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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.老年人公寓寓与老年人人住宅开发策划老年人公寓寓和老年人人住宅都是是由市场运运作带有经经济利益的的住宅开发发类型，它它的目标客客户很明确确，就是数数量一直在在增长的老老年人。老老年人住宅宅是指大多多数住户都都是老年人人的商品房房，同时这这样的住宅宅也要适合合其他与老老年人相关关的子女入入住，因为为我国的实实际情况决决定老年人人与儿女是是要经常见见面才圆满满的。老年年人住宅一一般是出售售的。老年人公寓寓一般是出出租的，带带有老年人人的各类服服务，特别别是健康方方
2、面的服务务。老年人人公寓是有有别于敬老老院而必须须要有的住住宅类型，因因为它介于于家庭医院院之间，需需求量是有有的。由于现在的的老年人手手头的资金金不是很多多，定价较较高的住宅宅和公寓是是普通老年年人自身负负担不了的的，加上我我国的传统统文化中，几几代同堂才才是幸福的的说法，许许多老年人人不愿离开开子女单独独居住，所所以老年人人住宅和公公寓的需求求量有限，售售价和租金金不能太高高；另一方方面，随着着人们生活活水平的提提高，老年年人逐渐关关注自身的的生活质量量，子女们们有钱会孝孝敬父母，加加上老年人人口的增加加，使得老老年人住宅宅和公寓的的市场始终终是存在的的，这就要要看开发商商如何去选选择投资
3、类类型和衡量量利润回报报。一、 老年人口的的迅速增长长使老年人人住宅存在在市场（一） 老年人口迅迅速增长联合国公布布的数据表表明：200世纪末，全全世界老年年人总数将将达到144亿，其中中有10亿亿集中在亚亚洲地区。与世界相比比，中国老老龄化社会会虽然进入入较晚，但但我国老年年人住宅问问题却是一一个不容忽忽视的问题题。一是绝绝对数字大大、来势猛猛、问题多多。据有关关部门预测测，20000年我国国有1.33亿60岁岁以上的老老人（占总总人口的110.7%）。其中中65岁以以上的0.95亿人人，约占770%。到到20255年，600岁以上的的老人为22.78亿亿，其中665岁以上上的1.991亿人
4、。到到20400年，600岁以上的的老人3.74亿，而而65岁以以上达到22.87亿亿人，二是是老年住宅宅设施差，以以待完善。我我国经济实实力不强，没没有足够的的资金用于于发展老龄龄事业。三三是“家庭养老老”在相当时时间内仍占占主导地位位。四是老老年住宅的的建设还不不够重视，数数量有限。目前，全国国农村乡镇镇和城市街街道兴办的的敬老院有有4万多所所，收养661万人。全全国个体、私私营和合营营的福利事事业中养老老的老年人人，据推测测不超过220人，也也就是说，目目前全国在在养老设施施里养老的的老年人不不过1000万人左右右，不足老老年人人口口总数的11%。（二） 老年公寓尚尚未完全被被接受 人人
5、们往往把把老年公寓寓和传统意意义上的“敬老院”联系起来来，以为入入住的主要要是“五保户”，常将其其和子女不不孝顺、无无依无靠联联系起来。人人们习惯于于居家养老老，老年公公寓一时间间还没能被被接受。此此外，经济济支出将是是增加也是是制约因素素之一。 虽虽然老年化化已经引起起了社会的的重视，但但是真正对对老年人生生活习惯、消消费习惯、心心理特点等等方面的研研究太少。居居家式社区区养老方式式是在现有有经济发展展条件下最最符合老人人意愿的养养老方式。它它依靠丰富富的社区服服务，既能能满足老人人和家人同同住的愿望望，又能享享受家庭不不能提供的的各项生活活料理和丰丰富的文化化生活。（三） 城市老年人人的两
6、种居居住模式合居模式老人与与子女同住住一套住房房。这种居居住模式对对社会、家家庭和老人人有许多的的优越性，并并仍将延续续。但是，现现代生活的的多样性、代代际之间的的不同生活活习惯以及及家庭家庭庭人际关系系的错综复复杂，都是是影响这种种家庭生活活模式存在在的主要因因素。毗邻模式与子女女或亲属相相互独立且且毗邻居住住。这种模模式是城市市中普遍受受到欢迎的的居住方式式。但是，由由于居住地地点、居住住环境的限限制，往往往居住双方方必须有一一方作出让让步。为照照顾子女上上班、孩子子上学，作作出牺牲的的往往是老老人。（四） 商机无限据权威部门门估算，目目前全国老老年人的退退休金、再再就业（退退休后被聘聘用
7、）收入入和赡养费费大约有44000亿亿元，即使使仅3%的的老年人能能在社会设设施中养老老，也需要要社会投资资20000万元。目目前全国仅仅有8000多所老年年公寓、社社区，远未未能满足社社会养老需需求，发展展空间十分分广阔。仅仅3%的老老人能在社社会设施中中养老，全全国就将有有420万万老人进入入老年公寓寓或老年住住宅安度晚晚年，就需需要建造88万到100万所老年年公寓及住住宅，投资资总额便是是900亿亿10000元，加上上其他设施施设备等，其其商机将达达到12000亿元。二、 老年公寓的的优点（一） 有利于老年年人身心健健康；（二） 为儿女减轻轻负担，提提高社会效效率；（三） 老年公寓不不寂
8、寞。（四） 服务专门化化、系统化化，使老年年人生活质质量大大提提高；（五） 老人仍拥有有自己的居居所，让老老人有家的的感觉，又又能享受一一般住家所所无法达到到的配套服服务。三、 老年公寓的的几个问题题第一是市场场。老年公公寓潜在市市场巨大，但但有效需求求不足，其其开发建设设需投入一一定的市场场培育工作作，何时介介入，需要要选择一个个时机。第二是收费费。目前老老年公寓基基本上是根根据老人的的身体状况况进行分类类收费，按按照护理级级别每月为为400到到800元元不等。这这样的收费费对离退休休干部来说说还可以承承受，但对对于广大工工薪阶层的的老人却是是难以承受受。第三是服务务人员的素素质和服务务水平
9、难以以得到保障障。因为绝绝大多数的的老年公寓寓的护理人人员是来自自农村或是是下岗职工工，缺少专专业的老年年护理知识识。第四是规模模和设施。因为老年公寓还处于起步阶段，还难以形成规模效应，距离“产业化、社会化、规范化”还有一段距离。第五是管理理。由于老老年公寓是是新生事物物，国家对对它的各项项管理政策策还有待明明确，比如如享受的优优惠政策不不具体；政政府监管也也不是很完完善，问题题也比较多多。四、 老年人居住住生活特征征1、 身体功能的的变化。（1） 老年人身体体尺寸总体体上变小，出出现弯腰、弓弓背的现象象；（2） 老年人身体体的运动能能力下降，关关节活动的的范围变小小；（3） 老年人骨骼骼脆弱
10、，关关节组织出出现弹性减减弱；2、 感觉功能的的变化。（1） 由于感觉功功能的衰老老，对室内内外冷热变变化的感觉觉不敏感；（2） 在视觉衰退退上表现明明显；（3） 听觉衰退；（4） 在嗅觉、触触觉和平衡衡感方面均均有下降，表表现迟钝。3、 心理功能特特征的变化化。（1） 一般老年人人普遍留念念过去，在在居住方面面总希望继继续居住在在自己曾经经居住生活活过的地方方，念旧情情结非常严严重；（2） 适应新事物物需要时间间，有时也也懒得思考考，思维的的适应性和和逻辑性减减少，有时时也难以控控制感情；4、 老人的生活活结构的变变化。步入老年以以后，通常常闲暇的时时间比较多多，老年人人滞留在家家的时间比比
11、以前有大大量的增加加，更需要要陪伴和丰丰富的文化化生活。五、 老年人对居居住环境的的心理需求求1、 家庭的依恋恋和亲情关关爱需求；2、 社会和邻里里的交往需需求；3、 精神文化的的需求；4、 安定感的需需求（怀旧旧心理）；5、 安全感的需需求，来自自于治安、交交通、环境境和管理等等诸多方面面。六、 老年人对居居住环境的的生理需求求1、 安全无障碍碍。如老人人对台阶、楼楼梯、低矮矮无扶手坐坐凳、蹲式式便器会感感到不适；在光滑的的地面上行行走，强烈烈的灯光和和嘈杂的声声音也回对对老年人的的生活带来来不便；而而诸如门窗窗、扶手等等处理不当当也会对老老人身体带带来麻烦；2、 良好的物理理性能指标标。主
12、要体体现在日照照、自然通通风和采光光等方面，还还有良好的的搁窗观景景视线等；3、 康复和医疗疗的保障。老老人对住区区医疗条件件要求较高高，除依靠靠临近区域域的大型医医疗机构外外，住宅内内也应针对对老年人的的健康需要要设有急救救设施、老老年病等配配合治疗的的基础医疗疗站，形成成完善的医医疗网。七、 老年人住宅宅和老年公公寓的类型型（一） 普通自住型型老年住宅宅，他们有有自己的私私有住宅；（二） 老年社区，主主要是大规规模的老年年居住区或或老人村，这这种形态 在我国还还比较少见见；（三） 老年公寓。老老年公寓又又分为三种种：1、 独立型老年年公寓。主主要供有自自理能力的的老年居住住，造价较较低，与
13、城城市社区服服务设施较较近，交通通便捷，一一般户型为为一室一厨厨一卫，面面积较小，但但物业管理理和日常医医疗护理比比普通居民民公寓更为为专业和规规范。2、 集合型老年年公寓。有有专门的服服务人员为为老年人提提供除医疗疗、护理外外所需的服服务，住宅宅内有方便便、安全的的社交娱乐乐场所和公公共食堂等等设施。3、 护理型老年年公寓。该该类公寓提提供全日制制的护理和和医疗服务务，建筑按按无障碍设设计，卧室室、卫生间间独立，起起居室和厨厨房共用。人人均居住面面积10平平方米左右右，大部分分活动在公公共、半公公共场所里里进行，几几位老人可可组成一个个小集体互互相照应。八、 老年住宅的的室内外设设计（一）
14、室外活动空空间规划和和设计：1、 环境自然生生活化，环环境幽雅、空空气清新，以以宜养老，容容积率低，可可选在郊区区；2、 起居生活便便捷化：（1） 所有建筑多多层不高于于四层，高高于四层必必备电梯；（2） 户型设计多多样化，要要考虑“同楼居”和“1+1”联体式亲亲情户型，面面积多样化化，但还是是要以小户户型为主，大大户型的复复合式住宅宅加以点缀缀，提供最最大选择可可能；（3） 房屋设计着着眼于方便便实用，无无障碍设计计，电子安安防与呼救救，体现人人文关怀；（4） 提供友好医医院，定期期为业主身身体检查，建建立业主健健康档案；（5） 设立家政服服务部、餐餐饮购物中中心，提供供众多生活活服务；3、
15、 社区生活丰丰富化：（1） 社区组织和和自发性质质的协会和和团体，例例如歌舞队队、秧歌队队，棋友会会等，定期期举办活动动；（2） 老年图书馆馆、园艺区区、自娱农农场（3） 提供手推车车和电动车车，为一些些腿脚不方方便的人提提供方便；（4） 建立健身房房、游泳池池、各类球球场、棋牌牌室等体育育场所；（5） 设立规范化化社区幼儿儿园，添一一份祖孙情情深，减一一份日常烦烦琐。（二） 室内无障碍碍设计1、 老年人的居居住建筑，例例如起居室室、卧室应应有良好朝朝向、自然然采光和自自然通风，有有开阔的视视野和优美美景观；2、 老年人的起起居室的使使用面积不不得低于114，卧卧室使用面面积不得小小于10；3
16、、 地（楼）面面应消除高高差，采用用防滑材料料铺地；4、 卧室应设计计有方便老老人或残疾疾人进行家家庭护理和和医疗保健健的管线，例例如水管等等；5、 电源开关及及插座的高高度在1110cm以下，插插头应有保保护，并且且容易插进进和拨出。九、 老年人住宅宅的可行型型预测1、 建筑规模占地面积：50亩总建筑面积积：50亩亩667平平方米3=10000500平方米总建筑面积积按10万万平方米计计算，其中中：商业面面积50000平方米米，住宅面面积800000平方方米，其他他（车库、会会所等配套套）按155000平平方米计算算。2、 开发成本预预估项目费用（万元元）备注土地250050万550亩规划设
17、计10010元11000000项目配套费费140140元1000000土建安装等等8000800元1000000环境建设30050亩666745%200元元企业管理成成本300智能化建设设100企业贷款利利息及融资资成本3002000万万6%2年其他300总计1204003、 收益预估 住宅：800000平方米米（建面）80%（得房率）2500元=16000万元 交易易税后：1160000万元0.988=156680万元元 商业：50000平方米50000元=25500万元元 交易易税后：22500万万元0.988=24550万元 车库：及其它公公建设施物物业交易税税后收益按按30000万元计
18、算算。 总收入为为211330万元 总成本为为120440万元 总收益为为90900万元 成本收益益率为755.5%，两两年为周期期，年平均均为37.75% 预计总投投入资金为为60000万元（其其中自有资资金40000万元） 自有资金金回报率为为90900万/40000万=227.25%，年年均为1113.622%以上数据仅仅供参考，可可根据实际际情况作适适当调整！十、 老年性公寓寓及住宅的的营销方式式1、 商品房销售售，按照正正常的销售售模式销售售房屋；2、 由老年人或或集团帮助助将原有房房屋出租，然然后租住其其房屋；3、 房屋置换，即即将位于主主城区的原原有房屋与与其开发的的物业进行行等价交换换入住，如如金额有差差别，可采采用多退少少补的办法法；4、 返本销售入入住，即在在入住之前前，交付购购房款，待待老人百年年之后，将将房子交回回，部分购购房本金返返还继承人人。