定要宣传传其特色与与独特之处处，才可吸吸引投资者者和消费者者的垂青。因因此在现在在商业市场场竞争日益益激烈的市市场环境下下，要获得得商业项目目的成功，富富有特色，诉诉求点明确确的公关