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1、东营市广利利港海鲜鲜批发市市场策划划案项目总论论本篇从“政政府政策策与规划划趋势、面面临的资资源开发发和经济济价值、项项目的主主要建设设指标”三个方方面分析析，意在在使企业业对项目目有一个个宏观的的了解。一、政府政政策与规规划趋式式（一）东营营市海洋洋资源丰丰富，有有着48800平平方公里里的浅海海和1880万亩亩的滩涂涂资源，但但渔业在在省内沿沿海七地地市中，产产量与GGDP比比重均处处于末位位，20002年年，市政政府为加加快东营营渔业经经济，编编制了东东营市海海洋产业业发展规规划（220022-20010），提提出了东东营市渔渔业应立立足国内内外市场场，加快快渔业结结构调整整，围绕绕渔业
2、增增效、渔渔民增收收，大力力发展渔渔业经济济合作组组织，突突出水产产品精深深加工和和水产批批发市场场建设，发发展渔业业龙头企企业，营营造优良良环境扩扩大对外外开放，增增加出口口创汇能能力，实实现海洋洋渔业经经济持续续发展。并并提出了了各项具具体发展展目标，根根据目标标，东营营市到220055年，水水产品总总产量达达到344*1004T，渔渔业产值值达311亿元，水水产养殖殖面积达达1466万亩，出出口创汇汇达到115000万美元元。（二）根据据20003年市市政府发发布的关关于发展展海洋经经济，加加快“海海上东营营建设的的意见，到到20007年，东东营将建建成以广广利渔港港、红光光渔港为为重点
3、的的一处国国家级中中心渔港港，渔港港以水产产专业批批发市场场、冷藏藏加工、渔渔需物资资供应、餐餐饮服务务为核心心，培植植成区域域水产加加工、销销售的集集散地。并并为此出出台了相相应的配配套优惠惠政策，以以鼓励渔渔业投资资经营。在在东营营市广利利港总体体规划中中，广利利港的发发展定位位是：以以引进外外资和利利用民间间投资为为主，鼓鼓励发展展具有经经济活力力的外资资企业和和私营企企业，重重点发展展海产品品养殖、加加工、贸贸易一体体化的产产业龙头头企业。（三）东营营市海洋洋与渔业业局已将将规划建建设“一一区五园园”列入入议事日日程，其其中“一一区”就就是中心心城防潮潮堤以内内的约220万亩亩的现代代
4、化渔业业示范区区，本项项目已经经被作为为重点调调控中心心工作来来抓。该该区域依依据以市市兴港，以以港带市市的主题题内容，应应着力打打造区域域内的龙龙头企业业，本项项目集中中了渔产产品批发发零售以以及渔产产品深加加工销售售、海景景休闲、海海鲜餐饮饮、渔港港度假等等经营内内容，必必将成为为广利港港开发的的龙头项项目，本本项目的的产生是是广利港港发展繁繁荣的必必然需求求。二、面临的的资源开开发和经经济价值值（一）可依依赖的广广利港载载体目前东营中中心城区区还没有有一处大大规模、高高档次的的大型海海鲜交易易场所，在在广利港港按照高高起点规规划、高高标准建建设、高高效能管管理的原原则，建建设一处处大型海
5、海鲜、水水产品交交易场所所及休闲闲旅游消消费场所所，将对对东营海海洋捕捞捞、水产产养殖业业的发展展、城市市功能的的完善以以及满足足市民对对水产品品的需求求产生重重大影响响。（二）可借借助的天天鹅湖旅旅游资源源本项目紧临临亚洲最最大的平平原水库库-天鹅鹅湖风景景区，环环境优美美，水域域辽阔，四四季水鸟鸟不绝，每每年吸引引数万游游客，而而周围缺缺乏相应应的配套套服务设设施及旅旅游项目目。本项项目作为为其“东邻”实现了了优势互互补。（三）可改改变的海海上渔业业传统交交易渔港产渔季季节，每每日清晨晨日出前前，在距距港口十十多公里里外的海海口，深深海归来来的渔船船与东营营的水产产批发、零零售商进进行大批
6、批的海上上水产品品交易，交交易后，渔渔船转向向羊口批批发市场场。在广广利港建建设批发发市场具具有极大大的开发发潜力与与消费市市场。广广利港批批发市场场的建成成，不但但可以满满足东营营三县两两区的水水产品消消费，滨滨洲、淄淄博等周周边地区区因地理理位置靠靠近，也也会来此此进行水水产交易易。（四）珍贵贵的经济济价值本项目是进进入广利利港两条条道路入入口的交交会位置置，占地地利；是是政府批批准和支支持的大大型海鲜鲜交易批批发市场场，项目目含有唯唯一和垄垄断性价价值，据据天时；项目符符合城市市群体“下下午经济济与周末末经济、特特色经济济，假期期经济”体体会渔港港休闲生生活的特特定场所所，更是是渔产品品
7、批发零零售、廉廉价海鲜鲜餐饮的的聚集地地，有人人和。三、项项目的主主要建设设指标（一）项目目选址广利港位于于东营市市中心城城防潮大大堤南侧侧，广利利河入海海口，广广南水库库以东，距距离东城城约155公里。广广利港海海鲜城选选址在广广利港原原中丹冷冷藏厂处处。项目目区南北北长4553米，东东西宽1160米米，占地地面积7724880平方方米。其其东侧为为广利河河，西侧侧为广南南水库，北北侧为广广利港边边防派出出所，南南侧为广广利港渔渔政管理理站。附：广利港港概况：广利港自119933年开始始开发建建设渔民民村，现现已建成成渔民村村三个，常常驻人口口3577户，115000人，流流动人口口2000
8、0多人人，现有有渔船2245艘艘，灯标标一座。广广利港的的执法部部门有广广利港管管理局、广广利港渔渔政站、广广利港边边防派出出所。广广利港119877年由胜胜利油田田投资建建设，119922年移交交市海洋洋与渔业业局管理理，20003年年移交东东营区广广利港管管理局管管理，根根据东东营市人人民政府府关于发发展海洋洋经济加加快“海上东东营”建设的的意见、东东营市海海洋产业业发展规规划（220011-20010）与与东营营市城市市总体规规划，广广利港将将成为未未来东营营海洋产产品聚集集的国家家一级渔渔港。（二）建设设条件1、位置条条件项目位于东东营市本本年度破破土动工工的宽1100米米，深77米的
9、新新建优质质渔港码码头西侧侧，是“海上东东营”建设的的重要基基地。随随着黄东东铁路支支线、环环渤海高高速公路路和东营营经济开开发区等等重大基基础设施施的建设设，广利利港具备备了更便便捷的交交通条件件和竞争争优势。该该港靠近近东营市市中心城城市，交交通便捷捷，资源源较丰富富，以市市兴港，以以港带市市，是广广利港发发展繁荣荣的必然然。2、交通条条件已经修建的的东营旅旅游景观观路南二二路直达达本项目目，天鹅鹅湖每日日有旅游游专车直直通。鉴鉴于本项项目为购购物、休休闲、观观光、餐餐饮为主主的主题题公园，面面向消费费群体大大部分为为市区内内有车一一族，相相对于这这部分群群体来说说，交通通相对便便利。3、
10、环境条条件东营是一个个缺少景景观的城城市，本本项目依依托于东东营市淡淡水湖景景区与海海港景区区两大得得天独厚厚、相对对唯一的的重要景景区，造造景升值值对于项项目来说说十分重重要。4、土地平平整情况况水、电、路路、讯等等基础设设施已经经完备，具具备开发发的基本本条件，但但设施相相对落后后，有待待争取更更大的政政府扶持持。5、土地征征用情况况开发单位即即东营市市鑫奥特特建材有有限公司司依法以以拍卖形形式购得得含中丹丹冷藏厂厂在内的的资产及及土地7724880平方方米，土土地变性性为商业业用地，手手续基本本完成。（三）建设设规模及及功能标标准1、建筑面面积和内内容 本项目拟拟建设为为综合商商业项目目
11、，初步步规划总总建筑面面积其中中临街商商铺2220000平方米米（原来来是1220000平米，建建议增加加100000平平米），批批发市场场600000平平方米，一一期3000000平方米米，冷库库100000平平方米，酒酒店1220000平方米米。其中中临街商商铺部分分是项目目开发中中的优质质版块，建建议借鉴鉴外地成成形市场场调整规规划，如如有难度度，可申申请减少少批发市市场建筑筑面积，以以达到容容积率指指数不变变。2、功功能设施施标准本项目开发发的沿街街商铺，是是整个工工程创造造经济效效益的主主体部分分，注重重人性化化的设计计，以满满足业主主的居住住需求，在在舒适、配配套、环环境、起起居、
12、通通风等方方面都有有一定要要求。建建筑便于于分割组组合；排排烟、排排污、通通风、采采光在户户型设计计上要重重点考虑虑；应设设有厨卫卫，以便便于投资资业主和和经营业业户投资资于不同同的业态态。基本本单体户户型设计计为建筑筑面积1150平平方米、1100平平方米、550平方方米三种种，进深深10米米，厨卫卫齐全。（批批发市场场等部分分未做介介绍）（四）建设设方案1、建设场场地环境境（1）地貌貌：场地地位于东东营市东东部，地地貌上属属河流与与海冲积积形成的的冲积海海滩地貌貌。表层层现状为为建筑物物及回填填土层。（2）水文文地质：根据地地质勘察察结果，场场区内地地下水的的化学类类型对建建筑混凝凝土无腐
13、腐蚀性，对对钢筋混混凝土结结构中的的钢筋无无腐蚀性性。（3）地震震烈度：根据建建设部建建抗（119933）133号关关于执行行“中国地地震烈度度区划图图（19990）”有关规定的通知，本工程防震烈度为八度。2、总体规规划布局局工程总平面面呈斜梯梯形布局局，西向向紧靠天天鹅湖风风景区，东东向紧靠靠广利河河渔港，沿沿项目四四边建筑筑低层商商铺，中中心建造造渔产品品批发市市场，项项目东南南角建筑筑渡假酒酒店。项项目设主主入口一一个，次次入口三三个，其其中，商商铺布局局主次分分明，各各有优势势，并处处于广利利镇两条条主路之之间。项项目总体体布局合合理，突突出体现现了功能能性与实实用性。（1）商业业服务
14、配配套设施施齐全。（2）商铺铺户型设设计适应应“商住两两用”需求。（3）体现现独特的的渔港建建筑风格格。（4）注重重渔港渔渔码头的的景观设设计。附建设技术术经济指指标序号项 目指 标1总用地面积积724800平方米米2总建筑面积积1100000平方方米3地下建筑面面积7680平平方米4地上建筑面面积1040000平方方米 其其中：渡渡假酒店店120000平方米米 低低层商铺铺220000平方米米 市市场600000平方米米 住住宅100000平方米米5建筑总高 其其中：渡渡假酒店店50米 低低层商铺铺10米 市市场8米 住住宅20米6建筑层数 其其中：渡渡假酒店店15层 低低层商铺铺3层 市市
15、场2层 住住宅6层3、建筑方方案设计计本工程设计计涉及建建筑、结结构、防防火、节节能、隔隔音、采采光、照照明、给给排水、通通风等各各种专业业，设计计时需遵遵循有关关的规范范或规定定，单体体设计时时还应符符合国家家现行的的有关强强制性标标准的规规定。本本项目地地块紧靠靠海港与与天鹅湖湖旅游景景区，项项目总体体构思应应涵盖旅旅游、消消费、文文化、美美食等多多重含义义。同时时应考虑虑到，由由于社会会经济的的发展，人人们的审审美观念念也随之之变化，对对现代建建筑功能能环境的的要求以以及建筑筑技术、材材料都提提出了更更高的要要求，因因此，项项目在建建筑上应应采用简简练的现现代构成成手法，体体现建筑筑的时
16、代代气息，为为业主装装修装饰饰成渔家家特色的的店铺打打好基础础。特别别提示的的是环境境保护：停车场场汽车排排放尾气气对地面面周围空空气的污污染。渔渔产品变变质腐烂烂对周围围空气的的污染。商商业、餐餐饮业、旅旅游业生生活污水水、固体体垃圾处处理等.产品定位位篇本篇由社会会价值定定位、文文化价值值定位、产产品功能能定位组组成，为为实现项项目企业业的效益益最大化化，其中中建筑布布局定位位中建议议改变原原产品设设计，敬敬请决策策层高度度重视。一、社会价价值定位位本项目的开开发，将将旅游、海海洋文化化与地产产项目紧紧密结合合，引领领了东营营市的特特色消费费新观念念。在景景观上，注注重造景景提升建建筑品质
17、质；在建建筑上，着着力体现现海洋文文化，建建设一处处极具海海港特色色的建筑筑丰碑，同同时吹响响鑫奥特特品牌在在东营地地产业的的冲锋号号角，让让“建筑铭铭刻历史史、让建建筑改变变生活”。鑫奥奥特公司司将把广广利渔港港海鲜批批发市场场项目写写入东营营建筑的的历史，成成为鑫奥奥特产业业最大的的广告牌牌。二、文化价价值定位位东营是一个个缺少文文化底蕴蕴的城市市，东营营的建筑筑也同样样缺少文文化内涵涵，建筑筑没有内内涵就如如同人缺缺少灵魂魂。东营营是沿海海城市，但但海洋文文化和渔渔文化并并不突出出，我们们在项目目策划中中重点突突出海洋洋文化、渔渔文化，以以极少的的投资为为项目穿穿上蔚蓝蓝文化的的外衣，从
18、从而创造造出不可可预估的的商业价价值。住住渔村、观观海港景景色、吃吃海鲜，闻闻览渔家家风俗。来来到渔码码头，你你可以去去参观专专门打造造铁锚、船船舵的作作坊，可可以去看看一看渔渔文化博博物馆里里千奇百百怪海洋洋生物标标本，可可以到腌腌制作坊坊里尝试试制作糟糟鱼和酿酿酒，甚甚至你还还可以从从渔人码码头随渔渔船出海海打渔，并并亲手烹烹饪捕回回的海鲜鲜 三、产品功功能定位位产品的设计计涉及项项目的利利润，在在符合政政府规划划的前提提下，应应尽量优优化产品品的布局局，最大大程度促促进投入入资金增增值和资资金周转转速度的的加快，如如设计方方案已呈呈报，应应采用公公关方法法调整。（一）主路路入口景景观-赶
19、海海大道在南二路与与港口路路交叉口口建有一一个具有有艺术感感的渔港港大门，请请书法名名家题字字“XXX项目名名”。沿路向向南路边边绿化带带中摆有有若干渔渔文化景景观小品品，如海海神雕塑塑、渔人人雕塑等等，命名名为“赶赶海大道道”，总总长度为为4500米左右右。作为为项目标标志性引引导，可可配合政政府公建建配套操操作。（二）入口口广场景景区-“渔渔港船歌”赶海大道向向南2000米左左右，即即本项目目沿街商商品房部部分和整整个项目目的入口口，建议议在此设设置小型型广场-“渔港之之歌”。作为为“造景升升值”的重要要部分，在在建筑成成本适当当的范围围内精心心打造。项目主入口做为中心广场，主景为“渔港船
20、歌”大型雕塑，雕塑着力表现渔民们在晨雾中推船出海的场景，成为广场标志；围绕“渔港船歌”雕塑设有绿地、雾喷、花坛、木栈道等景观小品；沿赶海大道两侧商铺前退线50米宽绿化带可做为中心广场的辅助广场,按北斗七星方位布局成七个小型广场, 安放北斗七星激光地灯与北极星激光地灯,以散置卵石铺设广场小路,设激光地灯、旱喷、地灯道、花坛等景观小品。北斗七星广场用现代造景手法夸张地表现渔民们出海打鱼时靠北斗七星位导航的场景。（三）海鲜鲜餐饮街街区开发发-“渔舟舟唱晚”“渔舟唱晚晚”为港口口休闲与与餐饮集集中的景景区，是是整个项项目中的的亮点。东东营虽然然是滨海海城市，但但多数市市民尚未未领略到到滨海风风情，将将
21、此部分分开发并并启动物物美价廉廉的海鲜鲜美食、特特色小吃吃、休闲闲娱乐的的专业街街区，不不但可以以满足商商品房的的商业空空间，也也填补了了东营的的市场空空白，更更能带动动已经成成型的冷冷藏厂开开发和后后期大型型批发市市场的销销售开发发工作。建议调整规划，在沿街部分增加“背靠、天井”式商铺，增大开发面积，商铺的开发应注重建筑自身的品质与功能性，以落地窗，烟道，商住两用等功能增加销售卖点；建议商铺开发为双层，涵盖海鲜湖鲜美食、渔文化民俗、海洋生物展览、渔港特色纪念品、水手酒吧等旅游相关内容；单位面积不宜过大，以便业主随意分割，基本户型设计为：A型，建筑面积150平方米和B型100平方米左右两种，C
22、户型50米，进深均10米左右。（四）大型型海鲜批批发市场场-“渔家卖卖场”建筑于项目目的中心心位置，总总规划面面积六万万平方米米，是项项目开发发的核心心区，由由于启动动批发市市场不确确定因素素较多，建建议分步步开发，前期开发控制在三万平方米以内，二期作为储备项目。产品布局不但要考虑市场的形成，更要考虑便于项目的销售，尽量采取“产权”式销售，便于资金的回笼。有两种设计方案：一种建设“单体结构市场”，降低业主入住门槛，以改变渔民 “路边店” 传统经营模式。该方案受益期长，但投资回报慢。另一种是不违被政府总体规划原则下，设计分体街区式市场。建议结合国内大型渔业批发市场经验，聘请规划设计专家调整。（五
23、）三星星级宾馆馆-“鑫奥特特海洋渡渡假村”纵观整个东东营酒店店服务业业，全部部集中在在城市中中心地带带，渡假假会议作作为一种种会议形形态，将将在未来来被消费费者所接接受。本本项目填填补了此此种业态态的空白白。酒店店是建立立在港口口整体规规基础上上，面向向旅游人人群、批批发经营营业主，为为其提供供餐饮、娱娱乐、住住宿、会会议等服服务，建建议规划划缩小规规模，还还可结合合旅游资资源的开开发，辟辟出部分分面积建建设“渔船展展览馆”，向国国家旅游游局申请请定点，收收藏各种种渔具与与渔船模模型，再再现渔港港、渔船船的发展展历史，或或者在条条件成熟熟的情况况下开发发以旅游游渡假为为主“产权式式”酒店，对对
24、外销售售或合作作经营。 （六）小型型公寓-“渔人之之家”项目规则中中的住宅宅部分，总建筑面积10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建议户型面积在六十-八十平方米/套,总体销售价格不超过十万元左右；可做为广利港渔民的经济适用房开发；可用来出租为度假或者外来人口的临时公寓；居住小区应注重渔村景观设计；考虑渔民渔需用品仓储的实际情况，可视开发情况，增建仓储室，减少车库。市场营销销篇本篇主要分分为“市场分分析和营营销战略略”两个内内容，核核心思路路是“通过市市场的启启动带动动和促进进房产的的销售”策划过过程严谨谨，涉及及核心内内容的操操作不做做过多的的文字描描述。1、市场分析一、全国房房地
25、产市市场现状状国家宏观经经济形势势良好，经经济增长长势头强强劲，社社会安定定，工业业企业生生产效益益明显好好转，居居民收入入和消费费信心增增加，这这些无可可非议地地成为房房地产市市场活跃跃的基础础，商品房房有效需需求不断断被激发发。银行行储蓄利利率的降降低和股股票、期期货等项项目投资资风险的的加大，使使人们转转向相对对稳定的的房地产产投资，全全国正掀掀起大众众百姓（中中等收入入家庭）买买房的热热潮，全全国房地地产市场场发展总总体呈上上升趋势势，有些些城市和和地区的的房价持持续上涨涨。如山山东青岛岛的住宅宅价格平平均已达达60000元/平方米米以上，厦厦门、珠珠海、苏苏州等地地专业市市场的铺铺面
26、价格格已高达达1.55万/平平方米以以上。个个人购房房者中的的绝大多多数又以以置业投投资为目目的，因因此，当当前中国国房地产产热是由由个人投投资置业业消费的的有效需需求所推推动的。二、东营商商业地产产市场现现状东营作为新新兴城市市，随着着城市经经营战略略的实施施，地价价迅猛上上涨，掀掀起东营营房地产产开发的的新一轮轮高潮。在在东城，黄黄河工贸贸园内的的东营市市装饰材材料市场场、市经经济适用用房中的的商业步步行街、沿沿清风湖湖的商业业街等持持续热销销；在西西城，老老商业街街（商河河路）改改造项目目、长途途客运西西站附近近的小商商品城等等商铺价价格一路路攀升；在东西西城之间间，金大大地建材材城、鑫
27、鑫都建材材市场、鸿鸿基大厦厦、方大大建材城城等的建建设也是是如火如如荼。调调查表明明，东营营商品房房价格呈呈总体上上涨趋势势，其中中住宅110年间间从8000多元元/平方方米涨到到现在220000元/平平方米左左右；商商铺100年间从从10000多元元/平方方米涨到到现在的的30000-440000元/平平方米左左右。东东营市人人均储蓄蓄和人均均消费连连续几年年位居山山东前列列，特别别是油田田居民手手中闲置置资金较较多，对对于房地地产市场场需求巨巨大，期期望有物物美价廉廉、升值值潜力大大的项目目出现，本本项目个个性鲜明明，是东东营为数数不多的的海鲜批批发市场场，项目目集多种种功能于于一身，不不
28、但是广广利港当当地及相相关渔民民、水产产品经营营商户的的首要考考虑，还还将是油油城人民民投资置置业的重重要选择择。三、本项目目优劣势势与机会会分析劣势分析：项目周边暂暂时不能能形成规规模庞大大的人流流、物流流和商流流。一是是项目位位置偏远远，水电电路讯等等基础设设施相对对落后，近近期难以以形成良良好的周周边环境境；二是是广利港港常驻人人口较少少，近期期难以吸吸引资金金和人才才；三是是东营近近海海洋洋资源较较少，养养殖规模模小，养养殖业品品种单一一。 优势分析：一是广利港港作为“海上东东营”建设的的重要基基地，已已经列入入政府总总体规划划，在22-5年年内周边边现状将将得到彻彻底改变变；二是是未
29、来的的广利港港将成为为国家一一级渔港港，建成成后可一一次性停停泊渔船船数千艘艘，年交交易额达达几万吨吨，对于于繁荣东东营渔业业经济将将起到积积极的推推动作用用。三是是项目市市场价值值巨大，带带有明显显的唯一一性和垄垄断性机会分析：投资者购买买商业地地产看重重的是市市场的启启动情况况（关系系到租金金的价格格）和未未来的升升值潜力力，对于于概念足足、市场场启动看看好的项项目销售售情况较较好；而而对于市市场启动动缓慢、开开发商不不重视前前期炒作作和市场场运作的的项目，投投资者大大多持币币观望，销销售难度度加大。因因市场启启动不足足而积压压资金的的商业地地产项目目层出不不穷，已已经引起起社会各各界的重
30、重视和注注意。专专业市场场启动已已经不能能靠政府府干预，应应借鉴外外地先进进的成功功经验，快快速启动动市场来来增加购购房业主主的投资资信心和和购买愿愿望，从从而带动动商品房房销售。本本项目中中的周边边商铺和和批发市市场的产产权销售售均应参参照考虑虑。营销战略根据本项目目市场定定位和开开发特点点，项目目的营销销推广策策略分为为以下四四个部分分。一、目标客客户定位位分析（一）目标标客户区区域暂时锁定整整个东营营市（包包括市区区和辖区区内三县县两区）及及东营周周边县市市，以经经营业户户和投资资业主两两个类别别分析，还还要充分分考虑以以渔业为为生的外外来人士士。（二）目标标客户特特征按当前东营营市商品
31、品房价格格和此项项目位置置等综合合因素分分析，沿沿街商铺铺每套总总价在220万左左右，按按揭付款款首付440%即即8万元元左右，每每月还款款千元左左右；产产权式批批发市场场可划分分为1001000平方米米的不同同面积，单单价在11.4万万-144万/套套左右。通通过调查查表明，东东营市民民中家有有存款55万元以以上，年年收入在在3万元元以上的的人群将将成为产产权式批批发市场场投资置置业的首首选客户户，其中中居住在在广利港港周边的的渔民由由于长期期漂泊在在外，对对于“一代商商铺养三三代”的理解解尤为严严重，他他们必将将成为该该市场的的第一批批投资置置业业主主。（三）目标标客户细细分根据以上目目标
32、客户户特征，此此项目的的目标客客户可细细分为以以下几类类人群：1、广利港港原来以以渔业为为生的居居民2、在广利利港停靠靠的渔船船老板、流流动的渔渔民3、广利港港管理局局、渔政政部门、边边防、社社区的工工作人员员及海洋洋与水产产局的职职工4、自身经经营水产产品或餐餐饮行业业的人群群5、二次置置业的人人群6、东营市市和油田田年收入入在3万万元以上上的人群群二、整体形形象策划划推广项目形象，主主要指该该项目视视觉识别别，其核核心部分分包括项项目的名名称、标标志、标标准色、标标准字体体等。要要求造型型设计既既要富有有意境，又又要突出出个性，形形象鲜明明，便于于记忆，便便于宣传传，以统统一运用用于项目目
33、形象包包装。（一）项目目视觉识识别系统统1、名称（1）项目目名一个好的项项目名称称，使人人有亲切切喜爱之之感，让让人印象象深刻，让让人们注注意、记记忆、喜喜爱、传传播。好好的项目目首先要要有一个个响亮易易记的项项目名称称，目前前的项目目名称暂暂定为“东营广广利港海海鲜批发发市场”考虑到到地理位位置，项项目特点点等因素素，在名名称方面面应高度度重视，可可以聘请请风水先先生、起起名大师师参与甚甚至借机机炒作宣宣传。（2）道路路名项目东侧沿沿广利河河的大路路向政府府争取冠冠名权，命命名为“XX赶赶海大道道”。（3）建筑筑名项目主广场场命名为为“渔港船船歌”主题广广场三条商业街街命名为为“渔舟唱唱晚”
34、海滨休休闲渡假假、海鲜鲜美食街街；住宅区命名名为“渔人之之家”公寓大型海鲜批批发零售售市场命命名为“渔家卖卖场”酒店和洗浴浴中心命命名为鑫鑫奥特海海洋渡假假村。2、标志（略略）3、标准色色（略）4、标准字字体（略略）（二）形象象的延展展及运用用1、工地环环境包装装视觉（1）建筑筑物主体体开工建设后后，在建建筑物主主体框架架或建筑筑脚架上上悬挂醒醒目的项项目喷绘绘巨幅广广告，突突出项目目整体形形象，吸吸引到现现场参观观人群的的注意力力。（2）工地地围墙工地围墙现现在通用用的方式式是用彩彩钢围墙墙，设置置项目喷喷绘广告告，宣传传项目公公司情况况、项目目卖点、项项目整体体形象、渲渲染现场场气氛。（3
35、）主路路网及参参观路线线在通向项目目工地的的主要交交通路线线设置宣宣传项目目的路标标或广告告牌，在在项目入入口设置置醒目广广告牌，在在路两侧侧灯杆上上悬挂宣宣传项目目的彩喷喷吊旗。2、售楼接接待中心心的设置置与包装装设计在项目现场场临时建建设或利利用原来来建筑改改建项目目销售接接待中心心，要求求内部环环境明亮亮整洁，里里面设置置项目展展示区与与客户洽洽谈区及及大客户户接待处处、销售售管理人人员办公公区等，在在项目展展示区内内设置项项目整体体沙盘、房房子模型型、户型型结构图图等，展展示整个个项目的的建成效效果，建建筑布局局等；客客户洽谈谈区要有有座位和和饮水机机等设施施，便于于客户休休憩和详详细
36、了解解项目情情况，客客户接待待中心墙墙面悬挂挂项目宣宣传展板板、项目目平面图图、项目目销售情情况表等等，要表表现出项项目红火火的销售售状况，引引发客户户的购买买欲望，增增强客户户的购买信信心（公公司有条条件的话话，对于于商铺和和公寓楼楼的销售售可以设设置样板板间，给给客户身身临其境境的感觉觉，增强强客户购购买信心心）。附：接待中中心的设设计要求求详表序 号内 容设计要求1接待中心室室内外展展示室外巨幅喷喷绘广告告、灯箱箱、导视视牌等2接待中心功功能分区区项目展示区区、客户户洽谈区区、大客客户接待待处、销销售人员员办公区区3接待中心大大门横眉眉项目公司名名称和醒醒目的接接待中心心标志4接待中心形
37、形象墙项目公司标标志5台面设计项目视觉标标准色的的利用6展板设计分类展示商商业街、市市场、酒酒店、公公寓的形形象和项项目的详详细介绍绍7接待中心导导视牌标志字体醒醒目8销售人员服服装与项目标准准色的协协调和统统一、9销售用品系系列手提袋、水水杯、椅椅子、茶茶几等都都作为项项目视觉觉系统的的运用10样板房的设设计结构、面积积、装饰饰与建成成后符合合（三）广告告总体策策略1、广告宣宣传阶段段广告宣传要要针对确确定的目目标群体体，根据据不同的的销售阶阶段，制制定相应应的广告告策略，按按计划、分分阶段、系系统地对对项目的的整体形形象和“卖点”集中进进行宣传传和推介介。一般般按以下下五个阶阶段发布布：销
38、售准备阶阶段首次公开展展销和跟跟进销售售阶段二次公开展展销及跟跟进销售售阶段三次公开展展销及跟跟进销售售阶段扫尾阶段销销售公司安排专专人对各各个时期期广告效效果进行行监控和和调查评评估，及及时向公公司反馈馈信息，便便于对下下期广告告策略的的修正和和发布。2、媒介策策略根据不同的的目标客客户群体体，调查查了解各各种媒体体的受众众情况和和价格，综综合受众众比例和和媒体价价格后组组合选择择广告媒媒体，以以较小的的广告投投入起到到最大的的宣传效效果。（1）媒体体建议（项项目公司司可根据据实际情情况选择择运用）媒体分类媒体选择投放形式及及频率目标区域和和特点现场广告工地围墙、接接待中心心室内外外、参观观
39、路线、项项目入口口喷绘广告和和展板、导导视牌到现场参观观的客户户、广利利港当地地居民、停停靠渔民民户外广告在西城显著著位置人人群聚集集之处或或主要交交通干道道设置单单立柱广广告巨幅形象广广告受众面广，媒媒体费较较高报纸杂志东营日报、胜胜利日报报、电视视周报、齐齐鲁晚报报、鲁中中晨报等等形象广告和和软性文文字资料料，按销销售周期期分阶段段发布受众面广，价价格相对对便宜电视广告东营电视台台、胜利利电视台台、有线线台等专题片、形形象广告告分阶段段发布受众广泛，广广告效果果明显电台广告东营广播电电台交通通频道和和新闻时时段黄金时段投投放乘坐出租车车的顾客客直邮资料印刷品和信信函邮寄到达或或专人投投放目
40、标明确，有有车族和和重点客客户，如如餐饮经经营业主主、水产产品经营营业主、停停靠渔船船等宣传画册楼书、宣传传单页等等接待中心、销销售网络络、展销销会、及及专人定定点发送送来访客户、重重点客户户网络宣传公司网站、东东营信息息港、胜胜利局域域网及国国内招商商网站项目网页受众广泛、价价格优惠惠其他宣传自备看楼车车，上喷喷项目广广告流动广告、发发放宣传传单页、组组织活动动用重点客户（2）印刷刷品的种种类序号分类1购房须知2详细价格表表3销售控制表表4楼书5宣传海报、折折页6认购书7正式合同8交房标准9物业管理内内容10物业管理公公约3、公关活活动策划划（1）内部部认购在项目建设设开工后后、预售售证办理
41、理前，采采取直销销方式或或小范围围组织客客户对项项目进行行内部认认购，签签定内内部认购购书，收收取订金金，增强强项目销销售信心心。（2）举办办展销会会开盘后，在在市区选选择合适适场所组组织大型型展销会会，全面面展示项项目，吸吸引目标标客户购购买。（3）集团团认购面向集团客客户如某某地财团团进行项项目的整整体招商商，或制制订优惠惠的团购购政策，鼓鼓励水产产品市场场的所有有经营业业户或广广利港居居民进行行团体购购买。（4）开工工仪式邀请东营市市主要领领导、水水产局领领导等参参加，媒媒体同时时进行采采访报道道，以扩扩大项目目知名度度，引起起目标客客户注意意。（5）开盘盘仪式组织策划大大型公关关活动，
42、除除组织市市级领导导参与外外，还可可组织体体现海文文化、渔渔文化的的大型文文艺活动动，邀请请媒体参参与宣传传，进一一步扩大大项目知知名度，增增强目标标客户对对项目的的认知度度，促进进销售。4、营销推推广费用用预算（费费用待定定）项 目费 用 内内 容费用估算备 注现场包装工地围墙广广告、接接待中心心设置，形形象广告告运用8万元印刷品楼书，宣传传单页，海海报等10万元媒介投放电视广告，报报纸广告告，电台台广告，户户外广告告，网络络宣传等等20万元公关活动活动组织策策划费用用10万元其他费用看楼车的购购置、装装饰，网网站制作作等8万元合计56万元按项目收入入的0.5%投投入广告告费三、销售招招商策
43、略略执行（一）项目目卖点分分析1、“无忧忧置业”。投资资后由专专业公司司统一租租赁，并并给予投投资者每每年6%的三年年租金回回报；2、东营市市唯一的的大型渔渔产品批批发零售售市场；3、东营市市唯一的的大型专专业经营营海鲜的的美食街街（二）销售售策略1、沿街商商铺销售售策略为了体现开开发商在在市场启启动的可可靠性和和保证性性，以给给予投资资业主一一定比例例的租金金回报，来来打消其其关于市市场启动动的顾虑虑。具体体是引进进一家市市场经营营管理公公司，与与投资业业主签订订租赁协协议，全全面责运运营市场场，并向向业主支支付固定定的租金金，即“返租回回报”方式。“返租回报报”启动市市场的销销售方式式与传
44、统统销售方方式的比比较：（以以1000平方米米商铺为为例）对比内容“先销售后后承租回回报”方式传统销售方方式市场形成确保市场的的启动和和形成，第第一年向向社会招招商免租租金，市市场迅速速形成，第第二年和和第三年年收取租租金合计计收1880000元（保保守）。自发形成有有难度，且且业态混混乱，房房价偏低低。建筑面积100平方方米100平方方米建筑成本相同，在8800元元/平方方米左右右相同，在8800元元/平方方米左右右定价1750元元/平方方米1600元元/平方方米总售价1750000元1600000元额外回报带三年租赁赁协议，固固定租金金回报3315000元无销售速度快，资金迅迅速回笼笼慢，
45、且无法法预料价值分析收入：房价价差1550000+租金金收入1180000=3330000元；三年租租金支出出：3115000元，有有赢余。结论采用“先销销售后承承租”方式，以以启动市市场促进进商铺销销售的方方式，销销售利润润基本是是相同的的，如果果根据市市场反映映及时调调整销售售价格和和租金收收入两个个敏感点点，将获获得意外外收获，具具体运作作方式和和价格根根据实际际情况调调整。2、产权式式海鲜市市场的销销售销售策略采采取“先出售售产权、后后整体租租赁”的运作作模式，对对整个市市场进行行整体经经营，统统一对外外招商招招租。适适用于大大型封闭闭市场，操操作方法法是将市市场按区区域划分分为100
46、500平方米米的小产产权进行行销售，回回收大量量资金，然然后通过过返租的的方法从从购房者者手中取取得经营营权。其其返租利利率一般般定在总总投资的的5-7。市市场整租租模式对对中小投投资者具具有极大大的诱惑惑力，他他们购得得海鲜市市场小户户产权，由由专门的的市场管管理运营营公司（开开发商控控股）返返租整体体经营，降降低了投投资者的的投资风风险，将将大大提提高项目目销售速速度。3、“渔人人之家”公寓的的销售“渔人之家家”住宅项项目的劣劣势在于于紧靠海海鲜批发发市场，周周围环境境嘈杂，优优势在于于“双水景景”的独特特景观，一一面看海海，另一一面看湖湖。为促促进其销销售，可可以先期期进行市市场调查查，了解解目标客客户对项项目的需需求，然然后采取取先预定定后销售售的方式式对外销销售。4、酒店的的开发酒店的位置置优越，如如做成商商铺将获获得不菲菲的经济济价值，现现在开发发为时尚尚早。（三）市场场启动与与招商招招租成立专门的的市场经经营管理理公司，可可在省外外注册，如如浙江某某某渔产产品市场场经营管管理公