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1、杭城开发商热衷另类户型创新 偷面积背后受高房价所迫http:/neews.ddichaan.siina.ccom.ccn青年时时报作者：肖三20010/112/2 7:577:21杭州江南建建筑设计院院副院长郑郑刚表示，开开发商的这这种户型创创新，不是是主动创新新，而是被被动进行的的。郑刚表表示，在高高房价的背背景下，开开发商不得得不提高得得房率，集集合更完善善的功能，以以此提升购购房者对产产品的接受受度。保利江语语海MAXX3系列户户型九衡公寓CC3户型金隅观澜澜时代珑庭庭C户型(奇数层）一张郡郡原九衡衡公寓1004平方米米户型图在在网上流传传，其三面面送露台的的气派造型型令购房者者大为惊讶
2、讶；华鸿罗兰春天天6月推盘盘时，对外外宣称得房房率接近1100%，直直接助推了了销售业绩绩；近期保保利江语语海推盘，再再度升级过过的MAXX户型，照照例有面积积可观的赠赠送空间在杭州州高层、小小高层公寓寓中，以赠赠送面积为为主要手段段的户型创创新正愈演演愈烈。业业内人士指指出，开发发商之所以以热衷于送送面积，除除了谋求产产品差异化化，提升竞竞争力和利利润空间外外，与房价价高企也不不无关系。杭州江江南建筑设设计院副院院长郑刚表表示，开发发商的这种种户型创新新，不是主主动创新，而而是被动进进行的。这这都是被高高房价给逼逼出来的。开发商商热衷“送送”面积最近露露脸的强调调赠送面积积的户型中中，九衡公
3、公寓C3户户型最为抢抢眼。该户户型面积为为104平平方米，环环绕三面的的超大露台台达68平平方米，相相当于送了了三分之二二的面积。据据了解，该该户型房源源位于建筑筑顶层，在在九衡公寓寓，顶层户户型都有大大露台，最最小30多多平方米，最最大则多至至130平平米。金隅观澜时代代在售的珑珑庭组团，也也有不少“多多赠送”的的户型和房房源，比如如该组团中中心1号楼楼、4号楼楼的1388平方米户户型，赠送送后的总面面积可达1172平方方米，其中中跃层最高高赠送达660多平方方米。保利地地产素来对对户型创新新颇为重视视，在东湾湾项目中曾曾成系列地地推出过“MMAX”户户型，这些些户型大多多具备不错错的“可延
4、延展性”，比比如今年年年初推出的的升级版MMAX3系系列，1110平方米米的面积，通通过可变空空间的改造造甚至能获获得相当于于近1600平方米的的使用空间间。不久前前保利江江语海开盘盘，推出的的赠送空间间同样可观观。在一个个89平方方米的平层层户型中，不不仅有约110平方米米景的观花花池和入户户花园、近近2.8米米宽多功能能居家阳台台、双重敞敞亮落地飘飘窗,还有有近10平平方米空中中挑高露台台等大面积积的赠送。除此以以外，华元元蒙卡岸岸、华鸿罗兰春天天等市场关关注度较高高的楼盘，都都以不同形形式打出了了“赠送”牌牌，其中，蒙蒙卡岸户型型面积900-1355平方米，赠赠送14-18平方方米的夹层
5、层和一个露露台。罗兰兰春天则干干脆宣称实实际得房率率接近1000%。综观这这些楼盘，大大手笔赠送送面积的同同时，几乎乎无一例外外地提出“可可变”概念念。虽然所所赠空间在在户型图上上仍然以“阳阳台”、“入入户花园”进进行标识，对对外宣传上上，却常常常指出它们们可改造成成室内空间间；至于LLOFT和和跃层中的的挑高部分分，同通常常可以隔出出一个或多多个房间户型创创新的意味味很强。政策漏漏洞滋生“偷偷”面积尽管市市场对户型型创新的讨讨论已非常常热烈，在在郑刚看来来，“偷”面面积仍近乎乎是这股创创新潮流的的全部，他他表示，“开开发商所谓谓的户型创创新，其实实只是一个个营销概念念，真正在在做的还是是偷面
6、面积。”既有政政策中的空空白和漏洞洞，也确实实为开发商商偷面积预预留了不少少空间。例如，22007年年出台的关关于规范阳阳台建筑面面积计算的的规定中中明确提出出，“阳台台当其上盖盖高度达到到或超过两两个自然层层，阳台不不计算建筑筑面积”，这这便成了开开发商“偷偷”面积的的依据之一一。郑刚指指出，“很很多开发商商故意把阳阳台做成双双层高的，这这样在测量量时就可以以不计算面面积了。”为了与与普通阳台台进行区分分，开发商商一般为将将其以“挑挑高露台”的的名义进行行推介。不不过，这种种露台仍然然会受到规规定中对阳阳台面积、进进深的限制制：凸阳台台水平投影影面积不大大于10.0平方米米且其进深深不大于2
7、2.4米。与之相相比，通过过退台营造造出的露台台空间就有有点不受限限制了，九九衡公寓那那个环绕三三面的688平方米露露台，就是是在建筑顶顶层以退台台手法构筑筑出来的。同样缺缺少政策约约束的还有有飘窗的空空间尺度，目目前杭州实实施的对飘飘窗的控制制政策，仍仍然只限于于20022年国家发发布的房房屋测量规规范，上上面规定层层高小于22.2米的的飘窗不计计算面积，却却并未限定定进深和窗窗台高度，于于是便出现现了可以与与卧室连接接成“室内内空间”的的落地飘窗窗，或者尺尺度颇大，可可当休息区区使用的大大飘窗。在技术术上比较复复杂的是以以LOFTT或者局部部挑高的方方式“偷”面面积。LOOFT户型型住宅早
8、些些年曾一度度泛滥，22005年年浙江省关关于建筑层层高控制及及容积率指指标计算规规则，强强制规定“住住宅建筑当当层高大于于等于4.5米时，不不论层内是是否有隔层层，计算容容积率指标标时，建筑筑面积仍按按该层面积积乘1.55倍计算”，陡陡然增加的的成本才令令LOFTT户型住宅宅渐渐式微微。不过，纯纯住宅产权权的LOFFT户型并并未真正绝绝迹，因为为在政策中中仍然有漏漏洞可循。房房屋测量规规范规定定，层高小小于2.220米的夹夹层、插层层、技术层层不计算建建筑面积，于于是分布在在两个自然然层之间、通通常被用来来布置管线线的夹层也也被一些开开发商加以以改造，分分配给上下下两层住户户了。这相相当于两
9、个个自然层实实际平均可可享有的高高度最多可可接近5.6米，这这样一来，设设置LOFFT户型和和局部挑高高都绰绰有有余。由于在在关于建建筑层高控控制及容积积率指标计计算规则中中同时还规规定，“跃跃层式住宅宅、别墅等等当起居式式（厅）层层高在户内内通高时可可按实际面面积计入容容积率”，在在跃层式住住宅中设置置局部挑高高的优势也也非常明显显，并且要要容易得多多。郑刚指指出，“开开发商故意意在第二层层布置一个个小房间，其其他地方就就用来做挑挑高”，而而挑高部分分则只按实实际面积来来计算。“偷”面面积是受高高房价所迫迫技术上上固然可行行，那么，开开发商何以以要大费周周折地“偷偷”面积呢呢？郑刚表表示，在
10、高高房价的背背景下，开开发商不得得不提高得得房率，集集合更完善善的功能，以以此提升购购房者对产产品的接受受度。而提提高得房率率，公摊面面积是减少少不了多少少的，只能能靠增加实实际使用面面积来实现现，这往往往就意味着着“偷”面面积。杭州双双赢机构总总经理章惠惠芳对此表表示，这几几年杭州开开发商拿地地的价格都都比较高，在在此前提下下，高价卖卖房的开发发商为了让让购房者感感觉到实惠惠，只能赠赠送一些面面积。“有有些开发商商本来没这这种念头，但但是看见周周围一些有有赠送面积积的楼盘卖卖得不错，也也开始这样样做”，在在这种竞争争的氛围下下，“偷”面面积便越“偷偷”越凶。龙发FFA专家设设计工作室室设计师
11、赵赵晓志指出出，“偷”面面积现象，其其实也反映映出了市场场对于功能能区间重新新定义的趋趋向，以前前飘窗可能能只是当成成一个窗台台来用，现现在做得大大一点，就就完全可以以当成一个个休息区了了。家住闻闻堰的购房房者叶先生生曾有过一一些投资房房产的经验验，他表示示，市场上上的LOFFT、跃层层户型确实实对应了部部分购房者者的需求，“有有些想改善善居住环境境的购房者者，会追求求一种更有有立体感的的错层布局局。”而对于于开发商赠赠送面积的的作法，叶叶先生表示示，“有得得送我们当当然欢迎”，但但开发商在在送面积的的同时，单单价也会相相对提高，“我我们购房者者欢迎归欢欢迎，但下下不下单，还还要先算一一算到底
12、划划不划算。”“偷”来来的面积存存在安全隐隐患有时这这类户型会会显得非常常划算，但但购房者下下单买来房房子后却可可能遭遇一一些意想不不到的困扰扰。赵晓志志在工作中中接触过不不少赠送面面积很大的的户型，其其中也有LLOFT户户型，他指指出，“这这类住宅在在装修时，所所花费的成成本肯定比比普通住宅宅要多。”但改造造阳台就不不只是成本本的问题了了，赵晓志志指出，政政府相关职职能部门对对阳台的改改造有限制制，“这实实际上属于于违规扩建建”，虽然然还没遇到到过改造后后又被拆除除的例子，但但如果相关关部门真要要拆除，是是有执法的的依据的。另另一方面，业业主要改造造阳台时，可可能会受到到物业公司司的阻拦，“
13、有有些物业不不允许包阳阳台。”而可增增加采光，增增强空间感感的大飘窗窗，也会有有一些负面面作用，除除了时常见见诸报端的的渗漏难题题外，保温温、节能性性能也将受受到影响。实际上上，20006年建设设部颁布的的居住建建筑节能设设计标准中中，已曾明明确提出“寒寒冷地区及及夏热冬冷冷地区更不不应设置飘飘窗，尤其其是北向的的卧室、起起居室。”对对于气候相相对温和的的南方地区区，虽没有有强制性规规定，却也也建议“不不宜设置飘飘窗”。业内人人士表示，即即使忽略成成本、节能能等因素，来来自政府层层面的消防防、安全检检验常常无无法覆盖到到业主的私私自改建过过程中，这这就留下了了隐患。郑郑刚指出，今今后政策上上可能会对对”偷”面面积的现象象越来越规规范起来。开发商商或许需要要一些新的的创新思路路和智慧。而而据章惠芳芳介绍，杭杭城中小户户型的公寓寓中，确实实已出现了了一些好的的创新产品品，“有些些开发商会会在产品中中增加采光光井，这就就不属于偷面积积，完全出出于采光的的考虑。”