《沈阳富通地产万泉明珠项目销售代理投标书_84页144137.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳富通地产万泉明珠项目销售代理投标书_84页144137.docx（120页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、1富通地产万泉明珠珠地产项目销销售代理投标书（正本）2标书主要构构成竞投业务名名称：富通地产集集团在万泉泉公园区域域开发楼盘盘，即“万泉明珠珠”全案营销销策划及销销售代理业务务。标书编制说说明：首先十分感感谢贵公司司提供的这这次投标机机会，我们们智虹房产产置业有限限公司真诚诚负责的态度度和对工作作尽善尽美美的追求，经经过认真的的市场调查查分析，深深度挖掘，标标书评审等工工作，针对对本项目的的营销策划划及销售工工作编制了了本标书。本标书编制制的目的是是从本项目目及富通地地产的发展展战略全局局出发，根根据各种具具体的有利及及不利条件件，为投标标阶段提供供较为完整整的纲领性性文件，一一旦中标，将将在
2、此基础上进进行深化，用用以指导日日后的具体体工作。本标书的主主要构成部部分第一部分为为市场分析析、项目分分析及营销销策略第二部分为为智虹公司司简介及针针对本项目目小组构成成及工作开开展计划第三部分为为策划销售售代理的工工作范围及及我公司的的收费标准准为方便贵司司评审人员员翻阅及查查找相关内内容，特提提纲要如下下：n目录：从第3页至第6页均是本标书书大纲目录录n投标报价：本项目销售售策划及销销售代理综综合服务费费（即基础础佣金）为为1.8%， 详细事事项及建议议见于本标标书第1201123页。n 销售均均价：建议本项目目销售均价价为60000元/。详细分析析及建议见见于本标书书第58页至62页。
3、n 销售时时间：本司完成本本项目代理理销售任务务所需的时时间为3330天，详细事项项见于本标书书第40页至42页。n 宣传总总额：本项目销售售所需开发发商配合投投入的总宣宣传费用约约为1000万。详细费用投放放分配见于于本标书第第55页至56页。n 销售团团队：负责万泉明明珠项目策策划及销售售工作的人人员一览表表及人员资资格可见于本标书第第84页至91页。n 销售策策划：本项目的营营销策划及及销售代理理见于本标标书第36页至78页。n 实力显显示：本司曾代理理业绩、企企业信誉、综综合实力等等显示可见见于本标书书第79页至83页。3目录竞标业务工工作流程第一部分市市场分析项目分析析营销策略略一、
4、市场分分析1.1、宏宏观市场分分析1.1.11 政治、经经济发展形形势良好1.1.22 沈阳市市房地产市市场分析1.1.33 沈阳住住宅市场特特性分析1. 2、竞竞争市场分分析1.2.11 大东区区参考项目目分析1.2.22、区域内内可类比未未来竞争对对手分析1.3、消消费市场分分析1.4、小小结二、项目分分析2.1 项项目SWOT 分析2.1.11 优势分分析2.1.22 劣势分分析2.1.33 机会分分析2.1.44 威胁分分析2.1.55、小结2.2、市市场定位2.2.11 目标市市场分析2.2.22、目标客客户群分析析2. 3、项项目市场定定位2.3.11 住宅产产品定位2.3.22
5、社区商商业定位：4三、营销策策略3.1、推推广的主体体思路及实实施方案3.1.11 项目卖卖点的提炼炼3.1.22 独特销销售主张的的提升3.2、市市场推广时时间3.2.11、推广时时机分析3.2.22、推广时时间安排3. 3、项项目宣传推推广策略3.3.11、广告战战略目标3.3.22、广告总总体策略3.3.33、营销策策略建议3.3.44、项目分分析和广告告定位3.3.55、广告效效果监控、评评估及修正正3.3.66、各阶段段宣传推广广手段及费费用3.4 媒媒介策略3.5、价价格策略3.5.11、销售价价格建议3.5.22、入市价价格及销售售均价：3.5.33、付款方方式3.6、销销售策略
6、3.6.11、入市时时机及销售售策略3.6.22、项目营营销方式的的建议3.6.33、销售渠渠道3.6.44、销售控控制3.6.55、销售目目标3.6.66、销售中中心及样板板房设计建建议5第二部分智智虹公司介介绍项目组构构建介绍工作开展展规划四、公司简简介41 理理念42 策策划代理精精英团队43 策策划代理服服务体系44 楼楼盘代理业业绩45 强强大的数据据基础五、销售现现场组织及及管理5.1、销销售现场日日常管理方方案5.1.11、本项目目人事架构构5.1.22、相应岗岗位职能5.1.33、本项目目主要人员员工作经历历5.2、工工作人员管管理5.2.11、管理制制度5.2.22、工作例例
7、会制度以以及流程5.2.33 业务流流程第三部分工工作范围及及收费标准准六、工作范范围及收费费标准6.1、工工作范围6.2、收收费标准结束语6附件I表格表1、现场场人员日常常工作表表2、来电电登记表表3、客户户登记表表4、每周周一手客户户途径统计计表5、客源源统计周报报表6、日常常必做工作作（管理层层）表7、每月月总结提纲纲附件II制度1、业务人人员业务操操作行为规规范2、公司员员工培训制制度3、业务员员管理规定定4、销售现现场交接制制度附件三1、本项目目的VI 视觉表现现系统2、平面广广告创意表表现3、现场推推广活动创创意表现4、软性广广告创意表表现5、影视、多多媒体广告告创意表现现7致富通
8、地产产集团：富通品牌的的在深圳取取得的成功功也给在沈沈阳与富通通合作的公公司带来了了压力，顶顶级品牌当然然需要最好好的服务，智智虹公司将将努力成为为提供最好好服务的营营销策划及及销售代理商。智虹观点：一、在地产产产品日趋趋同质化的的今天，我我们做什么么？地产项目成成功推广的的双刃箭在地产产品品日趋同质质化的今天天，项目制制胜的关键键已不完全全是物业的的品质，创创新的广告宣宣传和独到到有效的销销售手法也也是项目成成功不可缺缺少的因素素。二、地产同同质化之后后我们比什什么？在推销产品品的时代，我我们在房地地产推广工工作中，总总是与竞争争楼盘相比比较，比价格、比品品质、比环环境、比交交通，但是是所有
9、的这这些比完之之后我们比比什么？比文化，比比思想项目优秀的物业业品质立意新颖的的广告推广广+独到有效的的销售手段段8三、卖点过过后我们贩贩卖什么我们始终相相信文化可可以贩卖，思思想可以传传播。在沈阳这个个竞争已趋趋于白热化化的房地产产市场，填填鸭式的广广告已渐渐渐被市场淘淘汰，站在消消费者的立立场，以消消费者的心心态做广告告已经成为为今广告的的主流。卖点是有限限的，在有有限的时间间里我们可可以依靠炒炒作卖点推推广，我们们可以拿楼楼盘的品质、价价格、环境境、会所去去推动市场场，卖点过过后，我们们贩卖什么么？贩卖观点、贩贩卖文化，卖卖一种生活活方式，一一种生活态态度2007 年的沈阳阳房地产市市场
10、，单纯纯的依靠物物业自身的的卖点做广广告已经无无法适应市场的需要要，我们一一定要跳出出房地产本本身去做房房地产广告告和房地产产项目的整整合推广，我们不不仅要用卖卖点与消费费者沟通，我我们还要与与消费者进进行观点的的沟通，因因为卖点是有限限的资源，总总有一天它它会在我们们的广告推推广中被用用尽，但是是观点不一一样，观点可以无无限发掘，不不断延伸，卖卖点可以经经营，可以以COPYY，但是观观点的形成成却是别人无法法模仿的，在在广告推广广过程中我我们可以不不断的推出出新颖的物物业观点和和消费者沟通。我我们不仅要要贩卖房子子，我们还还要贩卖思思想、贩卖卖文化、贩贩卖意境、贩贩卖观点，卖卖一种生活活方式
11、，一一种生活态态度。我司自愿参参与富通地地产集团开开发的“万泉明珠珠”住宅项目目的营销推推广和销售售代理工作，为为顺利与富富通地产集集团达成合合作意向，最最终促成合合作，实现现双羸，我司现提出出本投标书书。9竞标业务工工作流程成立专案小小组项目分析、调调研标书修改项目初步分分析签约广告企划提提案效果检测评评估广告策略执执行营销策略建建议提案投标正式会晤富通地产集集团营销部部NOYES销售策略提提案销售工工作执行10第一部分市场分析项目分析营销策略一、市场分分析1.1、宏观市场场分析1.1.11政治、经济济发展形势势良好随着“振兴兴东北老工工业基地”步伐的迈迈进，沈阳阳正在重新新审视自我我，进行
12、反反思，洗牌和和自我定位位。城市化化进程正处处于升级换换代的关键键时刻，新新沈阳呼之之欲出。贵司应抓住住这个历史史性的机遇遇，并有效效地引导政政府的规划划，从而成成为政府的的战略同盟伙伴，相相得益彰。从从目前沈阳阳市扩城运运动以及对对房地产商商的相关政政策来讲，是项目开发发的最恰时时机。随着住房制制度改革的的推行，商商品房将在在社会上将将越来越明明晰其职能能与作用，公积金和各各大商业银银行的贷款款支持，政政府对房地地产业以及及百姓购房房政策的支支持，大大提高了了居民的住住房购买力力。“十一五期期间”，地铁交交通和沈阳阳的环境建建设，也将对本市住住宅消费起起到了积极极拉动作用用。2007 年上半
13、年年，沈阳经经济“又好又快快”发展的态态势继续保保持。全市市完成地区生产总值值14411.3 亿亿元，增长长17.33%；全市市地方财政政收入达到到147.4 亿元元，增长46.7%。沈阳市市市民的人人均可支配配收入达到到68266 元，实实现22%的高增长长；全市的经济结构构进一步优优化，非公公经济增加加值占全市市GDP 的比重达达到63.1%，经经济景气度持续续向好。另另一方面，今今年上半年年沈阳市民民人均消费费支出为55287 元，增长了30.2%，收收支相抵，还还剩约16600 元元。目前沈阳人人均GDPP 已经处处于世界银银行认可的的900 美元111000 美元之间间的高速增长阶阶
14、段。虽然然单纯地从从GDP 含量来看看，沈阳有有重工业的的拉动成分分起到的一定作用，但但这也是住住宅产业趋趋于成熟的的重要标志志之一。111.1.22沈阳市房地地产市场分分析随着城市建建设的不断断深入，拆拆迁的继续续展开，地地产投资的的不断加大大，20007年房地产市市场持续向向好的态势势，项目新新开工量与与在建均达达到历史最最高，大部部分楼盘销售压力力均不大。由由于沈阳市市政府对城城市中心区区域的政策策牵引，吸吸引了等几几十家国内外实实力地产商商进驻，房房地产注资资金额高达达数百亿元元，强势推推动城市兴兴起。随着今年以以来更多知知名地产商商的项目开开始运做，毫毫无疑问，2008 年沈阳房地产
15、市场仍将保保持稳步上上升的态势势，无论销销售面积和和销售均价价都会较007 年较较大的增长。这些集集团将凭借借丰富的高高端市场开开发经验和和雄厚的资资金实力，致致使城市中中心区域必将成成为沈阳高高端市场的的最大争夺夺者之一。沈阳市房地地产开发投投资情况年年度对比表表指标名称22005 年同比增增长（%）2006 年同比增增长（%）2007 年18 月份份同比增长房地产开发发完成投资（亿元元)413.557 200.7 5538.229 300.2 3371.99 43.2商品住宅开开发完成投资（亿亿元）309.228 322.6 3397.009 288.4 2277.22 39.1房屋施工面
16、面积（万）3102 10.66 34556.0 11.44 37668.4 32.33商品住宅施施工面积（万）2438.3 222.3 22661.5 9.2 28885.22 31.6房屋新开工工面积（万）1308.7 5.3 14463.66 11.8 商品住宅新新开工面积（万）1123.9 255.1 11253.6 111.5 房屋竣工面面积（万）1057.7 311.2 11185.3 122.1 2224.33 6.3商品住宅竣竣工面积（万）927.77 29.4 10015.33 9.55 1922.2 5.712截止20007 年上上半年，我我市房地产产开发项目目总计4115
17、项，建建设总规模模54799.1万平方米，其其中住宅建建设规模44200.7 万平平方米。上上半年，全全市房地产产开发建设设累计完成投投资2399.6 亿亿元，同比比增长555.4%，其其中住宅完完成投资同同比增长552.5%，商品房新开开工面积同同比增长662.2%。房地产开开发建设处处于快速增增长范畴，反反映出房地产开发发商对沈阳阳房地产市市场信心十十足，开发发热情高涨涨。沈阳房房地产市场场正随着庞大供应应量的刺激激，将会在在品质和推推广多层面面出现质的的突破。这这种竞争带带来地产业的同质质化，地段段、规划和和环境的比比较已经不不能完全满满足高端消消费者内心心深处的需求，在在推广策略略上我
18、们应应格外注重重其形象的的感染力，与与目标消费费者进行深深层次的沟通。沈沈阳地产的的高端市场场还不成熟熟，绝大部部分高端地地产产品都都属于“地产+景观”的的概念，并并没有对其其内涵进行行有效的深深化。此外，20007 年年沈阳房地地产市场形形成以市中中心板块，浑浑南板块、长长白板块、沈北板块、棋棋盘山板块块、城北板板块等多极极鼎立的市市场格局，虽虽然其物业业形态与核核心竞争力各各不相同，但但同类产品品价格差异异不大，因因此，未来来的沈阳房房地产竞争争必定十分激烈烈。而主城城区内、特特别是一环环内的建筑筑用地逐渐渐减少已是是不争的事事实。1.1.33沈阳住宅市市场特性分分析2006 年以来，沈沈
19、阳市住宅宅市场进入入了结构性性发展及开开发供给的的高峰期。2007年作为沈阳阳市住宅市市场20007 年上上半年，沈沈阳市房地地产开发项项目总计4415 项项，建设总规模55479.1 万平平方米，其其中住宅在在建面积44200.7 万平平方米。22006 年，我市商品住宅宅户均供给给面积为889.777 平方米米，比20005 年年减少5.6 平方方米，我市市商品住宅的供供给结构有有所调整，小小户型在沈沈阳房地产产市场上热热度空前。2006 年沈阳商品住宅宅户均成交交面积为992.888，比20005 年减减少6.883 平方方米。另外外，从不同同套型、不同同价位商品品住宅销售售结构看，中中
20、低价位、中中小户型的的商品住宅宅是我市房房13地产市场的的主流需求求类型。“新城市”的概念将将出现，其其主要特征征即是：郊郊区化、低密化、规规模化（大大宗地块的的统一开发发）。同时时，我市住住宅市场持持续快速发发展，买方市场逐逐渐向橄榄榄形结构过过渡（如下下图所示）。当当然，这也也与市场方方面的供给给结构有关。虽然近几年年沈阳的房房地产市场场异常火爆爆，但真正正的高端产产品并不多多，也就是是说目前市场场上缺乏真真正的“豪宅产品品”；在供给给放量的同同时，中端端市场快速速扩张，成为发展前前途最为看看好的一个个部分，如如近郊的联联排别墅、双双拼别墅、花花园洋房等等；高端的别墅墅逐渐向远远郊的新兴兴
21、板块发展展，如具备备较好自然然资源的棋棋盘山、沈沈北新区等地，同同时市中心心也将出现现真正意义义上的豪宅宅产品。这这就导致市市场形成了了两端稳定中部膨膨胀的“橄榄”形结构。即即两头的绝绝对高价位位的高端住住宅市场和和低端的住宅相对进进入稳定期期，而中间间部分则开开始逐渐扩扩张，成为为市场上需需求最旺盛盛的部分。总体来说，2007 年的沈阳住宅市场呈现出板块竞争激烈、品质竞争升级、大沈阳住宅宅消费观逐逐渐兴起的的特点：1、版块之之争将更加加明显：住住宅的竞争争更多的不不是地段之之争，而是是该区位的的竞争、环境境的竞争以以及品质的的竞争，哪哪个区域的的政府运营营城市的能能力越强，哪哪个区域的住宅宅
22、升值潜力力就越大。如如长白与沈沈北板块的的迅速兴起起就是例证证。此外，沈沈阳并没有很很大规模的的中高端住住宅集聚区区，而本项项目地块是是一个例外外，相对于于沈阳市主城区内内其他区域域来讲，万万泉周边区区域住宅的的形象亦无无鲜明之处处。142、品质竞竞争更加突突现：随着着市场的发发展，整个个住宅市场场的细节品品质呈现出出精彩纷呈的的态势，各各类风格的的住宅纷纷纷出现，景景观、配套套也做得越越来越到位位，消费者对住宅宅的风格、户户型布局等等基本要求求越来越高高，尤其是是中、高端端住宅品质质的竞争愈演愈愈烈。3、大沈阳阳的住宅消消费观：随随着沈阳城城市化进程程的推进，大大沈阳都市市圈进一步形成，在在
23、沈阳市郊郊选择双拼拼、联排别别墅和在主主城区内选选择豪宅生生活都将成成为一种风尚。由由于沈阳主主城区内的的自然资源源相对匮乏乏，豪宅生生活成为了了都市化的的代表，真正的山水水豪宅，周周边区域显显然是更有有优势，如如早期的地地王国际花花园的成功功就很大程度上得得益于自然然资源的托托力。1.2、竞争市场场分析1.2.11 大东区区参考项目目分析万泉枫景大大东区堂子子街11 号均43000 元/平网点1500-2200 平，79000元/平，剩剩1 套城建东逸花花园沈河区小河河沿路666号起47500 元/平均63000 元/平鹏利广场花花园一期：大东东区大什子子街80 号号80-11 号二期大东区
24、区小东路A 区：44600 元起，均均52000元B 区：33888 元起，均均46000元明城花园沈沈河区万泉泉街78 号起46000 元/平均49000 元/平香檀19117 大东东区小津桥桥路68号起42400 元/平均50000 元/平城市经典大大东区联合合路11 号起39800 元/平均40800 元/平豪景庄园沈沈河区山东东堡路起46800 元/平均50000 元/平宝石家园阜阜新居沈河区市府府大路447#起46800 元/平均50000 元/平秀水馨园铁西区北一一东路411号均41000 元/平网点1700-8000 平，6000065000 元/平，销售售率40%明城盛都大大东
25、区广宜宜街21 号起54000 元/平15本案所处的的板块可售售房源较多多，另一方方面，这一一板块房价价最高，将将大量中、低端普通客客户排斥在在门外。尤尤其现在大大东区房源源投资性比比例上升，这这对目前客客户数量最大、收收入较高、存存款不多、主主要依靠贷贷款的白领领阶层还是是有影响的的。同时由于区位优优势与自然然优势，对对高档客户户的吸引力力很大，销销售一直很很平稳。大大多数项目销售虽虽然没有一一上市就被被抢购一空空，但从市市场的高价价位看，销销售还是很很不错的。项目目目标客源定定位为来自自沈阳主城城区的以自自住为主的的政府机构构工作人员员、高校教职人员员、企业中中层职员以以及个体经经营业主。
26、目目前区域内内所有在售售项目总体体销售较好。长长安10 号几种户户型的销售售率平均达达90 %以上，香香檀19117 已销销售70%左右，城建建东逸花园园目前主推推小户型房房源，万泉泉枫景、鹏鹏利广场花花园与明城城花园已进入收收盘阶段。均64000 元/平161.2.22、区域内可可类比未来来竞争对手手分析沈阳市大东东区强力打打造高品位位现代都市市新业态，将将中街东延延两公里，未未来三年内，“东东中街”地区将在在现有400 万平方方米商业面面积的基础础上，至少少新增500 万平方米商业业面积。目目前，皇冠冠假日酒店店、鹏利商商业广场等等重大项目目正在建设设。已引进的沈沈阳天润广广场、盾安安商业
27、广场场、明达意意航商务中中心等重大大项目，以以及由上海长峰集集团投资220 亿元元的龙之梦梦亚太中心心项目，正正紧锣密鼓鼓地推进，总总投资额约达500 亿元。龙龙之梦亚太太中心项目目占地622 万平方方米，建筑筑总量544 万平方方米，商业面积336 万平平方米，有有12 万平平方米超大大型商业中中心，有两两幢4000 米高的的标志性塔楼楼、6 家五星星级酒店。中中街东延，将将很大体量量的增大区区域房地场场的供应量，但这这些项目多多为商业地地产项目，对对本案不会会造成直接接威胁。2007 年5 月，中中捷友宜厂厂拆迁，搬搬迁之后，沈沈阳机床集集团中捷厂厂区旧址将将兴建一处综综合娱乐场场馆宝龙城
28、市市广场。该该广场包括括购物中心心、餐饮中中心、娱乐中心、休休闲中心、欧欧陆风情一一条街和酒酒店式公寓寓等。其中中包括世界界一流的，也是东北最最大的室内内游乐场，修修建全国罕罕见的室内内滑雪、室室内冲浪等等游乐项目目。此外，附近近另一家历历史悠久的的老企业沈阳阳矿山机械械厂也将于于年内拆迁，原址将将被囊括在在集餐饮、休休闲、游乐乐、购物于于一身的万万泉游乐区区内。从区域项目目分布来看看，万泉枫枫景目前已已售完，22007 年5 月份香香檀19117 和长长安10 号号开盘即销销售乐观，目目前香檀11917 销售率均均已达到550%，长长安10 号销售率达85%，以及明明城花园、城城建东逸花花园
29、，从销销售周期来来看，与本本项目不构构成直接的竞争威威胁。（近近期内区域域内开盘项项目如下表表所示：）最近一期开盘时间未开盘预计开盘时时间起价均价最高价商业部分起价(均价)城建东逸花园11 月初初将有1000 套左右上市44800 60000 78000 95500 均均价长安10 号20077 年5 月21日一期开盘盘11 月中中旬二期开盘44800 51000 60000商业部分未推未定价171.3、消费市场场分析购买目的分分析：为改善居住住条件的所所占份额最最多，为334%，其其次是购买买婚用的占占32%，用用于投资和本地拆拆迁仅各占占16%和10%。购房区域选选择打算在大东东区购房者者
30、占到255%，远远远高于对其其他各区的的兴趣购房消费能能力分析对房价的主主要承受能能力约为33500 元/45000 元/件，做做为中高档档物业的可可接受价格在440005500 元/之间。总总价区间在在2030 万之之间的，得得到区域客客源的普遍认同同。购房户型需需求分析在60-1100 平平方米之间间的户型总总份额占到到64%，最最为广大消消费者所青青睐，多个个层面需求均匀匀，客户群群层次明显显。消费者购房房主要考虑虑因素分析析价格仍然是是区域客源源考虑的最最主要因素素。其次为交通通、项目区区域、居住住环境以及及房屋朝向向选择。客源对物业业管理有相相当程度的的重视项目客源对对开发商实实力有
31、一定定的考虑，从从侧面佐证证了目前市市场上部分分客源对房房产香檀19117 20007 年年5 月20日余一栋（手手续不全） 46690 55000 60000 140000 均均价明城花园22005 年7 月只余余一套未售售48000 50000 100000 均价万泉枫景22006 年9 月28日39900 43880 47740 7790018品牌的追随随。综上：主流需求660-1000m2两房的产品品是目前市市场上需求求最旺盛的的。改善居住条条件是购房房最大动力力！1.4、小结房地产市场场发展稳中中有升郊区化居住住趋势初现现，市中心商商品房资源源稀缺。万泉公园区区域内住宅宅项目具有有相
32、对乐观观的消费市市场。二、项目分分析2.1项目SWOOTSTWO分析211优势分析1 、两梯梯三户景观观单位释意：高档档规划，窄窄众客户群群。2、3：22 的住户户车位需求求比例释意：高档档楼盘必备备条件之一一。3、现代简简杰的外立立面设计，与与社区内的的园林景观观、万泉公公园的改造造相结合，大环境的营营造，构成成本项目独独具的不可可替代的竞竞争优势。释意：营造造公园内的的美景新环环境，提升升万泉居住住圈的居住住素质。194 、市政政配套重点点项目全面面启动释意：成熟熟生活圈已已经成型，整整体环境大大变样，远远景期望值值上升。5 、900 平方米米的两室两两厅与900 平方米米以下的单单室及双
33、室室单位是本本项目的主主打产品，针对二二次置业居居家的户型型较多。释意：户型型纯净，居居住人群素素质高，包包括一房一一厅的户型型由于总价价较高，注注定该项目是是一个中高高端社区。6 、规划划中的高档档休闲商业业带，给项项目生活注注入活力休休闲的元素素，也可作作为社区商铺的推推广要点之之一。释意：一个个都市浪漫漫休闲的绝绝佳之地，配配上知名的的品牌商业业进驻，对对万泉整个片区档次次的提高，有有着重大影影响。7、医疗与与教育资源源丰富释意：本项项目是周边边配套齐全全，交通便便利，医疗疗、教育、金金融机构等等近在咫尺。212劣势分析1 、占地地不足1 万平方米米，总建筑筑面积达4460000 平方米
34、米，容积率率高。释意：中小小规模小区区，品牌空空间小。高高层使建筑筑密度加大大，对项目目品质有所所冲击。2、富通品品牌目前尚尚未在沈阳阳市场实现现知名度与与美誉度积积累，以形形成最好的的品牌价值。释意：在销销售上主要要体现为前前期项目推推广的借力力点与老客客户群体在在销售的带带动上。203、相对于于其他竞争争楼盘项目目入市时间间较晚，有有可能在推推出期间市市场关注度度有所下降。释意：项目目推出期间间很可能处处于市场空空档期，如如果宣传投投入力度不不够，很可可能会使市场场对区块的的关注度下下降。4 、区域域高端消费费者有所减减少。释意：根据据对其他楼楼盘的了解解，本案所所处区块的的中、高端端楼盘
35、消费费者主要为为大东区的消消费者，而而高端消费费者增速缓缓慢，经过过06 年以以来众多项项目对区域域市场的吸收，区区域高端消消费者有所所减少。加加之本区高高端市场自自身消化能能力有限，为本项目迅迅速推盘带带来困难。5、项目周边边环境没有有市场期待待的顶级毫毫宅的高品品位。释意：区内内楼盘尽管管在价位上上处于沈阳阳楼市中的的中上游，但但在推广过过程中并未树立其极极其鲜明的的形象，也也没有对购购房者树立立起品位观观念。2.1.33机会分析1、区域良好好的形象定定位及发展展趋势释意：随着着万泉公园园的改造、重重点街路和和小巷工程程建设、灯灯饰亮化和和城市雕塑设立工作作深入开展展或进入规规划设计，市市
36、容环境综综合整治工工作的推进进，将使区域面貌得得到较大改改观，进一一步吸引目目标消费群群体。2、紧缩的土土地政策释意：土地地供给和土土地价格的的变化，在在很大程度度上影响了了房价的涨涨落。在所所有影响房价价变化的因因素中，土土地供给和和消费需求求直接决定定房价。处处在二环之之内中高档住住宅价格呈呈明显上升升趋势。随随着土地资资源的减少少，未来一一年内，二二21环之内的房房子，可能能会出现供供不应求的的局面，供供不应求的的局面可能能使它的价价格上涨。3、20007 年，我我市宏观经经济势头良良好，为房房地产持续续升温奠定定了基础。4 、产品品定位较高高，竞争范范围狭窄，为为项目抢占占市场提供供机
37、会。2.1.44威胁分析1、2007 年下下半年以来来，全市高高档商品住住宅上市户户型面积有有所增加，大大户型开发发逐渐升温，中中高价位的的住宅开发发比重不断断提高，竞竞争异常激激烈，此外外，区域内同类产品品滞压会降降低市场对对该类产品品的需求。2、由于郊区区的别墅及及洋房与市市区内的高高端住宅均均在60 万左右，因因此，面对对竞争激烈、产产品同质化化严重沈阳阳高价位住住宅，别墅墅及洋房其其到一定的的分流市场场的竞争作用用。因为大大部分高端端客户都不不存在交通通上的问题题（私家车车用有率较较高），因此此，要想迅迅速炒热本本项目尚需需时间和宣宣传力度。2.1.55、小结市场突破点点万泉公园拥拥有
38、优质的的人居环境境，房地产产整体开发发水平较高高，产品的的设计、建建造等创新、水水平都居于于沈阳市各各板块前列列。万泉地块近近年因受万万泉公园改改造项目、以以及对商业业外资的吸吸引等诸多多利好消息刺激，投投资欲望明明显上升，经经济活力有有所增长，但但07 年利利好消息不不及06 年多，能直接刺激激楼市高速速上涨的因因素也有所所减少。此此外，适宜宜人居、交交通便利是是这个地区长期以以来给沈阳阳市民的印印象。随着着城建东逸逸花园、长长安10 号等一批批中高档住宅小区的的建成，正正让人们重重新认识了了万泉板块块的价值，万万泉板块在在沈阳市民民眼22中的印象逐逐渐增强，是是本项目提提升形象的的绝佳良机
39、机。从之前的分分析，我们们可以清晰晰的看到，项项目有着明明显的优势势，但是也也有着不可忽视的劣劣势，并且且同时面对对机会与挑挑战。总体体而言，项项目目前处处于市场的的中上位置，与项项目的预期期目标仍有有一定的距距离。我们们得到的启启示就是要要加大力度度宣传万泉板块，加加强万泉环环境及美景景的宣传，炒炒作公园概概念，营造造公园内部部的名流生活圈。如如何操作，后后面章节将将进行研述述。根据以上分分析，在设设定销售策策略之前，我我们必须设设定他的实实施环境，否否则整个营销的推推广将没有有参考的价价值。根据据初步方案案的概况做做出如下的的假设：1、未来的一一年中，该该区域的住住宅市场供供需保持同同比例
40、增长长，同时房房价保持在一定的增增长速度；2、周边楼盘盘在同一时时段对外面面市，同一一类产品的的供应量相相当大；3、周边生活活配套进一一步完善，例例如万泉休休闲娱乐区区的规划推推动；4、政府对目目前的房地地产政策没没有太大的的修订。通过分析，我我们可以清清晰的看到到，本项目目具有做高高档楼盘的的硬条件（自自然景观资源丰富富、有利于于地区休闲闲生活与商商业生活的的总体规划划，并已经经实施，配配置齐全等），但但自身条件件欠缺之处处，主要体体现为规模模较小。总总而言之，对对于本项目目而言，可以说说是机会与与压力并存存，市场与与竞争同在在，能否适适应市场需需求，做出出准确的定位是项项目成功的的关键。由
41、由案名及项项目的最初初功能分析析，万泉明明珠是旅游游级休闲居住社区区。那么该该赋予她一一种什么样样的文化来来成就一个个经典的项项目？是激激情浪漫的休闲旅旅游文化？还是更深深层次的文文化主题？因此，我我们要寻找找我们目标标客户的生活状态态。232.2、市场定位位221目标市场分分析要明晰我们们的目标市市场在哪里里，首先要要弄清楚以以下三个问问题。1、我们在在哪里？相对沈阳作作为区域中中心城市的的核心地位位，其地产产是不称职职的。大多多开发商都都在设法突破破伪劣的建建筑风格，低低水准的景景观堆砌等等。在客户户需求和品品牌形象方方面略显滞后。2、我们是是什么？沈阳的高端端仍只停留留在“豪华居所所景观
42、资资源”的角度。真真正考虑细细分市场需要和引导导需求的标标杆性产品品极少；高高品质生活活与生活方方式的概念念尚未完全全建立和明晰。3、我们怎怎么办？被中档价位位主导的沈沈阳地产市市场，正在在因为高端端物业的供供应量提高高，市场出出现一些质的的变化。24片区市场分分析区域概况况万泉公园位位于沈河区区南部，位位于一环内内，地理位位置优越，居居民较为密密集，消费群体以工工薪阶层为为主。随着着沈阳市整整体经济的的发展，该该区域外来来人口也越越来越多，由于沈沈阳市政府府以及大东东区政府对对万泉公园园的着意打打造，使该该区的环境境和市政设施得到到了逐步的的完善和健健全，加速速了区域房房地产业的的发展，吸吸
43、引不少中中、高端人群在此此置业安居居。由于区区域房地产产业发展较较为成熟，致致使该区城城内商品住住宅也成为沈阳阳市的典例例，区域市市场竞争十十分激烈。万泉地区作作为沈阳市市一环内城城市中心的的一部分，在在规划发展展或房地产产发展都有其特殊的的一面，由由于临近市市中心，万万泉地区具具有特殊的的优越性，更更由于其未未来的规划有利利于带动东东部地区的的规划发展展和经济繁繁荣。因此此，本项目目可以借助助万泉游乐区落成成这一东风风，使在规规划、配套套、环境等等方面得到到更大的改改善。供应情况况几年来，大大东区的新新建物业迅迅速发展，政政府推出的的土地迅速速被消化，这这种趋势已经向大大东区外的的东陵蔓延延
44、，以前在在人们心中中比较偏远远的地块现现在也已经经变得不再遥远，而而区域内楼楼盘规模、品品质和价格格的攀升更更让人们“大跌眼镜镜”。25万泉地块的的发展得益益于区域建建设的成熟熟。虽然万万泉属于沈沈河区，但但是它是离离大东区最近近行政区域域。所以，从从20022 年开始始，万泉地地块的从开开发商的开开发策略与投入力度度虽不及沈沈河金廊地地区那般火火热。随着着05 年以以来城建东东逸花园的的高调亮相，万泉泉地块房地地产近两年年多来一直直保持着供供应至20007 年年初达到一一个高峰。 市场需需求从99 年年至今，由由于万泉地地区的市政政建设的规规划与沈河河区其他地地区相比相相对滞后，但“大沈阳”居住概念念的深入人人心，万泉泉地区房地地产得到空空前发展，区区域内楼盘品质质、规模的的提升，使使万泉房地地产的总价价和潜力因因素凸现出出来。从而而客户由原先本地地及附近居居民开始延延伸和拓展展至大东区区、沈河区区乃至全沈沈阳市，并并随着客户地域性性的扩大，需需求也随之之被拉动。目目前万泉地地区的楼盘盘推量基本本上都能够够被消化掉，供供求相对平平衡。从趋趋势看，随随着万泉公公园的改造造与万泉游游乐区的逐逐渐形成，万泉泉地块