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1、项目市场调查报告XXX项目总体策划方案第一部分:项目市场场调查报告告一、调查说说明(一)调查查目的确定XXXX项目区域域概况,确确定项目的的市场定位位,搞清在在开发中不不清楚的问问题,对项项目的可行行性进行分分析,并对对项目的规规划设计提提供建议和和构想。(二)调查查内容1、某市经经济发展状状况2、本项目目周边区域域状况调查查3、同类竞竞争性项目目调查4、区域消消费者调查查(三)调查查方法搜集二手信信息、现场场调查法、问问卷调查法法(四)调查查范围以XXX为为中心,周周边约1公公里的区域域。具体区区域为某市市经七路以以北,经一一路以南,纬纬六路以东东,顺和高高架路以西西的区域。(五)样本本量1
2、、商场/超市:88个2、写字楼楼:6个3、目标客客户(问卷卷):3550份(六)调查查时间:22004年年5月255日6月9日日(七)研究究方法:定定性分析与与定量分析析相结合二、本项目目经济环境境分析(一)20003年某某市整体经经济发展状状况2003年年,某市国国民经济快快速发展。经经初步核算算,全市GGDP达到到13677.8亿元元,比上年年增长144.5%。第第一产业增增加值1005.0亿亿元,增长长5.0%;第二产产业增加值值599.6亿元,增增长18.0%;第第三产业增增加值6663.2亿亿元,增长长13.00%。三次次产业的比比例为7.7:433.8:448.5。人人均国内生生产
3、总值2236322元(按现现行汇率折折算为28855美元元),可比比增长133.2%。同时,某市市物价水平平平稳回升升。居民消消费价格总总水平比上上年下降00.1%,降降幅明显缩缩小。其中中:食品类类、居住类类、烟酒及及用品类分分别上涨00.9%3.6%;衣着类类、家庭设设备及维修修服务类、医医疗保健和和个人用品品类、交通通和通讯类类、娱乐教教育文化用用品及服务务类分别下下降0.77%4.3%。工工业品出厂厂价格上升升3.2%;原材料料、燃料、动动力购进价价格上升111.2%。经济和社会会发展中存存在的主要要困难和问问题是:经经济结构调调整步伐不不快;外向向经济依然然薄弱;就就业压力仍仍然较大
4、;城乡居民民收入差距距扩大;社社会保障体体系尚需完完善;保障障水平有待待提高等。(二)某市市商业发展展状况2003年年,某市全全年实现社社会消费品品零售总额额533.2亿元,比比上年增长长15.66%。其中中:批发零零售贸易业业零售额4433.22亿元,增增长15.7%;餐餐饮业零售售额74.4亿元,增增长15.4%。按按经济类型型分,国有有及国有控控股零售额额83.66亿元,增增长9.33%;集体体经济零售售额78亿亿元,增长长5.3%;个体私私营经济零零售额3002.6亿亿元,增长长19.66%;其他他经济零售售额69亿亿元,增长长20.88%。连锁锁企业商品品销售总额额占全市社社会消费品
5、品零售额的的比重达224.6%,同比提提高5.55个百分点点。限额以以上批零贸贸易业(指指批发业年年销售额22000万万元以上和和零售业年年销售额5500万元元以上的企企业)商品品销售额5586亿元元,增长337.2%,连锁商商店商品销销售总额1131亿元元,增长337.7%。(三)某市市居民生活活状况与分分析至20033年底,某某市常住总总人口5882.6万万人,比上上年增长11.3%。全全市人口出出生率9.43,死亡率率7.355,自然增增长率2.08,机械增增长率144.2%,其其中市区净净迁入人口口8.5万万人,增长长1.4倍倍。全市男男女性比例例为1022:1000。20003年在岗
6、岗职工工资资总额1226.4亿亿元,比上上年增长112.8%;在岗职职工平均工工资162232元,增增长12.8%。其其中:中央央属单位在在岗职工平平均工资2223944元,增长长17.22%;省属属单位在岗岗职工平均均工资200498元元,增长114.1%;市级单单位在岗职职工平均工工资148860元,增增长11.0%;县县及县以下下单位在岗岗职工平均均工资122488元元,增长113.1%。20003年,城城市市区居居民人均可可支配收入入为110013元,增增长9.11%;人均均消费性支支出83995元,增增长7.44%。农民民人均纯收收入36119.3元元,增长77.9%;人均生活活费支
7、出22316.2元,增增长8.55%。城乡乡居民的消消费结构发发生较大变变化,生活活质量提高高。城市恩恩格尔系数数31.11%,农村村恩格尔系系数38.9%,分分别比上年年减少1.8和0.9个百分分点。(四)结论论某市近年来来,经济持持续快速发发展,商品品市场繁荣荣兴旺,人人民的生活活水平不断断提高,居居民购买力力不断增强强。这为本本项目的开开发提供了了良好的大大环境。三、本项目目周边环境境分析(一)街区区功能描述述经过实地调调查统计,在在该区域内内拥有城市市主干道四四条,分别别为纬二路路、经七路路、经二路路和经一路路;拥有城城市支道六六条;拥有有银行、证证券、保险险等金融网网点57个个,拥有
8、商商场、超市市、专业市市场等大型型商业场所所共15个个,拥有学学校、书店店、图书馆馆等文化教教育场所118个,拥拥有各种休休闲娱乐场场所共422个,拥有有写字楼、宾宾馆等商务务机构300个。从绝对数量量上分析,区区域内商业业场所的数数量相对较较少。由于于泉城路商商业街的商商圈优势逐逐步突出,加加上该区域域内人民商商场、XXXX商场的的营业状况况每况愈下下,商业中中心逐步转转移到泉城城路区域。以以XXX商商场和人民民商场为两两极,由经经四路地下下商城相连连接而组成成的商业带带,成为某某市的亚商商业圈。同时,区域域内金融机机构和商务务场所的迅迅速发展,使使得人流、物物流、资金金流都在此此集中。因因
9、此,该区区域的商业业中心地位位正在下降降,而作为为中心商务务区(CBBD)的地地位正在上上升。(二)区域域人文环境境分析本区域为某市的老城区,区域内临街建筑多为现代化的高楼,但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差,卫生状况不佳。居民特点:区域内多为老某居民,素质较高,购买力较强,对城市有强烈的感情。某市亚商圈的核心(三)商业业环境以XXX和人民商场为两极,中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等,共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。XX路:城市主干道,纬二路以西为双向四车道,以东为双向六车道车流量为45辆/分钟,有12条公交线路。道路中心设有
10、人行天桥。(四)道路路交通系统统XX路:城市支道,基本上是小吃一条街,很少有机动车通过。XX路:城市主干道,双向六车道,车流量约41辆/分钟,有10条公交线路。道路比较完善,交通较为便利XX路:城市次干道,双向两车道,车流量约为27辆/分钟。(五)结论论本区域道路路干支交错错,可直达达城市的各各个区域,交交通较为便便利;区域域环境状况况一般,现现代化的建建筑与老建建筑相互交交错;居民民素质较高高,购买力力较强;有有较好的商商业基础,具具备成为中中央商务区区的条件。因因此,该区区域比较符符合本项目目的条件。四、区域市市场现状判判断(一)本区区域商圈范范围界定本区域商圈圈范围可以以向东、向向北和向
11、南南延伸,东东面可与人人防地下商商城、人民民商场相连连接,南面面可以接上上经七路的的繁华地段段,北面可可以连通到到火车站。本本区域商圈圈的范围基基本上就是是以经四路路东段为主主,以人民民商场和XXXX商场场为两端,辐辐射周围区区域的。(二)区域域内商业网网点分布及及竞争分析析1、商业网网点分布在该区域内内,对我公公司项目有有直接影响响的商业网网点有7个个,分别是是XXX商商场、人民民商场、人人防商城、万万隆超市连连锁店(三三个分店)和和益康百姓姓超市。在在分布上,XXXX商场场、人防商商城、人民民商场分布布在经四路路的两侧,万万隆连锁超超市的三个个分店分布布在经七路路、小纬二二路和馆驿驿街,益
12、康康百姓超市市分布在经经五路和纬纬三路交叉叉口。除此之外,对对我公司项项目有间接接影响的商商业网点有有沃尔玛、银银座、嘉华华、华联和和大润发的的天桥店。其其中,沃尔尔玛超市在在泉城路,银银座购物广广场在泺源源大街,嘉嘉华商场在在,华联商商场在,大大润发天桥桥店在堤口口路。2、竞争强强度分析(1)人均均超市面积积分析在本项目所所在的区域域,大约包包括经二路路、馆驿街街、魏家庄庄、XXXX和经七路路共五个街街道办事处处,总人口口约6.554万人;区域内所所有超市的的营业面积积大约为66140平平方米,见见下表:街道办事处处人口(万人人)超市名称营业面积(mm2)经二路0.98人民商场超超市2100
13、馆驿街0.94万畅超市2000魏家庄1.77万隆经七路路店800XXX1.64万隆小纬二二路店700经七路1.21万隆馆驿街街店400益康百姓超超市140共计6.54共计6140根据以上数数据计算,该该区域内人人均超市营营业面积仅仅为0.0094平方方米,超市市营业面积积不足以满满足居民的的购物需要要。居民问问卷调查的的结果也显显示,有221.6%的居民在在区域之外外的超市如如大润发、华华联等购物物。(2)各超超市客流量量分析从超市的客客流量分析析,沃尔玛玛以其超强强的品牌吸吸引力招徕徕了最多的的顾客。在在本项目的的区域内,人人民商场的的客流最多多,其次是是XXX区区域的万隆隆超市和万万畅超市
14、。根根据对居民民的问卷调调查,有227.9%的居民经经常到人民民商场购物物,有255%的居民民到XXXX购物,与与上述的结结论是一致致的。(注注:以上数数据是各超超市每100分钟的客客户流量)(3)市场场饱和度指指数分析根据区域内内各超市的的人流量统统计,结合合居民平均均每次购物物的金额,可可以计算出出区域内各各个超市每每月的营业业额。结果果如下表:超市名称每月营业额额(万元)营业面积(mm2)单位面积营营业额(元元)人民商场超超市31021001476XXX万畅畅超市30220001512万隆经七路路店76800945万隆小纬二二路店1517002160万隆馆驿街街店8400189益康百姓超
15、超市381402700共计88561401441同时,根据据对居民的的调查分析析,该区域域居民家庭庭月消费品品支出金额额大约为5521元,被被调查者的的平均年龄龄为35岁岁,平均家家庭人口数数为2.66人。由此此可知,该该区域居民民人均月消消费品支出出金额约为为200元元。按总人人口6.554万计算算,区域居居民月消费费品支出总总额达约为为13088万元。因此,该区区域饱和卖卖场面积应应为90777平方米米,但目前前该区域已已有超市面面积大约为为61400平方米,超超市饱和度度指数约为为0.322。可以初初步判断该该区域超市市轻度不饱饱和。(三)本区区域商业前前景分析1、区域内内商户对其其商业
16、前景景的看法在该区域内内,认为商商业前景比比较好和很很好的商户户占18.2%,认认为商业前前景不行的的占11.2%,而而有将近770.7%的商户认认为该区域域的商业前前景一般,与与过去相比比有很大的的差距。他他们认为主主要原因在在于目前XXXX商场场经营落后后,产品结结构单一且且不够档次次,无法吸吸引客户,也也不能带动动周边的商商业发展。在调查对该该区域投资资回报的信信心时,有有53.88%的商户户认为很难难说,399.2%的的商户比较较有信心。大大部分商户户认为,只只要XXXX商场的经经营能够得得以改善,他他们对该区区域商业的的重新崛起起还是充满满信心的。2、居民对对该区域商商业前景的的看法
17、根据问卷调调查结果,居居民对该区区域的商业业前景还是是比较乐观观的。认为为该区域前前景还可以以、比较好好和很好的的居民占666%以上上,认为该该区域前景景不行的只只有9.11%,认为为该区域商商业前景一一般的占224.5%。他们普普遍认为XXXX商场场产品结构构单调,商商品不全,服服务质量差差,而且商商品价格贵贵,与商品品的档次不不符。(四)区域域写字楼市市场分析1、区域内内写字楼市市场总体分分析本项目所在在区域为某某市政府机机关集聚地地,靠近火火车站,交交通便利。区区域内集聚聚了明珠国国际商务港港、汇宝大大厦、鲁能能大厦等一一大批高档档的写字楼楼,加上区区域内的山山东宾馆、某某宾馆、金金桥宾
18、馆、山山东邮电宾宾馆等以及及多达577个的金融融网点,使使得整个城城市的人流流、物流、资资金流汇集集于此,从从而推动该该区域成为为某市的CCBD商务务中心。该该区域内的的写字楼总总体状况如如下表所示示:已建成写字字楼在建写字楼楼在售/租写写字楼汇宝大厦齐鲁商会大大厦汇宝大厦鲁能大厦明珠国际商商务港恒昌大厦恒昌大厦泉景中房大大厦明珠国际商商务港东兴商住楼楼泉景中房大大厦其他东兴商住楼楼2、写字楼楼租售情况况分析在该区域内内,在售/租的楼盘盘主要有以以上图表中中的五个,下下面的分析析就以这五五个楼盘为为样本进行行。(1)租金金/售价分分析该区域内的的写字楼部部分采用出出售方式,部部分采用出出租方式
19、进进行营销,也也有部分楼楼盘同时采采用出售和和出租两种种方式。具具体情况见见下表:楼盘名称租金平均售价XXX大厦厦3.5元/平米/天天8080元元XXX大厦厦2.5元/平米/天天6600元元XX商务港港6800元元XX大厦7000元元XX商住楼楼2.8元/平米/天天其中需要说说明的是,XXXX大厦厦目前只采采用出租方方式经营而而不再出售售,XXXX大厦目前前只出售而而不出租,上上表中列出出它们的租租金或售价价是这些楼楼盘以前执执行的租金金或售价,可可以作为参参考。其余余楼盘的租租金和售价价都是目前前正在执行行的价位。由以上的数数据分析,区区域内写字字楼综合区区位、工程程进度等方方面的差异异,其
20、平均均售价为66800元元/平方米米,平均租租金水平为为2.5元元/平米/天(注:写字楼只只提供简单单装修,不不提供办公公家具和停停车)。(2)租售售比例分析析目前该区域域内写字楼楼的租售比比例大致如如下表:楼盘名称租售比例XXX大厦厦95%XXX大厦厦55%XX商务港港75%XX大厦30%XX商住楼楼0%整体上看,区区域内的写写字楼租售售状况相差差悬殊。其其中原因在在于XXXX大厦已经经投入运行行将近两年年,租售情情况自然较较好;XXX商务港预预计到20005年66月份交付付使用,由由于市场推推广力度特特别大,目目前已经销销售达755%,应该该说也是不不错的;XXX大厦建建成也有一一年多的时
21、时间,由于于工程质量量和市场形形象的原因因,销售情情况比较差差;XX大大厦目前接接近竣工,但但在现场没没有售楼部部,销售力力度不够,租租售比例也也比较低;XX商住住楼为鲁能能的职工宿宿舍楼,目目前出租的的部分只是是其下面的的一、二、三三层,一层层作为商用用,二层和和三层作为为写字间出出租,据调调查截至目目前还没有有出租出去去。3、写字楼楼市场前景景从该区域写写字楼市场场的租售情情况分析,总总体上看写写字楼的市市场前景还还是比较好好的。随着着经一路的的拓宽改造造,以及区区域内众多多高档写字字楼的投入入使用,势势必会带动动区域写字字楼市场的的发展。从从另一方面面看,该区区域内目前前多数写字字楼是采
22、用用出售方式式经营的,采采用出租方方式的只有有XXX大大厦、XXX商住楼和和其他一些些已经投入入使用的写写字楼,而而且XXXX大厦已经经基本出租租完毕、XXX商住楼楼没有竞争争力。在这这种情况下下,采用出出租方式的的写字楼会会更受市场场的欢迎。五、区域消消费者行为为分析(一)区域域消费者的的人口规模模及分布本项目位于于某市的市市中区,是是某市的老老城区之一一。至20003年底底,某市常常住总人口口582.6万人,市市中区常住住人口为557.211万人,占占某市全部部人口的比比例为9.82%。本本项目所辐辐射区域主主要包括该该区的经二二路、馆驿驿街、魏家家庄、XXXX和经七七路共五个个街道办事事
23、处,总人人口约6.54万人人。从人口分布布看,市中中区的人口口密度要小小于AA区区、CC区区和DD区区,仅为00.21万万人/kmm2。就本项项目所辐射射的区域而而言,人口口密度约为为0.266万人/kkm2,要高于于市中区的的平均水平平。(二)区域域消费者的的购买力分分析1、居民每每周购物次次数分析由以上数据据可知,区区域内居民民每周购物物次数在33次以下的的占有799%,区域域内居民每每周购物的的平均次数数为2.777次。2、居民每每次购物金金额分析根据调查,该该区域居民民每次购物物的金额集集中在20060元元,在此区区间的居民民比例为660.5%。经过加加权计算,该该区域居民民每次购物物
24、的平均金金额为477.4元。3、居民家家庭月消费费零售商品品金额分析析由下图可以以分析,该该区域居民民家庭每月月消费零售售商品的金金额在7000元以下下所占比例例为81.3%,区区域居民家家庭每月平平均消费零零售商品的的金额为5521元,大大体上等于于平均每周周购物次数数与每次购购物金额乘乘积的四倍倍。(三)区域域消费者的的购买行为为分析1、对目前前购物条件件的态度分分析经过调查,大大约有255.5%的的居民对目目前的购物物条件不满满意。这些些因素主要要包括购物物环境、店店员服务态态度、产品品质量、价价格等,其其中购物环环境主要指指停车、临临时歇脚、结结账等方面面存在的困困难。2、对商场场(超
25、市)的的理想距离离分析由于现代城城市道路和和交通工具具的发展,距距离对居民民的购物不不再产生决决定性的影影响。同时时,零售业业的迅速发发展使得居居民能够在在最近的地地方买到理理想的商品品。根据调调查,有883%的居居民认为商商场或超市市的理想距距离不应大大于5000米。各商商场或超市市的免费购购物班车可可以减小距距离对居民民购物的影影响。3、居民购购物常用交交通工具分分析很明显,居居民购物最最常用的交交通工具是是公交车,因因此,交通通是否便利利对一个商商场或超市市具有很大大的影响。其其次,有227.9%的居民习习惯于步行行去购物,226%的居居民会骑自自行车去逛逛商场。六、本项目目SWOTT分
26、析(一)SWWOT矩阵阵S(优势)1、区位2、交通3、知名度4、购买力W(劣势)1、人气 2、配套3、人口 4、竞争5、拆迁 6、运作7、现状O(机会)XXX商场与天上人间的合作T(威胁)1、非规划发展重点2、潜在竞争威胁3、不可预见因素(二)优势势分析根据对该区区域的调查查与分析,本本项目所拥拥有的优势势主要体现现在以下方方面:1、区位优优势。本项项目位于城城市的主干干道纬二路路与经四路路的交汇处处,为某市市的亚商业业中心和商商务中心区区域,人流流、物流、资资金流比较较集中。2、交通条条件优越。本本项目临近近主干道,共共有22条条公交线路路能够直接接到达XXXX,这对对开发商铺铺来说是得得天
27、独厚的的优势。3、XXXX闻名全国国。作为拥拥有70多多年历史的的老字号商商场,XXXX的知名名度是相当当高的,每每年都有众众多的外地地顾客慕名名而来。4、区域居居民购买力力较强。经经调查统计计,该区域域内每年人人均超市消消费金额近近24000元。而据据某市统计计局信息,22003年年全年人均均消费支出出为83995.366元,其中中所有食品品消费支出出占总消费费支出的331.1%,大约为为26000元。可见见该区域居居民的消费费水平要高高于城市的的平均水平平,购买力力也较强。(三)劣势势分析本项目的劣劣势也十分分明显,主主要体现在在:1、区域的的商业地位位在不断下下降。由于于XXX商商场的经
28、营营落后,来来此处购物物的顾客越越来越少,也也无法带动动周边商业业的发展,导导致该区域域“人气”渐失,商商业地位不不断下降,形形成恶性循循环。2、配套设设施匮乏。由由于项目占占地面积过过小,无法法建造大面面积的停车车场和休闲闲广场,使使得大量的的客流无法法保存下来来。本项目目处于主干干道的交叉叉口,必须须有足够大大的广场才才能存住过过往的客流流和车流,而而在目前条条件下规划划出大面积积的停车场场难度较大大。3、区域的的人口密度度较小,地地广人稀。前前面已经提提及,市中中区的人口口密度仅仅仅高于历城城区和长清清区,人口口总体规模模也一般。另另据调查,该该区域居民民收入相差差悬殊,一一部分低收收入
29、的居民民根本不去去超市购物物。4、周边竞竞争对手众众多。目前前,该区域域居民购物物的超市主主要是人民民商场的超超市、万畅畅超市和区区域内的小小型连锁超超市,但区区域外的大大润发、沃沃尔玛、嘉嘉华购物广广场、市华华联、银座座等都对本本项目构成成竞争。5、拆迁工工作的困难难。该项目目拆迁会牵牵涉到产权权单位达220多个,其其中不少是是目前正在在经营的商商户,拆迁迁的阻力会会非常大,拆拆迁成本也也会比较高高。6、我公司司的运作实实力。我公公司的主要要业务是超超市的运作作,对于商商业房地产产尤其是商商场的运作作可以说没没有经验可可以借鉴,因因此在此处处开发综合合商城对我我公司的运运作能力是是一个挑战战
30、。7、本项目目的现状是是:建筑物物比较破旧旧,且布局局混乱;市市场管理不不善,在热热闹的表面面,使人感感到无序且且档次较低低。(四)机会会分析属于本项目目的机会并并不多,从从目前来看看,可以利利用的机会会是XXXX商场和北北京一家“天上人间间”娱乐公司司的合作。XXXX商场场与“天上人间间”合作后,商商场将由主主营零售业业改为主营营休闲娱乐乐。若我公公司能同时时启动这一一项目,则则能和“天上人间间”一起炒热热XXX商商业区,并并在经营上上互为补充充。这样将将从很大程程度上促进进XXX区区域商业的的发展,降降低项目开开发的风险险。(五)威胁胁分析1、XXXX区域属于于某市的老老城区,并并非城市规
31、规划发展的的重点区域域,而且由由于各方面面原因,本本项目要得得到市领导导的极力帮帮助存在很很大不确定定性。2、潜在竞竞争对手的的威胁。目目前某市已已经有不少少颇有实力力的商业公公司在竞争争,并伺机机扩张;同同时还有许许多外地的的公司准备备进军某,其其中也不乏乏国际知名名的商业机机构,如法法国的殴尚尚、泰国的的易初莲花花等。3、其他的的不可预见见的因素。政政府政策的的变化,竞竞争环境的的变化,以以及其他一一些不可预预见的因素素都会有可可能对本项项目形成威威胁。(六)对策策分析S(优势) W(劣势)O(机会) T(威胁)1、SO对对策(最大大与最大对对策)即根据本项项目的优势势,最大限限度地发挥挥
32、的项目的的机会,突突出卖点,利利用“优势”和“机会”产生的“合力”,确定项项目开发的的相关对策策。对本项目来来讲,要抓抓住XXXX商场的改改造之际,迅迅速介入XXXX北部部区域的改改造,南北北呼应,以以建立巨大大的XXXX改造效应应,聚集人人气。同时时利用该区区域在区位位、交通、知知名度和居居民购买力力等方面的的优势,推推动本项目目的顺利进进行。2、ST对对策(最大大对最小对对策)即最大限度度的发挥项项目优势,弱弱化威胁。项项目的威胁胁主要来自自外部因素素,而且具具有极大的的不确定性性,因此,弱弱化威胁的的最直接的的方法就是是快速开发发,快速清清盘。对于于本项目而而言,潜在在的威胁和和不可预见
33、见因素的威威胁可以通通过快速开开发来降低低,政府部部门的关系系需要通过过公关手段段来加以解解决。XXX项目可行性报告24项目市场定位及规划建议3、WO对对策(最小小与最大对对策)即最大限度度的发挥项项目的机会会,把劣势势带来的负负作用降到到最小。可以通过如如下的途径径降低劣势势带来的负负作用:与与天上人间间联合炒作作XXX商商业区,提提升区域的的“人气”;完善区区域的商业业配套设施施,提高顾顾客的满意意度;采用用灵活的拆拆迁方式,降降低拆迁的的阻力和成成本;采用用灵活的开开发方式,降降低我公司司单独开发发商场和写写字楼的风风险;实施施现代化的的经营管理理方式,提提高商业运运作的效率率和商场的的
34、活力等。七、结论通过以上各各个方面的的分析,我我们可以得得出以下结结论:该区区域是某市市的亚商业业中心和CCBD商务务中心;居居民的素质质较高,购购买力较强强;该区域域超市竞争争属于轻度度饱和;项项目本身存存在诸多的的优势和劣劣势、机会会和威胁等等等。总的的来说,该该区域比较较适合开发发含大型超超市在内的的综合商城城,但在具具体的开发发过程中有有诸多的问问题需要注注意和解决决。第二部分:项目市场场定位及规规划建议一、项目市市场定位根据区域的的优劣势分分析以及某某市商业的的竞争格局局,本项目目的市场定定位应是面面向大众的的,集大型型超市、风风味小吃、休休闲娱乐为为一体的现现代化综合合商城。首先,
35、本项项目的目标标市场是大大众市场。在在已经形成成的竞争格格局中,银银座购物广广场和贵和和购物中心心锁定的是是中高端的的客户市场场,人民商商场和XXXX商场的的目标市场场为大众市市场。对本本项目而言言,没有必必要改变原原来的市场场细分和竞竞争格局,将将目标市场场定位在大大众市场也也符合对项项目的功能能定位。其次,本项项目的功能能定位是综综合商城。无无论从历史史经验还是是对区域商商户的调查查都可以认认定,该区区域做综合合商城最为为合适。与与其他的综综合商城相相比,XXXX商城应应突出其富富有特色的的传统形象象,汇集全全国各地知知名的风味味小吃、推推出面向大大众的现代代化的休闲闲娱乐,提提供丰富多多
36、样的大众众化商品等等等。第三,本项项目的风格格定位是现现代化商城城。目前XXXX商场场经营失败败的根本原原因就是经经营方式落落后,不符符合人们对对现代化商商城的期望望。因此,本本项目一旦旦推向市场场,必须全全面改变人人们对XXXX商场的的落后形象象,树立起起全新的现现代化商场场的形象。这这就需要在在项目的建建筑设计、市市场推广以以及投入运运行后的经经营方式等等方面做出出重大的变变革。二、项目功功能策划本项目的整整体功能定定位是集大大型超市、风风味小吃、休休闲娱乐等等为一体的的综合商城城。具体的的功能策划划如下:1、项目为为多层商场场,地下两两层,地上上六层,高高度约300米左右。地地下两层为为
37、停车场,地地上部分为为商场。2、地面上上一层为商商铺,主营营各地风味味小吃;二二、三层为为大型超市市,即超市市超市;四四、五层为为服装服饰饰经营层,主主营大众化化的品牌服服装服饰;六层为综综合配套区区,主营休休闲娱乐、运运动健身等等。三、竞争策策略建议本项目的总总体竞争策策略为差别别化竞争战战略。主要要体现在:1、在项目目定位方面面,本项目目定位于区区别于其他他商场的富富有特色的的大众化综综合商城,“特色”表现在充分利用XXX的历史文化背景,注重恢复XXX的历史传统和地域特色,树立一个明确的富含文化内容的现代化商城。2、在经营营业态的选选择上,避避开与强大大竞争对手手的直接竞竞争,以经经营大型
38、超超市、风味味小吃和大大众化的服服装服饰为为主,主推推大众化消消费。3、在目标标市场的选选择上,将将目标客户户定位于中中等收入的的消费者。在在该区域甚甚至于整个个城市中,中中等收入的的消费者都都是最大的的顾客群体体,这部分分顾客也是是最有消费费潜力的部部分。4、在商场场的运作管管理方面,建建议引进专专业的营销销策划机构构、物业管管理企业等等,帮助建建立独特的的市场形象象和良好的的社会声誉誉。5、在招商商过程中,严严格把握对对项目的市市场定位,防防止为了尽尽快回笼资资金而随意意引进,导导致项目形形象的模糊糊,使得项项目的定位位失去意义义。四、建筑规规划建议(一)要把把握的几个个原则1、商业性性,
39、即以出出售商品为为目的,以以赢利为目目的;2、文化性性,建筑与与文化交融融,形成某某市的精神神建筑与文文化建筑;3、开放性性,注重对对传统文化化和外来文文化的吸收收、延伸和和创新;4、个性化化,形成独独特的商业业风格和建建筑风格;5、专业化化,商场运运作的专业业化,建筑筑外观的统统一与整齐齐;6、现代化化,将丰富富的传统文文化融入现现代化的建建筑当中。(二)总体体设计要点点与设计主主题XXX商业业区作为某某传统文化化商业区的的核心,在在总体设计计要点及设设计主题上上要准确、大大胆及突破破。作为本本项目最大大的特色就就是商业性性;因此,建建筑设计概概念与设计计主题要新新颖、时尚尚,倡导一一种现代
40、与与文化的商商业性建筑筑。1、功能要要点:购物物、休闲、娱娱乐、民俗俗展示等;2、形象要要点:商业业性建筑、文文化性建筑筑、现代化化建筑;3、设计主主题:人气气、财气、喜喜气、闹气气。(三)各项项技术经济济指标建议议用地面积XXXXmm2总建筑面积积地下停车场场XXXXmm2商场及配套套XXXXmm2共计XXXXmm2容积率XXXX(四)建筑筑形式及风风格建议1、建筑形形态:多层层,建议做做六层的商商场。2、建筑风风格:后现现代主义的的建筑风格格,以粗线线条勾画为为主,细部部处理可以以充分体现现文化内涵涵,内部装装修可以注注重文化的的含量。项目经济效益及社会效益分析3、建筑色色彩:目前前该区域
41、的的办公楼多多为银灰色色,居民建建筑多为砖砖青色,XXXX商场场主楼为砖砖红色。为为从区域的的灰色中脱脱颖而出,建建议本项目目主色调使使用淡黄色色,既能与与XXX商商场相协调调,又能体体现出特有有的现代气气息。第三部分:项目经济济效益及社社会效益分分析一、项目基基本技术经经济指标1、 总占占地面积:XXXXXm2 规划可用用面积:XXXXXmm2拆迁建筑面面积:XXXXXm22 2、 总建建筑面积:XXXXXm2 商场及配配套:XXXXXm22 地地下停车场场:XXXXXm23、 容积积率:XXXXX二、项目投投资估算序号项 目目单方费用(元元)投资额(万万元)备 注注一、土地费用1基本地价2
42、土地出让金金3契税4拆迁安置费费用5总计二、基本建设投投资1前期工程费费2房屋开发费费2.1建安费2.2附属工程费费2.3室外工程费费3总计三、经营设备投投资四、项目开办费费五、期间费用1管理费用2财务费用3招商费用六、其他费用七、不可预见费费总 计根据上表估估算,项目目总投资为为XXXXX万元。按按建筑面积积计算,单单方建筑面面积成本达达到XXXXX元;除除去地下停停车场不能能带来收益益之外,商商场单方建建筑面积的的成本达到到XXXXX元。三、项目资资金筹措方方案项目在投入入运行前需需要投入近近XX亿元元,资金来来源主要有有如下三个个部分:1、银行贷贷款:XXXXX万元元2、自有资资金:XX
43、XXX万元元3、工程队队等垫支:XXXXX万元土地费用第第一期支付付XX%,以以后分期支支付;建设设投资先由由工程队垫垫支,待项项目完工后后清算。四、项目收收益预测项目收益主主要包括以以下两个部部分:1、商铺租租金收益按照区域内内同类商场场的租金水水平,预计计本项目一一层的租金金水平能够够达到XXX元/平米米/天;二二、三层为为超市超市,不不计算租金金收益;预预计四层的的租金能够够达到XXX元/平米米/天;五五、六层的的租金每平平米每天能能够达到依依次为XXX元和XX元。经经加权平均均计算,本本项目能够够实现的租租金水平为为XX元/平平米/天,扣扣除其中的的水、电、暖暖、冷、物物业管理等等经营
44、费用用,净租金金收益约为为XX元/平平米/天。除去超市超超市大约占占XXXXX平米外,本本项目可出出租面积为为XXXXX平米,平平均出租率率设定为XXX%,则则本项目的的年租金收收益为:XXXX平平米XX%X元/平米米/天360天 = XXXXX万元元2、超市的的经营收益益按照正常年年数值,估估计超市的的年经营净净收益大约约为XXXXX万元。两项合计,预预计项目建建成后每年年的净收益益大约为XXXXX万万元。四、项目经经济效益分分析1、静态投投资回收期期按照项目的的建设期为为两年计算算,项目建建成后当年年实现收益益,则:XXXXXX万元XXXXX万元/年年 = XXX年加上项目的的建设周期期,
45、本项目目的静态投投资回收期期为XX年。2、动态投投资回收期期按照目前利利率5.55%计算,假假设现金在在每年的年年末流入,则则:期数0123416171819净现金流量量-100000-170007-170007441944194419441944194419贴现系数10.98990.89880.85220.80770.42550.40220.38110.3622净现值-100000-168220-152772376535661878177616841600累计净现值值-100000-268220-420992-383227-347661-39933-22177-5331067可以计算出出项目的动动态投资回回收期为:X = XXX + 533/16000 = XXX可见,项目目的动态投投资回收期期为XX年。3、项目NNPV(净净现值)由上表可以以看出,本本项目在119年内的的净现值为为X