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1、东营市广利利港海鲜批批发市场策策划案项目总论论本篇从“政政府政策与与规划趋势势、面临的的资源开发发和经济价价值、项目目的主要建建设指标”三个方面面分析，意意在使企业业对项目有有一个宏观观的了解。一、政府政政策与规划划趋式（一）东营营市海洋资资源丰富，有有着48000平方公公里的浅海海和1800万亩的滩滩涂资源，但但渔业在省省内沿海七七地市中，产产量与GDDP比重均均处于末位位，20002年，市市政府为加加快东营渔渔业经济，编编制了东东营市海洋洋产业发展展规划（22002-20100），提提出了东营营市渔业应应立足国内内外市场，加加快渔业结结构调整，围绕绕渔业增效效、渔民增增收，大力力发展渔业业
2、经济合作作组织，突突出水产品品精深加工工和水产批批发市场建建设，发展展渔业龙头头企业，营营造优良环环境扩大对对外开放，增增加出口创创汇能力，实实现海洋渔渔业经济持持续发展。并提提出了各项项具体发展展目标，根根据目标，东东营市到22005年年，水产品品总产量达达到34*104TT，渔业产产值达311亿元，水水产养殖面面积达1446万亩，出出口创汇达达到15000万美元元。（二）根据据20033年市政府府发布的关关于发展海海洋经济，加加快“海上上东营建设设的意见，到到20077年，东营营将建成以以广利渔港港、红光渔渔港为重点点的一处国国家级中心心渔港，渔渔港以水产产专业批发发市场、冷冷藏加工、渔渔
3、需物资供供应、餐饮饮服务为核核心，培植植成区域水水产加工、销销售的集散散地。并为为此出台了了相应的配配套优惠政政策，以鼓鼓励渔业投投资经营。在在东营市市广利港总总体规划中中，广利港港的发展定定位是：以以引进外资资和利用民民间投资为为主，鼓励励发展具有有经济活力力的外资企企业和私营营企业，重重点发展海海产品养殖殖、加工、贸贸易一体化化的产业龙龙头企业。（三）东营营市海洋与与渔业局已已将规划建建设“一区区五园”列列入议事日日程，其中中“一区”就就是中心城城防潮堤以以内的约220万亩的的现代化渔渔业示范区区，本项目目已经被作作为重点调调控中心工工作来抓。该该区域依据据以市兴港港，以港带带市的主题题内
4、容，应应着力打造造区域内的的龙头企业业，本项目目集中了渔渔产品批发发零售以及及渔产品深深加工销售售、海景休休闲、海鲜鲜餐饮、渔渔港度假等等经营内容容，必将成成为广利港港开发的龙龙头项目，本本项目的产产生是广利利港发展繁繁荣的必然然需求。二、面临的的资源开发发和经济价价值（一）可依依赖的广利利港载体目前东营中中心城区还还没有一处处大规模、高高档次的大大型海鲜交交易场所，在在广利港按按照高起点点规划、高高标准建设设、高效能能管理的原原则，建设设一处大型型海鲜、水水产品交易易场所及休休闲旅游消消费场所，将将对东营海海洋捕捞、水水产养殖业业的发展、城城市功能的的完善以及及满足市民民对水产品品的需求产产
5、生重大影影响。（二）可借借助的天鹅鹅湖旅游资资源本项目紧临临亚洲最大大的平原水水库-天鹅湖湖风景区，环环境优美，水水域辽阔，四四季水鸟不不绝，每年年吸引数万万游客，而而周围缺乏乏相应的配配套服务设设施及旅游游项目。本本项目作为为其“东邻”实现了优优势互补。（三）可改改变的海上上渔业传统统交易渔港产渔季季节，每日日清晨日出出前，在距距港口十多多公里外的的海口，深深海归来的的渔船与东东营的水产产批发、零零售商进行行大批的海海上水产品品交易，交交易后，渔渔船转向羊羊口批发市市场。在广广利港建设设批发市场场具有极大大的开发潜潜力与消费费市场。广广利港批发发市场的建建成，不但但可以满足足东营三县县两区的
6、水水产品消费费，滨洲、淄淄博等周边边地区因地地理位置靠靠近，也会会来此进行行水产交易易。（四）珍贵贵的经济价价值本项目是进进入广利港港两条道路路入口的交交会位置，占占地利；是是政府批准准和支持的的大型海鲜鲜交易批发发市场，项项目含有唯唯一和垄断断性价值，据据天时；项项目符合城城市群体“下下午经济与与周末经济济、特色经经济，假期期经济”体体会渔港休休闲生活的的特定场所所，更是渔产产品批发零零售、廉价价海鲜餐饮饮的聚集地地，有人和和。三、项项目的主要要建设指标标（一）项目目选址广利港位于于东营市中中心城防潮潮大堤南侧侧，广利河河入海口，广广南水库以以东，距离离东城约115公里。广广利港海鲜鲜城选址
7、在在广利港原原中丹冷藏藏厂处。项项目区南北北长4533米，东西西宽1600米，占地地面积722480平平方米。其其东侧为广广利河，西西侧为广南南水库，北北侧为广利利港边防派派出所，南南侧为广利利港渔政管管理站。附：广利港港概况：广利港自11993年年开始开发发建设渔民民村，现已已建成渔民民村三个，常常驻人口3357户，11500人人，流动人人口20000多人，现现有渔船2245艘，灯灯标一座。广广利港的执执法部门有有广利港管管理局、广广利港渔政政站、广利利港边防派派出所。广广利港19987年由由胜利油田田投资建设设，19992年移交交市海洋与与渔业局管管理，20003年移移交东营区区广利港管管
8、理局管理理，根据东东营市人民民政府关于于发展海洋洋经济加快快“海上东营营”建设的意意见、东东营市海洋洋产业发展展规划（22001-20100）与东东营市城市市总体规划划，广利利港将成为为未来东营营海洋产品品聚集的国国家一级渔渔港。（二）建设设条件1、位置条条件项目位于东东营市本年年度破土动动工的宽1100米，深深7米的新新建优质渔渔港码头西西侧，是“海上东营营”建设的重重要基地。随随着黄东铁铁路支线、环环渤海高速速公路和东东营经济开开发区等重重大基础设设施的建设设，广利港港具备了更更便捷的交交通条件和和竞争优势势。该港靠靠近东营市市中心城市市，交通便便捷，资源源较丰富，以以市兴港，以以港带市，
9、是是广利港发发展繁荣的的必然。2、交通条条件已经修建的的东营旅游游景观路南南二路直达达本项目，天天鹅湖每日日有旅游专专车直通。鉴鉴于本项目目为购物、休休闲、观光光、餐饮为为主的主题题公园，面面向消费群群体大部分分为市区内内有车一族族，相对于于这部分群群体来说，交交通相对便便利。3、环境条条件东营是一个个缺少景观观的城市，本本项目依托托于东营市市淡水湖景景区与海港港景区两大大得天独厚厚、相对唯唯一的重要要景区，造造景升值对对于项目来来说十分重重要。4、土地平平整情况水、电、路路、讯等基基础设施已已经完备，具具备开发的的基本条件件，但设施施相对落后后，有待争争取更大的的政府扶持持。5、土地征征用情
10、况开发单位即即东营市鑫鑫奥特建材材有限公司司依法以拍拍卖形式购购得含中丹丹冷藏厂在在内的资产产及土地7724800平方米，土土地变性为为商业用地地，手续基基本完成。（三）建设设规模及功功能标准1、建筑面面积和内容容 本项目拟拟建设为综综合商业项项目，初步步规划总建建筑面积其其中临街商商铺220000平方方米（原来来是120000平米米，建议增增加100000平米米），批发发市场600000平平方米，一一期300000平方方米，冷库库100000平方米米，酒店1120000平方米。其其中临街商商铺部分是是项目开发发中的优质质版块，建建议借鉴外外地成形市市场调整规规划，如有有难度，可可申请减少少批
11、发市场场建筑面积积，以达到到容积率指指数不变。2、功功能设施标标准本项目开发发的沿街商商铺，是整整个工程创创造经济效效益的主体体部分，注注重人性化化的设计，以以满足业主主的居住需需求，在舒舒适、配套套、环境、起起居、通风风等方面都都有一定要要求。建筑筑便于分割割组合；排排烟、排污污、通风、采采光在户型型设计上要要重点考虑虑；应设有有厨卫，以以便于投资资业主和经经营业户投投资于不同同的业态。基基本单体户户型设计为为建筑面积积150平平方米、1100平方方米、500平方米三三种，进深深10米，厨厨卫齐全。（批批发市场等等部分未做做介绍）（四）建设设方案1、建设场场地环境（1）地貌貌：场地位位于东营
12、市市东部，地地貌上属河河流与海冲冲积形成的的冲积海滩滩地貌。表表层现状为为建筑物及及回填土层层。（2）水文文地质：根根据地质勘勘察结果，场场区内地下下水的化学学类型对建建筑混凝土土无腐蚀性性，对钢筋筋混凝土结结构中的钢钢筋无腐蚀蚀性。（3）地震震烈度：根根据建设部部建抗（11993）113号关关于执行“中国地震震烈度区划划图（19990）”有关规定定的通知，本本工程防震震烈度为八八度。2、总体规规划布局工程总平面面呈斜梯形形布局，西西向紧靠天天鹅湖风景景区，东向向紧靠广利利河渔港，沿沿项目四边边建筑低层层商铺，中中心建造渔渔产品批发发市场，项项目东南角角建筑渡假假酒店。项项目设主入入口一个，次
13、次入口三个个，其中，商商铺布局主主次分明，各各有优势，并并处于广利利镇两条主主路之间。项项目总体布布局合理，突突出体现了了功能性与与实用性。（1）商业业服务配套套设施齐全全。（2）商铺铺户型设计计适应“商住两用用”需求。（3）体现现独特的渔渔港建筑风风格。（4）注重重渔港渔码码头的景观观设计。附建设技术术经济指标标序号项 目指 标1总用地面积积724800平方米2总建筑面积积1100000平方米米3地下建筑面面积7680平平方米4地上建筑面面积1040000平方米米 其其中：渡假假酒店120000平方米 低层商商铺220000平方米 市场600000平方米 住宅100000平方米5建筑总高 其
14、其中：渡假假酒店50米 低层商商铺10米 市场8米 住宅20米6建筑层数 其其中：渡假假酒店15层 低层商商铺3层 市场2层 住宅6层3、建筑方方案设计本工程设计计涉及建筑筑、结构、防防火、节能能、隔音、采采光、照明明、给排水水、通风等等各种专业业，设计时时需遵循有有关的规范范或规定，单单体设计时时还应符合合国家现行行的有关强强制性标准准的规定。本本项目地块块紧靠海港港与天鹅湖湖旅游景区区，项目总总体构思应应涵盖旅游游、消费、文文化、美食食等多重含含义。同时时应考虑到到，由于社社会经济的的发展，人人们的审美美观念也随随之变化，对对现代建筑筑功能环境境的要求以以及建筑技技术、材料料都提出了了更高
15、的要要求，因此此，项目在在建筑上应应采用简练练的现代构构成手法，体体现建筑的的时代气息息，为业主主装修装饰饰成渔家特特色的店铺铺打好基础础。特别提提示的是环环境保护：停车场汽汽车排放尾尾气对地面面周围空气气的污染。渔渔产品变质质腐烂对周周围空气的的污染。商商业、餐饮饮业、旅游游业生活污污水、固体体垃圾处理理等.产品定位位篇本篇由社会会价值定位位、文化价价值定位、产产品功能定定位组成，为为实现项目目企业的效效益最大化化，其中建建筑布局定定位中建议议改变原产产品设计，敬敬请决策层层高度重视视。一、社会价价值定位本项目的开开发，将旅旅游、海洋洋文化与地地产项目紧紧密结合，引引领了东营营市的特色色消费
16、新观观念。在景景观上，注注重造景提提升建筑品品质；在建建筑上，着着力体现海海洋文化，建建设一处极极具海港特特色的建筑筑丰碑，同同时吹响鑫鑫奥特品牌牌在东营地地产业的冲冲锋号角，让让“建筑铭刻刻历史、让让建筑改变变生活”。鑫奥特特公司将把把广利渔港港海鲜批发发市场项目目写入东营营建筑的历历史，成为为鑫奥特产产业最大的的广告牌。二、文化价价值定位东营是一个个缺少文化化底蕴的城城市，东营营的建筑也也同样缺少少文化内涵涵，建筑没没有内涵就就如同人缺缺少灵魂。东东营是沿海海城市，但但海洋文化化和渔文化化并不突出出，我们在在项目策划划中重点突突出海洋文文化、渔文文化，以极极少的投资资为项目穿穿上蔚蓝文文化
17、的外衣衣，从而创创造出不可可预估的商商业价值。住住渔村、观观海港景色色、吃海鲜鲜，闻览渔渔家风俗。来来到渔码头头，你可以以去参观专专门打造铁铁锚、船舵舵的作坊，可可以去看一一看渔文化化博物馆里里千奇百怪怪海洋生物物标本，可可以到腌制制作坊里尝尝试制作糟糟鱼和酿酒酒，甚至你你还可以从从渔人码头头随渔船出出海打渔，并并亲手烹饪饪捕回的海海鲜 三、产品功功能定位产品的设计计涉及项目目的利润，在在符合政府府规划的前前提下，应应尽量优化化产品的布布局，最大大程度促进进投入资金金增值和资资金周转速速度的加快快，如设计计方案已呈呈报，应采采用公关方方法调整。（一）主路路入口景观观-赶赶海大道在南二路与与港口
18、路交交叉口建有有一个具有有艺术感的的渔港大门门，请书法法名家题字字“XX项项目名”。沿路向南南路边绿化化带中摆有有若干渔文文化景观小小品，如海海神雕塑、渔渔人雕塑等等，命名为为“赶海大大道”，总总长度为4450米左左右。作为为项目标志志性引导，可可配合政府府公建配套套操作。（二）入口口广场景区区-“渔渔港船歌”赶海大道向向南2000米左右，即即本项目沿沿街商品房房部分和整整个项目的的入口，建建议在此设设置小型广广场-“渔港之歌歌”。作为“造景升值值”的重要部部分，在建建筑成本适适当的范围围内精心打打造。项目目主入口做做为中心广广场，主景景为“渔港港船歌”大型雕塑塑，雕塑着着力表现渔渔民们在晨晨
19、雾中推船船出海的场场景，成为为广场标志志；围绕“渔港船歌歌”雕塑设有有绿地、雾雾喷、花坛坛、木栈道道等景观小小品；沿赶赶海大道两两侧商铺前前退线500米宽绿化化带可做为为中心广场场的辅助广广场,按北北斗七星方方位布局成成七个小型型广场, 安放北斗斗七星激光光地灯与北北极星激光光地灯,以以散置卵石石铺设广场场小路,设设激光地灯灯、旱喷、地地灯道、花花坛等景观观小品。北北斗七星广广场用现代代造景手法法夸张地表表现渔民们们出海打鱼鱼时靠北斗斗七星位导导航的场景景。（三）海鲜鲜餐饮街区区开发-“渔舟舟唱晚”“渔舟唱晚晚”为港口休休闲与餐饮饮集中的景景区，是整整个项目中中的亮点。东东营虽然是是滨海城市市
20、，但多数数市民尚未未领略到滨滨海风情，将将此部分开开发并启动动物美价廉廉的海鲜美美食、特色色小吃、休休闲娱乐的的专业街区区，不但可可以满足商商品房的商商业空间，也也填补了东东营的市场场空白，更更能带动已已经成型的的冷藏厂开开发和后期期大型批发发市场的销销售开发工工作。建议调整整规划，在在沿街部分分增加“背靠、天天井”式商铺，增增大开发面面积，商铺铺的开发应应注重建筑筑自身的品品质与功能能性，以落落地窗，烟道，商商住两用等等功能增加加销售卖点点；建议商铺铺开发为双双层，涵盖盖海鲜湖鲜鲜美食、渔渔文化民俗俗、海洋生生物展览、渔渔港特色纪纪念品、水水手酒吧等等旅游相关关内容；单位面积积不宜过大大，以
21、便业业主随意分分割，基本户型型设计为：A型，建建筑面积1150平方方米和B型型100平平方米左右右两种，CC户型500米，进深深均10米左右右。（四）大型型海鲜批发发市场-“渔家卖场场”建筑于项目目的中心位位置，总规规划面积六六万平方米米，是项目目开发的核核心区，由由于启动批批发市场不不确定因素素较多，建建议分步开开发，前期期开发控制制在三万平平方米以内内，二期作作为储备项项目。产品品布局不但但要考虑市市场的形成成，更要考考虑便于项目的的销售，尽量量采取“产权”式销售，便便于资金的的回笼。有有两种设计计方案：一一种建设“单体结构构市场”，降低业业主入住门门槛，以改改变渔民 “路边店” 传统经经
22、营模式。该该方案受益益期长，但但投资回报报慢。另一一种是不违违被政府总体规划原原则下，设设计分体街街区式市场场。建议结结合国内大大型渔业批批发市场经经验，聘请请规划设计计专家调整整。（五）三星星级宾馆-“鑫奥特海海洋渡假村村”纵观整个东东营酒店服服务业，全全部集中在在城市中心心地带，渡渡假会议作作为一种会会议形态，将将在未来被被消费者所所接受。本本项目填补补了此种业业态的空白白。酒店是是建立在港港口整体规规基础上，面面向旅游人人群、批发发经营业主主，为其提提供餐饮、娱娱乐、住宿宿、会议等等服务，建建议规划缩缩小规模，还还可结合旅旅游资源的的开发，辟辟出部分面面积建设“渔船展览览馆”，向国家家旅
23、游局申申请定点，收收藏各种渔渔具与渔船船模型，再再现渔港、渔渔船的发展展历史，或或者在条件件成熟的情情况下开发发以旅游渡渡假为主“产权式”酒店，对对外销售或或合作经营营。 （六）小型型公寓-“渔人之家家”项目规则中中的住宅部部分，总建建筑面积110080平方米米，由于地地理位置所所限，本地地人口稀少少，建议户户型面积在六十-八十平方方米/套,总体体销售价格不不超过十万万元左右；可做为广广利港渔民民的经济适适用房开发发；可用来出出租为度假假或者外来来人口的临临时公寓；居住小区区应注重渔渔村景观设设计；考虑渔民民渔需用品品仓储的实实际情况，可可视开发情情况，增建建仓储室，减减少车库。市场营销销篇本
24、篇主要分分为“市场分析析和营销战战略”两个内容容，核心思思路是“通过市场场的启动带带动和促进进房产的销销售”策划过程程严谨，涉涉及核心内内容的操作作不做过多多的文字描描述。1、市场分析一、全国房房地产市场场现状国家宏观经经济形势良良好，经济济增长势头头强劲，社社会安定，工工业企业生生产效益明明显好转，居居民收入和和消费信心心增加，这这些无可非非议地成为为房地产市市场活跃的的基础，商品房有有效需求不不断被激发发。银行储储蓄利率的的降低和股股票、期货货等项目投投资风险的的加大，使使人们转向向相对稳定定的房地产产投资，全全国正掀起起大众百姓姓（中等收收入家庭）买买房的热潮潮，全国房房地产市场场发展总
25、体体呈上升趋趋势，有些些城市和地地区的房价价持续上涨涨。如山东东青岛的住住宅价格平平均已达66000元元/平方米米以上，厦厦门、珠海海、苏州等等地专业市市场的铺面面价格已高高达1.55万/平方方米以上。个个人购房者者中的绝大大多数又以以置业投资资为目的，因因此，当前前中国房地地产热是由由个人投资资置业消费费的有效需需求所推动动的。二、东营商商业地产市市场现状东营作为新新兴城市，随随着城市经经营战略的的实施，地地价迅猛上上涨，掀起起东营房地地产开发的的新一轮高高潮。在东东城，黄河河工贸园内内的东营市市装饰材料料市场、市市经济适用用房中的商商业步行街街、沿清风风湖的商业业街等持续续热销；在在西城，
26、老老商业街（商商河路）改改造项目、长长途客运西西站附近的的小商品城城等商铺价价格一路攀攀升；在东东西城之间间，金大地地建材城、鑫鑫都建材市市场、鸿基基大厦、方方大建材城城等的建设设也是如火火如荼。调调查表明，东东营商品房房价格呈总总体上涨趋趋势，其中中住宅100年间从8800多元元/平方米米涨到现在在20000元/平方方米左右；商铺100年间从11000多多元/平方方米涨到现现在的30000-44000元元/平方米米左右。东东营市人均均储蓄和人人均消费连连续几年位位居山东前前列，特别别是油田居居民手中闲闲置资金较较多，对于于房地产市市场需求巨巨大，期望望有物美价价廉、升值值潜力大的的项目出现现
27、，本项目目个性鲜明明，是东营营为数不多多的海鲜批批发市场，项项目集多种种功能于一一身，不但但是广利港港当地及相相关渔民、水水产品经营营商户的首首要考虑，还还将是油城城人民投资资置业的重重要选择。三、本项目目优劣势与与机会分析析劣势分析：项目周边暂暂时不能形形成规模庞庞大的人流流、物流和和商流。一一是项目位位置偏远，水水电路讯等等基础设施施相对落后后，近期难难以形成良良好的周边边环境；二二是广利港港常驻人口口较少，近近期难以吸吸引资金和和人才；三三是东营近近海海洋资资源较少，养养殖规模小小，养殖业业品种单一一。 优势分析：一是广利港港作为“海上东营营”建设的重重要基地，已已经列入政政府总体规规划
28、，在22-5年内内周边现状状将得到彻彻底改变；二是未来来的广利港港将成为国国家一级渔渔港，建成成后可一次次性停泊渔渔船数千艘艘，年交易易额达几万万吨，对于于繁荣东营营渔业经济济将起到积积极的推动动作用。三三是项目市市场价值巨巨大，带有有明显的唯唯一性和垄垄断性机会分析：投资者购买买商业地产产看重的是是市场的启启动情况（关关系到租金金的价格）和和未来的升升值潜力，对对于概念足足、市场启启动看好的的项目销售售情况较好好；而对于于市场启动动缓慢、开开发商不重重视前期炒炒作和市场场运作的项项目，投资资者大多持持币观望，销销售难度加加大。因市市场启动不不足而积压压资金的商商业地产项项目层出不不穷，已经经
29、引起社会会各界的重重视和注意意。专业市市场启动已已经不能靠靠政府干预预，应借鉴鉴外地先进进的成功经经验，快速速启动市场场来增加购购房业主的的投资信心心和购买愿愿望，从而而带动商品品房销售。本本项目中的的周边商铺铺和批发市市场的产权权销售均应应参照考虑虑。营销战略根据本项目目市场定位位和开发特特点，项目目的营销推推广策略分分为以下四四个部分。一、目标客客户定位分分析（一）目标标客户区域域暂时锁定整整个东营市市（包括市市区和辖区区内三县两两区）及东东营周边县县市，以经经营业户和和投资业主主两个类别别分析，还还要充分考考虑以渔业业为生的外外来人士。（二）目标标客户特征征按当前东营营市商品房房价格和此
30、此项目位置置等综合因因素分析，沿沿街商铺每每套总价在在20万左左右，按揭揭付款首付付40%即即8万元左左右，每月月还款千元元左右；产产权式批发发市场可划划分为100100平平方米的不不同面积，单单价在1.4万-114万/套套左右。通通过调查表表明，东营营市民中家家有存款55万元以上上，年收入入在3万元元以上的人人群将成为为产权式批批发市场投投资置业的的首选客户户，其中居居住在广利利港周边的的渔民由于于长期漂泊泊在外，对对于“一代商铺铺养三代”的理解尤尤为严重，他他们必将成成为该市场场的第一批批投资置业业业主。（三）目标标客户细分分根据以上目目标客户特特征，此项项目的目标标客户可细细分为以下下几
31、类人群群：1、广利港港原来以渔渔业为生的的居民2、在广利利港停靠的的渔船老板板、流动的的渔民3、广利港港管理局、渔渔政部门、边边防、社区区的工作人人员及海洋洋与水产局局的职工4、自身经经营水产品品或餐饮行行业的人群群5、二次置置业的人群群6、东营市市和油田年年收入在33万元以上上的人群二、整体形形象策划推推广项目形象，主主要指该项项目视觉识识别，其核核心部分包包括项目的的名称、标标志、标准准色、标准准字体等。要要求造型设设计既要富富有意境，又又要突出个个性，形象象鲜明，便便于记忆，便便于宣传，以以统一运用用于项目形形象包装。（一）项目目视觉识别别系统1、名称（1）项目目名一个好的项项目名称，使
32、使人有亲切切喜爱之感感，让人印印象深刻，让让人们注意意、记忆、喜喜爱、传播播。好的项项目首先要要有一个响响亮易记的的项目名称称，目前的的项目名称称暂定为“东营广利利港海鲜批批发市场”考虑到地地理位置，项项目特点等等因素，在在名称方面面应高度重重视，可以以聘请风水水先生、起起名大师参参与甚至借借机炒作宣宣传。（2）道路路名项目东侧沿沿广利河的的大路向政政府争取冠冠名权，命命名为“XX赶海海大道”。（3）建筑筑名项目主广场场命名为“渔港船歌歌”主题广场场三条商业街街命名为“渔舟唱晚晚”海滨休闲闲渡假、海海鲜美食街街；住宅区命名名为“渔人之家家”公寓大型海鲜批批发零售市市场命名为为“渔家卖场场”酒店
33、和洗浴浴中心命名名为鑫奥特特海洋渡假假村。2、标志（略略）3、标准色色（略）4、标准字字体（略）（二）形象象的延展及及运用1、工地环环境包装视视觉（1）建筑筑物主体开工建设后后，在建筑筑物主体框框架或建筑筑脚架上悬悬挂醒目的的项目喷绘绘巨幅广告告，突出项项目整体形形象，吸引引到现场参参观人群的的注意力。（2）工地地围墙工地围墙现现在通用的的方式是用用彩钢围墙墙，设置项项目喷绘广广告，宣传传项目公司司情况、项项目卖点、项项目整体形形象、渲染染现场气氛氛。（3）主路路网及参观观路线在通向项目目工地的主主要交通路路线设置宣宣传项目的的路标或广广告牌，在在项目入口口设置醒目目广告牌，在在路两侧灯灯杆上
34、悬挂挂宣传项目目的彩喷吊吊旗。2、售楼接接待中心的的设置与包包装设计在项目现场场临时建设设或利用原原来建筑改改建项目销销售接待中中心，要求求内部环境境明亮整洁洁，里面设设置项目展展示区与客客户洽谈区区及大客户户接待处、销销售管理人人员办公区区等，在项项目展示区区内设置项项目整体沙沙盘、房子子模型、户户型结构图图等，展示示整个项目目的建成效效果，建筑筑布局等；客户洽谈谈区要有座座位和饮水水机等设施施，便于客客户休憩和和详细了解解项目情况况，客户接接待中心墙墙面悬挂项项目宣传展展板、项目目平面图、项项目销售情情况表等，要要表现出项项目红火的的销售状况况，引发客客户的购买买欲望，增增强客户的的购买信
35、心心（公司有有条件的话话，对于商商铺和公寓寓楼的销售售可以设置置样板间，给给客户身临临其境的感感觉，增强强客户购买买信心）。附：接待中中心的设计计要求详表表序 号内 容设计要求1接待中心室室内外展示示室外巨幅喷喷绘广告、灯灯箱、导视视牌等2接待中心功功能分区项目展示区区、客户洽洽谈区、大大客户接待待处、销售售人员办公公区3接待中心大大门横眉项目公司名名称和醒目目的接待中中心标志4接待中心形形象墙项目公司标标志5台面设计项目视觉标标准色的利利用6展板设计分类展示商商业街、市市场、酒店店、公寓的的形象和项项目的详细细介绍7接待中心导导视牌标志字体醒醒目8销售人员服服装与项目标准准色的协调调和统一、
36、9销售用品系系列手提袋、水水杯、椅子子、茶几等等都作为项项目视觉系系统的运用用10样板房的设设计结构、面积积、装饰与与建成后符符合（三）广告告总体策略略1、广告宣宣传阶段广告宣传要要针对确定定的目标群群体，根据据不同的销销售阶段，制制定相应的的广告策略略，按计划划、分阶段段、系统地地对项目的的整体形象象和“卖点”集中进行行宣传和推推介。一般般按以下五五个阶段发发布：销售准备阶阶段首次公开展展销和跟进进销售阶段段二次公开展展销及跟进进销售阶段段三次公开展展销及跟进进销售阶段段扫尾阶段销销售公司安排专专人对各个个时期广告告效果进行行监控和调调查评估，及及时向公司司反馈信息息，便于对对下期广告告策略
37、的修修正和发布布。2、媒介策策略根据不同的的目标客户户群体，调调查了解各各种媒体的的受众情况况和价格，综综合受众比比例和媒体体价格后组组合选择广广告媒体，以以较小的广广告投入起起到最大的的宣传效果果。（1）媒体体建议（项项目公司可可根据实际际情况选择择运用）媒体分类媒体选择投放形式及及频率目标区域和和特点现场广告工地围墙、接接待中心室室内外、参参观路线、项项目入口喷绘广告和和展板、导导视牌到现场参观观的客户、广广利港当地地居民、停停靠渔民户外广告在西城显著著位置人群群聚集之处处或主要交交通干道设设置单立柱柱广告巨幅形象广广告受众面广，媒媒体费较高高报纸杂志东营日报、胜胜利日报、电电视周报、齐齐
38、鲁晚报、鲁鲁中晨报等等形象广告和和软性文字字资料，按按销售周期期分阶段发发布受众面广，价价格相对便便宜电视广告东营电视台台、胜利电电视台、有有线台等专题片、形形象广告分分阶段发布布受众广泛，广广告效果明明显电台广告东营广播电电台交通频频道和新闻闻时段黄金时段投投放乘坐出租车车的顾客直邮资料印刷品和信信函邮寄到达或或专人投放放目标明确，有有车族和重重点客户，如如餐饮经营营业主、水水产品经营营业主、停停靠渔船等等宣传画册楼书、宣传传单页等接待中心、销销售网络、展展销会、及及专人定点点发送来访客户、重重点客户网络宣传公司网站、东东营信息港港、胜利局局域网及国国内招商网网站项目网页受众广泛、价价格优惠
39、其他宣传自备看楼车车，上喷项项目广告流动广告、发发放宣传单单页、组织织活动用重点客户（2）印刷刷品的种类类序号分类1购房须知2详细价格表表3销售控制表表4楼书5宣传海报、折折页6认购书7正式合同8交房标准9物业管理内内容10物业管理公公约3、公关活活动策划（1）内部部认购在项目建设设开工后、预预售证办理理前，采取取直销方式式或小范围围组织客户户对项目进进行内部认认购，签定定内部认认购书，收收取订金，增增强项目销销售信心。（2）举办办展销会开盘后，在在市区选择择合适场所所组织大型型展销会，全全面展示项项目，吸引引目标客户户购买。（3）集团团认购面向集团客客户如某地地财团进行行项目的整整体招商，或
40、或制订优惠惠的团购政政策，鼓励励水产品市市场的所有有经营业户户或广利港港居民进行行团体购买买。（4）开工工仪式邀请东营市市主要领导导、水产局局领导等参参加，媒体体同时进行行采访报道道，以扩大大项目知名名度，引起起目标客户户注意。（5）开盘盘仪式组织策划大大型公关活活动，除组组织市级领领导参与外外，还可组组织体现海海文化、渔渔文化的大大型文艺活活动，邀请请媒体参与与宣传，进进一步扩大大项目知名名度，增强强目标客户户对项目的的认知度，促促进销售。4、营销推推广费用预预算（费用用待定）项 目费 用 内内 容费用估算备 注现场包装工地围墙广广告、接待待中心设置置，形象广广告运用8万元印刷品楼书，宣传传
41、单页，海海报等10万元媒介投放电视广告，报报纸广告，电电台广告，户户外广告，网网络宣传等等20万元公关活动活动组织策策划费用10万元其他费用看楼车的购购置、装饰饰，网站制制作等8万元合计56万元按项目收入入的0.55%投入广广告费三、销售招招商策略执执行（一）项目目卖点分析析1、“无忧忧置业”。投资后后由专业公公司统一租租赁，并给给予投资者者每年6%的三年租租金回报；2、东营市市唯一的大大型渔产品品批发零售售市场；3、东营市市唯一的大大型专业经经营海鲜的的美食街（二）销售售策略1、沿街商商铺销售策策略为了体现开开发商在市市场启动的的可靠性和和保证性，以以给予投资资业主一定定比例的租租金回报，来
42、来打消其关关于市场启启动的顾虑虑。具体是是引进一家家市场经营营管理公司司，与投资资业主签订订租赁协议议，全面责责运营市场场，并向业业主支付固固定的租金金，即“返租回报报”方式。“返租回报报”启动市场场的销售方方式与传统统销售方式式的比较：（以1000平方米米商铺为例例）对比内容“先销售后后承租回报报”方式传统销售方方式市场形成确保市场的的启动和形形成，第一一年向社会会招商免租租金，市场场迅速形成成，第二年年和第三年年收取租金金合计收1180000元（保守守）。自发形成有有难度，且且业态混乱乱，房价偏偏低。建筑面积100平方方米100平方方米建筑成本相同，在8800元/平方米左左右相同，在880
43、0元/平方米左左右定价1750元元/平方米米1600元元/平方米米总售价1750000元1600000元额外回报带三年租赁赁协议，固固定租金回回报315500元无销售速度快，资金迅迅速回笼慢，且无法法预料价值分析收入：房价价差150000+租租金收入1180000=330000元；三年租金金支出：3315000元，有赢赢余。结论采用“先销销售后承租租”方式，以以启动市场场促进商铺铺销售的方方式，销售售利润基本本是相同的的，如果根根据市场反反映及时调调整销售价价格和租金金收入两个个敏感点，将将获得意外外收获，具具体运作方方式和价格格根据实际际情况调整整。2、产权式式海鲜市场场的销售销售策略采采取
44、“先出售产产权、后整整体租赁”的运作模模式，对整整个市场进进行整体经经营，统一一对外招商商招租。适适用于大型型封闭市场场，操作方方法是将市市场按区域域划分为11050平平方米的小小产权进行行销售，回回收大量资资金，然后后通过返租租的方法从从购房者手手中取得经经营权。其其返租利率率一般定在在总投资的的5-77。市场场整租模式式对中小投投资者具有有极大的诱诱惑力，他他们购得海海鲜市场小小户产权，由由专门的市市场管理运运营公司（开开发商控股股）返租整整体经营，降降低了投资资者的投资资风险，将将大大提高高项目销售售速度。3、“渔人人之家”公寓的销销售“渔人之家家”住宅项目目的劣势在在于紧靠海海鲜批发市
45、市场，周围围环境嘈杂杂，优势在在于“双水景”的独特景景观，一面面看海，另另一面看湖湖。为促进进其销售，可可以先期进进行市场调调查，了解解目标客户户对项目的的需求，然然后采取先先预定后销销售的方式式对外销售售。4、酒店的的开发酒店的位置置优越，如如做成商铺铺将获得不不菲的经济济价值，现现在开发为为时尚早。（三）市场场启动与招招商招租成立专门的的市场经营营管理公司司，可在省省外注册，如如浙江某某某渔产品市市场经营管管理公司，名名义上是与与开发商没没有任何关关联的外来来公司，实实际上由开开发商控股股，该公司司负责与投投资业主的的具体接洽洽，签定三三年租赁协协议，统一一经营管理理市场。1、政府优优惠政
46、策。向向政府争取取凡是来此此经营的业业户享受减减免相关税税费、简化化手续办理理的相关优优惠政策。2、招商招招租政策。为为便于招商商和启动，第第一年房租租免房费，第第二年、第第三年均以以优惠价格格面向经营营业户招商商招租。可可适当收取取少量履约约保证金（如如50000元），约约定经营业业户后两年年继续租赁赁。3、招商对对象：经营营水产品批批发、海鲜鲜餐饮、旅旅游产品、渔渔具渔需用用品的业户户和大的经经营业户乃乃至有意投投资的大财财团；4、招商范范围：全国国沿海省份份，山东省省内各城市市，东营市市及周边县县区；5、招商方方式：在上上述地区相相关的经营营场所发放放宣传单，重重点大客户户当面洽谈谈；在东营营市召开招招商大会，宣宣布招商优优惠政策，吸吸引经营业业户入住，迅迅速启动市市场。6、其他建建议：为带带动市场的的快速形成成，市场经经营管理公公司可率先先选择优越越位置开店店经营，营营造市场气气氛，等招招租完成，市市场形成后后，根据实实际情况继继续经营或或对外承包包。