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1、 大邑“川喜丽都”项目定位策划报告大邑川喜丽丽都项目定定位策划报报告定位及概概念设计书书一、定位思思路分析：1、定位依依据地产项目的的定位是基基于：1）项目地地块之地产产因素决定定的地块适适宜建造的的建筑功能能；2）城市总总体规划限限制；3）市场调调研反映的的具有有效效需求的市市场空间；4）对当地地地产市场场发展的前前瞻性分析析。2、定位思思路毫无疑问，本本地块只能能作为纯居居住考虑。前前面我们从从大邑的房房地产市场场发展、项项目的竞争争环境、宗宗地的优劣劣势上分别别进行了详详细的分析析。现将相相关情况进进行综合分分析如下： 总总的说来目目前大邑的的房地产市市场是供需需平衡，但但不同档次次的房
2、产情情况又不尽尽相同：低档次（7700元以以下）住房房，供需两两旺，总体体供大于求求，特别是是结构性供供求矛盾突突出，应该该说这一市市场的总容容量巨大，但但是从本宗宗地的成本本来看，开开发这一档档次住房无无疑是羊皮皮做背心浪费材材料；本项项目基本不不作考虑。高档次住宅宅呢？别墅墅的市场容容量与本地地块规模不不在一个数数量等级。由由于大邑县县居民居住住习惯和消消费能力的的原因，电电梯公寓的的需求也非非常有限，这这样大体量量的高档住住宅肯定不不能考虑。我们把目光光投向中档档次（8000-12200元）住住房。目前前大邑县城城在售的三三个楼盘都都是这个档档次而且销销售的速度度很快，特特别是高价价部分
3、已经经售磬，表表明该档次次住宅需求求旺盛。到到明年本项项目开盘，这这些项目应应该基本售售完，没有有直接的竞竞争关系，需需要考虑的的是目前已已经释放了了部分消费费能力，本本项目是否否有足够的的消费支撑撑。通过更更为深入的的分析我们们认为，目目前这些项项目的产品品同质化比比较严重，地地理位置也也不同于本本项目。从从市场细分分情况来看看，还有相相当部分希希望更高品品质、更具具住宅小区区概念的消消费者在持持币观望，他他们希望在在大邑买到到与成都品品质相类似似的住房。超超越现有楼楼盘档次，提提升居住品品质是大邑邑房地产市市场的呼唤唤。大邑的的房地产整整体档次在在近两年不不断提升，这这三个楼盘盘的畅销是是
4、这一市场场发展趋势势的结果和和证明。对对于本项目目我们要做做的是“顺势而为为”。这也符符合整个城城市住房发发展轨迹和和城市建设设需要。将将本项目档档次定位在在中档偏高高住宅既符符合市场的的需要也符符合本项目目情况。那么大邑的的高品质住住宅是什么么呢？当地地消费者为为我们提供供了答案，“绿化好、物管好、”。表明当地的房地产消费价值观还处于比较初级的阶段，强调居住小区的基本要素。在本项目的定位中，首先要充分营造和强化环境主题，并将其进行提炼和升华，创造性地塑造出全新的、真正意义上的大邑花园小区。其次，建立大邑县第一个标准化居住小区。本项目在大邑县是名副其实的“大盘”，因为“大”，可以做出比较完善的
5、功能配套，因为“大”，能够提供相对标准的物业管理服务，还因为“大”，能够有对其他楼盘“傲视群雄”的气势和对消费者“海纳百川”的气度，因为“大”，还可以一定程度上成为大邑县房产市场的风向标和代表作，引领房产市场的品质和价格走向。“大”产品就是要做“大”文章。这要求整个小区从户型到配套的设计规划要有很大的包容性，使大部分消费者能够认同本项目的开发理念。3、制约因因素与对策策另外我们也也应该看到到本项目定定位中高档档次的制约约因素：一一是总体量量较大，短短时间市场场承受力有有限。二是是项目周边边环境较差差、前后开开口窄，难难显大气。三三是地块异异形，总平平规划难度度大。我们制定了了相应的解解决策略：
6、1) 分两两期开发，以以时间换空空间，并且且两期之间间对进行产产品再细分分，适当拉拉开档次（价价格）增大大市场的覆覆盖面。2）加大对对临街部分分的整治力力度，将宿宿舍楼及街街面一道包包装，形成成150余余米的临街街崭新形象象，与周边边形成强烈烈反差。3）加强各各功能空间间、道路组组织，尽量量让居住者者难以在视视觉上感觉觉到“闷”、“散”，在交通通上“绕”，我们在在总平定位位中具体说说明。零星星边角地块块通过包装装成为“私家花园园”“卖”给一楼业业主二、总体定定位定位指导核核心：以“品质生生活、康乐乐人居”作为总体体定位思想想；以“小康时时代、关注注未来”作为开发发理念；以“城市花花园、花园园城
7、市”作为开发发立意；以“人性化化、自然化化、舒适化化”作为开发发概念主题题。1、市场形形象：大邑邑县规模最最大、档次次最高的临临河纯居住住小区。在项目的形形象定位上上，我们要要刻意塑造造该区域的的特色大盘盘形象、主主流发展商商形象和大大企业形象象。尤其要注意意的是，我我们的整体体形象诉求求与所开发发的产品，必须须充分与目目标消费群群体的需求求达到协调调。 因此，在本本项目中应应重点突出出社区园林林景观、社社区配套、标标准物管等等元素，并并将这些元元素充分加加以发挥，使使之成为本本项目的最最大的优势势和卖点。2、项目主主题概念1）主题概概念之一: 小康居住住社区根据项目定定位建议，本本项目将建建
8、成一个“文化与建建筑、环境境与生活有有机结合，集集优美环境境、高雅文文化氛围于于一体的高高品质小康康居住社区区”，是大邑邑县未来的的相当长时时间内唯一一的标志性性社区。因此，在本本项目的所所有规划设设计、建筑筑设计、环环境设计中中，均应突突显环境、品品质这两个个主题氛围围和特点，使使该项目具具有鲜明的的形象特色色，从而具具备强烈的的吸引力，以以保证项目目的成功运运作。2）主题概概念之二：特有的“健康文化化”为主题的的社区健康生活是是小康时代代居住社区区的重要特特征,是创创造良好的的人文环境境和提高居居民生活品品质的重要要手段。本本项目的健健康文化应应以人为本本，以环境境、亲情为为重点，体体现出
9、强烈烈的健康文文化氛围和和对人的尊尊重与关怀怀。这是本项目目“与生俱来来”和可以发发展的优越越性和差异异性，使项项目开发、销销售、占领领市场甚至至引导市场场都有了强强有力的支支撑。三 、总体体布局定位位1、用地分分析：按使使用价值，我我们大致将将用地分为为三个小区区域，西面面13余亩亩我们认为为该地带临临河，且相相对僻静，居居住价值最最高（A区区）；其次次是小区中中心点附近近约30亩亩，交通相相对方便，绿绿化方便解解决（A区区）；最次次的东北侧侧临原厂区区宿舍和大大门附近约约25亩。2、开发分分期大邑目前在在售的三个个楼盘的销销售进度是是每月约销销售一万平平方米，本本项目的规规模约六万万平方米
10、。考考虑到体量量和竞争因因素我们认认为应该采采取分期开开发的方式式来降低风风险。本着优地优优房原则，我我们将A区区规划为花花园洋房，BB区为低密密度多层住住宅，C区区为较高密密度多层住住宅。一期：C 区和B区区东侧部分分，分三个个组团，占占地约400亩。二期：B区区东侧部分分和C区，分分两个组团团，占地面面积约300亩。3、总体布布局建筑前疏后后密，景观观前密后疏疏。主入口口可见景观观层次丰富富，视线通通透。花园洋房作作为独立组组团，采用用半围合式式布局；其其他区域将将采用合围围式布局，整整体感强。4、用地平平衡表1）住宅：占67%；2）健身场场地：占11%；3）庭院花花园：占115%；4）道
11、路：15%；5）会所、物物管中心、门门房、和设设备机房：占2%。5、经济技技术指标1）总占地地面积 4450000平方米；2）总建筑筑面积 7730000平方米； 其其中住宅面面积720000平方方米；配套套用房10000平方方米。 一一期约455000平平方米，二二期约277000平平方米。3）总户数数 5800户4）容积率率：1.6625）绿地率率：40%6）车位： 3：117）建筑密密度：300% 四、功能定定位1、功能定定位：以中中高档多层层住宅为主主的多功能能居住社区区。其中包包括：1）中高档档多层住宅宅居住、通通讯2）景观花花园休闲、观观赏、游乐乐3）健康中中心健身，娱娱乐，交流流
12、 4）休闲中中心娱乐，会会友，美容容，保健5）停车道路和地地面停车系系统6）物管服服务 小区维维护，保安安，维修，清清洁，代收收费用 2、概念设设计1）居住功功能注重人性化化、自然化化、舒适化化的设计,要求区内内居民因社社区物业而而有荣誉感感及彼此的的认同感。符符合现时及及未来住户户生活需要要，在住宅宅空间布局局、功能分分配、电力力容量、采采光采景等等方面全方方位满足目目标客户群群的居住需需要。2）现代化化通讯功能能区内除了设设有常规的的电话交换换站、光纤纤电视外还还应设有宽宽带网络线线路，且容容量以每户户1条的规格格。3）健康、休休闲、功能能会所: 设棋牌室室、阅览室室、乒乓球球室、桌球球室
13、、健身身房、羽毛毛球场，一一个充满活活力的健康康社区。除除新建10000平方方米（2层层）单体建建筑外，部部分功能空空间可利用用现酒厂办办公楼。健康设施施：多功能能球场 (羽毛球、三三人篮球等等) ，有有多部健身身器械的室室外健身场场。泛健康设设施：利用用庭院路作作为健身步步行道，利利用边角地地带设单杠杠、太极圈圈等变消极极空间为积积极空间，使使小区内充充满动感活活力。景观、园园林、绿化化景观小区景观考考虑有集中中又相对分分散的原则则，以中庭庭为主景观观，前后入入口、组团团间设副景景观，设计计中注意点点、线、面面结合。副景观中穿穿插文化色色彩小品，拱拱桥，廊柱柱、路灯等等；景观设计要要精致且突
14、突出本项目目的特色。并并考虑充分分利用自然然条件，降降低建造成成本。中庭花园 在视觉中心心地带构成成一条横穿穿南北的生生态中庭花花园，为小小区营造出出情调丰富富、功能多多样、景观观层叠的公公共活动空空间 。花花园有四季季花草，喷喷泉，林荫荫小径，幼幼儿游乐设设施，座椅椅，凉亭等等。喷泉使用小小功率循环环水流系统统，水深不不超过0.6米，避避免小孩戏戏水失足。在小区公共共空间，可可设置扬声声器，白天天播放小区区背景轻音音乐。区内公用设设施应相对对集中在人人流量较大大的区内主主干道旁，以以聚人气，帮帮助区内住住户彼此接接触交流，创创造和谐的的生活氛围围。绿化楼与楼之间间的间距至至少在155米以上，
15、并并以绿化景景观穿插其其中；间距距较小处采采用高大乔乔木遮挡，缓缓和视线的的局促感觉觉。底层带花园园的住宅可可设有独立立的门廊，直直接由花园园进出家门门。私人绿绿地与公共共绿化可以以相互衔接接，统一用用绿化的栅栅栏式围墙墙进行分隔隔，围墙高高度不超过过1.5米。乔、灌木和和藤蔓植物物搭配合理理，并考虑虑驱蚊驱虫虫类植物。植物选择以以美观、实实用为主，名名贵植物在在最显眼的的区域进行行点缀。停车场 充分利用用小区道路路，同时部部分楼间空空地作生态态停车场地地，汽车车车位比例33：1；并并按标准设设置自行车车（摩托车车）车棚。安全保障障功能A.保安224小时巡巡逻制度B.门禁对对讲系统C.完善的的
16、消防系统统人性化物物管功能A.代收代代缴公共事事业费；代代收缴水、电电、气、电电话等费用用B.代定各各类报刊、杂杂志、票务务等C.代订送送饮用水D.提供各各类邮政服服务E.代为本本小区业主主提供本小小区房屋买买卖、租赁赁、中介服服务F.小区内内日常清洁洁、卫生保保持及维护护五、价格定定位综合成本导导向定价、需需求导向定定价和竞争争导向定价价方法，其其价格可定定为：1、保守定定价1）普通多多层：8550-13300元/平方米,均价10050元/平方米；总价区间间8万-116万2）花园洋洋房：12250-11450元元/平方米米，均价11350元元/平方米米。总价区区间15-23万总均价11100
17、元/平方米2、积极定定价1）普通多多层：9550-14400元/平方米,均价11150元/平方米；总价区间间9万-117.5万万2）花园洋洋房：13350-11550元元/平方米米，均价11450元元/平方米米。总价区区间16.5-255万总均价12200元/平方米3、价格策策略 无无论保守与与积极，定定价必须遵遵循价格规规律，以较较低的价格格入市，在在取得市场场认可后稳稳步调整价价格，以上上扬走势来来取得价格格成功。六、建筑形形式1、建筑风风格：简约约现代中式式风格，彰彰显文明高高尚的生活活气息。小小区各类建建筑的建筑筑语言要基基本一致，以以统一建筑筑风格。1）造型和和色彩所有楼型均均以长条
18、式式为主。u普通多层 外墙面面以米色、象象牙等浅色色为主，顶顶部与基部部有线脚。饰饰以简单拼拼花图案，各各楼栋可以以有少量的的差异，利利于住户产产生识别性性和归属感感；用黄色色、蓝色的的直线板做做纵向造型型，项目整整体感非常常强。u花园洋房 外墙面以以棕、黄等等暖色为主主，四层以以上为浅白白色。屋沿沿及窗线勾勾勒明快鲜鲜艳的黄色色、蓝色，着着力表现自自然色泽和和纹理美观观。风格与与造型趋于于和谐统一一。u屋顶造型 屋顶采用用与外墙统统一的线条条造型，增增强现代感感和鲜明的的个性，但但不过分张张扬。2）材质 中高级级外墙砖，花花园洋房用用文化石作作为基座。3）结构 ：砖混结结构4）高度：普通多层
19、层 局部77层；花园洋房房5层。2、功能尺尺寸普通多层6600000平方米， 花园洋房房120000平方米米1）层高平层层层高3米错层层层高3.88米2）阳台 每户1个个景观阳台台和1个生生活阳台，其中客厅阳台宽度大于1.5米，封闭式。3）主要户户型 80平方米米1000平方米，两两室两厅,平层，错错层设计要点：小巧，经经济，空间间的充分利利用，明橱橱明卫，卧卧室凸窗，客客厅半落地地窗，底层层私家花园园，顶层空空中花园； 100平方方米1200平方米，三三室两厅，平平层，错层层，跃层设计要点：功能间齐齐全，卧室室凸窗，客客厅半落地地窗，空间间的充分利利用， 底底层私家花花园，顶层层空中花园园；
20、 120平方方米1400平方米，四四室两厅，平平层，错层层，跃层 设设计要点：功能齐全全，卧室凸凸窗，客厅厅半落地窗窗，空间充充分利用，底底层私家花花园，顶层层空中花园园； 140平方方米-1660平方米米，四室三三厅，平层层，错层，跃跃层设计要点：功能齐全全，卧室凸凸窗，客厅厅半落地窗窗，空间充充分利用，底底层私家花花园，顶层层空中花园园；户型设设计样式不不要太多，总总户型式样样控制在88个以内。花园洋房改改客厅半落落地窗为花花园式大露露台，部分分退台式设设计，以取取得露天的的空间感。4）朝向以南北向为为主，减小小正南正北北的出现率率，以避免免客户最难难以接受的的正东西朝朝向出现。5）单元组
21、组合条式，一幢幢以三个单单元为宜，一一梯两户和和一梯三户户两种单元元组合设计要点：避免无采采光通风的的死角间；楼梯间适适当加宽，即即3.0米米；加强楼楼梯扶手和和栏杆、梯梯段的美观观和装饰效效果，强化化小区宽松松、人性化化设计的效效果；加大大入户门尺尺寸，采用用1.2米米的大入户户防盗门，以以作为一个个个性设计计卖点。6）户型比比例：u普通多层：851100平方方米占200%，平层层70%，错错层30%。 10001200平方米占占40%，平平层60%，错层220%，跃跃层20%。（重点点户型） 12201400平方米占占25%，平平层60%，错层220%，跃跃层20%。（重点点户型） 144
22、11700平方米占占15%，错错层50%，跃层550%。u花园洋房：120140平平方米占550%；平平层60%，错层220%，跃跃层20%。 14111700平方米占占30%；错层500%，跃层层50%。 1170190平平方米占110%，跃跃层50%。 19002100平方米占占5%，跃跃层50%。 七、其其它配套设设施1、小区内内设有一套套应急电源源，各楼层层公共通道道设有应急急照明设施施。2、公共道道路、草地地设有夜间间地面照明明灯，只在在主干道边边设少量路路灯，以免免造成夜间间光线干扰扰，影响人人们的正常常生活。3、各种管管线进行综综合设计，经经地下层通通往各单体体，便于管管理和维修修。区内不不能有任何何从空中通通过的管线线。4、 区内内的排污管管道与排水水管道分开开处理，在在地下层设设有大型生生活污水处处理池。八目标客客户定位1、乡镇人人约占500%。其中职职业为大邑邑到外地经经商、打工工者，400%；其次是乡乡镇干部教教师10%；各乡镇到到县城经商商、打工人人员5%。2、县城居居民35%。其中职职业分布为为个体户/私营企业业业主155%，企业员员工10%，机关干干部10%。3、外县到到大邑投资资、居住占占15%。成都全程机构全程智业市场咨询顾问有限公司 TEL：86532578 FAX：86618913 第 17 页