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1、泰州恒通房地产有限公司百 年 豪豪 景销售策划方方案第三次次简报 220052277目 录一、 春节前后销销售状况分分析二、 现阶段所面面临的问题题三、 三月至四月月的企划方方案附件一（强强销期媒体体计划表）附件二（媒媒体费用预预估）附件三（策策划推广方方案）附件四（软软文搭配）一、现阶段段销售状况况分析春节期间（228/127/22）共计来人333组，来来电6组，成成交18户户，成交比比为1.88:11、来人状状况分析来人区域域分析口岸镇： 共来人人18组 占占总来人比比的54%刁铺镇： 共来人人5组 占占总来人比比的12%滨江区： 共来人人0组 占占总来人比比的0%泰州市区：共来人66组
2、占总总来人比的的18%其他： 共来来人4组 占总来人人比的166%来人职业业分析上班族： 共来人人18组 占占总来人比比的55%自营商： 共来人人7组 占占总来人比比的21%政府机关：共来人11组 占总总来人比的的3%农民： 共来来人7组 占总来人人比的211%购房用途途分析首购： 共来来人12组组 占总来人人比的366%二次购房：共来人117组 占总总来人比的的51%拆迁户： 共来人人2组 占总总来人比的的6%投资户： 共来人人2组 占总总来人比的的6%年龄层次次分析30岁以下下：共来人人14组 占总总来人比的的42%30400岁：共来来人12组组 占总来人人比的366%40500岁：共来来
3、人5组 占占总来人比比的15%50600岁：共来来人2组 占占总来人比比的7%2、媒体状状况分析夹报（共共计200000份）口岸镇：共共派发122000份份 占总总份数的660%刁铺镇：共共派发80000份 占总总份数的440%派报（共共计200000份）口岸镇：共共派发100000份份 占总总份数的550%刁铺镇：共共派发100000份份 占总总份数的550% CCF（泰州州电视台、高高港电视台台持续一个个月） 车车身广告（四四辆） 户户外宣传演演出（共计计3场）口岸2场 位于于口岸镇政政府广场刁铺1场 位于于刁铺影剧剧院东门一期总销底底价698399163一期实际总总销可售户数合计：211
4、2户项 目售出签约换户退户实际成交本月户数门：0住：18门：0住：16门：0住：0门：0住：0门：18累计销售户户数门：住：98门：0住：73门：0住：0门：0住：15门：住：83累计销售金金额门：住：3322444009门：住：225466854门： 住： 门： 住： 58481183门：住：273966226已销售底价价277044734销售率40%已销售表价价274211530签约率门面签约率率0住宅签约率率88%超价 签约与认购购之比88%实际已签约约金额225466845总签约率34%本周回款累计回款1500000003、售状况况分析 A总体体销售状况况B、格局去去化分析1、户型去去
5、化分析房 型ABCEF门面合计可售户数405040342820212本周去化46800018累计去化142125518083未售户数2530152910201292、多层楼楼层去化分分析： 楼 层一层二层三层四层五层合计可售户数2626262626130本月去化8721018累计去化1420137660未售户数126131920703、多层平平面去化分分析：幢别29303132334647合计可售户数20202020102020130本月去化443103318累计去化1510610015460未售户数51014101051670C、未购原原因分析原 因因本周组数累计组数备 注1、与鸿翔翔御景比
6、较较6价格问题2、对开发发商期房的的信任3、价格太太高 41与其他楼盘盘比较4、生活机机能35、交通问问题 7收费站问题题6、朝 向7、施工品品质8、付款方方式及代收收费用412 9、家人反反对或带家家人来看10、府后后人家优势势竞争 2211、百年年好景的建建设进度 1012、需考考虑113、对商商品房没有有认识414,车库库价格高1合计15114二、现阶段段所面临的的问题：（一）周边边竞争楼盘盘：1、 对面“鸿翔翔御景”楼盘价格格过低（成成交价基本本上是12200-11400元元/平方米米）造成现现场准客户户流失。2、 高港周围各各楼盘价格格持续走低低，纷纷打打起价格战战，造成当当地房地产
7、产市场的恶恶性竞争。3、 别墅施工进进度与客户户预期时间间相冲突，并并且暂没有有实物相参参照。府后后人家样板板房已开始始展示。（二）当地地客观环境境影响：4、 当地购买力力不足，客客户群的不不稳定，收收入低，也也同时影响响楼盘的去去化进程。5、 当地人气不不足，商业业气氛淡薄薄，门面房房空置率高高，造成楼楼盘门面房房至今无人人问津。6、 别墅客户群群较小，总总价高，没没有实物参参照。7、 拆迁户热衷衷于购买二二手房或买买地盖房。8、 地域狭窄，关关系网复杂杂，造成退退户问题严严重。9、 国家宏观调调控，银行行紧缩银根根，贷款利利率增加，当当地按揭程程序繁琐，造造成客户对对付款方式式的不认同同。
8、（三）泰州州市区情况况：10、 媒体投放量量局限，市市区暂不能能形成良好好的口碑效效应。解决方案：一、 策划主题：开发新客户户，抓稳老老客户;持续推广高高品质人居居住宅.二、 策划目的：1、 与前一阶段段的广告宣宣传一脉相相承，形成成持续的宣宣传效应，加加大销售量量；2、 为二期楼盘盘的销售打打好宣传基基础。三、 解决方式：（一）、在在高港和周周边地区切切入深层次次客户： 1、对对销售现场场要求：（a） 专专案：对销销售人员进进行专业培培训，严格格要求，提提高销售人人员专业素素质；指导导销售人员员对周边楼楼盘有充分分地认识，知知己知彼，能能够游刃有有余地应对对客户的各各种问题； （bb） 销售
9、售员：区分分我案与其其它楼盘之之间关于质质量、施工工建设、景景观、小区区规划以及及物业管理理的明显差差异，强调调百年豪景景的优越性性；加快签签约及付款款进程来遏遏止退户问问题的蔓延延。 2、对对开发商建建议：A与销售人人员的现场场努力相互互配合，尽尽量加大退退房阻力；B加大对市市区媒体的的宣传力度度，增加来来人C泰州设立立接待处有有效的把握握客户资源源3、宣传活活动：（a） 针对扬子江江药业月底底返乡的销销售人员，寄寄送DM时时搭配礼品品或者销售售人员亲自自携带礼品品拜访宣传传； （b） 在高港周边边地区进行行SP活动动市内接待待处的设立立（参见附附录3）（二）、对对泰州市区区进行强力力媒体宣
10、传传：1、 媒体执行计计划（参见见附件1）2、 收集有关报报导高港未未来城市建建设，招商商引资项目目的报纸、书书刊材料，并并把报纸槁槁和介绍楼楼盘软文相相结合。3、 与开发商确确定样板房房时间，在在这之前根根据户型制制作一些室室内装饰图图片，增加加现场销售售道具，增增强客户空空间想象力力。4、 布置市区接接待处，布布置特色简简洁直观，尽尽量突出百百年豪景的的优秀品质质。 （详详见附件四四） 附件一：媒媒体执行计计划（7/33/4）日期媒体搭配7/3-113/3（第一周）1、 派报100000份（高高港地区持持续一周和和市内活动动现场）2、 扬子晚报、快快报夹报1100000份（111/3）3、
11、 在泰州市区区SP活动。（112/3）4、 CF播放5、 车身广告14/3-20/3（第二周）1、 派报100000份（高高港地区持持续一周和和市内活动动现场）2、 扬子晚报、快快报夹报50000份（18/3）3、 在泰州市区区SP活动（19/3）。4、 CF播放5、 车身广告21/3-27/3（第三周）1、派报1100000份（高港港地区持续续一周和市市内活动现现场）2、扬子晚晚报、快报报夹报50000份（225/3）3、在泰州州市区SPP活动。（226/3）4、CF播播放5、车身广广告28/3-3/4（第四周）1、CF播播放2、车身广广告附件二：媒媒体费用预预估媒体名称单价数量性质配套及附
12、加加费用总价派报0.6元/份3万份8K派报工4名名500元1.8万+0.055万夹报0.6元/份2万份4K1.2万CF1万/月(海陵)0.9万/月(高港)各1月1.9万（已预付不不作为本次次费用）礼品5元/份1000份份0.5万SP活动0.5万/场3场城管4000元/月1.62万万市内接待处1.5万1.5万累计6.6万 附件三：百百年豪景年年后策划推推广方案一、 市内售楼处处：（一） 室内陈列设设备：1、 背景墙：以以展现中庭庭景观（效效果图）为为主2、 易拉宝：（1） 百年豪景简简介（2） 交通环境（3） 配套及十分分钟生活圈圈（4） 港城桥文化化主题公园园（5） 五大组团景景观（6） 星级
13、物业管管理、（7） 科技智能化化（8） 双拼外立面面展示（9） 多层外立面面展示（双双拼、联排排）（10） 联排外立面面展示（11） 公司业绩展展示（12） 安保系统展展示附：展示资资料若干套套（如现场场展板不够够放置可以以销售员资资料夹形式式表现）3、 柜台：摆放放楼书数本本、折页和和宣传海报报若干份配配合销售人人员介绍4、 音响：播放放背景音乐乐或节奏明明快的歌曲曲5、 电脑：A播播放百年豪豪景CF光光碟 B对对来访客户户资料作好好备份工作作6、 电话：A作作为现场咨咨询热线B办理只可可打进小灵灵通业务（一一部或两部部皆可）C如现场吵吵杂或无信信号可改用用手机D与高港售售楼处保证证联系 7
14、、现现场搭配桌桌椅（折叠叠市）和茶茶水（可用用矿泉水或或饮水机代代替）（二） 现场配合事事项：配备销售人人员233名并可搭搭配专案一一名；（三） 配合现场销销售：登记有购买买意向的客客户，预约约安排每周周六或周日日组织客户户集体看房房 备注：如当天效果果明显也可可采用当日日租用出租租车形式保保证现场的的来人量 （四） 执行方案优优势分析：A相对于报报纸稿等媒媒体的稳定定性、固定定性的一次次性投入B对于泰州州意向客户户的把握，并并让客户对对百年豪景景产品有更更深层次的的了解和认认识，不易易造成准客客户的流失失高港SP活活动策划一、 活动目的：增加来人人、打响知知名度。A使广告所所不能触及及到的人
15、群群通过本活活动了解到到百年豪景景；B扩大客户户群体范围围，抓住当当地深层客客户；C还包括当当地在外工工作由于过过完年留家家的客群，使使这一群体体充分详尽尽地了解百百年豪景；二、 活动期限：每周一次次，用延续续的活动来来保证人气气的旺盛，带带动销售。三、 活动时间：每周周末末9：300-12：00 13：30-117：000（如遇天气气状况及时时另行调整整）四、 活动地点：成熟商业业街（文峰峰商场和世世纪联华超超市为主要要选定对象象）五、 活动主题：春满百年年豪景大型现现场表演活活动。六、 活动方式：A现场“秀”的方式，结结合有奖竞竞猜等与现现场观众的的互动活动动。 B现场可可通过小礼礼品来聚
16、集集人气 C活动前前与主持人人对接，问问题主要是是楼盘基本本资料七、 活动要求：活跃气氛氛的同时要要以宣传产产品为主，把把握客户。八、 活动内容：（一） 第一周：歌舞表演 组织一些些青春靓丽丽的女大学学生进行力求在首次次活动中即即达到轰动动效应（二） 第二周： 模模特走秀（可可以结合当当地服装商商店或大学学服装专业业进行）（三） 第三周 街舞表演演 知名街街舞社团参参加（四） 第四周民族表演 舞龙舞狮狮 秧歌等等以热闹的民民间联欢的的方式做整整个活动的的结尾，达达到活动的的高潮。九、策划预预期效果：深层挖掘本本区域市场场，抓住有有效客户，使使百年豪景景的超值品品质深入人人心，在年年后掀起当当地
17、购买热热潮。附件四：搭搭配软文百年豪景高港住住宅市场的的领航者2005年年，高港区区将投入113亿元用用于城市建建设，创历历史之最。其中3.7亿元用于基础设施建设，公用事业建设也将明显加快，总投入近4500万元的文化中心工程将于近期动工，学校、医院等公用设施建设的投入将接近4000万元，政府在抓紧建设的同时十分注重招商引资。高港的经济发展形势一片大好。良好的经济发展态势带动房地产业继续升温。在如今的高高港，广大大市民需要要的是一个个能够融合合高品质住住宅、开放放生活空间间、高智能能化管理和和休闲娱乐乐、商贸服服务及生产产生活于一一体的新居居住区。在这样一个个理念的推推动下，只只有具备了了卓越的
18、品品质和超强强的实力，代代表着超前前的生活方方式和投资资方向，才才能够足以以吸引挑剔剔的业主和和精明的投投资者。在高港的诸诸多楼盘中中，由泰州州恒通房地地产有限公公司开发的的百年豪景景堪称高港港顶级住宅宅的领航者者。她的设计独独到，强调调私密性的的个人空间间。户型采采用全明设设计，其中中的双拼别别墅挑高55.6米。一一套包括浴浴室、书房房、更衣室室的完整卧卧室，豪华华却不夸张张，宽广却却不空洞。注注重的是高高雅的品位位和享受。百年豪景的的景观设计计纯美大气气，像一抹抹金秋的色色彩，亮丽丽芬芳。原原生古银杏杏树配以四四季植物交交迭变幻。紧紧邻百年豪豪景南侧的的是斥资三三千万打造造的港城桥桥文化主
19、题题公园，是是放松心情情的好去处处。物业管理引引进了新加加坡的先进进管理和服服务理念。入入住服务，家家务服务，楼楼管服务的的标准全部部按照国家家星级标准准，安全保保卫制度完完善，保安安态度亲切切热情。智能化管理理水平处于于绝对领先先地位。电电子巡更系系统、红外外线周界防防越报警、闭闭路电视监监控系统、可可视对讲系系统，还有有与物管中中心联网、背背景音乐和和小区广播播系统以及及高速宽带带网入户。这这些超前的的高科技应应用无处不不体现出百百年豪景的的优越性和和未来的美美好前景。在百年豪景景附近的双双语幼儿园园，为孩子子们提供了了优越的师师资和教育育环境。孩孩子的未来来寄托着家家长的梦想想，这里可可以让人生生的辉煌在在孩子身上上延续。 从从长远上看看来，百年年豪景的整整体发展体体现了高港港的住宅发发展方向，并并且先行把把眼光放长长远，做好好住宅的同同时注重人人文关怀和和社会发展展，成为高高港住宅市市场当之无无愧的领航航者。