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1、05年海口口市商品房房市场调查查报告一 调查查的目的、原原则和基本本方法二 调查查对象基本本状况三 调查查资料分析析1、关于楼楼盘地域分分布2、关于楼楼盘类型3、关于停停缓建复工工工程4、关于楼楼盘的品质质5、关于商商品房户型型6、关于销销售价格7、关于楼楼盘销售状状况8、关于楼楼盘的建设设规划状况况9、关于购购房消费群群体一 调查查的目的、原原则和基本本方法 11 调查目目的和调查查范围为进进一步了解解和掌握海海口市商品品房市场状状况，我公公司估价部部组织有关关人员对海海口市市区区范围内新新建、停缓缓建工程复复工续建两两类处于在在建阶段和和销售阶段段的商品房房市场状况况进行了调调查。 22
2、调查时时间本次次调查时间间跨度为22004年年12月115日至20055年1月55日。包括括调查信息息资料的采采撷、信息息资料的整整理归纳以以及成文阶阶段。 33 调查分分析的基本本原则 （11）样点原原则 受受时间、人人力、物力力等条件所所限，调查查人员不能能对海口市市全部的商商品房进行行盘查，因因此，有意意识地选取取了一些对对总体状况况有说明意意义、具有有代表性的的样点进行行调查分析析。 （22）对资料料甄别使用用的原则在调调查过程中中，有部分分信息资料料由商品房房销售人员员提供，其其中部分内内容有从促促销角度出出发产生的的隐瞒甚至至误导成份份。因此，调调查人员对对该类资料料进行了仔仔细分
3、析甄甄别，尽量量少使用或或不使用该该类伪信息息。 （33）分析、归归讷原则对信信息资料进进行客观分分析。首先先对其中一一些有普遍遍性、代表表性的现象象进行合理理归纳，在在此基础上上寻找原因因，建立相相互间的因因果关系，得得出相关结结论。 44 调查样样点的选择择首先先在报纸、电电视等媒体体上选择有有代表性的的36幢楼楼盘确定为为重点调查查对象，与与此同时在在调查过程程中，根据据实际情况况随机增加加了相应的的楼盘个案案。本次调调查选点涉涉及海口市市五大区域域，包括国国贸、滨海海、海甸岛岛、秀英及及老城区等等其他区域域。具体分分布见下表表：区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数9812345 调查方方法采
4、取现场走走访、电话话咨询、与与购买客户户沟通等方方法获取各各种资讯。二 调查查对象基本本状况本次调查查在事先确确定的366个重点调调查对象基基础上，根根据实际情情况随机增增加了6个个个案，调调查对象共共计42个个。根据楼楼盘的密集集程度，调调查人员将将之分为55个区域，各各区域的调调查数量与与该区域的的新楼盘数数量有较大大的联系，基基本呈正相相关关系。楼楼盘的基本本状况见下下表：楼盘基本状状况表序号名称位置起价（元/ mm2）层差（元/ mm2）备注（044年12月月）一 国贸贸区域1*富丽花园园金贸西路11号1998，22500（均均价）由四幢211-23层层商务楼和和住宅楼组组成，占地地2
5、34887.499m2，总建筑筑面积111万m2，2华贸快乐公公寓金贸西路118号1688（22）30-600总建筑面积积474449 m22，A座223层，BB座17层层，共3774户，绿绿化率300%3*德意雅苑苑金贸西路55号1698502幢高层4东方文华府府文华路20803幢15-17层5海韵裕都文华路3号号3000多多总占地100366.5 m22，总建筑筑面积677933 m2，2幢227层，密密度36.3%，绿绿化率288.2%6*金山广场场金贸西路66号2288（55）40占地约155.32亩亩，总建筑筑面积近88万m2，喷泉广广场7诚田国际商务大厦金贸西路2300多多8世贸雅
6、苑（三期）世贸东路22号2500-35000总建筑面积积约16万万m2，数幢228-322层9中盐国际大大厦玉沙路西侧侧写字楼10国贸中心玉沙路西侧侧第6层租金金为：毛坯坯房37-38元/，装修修房比毛坯坯房多100元，写字楼。占占地33000.8，总建筑筑面积377632， 4000个停车车位，4部部4m/s进进口电梯，1100兆光光纤，8000千瓦发发电机、变变压器。电电子防火报报警自动喷喷淋、智能能电子安全全监控等二 滨海海区域11悠生海华民声西路228号2600（44）604幢小高层层12怡景苑芙蓉路2号号大于250005幢高层13丽晶海景花花园滨海大道2580（22）50-800总建
7、筑面积积12万mm2，14昌炜玉园民声西路88号2900（44）60-80015海岸1号世贸北路11号3000左左右占地622229.33m2，总建筑筑面积20072522.2m22，六栋高高层住宅和和一栋高层层商务楼16海怡豪园滨海东路556号接近30000占地30多多亩，4幢幢20层17紫荆花园（二二期）紫荆路2880（22）50-10006幢26层层18*银通花园园大于250002幢22层层公寓楼（原原规划2幢幢28层）三 海甸甸岛区域19阳光熙园人民大道西西侧2500（11）50总占地面积积88555m2，总建筑筑面积255103mm2，3幢116层，110层以上上可观海，建建筑密度2
8、20%，绿绿化率488%，20北海岸888号（海韵公寓寓）人民大道888号2588（11）70占地177767平方方米，建筑筑面积344893平平方米， 4幢166层2688套，均为为居住，33层以上可可观海，密密度15%，绿化化率65%，21港湾花园人民大道、五五西路2380（33）80总占地199979 m2，共5000套住宅宅，约5.8万m22，容积率率2.9，绿绿化率511%，22滨海华庭五西路、万万恒路1号号2600-27000总建筑面积积约5万mm2，容积率率1.311，23华星大厦人民大道335号1788（33）50200多套套住宅24*周昌公寓寓人民大道、三三东路1980（22
9、）60总占地29900 mm2，20层层，共1660套住宅宅，建筑密密度21.6%，25*秦吉大厦厦人民大道、四四西路18层26侨达花园人民大道3000-32000建筑面积3399433.10，容积率率2.944，密度224.9% ，绿化化率近些880%27*寰岛广场场人民大道、四四东路1600（33）50建筑面积550828828*福海新城城五东路1号号1888（55）502幢18层层，总建筑筑面积3.5万m22，共1366套住宅29*加州阳光光公寓和平大道、二二横路1880（55）4019层，33梯20户户，总占地地58311 m2，总建筑筑面积211878mm2。30金椰都和平大道559
10、号2500大部分可观观海，建筑筑密度200.2%，容容积率2.26%，绿绿化率622%，8幢幢小高层31宝安江南城城和平大道666号2900起起，均价33100元元北临琼海峡峡，总占地地近6000亩，一期期占地1220亩， 44幢44-5层共共334户户（4层为为复式）32星光海岸五东路3号号2128（22）50总占地74470.444 m22，总建筑筑面积299713.3m2，4幢高高层住宅，密密度20%，绿化率率56%33*光明阁海昌路9号号1500（44）2014层，建建筑密度较较高，绿地地较少四 秀英英区域34奥林匹克花花园（二期期）海秀路2780总占地约6635566 m2，总建筑筑
11、面积约11485221 m22，密度118.7%，绿化率率56.44%，停车车位6411个35*金侨国际际广场海秀大道1160号1630（55）40总占地约220亩，总总建筑面积积约550000 mm2，停车位位300个个，电梯44部，266层，密度度23.665%，绿绿化率超过过60%36金华苑（CC栋）海秀路、金金鼎路1308（44）1021层住宅宅楼金华苑（AA、B栋）海秀路、金金鼎路1378（44）50-900绿地率较低低五 其他他区域37*玉龙公寓寓龙昆南路高高院南侧109820-800绿化率400% 38锦上花公寓寓振兴路高院院南侧1700（南南侧）、11448（临临路）502幢1
12、4层层39盛达嘉苑白龙南路333号40和平花苑和平北路西西侧2幢高层41绿色佳园（三期电梯梯房）凤翔东路2090（33）30-100042*节能大厦厦琼州大道1480（77）30基本无用地地配套注：表中中名称前带带*号的为为停缓建复复工工程三 调查查资料分析析 在在掌握第一一手调查资资料的基础础上，调查查人员经过过分类归纳纳，并列出出下列问题题进行了重重点分析： 11、关于楼楼盘地域分分布问题 通通过对调查查对象的地地点分布排排列，调查查对象楼盘盘分布基本本情况如下下：楼盘分布简简明表区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数1081536所占比例24%19%36%7%14%79%21%新楼盘分布状况图以
13、上表、图图显示，楼楼盘开发主主要集中于于海甸岛、滨滨海一线以以及国贸三三个区域，秀秀英、老城城区、府城城等其他区区域开发量量相对较少少。5个区区域中，前前三个区域域楼盘数量量约占调查查总量的779%。在在上述三个个区域中，楼楼盘分布的的特点又不不尽相同：海甸岛楼楼盘较为分分散，各路路段基本都都有分布；滨海一线线主要集中中于万绿园园至秀英港港之间；国国贸80%分布在区区域西部即即金贸西路路周边一带带。从本次调查查整体来看看，楼盘分分布不均，集集中于少数数区域。分析楼盘分分布的成因因，总结归归纳以下几几点：1）海海甸岛是传传统的居住住区，虽不不属于海口口本埠，但但相关居住住生活配套套却并不缺缺乏，
14、同时时又两面环环海，居住住生活环境境较为优越越。2）随随着人们生生活水平的的不断提高高，人们的的生活消费费观念、方方式也逐渐渐发生相应应的变化。收收入水平相相对较高的的阶层开始始有意识地地选择市中中心以外的的区域做为为自己的居居所，以避避开市中心心的拥挤、灰灰尘与噪音音。由于这这一阶层有有相应的能能力来拥有有自己所需需要的便捷捷的交通工工具，因此此城市边缘缘地带、城城市近郊乃乃至远郊都都能成为他他们的选择择。滨海一一线北临琼琼州海峡，分分布有滨海海公园、万万绿园、西西海岸带状状公园等大大面积公共共绿地；加加之属于城城市新区，各各项规划指指标控制得得较好，建建筑密度、容容积率相对对较低，绿绿地率
15、则相相对较高；此外，海海口市主干干道滨海大大道横贯区区域东西，同同时其南侧侧紧靠各项项配套相对对完善的国国贸区域。因因此，滨海海一线正成成为高收入入者住所的的重点选择择区域，形形成海口市市的高档居居住区。33）上世纪纪海南房地地产泡沫给给海口遗留留下的半拉拉子工程在在国贸占有有相当比例例，是该区区域新楼盘盘开发较为为集中的重重要原因之之一。大量量的停缓建建工程在政政府处置政政策及市场场开发热潮潮的双重推推动下纷纷纷复工建设设，成为房房地产开发发的一个重重要分支力力量。另一一方面，国国贸区域虽虽然作为海海口市乃至至整个海南南省的金融融贸易中心心的功能定定位未能最最终实现，但但“金贸区”概念已深深
16、入人心，提提到海口的的高楼大厦厦，人们仍仍然会自然然地想到国国贸，而事事实上这里里依然是海海口市高层层建筑最为为集中的区区域。历经经多年发展展变迁，国国贸的中高高档居住、办办公产业逐逐渐形成一一定的规模模，成为海海口新兴的的商住区之之一。这里里交通方便便，各类配配套设施完完善，尤为为重要的是是这里集聚聚着数量众众多的企业业，其中不不乏海口市市的精英企企业，以及及相应的城城市白领阶阶层。由于于工作的需需要，他们们选择近地地而居的意意向较为明明显。在以以上两方面面因素的作作用下，国国贸区域占占有较大的的楼盘开发发量似乎是是水到渠成成的事。44）相对于于上述三区区，老城区区由于历经经多年建设设，开发
17、空空间已相当当有限，秀秀英等其他他区域因位位置相对偏偏僻，交通通及其他配配套条件相相对滞后，目目前尚不属属于热点地地段。 22、关于楼楼盘类型问问题在调查对象象中，居住住、商住物物业占总数数的93%，写字楼楼、办公楼楼仅占7%，且均位位于国贸区区域，其他他区域无新新建写字楼楼。居住、商商住物业中中，大部分分为带电梯梯的高层建建筑，占到到97%左左右（其中中高档公寓寓约占277%）。别别墅等其他他房屋虽未未列入本次次调查范围围，但其所所占比例也也较为有限限。从样点点显示现象象基本可见见，当前海海口市的新新楼盘开发发以居住、商商住占主导导地位，同同时，由以以往的经济济适用房、多多层住宅占占主要地位
18、位向高层住住宅、高档档公寓占主主要地位转转变的趋势势逐渐凸现现。从样点商品品房的类型型分布来看看，以住宅宅为主流产产品基本可可反映出海海口市房地地产产品类类型的整体体格局。即即使是在房房地产泡沫沫中所遗留留的大量未未竣工的写写字楼，在在近几年处处置积压房房地产的过过程中，也也有相当部部分改建成成了住宅公公寓，开发发商对投资资写字楼普普遍存在犹犹豫心理，缺缺乏足够的的信心，因因此新建的的写字楼项项目数量较较为有限。国国贸作为原原规划的CCBD，虽虽然未能如如愿，但这这里交通方方便，办公公产业相关关配套较为为齐全，同同时分布有有数量众多多的中小企企业，最具具有海口市市相对成熟熟的办公商商贸氛围，因
19、因此仍是开开发商开发发建设写字字楼的首选选区域。近年来，随随着社会的的发展，海海口市的民民营经济发发展迅速，大大量的民营营企业通过过租赁或购购买写字楼楼作为自己己的办公场场所。该类类企业大多多为成长中中的中小型型企业，以以各类咨询询、代理企企业为主，包包括IT、房产产、广告、设设计等产业业。企业规规模不大，人人员不多，资资金实力相相对有限，他他们对办公公场所的要要求不需要要豪华，而而是实用，所所以交通方方便、价位位中等、户户型适中的的写字楼显显然最符合合他们的要要求。 33、关于停停缓建复工工工程问题题开发楼盘中中由停缓建建工程复工工的约占331%，新新建楼盘所所占比例约约为69%，两者比比例
20、接近33:7。各各区域停缓缓建复工工工程比重见见下表：区域国贸海甸岛滨海秀英其他合计总楼盘数（个个）101583642停缓建复工工工程数（个个）3611213占区域楼盘的比例30%40%12.5%33.3%33.3%占总停缓建建工程的比比例23%46.2%7.7%7.7%15.4%69.2%30.8%上表显示，各各个区域中中均有停缓缓建工程复复工，但近近7成集中中于国贸和和海甸岛两两个区域。55个区域中中，停缓建建复工工程程占区域楼楼盘总数330%以上上的有4个个。可见，停停缓建复工工工程除滨滨海一线外外在各区域域中均占有有一定的比比例，但无无论从数量量和规模上上讲显然已已不是建设设的主流，这
21、这也从侧面面反映出政政府处置政政策已有较较好的成效效，行政手手段等主观观因素在房房地产市场场中仍能发发挥其应有有的作用，然然而更深层层次的原因因主要还是是得益于整整个房地产产市场大气气候的转暖暖、增热。 44、关于楼楼盘的品质质问题根据调查数数据统计，楼楼盘的建筑筑规模、建建筑密度、容容积率、绿绿地率等见见下表：项目建筑规模建筑密度%容积率%绿地率%新建楼盘2-16万万m240-5551.5-44.530-500续建楼盘2千-111万m250-7554-1010-3001）规模模方面。新新建楼盘一一般比停缓缓建工程规规模大。大大部分新建建楼盘规模模都较大，单单幢建筑大大部分都可可容纳1000户
22、以上上，总建筑筑面积则普普遍达到22万m2以上，部部分有二期期以上项目目建筑面积积则达到110万m22以上。如如丽晶海景景花园总建建筑面积为为12万mm2，奥林匹匹克花园总总建筑面积积接近155万m2，世贸雅雅苑仅三期期工程建筑筑面积就达达到16万万m2；宝安江江南城总占占地面积达达600亩亩，绿色佳佳园四期规规划用地面面积也有4400多亩亩。相对而言，停停缓建工程程的规模要要小得多，由由于受原规规划条件的的限制影响响，大都是是在原规划划基础上续续建完工。有有相当部分分由于受政政府的规划划管控，或或者是开发发商为适应应市场消费费需求，适适当调整了了建筑密度度、容积率率等标准，同同时相应增增加了
23、绿化化率。2）建筑密密度、容积积率、绿化化率及其他他配套方面面。新建楼楼盘的各项项指标均明明显优于续续建楼盘，小小区配套也也较为齐全全。大型的的楼盘一般般设有会所所（配套休休闲吧、健健身房、超超市等），有有游泳池的的比例也较较高，甚至至部分楼盘盘还有自己己的温泉泳泳池，如世世贸雅苑、悠悠生海华、港港湾花园、北北海岸888号等。各各小区一般般均辟有专专属绿地，配配套风情园园林，绿地地率相对较较高，与此此相适应的的是建筑密密度也得到到控制。3）其他方方面。除上上述因素外外，值得一一提的是，相相对于以往往楼盘，新新楼盘更注注重了建筑筑的通风、采采光、房间间布局的美美观大方以以及建筑面面积的有效效利用
24、等，同同时注入了了一些流行行元素，比比如出现了了错层等新新的户型结结构。综上，新楼楼盘无论是是从建筑规规模，建筑筑密度、容容积率、绿绿化率及小小区配套等等方面，还还是从自身身内部设计计和建筑质质量等方面面均有较大大的改善：规模逐渐渐向大型化化，配套向向合理、全全面化，设设计向实用用、美观时时尚化发展展。这在一一定程度上上得益于“非典”的影响。“非典”对海南省省的房地产产业而言，机机遇大于挑挑战，形成成一个非常常好的契机机。因为“非典”不仅让许许多人改变变了卫生习习惯，也让让更多的人人认识到生生活环境和和居住品质质的重要性性，生态健健康住宅日日益受到人人们的关注注，原本停停留在理论论界的带有有学
25、术色彩彩的“健康住宅宅”逐渐成为为普通老百百姓所知晓晓的概念，同同时形成强强有力的消消费需求。以上说明了了海口的住住宅消费结结构发生了了较大的变变化，这也也体现了消消费者对人人居环境（包包括人文环环境、地理理环境、文文化氛围等等）认识和和要求的提提高以及开开发商关注注市场需求求意识的加加强。 55、关于户户型问题据调查人员员了解，面面积在600m2以下的小小户型以及及面积在1150m22以上的大大户型销售售量均较为为有限，而而面积在880-1110m2之间的中中等户型较较受欢迎，销销售情况良良好。中等户型热热销有其客客观原因：小户型及及大户型的的消费者数数量均未占占优势，前前者主要是是单身一族
26、族或者是两两口之家，其其购房目的的主要是作作为过渡方方式，而后后者则大多多具有较强强的资金支支付能力。相相对于前述述两者，880-1110m2之间的户户型的消费费者在数量量上占有较较大比例。此此外，由于于面积相对对适中，总总售价不太太高，一般般购房者较较易承受。部部分购房者者可以一次次性付完房房款，即使使是通过分分期付款方方式，其月月供也相对对较低，消消费者的还还款压力也也相应要小小一些。 66、关于楼楼盘价格问问题1）销售起起价（名义义价，部分分可打折）根据从各楼楼盘销售处处得到的数数据，调查查人员对其其进行统计计处理后汇汇总成下表表：价格区间（元/m22）所在区域（幢幢数）所占比例（%）1
27、081536国贸滨海海甸岛秀英其他1001000以以下0000001000-15000000114.81500-200003081438.12000-250003020114.32500-300002741033.33000-35000211009.53500以以上000000上表（均为为毛坯房价价格）显示示，价格区区间在15500-22000之之间的楼盘盘所占比例例最大，其其次为25500-33000之之间，两个个价格区间间约占总数数的71.4%。11000元元以下，33500元元以上没有有统计数字字。10000-15500元、33000-35000元所占比比例小。由由此可见，海海口新楼盘盘
28、整体价格格水平（起起价）介于于10000-35000元之间间（不含别别墅价格），呈呈中间大两两头小橄榄榄形状，价价格密度区区间为15500-33000元元。根据以以上两表，整整体楼盘平平均销售起起价自高向向低依次是是： 区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元/m2）281324002184191817502）层差差价以上楼盘起起价均以最最低层的居居住用房为为标准（一一般为2-4层）。在在新建楼盘盘中，带电电梯的高层层楼盘占了了大多数，因因此售价均均存在楼层层差异，不不同楼层价价格也不同同根据调查人人员的统计计，高层建建筑楼层一一般介于117-322层之间，而而以20层层左右居多多；层差价价在10-
29、100元元/m2之间， 40-660元/mm2的层差较较为集中。如如按3层起起，平均最最高楼层为为20层，层层差价为550元/mm2测算，则则可推算出出整体楼盘盘的层差总总价：（2203）508850元/m2。3）最高价价最高价等于于起价加上上层差总价价，则根据据上述数据据，可求得得各区域楼楼盘的最高高售价：区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元/m2）366332503034276826004）均价价整体楼盘的的均价即为为起价与最最高价的平平均价格。则则，各区域域楼盘均价价自高至低低为：滨海（28813281338500）/232388元；国贸（24400240008500）/228255元海甸
30、岛（22184218448500）/226099（海景房房均价基本本上不低于于（25000250008500）/229255元）秀英（19918191888500）/223433元其他区域（17501750850）/22175元区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元/m2）32382825260923432175楼盘价格格基本遵循循由北向南南、自海边边向里地逐逐渐降低的的规律：即即海景房价价格最贵，滨滨海一线尤尤其高居榜榜首。楼盘盘价格走势势见下图： 77、关于楼楼盘销售状状况据楼盘销售售人员反映映，大部分分楼盘销售售情况较好好，平均销销售率在550%以上上。上述数数据不排除除销售人员员营销“造造
31、势”策略略的成份，但但整体销售售率较高却却是事实，尤尤其是高档档楼盘，销销售率普遍遍达到700%以上，有有的楼盘是是开盘不久久便告售罄罄，有的楼楼盘则是尚尚未开盘就就预订出大大半。据销销售人员介介绍，预订订（或者意意向购买）比比例一般约约占销售率率的三分之之一左右。房屋价格的的成本构成成主要包括括地价、建建材成本等等。虽然当当前房屋销销售价格增增长与地价价、建材价价格上涨有有直接的关关系，但需需求的拉动动也是一个个重要的杠杠杆。房屋屋销售价格格最终由市市场需求决决定，需求求市场的强强劲增长促促进了销售售市场的日日益走强。销销售市场状状况良好，反反映出房地地产市场需需求处于旺旺盛阶段，是是市场升
32、温温的有力信信号。 88、关于楼楼盘的建设设规划状况况在调查对象象中，项目目在建或规规划建设二二期以上的的占28.5%左右右，有的项项目甚至有有三、四期期。2004年年是海口房房地产全面面、持续、大大幅升温的的一年，在在整体市场场回暖的条条件下，受受销售旺势势的影响，在在用地条件件允许的前前提下，开开发商大都都有意持续续投资，以以期获取更更大利润。开发商对项项目进行的的分期建设设，虽然受受行政因素素、资金等等方面的影影响，但也也反映出开开发商对市市场需求的的认知程度度及其判断断能力的提提高以及对对市场风险险防范意识识的加强，投投资趋于理理性，不一一哄而上，而而是遁序渐渐进。 99、关于购购房消
33、费群群体问题海口市的房房产消费者者按地区划划分，简单单可分为岛岛内和岛外外两类，岛岛外又可分分为内地、港港澳台地区区以及国外外3类。据据销售人员员介绍，岛岛内、外消消费者约各各占50%。根据销售人人员提供的的有关数据据，调查人人员对消费费者在房产产面积、所所在区域等等方面的选选择进行了了统计，根根据统计结结果发现，就就面积而言言，无论是是岛内岛外外消费者，选选择80-1110m2的中等户户型的所占占比例均最最大，远远远高于对其其他面积的的选择比例例；就区域域而言，消消费者明显显分化为两两类：第一一类消费者者的目标定定位在高档档楼盘，其其选择范围围包括滨海海一线、海海甸岛和国国贸区域的的海景房以
34、以及其他区区域品质较较好的楼盘盘。该类消消费者中，岛岛外人士多多于岛内人人士；第二二类消费者者目标定位位在普通楼楼盘，交通通方便、生生活、商业业、文化设设施较齐全全的热闹地地段受到欢欢迎。这类类消费者以以岛内人士士为主。消费者对房房产所在区区域的选择择实际上也也反映出他他们在消费费能力以及及消费目的的方面的差差别：1）从消费费能力看，第第一类消费费者一般经经济条件相相对较好，消消费能力较较强，在海海口的楼盘盘中，他们们看重的是是海的元素素，喜欢环环境清幽的的地段，对对海景、水水景等概念念有明确的的消费需求求。而第二二类消费者者主要是普普通工薪阶阶层，他们们经济实力力相对有限限，因此中中低档商品
35、品房是他们们的理想选选择。2）从从消费目的的来看，第第一类消费费者大多为为二次置业业，该类消消费者中的的岛内人士士目的主要要在于对原原有住房的的更新升级级，岛外人人士则有相相当部分是是用于休闲闲度假或者者养老。另另外，岛内内岛外人士士还有一个个共同目的的，就是用用于投资；而第二类类消费者大大部分为首首次置业，主主要用以居居住，纯投投资动机较较小，休闲闲度假或者者养老所占占比例更小小。由于岛内、外外购房者所所占比例基基本相当，因因此开发商商应针对他他们不同的的实际需要要对所开发发的商品房房合理搭配配，避免盲盲目跟风，不不能一味追追求建设高高档楼盘，防防止供需脱脱节断链，才才利于房地地产地市场场的健康发发展11.23.202206:2206:22:0322.11.236时22分6时22分3秒11月. 23, 2223 十一月 20226:22:03 上午06:22:032022年11月23日星期三06:22:03