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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.05年海口口市商品品房市场场调查报报告一 调查查的目的的、原则则和基本本方法二 调查查对象基基本状况况三 调查查资料分分析1、关于楼楼盘地域域分布2、关于楼楼盘类型型3、关于停停缓建复复工工程程4、关于楼楼盘的品品质5、关于商商品房户户型6、关于销销售价格格7、关于楼楼盘销售售状况8、关于楼楼盘的建建设规划划状况9、关于购购房消费费群体一 调查查的目的的、原则则和基本本方法 11 调查查目的和和调查范范围 为为进一步步了解和和掌握海海口市商商品房市市场状况况
2、，我公公司估价价部组织织有关人人员对海海口市市市区范围围内新建建、停缓缓建工程程复工续续建两类类处于在在建阶段段和销售售阶段的的商品房房市场状状况进行行了调查查。 22 调查查时间 本本次调查查时间跨跨度为220044年122月155日至20005年11月5日日。包括括调查信信息资料料的采撷撷、信息息资料的的整理归归纳以及及成文阶阶段。 33 调查查分析的的基本原原则 （11）样点点原则 受受时间、人人力、物物力等条条件所限限，调查查人员不不能对海海口市全全部的商商品房进进行盘查查，因此此，有意意识地选选取了一一些对总总体状况况有说明明意义、具具有代表表性的样样点进行行调查分分析。 （22）对
3、资资料甄别别使用的的原则 在在调查过过程中，有有部分信信息资料料由商品品房销售售人员提提供，其其中部分分内容有有从促销销角度出出发产生生的隐瞒瞒甚至误误导成份份。因此此，调查查人员对对该类资资料进行行了仔细细分析甄甄别，尽尽量少使使用或不不使用该该类伪信信息。 （33）分析析、归讷讷原则 对对信息资资料进行行客观分分析。首首先对其其中一些些有普遍遍性、代代表性的的现象进进行合理理归纳，在在此基础础上寻找找原因，建建立相互互间的因因果关系系，得出出相关结结论。 44 调查查样点的的选择 首首先在报报纸、电电视等媒媒体上选选择有代代表性的的36幢幢楼盘确确定为重重点调查查对象，与与此同时时在调查查
4、过程中中，根据据实际情情况随机机增加了了相应的的楼盘个个案。本本次调查查选点涉涉及海口口市五大大区域，包包括国贸贸、滨海海、海甸甸岛、秀秀英及老老城区等等其他区区域。具具体分布布见下表表：区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数9812345 调查方方法采取现场走走访、电电话咨询询、与购购买客户户沟通等等方法获获取各种种资讯。二 调查查对象基基本状况况本次调查查在事先先确定的的36个个重点调调查对象象基础上上，根据据实际情情况随机机增加了了6个个个案，调调查对象象共计442个。根根据楼盘盘的密集集程度，调调查人员员将之分分为5个个区域，各各区域的的调查数数量与该该区域的的新楼盘盘数量有有较大的的联系，基
5、基本呈正正相关关关系。楼楼盘的基基本状况况见下表表：楼盘基本状状况表序号名称位置起价（元/ mm2）层差（元/ mm2）备注（044年122月）一 国贸贸区域1*富丽花园园金贸西路11号1998，225000（均价价）由四幢211-233层商务务楼和住住宅楼组组成，占占地2334877.499m2，总建建筑面积积11万万m2，2华贸快乐公公寓金贸西路118号1688（22）30-600总建筑面积积474449 m2，A座座23层层，B座座17层层，共3374户户，绿化化率300%3*德意雅苑苑金贸西路55号1698502幢高层4东方文华府府文华路20803幢15-17层层5海韵裕都文华路3号号
6、3000多多总占地1003666.5 m2，总建建筑面积积679933 m2，2幢幢27层层，密度度36.3%，绿绿化率228.22%6*金山广场场金贸西路66号2288（55）40占地约155.322亩，总总建筑面面积近88万m22，喷泉泉广场7诚田国际商务大厦金贸西路2300多多8世贸雅苑（三期）世贸东路22号2500-35000总建筑面积积约166万m22，数幢幢28-32层层9中盐国际大大厦玉沙路西侧侧写字楼10国贸中心玉沙路西侧侧第6层租金金为：毛毛坯房337-338元/，装装修房比比毛坯房房多100元，写字楼。占占地33300.8，总总建筑面面积3776322， 4000个停车车位
7、，44部4mm/s进进口电梯梯，1000兆光光纤，8800千千瓦发电电机、变变压器。电电子防火火报警自自动喷淋淋、智能能电子安安全监控控等二 滨海海区域11悠生海华民声西路228号2600（44）604幢小高层层12怡景苑芙蓉路2号号大于250005幢高层13丽晶海景花花园滨海大道2580（22）50-800总建筑面积积12万万m2，14昌炜玉园民声西路88号2900（44）60-80015海岸1号世贸北路11号3000左左右占地622229.3m22，总建建筑面积积20772522.2mm2，六栋栋高层住住宅和一一栋高层层商务楼楼16海怡豪园滨海东路556号接近30000占地30多多亩，44
8、幢200层17紫荆花园（二二期）紫荆路2880（22）50-10006幢26层层18*银通花园园大于250002幢22层层公寓楼楼（原规规划2幢幢28层层）三 海甸甸岛区域域19阳光熙园人民大道西西侧2500（11）50总占地面积积88555m22，总建建筑面积积251103mm2，3幢幢16层层，100层以上上可观海海，建筑筑密度220%，绿绿化率448%，20北海岸888号（海韵公寓寓）人民大道888号2588（11）70占地177767平平方米，建建筑面积积348893平平方米， 4幢116层2268套套，均为为居住，33层以上上可观海海，密度度15%，绿绿化率665%，21港湾花园人民
9、大道、五五西路2380（33）80总占地1999799 m22，共5500套套住宅，约约5.88万m22，容积积率2.9，绿绿化率551%，22滨海华庭五西路、万万恒路11号2600-27000总建筑面积积约5万万m2，容积积率1.31，23华星大厦人民大道335号1788（33）50200多套套住宅24*周昌公寓寓人民大道、三三东路1980（22）60总占地29900 m2，200层，共共1600套住宅宅，建筑筑密度221.66%，25*秦吉大厦厦人民大道、四四西路18层26侨达花园人民大道3000-32000建筑面积3399443.110，容容积率22.944，密度度24.9% ，绿化化率
10、近些些80%27*寰岛广场场人民大道、四四东路1600（33）50建筑面积550822828*福海新城城五东路1号号1888（55）502幢18层层，总建建筑面积积3.55万m22，共1336套住住宅29*加州阳光光公寓和平大道、二二横路1880（55）4019层，33梯200户，总总占地558311 m22，总建建筑面积积218878mm2。30金椰都和平大道559号2500大部分可观观海，建建筑密度度20.2%，容容积率22.266%，绿绿化率662%，88幢小高高层31宝安江南城城和平大道666号2900起起，均价价31000元北临琼海峡峡，总占占地近6600亩亩，一期期占地1120亩亩
11、， 444幢44-5层层共3334户（44层为复复式）32星光海岸五东路3号号2128（22）50总占地74470.44 m2，总建建筑面积积297713.3m22，4幢幢高层住住宅，密密度200%，绿绿化率556%33*光明阁海昌路9号号1500（44）2014层，建建筑密度度较高，绿绿地较少少四 秀英英区域34奥林匹克花花园（二二期）海秀路2780总占地约6635556 mm2，总建建筑面积积约14485221 mm2，密度度18.7%，绿绿化率556.44%，停停车位6641个个35*金侨国际际广场海秀大道1160号号1630（55）40总占地约220亩，总总建筑面面积约5550000
12、mm2，停车车位3000个，电电梯4部部，266层，密密度233.655%，绿绿化率超超过600%36金华苑（CC栋）海秀路、金金鼎路1308（44）1021层住宅宅楼金华苑（AA、B栋栋）海秀路、金金鼎路1378（44）50-900绿地率较低低五 其他他区域37*玉龙公寓寓龙昆南路高高院南侧侧109820-800绿化率400% 38锦上花公寓寓振兴路高院院南侧1700（南南侧）、114488（临路路）502幢14层层39盛达嘉苑白龙南路333号40和平花苑和平北路西西侧2幢高层41绿色佳园（三期电梯梯房）凤翔东路2090（33）30-100042*节能大厦厦琼州大道1480（77）30基本无
13、用地地配套注：表中中名称前前带*号号的为停停缓建复复工工程程三 调查查资料分分析 在在掌握第第一手调调查资料料的基础础上，调调查人员员经过分分类归纳纳，并列列出下列列问题进进行了重重点分析析： 11、关于于楼盘地地域分布布问题 通通过对调调查对象象的地点点分布排排列，调调查对象象楼盘分分布基本本情况如如下：楼盘分布简简明表区域国贸滨海海甸岛秀英其他个数1081536所占比例24%19%36%7%14%79%21%新楼盘分布状况图以上表、图图显示，楼楼盘开发发主要集集中于海海甸岛、滨滨海一线线以及国国贸三个个区域，秀秀英、老老城区、府府城等其其他区域域开发量量相对较较少。55个区域域中，前前三个
14、区区域楼盘盘数量约约占调查查总量的的79%。在上上述三个个区域中中，楼盘盘分布的的特点又又不尽相相同：海海甸岛楼楼盘较为为分散，各各路段基基本都有有分布；滨海一一线主要要集中于于万绿园园至秀英英港之间间；国贸贸80%分布在在区域西西部即金金贸西路路周边一一带。从本次调查查整体来来看，楼楼盘分布布不均，集集中于少少数区域域。分析楼盘分分布的成成因，总总结归纳纳以下几几点：11）海甸甸岛是传传统的居居住区，虽虽不属于于海口本本埠，但但相关居居住生活活配套却却并不缺缺乏，同同时又两两面环海海，居住住生活环环境较为为优越。22）随着着人们生生活水平平的不断断提高，人人们的生生活消费费观念、方方式也逐逐
15、渐发生生相应的的变化。收收入水平平相对较较高的阶阶层开始始有意识识地选择择市中心心以外的的区域做做为自己己的居所所，以避避开市中中心的拥拥挤、灰灰尘与噪噪音。由由于这一一阶层有有相应的的能力来来拥有自自己所需需要的便便捷的交交通工具具，因此此城市边边缘地带带、城市市近郊乃乃至远郊郊都能成成为他们们的选择择。滨海海一线北北临琼州州海峡，分分布有滨滨海公园园、万绿绿园、西西海岸带带状公园园等大面面积公共共绿地；加之属属于城市市新区，各各项规划划指标控控制得较较好，建建筑密度度、容积积率相对对较低，绿绿地率则则相对较较高；此此外，海海口市主主干道滨滨海大道道横贯区区域东西西，同时时其南侧侧紧靠各各项
16、配套套相对完完善的国国贸区域域。因此此，滨海海一线正正成为高高收入者者住所的的重点选选择区域域，形成成海口市市的高档档居住区区。3）上世纪海南房地产泡沫给海口遗留下的半拉子工程在国贸占有相当比例，是该区域新楼盘开发较为集中的重要原因之一。大量的停缓建工程在政府处置政策及市场开发热潮的双重推动下纷纷复工建设，成为房地产开发的一个重要分支力量。另一方面，国贸区域虽然作为海口市乃至整个海南省的金融贸易中心的功能定位未能最终实现，但“金贸区”概念已深入人心，提到海口的高楼大厦，人们仍然会自然地想到国贸，而事实上这里依然是海口市高层建筑最为集中的区域。历经多年发展变迁，国贸的中高档居住、办公产业逐渐形成
17、一定的规模，成为海口新兴的商住区之一。这里交通方便，各类配套设施完善，尤为重要的是这里集聚着数量众多的企业，其中不乏海口市的精英企业，以及相应的城市白领阶层。由于工作的需要，他们选择近地而居的意向较为明显。在以上两方面因素的作用下，国贸区域占有较大的楼盘开发量似乎是水到渠成的事。4）相对于上述三区，老城区由于历经多年建设，开发空间已相当有限，秀英等其他区域因位置相对偏僻，交通及其他配套条件相对滞后，目前尚不属于热点地段。 22、关于于楼盘类类型问题题在调查对象象中，居居住、商商住物业业占总数数的933%，写写字楼、办办公楼仅仅占7%，且均均位于国国贸区域域，其他他区域无无新建写写字楼。居居住、
18、商商住物业业中，大大部分为为带电梯梯的高层层建筑，占占到977%左右右（其中中高档公公寓约占占27%）。别别墅等其其他房屋屋虽未列列入本次次调查范范围，但但其所占占比例也也较为有有限。从从样点显显示现象象基本可可见，当当前海口口市的新新楼盘开开发以居居住、商商住占主主导地位位，同时时，由以以往的经经济适用用房、多多层住宅宅占主要要地位向向高层住住宅、高高档公寓寓占主要要地位转转变的趋趋势逐渐渐凸现。从样点商品品房的类类型分布布来看，以以住宅为为主流产产品基本本可反映映出海口口市房地地产产品品类型的的整体格格局。即即使是在在房地产产泡沫中中所遗留留的大量量未竣工工的写字字楼，在在近几年年处置积积
19、压房地地产的过过程中，也也有相当当部分改改建成了了住宅公公寓，开开发商对对投资写写字楼普普遍存在在犹豫心心理，缺缺乏足够够的信心心，因此此新建的的写字楼楼项目数数量较为为有限。国国贸作为为原规划划的CBBD，虽虽然未能能如愿，但但这里交交通方便便，办公公产业相相关配套套较为齐齐全，同同时分布布有数量量众多的的中小企企业，最最具有海海口市相相对成熟熟的办公公商贸氛氛围，因因此仍是是开发商商开发建建设写字字楼的首首选区域域。近年来，随随着社会会的发展展，海口口市的民民营经济济发展迅迅速，大大量的民民营企业业通过租租赁或购购买写字字楼作为为自己的的办公场场所。该该类企业业大多为为成长中中的中小小型企
20、业业，以各各类咨询询、代理理企业为为主，包包括ITT、房产产、广告告、设计计等产业业。企业业规模不不大，人人员不多多，资金金实力相相对有限限，他们们对办公公场所的的要求不不需要豪豪华，而而是实用用，所以以交通方方便、价价位中等等、户型型适中的的写字楼楼显然最最符合他他们的要要求。 33、关于于停缓建建复工工工程问题题开发楼盘中中由停缓缓建工程程复工的的约占331%，新新建楼盘盘所占比比例约为为69%，两者者比例接接近3:7。各各区域停停缓建复复工工程程比重见见下表：区域国贸海甸岛滨海秀英其他合计总楼盘数（个个）101583642停缓建复工工工程数数（个）3611213占区域楼盘的比例30%40
21、%12.5%33.3%33.3%占总停缓建建工程的的比例23%46.2%7.7%7.7%15.4%69.2%30.8%上表显示，各各个区域域中均有有停缓建建工程复复工，但但近7成成集中于于国贸和和海甸岛岛两个区区域。55个区域域中，停停缓建复复工工程程占区域域楼盘总总数300%以上上的有44个。可可见，停停缓建复复工工程程除滨海海一线外外在各区区域中均均占有一一定的比比例，但但无论从从数量和和规模上上讲显然然已不是是建设的的主流，这这也从侧侧面反映映出政府府处置政政策已有有较好的的成效，行行政手段段等主观观因素在在房地产产市场中中仍能发发挥其应应有的作作用，然然而更深深层次的的原因主主要还是是
22、得益于于整个房房地产市市场大气气候的转转暖、增增热。 44、关于于楼盘的的品质问问题根据调查数数据统计计，楼盘盘的建筑筑规模、建建筑密度度、容积积率、绿绿地率等等见下表表：项目建筑规模建筑密度%容积率%绿地率%新建楼盘2-16万万m240-5551.5-44.530-500续建楼盘2千-111万m2250-7554-1010-3001）规模模方面。新新建楼盘盘一般比比停缓建建工程规规模大。大大部分新新建楼盘盘规模都都较大，单单幢建筑筑大部分分都可容容纳1000户以以上，总总建筑面面积则普普遍达到到2万mm2以上，部部分有二二期以上上项目建建筑面积积则达到到10万万m2以上。如如丽晶海海景花园园
23、总建筑筑面积为为12万万m2，奥林林匹克花花园总建建筑面积积接近115万mm2，世贸贸雅苑仅仅三期工工程建筑筑面积就就达到116万mm2；宝安安江南城城总占地地面积达达6000亩，绿绿色佳园园四期规规划用地地面积也也有4000多亩亩。相对而言，停停缓建工工程的规规模要小小得多，由由于受原原规划条条件的限限制影响响，大都都是在原原规划基基础上续续建完工工。有相相当部分分由于受受政府的的规划管管控，或或者是开开发商为为适应市市场消费费需求，适适当调整整了建筑筑密度、容容积率等等标准，同同时相应应增加了了绿化率率。2）建筑密密度、容容积率、绿绿化率及及其他配配套方面面。新建建楼盘的的各项指指标均明明
24、显优于于续建楼楼盘，小小区配套套也较为为齐全。大大型的楼楼盘一般般设有会会所（配配套休闲闲吧、健健身房、超超市等），有有游泳池池的比例例也较高高，甚至至部分楼楼盘还有有自己的的温泉泳泳池，如如世贸雅雅苑、悠悠生海华华、港湾湾花园、北北海岸888号等等。各小小区一般般均辟有有专属绿绿地，配配套风情情园林，绿绿地率相相对较高高，与此此相适应应的是建建筑密度度也得到到控制。3）其他方方面。除除上述因因素外，值值得一提提的是，相相对于以以往楼盘盘，新楼楼盘更注注重了建建筑的通通风、采采光、房房间布局局的美观观大方以以及建筑筑面积的的有效利利用等，同同时注入入了一些些流行元元素，比比如出现现了错层层等新
25、的的户型结结构。综上，新楼楼盘无论论是从建建筑规模模，建筑筑密度、容容积率、绿绿化率及及小区配配套等方方面，还还是从自自身内部部设计和和建筑质质量等方方面均有有较大的的改善：规模逐逐渐向大大型化，配配套向合合理、全全面化，设设计向实实用、美美观时尚尚化发展展。这在在一定程程度上得得益于“非典”的影响响。“非典”对海南南省的房房地产业业而言，机机遇大于于挑战，形形成一个个非常好好的契机机。因为为“非典”不仅让让许多人人改变了了卫生习习惯，也也让更多多的人认认识到生生活环境境和居住住品质的的重要性性，生态态健康住住宅日益益受到人人们的关关注，原原本停留留在理论论界的带带有学术术色彩的的“健康住住宅
26、”逐渐成成为普通通老百姓姓所知晓晓的概念念，同时时形成强强有力的的消费需需求。以上说明了了海口的的住宅消消费结构构发生了了较大的的变化，这这也体现现了消费费者对人人居环境境（包括括人文环环境、地地理环境境、文化化氛围等等）认识识和要求求的提高高以及开开发商关关注市场场需求意意识的加加强。 55、关于于户型问问题据调查人员员了解，面面积在660m2以下的的小户型型以及面面积在1150mm2以上的的大户型型销售量量均较为为有限，而而面积在在80-1110mm2之间的的中等户户型较受受欢迎，销销售情况况良好。中等户型热热销有其其客观原原因：小小户型及及大户型型的消费费者数量量均未占占优势，前前者主要
27、要是单身身一族或或者是两两口之家家，其购购房目的的主要是是作为过过渡方式式，而后后者则大大多具有有较强的的资金支支付能力力。相对对于前述述两者，80-110m2之间的户型的消费者在数量上占有较大比例。此外，由于面积相对适中，总售价不太高，一般购房者较易承受。部分购房者可以一次性付完房款，即使是通过分期付款方式，其月供也相对较低，消费者的还款压力也相应要小一些。 66、关于于楼盘价价格问题题1）销售起起价（名名义价，部部分可打打折）根据从各楼楼盘销售售处得到到的数据据，调查查人员对对其进行行统计处处理后汇汇总成下下表：价格区间（元/m22）所在区域（幢幢数）所占比例（%）1081536国贸滨海海
28、甸岛秀英其他1001000以以下0000001000-15000000114.81500-200003081438.12000-250003020114.32500-300002741033.33000-35000211009.53500以以上000000上表（均为为毛坯房房价格）显显示，价价格区间间在15500-20000之间间的楼盘盘所占比比例最大大，其次次为25500-30000之间间，两个个价格区区间约占占总数的的71.4%。110000元以下下，35500元元以上没没有统计计数字。110000-15500元元、30000-35000元所所占比例例小。由由此可见见，海口口新楼盘盘整体价
29、价格水平平（起价价）介于于10000-335000元之间间（不含含别墅价价格），呈呈中间大大两头小小橄榄形形状，价价格密度度区间为为15000-330000元。根根据以上上两表，整整体楼盘盘平均销销售起价价自高向向低依次次是： 区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元/m2）281324002184191817502）层差差价以上楼盘起起价均以以最低层层的居住住用房为为标准（一一般为22-4层层）。在在新建楼楼盘中，带带电梯的的高层楼楼盘占了了大多数数，因此此售价均均存在楼楼层差异异，不同同楼层价价格也不不同根据调查人人员的统统计，高高层建筑筑楼层一一般介于于17-32层层之间，而而以200层左右右
30、居多；层差价价在100-1000元/m2之间， 40-60元元/m22的层差差较为集集中。如如按3层层起，平平均最高高楼层为为20层层，层差差价为550元/m2测算，则则可推算算出整体体楼盘的的层差总总价：（2203）508500元/m2。3）最高价价最高价等于于起价加加上层差差总价，则则根据上上述数据据，可求求得各区区域楼盘盘的最高高售价：区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元/m2）366332503034276826004）均价价整体楼盘的的均价即即为起价价与最高高价的平平均价格格。则，各各区域楼楼盘均价价自高至至低为：滨海（28813281138850）/232338元；国贸（244002
31、40008850）/228225元海甸岛（221844218848850）/226009（海海景房均均价基本本上不低低于（225000250008850）/229225元）秀英（19918191188850）/223443元其他区域（17501750850）/22175元区域滨海国贸海甸岛秀英其他价格（元/m2）32382825260923432175楼盘价格格基本遵遵循由北北向南、自自海边向向里地逐逐渐降低低的规律律：即海海景房价价格最贵贵，滨海海一线尤尤其高居居榜首。楼楼盘价格格走势见见下图： 77、关于于楼盘销销售状况况据楼盘销售售人员反反映，大大部分楼楼盘销售售情况较较好，平平均销售售
32、率在550%以以上。上上述数据据不排除除销售人人员营销销“造势势”策略略的成份份，但整整体销售售率较高高却是事事实，尤尤其是高高档楼盘盘，销售售率普遍遍达到770%以以上，有有的楼盘盘是开盘盘不久便便告售罄罄，有的的楼盘则则是尚未未开盘就就预订出出大半。据据销售人人员介绍绍，预订订（或者者意向购购买）比比例一般般约占销销售率的的三分之之一左右右。房屋价格的的成本构构成主要要包括地地价、建建材成本本等。虽虽然当前前房屋销销售价格格增长与与地价、建建材价格格上涨有有直接的的关系，但但需求的的拉动也也是一个个重要的的杠杆。房房屋销售售价格最最终由市市场需求求决定，需需求市场场的强劲劲增长促促进了销销
33、售市场场的日益益走强。销销售市场场状况良良好，反反映出房房地产市市场需求求处于旺旺盛阶段段，是市市场升温温的有力力信号。 88、关于于楼盘的的建设规规划状况况在调查对象象中，项项目在建建或规划划建设二二期以上上的占228.55%左右右，有的的项目甚甚至有三三、四期期。2004年年是海口口房地产产全面、持持续、大大幅升温温的一年年，在整整体市场场回暖的的条件下下，受销销售旺势势的影响响，在用用地条件件允许的的前提下下，开发发商大都都有意持持续投资资，以期期获取更更大利润润。开发商对项项目进行行的分期期建设，虽虽然受行行政因素素、资金金等方面面的影响响，但也也反映出出开发商商对市场场需求的的认知程
34、程度及其其判断能能力的提提高以及及对市场场风险防防范意识识的加强强，投资资趋于理理性，不不一哄而而上，而而是遁序序渐进。 99、关于于购房消消费群体体问题海口市的房房产消费费者按地地区划分分，简单单可分为为岛内和和岛外两两类，岛岛外又可可分为内内地、港港澳台地地区以及及国外33类。据据销售人人员介绍绍，岛内内、外消消费者约约各占550%。根据销售人人员提供供的有关关数据，调调查人员员对消费费者在房房产面积积、所在在区域等等方面的的选择进进行了统统计，根根据统计计结果发发现，就就面积而而言，无无论是岛岛内岛外外消费者者，选择择80-1110mm2的中等等户型的的所占比比例均最最大，远远远高于于对
35、其他他面积的的选择比比例；就就区域而而言，消消费者明明显分化化为两类类：第一一类消费费者的目目标定位位在高档档楼盘，其其选择范范围包括括滨海一一线、海海甸岛和和国贸区区域的海海景房以以及其他他区域品品质较好好的楼盘盘。该类类消费者者中，岛岛外人士士多于岛岛内人士士；第二二类消费费者目标标定位在在普通楼楼盘，交交通方便便、生活活、商业业、文化化设施较较齐全的的热闹地地段受到到欢迎。这这类消费费者以岛岛内人士士为主。消费者对房房产所在在区域的的选择实实际上也也反映出出他们在在消费能能力以及及消费目目的方面面的差别别：1）从消消费能力力看，第第一类消消费者一一般经济济条件相相对较好好，消费费能力较较
36、强，在在海口的的楼盘中中，他们们看重的的是海的的元素，喜喜欢环境境清幽的的地段，对对海景、水水景等概概念有明明确的消消费需求求。而第第二类消消费者主主要是普普通工薪薪阶层，他他们经济济实力相相对有限限，因此此中低档档商品房房是他们们的理想想选择。2）从消费目的来看，第一类消费者大多为二次置业，该类消费者中的岛内人士目的主要在于对原有住房的更新升级，岛外人士则有相当部分是用于休闲度假或者养老。另外，岛内岛外人士还有一个共同目的，就是用于投资；而第二类消费者大部分为首次置业，主要用以居住，纯投资动机较小，休闲度假或者养老所占比例更小。由于岛内、外外购房者者所占比比例基本本相当，因因此开发发商应针针对他们们不同的的实际需需要对所所开发的的商品房房合理搭搭配，避避免盲目目跟风，不不能一味味追求建建设高档档楼盘，防防止供需需脱节断断链，才才利于房房地产地地市场的的健康发发展11.21.202216:5016:50:2022.11.214时50分4时50分20秒11月. 21, 2221 十一月 20224:50:20 下午16:50:202022年11月21日星期一16:50:20