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1、XX项目总体策划施行方案XXX项目总体策划方案第一部分：项目市场调查报告一、调查讲明一调查目的确定XXX项目区域大概情况，确定项目的市场定位，搞清在开发中不清楚的问题，对项目的可行性进行分析，并对项目的规划设计提供建议和设想。二调查内容1、某市经济发展状况2、本项目周边区域状况调查3、同类竞争性项目调查4、区域消费者调查三调查方法搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法四调查范围以XXX为中心，周边约1公里的区域。详细区域为某市经七路以北，经一路以南，纬六路以东，顺和高架路以西的区域。五样本量1、商场/超市：8个2、写字楼：6个3、目的客户问卷：350份六调查时间：2004年5月25日6月9日七研
2、究方法：定性分析与定量分析相结合二、本项目经济环境分析一2003年某市整体经济发展状况2003年，某市国民经济快速发展。经初步核算，全市GDP到达1367.8亿元，比上年增长14.5%。第一产业增加值105.0亿元，增长5.0%；第二产业增加值599.6亿元，增长18.0%；第三产业增加值663.2亿元，增长13.0%。三次产业的比例为7.7：43.8：48.5。人均国内生产总值23632元按现行汇率折算为2855美元，可比增长13.2%。同时，某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%，降幅明显缩小。其中：食品类、寓居类、烟酒及用品类分别上涨0.9%3.6%；穿着类、家庭设备
3、及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%4.3%。工业品出厂价格上升3.2%；原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。经济和社会发展中存在的主要困难和问题是：经济构造调整步伐不快；外向经济仍然薄弱；就业压力仍然较大；城乡居民收入差距扩大；社会保障体系尚需完善；保障水平有待提高等。二某市商业发展状况2003年，某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元，比上年增长15.6%。其中：批发零售贸易业零售额433.2亿元，增长15.7%；餐饮业零售额74.4亿元，增长15.4%。按经济类型分，国有及国有控股零售额83.6亿元，增长9.3%；集体经济
4、零售额78亿元，增长5.3%；个体私营经济零售额302.6亿元，增长19.6%；其他经济零售额69亿元，增长20.8%。连锁企业商品销售总额占全市社会消费品零售额的比重达24.6%，同比提高5.5个百分点。限额以上批零贸易业指批发业年销售额2000万元以上和零售业年销售额500万元以上的企业商品销售额586亿元，增长37.2%，连锁商店商品销售总额131亿元，增长37.7%。三某市居民生活状况与分析至2003年底，某市常住总人口582.6万人，比上年增长1.3%。全市人口出生率9.43，死亡率7.35，自然增长率2.08，机械增长率14.2%，其中市区净迁入人口8.5万人，增长1.4倍。全市男
5、女性比例为102：100。2003年在岗职工工资总额126.4亿元，比上年增长12.8%；在岗职工平均工资16232元，增长12.8%。其中：中央属单位在岗职工平均工资22394元，增长17.2%；省属单位在岗职工平均工资20498元，增长14.1%；市级单位在岗职工平均工资14860元，增长11.0%；县及县下面单位在岗职工平均工资12488元，增长13.1%。2003年，城市市区居民人均可支配收入为11013元，增长9.1%；人均消费性支出8395元，增长7.4%。农民人均纯收入3619.3元，增长7.9%；人均生活费支出2316.2元，增长8.5%。城乡居民的消费构造发生较大变化，生活质
6、量提高。城市恩格尔系数31.1%，农村恩格尔系数38.9%，分别比上年减少1.8和0.9个百分点。四结论某市近年来，经济持续快速发展，商品市场繁荣兴隆，人民的生活水平不断提高，居民购买力不断加强。这为本项目的开发提供了良好的大环境。三、本项目周边环境分析一街区功能描绘经过实地调查统计，在该区域内拥有城市主干道四条，分别为纬二路、经七路、经二路和经一路；拥有城市支道六条；拥有银行、证券、保险等金融网点57个，拥有商场、超市、专业市场等大型商业场所共15个，拥有学校、书店、图书馆等文化教育场所18个，拥有各种休闲娱乐场所共42个，拥有写字楼、宾馆等商务机构30个。街区功能示意图1830421557
7、102030405060金融机构商业场所文化教育休闲娱乐商务场所从绝对数量上分析，区域内商业场所的数量相对较少。由于泉城路商业街的商圈优势逐步突出，加上该区域内人民商场、XXX商场的营业状况每况愈下，商业中心逐步转移到泉城路区域。以XXX商场和人民商场为两极，由经四路地下商城相连接而组成的商业带，成为某市的亚商业圈。同时，区域内金融机构和商务场所的迅速发展，使得人流、物流、资金流都在此集中。因而，该区域的商业中心地位正在下降，而作为中心商务区CBD的地位正在上升。二区域人文环境分析三商业环境本区域为某市的老城区，区域内临街建筑多为当代化的高楼，但高楼后面则是老式的危房、简陋用房。社区环境较差，
8、卫生状况不佳。居民特点：区域内多为老某居民，素质较高，购买力较强，对城市有强烈的感情。某市亚商圈的核心以XXX和人民商场为两极，中间加上经四路人防地下商城、顺和商业街、火车站等，共同组成某市的亚商业圈。以经营服装、古文化用品、休闲娱乐、小吃等为主。四道路交通系统五结论本区域道路干支交织，可直达城市的各个区域，交通较为便利；区域环境状况一般，当代化的建筑与老建筑互相交织；居民素质较高，购买力较强；有较好的商业基础，具备成为中央商务区的条件。因而，该区域比拟符合本项目的条件。四、区域市场现状判定一本区域商圈范围界定本区域商圈范围能够向东、向北和向南延伸，东面可与人防地下商城、人民商场相连接，南面能
9、够接上经七路的繁华地段，北面能够连通到火车站。本区域商圈的范围基本上就是以经四路东段为主，以人民商场和XXX商场为两端，辐射周围区域的。道路比拟完善，交通较为便利XX路：城市次干道，双向两车道，车流量约为27辆/分钟。XX路：城市主干道，纬二路以西为双向四车道，以东为双向六车道车流量为45辆/分钟，有12条公交XX路：城市支道，基本上是小吃一条街，很少有机动车通过。XX路：城市主干道，双向六车道，车流量约41辆/分钟，有10条公交线路。二区域内商业网点分布及竞争分析1、商业网点分布在该区域内，对我公司项目有直接影响的商业网点有7个，分别是XXX商场、人民商场、人防商城、万隆超市连锁店三个分店和
10、益康百姓超市。在分布上，XXX商场、人防商城、人民商场分布在经四路的两侧，万隆连锁超市的三个分店分布在经七路、小纬二路和馆驿街，益康百姓超市分布在经五路和纬三路穿插口。除此之外，对我公司项目有间接影响的商业网点有沃尔玛、银座、嘉华、华联和大润发的天桥店。其中，沃尔玛超市在泉城路，银座购物广场在泺源大街，嘉华商场在，华联商场在，大润发天桥店在堤口路。2、竞争强度分析1人均超市面积分析在本项目所在的区域，大约包括经二路、馆驿街、魏家庄、XXX和经七路共五个街道办事处，总人口约6.54万人；区域内所有超市的营业面积大约为6140平方米，见下表：街道办事处人口万人超市名称营业面积m2经二路0.98人民
11、商场超市2100馆驿街0.94万畅超市2000魏家庄1.77万隆经七路店800XXX1.64万隆小纬二路店700经七路1.21万隆馆驿街店400益康百姓超市140共计6.54共计6140根据以上数据计算，该区域内人均超市营业面积仅为0.094平方米，超市营业面积缺乏以知足居民的购物需要。居民问卷调查的结果也显示，有21.6%的居民在区域之外的超市如大润发、华联等购物。2各超市客流量分析7410691109561820406080100120人民商场超市万畅超市万隆经七路店万隆小纬二路店万隆馆驿街店益康百姓超市沃尔玛超市从超市的客流量分析，沃尔玛以其超强的品牌吸引力招徕了最多的顾客。在本项目的区
12、域内，人民商场的客流最多，其次是XXX区域的万隆超市和万畅超市。根据对居民的问卷调查，有27.9%的居民经常到人民商场购物，有25%的居民到XXX购物，与上述的结论是一致的。注：以上数据是各超市每10分钟的客户流量3市场饱和度指数分析根据区域内各超市的人流量统计，结合居民平均每次购物的金额，能够计算出区域内各个超市每月的营业额。结果如下表：超市名称每月营业额万元营业面积m2单位面积营业额元人民商场超市31021001476XXX万畅超市30220001512万隆经七路店76800945万隆小纬二路店1517002160万隆馆驿街店8400189益康百姓超市381402700共计88561401
13、441同时，根据对居民的调查分析，该区域居民家庭月消费品支出金额大约为521元，被调查者的平均年龄为35岁，平均家庭人口数为2.6人。由此可知，该区域居民人均月消费品支出金额约为200元。按总人口6.54万计算，区域居民月消费品支出总额达约为1308万元。因而，该区域饱和卖场面积应为9077平方米，但目前该区域已有超市面积大约为6140平方米，超市饱和度指数约为0.32。能够初步判定该区域超市轻度不饱和。三本区域商业前景分析1、区域内商户对其商业前景的看法8.4%9.8%34.3%36.4%11.2%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%很好比拟
14、好还能够一般不行在该区域内，以为商业前景比拟好和很好的商户占18.2%，以为商业前景不行的占11.2%，而有将近70.7%的商户以为该区域的商业前景一般，与过去相比有很大的差距。他们以为主要原因在于目前XXX商场经营落后，产品构造单一且不够档次，无法吸引客户，也不能带动周边的商业发展。3.5%39.2%53.8%3.5%很有自信心比拟有自信心很难讲没有自信心在调查对该区域投资回报的自信心时，有53.8%的商户以为很难讲，39.2%的商户比拟有自信心。大部分商户以为，只要XXX商场的经营能够得以改善，他们对该区域商业的重新崛起还是充满自信心的。2、居民对该区域商业前景的看法10.1%19.7%3
15、6.5%24.5%9.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%很好比拟好还能够一般不行了根据问卷调查结果，居民对该区域的商业前景还是比拟乐观的。以为该区域前景还能够、比拟好和很好的居民占66%以上，以为该区域前景不行的只要9.1%，以为该区域商业前景一般的占24.5%。他们普遍以为XXX商场产品构造单调，商品不全，服务质量差，而且商品价格贵，与商品的档次不符。四区域写字楼市场分析1、区域内写字楼市场总体分析本项目所在区域为某市政府机关集聚地，靠近火车站，交通便利。区域内集聚了明珠国际商务港、汇宝大厦、鲁能大厦等一大批高档的写字楼，加上区域内的山东宾馆、某宾馆、金桥宾馆、山东邮电宾馆等以及多达57个的金融网点，使得整个城市的人流、物流、资金流聚集于此，进而推动该区域成为某市的CBD商务中心。该区域内的写字楼总体状况如下表所示：已建成写字楼在建写字楼在售/租写字楼汇宝大厦齐鲁商会大厦汇宝大厦鲁能大厦明珠国际商务港恒昌大厦恒昌大厦泉景中房大厦明珠国际商务港东兴商住楼泉景中房大厦其他东兴商住楼2、写字楼租售情况分析在该区域内，在售/租的楼盘主要有以上图表中的五个，下面的分析就以