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1、 大邑“川喜丽都”项目定位策划报告大邑川喜丽都项目定位策划报告定位及概概念设计计书一、定位思思路分析析：1、定位依依据地产项目的的定位是是基于：1）项目地地块之地地产因素素决定的的地块适适宜建造造的建筑筑功能；2）城市总总体规划划限制；3）市场调调研反映映的具有有有效需需求的市市场空间间；4）对当地地地产市市场发展展的前瞻瞻性分析析。2、定位思思路毫无疑问，本本地块只只能作为为纯居住住考虑。前前面我们们从大邑邑的房地地产市场场发展、项项目的竞竞争环境境、宗地地的优劣劣势上分分别进行行了详细细的分析析。现将将相关情情况进行行综合分分析如下下： 总总的说来来目前大大邑的房房地产市市场是供供需平衡衡
2、，但不不同档次次的房产产情况又又不尽相相同：低档次（7700元元以下）住住房，供供需两旺旺，总体体供大于于求，特特别是结结构性供供求矛盾盾突出，应应该说这这一市场场的总容容量巨大大，但是是从本宗宗地的成成本来看看，开发发这一档档次住房房无疑是是羊皮做做背心浪费费材料；本项目目基本不不作考虑虑。高档次住宅宅呢？别别墅的市市场容量量与本地地块规模模不在一一个数量量等级。由由于大邑邑县居民民居住习习惯和消消费能力力的原因因，电梯梯公寓的的需求也也非常有有限，这这样大体体量的高高档住宅宅肯定不不能考虑虑。我们把目光光投向中中档次（8800-12000元）住住房。目目前大邑邑县城在在售的三三个楼盘盘都是
3、这这个档次次而且销销售的速速度很快快，特别别是高价价部分已已经售磬磬，表明明该档次次住宅需需求旺盛盛。到明明年本项项目开盘盘，这些些项目应应该基本本售完，没没有直接接的竞争争关系，需需要考虑虑的是目目前已经经释放了了部分消消费能力力，本项项目是否否有足够够的消费费支撑。通通过更为为深入的的分析我我们认为为，目前前这些项项目的产产品同质质化比较较严重，地地理位置置也不同同于本项项目。从从市场细细分情况况来看，还还有相当当部分希希望更高高品质、更更具住宅宅小区概概念的消消费者在在持币观观望，他他们希望望在大邑邑买到与与成都品品质相类类似的住住房。超超越现有有楼盘档档次，提提升居住住品质是是大邑房房
4、地产市市场的呼呼唤。大大邑的房房地产整整体档次次在近两两年不断断提升，这这三个楼楼盘的畅畅销是这这一市场场发展趋趋势的结结果和证证明。对对于本项项目我们们要做的的是“顺势而而为”。这也也符合整整个城市市住房发发展轨迹迹和城市市建设需需要。将将本项目目档次定定位在中中档偏高高住宅既既符合市市场的需需要也符符合本项项目情况况。那么大邑的的高品质质住宅是是什么呢呢？当地地消费者者为我们们提供了了答案，“绿化好、物管好、”。表明当地的房地产消费价值观还处于比较初级的阶段，强调居住小区的基本要素。在本项目的定位中，首先要充分营造和强化环境主题，并将其进行提炼和升华，创造性地塑造出全新的、真正意义上的大邑
5、花园小区。其次，建立大邑县第一个标准化居住小区。本项目在大邑县是名副其实的“大盘”，因为“大”，可以做出比较完善的功能配套，因为“大”，能够提供相对标准的物业管理服务，还因为“大”，能够有对其他楼盘“傲视群雄”的气势和对消费者“海纳百川”的气度，因为“大”，还可以一定程度上成为大邑县房产市场的风向标和代表作，引领房产市场的品质和价格走向。“大”产品就是要做“大”文章。这要求整个小区从户型到配套的设计规划要有很大的包容性，使大部分消费者能够认同本项目的开发理念。3、制约因因素与对对策另外我们也也应该看看到本项项目定位位中高档档次的制制约因素素：一是是总体量量较大，短短时间市市场承受受力有限限。二
6、是是项目周周边环境境较差、前前后开口口窄，难难显大气气。三是是地块异异形，总总平规划划难度大大。我们制定了了相应的的解决策策略：1) 分两两期开发发，以时时间换空空间，并并且两期期之间对对进行产产品再细细分，适适当拉开开档次（价价格）增增大市场场的覆盖盖面。2）加大对对临街部部分的整整治力度度，将宿宿舍楼及及街面一一道包装装，形成成1500余米的的临街崭崭新形象象，与周周边形成成强烈反反差。3）加强各各功能空空间、道道路组织织，尽量量让居住住者难以以在视觉觉上感觉觉到“闷”、“散”，在交交通上“绕”，我们们在总平平定位中中具体说说明。零零星边角角地块通通过包装装成为“私家花花园”“卖”给一楼楼
7、业主二、总体定定位定位指导核核心：以“品质生生活、康康乐人居居”作为总总体定位位思想；以“小康时时代、关关注未来来”作为开开发理念念；以“城市花花园、花花园城市市”作为开开发立意意；以“人性化化、自然然化、舒舒适化”作为开开发概念念主题。1、市场形形象：大大邑县规规模最大大、档次次最高的的临河纯纯居住小小区。在项目的形形象定位位上，我我们要刻刻意塑造造该区域域的特色色大盘形形象、主主流发展展商形象象和大企企业形象象。尤其要注意意的是，我我们的整整体形象象诉求与与所开发发的产品品，必须须充分与与目标消消费群体体的需求求达到协协调。 因此，在本本项目中中应重点点突出社社区园林林景观、社社区配套套、
8、标准准物管等等元素，并并将这些些元素充充分加以以发挥，使使之成为为本项目目的最大大的优势势和卖点点。2、项目主主题概念念1）主题概概念之一一: 小康居居住社区区根据项目定定位建议议，本项项目将建建成一个个“文化与与建筑、环环境与生生活有机机结合，集集优美环环境、高高雅文化化氛围于于一体的的高品质质小康居居住社区区”，是大大邑县未未来的相相当长时时间内唯唯一的标标志性社社区。因此，在本本项目的的所有规规划设计计、建筑筑设计、环环境设计计中，均均应突显显环境、品品质这两两个主题题氛围和和特点，使使该项目目具有鲜鲜明的形形象特色色，从而而具备强强烈的吸吸引力，以以保证项项目的成成功运作作。2）主题概
9、概念之二二：特有的的“健康文文化”为主题题的社区区健康生活是是小康时时代居住住社区的的重要特特征,是是创造良良好的人人文环境境和提高高居民生生活品质质的重要要手段。本本项目的的健康文文化应以以人为本本，以环环境、亲亲情为重重点，体体现出强强烈的健健康文化化氛围和和对人的的尊重与与关怀。这是本项目目“与生俱俱来”和可以以发展的的优越性性和差异异性，使使项目开开发、销销售、占占领市场场甚至引引导市场场都有了了强有力力的支撑撑。三 、总体体布局定定位1、用地分分析：按按使用价价值，我我们大致致将用地地分为三三个小区区域，西西面133余亩我我们认为为该地带带临河，且且相对僻僻静，居居住价值值最高（AA
10、区）；其次是是小区中中心点附附近约330亩，交交通相对对方便，绿绿化方便便解决（AA区）；最次的的东北侧侧临原厂厂区宿舍舍和大门门附近约约25亩亩。2、开发分分期大邑目前在在售的三三个楼盘盘的销售售进度是是每月约约销售一一万平方方米，本本项目的的规模约约六万平平方米。考考虑到体体量和竞竞争因素素我们认认为应该该采取分分期开发发的方式式来降低低风险。本着优地优优房原则则，我们们将A区区规划为为花园洋洋房，BB区为低低密度多多层住宅宅，C区区为较高高密度多多层住宅宅。一期：C 区和BB区东侧侧部分，分分三个组组团，占占地约440亩。二期：B区区东侧部部分和CC区，分分两个组组团，占占地面积积约30
11、0亩。3、总体布布局建筑前疏后后密，景景观前密密后疏。主主入口可可见景观观层次丰丰富，视视线通透透。花园洋房作作为独立立组团，采采用半围围合式布布局；其其他区域域将采用用合围式式布局，整整体感强强。4、用地平平衡表1）住宅：占677%；2）健身场场地：占占1%；3）庭院花花园：占占15%；4）道路：15%；5）会所、物物管中心心、门房房、和设设备机房房：占22%。5、经济技技术指标标1）总占地地面积 450000平平方米；2）总建筑筑面积 730000平平方米； 其其中住宅宅面积7720000平方方米；配配套用房房10000平方方米。 一一期约4450000平方方米，二二期约2270000平方
12、方米。3）总户数数 5880户4）容积率率：1.625）绿地率率：400%6）车位： 3：17）建筑密密度：330% 四、功能定定位1、功能定定位：以以中高档档多层住住宅为主主的多功功能居住住社区。其其中包括括：1）中高档档多层住住宅居住、通通讯2）景观花花园休闲、观观赏、游游乐3）健康中中心健身，娱娱乐，交交流 4）休闲中中心娱乐，会会友，美美容，保保健5）停车道路和和地面停停车系统统6）物管服服务 小区区维护，保保安，维维修，清清洁，代代收费用用 2、概念设设计1）居住功功能注重人性化化、自然然化、舒舒适化的的设计,要求区区内居民民因社区区物业而而有荣誉誉感及彼彼此的认认同感。符符合现时时
13、及未来来住户生生活需要要，在住住宅空间间布局、功功能分配配、电力力容量、采采光采景景等方面面全方位位满足目目标客户户群的居居住需要要。2）现代化化通讯功功能区内除了设设有常规规的电话话交换站站、光纤纤电视外外还应设设有宽带带网络线线路，且且容量以以每户11条的规规格。3）健康、休休闲、功功能会所: 设棋牌牌室、阅阅览室、乒乒乓球室室、桌球球室、健健身房、羽羽毛球场场，一个个充满活活力的健健康社区区。除新新建10000平平方米（22层）单单体建筑筑外，部部分功能能空间可可利用现现酒厂办办公楼。健康设施施：多功功能球场场 (羽羽毛球、三三人篮球球等) ，有多多部健身身器械的的室外健健身场。泛健康设
14、设施：利利用庭院院路作为为健身步步行道，利利用边角角地带设设单杠、太太极圈等等变消极极空间为为积极空空间，使使小区内内充满动动感活力力。景观、园园林、绿绿化景观小区景观考考虑有集集中又相相对分散散的原则则，以中中庭为主主景观，前前后入口口、组团团间设副副景观，设设计中注注意点、线线、面结结合。副景观中穿穿插文化化色彩小小品，拱拱桥，廊廊柱、路路灯等；景观设计要要精致且且突出本本项目的的特色。并并考虑充充分利用用自然条条件，降降低建造造成本。中庭花园 在视觉中心心地带构构成一条条横穿南南北的生生态中庭庭花园，为为小区营营造出情情调丰富富、功能能多样、景景观层叠叠的公共共活动空空间 。花花园有四四
15、季花草草，喷泉泉，林荫荫小径，幼幼儿游乐乐设施，座座椅，凉凉亭等。喷泉使用小小功率循循环水流流系统，水水深不超超过0.6米，避避免小孩孩戏水失失足。在小区公共共空间，可可设置扬扬声器，白白天播放放小区背背景轻音音乐。区内公用设设施应相相对集中中在人流流量较大大的区内内主干道道旁，以以聚人气气，帮助助区内住住户彼此此接触交交流，创创造和谐谐的生活活氛围。绿化楼与楼之间间的间距距至少在在15米米以上，并并以绿化化景观穿穿插其中中；间距距较小处处采用高高大乔木木遮挡，缓缓和视线线的局促促感觉。底层带花园园的住宅宅可设有有独立的的门廊，直直接由花花园进出出家门。私私人绿地地与公共共绿化可可以相互互衔接
16、，统统一用绿绿化的栅栅栏式围围墙进行行分隔，围围墙高度度不超过过1.55米。乔、灌木和和藤蔓植植物搭配配合理，并并考虑驱驱蚊驱虫虫类植物物。植物选择以以美观、实实用为主主，名贵贵植物在在最显眼眼的区域域进行点点缀。停车场 充分利利用小区区道路，同同时部分分楼间空空地作生生态停车车场地，汽汽车车位位比例33：1；并按标标准设置置自行车车（摩托托车）车车棚。安全保障障功能A.保安224小时时巡逻制制度B.门禁对对讲系统统C.完善的的消防系系统人性化物物管功能能A.代收代代缴公共共事业费费；代收收缴水、电电、气、电电话等费费用B.代定各各类报刊刊、杂志志、票务务等C.代订送送饮用水水D.提供各各类邮
17、政政服务E.代为本本小区业业主提供供本小区区房屋买买卖、租租赁、中中介服务务F.小区内内日常清清洁、卫卫生保持持及维护护五、价格定定位综合成本导导向定价价、需求求导向定定价和竞竞争导向向定价方方法，其其价格可可定为：1、保守定定价1）普通多多层：8850-13000元/平方米米,均价价10550元/平方米米；总价价区间88万-116万2）花园洋洋房：112500-14450元元/平方方米，均均价13350元元/平方方米。总总价区间间15-23万万总均价11100元元/平方方米2、积极定定价1）普通多多层：9950-14000元/平方米米,均价价11550元/平方米米；总价价区间99万-117.
18、55万2）花园洋洋房：113500-15550元元/平方方米，均均价14450元元/平方方米。总总价区间间16.5-225万总均价12200元元/平方方米3、价格策策略 无无论保守守与积极极，定价价必须遵遵循价格格规律，以以较低的的价格入入市，在在取得市市场认可可后稳步步调整价价格，以以上扬走走势来取取得价格格成功。六、建筑形形式1、建筑风风格：简简约现代代中式风风格，彰彰显文明明高尚的的生活气气息。小小区各类类建筑的的建筑语语言要基基本一致致，以统统一建筑筑风格。1）造型和和色彩所有楼型均均以长条条式为主主。u普通多层 外墙墙面以米米色、象象牙等浅浅色为主主，顶部部与基部部有线脚脚。饰以以简
19、单拼拼花图案案，各楼楼栋可以以有少量量的差异异，利于于住户产产生识别别性和归归属感；用黄色色、蓝色色的直线线板做纵纵向造型型，项目目整体感感非常强强。u花园洋房 外墙面面以棕、黄黄等暖色色为主，四四层以上上为浅白白色。屋屋沿及窗窗线勾勒勒明快鲜鲜艳的黄黄色、蓝蓝色，着着力表现现自然色色泽和纹纹理美观观。风格格与造型型趋于和和谐统一一。u屋顶造型 屋顶采采用与外外墙统一一的线条条造型，增增强现代代感和鲜鲜明的个个性，但但不过分分张扬。2）材质 中高高级外墙墙砖，花花园洋房房用文化化石作为为基座。3）结构 ：砖混混结构4）高度：普通多层层 局部部7层；花园洋房房5层。2、功能尺尺寸普通多层6600
20、000平方方米， 花园洋洋房1220000平方米米1）层高平层层层高3米米错层层层高3.8米2）阳台 每户1个个景观阳阳台和11个生活活阳台，其中客厅阳台宽度大于1.5米，封闭式。3）主要户户型 80平方米米1000平方方米，两两室两厅厅,平层层，错层层设计要点：小巧，经经济，空空间的充充分利用用，明橱橱明卫，卧卧室凸窗窗，客厅厅半落地地窗，底底层私家家花园，顶顶层空中中花园； 100平方方米1200平方米米，三室室两厅，平平层，错错层，跃跃层设计要点：功能间间齐全，卧卧室凸窗窗，客厅厅半落地地窗，空空间的充充分利用用， 底底层私家家花园，顶顶层空中中花园； 120平方方米1400平方米米，四
21、室室两厅，平平层，错错层，跃跃层 设设计要点点：功能能齐全，卧卧室凸窗窗，客厅厅半落地地窗，空空间充分分利用，底底层私家家花园，顶顶层空中中花园； 140平方方米-1160平平方米，四四室三厅厅，平层层，错层层，跃层层设计要点：功能齐齐全，卧卧室凸窗窗，客厅厅半落地地窗，空空间充分分利用，底底层私家家花园，顶顶层空中中花园；户型设设计样式式不要太太多，总总户型式式样控制制在8个个以内。花园洋房改改客厅半半落地窗窗为花园园式大露露台，部部分退台台式设计计，以取取得露天天的空间间感。4）朝向以南北向为为主，减减小正南南正北的的出现率率，以避避免客户户最难以以接受的的正东西西朝向出出现。5）单元组组
22、合条式，一幢幢以三个个单元为为宜，一一梯两户户和一梯梯三户两两种单元元组合设计要点：避免无无采光通通风的死死角间；楼梯间间适当加加宽，即即3.00米；加加强楼梯梯扶手和和栏杆、梯梯段的美美观和装装饰效果果，强化化小区宽宽松、人人性化设设计的效效果；加加大入户户门尺寸寸，采用用1.22米的大大入户防防盗门，以以作为一一个个性性设计卖卖点。6）户型比比例：u普通多层：851100平平方米占占20%，平层层70%，错层层30%。 10001220平方方米占440%，平平层600%，错错层200%，跃跃层200%。（重重点户型型） 12001440平方方米占225%，平平层600%，错错层200%，跃
23、跃层200%。（重重点户型型） 14111770平方方米占115%，错错层500%，跃跃层500%。u花园洋房：1201400平方米米占500%；平平层600%，错错层200%，跃跃层200%。 11411770平方方米占330%；错层550%，跃跃层500%。 17001990平方方米占110%，跃跃层500%。 11902110平方方米占55%，跃跃层500%。 七、其其它配套套设施1、小区内内设有一一套应急急电源，各各楼层公公共通道道设有应应急照明明设施。2、公共道道路、草草地设有有夜间地地面照明明灯，只只在主干干道边设设少量路路灯，以以免造成成夜间光光线干扰扰，影响响人们的的正常生生活
24、。3、各种管管线进行行综合设设计，经经地下层层通往各各单体，便便于管理理和维修修。区内内不能有有任何从从空中通通过的管管线。4、 区内内的排污污管道与与排水管管道分开开处理，在在地下层层设有大大型生活活污水处处理池。八目标客客户定位位1、乡镇人人约占550%。其中中职业为为大邑到到外地经经商、打打工者，440%；其次是是乡镇干干部教师师10%；各乡镇镇到县城城经商、打打工人员员5%。2、县城居居民355%。其其中职业业分布为为个体户户/私营营企业业业主155%，企业业员工110%，机关关干部110%。3、外县到到大邑投投资、居居住占115%。成都全程机构全程智业市场咨询顾问有限公司 TEL：86532578 FAX：86618913 第 21 页