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1、杭城开发商热衷另类户型创新 偷面积背后受高房价所迫青年时报作者：肖三2010/12/2 7:57:21杭州江南建筑设计院副院长郑刚表示，开发商的这种户型创新，不是主动创新，而是被动进行的。郑刚表示，在高房价的背景下，开发商不得不提高得房率，集合更完善的功能，以此提升购房者对产品的接受度。保利江语语海MAAX3系系列户型型九衡公寓CC3户型型金隅观澜澜时代珑珑庭C户户型(奇奇数层）一张郡郡原九九衡公寓寓1044平方米米户型图图在网上上流传，其其三面送送露台的的气派造造型令购购房者大大为惊讶讶；华鸿鸿罗兰兰春天66月推盘盘时，对对外宣称称得房率率接近1100%，直接接助推了了销售业业绩；近近期保利
2、利江语语海推盘盘，再度度升级过过的MAAX户型型，照例例有面积积可观的的赠送空空间在杭州州高层、小小高层公公寓中，以以赠送面面积为主主要手段段的户型型创新正正愈演愈愈烈。业业内人士士指出，开开发商之之所以热热衷于送送面积，除除了谋求求产品差差异化，提提升竞争争力和利利润空间间外，与与房价高高企也不不无关系系。杭州江江南建筑筑设计院院副院长长郑刚表表示，开开发商的的这种户户型创新新，不是是主动创创新，而而是被动动进行的的。这都都是被高高房价给给逼出来来的。开发商商热衷“送送”面积积最近露露脸的强强调赠送送面积的的户型中中，九衡衡公寓CC3户型型最为抢抢眼。该该户型面面积为1104平平方米，环环绕
3、三面面的超大大露台达达68平平方米，相相当于送送了三分分之二的的面积。据据了解，该该户型房房源位于于建筑顶顶层，在在九衡公公寓，顶顶层户型型都有大大露台，最最小300多平方方米，最最大则多多至1330平米米。金隅观澜时时代在售售的珑庭庭组团，也也有不少少“多赠赠送”的的户型和和房源，比比如该组组团中心心1号楼楼、4号号楼的1138平平方米户户型，赠赠送后的的总面积积可达1172平平方米，其其中跃层层最高赠赠送达660多平平方米。保利地地产素来来对户型型创新颇颇为重视视，在东东湾项目目中曾成成系列地地推出过过“MAAX”户户型，这这些户型型大多具具备不错错的“可可延展性性”，比比如今年年年初推推
4、出的升升级版MMAX33系列，1110平平方米的的面积，通通过可变变空间的的改造甚甚至能获获得相当当于近1160平平方米的的使用空空间。不久前前保利江语海海开盘，推推出的赠赠送空间间同样可可观。在在一个889平方方米的平平层户型型中，不不仅有约约10平平方米景景的观花花池和入入户花园园、近22.8米米宽多功功能居家家阳台、双双重敞亮亮落地飘飘窗,还还有近110平方方米空中中挑高露露台等大大面积的的赠送。除此以以外，华华元蒙蒙卡岸、华华鸿罗罗兰春天天等市场场关注度度较高的的楼盘，都都以不同同形式打打出了“赠赠送”牌牌，其中中，蒙卡卡岸户型型面积990-1135平平方米，赠赠送144-188平方米
5、米的夹层层和一个个露台。罗罗兰春天天则干脆脆宣称实实际得房房率接近近1000%。综观这这些楼盘盘，大手手笔赠送送面积的的同时，几几乎无一一例外地地提出“可可变”概概念。虽虽然所赠赠空间在在户型图图上仍然然以“阳阳台”、“入入户花园园”进行行标识，对对外宣传传上，却却常常指指出它们们可改造造成室内内空间；至于LLOFTT和跃层层中的挑挑高部分分，同通通常可以以隔出一一个或多多个房间间户户型创新新的意味味很强。政策漏漏洞滋生生“偷”面面积尽管市市场对户户型创新新的讨论论已非常常热烈，在在郑刚看看来，“偷偷”面积积仍近乎乎是这股股创新潮潮流的全全部，他他表示，“开开发商所所谓的户户型创新新，其实实只
6、是一一个营销销概念，真真正在做做的还是是偷面积。”既有政政策中的的空白和和漏洞，也也确实为为开发商商偷面积积预留了了不少空空间。例如，220077年出台台的关关于规范范阳台建建筑面积积计算的的规定中中明确提提出，“阳阳台当其其上盖高高度达到到或超过过两个自自然层，阳阳台不计计算建筑筑面积”，这这便成了了开发商商“偷”面面积的依依据之一一。郑刚刚指出，“很很多开发发商故意意把阳台台做成双双层高的的，这样样在测量量时就可可以不计计算面积积了。”为了与与普通阳阳台进行行区分，开开发商一一般为将将其以“挑挑高露台台”的名名义进行行推介。不不过，这这种露台台仍然会会受到规规定中对对阳台面面积、进进深的限
7、限制：凸凸阳台水水平投影影面积不不大于110.00平方米米且其进进深不大大于2.4米。与之相相比，通通过退台台营造出出的露台台空间就就有点不不受限制制了，九九衡公寓寓那个环环绕三面面的688平方米米露台，就就是在建建筑顶层层以退台台手法构构筑出来来的。同样缺缺少政策策约束的的还有飘飘窗的空空间尺度度，目前前杭州实实施的对对飘窗的的控制政政策，仍仍然只限限于20002年年国家发发布的房房屋测量量规范，上上面规定定层高小小于2.2米的的飘窗不不计算面面积，却却并未限限定进深深和窗台台高度，于于是便出出现了可可以与卧卧室连接接成“室室内空间间”的落落地飘窗窗，或者者尺度颇颇大，可可当休息息区使用用的
8、大飘飘窗。在技术术上比较较复杂的的是以LLOFTT或者局局部挑高高的方式式“偷”面面积。LLOFTT户型住住宅早些些年曾一一度泛滥滥，20005年年浙江省省关于于建筑层层高控制制及容积积率指标标计算规规则，强强制规定定“住宅宅建筑当当层高大大于等于于4.55米时，不不论层内内是否有有隔层，计计算容积积率指标标时，建建筑面积积仍按该该层面积积乘1.5倍计计算”，陡陡然增加加的成本本才令LLOFTT户型住住宅渐渐渐式微。不过，纯纯住宅产产权的LLOFTT户型并并未真正正绝迹，因因为在政政策中仍仍然有漏漏洞可循循。房房屋测量量规范规规定，层层高小于于2.220米的的夹层、插插层、技技术层不不计算建建
9、筑面积积，于是是分布在在两个自自然层之之间、通通常被用用来布置置管线的的夹层也也被一些些开发商商加以改改造，分分配给上上下两层层住户了了。这相相当于两两个自然然层实际际平均可可享有的的高度最最多可接接近5.6米，这这样一来来，设置置LOFFT户型型和局部部挑高都都绰绰有有余。由于在在关于于建筑层层高控制制及容积积率指标标计算规规则中中同时还还规定，“跃跃层式住住宅、别别墅等当当起居式式（厅）层层高在户户内通高高时可按按实际面面积计入入容积率率”，在在跃层式式住宅中中设置局局部挑高高的优势势也非常常明显，并并且要容容易得多多。郑刚刚指出，“开开发商故故意在第第二层布布置一个个小房间间，其他他地方
10、就就用来做做挑高”，而而挑高部部分则只只按实际际面积来来计算。“偷”面面积是受受高房价价所迫技术上上固然可可行，那那么，开开发商何何以要大大费周折折地“偷偷”面积积呢？郑刚表表示，在在高房价价的背景景下，开开发商不不得不提提高得房房率，集集合更完完善的功功能，以以此提升升购房者者对产品品的接受受度。而而提高得得房率，公公摊面积积是减少少不了多多少的，只只能靠增增加实际际使用面面积来实实现，这这往往就就意味着着“偷”面面积。杭州双双赢机构构总经理理章惠芳芳对此表表示，这这几年杭杭州开发发商拿地地的价格格都比较较高，在在此前提提下，高高价卖房房的开发发商为了了让购房房者感觉觉到实惠惠，只能能赠送一
11、一些面积积。“有有些开发发商本来来没这种种念头，但但是看见见周围一一些有赠赠送面积积的楼盘盘卖得不不错，也也开始这这样做”，在在这种竞竞争的氛氛围下，“偷偷”面积积便越“偷偷”越凶凶。龙发FFA专家家设计工工作室设设计师赵赵晓志指指出，“偷偷”面积积现象，其其实也反反映出了了市场对对于功能能区间重重新定义义的趋向向，以前前飘窗可可能只是是当成一一个窗台台来用，现现在做得得大一点点，就完完全可以以当成一一个休息息区了。家住闻闻堰的购购房者叶叶先生曾曾有过一一些投资资房产的的经验，他他表示，市市场上的的LOFFT、跃跃层户型型确实对对应了部部分购房房者的需需求，“有有些想改改善居住住环境的的购房者
12、者，会追追求一种种更有立立体感的的错层布布局。”而对于于开发商商赠送面面积的作作法，叶叶先生表表示，“有有得送我我们当然然欢迎”，但但开发商商在送面面积的同同时，单单价也会会相对提提高，“我我们购房房者欢迎迎归欢迎迎，但下下不下单单，还要要先算一一算到底底划不划划算。”“偷”来来的面积积存在安安全隐患患有时这这类户型型会显得得非常划划算，但但购房者者下单买买来房子子后却可可能遭遇遇一些意意想不到到的困扰扰。赵晓志志在工作作中接触触过不少少赠送面面积很大大的户型型，其中中也有LLOFTT户型，他他指出，“这这类住宅宅在装修修时，所所花费的的成本肯肯定比普普通住宅宅要多。”但改造造阳台就就不只是是
13、成本的的问题了了，赵晓晓志指出出，政府府相关职职能部门门对阳台台的改造造有限制制，“这这实际上上属于违违规扩建建”，虽虽然还没没遇到过过改造后后又被拆拆除的例例子，但但如果相相关部门门真要拆拆除，是是有执法法的依据据的。另另一方面面，业主主要改造造阳台时时，可能能会受到到物业公公司的阻阻拦，“有有些物业业不允许许包阳台台。”而可增增加采光光，增强强空间感感的大飘飘窗，也也会有一一些负面面作用，除除了时常常见诸报报端的渗渗漏难题题外，保保温、节节能性能能也将受受到影响响。实际上上，20006年年建设部部颁布的的居住住建筑节节能设计计标准中中，已曾曾明确提提出“寒寒冷地区区及夏热热冬冷地地区更不不
14、应设置置飘窗，尤尤其是北北向的卧卧室、起起居室。”对对于气候候相对温温和的南南方地区区，虽没没有强制制性规定定，却也也建议“不不宜设置置飘窗”。业内人人士表示示，即使使忽略成成本、节节能等因因素，来来自政府府层面的的消防、安安全检验验常常无无法覆盖盖到业主主的私自自改建过过程中，这这就留下下了隐患患。郑刚刚指出，今今后政策策上可能能会对”偷偷”面积积的现象象越来越越规范起起来。开发商商或许需需要一些些新的创创新思路路和智慧慧。而据据章惠芳芳介绍，杭杭城中小小户型的的公寓中中，确实实已出现现了一些些好的创创新产品品，“有有些开发发商会在在产品中中增加采采光井，这这就不属属于偷偷面积积，完全全出于采采光的考考虑。”