《沈阳富通地产万泉明珠项目销售代理投标书_8460579.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳富通地产万泉明珠项目销售代理投标书_8460579.docx（186页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.1富通地产万泉明珠地产项目销售代理投标书（正本）2标书主要构构成竞投业务名名称：富通地产集集团在万万泉公园园区域开开发楼盘盘，即“万泉明明珠”全案营营销策划划及销售代理业务务。标书编制说说明：首先十分感感谢贵公公司提供供的这次次投标机机会，我我们智虹虹房产置置业有限限公司真真诚负责的态度度和对工工作尽善善尽美的的追求，经经过认真真的市场场调查分分析，深深度挖掘掘，标书评审等工工作，针针对本项项目的营营销策划划及销售售工作编编制了本本标书。本标书编制制的目的的
2、是从本本项目及及富通地地产的发发展战略略全局出出发，根根据各种种具体的有利及及不利条条件，为为投标阶阶段提供供较为完完整的纲纲领性文文件，一一旦中标标，将在在此基础上进进行深化化，用以以指导日日后的具具体工作作。本标书的主主要构成成部分第一部分为为市场分分析、项项目分析析及营销销策略第二部分为为智虹公公司简介介及针对对本项目目小组构构成及工工作开展展计划第三部分为为策划销销售代理理的工作作范围及及我公司司的收费费标准为方便贵司司评审人人员翻阅阅及查找找相关内内容，特特提纲要要如下：n目录：从第3页至第6页均是本标书书大纲目目录n投标报价：本项目销售售策划及及销售代代理综合合服务费费（即基基础佣
3、金金）为1.8%， 详细事事项及建建议见于于本标书书第1201123页。n 销售均均价：建议本项目目销售均均价为660000元/。详细分析析及建议议见于本本标书第58页至62页。n 销售时时间：本司完成本本项目代代理销售售任务所所需的时时间为3330天，详细事项项见于本标书书第40页至42页。n 宣传总总额：本项目销售售所需开开发商配配合投入入的总宣宣传费用用约为1100万。详细费用投放放分配见见于本标标书第55页至56页。n 销售团团队：负责万泉明明珠项目目策划及及销售工工作的人人员一览览表及人人员资格格可见于本标书第第84页至91页。n 销售策策划：本项目的营营销策划划及销售售代理见见于本
4、标标书第36页至78页。n 实力显显示：本司曾代理理业绩、企企业信誉誉、综合合实力等等显示可可见于本本标书第79页至83页。3目录竞标业务工工作流程程第一部分市市场分析析项目分分析营销策策略一、市场分分析1.1、宏宏观市场场分析1.1.11 政治治、经济济发展形形势良好好1.1.22 沈阳阳市房地地产市场场分析1.1.33 沈阳阳住宅市市场特性性分析1. 2、竞竞争市场场分析1.2.11 大东东区参考考项目分分析1.2.22、区域域内可类类比未来来竞争对对手分析析1.3、消消费市场场分析1.4、小小结二、项目分分析2.1 项项目SWWOT 分析2.1.11 优势势分析2.1.22 劣势势分析2
5、.1.33 机会会分析2.1.44 威胁胁分析2.1.55、小结结2.2、市市场定位位2.2.11 目标标市场分分析2.2.22、目标标客户群群分析2. 3、项项目市场场定位2.3.11 住宅宅产品定定位2.3.22 社区区商业定定位：4三、营销策策略3.1、推推广的主主体思路路及实施施方案3.1.11 项目目卖点的的提炼3.1.22 独特特销售主主张的提提升3.2、市市场推广广时间3.2.11、推广广时机分分析3.2.22、推广广时间安安排3. 3、项项目宣传传推广策策略3.3.11、广告告战略目目标3.3.22、广告告总体策策略3.3.33、营销销策略建建议3.3.44、项目目分析和和广告
6、定定位3.3.55、广告告效果监监控、评评估及修修正3.3.66、各阶阶段宣传传推广手手段及费费用3.4 媒媒介策略略3.5、价价格策略略3.5.11、销售售价格建建议3.5.22、入市市价格及及销售均均价：3.5.33、付款款方式3.6、销销售策略略3.6.11、入市市时机及及销售策策略3.6.22、项目目营销方方式的建建议3.6.33、销售售渠道3.6.44、销售售控制3.6.55、销售售目标3.6.66、销售售中心及及样板房房设计建建议5第二部分智智虹公司司介绍项目组组构建介介绍工作开开展规划划四、公司简简介41 理理念42 策策划代理理精英团团队43 策策划代理理服务体体系44 楼楼盘
7、代理理业绩45 强强大的数数据基础础五、销售现现场组织织及管理理5.1、销销售现场场日常管管理方案案5.1.11、本项项目人事事架构5.1.22、相应应岗位职职能5.1.33、本项项目主要要人员工工作经历历5.2、工工作人员员管理5.2.11、管理理制度5.2.22、工作作例会制制度以及及流程5.2.33 业务务流程第三部分工工作范围围及收费费标准六、工作范范围及收收费标准准6.1、工工作范围围6.2、收收费标准准结束语6附件I表格表1、现场场人员日日常工作作表表2、来电电登记表表表3、客户户登记表表表4、每周周一手客客户途径径统计表5、客源源统计周周报表6、日常常必做工工作（管管理层）表7、
8、每月月总结提提纲附件II制度1、业务人人员业务务操作行行为规范范2、公司员员工培训训制度3、业务员员管理规规定4、销售现现场交接接制度附件三1、本项目目的VII 视觉觉表现系系统2、平面广广告创意意表现3、现场推推广活动动创意表表现4、软性广广告创意意表现5、影视、多多媒体广广告创意意表现7致富通地产产集团：富通品牌的的在深圳圳取得的的成功也也给在沈沈阳与富富通合作作的公司司带来了了压力，顶顶级品牌当然然需要最最好的服服务，智智虹公司司将努力力成为提提供最好好服务的的营销策策划及销销售代理商。智虹观点：一、在地产产产品日日趋同质质化的今今天，我我们做什什么？地产项目成成功推广广的双刃刃箭在地产
9、产品品日趋同同质化的的今天，项项目制胜胜的关键键已不完完全是物物业的品品质，创创新的广告宣宣传和独独到有效效的销售售手法也也是项目目成功不不可缺少少的因素素。二、地产同同质化之之后我们们比什么么？在推销产品品的时代代，我们们在房地地产推广广工作中中，总是是与竞争争楼盘相相比较，比比价格、比品品质、比比环境、比比交通，但但是所有有的这些些比完之之后我们们比什么么？比文化，比比思想项目优秀的物业业品质立意新颖的的广告推推广+独到有效的的销售手手段8三、卖点过过后我们们贩卖什什么我们始终相相信文化化可以贩贩卖，思思想可以以传播。在沈阳这个个竞争已已趋于白白热化的的房地产产市场，填填鸭式的的广告已已渐
10、渐被被市场淘淘汰，站在消消费者的的立场，以以消费者者的心态态做广告告已经成成为今广广告的主主流。卖点是有限限的，在在有限的的时间里里我们可可以依靠靠炒作卖卖点推广广，我们们可以拿拿楼盘的品质、价价格、环环境、会会所去推推动市场场，卖点点过后，我我们贩卖卖什么？贩卖观点、贩贩卖文化化，卖一一种生活活方式，一一种生活活态度2007 年的沈沈阳房地地产市场场，单纯纯的依靠靠物业自自身的卖卖点做广广告已经经无法适适应市场的需要要，我们们一定要要跳出房房地产本本身去做做房地产产广告和和房地产产项目的的整合推推广，我们不不仅要用用卖点与与消费者者沟通，我我们还要要与消费费者进行行观点的的沟通，因因为卖点是
11、有限限的资源源，总有有一天它它会在我我们的广广告推广广中被用用尽，但但是观点点不一样样，观点可以无无限发掘掘，不断断延伸，卖卖点可以以经营，可可以COOPY，但但是观点点的形成成却是别人无法法模仿的的，在广广告推广广过程中中我们可可以不断断的推出出新颖的的物业观观点和消消费者沟通。我我们不仅仅要贩卖卖房子，我我们还要要贩卖思思想、贩贩卖文化化、贩卖卖意境、贩贩卖观点，卖卖一种生生活方式式，一种种生活态态度。我司自愿参参与富通通地产集集团开发发的“万泉明明珠”住宅项项目的营营销推广广和销售售代理工作，为为顺利与与富通地地产集团团达成合合作意向向，最终终促成合合作，实实现双羸羸，我司现提出出本投标
12、标书。9竞标业务工工作流程程成立专案小小组项目分析、调调研标书修改项目初步分分析签约广告企划提提案效果检测评评估广告策略执执行营销策略建建议提案案投标正式会晤富通地产集集团营销销部NOYES销售策略提提案销售售工作执执行10第一部分市场分析项目分析营销策略一、市场分分析1.1、宏观市场场分析1.1.11政治、经济济发展形形势良好好随着“振兴兴东北老老工业基基地”步伐的的迈进，沈沈阳正在在重新审审视自我我，进行行反思，洗牌和和自我定定位。城城市化进进程正处处于升级级换代的的关键时时刻，新新沈阳呼呼之欲出出。贵司应抓住住这个历历史性的的机遇，并并有效地地引导政政府的规规划，从从而成为为政府的的战略
13、同盟伙伴，相相得益彰彰。从目目前沈阳阳市扩城城运动以以及对房房地产商商的相关关政策来来讲，是项目开发发的最恰恰时机。随着住房制制度改革革的推行行，商品品房将在在社会上上将越来来越明晰晰其职能能与作用用，公积金和各各大商业业银行的的贷款支支持，政政府对房房地产业业以及百百姓购房房政策的的支持，大大提高了了居民的的住房购购买力。“十一五期间”，地铁交通和沈阳的环境建设，也将对本市住住宅消费费起到了了积极拉拉动作用用。2007 年上半半年，沈沈阳经济济“又好又又快”发展的的态势继继续保持持。全市市完成地地区生产总值值14441.33 亿元元，增长长17.3%；全市地地方财政政收入达达到1447.44
14、 亿元元，增长长46.7%。沈阳阳市市民民的人均均可支配配收入达达到68826 元，实实现222%的高高增长；全市的经济结构构进一步步优化，非非公经济济增加值值占全市市GDPP 的比比重达到到63.1%，经经济景气度持续续向好。另另一方面面，今年年上半年年沈阳市市民人均均消费支支出为552877 元，增增长了30.2%，收收支相抵抵，还剩剩约16600 元。目前沈阳人人均GDDP 已已经处于于世界银银行认可可的9000 美美元1110000 美美元之间间的高速增长阶阶段。虽虽然单纯纯地从GGDP 含量来来看，沈沈阳有重重工业的的拉动成成分起到到的一定作用，但但这也是是住宅产产业趋于于成熟的的重
15、要标标志之一一。111.1.22沈阳市房地地产市场场分析随着城市建建设的不不断深入入，拆迁迁的继续续展开，地地产投资资的不断断加大，2007年房地产市市场持续续向好的的态势，项项目新开开工量与与在建均均达到历历史最高高，大部部分楼盘销售压力力均不大大。由于于沈阳市市政府对对城市中中心区域域的政策策牵引，吸吸引了等等几十家国内外实实力地产产商进驻驻，房地地产注资资金额高高达数百百亿元，强强势推动动城市兴兴起。随着今年以以来更多多知名地地产商的的项目开开始运做做，毫无无疑问，2008 年沈阳房地产市场仍将保保持稳步步上升的的态势，无无论销售售面积和和销售均均价都会会较077 年较较大的增增长。这些
16、集集团将凭凭借丰富富的高端端市场开开发经验验和雄厚厚的资金金实力，致致使城市市中心区域必将成成为沈阳阳高端市市场的最最大争夺夺者之一一。沈阳市房地地产开发发投资情情况年度度对比表表指标名称220055 年同同比增长（%）2006 年同比比增长（%）2007 年18 月份份同比增长房地产开发发完成投资（亿元元)413.557 220.77 5338.229 330.22 3771.99 433.2商品住宅开开发完成投资（亿亿元）309.228 332.66 3997.009 228.44 2777.22 399.1房屋施工面面积（万）3102 10.6 334566.0 11.4 337688.
17、4 32.3商品住宅施施工面积（万）2438.3 222.33 26661.5 99.2 28885.22 311.6房屋新开工工面积（万）1308.7 55.3 14663.66 111.8 商品住宅新新开工面积（万）1123.9 225.11 12253.6 111.55 房屋竣工面面积（万万）1057.7 331.22 11185.3 112.11 2224.33 6.33商品住宅竣竣工面积（万）927.77 299.4 10115.33 9.5 1192.2 5.7712截止20007 年年上半年年，我市市房地产产开发项项目总计计4155 项，建建设总规规模54479.1万平方米，其其
18、中住宅宅建设规规模42200.7 万万平方米米。上半半年，全全市房地地产开发发建设累计完成投投资2339.66 亿元元，同比比增长555.44%，其其中住宅宅完成投投资同比比增长552.55%，商品房新开开工面积积同比增增长622.2%。房地产开开发建设设处于快快速增长长范畴，反反映出房地产开发发商对沈沈阳房地地产市场场信心十十足，开开发热情情高涨。沈沈阳房地地产市场场正随着庞大供应应量的刺刺激，将将会在品品质和推推广多层层面出现现质的突突破。这这种竞争争带来地地产业的同质质化，地地段、规规划和环环境的比比较已经经不能完完全满足足高端消消费者内内心深处处的需求，在在推广策策略上我我们应格格外注
19、重重其形象象的感染染力，与与目标消消费者进进行深层层次的沟通。沈沈阳地产产的高端端市场还还不成熟熟，绝大大部分高高端地产产产品都都属于“地产+景观”的的概念，并并没有对对其内涵涵进行有有效的深深化。此外，20007 年沈阳阳房地产产市场形形成以市市中心板板块，浑浑南板块块、长白白板块、沈北板块、棋棋盘山板板块、城城北板块块等多极极鼎立的的市场格格局，虽虽然其物物业形态态与核心竞争力各各不相同同，但同同类产品品价格差差异不大大，因此此，未来来的沈阳阳房地产产竞争必必定十分激烈烈。而主主城区内内、特别别是一环环内的建建筑用地地逐渐减减少已是是不争的的事实。1.1.33沈阳住宅市市场特性性分析200
20、6 年以来来，沈阳阳市住宅宅市场进进入了结结构性发发展及开开发供给给的高峰峰期。220077年作为沈阳阳市住宅宅市场220077 年上上半年，沈沈阳市房房地产开开发项目目总计4415 项，建建设总规模554799.1 万平方方米，其其中住宅宅在建面面积42200.7 万万平方米米。20006 年，我我市商品住宅宅户均供供给面积积为899.777 平方方米，比比20005 年年减少55.6 平方米米，我市市商品住宅的供供给结构构有所调调整，小小户型在在沈阳房房地产市市场上热热度空前前。20006 年沈阳商品住宅宅户均成成交面积积为922.888，比20005 年减少少6.883 平平方米。另另外
21、，从从不同套型、不同同价位商商品住宅宅销售结结构看，中中低价位位、中小小户型的的商品住住宅是我我市房13地产市场的的主流需需求类型型。“新城市市”的概念念将出现现，其主主要特征征即是：郊区化化、低密化、规规模化（大大宗地块块的统一一开发）。同同时，我我市住宅宅市场持持续快速速发展，买方市场逐逐渐向橄橄榄形结结构过渡渡（如下下图所示示）。当当然，这这也与市市场方面面的供给给结构有关。虽然近几年年沈阳的的房地产产市场异异常火爆爆，但真真正的高高端产品品并不多多，也就就是说目前市场场上缺乏乏真正的的“豪宅产产品”；在供供给放量量的同时时，中端端市场快快速扩张张，成为发展前前途最为为看好的的一个部部分
22、，如如近郊的的联排别别墅、双双拼别墅墅、花园园洋房等等；高端的别墅墅逐渐向向远郊的的新兴板板块发展展，如具具备较好好自然资资源的棋棋盘山、沈沈北新区等地，同同时市中中心也将将出现真真正意义义上的豪豪宅产品品。这就就导致市市场形成成了两端端稳定中部膨膨胀的“橄榄”形结构构。即两两头的绝绝对高价价位的高高端住宅宅市场和和低端的的住宅相对进进入稳定定期，而而中间部部分则开开始逐渐渐扩张，成成为市场场上需求求最旺盛盛的部分。总体来说，2007 年的沈阳住宅市场呈现出板块竞争激烈、品质竞争升级、大沈阳住宅宅消费观观逐渐兴兴起的特特点：1、版块之之争将更更加明显显：住宅宅的竞争争更多的的不是地地段之争争，
23、而是是该区位位的竞争、环境境的竞争争以及品品质的竞竞争，哪哪个区域域的政府府运营城城市的能能力越强强，哪个个区域的住宅宅升值潜潜力就越越大。如如长白与与沈北板板块的迅迅速兴起起就是例例证。此此外，沈沈阳并没有很很大规模模的中高高端住宅宅集聚区区，而本本项目地地块是一一个例外外，相对对于沈阳阳市主城区内内其他区区域来讲讲，万泉泉周边区区域住宅宅的形象象亦无鲜鲜明之处处。142、品质竞竞争更加加突现：随着市市场的发发展，整整个住宅宅市场的的细节品品质呈现现出精彩纷呈的的态势，各各类风格格的住宅宅纷纷出出现，景景观、配配套也做做得越来来越到位位，消费者对住宅宅的风格格、户型型布局等等基本要要求越来来
24、越高，尤尤其是中中、高端端住宅品品质的竞争愈演愈愈烈。3、大沈阳阳的住宅宅消费观观：随着着沈阳城城市化进进程的推推进，大大沈阳都都市圈进进一步形成，在在沈阳市市郊选择择双拼、联联排别墅墅和在主主城区内内选择豪豪宅生活活都将成成为一种风尚。由由于沈阳阳主城区区内的自自然资源源相对匮匮乏，豪豪宅生活活成为了了都市化化的代表表，真正的山水水豪宅，周周边区域域显然是是更有优优势，如如早期的的地王国国际花园园的成功功就很大程度上得得益于自自然资源源的托力力。1.2、竞争市场场分析1.2.11 大东东区参考考项目分分析万泉枫景大大东区堂堂子街111 号号均43000 元/平网点1500-2220 平平，7
25、9900元/平，剩剩1 套城建东逸花花园沈河区小河河沿路666号起47500 元/平均63000 元/平鹏利广场花花园一期：大东东区大什什子街80 号号80-1 号号二期大东区区小东路路A 区：446000 元起起，均552000元B 区：338888 元起起，均446000元明城花园沈沈河区万万泉街778 号号起46000 元/平均49000 元/平香檀19117 大大东区小小津桥路路68号起42400 元/平均50000 元/平城市经典大大东区联联合路111 号号起39800 元/平均40800 元/平豪景庄园沈沈河区山山东堡路路起46800 元/平均50000 元/平宝石家园阜阜新居沈河
26、区市府府大路447#起46800 元/平均50000 元/平秀水馨园铁西区北一一东路441号均41000 元/平网点1700-8000 平平，6000065000 元/平，销销售率40%明城盛都大大东区广广宜街221 号号起54400 元/平15本案所处的的板块可可售房源源较多，另另一方面面，这一一板块房房价最高高，将大大量中、低端普通客客户排斥斥在门外外。尤其其现在大大东区房房源投资资性比例例上升，这这对目前前客户数量最大、收收入较高高、存款款不多、主主要依靠靠贷款的的白领阶阶层还是是有影响响的。同同时由于区位优优势与自自然优势势，对高高档客户户的吸引引力很大大，销售售一直很很平稳。大大多数
27、项目销售虽虽然没有有一上市市就被抢抢购一空空，但从从市场的的高价位位看，销销售还是是很不错错的。项目目目标客源源定位为为来自沈沈阳主城城区的以以自住为为主的政政府机构构工作人人员、高高校教职人员员、企业业中层职职员以及及个体经经营业主主。目前前区域内内所有在在售项目目总体销销售较好。长长安100 号几几种户型型的销售售率平均均达900 %以以上，香香檀19917 已销售售70%左右，城建建东逸花花园目前前主推小小户型房房源，万万泉枫景景、鹏利利广场花花园与明明城花园已进入收收盘阶段段。均64000 元/平161.2.22、区域内可可类比未未来竞争争对手分分析沈阳市大东东区强力力打造高高品位现现
28、代都市市新业态态，将中中街东延延两公里里，未来来三年内，“东东中街”地区将将在现有有40 万平方方米商业业面积的的基础上上，至少少新增550 万万平方米商业业面积。目目前，皇皇冠假日日酒店、鹏鹏利商业业广场等等重大项项目正在在建设。已引进的沈沈阳天润润广场、盾盾安商业业广场、明明达意航航商务中中心等重重大项目目，以及及由上海长峰集集团投资资20 亿元的的龙之梦梦亚太中中心项目目，正紧紧锣密鼓鼓地推进进，总投投资额约达500 亿元元。龙之之梦亚太太中心项项目占地地62 万平方方米，建建筑总量量54 万平方方米，商业面积336 万万平方米米，有112 万万平方米米超大型型商业中中心，有有两幢440
29、0 米高的的标志性塔楼楼、6 家五星星级酒店店。中街街东延，将将很大体体量的增增大区域域房地场场的供应量，但这这些项目目多为商商业地产产项目，对对本案不不会造成成直接威威胁。2007 年5 月，中中捷友宜宜厂拆迁迁，搬迁迁之后，沈沈阳机床床集团中中捷厂区区旧址将将兴建一处综综合娱乐乐场馆宝宝龙城市市广场。该该广场包包括购物物中心、餐餐饮中心心、娱乐中心、休休闲中心心、欧陆陆风情一一条街和和酒店式式公寓等等。其中中包括世世界一流流的，也是东北最最大的室室内游乐乐场，修修建全国国罕见的的室内滑滑雪、室室内冲浪浪等游乐乐项目。此外，附近近另一家家历史悠悠久的老老企业沈沈阳矿山山机械厂厂也将于于年内拆
30、拆迁，原址将将被囊括括在集餐餐饮、休休闲、游游乐、购购物于一一身的万万泉游乐乐区内。从区域项目目分布来来看，万万泉枫景景目前已已售完，2007 年5 月份香檀1917 和长安10 号号开盘即即销售乐乐观，目目前香檀檀19117 销销售率均均已达到到50%，长安安10 号销售售率达85%，以及及明城花花园、城城建东逸逸花园，从从销售周周期来看看，与本本项目不不构成直直接的竞争威威胁。（近近期内区区域内开开盘项目目如下表表所示：）最近一期开盘时间未开盘预计开盘时时间起价均价最高价商业部分起价(均价)城建东逸花园11 月初初将有1100 套左右上市448000 60000 78000 995000
31、均价长安10 号20007 年年5 月21日一期开盘盘11 月中中旬二期开盘448000 51100 60000商业部分未推未定价171.3、消费市场场分析购买目的分分析：为改善居住住条件的的所占份份额最多多，为334%，其其次是购购买婚用用的占332%，用用于投资和本地拆拆迁仅各各占166%和10%。购房区域选选择打算在大东东区购房房者占到到25%，远远远高于对对其他各各区的兴兴趣购房消费能能力分析析对房价的主主要承受受能力约约为35500 元/45000 元元/件，做做为中高高档物业业的可接接受价格在44000055000 元/之间间。总价价区间在在2030 万之间间的，得得到区域域客源的
32、普遍认同同。购房户型需需求分析析在60-1100 平方米米之间的的户型总总份额占占到644%，最最为广大大消费者者所青睐睐，多个个层面需求均匀匀，客户户群层次次明显。消费者购房房主要考考虑因素素分析价格仍然是是区域客客源考虑虑的最主主要因素素。其次为交通通、项目目区域、居居住环境境以及房房屋朝向向选择。客源对物业业管理有有相当程程度的重重视项目客源对对开发商商实力有有一定的的考虑，从从侧面佐佐证了目目前市场场上部分分客源对对房产香檀19117 220077 年5 月20日余一栋（手手续不全） 46690 50000 660000 1440000 均价明城花园220055 年7 月只只余一套套未
33、售448000 50000 100000 均价万泉枫景220066 年9 月28日39900 43380 47440 77900018品牌的追随随。综上：主流需求660-1100mm2两房的产品品是目前前市场上上需求最最旺盛的的。改善居住条条件是购购房最大大动力！1.4、小结房地产市场场发展稳稳中有升升郊区化居住住趋势初初现，市中心商商品房资资源稀缺缺。万泉公园区区域内住住宅项目目具有相相对乐观观的消费费市场。二、项目分分析2.1项目SWOOTSTWO分析211优势分析1 、两梯梯三户景景观单位位释意：高档档规划，窄窄众客户户群。2、3：22 的住住户车位位需求比比例释意：高档档楼盘必必备条件
34、件之一。3、现代简简杰的外外立面设设计，与与社区内内的园林林景观、万万泉公园园的改造造相结合合，大环境的营营造，构构成本项项目独具具的不可可替代的的竞争优优势。释意：营造造公园内内的美景景新环境境，提升升万泉居居住圈的的居住素素质。194 、市政政配套重重点项目目全面启启动释意：成熟熟生活圈圈已经成成型，整整体环境境大变样样，远景景期望值值上升。5 、900 平方方米的两两室两厅厅与900 平方方米以下下的单室室及双室室单位是是本项目目的主打打产品，针对二二次置业业居家的的户型较较多。释意：户型型纯净，居居住人群群素质高高，包括括一房一一厅的户户型由于于总价较较高，注注定该项目是是一个中中高端
35、社社区。6 、规划划中的高高档休闲闲商业带带，给项项目生活活注入活活力休闲闲的元素素，也可可作为社社区商铺的推推广要点点之一。释意：一个个都市浪浪漫休闲闲的绝佳佳之地，配配上知名名的品牌牌商业进进驻，对对万泉整整个片区档次次的提高高，有着着重大影影响。7、医疗与与教育资资源丰富富释意：本项项目是周周边配套套齐全，交交通便利利，医疗疗、教育育、金融融机构等等近在咫咫尺。212劣势分析1 、占地地不足11 万平平方米，总总建筑面面积达4460000 平平方米，容容积率高高。释意：中小小规模小小区，品品牌空间间小。高高层使建建筑密度度加大，对对项目品品质有所所冲击。2、富通品品牌目前前尚未在在沈阳市
36、市场实现现知名度度与美誉誉度积累累，以形形成最好好的品牌牌价值。释意：在销销售上主主要体现现为前期期项目推推广的借借力点与与老客户户群体在在销售的的带动上。203、相对于于其他竞竞争楼盘盘项目入入市时间间较晚，有有可能在在推出期期间市场场关注度度有所下降。释意：项目目推出期期间很可可能处于于市场空空档期，如如果宣传传投入力力度不够够，很可可能会使市场场对区块块的关注注度下降降。4 、区域域高端消消费者有有所减少少。释意：根据据对其他他楼盘的的了解，本本案所处处区块的的中、高高端楼盘盘消费者者主要为为大东区的消消费者，而而高端消消费者增增速缓慢慢，经过过06 年以来来众多项项目对区区域市场的吸收
37、，区区域高端端消费者者有所减减少。加加之本区区高端市市场自身身消化能能力有限限，为本项目迅迅速推盘盘带来困困难。5、项目周边边环境没没有市场场期待的的顶级毫毫宅的高高品位。释意：区内内楼盘尽尽管在价价位上处处于沈阳阳楼市中中的中上上游，但但在推广广过程中中并未树立其极极其鲜明明的形象象，也没没有对购购房者树树立起品品位观念念。2.1.33机会分析1、区域良好好的形象象定位及及发展趋趋势释意：随着着万泉公公园的改改造、重重点街路路和小巷巷工程建建设、灯灯饰亮化化和城市市雕塑设立工作作深入开开展或进进入规划划设计，市市容环境境综合整整治工作作的推进进，将使使区域面貌得得到较大大改观，进进一步吸吸引
38、目标标消费群群体。2、紧缩的土土地政策策释意：土地地供给和和土地价价格的变变化，在在很大程程度上影影响了房房价的涨涨落。在在所有影响房价价变化的的因素中中，土地地供给和和消费需需求直接接决定房房价。处处在二环环之内中高档住住宅价格格呈明显显上升趋趋势。随随着土地地资源的的减少，未未来一年年内，二二21环之内的房房子，可可能会出出现供不不应求的的局面，供供不应求求的局面面可能使使它的价价格上涨。3、20007 年年，我市市宏观经经济势头头良好，为为房地产产持续升升温奠定定了基础础。4 、产品品定位较较高，竞竞争范围围狭窄，为为项目抢抢占市场场提供机机会。2.1.44威胁分析1、2007 年下下半
39、年以以来，全全市高档档商品住住宅上市市户型面面积有所所增加，大大户型开开发逐渐升温，中中高价位位的住宅宅开发比比重不断断提高，竞竞争异常常激烈，此此外，区区域内同类产品品滞压会会降低市市场对该该类产品品的需求求。2、由于郊区区的别墅墅及洋房房与市区区内的高高端住宅宅均在660 万万左右，因因此，面面对竞争激烈、产产品同质质化严重重沈阳高高价位住住宅，别别墅及洋洋房其到到一定的的分流市市场的竞争作用用。因为为大部分分高端客客户都不不存在交交通上的的问题（私私家车用用有率较较高），因此此，要想想迅速炒炒热本项项目尚需需时间和和宣传力力度。2.1.55、小结市场突破点点万泉公园拥拥有优质质的人居居环
40、境，房房地产整整体开发发水平较较高，产产品的设设计、建建造等创新、水水平都居居于沈阳阳市各板板块前列列。万泉地块近近年因受受万泉公公园改造造项目、以以及对商商业外资资的吸引引等诸多多利好消消息刺激，投投资欲望望明显上上升，经经济活力力有所增增长，但但07 年利好好消息不不及066 年多多，能直接刺激激楼市高高速上涨涨的因素素也有所所减少。此此外，适适宜人居居、交通通便利是是这个地区长期以以来给沈沈阳市民民的印象象。随着着城建东东逸花园园、长安安10 号等一一批中高高档住宅小区的的建成，正正让人们们重新认认识了万万泉板块块的价值值，万泉泉板块在在沈阳市市民眼22中的印象逐逐渐增强强，是本本项目提
41、提升形象象的绝佳佳良机。从之前的分分析，我我们可以以清晰的的看到，项项目有着着明显的的优势，但但是也有有着不可忽视的劣劣势，并并且同时时面对机机会与挑挑战。总总体而言言，项目目目前处处于市场场的中上上位置，与项项目的预预期目标标仍有一一定的距距离。我我们得到到的启示示就是要要加大力力度宣传传万泉板块，加加强万泉泉环境及及美景的的宣传，炒炒作公园园概念，营营造公园园内部的的名流生活圈。如如何操作作，后面面章节将将进行研研述。根据以上分分析，在在设定销销售策略略之前，我我们必须须设定他他的实施施环境，否否则整个营销的推推广将没没有参考考的价值值。根据据初步方方案的概概况做出出如下的的假设：1、未来
42、的一一年中，该该区域的的住宅市市场供需需保持同同比例增增长，同同时房价价保持在一定的增增长速度度；2、周边楼盘盘在同一一时段对对外面市市，同一一类产品品的供应应量相当当大；3、周边生活活配套进进一步完完善，例例如万泉泉休闲娱娱乐区的的规划推推动；4、政府对目目前的房房地产政政策没有有太大的的修订。通过分析，我我们可以以清晰的的看到，本本项目具具有做高高档楼盘盘的硬条条件（自自然景观资源丰富富、有利利于地区区休闲生生活与商商业生活活的总体体规划，并并已经实实施，配配置齐全等），但但自身条条件欠缺缺之处，主主要体现现为规模模较小。总总而言之之，对于于本项目目而言，可以说说是机会会与压力力并存，市市
43、场与竞竞争同在在，能否否适应市市场需求求，做出出准确的定位是项项目成功功的关键键。由案案名及项项目的最最初功能能分析，万万泉明珠珠是旅游游级休闲居住社区区。那么么该赋予予她一种种什么样样的文化化来成就就一个经经典的项项目？是是激情浪浪漫的休闲旅旅游文化化？还是是更深层层次的文文化主题题？因此此，我们们要寻找找我们目目标客户户的生活状态态。232.2、市场定位位221目标市场分分析要明晰我们们的目标标市场在在哪里，首首先要弄弄清楚以以下三个个问题。1、我们在在哪里？相对沈阳作作为区域域中心城城市的核核心地位位，其地地产是不不称职的的。大多多开发商商都在设法突破破伪劣的的建筑风风格，低低水准的的景
44、观堆堆砌等。在在客户需需求和品品牌形象象方面略显滞后。2、我们是是什么？沈阳的高端端仍只停停留在“豪华居居所景景观资源源”的角度度。真正正考虑细细分市场场需要和引导导需求的的标杆性性产品极极少；高高品质生生活与生生活方式式的概念念尚未完完全建立立和明晰。3、我们怎怎么办？被中档价位位主导的的沈阳地地产市场场，正在在因为高高端物业业的供应应量提高高，市场场出现一些质的的变化。24片区市场分分析区域概况况万泉公园位位于沈河河区南部部，位于于一环内内，地理理位置优优越，居居民较为为密集，消消费群体以工工薪阶层层为主。随随着沈阳阳市整体体经济的的发展，该该区域外外来人口口也越来来越多，由于沈沈阳市政政府以及及大东区区政府对对万泉公公园的着着意打造造，使该该区的环环境和市市政设施得到到了逐步步的完善善和健全全，加速速了区域域房地产产业的发发展，吸吸引不少少中、高高端人群在此此置业安安居。由由于区域域房地产产业发展展较为成成熟，致致使该区区城内商商品住宅宅也成为沈阳阳市的典典例，区区域市场场竞争十十分激烈烈。万泉地区作作为沈阳阳市一环环内城市市中心的的一部分分，在规规划发展展或房地地产发展展都有其特殊的的一面，由由于临近近市中心心，万泉泉地区具具有特殊殊的优越越性，更更由于其其未来