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1、新上海商业业城的战战略定位位与发展展规划 一、 新上海海商业城城的现状状与环境境分析 （一）建设设初衷 新上海商业业城是上上海市人人民政府府商业委委员会依依据上海海商业“九五”发展规规划直接接组织建建设的上上海新的的市级商商贸中心心，规划划目标为为亚洲最最大的商商贸中心心。19991年年底奠基基，19996年年建设大大体结束束。 新上海商业业城位于于浦东新新区陆家家嘴金融融贸易区区内，占占地面积积为144.4公公顷，建建有第一一八佰伴伴、三鑫鑫世界商商厦、华华诚商厦厦、福兴兴大厦、福福使达大大厦、银银峰商厦厦、新亚亚汤臣大大酒店、鑫鑫联广场场、银河河大厦、胜胜康斯米米克大厦厦、胜康康廖氏大大厦
2、、乐乐凯大厦厦、良友友大厦、内内外联大大厦、远远东商厦厦、联合合广场、华华申大厦厦、新大大陆广场场等188幢单体体楼宇，各各楼宇由由天桥相相连。 作为建设之之初的规规划，新新上海商商业城建建筑面积积为800万平方方米，其其中商业业面积近近24平平方米，办办公楼面面积近228平方方米，餐餐饮业面面积6万万平方米米，宾馆馆面积33万平方方米，娱娱乐业面面积3万万平方米米，用于于休闲的的共享空空间面积积4.33万平方方米（包包括1万万平方米米的中心心广场，万万余平方方米的环环行步行行街，近近2万平平方米的的城中街街，近千千平方米米的喷泉泉广场和和数千平平方米的的大型露露天广场场）。希希望能发发展成一
3、一个集商商务办公公、展示示、购物物、观光光旅游、娱娱乐、健健身、休休闲于一一体的商商贸中心心。 建设之初的的新上海海商业城城首先是是以良好好的发展展前景和和优惠政政策，其其次是因因交通和和地段的的便利性性而吸引引入驻企企业的。经经过一段段时间的的经营后后，各个个入驻企企业对新新上海商商业城的的发展前前景和交交通条件件依然比比较看好好，但对对设施的的现代化化、革新新性和管管理的协协调性方方面颇有有微辞。 （二）现实实地位 1、主要优优势 （1）作为为上海市市八个市市级商业业中心（四四街四城城）之一一，受到到市、区区政府的的高度关关注。 上海市政府府将南京京路、淮淮海路、四四川北路路、西藏藏中路和
4、和豫园商商城、徐徐家汇商商城、不不夜城和和新上海海商业城城列为“四街四四城”，作为为未来上上海零售售商业发发展的重重点地区区，政府府在政策策、融资资和税收收等方面面提供了了不少倾倾斜，为为新上海海商业城城的发展展奠定了了基础。作作为浦东东商业的的唯一入入选者，新新上海商商业城在在全市商商业的总总体宣传传中也占占到了重重要的一一席。 从浦东的范范围来看看，新上上海商业业城更以以其重要要的商业业功能和和商务功功能而受受到新区区政府的的重视。目目前为止止，新上上海商业业城仍然然是浦东东最主要要商业中中心，代代表着浦浦东开发发开放的的形象。浦浦东新区区政府对对新上海海商业城城的未来来发展仍仍寄以厚厚望
5、，关关心着商商业城的的招商和和管理工工作，并并希望能能就陆家家嘴地区区新的商商业设施施的建设设对新上上海商业业城所造造成的影影响及商商业城的的调整与与发展对对策作深深入探讨讨。浦东东新区政政府成为为新上海海商业城城调整与与发展的的直接支支持者。 （2） 浦浦东的人人口呈逐逐年增长长趋势，且且在人口口结构上上发生了了很 大的变化。 浦东的城镇镇人口增增长速度度快于农农村，在在农村中中的非农农业人口口增长也也比较快快，这表表明浦东东的工业业化、城城市化的的发展速速度加快快。新区区人口总总量的增增长还伴伴随着就就业率的的提高，这这给新区区商业总总量的增增长创造造了前提提。浦东东新区的的人口构构成上出
6、出现了不不同层次次的人员员。有国国外来沪沪经商者者、办公公楼任职职的白领领人士、外外省市来来沪工作作人员、外外地民工工及浦东东的工薪薪阶层人人士等，这这些不同同层次的的人士形形成了不不同的消消费层次次，给综综合性多多层次商商贸中心心的开发发提供了了市场保保证。 （3） 周周边的公公交线路路比较发发达，为为新上海海商业城城带来了了众多 的客流。 主要的公交交线路集集结点为为浦东南南路和张张扬路，两两条路相相加有超超过200条公交交线路，将将客流从从浦东，特特别是浦浦西的各各个地方方集中到到新上海海商业城城。但应应该看到到的是这这些人流流大部分分被第一一八佰伴伴作了第第一层截截流，然然后顾客客又松
7、散散地流向向家电城城、鞋城城和书店店等单体体或流回回公交路路线集结结点。所所以目前前新上海海商业城城的客流流主要集集聚在其其东面。 （4） 大大多数消消费者认认为新上上海商业业城应是是 “浦东的的商业中中心”。 这虽然偏离离于商业业城的原原始定位位，但是是另一方方面也说说明商业业城在消消费者心心目中的的现有位位置已经经比较明明确。在在调查中中发现，进进入或经经过新上上海商业业城的消消费者中中目前有有83%的人认认为浦东东的商业业中心位位于“新上海海商业城城”。而且且，新上上海商业业城给消消费者的的印象主主要是“购物中中心”（见图图1），这这虽然和和新上海海商业城城本身定定位有一一定的差差异，但
8、但是其商商业功能能却得到到了充分分的肯定定。 图11：消费费者对新新上海商商业城的的认识 2、不利条条件 （1）上海海居民的的购物习习惯一时时难以完完全改变变，客观观上造成成新上海海商业城城的人气气不足。 由于历史的的原因，浦浦东的商商业层次次较低且且单一化化，商业业网点的的经营档档次一般般较低，仅仅仅是提提供满足足浦东居居民的日日常生活活所需的的消费品品。所以以长期以以来，浦浦东居民民已经养养成了到到浦西去去购买高高档的消消费品的的习惯，而而浦西的的消费者者更没有有过江到到浦东消消费的习习惯，而而且即便便有一部部分浦西西的居民民动迁到到浦东，还还是保留留着到浦浦西购物物的习惯惯。这就就在客观
9、观成为新新上海商商业城目目前人气气不足的的重要原原因。 （2）新上上海商业业城运行行时期，整整个上海海商业的的发展状状况对其其不利。 新上海商业业城开始始运行时时期正是是上海商商业经过过高速发发展后，零零售商业业出现结结构性饱饱和的时时期。上上海零售售商业营营业面积积在19992年年只有4412万万平方米米，到119988年就发发展到110066万平方方米，万万米以上上的大商商厦出现现60多多家。各各种新型型的零售售业态纷纷纷出现现，对百百货业形形成了巨巨大的压压力。加加上消费费购买力力出现向向住房、教教育及非非商品性性支出分分流的趋趋势，商商品市场场出现了了疲软的的现象。上上海市的的社会消消
10、费品零零售总额额的增长长率经历历了933年的高高峰后，从从94年年就开始始下滑（见见表1），从从而使新新上海商商业城从从建设之之初就处处于不利利的市场场环境之之中。 表1 上上海市历历年来社社会消费费品零售售总额增增长率 92年 93年 94年 95年 96年 97年 98年 21.7% 34.3% 23.5% 25.9% 19.7% 15.2% 11.0% （3）浦东东未来的的商业和和交通的的发展趋趋势对新新上海商商业城不不利。 新上海商业业城偏离离浦东主主要的客客流载体体地铁22号线，距距离最近近的站点点达3000米左左右，周周边的世世纪大道道、张扬扬路和东东方路又又是以行行车为主主的高速
11、速干道，从从东面和和南面对对客流产产生了一一定的阻阻隔，北北侧商城城路是单单行道，这这样的交交通布局局不利于于新上海海商业城城的人流流汇集。 陆家嘴地区区目前人人气不足足，新居居民区尚尚未形成成，办公公大楼的的入住率率又低。已已经建成成开业的的易初莲莲花特大大型超市市对新上上海商业业形成了了巨大的的压力，而而即将出出现的正正大广场场和万邦邦广场两两大新型型的商业业设施，也也必然会会对新上上海商业业城进一一步的发发展构成成威胁。 （4）新上上海商业业的开发发时间短短，其商商业文化化底蕴较较薄弱。 同其他比较较成熟的的市级或或区级商商业中心心或商业业街相比比，新上上海商业业城的开开发时间间很短，投
12、投入使用用至今只只有三年年左右，而而且历史史上其所所在的位位置也不不是商业业集聚区区域，所所以新上上海商业业城的商商业文化化底蕴明明显不足足。这使使得消费费者对新新上海商商业城还还缺乏深深刻的印印象和特特定的认认识，从从而也给给新上海海商业城城的招商商工作带带来了一一定的困困难。 （三）环境境条件 1、客流情情况 新上海商业业城周围围的日客客流量周周未约为为20万万人次，平平时约为为10万万人次。消消费者来来新上海海商业城城的目的的以购物物为主（338%），其其中，到到八佰伴伴的客流流占1/5。新新上海商商业城的的客流总总量比不不上浦西西同类地地区，约约为浦西西的500%左右右，但是是仅从单单
13、体第一一八佰伴伴来看，购购物的比比率等同同于浦西西销售成成绩较好好的商厦厦。 客流的入口口集中在在浦东南南路和张张扬路上上。崂山山西路上上所设的的公交站站点客流流极少，每每半小时时内有六六至七班班车，每每班车上上下五六六个乘客客。崂山山东路张张扬路口口客流最最少，由由此可以以推断东东方路的的公交车车站对新新上海商商业城的的客流集集聚基本本没有贡贡献。 进入或经过过新上海海商业城城的消费费者以浦浦东居民民为主（770%）以以上，多多数为常常客，每每周都来来的占440%，来来过几次次的占445%。他他们到达达新上海海商业城城的时间间以300分钟以以内为多多数。有有2/33的顾客客有明确确的购物物目
14、的。 进入或经过过新上海海商业城城的消费费者对商商业城内内单体的的认知度度（544%）高高于对商商业城名名的认知知度（335%）。单单体中对对八佰伴伴的认知知率最高高，但是是由于其其他单体体的认知知有一定定程度的的分散性性，所以以相对而而言，对对于商业业城名的的认知度度在消费费者心目目中并不不算低。 从第一八佰佰伴的客客流情况况来看，顾顾客年龄龄集中在在16-45岁岁，家庭庭月收入入集中在在20000元49999元，其其次是110000元19999元。顾顾客到达达八佰伴伴的一般般交通工工具为公公共交通通，而且且以浦东东南路张张扬路为为主要的的入口。 进入或经过过八佰伴伴的消费费者常去去的购物物
15、地点以以南京路路的第一一百货、新新世界和和华联商商厦为主主。其次次是四川川北路（以以东宝百百货、春春天百货货和福德德广场为为主）和和徐家汇汇（以东东方商厦厦和太平平洋百货货为主）。 2、建筑情情况 在整体规划划上过于于顾及新新上海商商业的楼楼宇气势势，而缺缺乏对客客流导向向和商业业效应的的考虑，118幢大大楼似一一堵 “围墙”，挡住住了城内内的景物物，也挡挡住了广广大的顾顾客。远远远望去去，很难难看出是是一个商商业中心心，而更更像是一一个办公公楼群。从而使得新上海商业城呈现出“一头热，一头冷”，周边热闹城内冷清的局面。客流只在商业城外特别是第一八佰伴附近流动，而不被吸引进入城中。房地产在开发之
16、初就各自为政，缺少统一的规划，致使各楼宇的内部和外部结构不甚合理。各个路口和关键的出入口无明显的标志，其后果是：主次通道不分，人行道和车行道分布不合理，卸货场地明显不足，对新上海商业城 的进一步发发展形成成了障碍碍。 另外，原先先规划中中的各楼楼宇间的的通道未未能开通通，用于于休闲的的4.33万平方方米共享享空间也也一直闲闲置，并并被围栏栏团团围围住，商商业城内内的路面面修缮和和“亮灯”工程又又由于费费用分摊摊的原因因而迟迟迟不得解解决，崂崂山西路路公交线线路的改改造也未未能起到到吸引人人流的作作用。新新上海商商业城的的硬件环环境还有有待进一一步完善善。 （四）经营营现状： 新上海商业业城为提
17、提高商业业设施的的利用率率，目前前主要以以发展“市场化化”经营的的方式，利利用大规规模的场场地进行行摊位招招商。入入场企业业经营方方式比较较简单，主主要以价价格进行行竞争。除除第一八八佰伴外外，高品品位、高高规格的的商家太太少，主主要以中中低档产产品为主主，无法法满足已已经发生生变化的的浦东地地区市场场的需要要，更无无法同浦浦西争夺夺市场。从从总体上上看，集集聚客流流的能力力较差。 目前新上海海商业城城的已经经建成和和开业的的餐饮、娱娱乐面积积，除去去自用的的面积和和新亚汤汤臣大酒酒店外，为为13.5万平平方米左左右，虽虽然这部部分面积积和商场场面积基基本相当当，但是是由于面面向大众众的餐饮饮
18、娱乐设设施，尤尤其是既既能休息息又有多多种品种种选择的的、价格格中低的的休闲场场所很少少。新上上海商业业城多功功能综合合性的特特征未能能得到体体现。 （五）总体体形象。 新上海商业业城在建建设之初初是作为为一个整整体的商商贸中心心对外宣宣传和招招商开发发的，这这是当时时商业城城的一个个极大的的的优势势，也是是它能吸吸引开发发商的主主要原因因之一。但但是，楼楼宇开发发基本完完成后，新新上海商商业城的的宣传量量骤减，特特别是缺缺乏对于于总体形形象的宣宣传，各各个单体体在宣传传上也无无出众之之处，只只是各自自为政。除除第一八八佰伴外外，各单单体的媒媒体曝露露度极低低。 另外，各楼楼宇的开开发商因因向
19、银行行贷款用用于商业业城建设设的投资资资金都都已到了了还贷期期限，由由于无力力还贷，只只得将楼楼盘低价价出租或或出让，一一方面影影响到了了市场的的繁荣程程度，另另一方面面更助长长了各自自为政，缺缺乏统一一形象的的局面的的发展。 （六）管理理体制 新上海商业业城在建建设初期期由上海海市商委委组建了了“新上海海商业城城联合发发展公司司”负责项项目的建建设，并并在建成成后负责责对各单单体业主主的协调调和管理理。但由由于新上上海商业业城地处处浦东新新区，其其建设和和运行过过程中，必必然要得得到浦东东新区有有关部门门的管理理和服务务。在浦浦东新区区未介入入的情况况下，一一些管理理上的问问题难以以处理，而
20、而影响了了商业城城的总体体形象及及经营情情况。从从19998年起起，上海海市商委委同浦东东新区政政府共同同组建了了“新上海海商业城城联合管管理委员员会”，对商商业城实实施共同同管理。 从目前情况况来看，共共同管理理已取得得了一定定的成效效。然而而，由于于业主单单位分属属不同系系统，各各为其主主；且因因大多数数企业为为传统国国有企业业，市场场经营意意识不强强，故在在涉及新新上海商商业城总总体利益益和需要要共同携携手开发发的不少少问题上上，难以以统一意意志和行行动，更更缺乏对对新上海海商业城城长远发发展的共共同研究究和策划划。联合合管理委委员会在在新上海海商业城城的进一一步开发发上深感感心有余余而
21、力不不足。 二、新上海海商业城城进一步步建设与与发展的的战略思思考 根据以上分分析，我我们对新新上海商商业城进进一步的的建设与与发展提提出以下下思路。 新上海海商业城城的战略略定位。 1功能定定位： 根据新上海海商业城城的建设设初衷、投投资规模模、建筑筑形态以以及现实实环境条条件，我我们认为为，新上上海商业业城仍应应把“建设成成为一个个具有现现代水准准的，集集购物、娱娱乐、观观光、休休闲功能能于一体体的综合合性商业业中心”为其功功能定位位目标。这这一商业业中心，应应当是直直接面对对消费者者的，以以零售业业务为主主的购物物中心；这一商商业中心心应当是是以现代代化“销品茂茂(shhopppingg
22、 maall)”为楷模模的多功功能的休休闲中心心；这一一商业中中心的目目标消费费层次应应是中等等偏上的的。 对新上海商商业城作作这样的的功能定定位基于于以下理理由： 新上海海商业的的现实条条件决定定了其必必须是一一个以零零售业务务为主的的商业中中心。其其一，建建筑结构构完全是是按照零零售业的的要求设设计的，不不适应批批发业务务的需要要，而且且不是具具备批发发业务所所必需的的大容量量的停车车场；其其二，目目前在新新上海商商业城，最最有影响响的仍是是“第一八八佰伴”新世纪纪百货公公司。这这是一个个典型的的零售企企业，从从而其所所吸引的的主要购购买群体体也必然然是广大大消费者者，所以以在新上上海商业
23、业城，不不宜以批批发业务务为主，而而应当因因势利导导，发展展零售业业务。从从长远来来看，也也不应将将发展交交易市场场作为其其主要的的发展方方向。而而应将发发展以百百货零售售业为主主体的多多功能综综合性商商业中心心作为其其发展方方向。 市场发发展趋势势决定了了其必须须是一个个多功能能的综合合性商业业中心。从从世界零零售商业业的发展展趋势来来看，以以百货业业为主体体的大型型零售商商业都有有向娱乐乐、休闲闲等辅助助功能发发展和延延伸的趋趋势，这这是增强强大型百百货零售售业竞争争实力的的需要。从从浦东商商业在上上海商业业中现实实与未来来的地位位来看，增增强其旅旅游、观观光与休休闲功能能，才有有可能形形
24、成同浦浦西历史史悠久，基基础实力力雄厚的的商业群群休相抗抗衡的竞竞争实力力。因此此新上海海商业城城应当在在发展其其购物功功能的同同时，增增强其娱娱乐、休休闲和旅旅游观光光功能，使使其成为为浦东地地区主要要的旅游游观光景点点之一。 市场环环境条件件决定了了其必须须坚持以以中等偏偏上的消消费层次次作为其其主要的的服务对对象。这这不仅是是由于新新上海商商业城所所处的区区域位置置在浦东东新区的的发展规规划中已已被确定定为是主主要的商商业中心心，其消消费层次次的定位位不可能能过低；而且从从其周边边环境的的发展趋趋势来看看，中高高档的住住宅小区区和成片片的高级级办公楼楼将集聚聚起一批批消费层层次较高高的市
25、场场群体，新新上海商商业城只只有以这这样的市市场群体体为主要要目标，逐逐步提高高其经营营档次，才才能同市市场环境境相适应应；同时时，也只只有将市市场扩大大到占市市场大多多数的中中等收入入层次的的消费者者才能形形成规模模效应，新新上海商商业城总总的层次次定位应应当是中中等偏上上的。 2市场定定位： 就新上海商商业城所所处的区区域位置置和自身身条件而而言，其其市场的的辐射面面是一个个颇为复复杂的问问题。从从目前的的情况来来看，存存在着三三种可能能：一是是以浦东东新区为为主，形形成区域域性的商商业中心心。这一一点应当当是不难难做到的的，尽管管仍面临临着正大大广场等等即将崛崛起的新新型商业业中心的的竞
26、争威威胁，新新上海商商业城毕毕竟有依依托“第一八八百伴”而已经经形成的的先发效效应，在在成为区区域性商商业中心心方面应应当说还还是有较较强的竞竞争力的的；二是是以整个个上海为为市场，成成为名副副其实的的市级商商业中心心。其目目标就是是形成象象徐家汇汇商城那那样的的的辐射效效应。这这一目标标的实现现还有待待于付出出极大的的努力。其其关键在在于必须须克服浦浦西消费费者对于于“一江之之隔”的心理理障碍以以及大大大增强其其自身所所独有的的吸引力力；三是是在成为为区域性性商业中中心的基基础上，吸吸引国内内外的旅旅游者，成成为浦东东地区富富有特色色的观光光购物景景点。这这一点在在目前实实际上已已经形成成，
27、但是是在未来来，由于于其他区区域（如如正大广广场、万万邦广场场等）商商业中心心的形成成，新上上海商业业城在吸吸引旅游游观光群群体方面面竞争力力可能会会有所削削弱。要要维持这这一地位位，增加加其旅游游观光方方面特色色资源显显得尤为为必要。 从目前来看看，较为为理想而而又较为为现实的的市场定定位应当当是第三三种。因因为第一一种市场场定位过过于狭窄窄，相对对于新上上海商业业城的巨巨额投资资而言，不不相匹配配；而第第二种市市场定位位也不够够现实，面面对商业业功能如如此齐全全的浦西西商业群群体，又又不具备备徐家汇汇地区那那样地处处交通枢枢纽的独独特优势势，要将将浦西的的消费者者大量地地吸引到到新上海海商
28、城来来，谈何何容易！ 从这一定位位出发，新新上海商商业城今今后可能能面对的的市场群群体将主主要由四四个方面面所构成成：浦东地地区的居居民（可可涵盖一一区二县县的所有有居民）；陆家嘴嘴商务楼楼的中外外工作人人员（也也可包括括浦东其其他地区区的中外外工作人人员。但但对于家家住浦西西的工作作人员来来说，光光顾的机机会不会会太多）；到浦东东地区观观光旅游游的广大大中外宾宾客。随随着浦东东国际机机场的启启动运行行以及外外环线全全线开通通以后，到到浦东观观光旅游游的中外外宾客必必然会大大大增加加。特别别是江浙浙两省的的旅游者者到上海海浦东看看看的欲欲望会越越来越强强烈；节假日日部分浦浦西的居居民也可可能越
29、江江前来购购物休闲闲。在这这四部分分市场群群体中，前前两者为为静态客客流，是是新上海海商业城城的基本本市场面面；后两两者成为为动态客客流，是是新上海海商业城城应当积积极寻求求和开发发的市场场资源。 新上海海商业城城的业态态结构及及形态布布局 1业态结结构 根据新上海海商业城城的战略略定位。其其业态结结构应当当是以现现代购物物中心(shooppiing malll)为为基本模模式的。这这一模式式的典型型结构应应为：由由一家大大中型百百货商店店和一家家大中型型超级市市场为主主要依托托；配置置以一系系列各具具特色的的专业店店和专卖卖店；辅辅之于一一批餐饮饮小吃店店以及各各种影视视娱乐场场；一些些银行
30、营营业所以以及其他他服务机机构也可可参杂其其中。 从新上海商商业城目目前的业业态状况况分析。 百货商店。已已有“第一八八百伴”这一大大型百货货商店存存在。从从其经营营规模、商商品结构构及其市市场影响响来看，已已可基本本满足新新上海商商业城业业态结构构的发展展需要。 超级市场。已已有联华华超市（600平方米左右）存在。但从作为新上海商业城业态结构主要依托的角度来看，其规模远远不够。所处的位置也不够理想。 专业店和专专卖店。在在新上海海商业城城开业初初期，已已有上海海服饰中中心等专专业商店店存在，但但由于经经营状况况不好，现现已普遍遍退化为为各种类类型的专专业市场场，档次次低下，布布局混乱乱，同新
31、新上海商商业城整整体化布布局的要要求极不不相称。 餐饮业。新新上海商商业城中中除商城城路一些些大楼里里的“楼宇餐餐饮”和“第一八八佰伴”里的“小吃广广场”之外，城城内的其其他餐饮饮业几乎乎没有。 娱乐业。除除在张扬扬路上有有一个很很不起眼眼的“体育俱俱乐部”之外，新新上海商商业城的的娱乐业业也是一一片空白白，导致致入夜之之后，全全城一片片漆黑。 金融业。新新上海商商业城金金融业进进入的情情况比较较突出，然然而并不不是一种种为商业业和消费费群体服服务的银银行营业业所，而而是正规规的银行行大厅和和证券公公司。不不仅无助助于商业业城的商商气集聚聚，而且且由于占占据了良良好的市市口，反反而造成成了商业
32、业链的阻阻断和隔隔裂。影影响了商商业城的的总体布布局。 从以上分析析中可以以看出。新新上海商商业城目目前的业业态结构构是残缺缺不全，互互不配套套的。缺缺乏总体体的规划划指导，处处于一种种任其自自然发展展的状态态。从长长远来看看，不仅仅商业城城总体的的商业效效应无法法形成，各各经营单单体最终终也是难难以取得得良好效效益的。其其结果将将成为“铁打的的营盘，流流水的兵兵”，使新新上海商商业城始始终处于于一种低低层次的的市场化化状态。 因此，对新新上海商商业城的的业态结结构必须须进行总总体规划划。在明明确目标标的基础础上，逐逐步调整整。在当当前重点点要考虑虑的问题题发展是是新上海海商业城城的支柱柱业态
33、。即即“一店、一一场、一一中心”。 所谓“一店店”，即开开发好一一家百货货商店。由由于“第一八八佰伴”已经成成为一家家颇有影影响的百百货商店店，所以以在此就就主要是是研究如如何对其其加以巩巩固与发发展的问问题。首首先“第一八八佰伴”应当坚坚持百货货业态不不动摇，而而且应当当维持其其中等偏偏上的档档次定位位。一方方面应当当根据浦浦东地区区消费者者的需要要，在百百货商品品的种类类上，不不断地出出新出奇奇，形成成自己经经营特色色；其次次，“第一八八佰伴”应当充充分考虑虑，“城兴店店兴，城城衰店衰衰”的关联联效应，注注意同商商业城其其他企业业之间的的过渡和和衔接，并并在促进进商业城城兴旺方方面作出出应
34、有贡贡献。从从具体的的措施上上讲。调调整自己己的进货货通道，打打开通往往崂山西西路的顾顾客出入入口，将将客流引引向新上上海商业业城的核核心地带带，将可可能对引引发商业业城的聚聚客效应应产生积积极影响响，此举举对“第一八八佰伴”是利大大于弊的的事情，而而对于新新上海商商业城来来说，则则更能充充分发挥挥这一大大型的百百货商店店对全城城的支撑撑和依托托作用。 所谓“一场场”，即开开发好一一家具有有规模的的超级市市场。目目前的联联华超市市，对于于新上海海商业城城是难以以发挥支支撑和依依托作用用的。必必须在商商业城中中选择适适当位置置，开设设一家550000-1000000平方米米的大型型超级市市场。这
35、这不仅是是商业城城自身发发展配套套的需要要，而且且在新上上海商业业城的周周边地区区实际上上也没有有一家具具有一定定规模的的超级市市场。商商业城中中若能开开设这样样的超级级市场，不不仅对周周边的居居民和职职工具有有吸引力力，而且且也会对对3000米外地地铁交通通带来的的流动客客流产生生吸引力力。从目目前已开开设的“友谊南南方商城城”（shhopppingg maall）的的经验来来看，“超级市市场”对于吸吸引客流流的作用用是不可可低估的的。这一一超级市市场可以以在原联联华超市市的基础础上进一一步扩展展，也可可另行引引进。超超级市场场的商品品结构应应当同“第一八八佰伴”有所错错位。价价格应同同浦东
36、现现有的各各个“大卖场场”接近并并具有竞竞争力。位位置应当当处于客客流相对对密集之之处，并并能对新新上海商商业城核核心部位位产生引引客效应应。 所谓“一中中心”，即开开发好一一个大型型娱乐中中心。娱娱乐中心心对综合合型购物物休闲中中心（sshopppinng mmalll）的作作用是不不可忽视视的。它它即可持持续稳定定地吸引引大量的的客流，而而且具有有特色的的娱乐中中心还可可成为购购物休闲闲中心的的特有标标志，从从而成为为旅游观观光的重重要资源源。新上上海商业业城必须须要开发发出一个个富有特特色的娱娱乐中心心，才可可能保持持住其作作为浦东东新区游游览观光光的必到到景点的的地位。否否则就可可能随
37、着着浦东地地区其他他观光景景点的开开发，而而失去对对于中外外游客的的吸引力力。根据据新上海海商业城城的现有有条件，建建议可在在城内开开发一个个“魔宫”娱乐中中心，其其中可进进行各种种魔术表表演，开开展各种种魔术游游戏，进进行群众众性的魔魔术培训训，甚至至可开设设富有神神奇色彩彩“魔术餐餐馆”。即时时，还可可邀请国国外的魔魔术表演演家前来来表演。从从而在新新上海商商业城中中形成一一个在上上海独一一无二的的特色娱娱乐中心心，相信信必然会会对广大大游客产产生巨大大的吸引引力。从从上海目目前情况况来看，有有专门的的马戏表表演场馆馆，但并并没有专专门的魔魔术表演演场馆，而而将魔术术转化为为群众性性的娱乐
38、乐活动更更无先例例。如果果能引进进以上海海魔术团团为主体体的一批批团体和和企业对对其进行行开发，此此项目成成功的可可能性还还是很大大的。 有“一店、一一场、一一中心”为支撑撑和依托托，新上上海商业业城的人人气可能能逐渐旺旺盛。即即时，各各种专业业店、专专卖店和和餐饮服服务企业业的引入入也就会会变得不不那么困困难，商商业城也也就能掌掌握对全全城的业业态结构构加以调调整的主主动权。根根据国内内外类似似购物中中心的经经验，“一店、一一场、一一中心”在营业业面积上上应占全全部营业业面积的的约300%以上上，在销销售额上上则可能能超过550%，因因此，抓抓住“一店、一一场、一一中心”的开发发，对于于整个
39、新新上海商商业城的的开发而而言是“事半功功倍”的。 2形态布布局： 新上海商业业城的形形态布局局存着严严重的先先天不足足。首先先是建筑筑结构上上的不合合理。由由于开发发初期，对对新上海海商业城城功能定定位的不不明确和和参建单单位的各各行其是是，从而而造成了了建筑群群本身对对商业效效应的严严重破坏坏。除“第一八八佰伴”和张扬扬路沿线线的几家家商店之之外，其其他建筑筑的商业业设施都都是面对对城内“步行街街”的，即即人们所所说的“屁股朝朝外”。从而而当“步行街街”开发失失败之后后，这些些商业设设施就全全部失去去了效应应。而城城内“步行衔衔”和“中心广广场”被四周周的高层层建筑全全部挡住住，根本本无法
40、引引进客流流，商业业城就此此成了一一座“死城”；其次次，由于于各大楼楼业主只只顾回收收投资，对对其底层层建筑随随意使用用。使城城内商业业布局呈呈现“散、乱乱、断”的格局局，既不不成线，也也不联片片，从而而使新上上海商业业城根本本无法产产生整体体效应。 因此，新上上海商业业城的形形态布局局规划应应当强调调“开放、通通畅、贯贯穿、共共享”的原则则。即必必须注意意打开新新上海商商业城的的入城通通道；保保证客流流在城中中的自然然流畅；各种不不同业态态的商业业设施应应当相互互衔接联联线成片片；合理理的布局局能尽可可能让各各商业企企业对入入城客流流进行共共享。 （1）将鑫鑫联广场场改造为为娱乐中中心。 从
41、新上海商商业城目目前的实实际情况况来看，真真正能直直接面向向过往客客流的商商业设施施主要集集中在商商业城的的南侧和和西侧。北北侧商城城路基本本上是办办公楼宇宇为主，无无法吸引引客流；东侧为为新亚汤汤臣大酒酒店和银银河大厦厦的锅炉炉房，真真正形成成商业效效应的起起点还是是鑫联广广场。贯贯穿商业业城中心心的步行行街和中中心广场场，一东东一西分分别被银银河大厦厦和新大大陆广场场挡住客客流无法法直接进进入。只只有从崂崂山西路路和穿越越鑫联广广场才可可抵达，由由于建筑筑格局已已经定型型，所以以这样的的情况基基本上无无法改变变。 由于大多数数商业设设施面向向商业城城内的步步行街，所所以启动动商业城城商业效
42、效应的关关键是将将客流引引入中心心广场和和步行街街。导入入客流是是商业城城功能开开发的首首要问题题，也是是新上海海商业城城形态布布局的核核心问题题。根据据我们的的分析认认为：崂崂山西路路和鑫联联广场将将是新上上海商业业城客流流导入的的主要通通道。在在形态布布局上必必须坚持持“抓两头头，带中中间”的基本本策略。从从目前的的情况看看，新上上海商业业城呈现现“一头热热、一头头冷”的现象象，西边边客流集集中，东东头门可可罗雀。“抓两头”的关键首先是激活东头，从而使鑫联广场的重新开发成为启动商业城商业效应的重要抓手。 鑫联广场目目前为家家具商场场，实际际经营效效益并不不理想。加加上家具具商场对对客流的的
43、集聚效效应较差差，对新新上海商商业城的的客流导导入不利利，所以以鑫联广广场必须须重新进进行功能能定位。我我们建议议：将鑫鑫联广场场改造成成“魔宫”娱乐中中心。理理由是：要将鑫鑫联广场场作为新新上海商商业城东东头客流流导入的的主要通通道，就就必须使使其成为为新上海海商业城城的支柱柱业态之之一。在在百货、超超市和娱娱乐中心心三大支支柱业态态中，超超市同鑫鑫联广场场的建筑筑形态不不适应，不不可取；百货一一方面同同“第一八八佰伴”会产生生冲突，另另一方面面市口也也不理想想。只有有开设富富有特色色的娱乐乐中心，才才能不受受市口因因素的影影响，吸吸引广大大顾客近近悦远来来；鑫联广广场同新新上海商商业城的的
44、中心广广场相连连，若改改建成娱娱乐中心心，通过过前后贯贯道，可可立即带带动中心心广场的的娱乐休休闲功能能，从而而将客流流引入新新上海商商业城；鑫联广广场的建建筑条件件和门前前的弧形形广场，很很适应于于开设大大型娱乐乐中心。 鑫联广场中中心的开开发若能能成功，即即可从东东边集聚聚人气，吸吸引客流流，通过过中心广广场、步步行街和和张扬路路沿线同同西边贯贯道，新新上海商商业城的的整体效效应即可可被带动动。 （2）开发发崂山西西路商业业街。 崂山西路尽尽管目前前已成为为贯穿商商业城南南北的主主要通道道，但是是由于两两侧的商商业效应应并未很很好开发发，所以以也难以以将客流流导入商商业城的的核心地地带。根
45、根据观察察分析崂崂山西路路难以导导入客流流的主要要原因有有两点：一是路路口商气气不足。崂崂山西路路南入口口处是“第一八八百伴”的进货货通道，沿沿街是封封闭的库库房，毫毫无商气气可言；北入口口处一边边是天庭庭酒店，另另一边则则是良友友大厦，单单靠一个个6000平方米米左右的的联华超超市，也也难形成成商气。路路口商气气不足就就很难将将客流引引入崂山山西路；二是沿沿街店不不成线。事事实上除除了最近近新开的的一家新新华书店店之外，崂崂山西路路上实际际上并没没有沿街街开设的的商店，店店不沿街街，客流流也就难难以顺街街而入。所所以崂山山西路商商业开发发的前提提是激活活商气，以以集聚人人气。 从理想的角角度
46、分析析，首先先从打开开“第一八八佰伴”在崂山山西路出出口入手手，进一一步使崂崂山西路路两侧 的商店店能全部部开出，这这样就能能使崂山山西路成成为一条条贯空商商业城南南北的商商业街，从从而将客客流导入入商业城城中心。然然而在人人气尚未未集聚的的时候，“第一八佰伴”及新大陆广场等打开沿崂山西路的门面的积极性不会太高。所以不能不考虑首先采取一些过渡措施以集聚人气。 我们认为，比比较可行行的方法法是：先先在崂山山西路沿沿街设摊摊，以形形成商气气，将客客流带入入商业城城中心。待待人气集集聚后，再再开店撤撤摊。最最终形成成崂山西西路商业业一条街街，成为为向商业业城中心心导入客客流的主主要通道道。经验验证明
47、，在在现阶段段，设摊摊成市对对卖方和和买方都都有吸引引力。尽尽管目前前看来，层层次较低低，但只只要能吸吸引客流流，不妨妨一试。当当然在新新上海商商业城中中设摊，形形态上也也应比较较规范，可可选用统统一制作作的“货摊车车”，也可可采用临临时活动动房。只只要规范范统一，加加上严格格管理，不不会对商商业城的的形象造造成不良良影响。为为保证“摊棚一一条街”的商气气真正形形成，应应当禁止止车辆在在崂山西西路商城城段行驶驶，使该该段路成成为一条条步行街街。并可可在开街街时，首首先以展展销形式式出现，广广为宣传传，以求求一举成成功。 （3）开发发联合广广场 形态布局中中的另一一重要问问题是联联合广场场的开发
48、发，应当当说这是是新上海海商业城城中仅次次于“第一八八佰伴”的良好好市口，应应当积极极加以开开发利用用。问题题是联合合广场的的功能应应怎样确确定，这这是一个个影响全全局的问问题。我我们认为为，联合合广场的的商业开开发可考考虑两个个方案：一是利利用至少少两个楼楼面，开开设大型型超市，以以构成新新上海商商业城的的又一支支柱业态态。其同同“第一八八佰伴”能形成成互补，又又能成为为集聚客客流的重重要因素素；二是是开设服服饰广场场，成为为由一大大批品牌牌专卖店店，以“店中店店”的方式式组成的的服饰专专卖中心心，以弥弥补商业业城中专专卖店很很少的不不足之处处。在联联合广场场土建尚尚未结束束之前，也也应将沿沿浦东南南路一侧侧的沿街街围墙打打开，开开设临时时商店，以以形成沿沿浦东南南路一条条街的商商业气氛氛，并有有可能通通过西广广场将客客流引入入商业城城。 在形态布局局中，应应当考虑虑在新上上海商业业城中引引入一部部分餐饮饮企业。由由于在商商城路一一些大楼楼中的“楼宇餐餐饮”