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1、老年人公寓与老年人住宅开发策划老年人公寓寓和老年年人住宅宅都是由由市场运运作带有有经济利利益的住住宅开发发类型，它它的目标标客户很很明确，就就是数量量一直在在增长的的老年人人。老年年人住宅宅是指大大多数住住户都是是老年人人的商品品房，同同时这样样的住宅宅也要适适合其他他与老年年人相关关的子女女入住，因因为我国国的实际际情况决决定老年年人与儿儿女是要要经常见见面才圆圆满的。老老年人住住宅一般般是出售售的。老年人公寓寓一般是是出租的的，带有有老年人人的各类类服务，特特别是健健康方面面的服务务。老年年人公寓寓是有别别于敬老老院而必必须要有有的住宅宅类型，因因为它介介于家庭庭医院之之间，需需求量是是有
2、的。由于现在的的老年人人手头的的资金不不是很多多，定价价较高的的住宅和和公寓是是普通老老年人自自身负担担不了的的，加上上我国的的传统文文化中，几几代同堂堂才是幸幸福的说说法，许许多老年年人不愿愿离开子子女单独独居住，所所以老年年人住宅宅和公寓寓的需求求量有限限，售价价和租金金不能太太高；另另一方面面，随着着人们生生活水平平的提高高，老年年人逐渐渐关注自自身的生生活质量量，子女女们有钱钱会孝敬敬父母，加加上老年年人口的的增加，使使得老年年人住宅宅和公寓寓的市场场始终是是存在的的，这就就要看开开发商如如何去选选择投资资类型和和衡量利利润回报报。一、 老年人口的的迅速增增长使老老年人住住宅存在在市场
3、（一） 老年人口迅迅速增长长联合国公布布的数据据表明：20世世纪末，全全世界老老年人总总数将达达到144亿，其其中有110亿集集中在亚亚洲地区区。与世界相比比，中国国老龄化化社会虽虽然进入入较晚，但但我国老老年人住住宅问题题却是一一个不容容忽视的的问题。一一是绝对对数字大大、来势势猛、问问题多。据据有关部部门预测测，20000年年我国有有1.33亿600岁以上上的老人人（占总总人口的的10.7%）。其其中655岁以上上的0.95亿亿人，约约占700%。到到20225年，660岁以以上的老老人为22.788亿，其其中655岁以上上的1.91亿亿人。到到20440年，660岁以以上的老老人3.74
4、亿亿，而665岁以以上达到到2.887亿人人，二是是老年住住宅设施施差，以以待完善善。我国国经济实实力不强强，没有有足够的的资金用用于发展展老龄事事业。三三是“家庭养养老”在相当当时间内内仍占主主导地位位。四是是老年住住宅的建建设还不不够重视视，数量量有限。目前，全国国农村乡乡镇和城城市街道道兴办的的敬老院院有4万万多所，收收养611万人。全全国个体体、私营营和合营营的福利利事业中中养老的的老年人人，据推推测不超超过200人，也也就是说说，目前前全国在在养老设设施里养养老的老老年人不不过1000万人人左右，不不足老年年人人口口总数的的1%。（二） 老年公寓尚尚未完全全被接受受 人人们往往往把老
5、年年公寓和和传统意意义上的的“敬老院院”联系起起来，以以为入住住的主要要是“五保户户”，常将将其和子子女不孝孝顺、无无依无靠靠联系起起来。人人们习惯惯于居家家养老，老老年公寓寓一时间间还没能能被接受受。此外外，经济济支出将将是增加加也是制制约因素素之一。 虽虽然老年年化已经经引起了了社会的的重视，但但是真正正对老年年人生活活习惯、消消费习惯惯、心理理特点等等方面的的研究太太少。居居家式社社区养老老方式是是在现有有经济发发展条件件下最符符合老人人意愿的的养老方方式。它它依靠丰丰富的社社区服务务，既能能满足老老人和家家人同住住的愿望望，又能能享受家家庭不能能提供的的各项生生活料理理和丰富富的文化化
6、生活。（三） 城市老年人人的两种种居住模模式合居模式老人人与子女女同住一一套住房房。这种种居住模模式对社社会、家家庭和老老人有许许多的优优越性，并并仍将延延续。但但是，现现代生活活的多样样性、代代际之间间的不同同生活习习惯以及及家庭家家庭人际际关系的的错综复复杂，都都是影响响这种家家庭生活活模式存存在的主主要因素素。毗邻模式与子子女或亲亲属相互互独立且且毗邻居居住。这这种模式式是城市市中普遍遍受到欢欢迎的居居住方式式。但是是，由于于居住地地点、居居住环境境的限制制，往往往居住双双方必须须有一方方作出让让步。为为照顾子子女上班班、孩子子上学，作作出牺牲牲的往往往是老人人。（四） 商机无限据权威部
7、门门估算，目目前全国国老年人人的退休休金、再再就业（退退休后被被聘用）收收入和赡赡养费大大约有440000亿元，即即使仅33%的老老年人能能在社会会设施中中养老，也也需要社社会投资资20000万元元。目前前全国仅仅有8000多所所老年公公寓、社社区，远远未能满满足社会会养老需需求，发发展空间间十分广广阔。仅仅3%的的老人能能在社会会设施中中养老，全全国就将将有4220万老老人进入入老年公公寓或老老年住宅宅安度晚晚年，就就需要建建造8万万到100万所老老年公寓寓及住宅宅，投资资总额便便是9000亿10000元，加加上其他他设施设设备等，其其商机将将达到112000亿元。二、 老年公寓的的优点（一
8、） 有利于老年年人身心心健康；（二） 为儿女减轻轻负担，提提高社会会效率；（三） 老年公寓不不寂寞。（四） 服务专门化化、系统统化，使使老年人人生活质质量大大大提高；（五） 老人仍拥有有自己的的居所，让让老人有有家的感感觉，又又能享受受一般住住家所无无法达到到的配套套服务。三、 老年公寓的的几个问问题第一是市场场。老年年公寓潜潜在市场场巨大，但但有效需需求不足足，其开开发建设设需投入入一定的的市场培培育工作作，何时时介入，需需要选择择一个时时机。第二是收费费。目前前老年公公寓基本本上是根根据老人人的身体体状况进进行分类类收费，按按照护理理级别每每月为4400到到8000元不等等。这样样的收费费
9、对离退退休干部部来说还还可以承承受，但但对于广广大工薪薪阶层的的老人却却是难以以承受。第三是服务务人员的的素质和和服务水水平难以以得到保保障。因因为绝大大多数的的老年公公寓的护护理人员员是来自自农村或或是下岗岗职工，缺缺少专业业的老年年护理知知识。第四是规模模和设施施。因为为老年公公寓还处处于起步步阶段，还还难以形形成规模模效应，距距离“产业化化、社会会化、规规范化”还有一一段距离离。第五是管理理。由于于老年公公寓是新新生事物物，国家家对它的的各项管管理政策策还有待待明确，比比如享受受的优惠惠政策不不具体；政府监监管也不不是很完完善，问问题也比比较多。四、 老年人居住住生活特特征1、 身体功能
10、的的变化。（1） 老年人身体体尺寸总总体上变变小，出出现弯腰腰、弓背背的现象象；（2） 老年人身体体的运动动能力下下降，关关节活动动的范围围变小；（3） 老年人骨骼骼脆弱，关关节组织织出现弹弹性减弱弱；2、 感觉功能的的变化。（1） 由于感觉功功能的衰衰老，对对室内外外冷热变变化的感感觉不敏敏感；（2） 在视觉衰退退上表现现明显；（3） 听觉衰退；（4） 在嗅觉、触触觉和平平衡感方方面均有有下降，表表现迟钝钝。3、 心理功能特特征的变变化。（1） 一般老年人人普遍留留念过去去，在居居住方面面总希望望继续居居住在自自己曾经经居住生生活过的的地方，念念旧情结结非常严严重；（2） 适应新事物物需要时
11、时间，有有时也懒懒得思考考，思维维的适应应性和逻逻辑性减减少，有有时也难难以控制制感情；4、 老人的生活活结构的的变化。步入老年以以后，通通常闲暇暇的时间间比较多多，老年年人滞留留在家的的时间比比以前有有大量的的增加，更更需要陪陪伴和丰丰富的文文化生活活。五、 老年人对居居住环境境的心理理需求1、 家庭的依恋恋和亲情情关爱需需求；2、 社会和邻里里的交往往需求；3、 精神文化的的需求；4、 安定感的需需求（怀怀旧心理理）；5、 安全感的需需求，来来自于治治安、交交通、环环境和管管理等诸诸多方面面。六、 老年人对居居住环境境的生理理需求1、 安全无障碍碍。如老老人对台台阶、楼楼梯、低低矮无扶扶手
12、坐凳凳、蹲式式便器会会感到不不适；在在光滑的的地面上上行走，强强烈的灯灯光和嘈嘈杂的声声音也回回对老年年人的生生活带来来不便；而诸如如门窗、扶扶手等处处理不当当也会对对老人身身体带来来麻烦；2、 良好的物理理性能指指标。主主要体现现在日照照、自然然通风和和采光等等方面，还还有良好好的搁窗窗观景视视线等；3、 康复和医疗疗的保障障。老人人对住区区医疗条条件要求求较高，除除依靠临临近区域域的大型型医疗机机构外，住住宅内也也应针对对老年人人的健康康需要设设有急救救设施、老老年病等等配合治治疗的基基础医疗疗站，形形成完善善的医疗疗网。七、 老年人住宅宅和老年年公寓的的类型（一） 普通自住型型老年住住宅
13、，他他们有自自己的私私有住宅宅；（二） 老年社区，主主要是大大规模的的老年居居住区或或老人村村，这种种形态 在我国国还比较较少见；（三） 老年公寓。老老年公寓寓又分为为三种：1、 独立型老年年公寓。主主要供有有自理能能力的老老年居住住，造价价较低，与与城市社社区服务务设施较较近，交交通便捷捷，一般般户型为为一室一一厨一卫卫，面积积较小，但但物业管管理和日日常医疗疗护理比比普通居居民公寓寓更为专专业和规规范。2、 集合型老年年公寓。有有专门的的服务人人员为老老年人提提供除医医疗、护护理外所所需的服服务，住住宅内有有方便、安安全的社社交娱乐乐场所和和公共食食堂等设设施。3、 护理型老年年公寓。该该
14、类公寓寓提供全全日制的的护理和和医疗服服务，建建筑按无无障碍设设计，卧卧室、卫卫生间独独立，起起居室和和厨房共共用。人人均居住住面积110平方方米左右右，大部部分活动动在公共共、半公公共场所所里进行行，几位位老人可可组成一一个小集集体互相相照应。八、 老年住宅的的室内外外设计（一） 室外活动空空间规划划和设计计：1、 环境自然生生活化，环环境幽雅雅、空气气清新，以以宜养老老，容积积率低，可可选在郊郊区；2、 起居生活便便捷化：（1） 所有建筑多多层不高高于四层层，高于于四层必必备电梯梯；（2） 户型设计多多样化，要要考虑“同楼居居”和“1+11”联体式式亲情户户型，面面积多样样化，但但还是要要
15、以小户户型为主主，大户户型的复复合式住住宅加以以点缀，提提供最大大选择可可能；（3） 房屋设计着着眼于方方便实用用，无障障碍设计计，电子子安防与与呼救，体体现人文文关怀；（4） 提供友好医医院，定定期为业业主身体体检查，建建立业主主健康档档案；（5） 设立家政服服务部、餐餐饮购物物中心，提提供众多多生活服服务；3、 社区生活丰丰富化：（1） 社区组织和和自发性性质的协协会和团团体，例例如歌舞舞队、秧秧歌队，棋棋友会等等，定期期举办活活动；（2） 老年图书馆馆、园艺艺区、自自娱农场场（3） 提供手推车车和电动动车，为为一些腿腿脚不方方便的人人提供方方便；（4） 建立健身房房、游泳泳池、各各类球场
16、场、棋牌牌室等体体育场所所；（5） 设立规范化化社区幼幼儿园，添添一份祖祖孙情深深，减一一份日常常烦琐。（二） 室内无障碍碍设计1、 老年人的居居住建筑筑，例如如起居室室、卧室室应有良良好朝向向、自然然采光和和自然通通风，有有开阔的的视野和和优美景景观；2、 老年人的起起居室的的使用面面积不得得低于114，卧卧室使用用面积不不得小于于10；3、 地（楼）面面应消除除高差，采采用防滑滑材料铺铺地；4、 卧室应设计计有方便便老人或或残疾人人进行家家庭护理理和医疗疗保健的的管线，例例如水管管等；5、 电源开关及及插座的的高度在在1100cm以下下，插头头应有保保护，并并且容易易插进和和拨出。九、 老
17、年人住宅宅的可行行型预测测1、 建筑规模占地面积：50亩亩总建筑面积积：500亩6677平方米米3=11000050平平方米总建筑面积积按100万平方方米计算算，其中中：商业业面积550000平方米米，住宅宅面积8800000平方方米，其其他（车车库、会会所等配配套）按按150000平平方米计计算。2、 开发成本预预估项目费用（万元元）备注土地250050万550亩规划设计10010元11000000项目配套费费140140元10000000土建安装等等8000800元10000000环境建设30050亩666745%2000元企业管理成成本300智能化建设设100企业贷款利利息及融融资成本本
18、3002000万万6%2年其他300总计1204003、 收益预估 住宅宅：8000000平方米米（建面面）80%（得房房率）25000元=160000万万元 交易税税后：1160000万元元0.998=1156880万元元 商业业：50000平平方米50000元=25000万元元 交易税税后：225000万元0.998=224500万元 车库库：及其其它公建建设施物物业交易易税后收收益按330000万元计计算。 总收入入为2111300万元 总成本本为1220400万元 总收益益为90090万万元 成本收收益率为为75.5%，两两年为周周期，年年平均为为37.75% 预计总总投入资资金为66
19、0000万元（其其中自有有资金440000万元） 自有资资金回报报率为990900万/440000万=2227.25%，年均均为1113.662%以上数据仅仅供参考考，可根根据实际际情况作作适当调调整！十、 老年性公寓寓及住宅宅的营销销方式1、 商品房销售售，按照照正常的的销售模模式销售售房屋；2、 由老年人或或集团帮帮助将原原有房屋屋出租，然然后租住住其房屋屋；3、 房屋置换，即即将位于于主城区区的原有有房屋与与其开发发的物业业进行等等价交换换入住，如如金额有有差别，可可采用多多退少补补的办法法；4、 返本销售入入住，即即在入住住之前，交交付购房房款，待待老人百百年之后后，将房房子交回回，部分分购房本本金返还还继承人人。