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1、“绿地某项项目”前期物业业管理投标书上海XX物物业管理有有限公司二00八年年八月二十十八日致全体评委委的信尊敬的招标标人、专家家和评委：我们真诚地地感谢各位位领导、评评委和专家家对我公司司所编制的的“绿地某项项目”物业管理理投标文件件进行评审审！本公司极其其重视此次次对“绿地某项项目”物业管理理的招标活活动，并专专门成立了了“绿地某项项目”物业管理理投标领导导小组，对对参与本次次投标活动动的内容、方方法和投标标文件的编编制等作了了认真地研研究和讨论论，并针对对本小区物物业管理的的要求和特特点，制订订了一系列列科学、严严密的方法法和措施。在感谢招标标单位和各各位评委对对我们的信信任及给予予机会的
2、同同时，也表表达了我们们希望能与与招标人精精诚合作，为为该小区的的前期物业业管理提供供尽善尽美美的服务诚诚意。我们经营的的基本原则则是：注重重的不是短短期的经济济利益，而而是着眼于于长期的服服务和发展展，以及创创建企业品品牌，树立立企业形象象和社会效效益。我们有信心心，凭借现现代管理的的理念和方方法，以新新的管理思思路和科学学的管理方方法，来争争取赢得“绿地某项项目”的物业管管理权。如果我们中中标，我们们将尽全力力为业主提提供优质的的服务，以以回报招标标人和全体体评委对本本公司的信信任和厚爱爱！投标人：上上海XX物物业管理有有限公司2007年年11月228日目 录第一章 公公司简介1.1公司司
3、简介 6第二章 物物业概况2.1小区区基本情况况 992.2主要要配套设备备设施 10第三章 物业管理理总体思路路3.1绿地地某项目物物业管理总总体思路 113.2管理理整体运行行流程图 133.3管理理目标 133.4管理理承诺 143.5行为为规范 153.6窗口口规范 163.7岗位位规范 16第四章 人员配备备与培训4.1管理理人员培训训 1174.2管理理人员管理理 1184.3人员员配备、聘聘用标准 19第五章 员员工岗位责责任制与职职责5.1经理理岗位责任任制 2115.2副经经理岗位责责任制 215.3管理理部主任岗岗位责任制制 2225.4小区区经理岗位位责任制 235.5保
4、安安领班工作作责任 245.6保安安员工作职职责 2445.7清洁洁领班工作作职责 255.8清洁洁工工作职职责 2555.9绿化化工工作职职责 2665.10维维修人员工工作职责 265.11财财务出纳/文员工作作职责 227第六章 服服务内容与与标准6.1日常常管理与服服务内容 276.2前期期介入的内内容与保障障措施 2886.3二次次装修管理理 306.4设备备维修及养养护 3316.5装修修现场管理理 316.6二次次装修管理理流程 3226.7物业业维修及火火灾应急措措施 3336.8设备备维修及养养护 3346.9档案案资料的建建立与管理理 34 6.10档档案管理工工作环节 3
5、446.11社社区文化和和环境文化化 366.12社社区文化生生活的主要要内容 336第七章 经经费收支预预算7.1物业业管理费预预算汇总表表 377.2各项项费用预算算 397.3保安安、消防费费预算 4407.4保洁洁、绿化费费预算 4407.5社区区活动、节节假日布置置 417.6税金金及附加 4117.7公共共设施能耗耗费 417.8核算算收支情况况 427.9开办办费用测算算 42第八章 结结束语8.1结束束语 44第九章 附附 件附件 第一章 公司简介1、公司简简介上海XX物物业管理有有限公司是是专业从事事小区物业业管理的服服务公司，目目前已发展展成一家规规模化、专专业化、优优质化
6、的物物业公司，具具有独立法法人资格。公公司目前下下设3个物业管管理处，担担负着8个小区，220万平方方米产业和和17000余户的物物业管理工工作。公司司现有员工工52人，其其中大专以以上学历44名，管理理人员获得得专业管理理证书的有有7人。拥有有一支技术术过得硬、物物业管理经经验丰富、实实力雄厚的的员工队伍伍，公司具具有三级物物业管理资资质证书。“满足客户户要求，追追求卓越服服务”的企业承承诺，恪守守“诚信为民民，服务第第一”的服务理理念，力求求实现开拓拓创新，优优质高效，创创建品牌，追追求卓越的的企业目标标。以一流的管管理服务为为广大业主主创造温馨馨、舒适、文文明、典雅雅、安全的的居住环境境
7、。我们公司将将从以下四四个方面来来确保我们们物业管理理服务的高高品质：造就和保保持一支高高素质、有有服务心、保保持高度服服务热情的的员工队伍伍：我们公司将将确立把知知识、尊严严、利益带带给业主；以新形象象、新概念念塑造高品品质的中国国物业作为为公司使命命。我们的的员工在公公司都受到到充分的、平平等的尊重重，受到全全面的培训训和良好的的福利待遇遇，他们因因此保持着着对公司的的认同，保保持着高度度的工作热热情，从而而把爱心和和优质的服服务奉献给给业主。依法管理理、热心服服务：我们深知依依法经营、依依法管理是是公司的生生命保证，我我们遵循国国家的法律律、法规、政政策条例，以以国家和业业主的利益益为出
8、发点点，给业主主带来最高高的安全保保障。完善的员员工培训计计划：我们从事的的是服务行行业，工作作的成败在在于员工，在在于员工对对工作的热热爱，在于于员工的服服务心，在在于员工具具备的良好好职业技能能，因此我我们建立一一套完善的的培训体系系。每个员员工自进入入我公司都都要受到各各方面、不不断地培训训，我们同同时给予员员工良好的的个人发展展前景，使使员工获得得尊严、荣荣誉和工作作的乐趣，从从而将爱心心和优质服服务带给业业主。保证质量量的同时节节约开支、降降低成本：我们一直致致力于在提提高质量的的同时降低低成本，学学习、借鉴鉴同行或相相关行业先先进有效的的管理经验验，通过采采取各种开开源节流的的措施
9、，以以实现我公公司“将价值和和利益带给给客户”的使命。公司全体员员工也本着着“住户的满满意就是我我们的目标标”的宗旨，倡倡导“质量第一一”的理念，实实现“管理一流流、服务一一流、员工工一流、效效益一流”的目标。以以高昂的热热情投入工工作，去迎迎接一切挑挑战，力争争为业主创创造一个幽幽雅舒适、服服务周到的的工作、生生活新空间间。法定代表人人：张龙标标公司注册地地址、通讯讯地址：上上海市南汇汇区惠南镇镇南团公路路50号1.2质量量方针1、以“住住户的满意意就是我们们的目标”为宗旨。2、持续提提高员工素素质、持续续改进管理理与服务。3、为住户户创造一个个安全、清清洁、方便便、舒适的的工作、生生活新空
10、间间。质量方针针的内涵：1、符合“住户的满满意就是我我们的目标标”的公司宗宗旨，只有有住户满意意了，公司司才能生存存发展。2、员工是是企业之本本，持续提提高员工素素质是提高高管理与服服务质量的的前提，因因为住户的的要求在不不断提高，管管理与服务务的改进应应是永无止止境、持续续不断的。3、通过持持续改进管管理与服务务，为住户户创造一个个安全、清清洁、方便便、舒适的的工作、生生活新空间间，然后实实现“住户满意意”这一总目目标。4、本方针针的制定依依据、质量量管理基本本原则及物物业管理组组织的特点点：1. 3组织机构构图项目经理副经理管理部劳动人事业务维修接待组保安组清洁组工程组绿化养护组小区经理财
11、务组第二章 物业业概况2.1小区区基本情况况本项目建造造的物业类类型为：住住宅地块四至范范围：东至至环湖西三三路南侧，西西至中涟河河东北侧，南南至G5道道路，北至至城市楔形形绿地。本项目总用用地面积11905997平方米米，用地构构成为：住住宅建筑面面积1844890平平方米；物物业用地7720平方方米；绿化化用地377474平平方米。本项目总建建筑面积11964336.588平方米。其其中一期6663399.76平平方米,二二期1300096.82平方方米，其中地下下总建筑面面积203311平方方米。地上上总建筑面面积1966436.58平方方米。住宅宅建筑面积积1848890平方方米。本项
12、目的建建筑密度为为26.66 %，综综合容积率率1.044；绿化率率38%；集中绿化化率18.3%。本项目规划划建设机动动停车位11140个个。按照规规划设计建建造了非机机动车停车车位。2.2主要要配套设备备设施对讲系系统：该系系统采用可可视对讲系系统。住户户可与单元元门口进行行呼叫通话话，并通过过开启入口口防盗门。电子巡巡更系统：在各主要要点沿线设设置巡更点点，系统选选定不同巡巡更路线实实践间隔，由由计算机进进行监控，并并自动记录录。红外周周界报警系系统。室内报报警系统：在每户住住户的室内内安装报警警系统和紧紧急求助系系统，以实实现住户防防盗报警和和和紧急求求助。电子公公告牌：该该系统发布布
13、小区内公公共信息，包包括向居民民发布时事事新闻，天天气预报，物物业管理信信息，会议议通知等，该该系统能使使居民更及及时、准确确、快捷、便便利地获取取有关信息息，提高小小区物业管管理水平。门磁开开关及天然然气泄漏探探测器：各各住户设有有门磁开关关及天然气气泄漏探测测器，并将将该设防信信息传至小小区管理计计算机，实实现设防报报警系统。二表自自动远程抄抄送（水、天天然气）背景音音乐以及公公共广播系系统。电信宽宽带网络系系统。室内分分流、室外外合流的排排水系统。第三章 绿地地某项目管管理总体思思路3.1绿地地某项目物物业管理总总体思路按照上海市市优秀物业业小区管理理标准对“绿地某项项目”实施管理理，以
14、此定定位为准则则，高起点点、大手笔笔开展各项项物业管理理工作。收收费标准多多层为0.99元。1、制定业业主入户的的各项程序序和文件、规规范、严谨谨的业主入入住程序和和业主对各各位必备文文件的承诺诺，是今后后有序管理理的基础，因因此在物业业管理起始始阶段按照照市有关物物业管理有有关规定，拟拟定入户时时间各类文文件和表格格。2、管理始始终要有透透明度，作作为业主的的“管家”，随时欢欢迎开发商商和业主对对物业工作作的检查指指导，做到到定时公布布帐目，定定期发放业业主征询表表。3、充分依依靠和发挥挥区房土局局物业科、社社区办、派派出所、居居委会的作作用，齐抓抓共管，使使绿地某项项目争创上上海市优秀秀小
15、区文明明小区工作作。在合同同期内参加加并力争达达到“上海市物物业管理优优秀小区”、“文明小区区”称号的标标准。4、物业管管理的实质质是服务，业业主对物业业管理是否否满意，实实际上是对对物业服务务是否认可可的主要标标志，在物物业管理中中我们将推推行各项常常规服务，同同时不断开开拓业主所所需要的各各种各类新新项目，把把业主的需需要作为我我们工作的的努力方向向，尽善尽尽美让业主主满意。5、实现各各项目标的的措施抓培训入入手，层层层培训、岗岗前和在岗岗培训相结结合，使人人人明白，物物业管理的的实质、任任务、工作作程序、要要求和标准准，熟悉掌掌握国家和和地方有物物业管理和和本职岗位位的法规、政政策，按照
16、照培训要求求严格实施施，从严考考核，考核核不合格者者不得上岗岗，上岗后后违背岗位位工作程序序和标准者者必须待岗岗补课或按按情节予以以辞退。把工程设设备管理作作为现代物物业管理的的关键来抓抓，以熟练练和高超的的专业技术术掌握小区区各类先进进的设备，使使各项设备备运行正常常，延长设设备的使用用年限，确确实体现小小区的保值值升值，我我们将把设设备设计保保养和日常常保养工作作做得更好好。技防和人人防两手抓抓，群防群群治一体化化，确保一一方平安，执执行24小小时值班不不定时巡更更制、定岗岗定人、站站岗服务。每每户保安员员须做到：有责任、有有体能、有有技术、有有应变能力力，对于可可能发生的的各类事故故，都
17、有完完整的应急急措施，日日常定期训训练，同时时以专业保保安队伍为为主，工程程、清洁等等各工种物物业管理服服务人员一一起实施保保安一体化化、一体化化管理使小小区昼夜没没有安保的的死角。保洁管理理实行检查查与抽查制制并用，每每天物业管管理员进行行检查，由由物业经理理进行抽查查，双重保保证其质量量。实施严格格的考核激激励制度，个个人收入与与工作业绩绩挂钩，明明确工作职职责，每季季有考核，公公开推行奖奖勤罚懒，具具有透明度度的竞争机机制。建立与开开发商领导导正常沟通通渠道，定定期每月工工作汇报制制度，使开开发商的要要求、建议议及时传递递到物业公公司，从而而确保整个个物业管理理运行的有有效、高质质。3.
18、2绿地地某项目管管理整体运运行流程图图前期介入机构组建岗位培训验收接管办理入住装修管理日常管理整体运行流流程的设计计原则是全全面、合理理、高效、环环环相扣、相相互制约，保保证各环节节紧密衔接接。为了保证进进驻绿地某某项目的工工作有序，迅迅速开展各各项管理工工作，为住住户提供快快捷、完善善的服务。本本公司将严严格按照上上海市物业业管理条例例规定，严严格操作，做做到不论大大小，使每每件工作都都程序化、系系统化，在在工作中一一丝不苟、环环环相扣、节节节相连，从从根本上保保证本公司司的服务质质量。3.3管理理目标1、小区竣竣工交房当当年各项管管理达到“上海市物物业管理优优秀小区”的标准。2、房屋完完好
19、率988%以上。3、小区照照明和管道道完好率996%以上上。4、24小小时接受报报修，接报报修后300分钟到现现场。5、房屋零零修及时率率98%以以上，零修修合格率1100%以以上，并有有回访制度度和回访记记录。6、消防设设施设备完完好率1000%。7、环境整整洁，四季季常青。8、公众庭庭院废弃物物滞留不超超过30分分钟。9、设备资资料齐全，管管理完善，可可随时查阅阅；设备完完好率955%以上。10、保证证24小时时供电正常常，出现故故障，立即即排除。11、消除除火灾事故故，杜绝火火灾事故苗苗子。12、无因因管理责任任引发的重重大刑事案案件和交通通事故。13、无重重大投诉，一一般投诉在在2以下
20、，满满意率955%以上。14、道路路完好率995%以上上。15、档案案建立完好好率1000%。3.4管理理承诺1、每天设设立业务接接待：周一一至周日99：00-177：00。2、实行3365天224小时全全天候受理理业务报修修。3、抢险接接报后300分钟赶到到现场，做做到急修不不过夜，小小修不过三三天。4、24小小时保安站站岗不定时时巡查服务务。5、小区设设备按照有有关规定定定期进行保保养，每天天巡检，记记录完整，设设备完好率率98%以以上。6、档案资资料齐全，有有专人整理理保管，应应用计算机机归档。7、公用部部位多层房房屋每天清清扫，每周周拖洗、擦擦拭，高层层房屋每天天清扫、拖拖洗、擦拭拭两
21、次，无无乱张贴，玻玻璃窗每半半月擦一次次。8、绿化工工作做到根根据草木特特性，适时时休整。9、管理处处每半年发发放一次住住户意见征征询表，以以主动征求求使用人意意见。10、每月月由物业主主管，物业业助理拜访访业主，听听取管理意意见。11、管理理处接到业业主电话投投诉，4小小时内经复复核给予初初步答复。12、管理理处接到业业主书面投投诉，3天天内给予书书面回复。13、每年年进行防火火演习。14、建立立员工工作作规范及岗岗位标准。3.5行为为规范1、态度和和蔼讲文明明。在为住住户服务时时要态度和和蔼，用语语规范，耐耐心热情。2、挂牌上上岗守纪律律。员工在在岗时要挂挂胸卡、胸胸牌，仪表表整洁，管管理
22、员、保保安人员持持证上岗。3、公开制制度讲规范范。要公开开办事制度度，即各种种手续的办办理程序、办办理要求、办办理时限在在现场有告告示：公开开办事纪律律，即严禁禁“吃、拿、卡卡、要”的行为，严严禁发生训训斥、推诿诿、刁难现现象，严格格遵守服务务纪律；公公开收费项项目、收费费标准，即即严格按照照物价管理理部门制定定和审核或或物业管理理服务合同同约定的收收费项目、收收费标准收收费，并在在服务窗口口明码标价价，告示不不得多收费费、乱收费费。4、遵章办办事不违规规。维修及及时，急修修项目1小小时内到现现场，244小时内修修复；如不不能在规定定时间完成成，须对居居民作出限限时修复的的承诺。小小修项目三三
23、天内修复复、不能因因双休日或或节假日顺顺延（居民民预约、雨雨天筑漏可可不受三天天限制）。需需安排工程程修理的，应应及时告知知报修人。5、做好回回访重信誉誉。经常走走访业主，走走访被服务务的对象，不不断改进服服务方式，提提高服务水水平。涉及及到房屋安安全、筑漏漏维修的，必必须进行回回访。3.6窗口口规范：1、公开办办事制度，公公开社会承承诺，公开开收费项目目及服务标标准。2、周一至至周日全天天业务接待待。3、3655天，天天天24小时时受理居民民房屋报修修。4、办公场场所整洁有有序，小区区各项管理理制度上墙墙公布，各各种规定、公公约分发到到户。5、公开投投诉电话，发发放服务联联系卡，方方便业主报
24、报修及投诉诉。6、推行服服务质量，检检查、监督督制度，逐逐级检查、监监督。3.7岗位位规范：1、管理员员：敬业爱爱岗，熟悉悉业务，善善于协调，管管理有序。2、接待员员：热情主主动，登记记准确，处处置及时，件件件落实。3、维修员员：约时不不误，便民民利民，工工完料清，住住户签收。4、保安员员：举止文文明，熟悉悉环境，维维护秩序，防防范到位。5、电梯工工：坚守岗岗位，操作作规范，轿轿厢整洁，报报修及时。6、保洁工工：按时保保洁，日清清垃圾，定定期灭害，环环境整洁。第四章 绿绿地某项目目员工配备备及培训4.1管理理人员培训训（一）培训训目标为了充分保保证绿地某某项目的物物业管理高高质量、高高水准完成
25、成，必须培培养一支高高层次、高高素质的物物业管理专专业队伍，通通过各种形形式的培训训，使管理理处员工具具备全面的的物业管理理素质要求求，从而实实现预期的的管理目标标。（二）培训训方式1、自学 自学是是提高学知知和技术、增增长知识才才干的行之之有效的方方法。本公公司非常重重视和鼓励励员工业余余时间参加加与自身岗岗位相关的的专业培训训班、大学学考等，公公司在时间间上给予照照顾和安排排。2、自办培培训班 举办物业业管理及相相关专业培培训班，加加强和提高高员工专业业素质和职职业道德修修养。3、外派学学习培训 管理处处管理人员员每年安排排数次外派派专业培训训，业务人人员及服务务人员选派派参加行业业主管部
26、门门组织的各各项专业技技能培训。4、参观学学习 管管理处组织织全体员工工分期、分分批参观同同行业优秀秀项目，开开拓视野，总总结经验。5、理论研研讨或专题题讨论 针对物业业管理工作作中发生的的疑难、典典型案例及及时聘请有有关专家同同管理层举举行专题研研讨或专题题讲座，总总结探讨具具有超前意意识的管理理途径或管管理措施。6、岗位轮轮训 通通过岗位轮轮训，给员员工提供晋晋升的机会会，通过人人才的横向向、纵向交交流达到一一专多能、一一职兼容的的目的，从从而提高综综合素质和和人才培养养的功能。（三）培训训计划签约后根据据绿地某项项目具体情情况另定。4.2管理理人员管理理（一）录用用与考核1、录用：依照上
27、海海市人事局局主管部门门招、调人人员规定，根根据公司人人员编制、用用工条件，经经人事部门门和用人单单位联合考考核，择优优录用；录录用后经公公司或管理理处培训部部门对员工工进行上岗岗培训和业业务考核，试试用3-66个月，依依据劳动动法的规规定，以劳劳动合同书书的形式与与员工确定定劳动关系系和合同期期限。2、考核：考核是检检验工作成成效、业绩绩以及培训训效果的重重要手段，公公司重视对对员工的考考核，制定定了一系列列的考核制制度和实施施办法。（二）淘汰汰机制在实施小区区物业管理理过程中将将严格按照照公司对员员工考核的的淘汰机制制程序运作作，结合小小区实际情情况，贯彻彻实施管理理处淘汰机机制，使小小区
28、物业管管理水平和和员工队伍伍始终保持持在最佳状状态中。（三）关系系协调现代管理理理论的重要要内容之一一是系统理理论，一个个机构是由由许多相互互关联的要要素、环节节、部门有有机结合而而成，是一一个复杂的的系统体系系。对管理理处而方，运运用好系统统管理理论论，协调好好内、外部部及各执行行层的关系系是搞好一一体化管理理的根本保保证。我们提出的的口号是“工种有不不同，工作作不分家”。在工作作中任何人人遇到什么么情况，都都有义务及及时处理，不不能处理时时则要求及及时与管理理处汇报传传达信息，使使各类问题题在最短的的时间里得得到解决。4.3人员员配备聘用用标准人员配备、聘聘用标准（一一）1、物业项项目经理
29、：1人，445岁以下下，大专以以上学历，有有较强独立立指挥工作作能力，对对本职专业业有一定理理论和实际际管理经验验，曾在企企业担任领领导工作经经历的优先先。2、物业副副经理：11人，455岁以下，中中专以上学学历，熟悉悉物业管理理工作流程程，善于与与客户、业业主沟通，有有一定组织织能力和写写作能力的的优先。3、管理部部主任：11人，455岁以下，高高中以上学学历，熟悉悉、了解给给排水、电电气、电梯梯、弱电，达达到上述某某工种的应应知、应会会，持有上上岗证，能能按工作规规程和质量量要求独立立进行工作作。4、接待员员、财务：2人，335岁以下下，熟悉小小区物业管管理区域，懂懂得财务、人人事培训，有
30、有二年财务务以上专业业工作实务务，并持有有会计上岗岗证书。人员配备、聘聘用标准（二二）保安员-45岁以以下，1.70以上上，初中以以上学历，身身体健康，品品行端正、责责任性强，退退伍军人优优先。 保洁员-446岁以下下，初中以以上学历，相相貌端正，细细致认真，能能吃苦耐劳劳，为人正正派。 保绿员-448岁以下下，初中以以上学历，熟熟悉花木的的培育和剪剪裁，相貌貌端正，细细致认真。维修工-550岁以下下，初中以以上学历，具具备2年以以上的工作作经验，拥拥有水、电电工专业技技术上岗证证和等级证证书，能吃吃苦耐劳，不不计时间，相相貌端正，品品行正派。注：配备人人数63人人，其中：管理人员66人 水水
31、电维修33人保安 31人人 保洁洁8人泥工维修22人 保保绿5人 车位管管理人员88人第五章 员工工岗位责任任制和职责责5.1经理理岗位责任任制1、在公司司董事会领领导下，贯贯彻执行上上级有关规规定和董事事会决议，负负责全面领领导和管理理工作。2、负责召召集和主持持经理办公公会议，研研究、处理理办公会议议职权内的的各项工作作和问题。3、负责健健全公司各各种规章制制度，定期期检查和督督促各部门门工作，保保证公司各各方面工作作的顺利进进行。4、负责向向董事会提提出需经由由董事会讨讨论、通过过或决定的的问题议案案。5、负责编编制公司年年度财务预预算，做好好财务审核核监督，并并积极做好好双增双节节工作
32、。6、负责公公司重要的的公关及接接待工作。7、批准行行政人员的的公出及假假期安排。8、负责对对员工的物物质和精神神文明建设设的教育，不不断提高员员工队伍的的素质。9、完成上上级领导及及公司董事事会交办的的其他工作作任务。5.2副经经理岗位责责任制1、在公司司经理领导导下，分管管财务组、劳劳动人事、业业务接待、维维修接待、各各小区经理理管理等工工作。2、协助经经理处理分分管部门的的日常工作作，当好经经理的参谋谋和助手，做做好分管部部门之间的的协调工作作。3、负责公公司人事工工作，根据据经理指示示做好员工工接收、调调配、辞退退、考核和和营销工作作。4、负责公公司工作计计划、总结结、规章制制度等各类
33、类文件的起起草、审核核工作。5、承办公公司各类会会议的工作作，做好会会议记录，整整理会议纪纪要。6、负责公公司对外联联系和来信信、来访的的接待事宜宜，负责各各小区业主主接待报修修业务，并并按规定及及时送交管管理部人员员修复。7、负责市市场管理全全面工作，协协助业主办办证和协调调市场内外外事务。8、负责签签订业主管管理的公约约、各种租租房协议、新新接管小区区协议的工工作。9、负责新新物业小区区接管筹办办工作。10、负责责各小区物物业管理收收费工作，督督促财务人人员及相关关人员按标标准及时收收费。11、完成成经理交办办的其他工工作。5.3管理理部主任岗岗位责任制制1、在公司司经理领导导下，分管管保
34、安组、清清洁组、工工程组、绿绿化养护的的工作。2、协助经经理处理分分管部门的的日常工作作，当好经经理的参谋谋和助手，做做好分管部部门之间的的协助工作作。3、负责业业主报修业业务工作，落落实维修人人员及时修修复，做到到收费公开开合理，维维修保证质质量，并对对业主及时时做好回访访工作。4、掌握各各小区设施施和性能完完好情况，负负责制定维维修保养计计划和措施施，严格控控制日常管管理费用的的开支。5、负责对对管理小区区工程技术术资料的整整理存档。6、负责对对分管部门门的业务培培训，加强强员工职业业道德教育育，不断提提高员工业业务素质，每每月对分管管部门人员员进行经济济责任制考考核工作。7、每月组组织召
35、开一一次组长例例会，及时时检查和布布置工作。8、定期开开展问卷调调查和抽样样访问活动动，了解情情况，听取取意见，与与业主保持持良好的合合作关系， 不断提高高公司的管管理水平。9、组织专专业技术人人员参加接接管小区前前管理验收收工作。10、完成成经理交办办的其他工工作。5.4小区区管理员岗岗位责任制制一、依照物物业管理服服务合同的的约定，组组织落实人人员做好小小区内楼宇宇管理、日日常维修、清清扫保洁、绿绿化养护、门门卫保安、卫卫生消毒、车车辆管理、依依法制止违违规装修和和违章搭建建等具体管管理服务工工作。二、根据物物业管理法法规、规定定和合同约约定，制订订小区管理理服务的详详细计划和和方案，保保
36、障物业使使用的方便便、安全，保保持物业及及其设施完完好、环境境优美、公公共秩序良良好。三、明确内内部管理制制度，规范范居住物业业小区管理理服务人员员的行为，及及时处理管管理服务人人员的违规规行为。四、每半年年向业主委委员会报送送物业维修修、更新费费用的收支支账目，接接受审核。五、定期听听取业主委委员会、业业主和使用用人的意见见和建议，改改进和完善善管理服务务。六、发现违违规行为或或违反业主主公约的行行为，立即即进行劝阻阻、制止，并并向业主委委员会和有有关行政管管理部门报报告。七、对业主主之间、使使用人之间间及业主与与使用人之之间在物业业使用中发发生的争议议进行协调调。八、完成公公司领导交交办的
37、其它它工作。小区经理应应当接受街街道办事处处、乡（镇镇）人民政政府和房地地产管理部部门的指导导和监督，配配合相关部部门做好社社区管理工工作。5.5保安安领班工作作职责1、协助管管理处值班班人员处理理一切保安安及治安、消消防事故。2、协助管管理员管理理保安人员员工作。3、发生事事故时，到到现场作出出调查，并并在保安记记录册内详详细记录事事件过程。4、按管理理员或物业业主管要求求对保安人人员作出调调配。5、编排保保安人员岗岗位安排。6、配合对对保安人员员培训工作作。7、经常巡巡视各岗位位值勤情况况。8、经常巡巡视正在装装修的单位位，确保消消防及治安安情况符合合要求。9、对日常常保安岗位位调配情况况
38、及工作分分流作出记记录。10、负责责监管保安安人员巡逻逻情况。11、主持持班前集队队，检查保保安人员仪仪表仪容。12、执行行公司所委委派的其他他任务。5.6保安安员工作职职责1、绝对服服从上级所所指派工作作。2、熟悉各各岗位任务务及要求。3、熟悉各各岗位情况况，消防设设施分布及及使用方法法。4、爱护通通讯器材及及岗位上设设施。5、对住客客及进出人人士保持礼礼貌。6、巡逻时时留意各楼楼情况，发发现问题时时马上向上上级汇报，检检查公共地地方设施，如如有损坏，填填写巡逻报报告，由管管理处派人人修理。7、遇事故故时马上报报告并遵守守上级指示示处理。8、参与物物业主管所所执行培训训。9、维持各各岗位秩序
39、序情况。10、填写写各岗位所所规定记录录并保存完完好。11、不得得擅自离岗岗调岗，当当值时不准准睡觉、阅阅读刊物或或抽烟、进进食。12、执行行上级所指指派的其他他任务。5.7清洁洁领班工作作职责1、服从执执行管理员员所安排任任务工作。2、每天检检查员工出出勤、上班班情况、仪仪表仪容、工工作效率。3、确保工工作质量及及考勤纪律律。4、根据员员工的工作作能力，合合理安排工工作。5、勤巡查查，发现问问题及时处处理，工作作要精细，提提高效率。6、带领做做好本班工工作，越是是困难越要要挺身而出出。7、经常向向管理员汇汇报情况，听听取指示，认认真落实。8、学习业业务知识，提提高管理水水平。9、协助清清洁主
40、管监监督，督导导清洁及绿绿化工作。10、每天天做好清洁洁用具、用用品、用剂剂等发放回回收工作。11、关心心员工的思思想和生活活，及时反反馈班内的的信息。12、每天天下班之前前写好交班班簿。13、执行行公司所委委派的其他他任务。5.8清洁洁工工作职职责1、服从上上级指挥，认认真学习。2、对工作作要有自觉觉性。3、爱护小小心保管公公物及所配配备用具、用用品。4、按正确确指示使用用工具、机机械、遵守守安全守则则。5、注意个个人仪表，保保持仪容整整洁，注意意礼貌。6、执行其其他公司所所指派的任任务。5.9绿化化工工作职职责1、每位绿绿化工，必必须树立强强烈的责任任心和自觉觉性，严格格按绿化管管理制度来
41、来管理和操操作，以环环境绿化为为主体，尽尽心尽责，发发挥自已的的主观能动动性。2、每天观观察绿化干干湿度、浇浇水量，保保持植物有有良好生长长条件（叶叶面清洁度度、杂草率率、花盆整整洁度），及及时清除石石砖、建筑筑垃圾，处处理各种绿绿化工作中中所产生的的新情况及及问题。3、任何植植物布置力力求整齐、美美观，发现现枯枝及时时剪修，同同时对楼盘盘植物品种种及数量必必须全面了了解，发现现问题，及及时上报物物业主管，做做到及时处处理。4、每天做做好“一句话”的工作日日记，对发发现的问题题要认真记记录，碰到到困难应及及时与园艺艺领班联系系。5、积极配配合物业主主管搞好所所属楼盘的的绿化工作作，结合楼楼盘绿化特特点积极有有效地做好好季节调整整工作，以以达到最佳佳观赏效果果。6、如遇突突发事件，必必须马上到到达现场查查看情况（如如台风、雷雷雨等），不不得拖延时时间。7、有困难难时，园艺艺工要有凝凝聚力，要要有以全局局为重的思思想，齐心心一致，克克服困难，服服从调配。8、对业务务要认真钻钻研，努力力学习新知知识，不断断提高自身身的业务水水准。5.10维维修人员工工作职责1、熟悉本本系统设备备的情况，本本工种技术术精良，能能独立完成成维修任务务，协助各各级主管对对所辖系统统或楼盘进进行日常维维护及系