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1、新上海商业城的战略定位与发展规划 一、 新上海商商业城的现现状与环境境分析 （一）建设设初衷 新上海商业业城是上海海市人民政政府商业委委员会依据据上海商业业“九五”发展规划划直接组织织建设的上上海新的市市级商贸中中心，规划划目标为亚亚洲最大的的商贸中心心。19991年底奠奠基，19996年建建设大体结结束。 新上海商业业城位于浦浦东新区陆陆家嘴金融融贸易区内内，占地面面积为144.4公顷顷，建有第第一八佰伴伴、三鑫世世界商厦、华华诚商厦、福福兴大厦、福福使达大厦厦、银峰商商厦、新亚亚汤臣大酒酒店、鑫联联广场、银银河大厦、胜胜康斯米克克大厦、胜胜康廖氏大大厦、乐凯凯大厦、良良友大厦、内内外联大厦
2、厦、远东商商厦、联合合广场、华华申大厦、新新大陆广场场等18幢幢单体楼宇宇，各楼宇宇由天桥相相连。 作为建设之之初的规划划，新上海海商业城建建筑面积为为80万平平方米，其其中商业面面积近244平方米，办办公楼面积积近28平平方米，餐餐饮业面积积6万平方方米，宾馆馆面积3万万平方米，娱娱乐业面积积3万平方方米，用于于休闲的共共享空间面面积4.33万平方米米（包括1万万平方米的的中心广场场，万余平平方米的环环行步行街街，近2万万平方米的的城中街，近近千平方米米的喷泉广广场和数千千平方米的的大型露天天广场）。希希望能发展展成一个集集商务办公公、展示、购购物、观光光旅游、娱娱乐、健身身、休闲于于一体的
3、商商贸中心。 建设之初的的新上海商商业城首先先是以良好好的发展前前景和优惠惠政策，其其次是因交交通和地段段的便利性性而吸引入入驻企业的的。经过一一段时间的的经营后，各各个入驻企企业对新上上海商业城城的发展前前景和交通通条件依然然比较看好好，但对设设施的现代代化、革新新性和管理理的协调性性方面颇有有微辞。 （二）现实实地位 1、主要优优势 （1）作为为上海市八八个市级商商业中心（四四街四城）之之一，受到到市、区政政府的高度度关注。 上海市政府府将南京路路、淮海路路、四川北北路、西藏藏中路和豫豫园商城、徐徐家汇商城城、不夜城城和新上海海商业城列列为“四街四城城”，作为未未来上海零零售商业发发展的重
4、点点地区，政政府在政策策、融资和和税收等方方面提供了了不少倾斜斜，为新上上海商业城城的发展奠奠定了基础础。作为浦浦东商业的的唯一入选选者，新上上海商业城城在全市商商业的总体体宣传中也也占到了重重要的一席席。 从浦东的范范围来看，新新上海商业业城更以其其重要的商商业功能和和商务功能能而受到新新区政府的的重视。目目前为止，新新上海商业业城仍然是是浦东最主主要商业中中心，代表表着浦东开开发开放的的形象。浦浦东新区政政府对新上上海商业城城的未来发发展仍寄以以厚望，关关心着商业业城的招商商和管理工工作，并希希望能就陆陆家嘴地区区新的商业业设施的建建设对新上上海商业城城所造成的的影响及商商业城的调调整与发
5、展展对策作深深入探讨。浦浦东新区政政府成为新新上海商业业城调整与与发展的直直接支持者者。 （2） 浦浦东的人口口呈逐年增增长趋势，且且在人口结结构上发生生了很 大的变化。 浦东的城镇镇人口增长长速度快于于农村，在在农村中的的非农业人人口增长也也比较快，这这表明浦东东的工业化化、城市化化的发展速速度加快。新新区人口总总量的增长长还伴随着着就业率的的提高，这这给新区商商业总量的的增长创造造了前提。浦浦东新区的的人口构成成上出现了了不同层次次的人员。有有国外来沪沪经商者、办办公楼任职职的白领人人士、外省省市来沪工工作人员、外外地民工及及浦东的工工薪阶层人人士等，这这些不同层层次的人士士形成了不不同的
6、消费费层次，给给综合性多多层次商贸贸中心的开开发提供了了市场保证证。 （3） 周周边的公交交线路比较较发达，为为新上海商商业城带来来了众多 的客流。 主要的公交交线路集结结点为浦东东南路和张张扬路，两两条路相加加有超过220条公交交线路，将将客流从浦浦东，特别别是浦西的的各个地方方集中到新新上海商业业城。但应应该看到的的是这些人人流大部分分被第一八八佰伴作了了第一层截截流，然后后顾客又松松散地流向向家电城、鞋鞋城和书店店等单体或或流回公交交路线集结结点。所以以目前新上上海商业城城的客流主主要集聚在在其东面。 （4） 大大多数消费费者认为新新上海商业业城应是 “浦东的商商业中心”。 这虽然偏离离
7、于商业城城的原始定定位，但是是另一方面面也说明商商业城在消消费者心目目中的现有有位置已经经比较明确确。在调查查中发现，进进入或经过过新上海商商业城的消消费者中目目前有833%的人认认为浦东的的商业中心心位于“新上海商商业城”。而且，新新上海商业业城给消费费者的印象象主要是“购物中心心”（见图11），这虽虽然和新上上海商业城城本身定位位有一定的的差异，但但是其商业业功能却得得到了充分分的肯定。 图1：消消费者对新新上海商业业城的认识识 2、不利条条件 （1）上海海居民的购购物习惯一一时难以完完全改变，客客观上造成成新上海商商业城的人人气不足。 由于历史的的原因，浦浦东的商业业层次较低低且单一化化
8、，商业网网点的经营营档次一般般较低，仅仅仅是提供供满足浦东东居民的日日常生活所所需的消费费品。所以以长期以来来，浦东居居民已经养养成了到浦浦西去购买买高档的消消费品的习习惯，而浦浦西的消费费者更没有有过江到浦浦东消费的的习惯，而而且即便有有一部分浦浦西的居民民动迁到浦浦东，还是是保留着到到浦西购物物的习惯。这这就在客观观成为新上上海商业城城目前人气气不足的重重要原因。 （2）新上上海商业城城运行时期期，整个上上海商业的的发展状况况对其不利利。 新上海商业业城开始运运行时期正正是上海商商业经过高高速发展后后，零售商商业出现结结构性饱和和的时期。上上海零售商商业营业面面积在19992年只只有412
9、2万平方米米，到19998年就就发展到11006万万平方米，万万米以上的的大商厦出出现60多多家。各种种新型的零零售业态纷纷纷出现，对对百货业形形成了巨大大的压力。加加上消费购购买力出现现向住房、教教育及非商商品性支出出分流的趋趋势，商品品市场出现现了疲软的的现象。上上海市的社社会消费品品零售总额额的增长率率经历了993年的高高峰后，从从94年就就开始下滑滑（见表11），从而而使新上海海商业城从从建设之初初就处于不不利的市场场环境之中中。 表1 上上海市历年年来社会消消费品零售售总额增长长率 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 21.7% 34.3% 23.5% 25.9%
10、 19.7% 15.2% 11.0% （3）浦东东未来的商商业和交通通的发展趋趋势对新上上海商业城城不利。 新上海商业业城偏离浦浦东主要的的客流载体体地铁2号号线，距离离最近的站站点达3000米左右右，周边的的世纪大道道、张扬路路和东方路路又是以行行车为主的的高速干道道，从东面面和南面对对客流产生生了一定的的阻隔，北北侧商城路路是单行道道，这样的的交通布局局不利于新新上海商业业城的人流流汇集。 陆家嘴地区区目前人气气不足，新新居民区尚尚未形成，办办公大楼的的入住率又又低。已经经建成开业业的易初莲莲花特大型型超市对新新上海商业业形成了巨巨大的压力力，而即将将出现的正正大广场和和万邦广场场两大新型
11、型的商业设设施，也必必然会对新新上海商业业城进一步步的发展构构成威胁。 （4）新上上海商业的的开发时间间短，其商商业文化底底蕴较薄弱弱。 同其他比较较成熟的市市级或区级级商业中心心或商业街街相比，新新上海商业业城的开发发时间很短短，投入使使用至今只只有三年左左右，而且且历史上其其所在的位位置也不是是商业集聚聚区域，所所以新上海海商业城的的商业文化化底蕴明显显不足。这这使得消费费者对新上上海商业城城还缺乏深深刻的印象象和特定的的认识，从从而也给新新上海商业业城的招商商工作带来来了一定的的困难。 （三）环境境条件 1、客流情情况 新上海商业业城周围的的日客流量量周未约为为20万人人次，平时时约为1
12、00万人次。消消费者来新新上海商业业城的目的的以购物为为主（388%），其其中，到八八佰伴的客客流占1/5。新上上海商业城城的客流总总量比不上上浦西同类类地区，约约为浦西的的50%左左右，但是是仅从单体体第一八佰佰伴来看，购购物的比率率等同于浦浦西销售成成绩较好的的商厦。 客流的入口口集中在浦浦东南路和和张扬路上上。崂山西西路上所设设的公交站站点客流极极少，每半半小时内有有六至七班班车，每班班车上下五五六个乘客客。崂山东东路张扬路路口客流最最少，由此此可以推断断东方路的的公交车站站对新上海海商业城的的客流集聚聚基本没有有贡献。 进入或经过过新上海商商业城的消消费者以浦浦东居民为为主（700%）
13、以上上，多数为为常客，每每周都来的的占40%，来过几几次的占445%。他他们到达新新上海商业业城的时间间以30分分钟以内为为多数。有有2/3的的顾客有明明确的购物物目的。 进入或经过过新上海商商业城的消消费者对商商业城内单单体的认知知度（544%）高于于对商业城城名的认知知度（355%）。单单体中对八八佰伴的认认知率最高高，但是由由于其他单单体的认知知有一定程程度的分散散性，所以以相对而言言，对于商商业城名的的认知度在在消费者心心目中并不不算低。 从第一八佰佰伴的客流流情况来看看，顾客年年龄集中在在16-445岁，家家庭月收入入集中在22000元元49999元，其次次是10000元19999元
14、。顾客客到达八佰佰伴的一般般交通工具具为公共交交通，而且且以浦东南南路张扬路路为主要的的入口。 进入或经过过八佰伴的的消费者常常去的购物物地点以南南京路的第第一百货、新新世界和华华联商厦为为主。其次次是四川北北路（以东东宝百货、春春天百货和和福德广场场为主）和和徐家汇（以以东方商厦厦和太平洋洋百货为主主）。 2、建筑情情况 在整体规划划上过于顾顾及新上海海商业的楼楼宇气势，而而缺乏对客客流导向和和商业效应应的考虑，118幢大楼楼似一堵 “围墙”，挡住了了城内的景景物，也挡挡住了广大大的顾客。远远远望去，很很难看出是是一个商业业中心，而而更像是一一个办公楼楼群。从而而使得新上上海商业城城呈现出“
15、一头热，一一头冷”，周边热热闹城内冷冷清的局面面。客流只只在商业城城外特别是是第一八佰佰伴附近流流动，而不不被吸引进进入城中。房房地产在开开发之初就就各自为政政，缺少统统一的规划划，致使各各楼宇的内内部和外部部结构不甚甚合理。各各个路口和和关键的出出入口无明明显的标志志，其后果果是：主次次通道不分分，人行道道和车行道道分布不合合理，卸货货场地明显显不足，对对新上海商商业城 的进一步发发展形成了了障碍。 另外，原先先规划中的的各楼宇间间的通道未未能开通，用用于休闲的的4.3万万平方米共共享空间也也一直闲置置，并被围围栏团团围围住，商业业城内的路路面修缮和和“亮灯”工程又由由于费用分分摊的原因因而
16、迟迟不不得解决，崂崂山西路公公交线路的的改造也未未能起到吸吸引人流的的作用。新新上海商业业城的硬件件环境还有有待进一步步完善。 （四）经营营现状： 新上海商业业城为提高高商业设施施的利用率率，目前主主要以发展展“市场化”经营的方方式，利用用大规模的的场地进行行摊位招商商。入场企企业经营方方式比较简简单，主要要以价格进进行竞争。除除第一八佰佰伴外，高高品位、高高规格的商商家太少，主主要以中低低档产品为为主，无法法满足已经经发生变化化的浦东地地区市场的的需要，更更无法同浦浦西争夺市市场。从总总体上看，集集聚客流的的能力较差差。 目前新上海海商业城的的已经建成成和开业的的餐饮、娱娱乐面积，除除去自用
17、的的面积和新新亚汤臣大大酒店外，为为13.55万平方米米左右，虽虽然这部分分面积和商商场面积基基本相当，但但是由于面面向大众的的餐饮娱乐乐设施，尤尤其是既能能休息又有有多种品种种选择的、价价格中低的的休闲场所所很少。新新上海商业业城多功能能综合性的的特征未能能得到体现现。 （五）总体体形象。 新上海商业业城在建设设之初是作作为一个整整体的商贸贸中心对外外宣传和招招商开发的的，这是当当时商业城城的一个极极大的的优优势，也是是它能吸引引开发商的的主要原因因之一。但但是，楼宇宇开发基本本完成后，新新上海商业业城的宣传传量骤减，特特别是缺乏乏对于总体体形象的宣宣传，各个个单体在宣宣传上也无无出众之处处
18、，只是各各自为政。除除第一八佰佰伴外，各各单体的媒媒体曝露度度极低。 另外，各楼楼宇的开发发商因向银银行贷款用用于商业城城建设的投投资资金都都已到了还还贷期限，由由于无力还还贷，只得得将楼盘低低价出租或或出让，一一方面影响响到了市场场的繁荣程程度，另一一方面更助助长了各自自为政，缺缺乏统一形形象的局面面的发展。 （六）管理理体制 新上海商业业城在建设设初期由上上海市商委委组建了“新上海商商业城联合合发展公司司”负责项目目的建设，并并在建成后后负责对各各单体业主主的协调和和管理。但但由于新上上海商业城城地处浦东东新区，其其建设和运运行过程中中，必然要要得到浦东东新区有关关部门的管管理和服务务。在
19、浦东东新区未介介入的情况况下，一些些管理上的的问题难以以处理，而而影响了商商业城的总总体形象及及经营情况况。从19998年起起，上海市市商委同浦浦东新区政政府共同组组建了“新上海商商业城联合合管理委员员会”，对商业业城实施共共同管理。 从目前情况况来看，共共同管理已已取得了一一定的成效效。然而，由由于业主单单位分属不不同系统，各各为其主；且因大多多数企业为为传统国有有企业，市市场经营意意识不强，故故在涉及新新上海商业业城总体利利益和需要要共同携手手开发的不不少问题上上，难以统统一意志和和行动，更更缺乏对新新上海商业业城长远发发展的共同同研究和策策划。联合合管理委员员会在新上上海商业城城的进一步
20、步开发上深深感心有余余而力不足足。 二、新上海海商业城进进一步建设设与发展的的战略思考考 根据以上分分析，我们们对新上海海商业城进进一步的建建设与发展展提出以下下思路。 新上海海商业城的的战略定位位。 1功能定定位： 根据新上海海商业城的的建设初衷衷、投资规规模、建筑筑形态以及及现实环境境条件，我我们认为，新新上海商业业城仍应把把“建设成为为一个具有有现代水准准的，集购购物、娱乐乐、观光、休休闲功能于于一体的综综合性商业业中心”为其功能能定位目标标。这一商商业中心，应应当是直接接面对消费费者的，以以零售业务务为主的购购物中心；这一商业业中心应当当是以现代代化“销品茂(shopppingg ma
21、lll)”为楷模的的多功能的的休闲中心心；这一商商业中心的的目标消费费层次应是是中等偏上上的。 对新上海商商业城作这这样的功能能定位基于于以下理由由： 新上海海商业的现现实条件决决定了其必必须是一个个以零售业业务为主的的商业中心心。其一，建建筑结构完完全是按照照零售业的的要求设计计的，不适适应批发业业务的需要要，而且不不是具备批批发业务所所必需的大大容量的停停车场；其其二，目前前在新上海海商业城，最最有影响的的仍是“第一八佰佰伴”新世纪百百货公司。这这是一个典典型的零售售企业，从从而其所吸吸引的主要要购买群体体也必然是是广大消费费者，所以以在新上海海商业城，不不宜以批发发业务为主主，而应当当因
22、势利导导，发展零零售业务。从从长远来看看，也不应应将发展交交易市场作作为其主要要的发展方方向。而应应将发展以以百货零售售业为主体体的多功能能综合性商商业中心作作为其发展展方向。 市场发发展趋势决决定了其必必须是一个个多功能的的综合性商商业中心。从从世界零售售商业的发发展趋势来来看，以百百货业为主主体的大型型零售商业业都有向娱娱乐、休闲闲等辅助功功能发展和和延伸的趋趋势，这是是增强大型型百货零售售业竞争实实力的需要要。从浦东东商业在上上海商业中中现实与未未来的地位位来看，增增强其旅游游、观光与与休闲功能能，才有可可能形成同同浦西历史史悠久，基基础实力雄雄厚的商业业群休相抗抗衡的竞争争实力。因因此
23、新上海海商业城应应当在发展展其购物功功能的同时时，增强其其娱乐、休休闲和旅游游观光功能能，使其成成为浦东地地区主要的的旅游观光光景点之一一。 市场环环境条件决决定了其必必须坚持以以中等偏上上的消费层层次作为其其主要的服服务对象。这这不仅是由由于新上海海商业城所所处的区域域位置在浦浦东新区的的发展规划划中已被确确定为是主主要的商业业中心，其其消费层次次的定位不不可能过低低；而且从从其周边环环境的发展展趋势来看看，中高档档的住宅小小区和成片片的高级办办公楼将集集聚起一批批消费层次次较高的市市场群体，新新上海商业业城只有以以这样的市市场群体为为主要目标标，逐步提提高其经营营档次，才才能同市场场环境相
24、适适应；同时时，也只有有将市场扩扩大到占市市场大多数数的中等收收入层次的的消费者才才能形成规规模效应，新新上海商业业城总的层层次定位应应当是中等等偏上的。 2市场定定位： 就新上海商商业城所处处的区域位位置和自身身条件而言言，其市场场的辐射面面是一个颇颇为复杂的的问题。从从目前的情情况来看，存存在着三种种可能：一一是以浦东东新区为主主，形成区区域性的商商业中心。这这一点应当当是不难做做到的，尽尽管仍面临临着正大广广场等即将将崛起的新新型商业中中心的竞争争威胁，新新上海商业业城毕竟有有依托“第一八百百伴”而已经形形成的先发发效应，在在成为区域域性商业中中心方面应应当说还是是有较强的的竞争力的的；
25、二是以以整个上海海为市场，成成为名副其其实的市级级商业中心心。其目标标就是形成成象徐家汇汇商城那样样的的辐射射效应。这这一目标的的实现还有有待于付出出极大的努努力。其关关键在于必必须克服浦浦西消费者者对于“一江之隔隔”的心理障障碍以及大大大增强其其自身所独独有的吸引引力；三是是在成为区区域性商业业中心的基基础上，吸吸引国内外外的旅游者者，成为浦浦东地区富富有特色的的观光购物物景点。这这一点在目目前实际上上已经形成成，但是在在未来，由由于其他区区域（如正正大广场、万万邦广场等等）商业中中心的形成成，新上海海商业城在在吸引旅游游观光群体体方面竞争争力可能会会有所削弱弱。要维持持这一地位位，增加其其
26、旅游观光光方面特色色资源显得得尤为必要要。 从目前来看看，较为理理想而又较较为现实的的市场定位位应当是第第三种。因因为第一种种市场定位位过于狭窄窄，相对于于新上海商商业城的巨巨额投资而而言，不相相匹配；而而第二种市市场定位也也不够现实实，面对商商业功能如如此齐全的的浦西商业业群体，又又不具备徐徐家汇地区区那样地处处交通枢纽纽的独特优优势，要将将浦西的消消费者大量量地吸引到到新上海商商城来，谈谈何容易！ 从这一定位位出发，新新上海商业业城今后可可能面对的的市场群体体将主要由由四个方面面所构成：浦东地区区的居民（可可涵盖一区区二县的所所有居民）；陆家嘴商商务楼的中中外工作人人员（也可可包括浦东东其
27、他地区区的中外工工作人员。但但对于家住住浦西的工工作人员来来说，光顾顾的机会不不会太多）；到浦东地地区观光旅旅游的广大大中外宾客客。随着浦浦东国际机机场的启动动运行以及及外环线全全线开通以以后，到浦浦东观光旅旅游的中外外宾客必然然会大大增增加。特别别是江浙两两省的旅游游者到上海海浦东看看看的欲望会会越来越强强烈；节假日部部分浦西的的居民也可可能越江前前来购物休休闲。在这这四部分市市场群体中中，前两者者为静态客客流，是新新上海商业业城的基本本市场面；后两者成成为动态客客流，是新新上海商业业城应当积积极寻求和和开发的市市场资源。 新上海海商业城的的业态结构构及形态布布局 1业态结结构 根据新上海海
28、商业城的的战略定位位。其业态态结构应当当是以现代代购物中心心(shooppinng maall)为为基本模式式的。这一一模式的典典型结构应应为：由一一家大中型型百货商店店和一家大大中型超级级市场为主主要依托；配置以一一系列各具具特色的专专业店和专专卖店；辅辅之于一批批餐饮小吃吃店以及各各种影视娱娱乐场；一一些银行营营业所以及及其他服务务机构也可可参杂其中中。 从新上海商商业城目前前的业态状状况分析。 百货商店。已已有“第一八百百伴”这一大型型百货商店店存在。从从其经营规规模、商品品结构及其其市场影响响来看，已已可基本满满足新上海海商业城业业态结构的的发展需要要。 超级市场。已已有联华超超市（6
29、000平方米米左右）存存在。但从从作为新上上海商业城城业态结构构主要依托托的角度来来看，其规规模远远不不够。所处处的位置也也不够理想想。 专业店和专专卖店。在在新上海商商业城开业业初期，已已有上海服服饰中心等等专业商店店存在，但但由于经营营状况不好好，现已普普遍退化为为各种类型型的专业市市场，档次次低下，布布局混乱，同同新上海商商业城整体体化布局的的要求极不不相称。 餐饮业。新新上海商业业城中除商商城路一些些大楼里的的“楼宇餐饮饮”和“第一八佰佰伴”里的“小吃广场场”之外，城城内的其他他餐饮业几几乎没有。 娱乐业。除除在张扬路路上有一个个很不起眼眼的“体育俱乐乐部”之外，新新上海商业业城的娱乐
30、乐业也是一一片空白，导导致入夜之之后，全城城一片漆黑黑。 金融业。新新上海商业业城金融业业进入的情情况比较突突出，然而而并不是一一种为商业业和消费群群体服务的的银行营业业所，而是是正规的银银行大厅和和证券公司司。不仅无无助于商业业城的商气气集聚，而而且由于占占据了良好好的市口，反反而造成了了商业链的的阻断和隔隔裂。影响响了商业城城的总体布布局。 从以上分析析中可以看看出。新上上海商业城城目前的业业态结构是是残缺不全全，互不配配套的。缺缺乏总体的的规划指导导，处于一一种任其自自然发展的的状态。从从长远来看看，不仅商商业城总体体的商业效效应无法形形成，各经经营单体最最终也是难难以取得良良好效益的的
31、。其结果果将成为“铁打的营营盘，流水水的兵”，使新上上海商业城城始终处于于一种低层层次的市场场化状态。 因此，对新新上海商业业城的业态态结构必须须进行总体体规划。在在明确目标标的基础上上，逐步调调整。在当当前重点要要考虑的问问题发展是是新上海商商业城的支支柱业态。即即“一店、一一场、一中中心”。 所谓“一店店”，即开发发好一家百百货商店。由由于“第一八佰佰伴”已经成为为一家颇有有影响的百百货商店，所所以在此就就主要是研研究如何对对其加以巩巩固与发展展的问题。首首先“第一八佰佰伴”应当坚持持百货业态态不动摇，而而且应当维维持其中等等偏上的档档次定位。一一方面应当当根据浦东东地区消费费者的需要要，
32、在百货货商品的种种类上，不不断地出新新出奇，形形成自己经经营特色；其次，“第一八佰佰伴”应当充分分考虑，“城兴店兴兴，城衰店店衰”的关联效效应，注意意同商业城城其他企业业之间的过过渡和衔接接，并在促促进商业城城兴旺方面面作出应有有贡献。从从具体的措措施上讲。调调整自己的的进货通道道，打开通通往崂山西西路的顾客客出入口，将将客流引向向新上海商商业城的核核心地带，将将可能对引引发商业城城的聚客效效应产生积积极影响，此此举对“第一八佰佰伴”是利大于于弊的事情情，而对于于新上海商商业城来说说，则更能能充分发挥挥这一大型型的百货商商店对全城城的支撑和和依托作用用。 所谓“一场场”，即开发发好一家具具有规
33、模的的超级市场场。目前的的联华超市市，对于新新上海商业业城是难以以发挥支撑撑和依托作作用的。必必须在商业业城中选择择适当位置置，开设一一家50000-100000平平方米的大大型超级市市场。这不不仅是商业业城自身发发展配套的的需要，而而且在新上上海商业城城的周边地地区实际上上也没有一一家具有一一定规模的的超级市场场。商业城城中若能开开设这样的的超级市场场，不仅对对周边的居居民和职工工具有吸引引力，而且且也会对3300米外外地铁交通通带来的流流动客流产产生吸引力力。从目前前已开设的的“友谊南方方商城”（shooppinng maall）的的经验来看看，“超级市场场”对于吸引引客流的作作用是不可可
34、低估的。这这一超级市市场可以在在原联华超超市的基础础上进一步步扩展，也也可另行引引进。超级级市场的商商品结构应应当同“第一八佰佰伴”有所错位位。价格应应同浦东现现有的各个个“大卖场”接近并具具有竞争力力。位置应应当处于客客流相对密密集之处，并并能对新上上海商业城城核心部位位产生引客客效应。 所谓“一中中心”，即开发发好一个大大型娱乐中中心。娱乐乐中心对综综合型购物物休闲中心心（shooppinng maall）的的作用是不不可忽视的的。它即可可持续稳定定地吸引大大量的客流流，而且具具有特色的的娱乐中心心还可成为为购物休闲闲中心的特特有标志，从从而成为旅旅游观光的的重要资源源。新上海海商业城必必
35、须要开发发出一个富富有特色的的娱乐中心心，才可能能保持住其其作为浦东东新区游览览观光的必必到景点的的地位。否否则就可能能随着浦东东地区其他他观光景点点的开发，而而失去对于于中外游客客的吸引力力。根据新新上海商业业城的现有有条件，建建议可在城城内开发一一个“魔宫”娱乐中心心，其中可可进行各种种魔术表演演，开展各各种魔术游游戏，进行行群众性的的魔术培训训，甚至可可开设富有有神奇色彩彩“魔术餐馆馆”。即时，还还可邀请国国外的魔术术表演家前前来表演。从从而在新上上海商业城城中形成一一个在上海海独一无二二的特色娱娱乐中心，相相信必然会会对广大游游客产生巨巨大的吸引引力。从上上海目前情情况来看，有有专门的
36、马马戏表演场场馆，但并并没有专门门的魔术表表演场馆，而而将魔术转转化为群众众性的娱乐乐活动更无无先例。如如果能引进进以上海魔魔术团为主主体的一批批团体和企企业对其进进行开发，此此项目成功功的可能性性还是很大大的。 有“一店、一一场、一中中心”为支撑和和依托，新新上海商业业城的人气气可能逐渐渐旺盛。即即时，各种种专业店、专专卖店和餐餐饮服务企企业的引入入也就会变变得不那么么困难，商商业城也就就能掌握对对全城的业业态结构加加以调整的的主动权。根根据国内外外类似购物物中心的经经验，“一店、一一场、一中中心”在营业面面积上应占占全部营业业面积的约约30%以以上，在销销售额上则则可能超过过50%，因因此
37、，抓住住“一店、一一场、一中中心”的开发，对对于整个新新上海商业业城的开发发而言是“事半功倍倍”的。 2形态布布局： 新上海商业业城的形态态布局存着着严重的先先天不足。首首先是建筑筑结构上的的不合理。由由于开发初初期，对新新上海商业业城功能定定位的不明明确和参建建单位的各各行其是，从从而造成了了建筑群本本身对商业业效应的严严重破坏。除除“第一八佰佰伴”和张扬路路沿线的几几家商店之之外，其他他建筑的商商业设施都都是面对城城内“步行街”的，即人人们所说的的“屁股朝外外”。从而当当“步行街”开发失败败之后，这这些商业设设施就全部部失去了效效应。而城城内“步行衔”和“中心广场场”被四周的的高层建筑筑全
38、部挡住住，根本无无法引进客客流，商业业城就此成成了一座“死城”；其次，由由于各大楼楼业主只顾顾回收投资资，对其底底层建筑随随意使用。使使城内商业业布局呈现现“散、乱、断断”的格局，既既不成线，也也不联片，从从而使新上上海商业城城根本无法法产生整体体效应。 因此，新上上海商业城城的形态布布局规划应应当强调“开放、通通畅、贯穿穿、共享”的原则。即即必须注意意打开新上上海商业城城的入城通通道；保证证客流在城城中的自然然流畅；各各种不同业业态的商业业设施应当当相互衔接接联线成片片；合理的的布局能尽尽可能让各各商业企业业对入城客客流进行共共享。 （1）将鑫鑫联广场改改造为娱乐乐中心。 从新上海商商业城目
39、前前的实际情情况来看，真真正能直接接面向过往往客流的商商业设施主主要集中在在商业城的的南侧和西西侧。北侧侧商城路基基本上是办办公楼宇为为主，无法法吸引客流流；东侧为为新亚汤臣臣大酒店和和银河大厦厦的锅炉房房，真正形形成商业效效应的起点点还是鑫联联广场。贯贯穿商业城城中心的步步行街和中中心广场，一一东一西分分别被银河河大厦和新新大陆广场场挡住客流流无法直接接进入。只只有从崂山山西路和穿穿越鑫联广广场才可抵抵达，由于于建筑格局局已经定型型，所以这这样的情况况基本上无无法改变。 由于大多数数商业设施施面向商业业城内的步步行街，所所以启动商商业城商业业效应的关关键是将客客流引入中中心广场和和步行街。导
40、导入客流是是商业城功功能开发的的首要问题题，也是新新上海商业业城形态布布局的核心心问题。根根据我们的的分析认为为：崂山西西路和鑫联联广场将是是新上海商商业城客流流导入的主主要通道。在在形态布局局上必须坚坚持“抓两头，带带中间”的基本策策略。从目目前的情况况看，新上上海商业城城呈现“一头热、一一头冷”的现象，西西边客流集集中，东头头门可罗雀雀。“抓两头”的关键首首先是激活活东头，从从而使鑫联联广场的重重新开发成成为启动商商业城商业业效应的重重要抓手。 鑫联广场目目前为家具具商场，实实际经营效效益并不理理想。加上上家具商场场对客流的的集聚效应应较差，对对新上海商商业城的客客流导入不不利，所以以鑫联
41、广场场必须重新新进行功能能定位。我我们建议：将鑫联广广场改造成成“魔宫”娱乐中心心。理由是是：要将鑫联联广场作为为新上海商商业城东头头客流导入入的主要通通道，就必必须使其成成为新上海海商业城的的支柱业态态之一。在在百货、超超市和娱乐乐中心三大大支柱业态态中，超市市同鑫联广广场的建筑筑形态不适适应，不可可取；百货货一方面同同“第一八佰佰伴”会产生冲冲突，另一一方面市口口也不理想想。只有开开设富有特特色的娱乐乐中心，才才能不受市市口因素的的影响，吸吸引广大顾顾客近悦远远来；鑫联广场场同新上海海商业城的的中心广场场相连，若若改建成娱娱乐中心，通通过前后贯贯道，可立立即带动中中心广场的的娱乐休闲闲功能
42、，从从而将客流流引入新上上海商业城城；鑫联广场场的建筑条条件和门前前的弧形广广场，很适适应于开设设大型娱乐乐中心。 鑫联广场中中心的开发发若能成功功，即可从从东边集聚聚人气，吸吸引客流，通通过中心广广场、步行行街和张扬扬路沿线同同西边贯道道，新上海海商业城的的整体效应应即可被带带动。 （2）开发发崂山西路路商业街。 崂山西路尽尽管目前已已成为贯穿穿商业城南南北的主要要通道，但但是由于两两侧的商业业效应并未未很好开发发，所以也也难以将客客流导入商商业城的核核心地带。根根据观察分分析崂山西西路难以导导入客流的的主要原因因有两点：一是路口口商气不足足。崂山西西路南入口口处是“第一八百百伴”的进货通通
43、道，沿街街是封闭的的库房，毫毫无商气可可言；北入入口处一边边是天庭酒酒店，另一一边则是良良友大厦，单单靠一个6600平方方米左右的的联华超市市，也难形形成商气。路路口商气不不足就很难难将客流引引入崂山西西路；二是是沿街店不不成线。事事实上除了了最近新开开的一家新新华书店之之外，崂山山西路上实实际上并没没有沿街开开设的商店店，店不沿沿街，客流流也就难以以顺街而入入。所以崂崂山西路商商业开发的的前提是激激活商气，以以集聚人气气。 从理想的角角度分析，首首先从打开开“第一八佰佰伴”在崂山西西路出口入入手，进一一步使崂山山西路两侧侧 的商店店能全部开开出，这样样就能使崂崂山西路成成为一条贯贯空商业城城
44、南北的商商业街，从从而将客流流导入商业业城中心。然然而在人气气尚未集聚聚的时候，“第一八佰伴”及新大陆广场等打开沿崂山西路的门面的积极性不会太高。所以不能不考虑首先采取一些过渡措施以集聚人气。 我们认为，比比较可行的的方法是：先在崂山山西路沿街街设摊，以以形成商气气，将客流流带入商业业城中心。待待人气集聚聚后，再开开店撤摊。最最终形成崂崂山西路商商业一条街街，成为向向商业城中中心导入客客流的主要要通道。经经验证明，在在现阶段，设设摊成市对对卖方和买买方都有吸吸引力。尽尽管目前看看来，层次次较低，但但只要能吸吸引客流，不不妨一试。当当然在新上上海商业城城中设摊，形形态上也应应比较规范范，可选用用
45、统一制作作的“货摊车”，也可采采用临时活活动房。只只要规范统统一，加上上严格管理理，不会对对商业城的的形象造成成不良影响响。为保证证“摊棚一条条街”的商气真真正形成，应应当禁止车车辆在崂山山西路商城城段行驶，使使该段路成成为一条步步行街。并并可在开街街时，首先先以展销形形式出现，广广为宣传，以以求一举成成功。 （3）开发发联合广场场 形态布局中中的另一重重要问题是是联合广场场的开发，应应当说这是是新上海商商业城中仅仅次于“第一八佰佰伴”的良好市市口，应当当积极加以以开发利用用。问题是是联合广场场的功能应应怎样确定定，这是一一个影响全全局的问题题。我们认认为，联合合广场的商商业开发可可考虑两个个
46、方案：一一是利用至至少两个楼楼面，开设设大型超市市，以构成成新上海商商业城的又又一支柱业业态。其同同“第一八佰佰伴”能形成互互补，又能能成为集聚聚客流的重重要因素；二是开设设服饰广场场，成为由由一大批品品牌专卖店店，以“店中店”的方式组组成的服饰饰专卖中心心，以弥补补商业城中中专卖店很很少的不足足之处。在在联合广场场土建尚未未结束之前前，也应将将沿浦东南南路一侧的的沿街围墙墙打开，开开设临时商商店，以形形成沿浦东东南路一条条街的商业业气氛，并并有可能通通过西广场场将客流引引入商业城城。 在形态布局局中，应当当考虑在新新上海商业业城中引入入一部分餐餐饮企业。由由于在商城城路一些大大楼中的“楼宇餐
47、饮饮”已成气候候，所以商商业城中的的餐饮应主主要发展小小吃和快餐餐。其布局局位置应当当主要在中中心广场和和崂山西路路周围，也也可考虑在在张扬路上上开设一二二家。为同同新上海商商业城的总总体形象相相一致。餐餐饮业的引引进也尽可可能考虑是是有一定影影响的品牌牌企业。 新上海海商业城的的环境开发发 新上海商业业城目前难难以集聚人人气的又一一个重要原原因是其缺缺乏必要的的环境烘托托效应。新新上海商业业城所处的的位置，历历史上并非非传统的商商业中心。周周边地区的的商业气氛氛并不浓厚厚，加上目目前浦东新新区的交通通发展规划划又对新上上海商业城城形成了一一些不利影影响，其一一，宽阔的的世纪大道道和已辟为为快
48、车道的的张扬路，分分别从东面面和南对新新上海商业业城的客流流形成了阻阻断；其二二，地铁二二号线的车车站距离新新上海商业业城也有3300米之之远，其不不仅不大可可能为新上上海商业城城带来客流流，而且有有可能因公公交乘客转转乘地铁，而而导致新上上海商业城城现有客流流的流失。因因此要考虑虑新上海商商业城的进进一步开发发不能不考考虑对其环环境的改造造，以根本本改变新上上海商业城城的“孤岛”现象。 我们认为，新新上海商业业城环境状状况的改变变，关键是是做好两件件事：一是是开通地铁铁站至新上上海商业城城的地下通通道，将客客流引入新新上海商业业城；二是是着手开发发浦东南路路商业街，使使新上海商商业城周边边的商业气气氛得以形形成。尽管管这两件事事不可能由由新上海商商业城负责责来做，但但作为新上上海商业城城发展的重重要环境条条件，商业业城应在其其进一步开开发过程中中予以充分分关注，并并积极促成成。 1地下商商业街的建建设。 由于地铁二二号线不经经过新上海海商业城，其其最近的站站点距离新新上海商业业城近3000米，所所以对新上上海商业城城产