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1、目录1.0 研研究结论.11 1.1宗地基基本情况.11.2地价价范围. .1 1.3 地块投资资价值 .12.0 研研究方法 .2 2.1 剩余余法求地价价 .22.2 运运用建设设项目投资资经济评价价方法与参参数进行行宗地的财财务评价 .22.3 研研究依据 .33 3.0 宗宗地最佳利利用方式构构思 .43.1 宗宗地总体规规划方案设设计 .4 3.2 最佳佳开发建设设方案设计计.554.0 宗宗地地价测测算 .64.1 地地价之外的的成本测算算 .64.2 销售收入测测算.74.3 地价成本测测算 .775.0 项项目财务评评价 .7 5.1 项目目盈利能力力分析.77 5.11.1
2、税税金计算 .88 5.11.2 损损益表 .88 5.11.3 宗宗地现金流流量表与动动态盈利分分析 .85.2 项目不确确定性分析析.10 5.22.1 项项目盈亏平平衡分析.100 5.22.2 敏敏感性分析析.100 5.2.3 概率分析析 .1116.0 项目综合合经济评价价与建议 .12 6.1 项目目综合经济济评价.12 6.2有关说说明及建议议 12 附表、附图图附表一 宗宗地地价测测算表 .14附图一 项项目概率分分析图 .161.0 研究结论1.1 宗宗地基本情情况宗地编号为为B3033-00441，地块块位于香蜜蜜湖，土地地用途为住住宅用地;土地面积积为935544平方方
3、米，建筑筑容积率1.4；可建设总总建筑面积积为1311000平平方米,其其中：住宅宅1276650平方方米（高层层住宅855，低层层住宅占115，但但最终比例例按报建实实施方案确确定）；幼幼儿园30000平方方米，垃圾圾站50平平方米，社社区管理中中心3000平方米；土地使用用年期700年，自22003年年8月255日起到22073年年8月244日止。竞投中标方方应在宗地地使用权转转让合同签签订后5个个工作日内内一次付清清地价款。涉及交易标标的物转让让应交的税税费中，依依法属转让让方应交纳纳的均由甲甲方承担；依法属受受让方应交交纳的由乙乙方承担。如如转让合同同按规定需需要公证的的，公证费费用甲
4、乙双双方各承担担50%。1.2 地地价范围经测算，本本地块的正正常地价范范围应在7749311874416万元元人民币之之间，其中中市场正常常价位点应应在809913万元元，扣除土土地转让契契税3，则则得竞标报报价范围应应在7277498848700万元人民民币之间，市市场正常竞竞标价位点点在785557万元元人民币。对应市场价价位点800913万万元，则得得相应楼面面地价为66339元元/平方米.1.3 地地块投资价价值对应以上地地价范围，测测得相应的的投资财务务效果指标标如表11所示。综上，当地地价在744931809113万元人人民币之间间时，属于于投资安全全区；当地地价在8099138
5、874166万元人民民币之间时时，即进入入投资风险险区；超过过874116万元后后，将进入入高风险区区,投资者者需慎重考考虑。表11 宗地投资资财务效果果指标项目地价为744931万万元地价为800913万万元地价为877416万万元投资利润率率（）252015税后利润（万万元）240500200422156844内部收益率率（IRRR）（%）20.08816.24412.488财务净现值值（FNPPV）（万万元）2076001522119199.87投资回收期期（静态）（年年）2.953.03.12投资回收期期（动态）（年年）3.13.23.42.0 研研究方法2.1 剩剩余法求地地价运用剩
6、余法法来确定宗宗地的最高高限价，其其基本思路路为：地价= 房房地产建成成价格（建建筑费专专业费租租售费用税费）利润该方法的操操作程序如如下：研究待估宗宗地的基本本情况选择最佳开开发利用方方式估算开发后后的房地产产价格估计建筑费费、专业费费、利息、税税费、租售售费用和开发发商应得的的利润求地价2.2 运运用建设设项目经济济评价方法法与参数进进行宗地的的财务评价价建设项目的的财务评价价一般分两两个层次，即即：全部投投资的财务务效果评价价和自有（权权益）资金金的财务效效果评价。 全全部投资的的财务效果果评价，即即排除财务务条件的影影响，将全全部资金（包包括全部借借贷资金和和权益资金金）作为计计算基础
7、，考考察项目的的盈利能力力。由于它它不考虑投投资资金的的来源构成成，以及借借贷还本付付息和所得得税的问题题，所以它它实际上是是一种简化化了的、投投资项目“息、税前前”的盈利能能力分析，借借此可以在在各个投资资项目或方方案间建立立相互比较较的共同基基础，以便便考察项目目是否有投投资的价值值，在分析析是否可行行的同时，进进行方案的的选优。 自自有（权益益）资金的的财务效果果评价，即即从企业的的角度出发发，分析包包括财务条条件在内的的两类因素素对项目的的影响，以以企业投入入的权益资资金为计算算基础，而而所谓考察察企业投入入所投入的的权益资金金的盈利能能力，实际际上是对项项目息、税税后的盈利利能力的分
8、分析。同时时，还考察察企业的生生存能力、偿偿债能力、利利润及其分分配，以及及各方投资资者的盈利利能力等。 在在本宗地评评估报告中中，选用全全部投资的的财务效果果评价法，分分析该地块块的投资盈盈利能力通过全全部投资的的现金流量量表，得出出项目内部部收益率（FFIRR）、投投资回收期期（Pt）、财务务内部净现现值（FNNPV）以以及投资利利润率等指指标。由此此来判断该该宗地投资资在财务上上的可行性性。2.3 研研究依据 香蜜湖B3303-00041宗宗地规划指指标 国务院发展展研究中心心数据库 广东省房房地产统计计年鉴 广东省房地地产开发各各类管理费费用标准 中国人民银银行存、贷贷款利率 广东统计
9、计年鉴 搜房网相关关数据 中国人民银银行1211号文件 广州市建安安工程定预预、决算定定额3.0 宗宗地最佳利利用方式构构思根据该宗地地位于深圳圳市福田区区香蜜湖地地段、且建建筑容积率率1.4，可可以确定，该该地块要想想获得最大大收益，就就必须按高高尚住宅区区规划，定定位于高端端客户，确确保以优美美的景观环环境和国际际性的配套套设施来赢赢得市场。3.1 宗宗地总体规规划方案设设计 总总基底面积积 93554422205880 m22，用地平平衡表及项项目主要经经济指标分分别见表331和表表32。高层住宅总建筑面积积 12776500.8551088,503 m2住宅规划为为120180 m2
10、/户，平均均每套面积积为1500 m2 左右,规划户数数720户户。计划规规划为12214栋栋11层住住宅（其中中首层架空空绿化），住住宅总基底底面积计1110500 m2 。别墅总建筑面积积 12775600.15519,148 m2 别墅规划为为250350 m2 /栋，平均均每栋面积积为3000 m2 ，占地地面积计1120 mm2，规划总总栋数为664栋。总总计占地面面积为 664 120=76800 m2 公公建配套幼儿园30000 mm2 ，按按两层考虑虑，其占地地计15000 m22 ，社区管理中中心 3000 m22 ，垃垃圾站500 m2 ，均按按一层考虑虑，占地计计350
11、m2 。停车位基于该地块块未来将规规划建设成成深圳的豪豪宅区，故故应至少考考虑每户一一个车位（不不含别墅用用户车位），建建议车库集集中设置，规规划7200个车位，每每个车位按按35平方方米考虑，车车库规划面面积位为 7220352252000 m2 。 园园林、绿化化及道路 为为体现高尚尚住宅区的的品味感，建建议该住宅宅区的绿地地覆盖率不不低于655，可考考虑将高层层建筑的首首层架空绿绿化。则 绿绿地面积为为 9355440.655m2608803 mm2道路规划占占地面积为为 9335440.155140031 mm2表31 用用地平衡表表项目用地面积（m2 ）所占比重(%)人均面积（m2
12、/人）备注规划总用地地93544434.099一、居住用用地18730020高层住宅用用地11050011.811首层架空绿绿化低层住宅用用地76808.21公建用地18501.98道路用地14032215公共绿地6080336522.155二、其他用用地9176表32 项目目主要技术术经济指标标项目数量单位总户数784户居住人口2744人总建筑面积积1562000M2 1.高层住住宅建筑面面积1085003M22.低层住住宅建筑面面积191488M23.公建配配套建筑面面积3350M24.地下车车库建筑面面积252000M2车位数720个人口密度293人/公顷绿化率65容积率1.43.2 最
13、最佳开发建建设方案设设计建议分期滚滚动开发，首首期开发别别墅及整个个住宅区的的配套规划划建设，通通过别墅的的市场推广广来打造项项目的品牌牌，提升项项目的品位位，从而带带动其后的的高层销售售。计划整个地地块的开发发建设周期期为30个个月，销售售周期为224个月。其其中可行性性研究及规规划报批等等前期准备备阶段为66个月，宗宗地竞买后后18个月月时推出首首期别墅，高高层住宅分分两期推出出，计划至至42个月月时完成全全部销售。与此对应的的项目投资资与融资计计划如下表表33所所示.表33 项项目投资与与融资计划划表序号项目建设经营期期合计1671213188192442530031366374221投
14、资总额1.1建设投资1.1.11土地成本809133.86 1.1.22前期工程费费755.000 393.000 1.1.33建安成本费费340000.70 2913.70 111133.00 118022.00 8172.00 1.1.55基础设施费费2292.56 1145.78 687.447 459.331 1.1.66公建配套费费1185.16 474.006 355.555 355.555 1.1.77不可预见费费3589.58 897.339 538.444 430.775 430.775 430.775 430.775 430.775 1.1.88管理费3590.00 512
15、.880 512.880 512.880 512.880 512.880 512.880 512.880 1.1.99销售费用5384.36 807.665 1076.87 1615.31 1346.09 538.444 1.1.110利息费用1.2流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再再投入说明：因利利息费用取取决于投标标公司的融融资结构，而而融资结构构的优劣又又取决于公公司在资本本市场的能能力高低。该该宗地地价价需在成交交后5日内内一次缴清清，故对竞竞投人的资资金压力很很大。可以以考虑竞得得
16、土地后全全部建设缺缺口资金从从银行借贷贷。因为项项目的融资资结构不明明，且项目目全部投资资的财务评评价又与融融资结构无无关，故此此表中的利利息费用计计算和资金金筹措计划划都暂没计计算。4.0 宗宗地地价测测算4.1 地地价之外的的成本测算算参考目前建建筑市场及及房地产开开发市场的的基本行情情，估算出出该宗地开开发项目的的总成本费费用为688651.43万元元。具体测测算详见附附表1。 4.2 销销售收入测测算参考目前香香蜜湖地段段的住宅市市场行情，高高层为111000元元/ m2，低层为为220000元/ m2, 停车位位（为便于于计算，全全部按销售售考虑）为为2500000元/个，则测测算出
17、总销销售收入为为 1799478.35万元元。具体测测算详见附附表1。4.3 地地价成本测测算 根据目目前国内房房地产市场场投资回报报基本现状状，并综合合考虑深圳圳房地产市市场的竞争争程度，取取定开发商商投资该宗宗地的可承承受回报率率极限为115，正正常期望投投资回报率率为20，市场投投资回报率率的上限为为25。则该宗地的的地价范围围为7422918874166 万元，正正常市场期期望地价为为809113万元。扣除宗地转转让契税33，则得得该宗地的的竞投报价价范围为7727499849970万元元，正常市市场水平竞竞投报价为为785557万元。具具体测算详详见附表11。5.0项目目财务评价价由
18、于香蜜湖湖B303300441宗地的的最终中标标地价尚处处于预测阶阶段，因此此选取该地地块的市场场期望价作作为计算基基础，来测测算该宗地地的投资价价值。5.1 项项目盈利能能力分析5.1.11 税金计计算（见表表51）因为首期发发售计划在在宗地接手手后第188个月时，故故前一年半半内无销售售收入。而而土地增值值税是按照纳税税人转让房房地产所取取得的增值值额和税法法规定的44级超额累进税率率来计算征征收的，增增值额是纳纳税人转让让房地产所所取得的收收入减除税税法规定扣扣除项目金金额后的余余额。根据据房地产行行业的一般般收益水平平，土地增增值税应缴缴额基本在在销售收入入的1左左右。5.1.22 损
19、益表表（见表552）由损益表可可以看出，公公司在第一一年内利润润为负，这这主要是因因为支付巨巨额地价所所致。第二二、三年内内尽管有利利润，但仍仍不足以弥弥补第一年年的亏算。直直到最后一一年才发生生所得税的的缴交。5.1.33 宗地现现金流量表表与动态盈盈利分析（见见表533）由现金流量量表和动态态盈利分析析可以看出出，项目的的累计净现现金流和累累计折现现现金流由负负变正均要要发生在最最后一个年年度。但项项目的内部部收益率为为16.224，净净现值为1152211万元，均均处于较高高水平。原原因在于地地价要在中中标后一次次缴交完毕毕，造成巨巨额现金流流流出，而而项目的开开发建设、销销售要滞后后一
20、段时间间，不过该该宗地规划划建筑面积积不大，建建设周期相相对较短，故故投资回收收期指标也也较为理想想。相应的地价价在742291万元元和874416万元元时的投资资回报指标标如表54所示。 表表51 销售售税金及附附加表 （单位：万元）建设经营期期合计序号项目1671213188192442530031366374221销售收入421255.60 412055.83 549411.10 412055.83 1794778.366 2销售税金及及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 111811.50 2.1营业税2106.28 2060.29 2747.06 20
21、60.29 8973.92 2.2城市维护建建设税147.444 144.222 192.229 144.222 628.117 2.3教育费附加加63.199 61.811 82.411 61.811 269.222 2.4防洪工程维维护费75.833 74.177 98.899 74.177 323.006 2.5交易管理费费210.663 206.003 274.771 206.003 897.339 2.6印花税21.066 20.600 27.477 20.600 89.744 3土地增值税税421.226 412.006 549.441 412.006 1794.78 表 52 损
22、益益表 （单位：万万元）序号项目合计1121324425366364221销售收入1794778.366 0.00421255.60961466.93412055.832总成本费用用1495665.299 899622.23339066.57215200.944175.553利润总额299133.07 -899662.2338219.03746255.99370300.284所得税9871.31 0.000.000.009871.315税后利润200411.76 0.000.000.00200411.766盈余公积金金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利润润1803
23、77.58 0.000.000.00180377.58表53 宗地现现金流量表表与动态盈盈利分析 （单位：万元）序号项目建设经营期期1121324425366374221现金流入0.00 421255.60 961466.93 412055.83 1.1销售收入0.00 421255.60 961466.93 412055.83 1.2其他现金流流入0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出879111.05 322766.65 204311.23 4461.17 2.1建设投资879111.05 292300.97 134799.81 1481.99 2.2土地增值税税0.00 42
24、1.226 961.447 412.006 2.3销售税金及及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3净现金流-879111.055 9848.95 757155.70 367444.66 4累计净现金金流-879111.055 -780662.100 -23466.40 343988.27 5折现现金流流-813999.122 8443.89 601055.56 280700.79 6累计折现净净现金流-813999.122 -729555.233 -128449.677 152211.12 评价指标FNPV(I=8%)152211.12 财务内部收收益率IRRR16
25、.244%投资回收期期（静态）3.03 投资回收期期（动态）3.20 表54 财务务效果指标标比较项目地价为744931万万时地价为877416万万时内部收益率率（IRRR）（%）20.08812.488财务净现值值（FNPPV）（万万元）2076009199.87投资回收期期（静态）（年年）2.953.12投资回收期期（动态）（年年）3.13.45.2 项项目不确定定性分析5.2.11 盈亏平平衡分析假定本宗地地开发建设设投资不变变，且售价价和回款速速度如基准准方案所设设，则由计计算可得，当当销售率为为 （800913.866686511.43）/179478.35*100%=83.33%
26、时，宗地全部投资利润率为零。一般认为，当盈亏平衡点的销售率70 时，项目风险较小。本宗地投资盈亏平衡点的销售率为83.33，可见其风险较高。5.2.22 敏感性性分析影响本宗地地投资财务务效益的主主要不确定定因素为宗宗地获取价价格、售价价水平、建建设成本的的高低、建建设经营期期的长短、销销售税率等等。根据宗宗地目前状状况可知，以以上诸因素素中最有可可能发生变变化的是宗宗地获取价价格的高低低和未来销销售价格的的变化。因因而，本宗宗地敏感性性分析主要要针对全部部投资的评评价指标（FFIRR,FNPVV和投资利利润率），分分别计算售售价上下波波动5、110和宗宗地获取价价格上下波波动5、110时，对
27、对经济指标标的影响。计计算结果详详见敏感性性分析表554。表54 项目敏感感性分析表表全部投资基准方案地价变动售价变动-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV152211.12227133.15189677.13114755.117729.09829.228025.16224177.1269133.7FNPV升升降幅度49.222%24.611%-24.661%-49.222%-94.555%-47.228%47.288%76.822%IRR16.244%21.544%18.799%13.855%11.633%7.93%12.133%20.277%24.244%IRR升降降幅度
28、32.644%15.700%-14.772%-28.339%-51.117%-25.331%24.822%49.266%投资利润率率20%26.866%23.344%16.844%13.844%8.00%14%26%32%投资利润率率升降幅度度34.300%16.700%-15.880%-30.880%-60.00%-30.00%30.0%60.0%由表中数据据可得：（1）地价价、售价变变动对财务务净现值的的影响当宗地价格格上升到220.3时，项目目的净现值值等于零，到到达临界点点。此时，如如果地价继继续上升，则则财务净现现值小于零零，出现亏亏损。售价下降55、100时，财财务净现值值分别下降
29、降47.228、994.555。当售售价下降至至10.557时，该该项目的财财务净现值值等于零，达达到临界点点，此时，若若售价再下下降，则财财务净现值值小于零，出出现亏损。（2）地价价、售价变变动对财务务内部收益益率的影响响地价上升55、100时，将将引起该宗宗地的财务务内部收益益率分别下下降14.72、228.399；当地地价上升至至13.667时，该该项目的财财务内部收收益率等于于基准收益益率（Icc=8%）,到达临界界点，此时时，如果继继续上升，则则财务内部部收益率将将达不到预预期的基准准收益率。售价下降110时，项项目的财务务内部收益益率已下降降到7.993，不不能满足预预期的基准准收
30、益率。（3）地价价、售价变变动对投资资收益率的的影响当地价上升升10时时，项目的的投资利润润率将下降降至13.84，已已不能满足足预期的投投资利润率率15。当当售价下降降5时，项项目的投资资利润率也也将不能满满足预期的的投资利润润率要求。从上分析可可以看出，对对财务净现现值来说，地地价获取价价格和售价价都是敏感感因素，相相比之下，售售价更为敏敏感。原因因在于该宗宗地地价要要一次性缴缴清，宗地地获取价格格的变动数数值等于全全部投资的的净现值变变动值。对于内部收收益率来说说，地价比比售价更为为敏感。对对于静态的的投资收益益率来说，售售价是更为为敏感的因因素。除了地价和和售价对本本项目的影影响较大外
31、外，开发周周期和销售售率对本项项目的影响响也值得注注意。开发发周期拖长长除了导致致资金不能能及时回收收再投入，NNPV和IIRR也会会下降，投投资回收期期将延长外外，还会加加重资金的的使用成本本。而销售售率低下，即即意味着投投资资金不不能快速回回收，这样样将使整个个项目陷入入僵局。 5.2.33 概率分分析为了更精确确地预测该该宗地投资资地风险程程度，下面面用决策树树来进行计计算，详看看附图1。经计算，EE(FNPPV) = 202228.444 万元元风险标准偏偏差99949.110净现值变异异系数449.188700%计算结果表表明，本地地块的期望望折现净现现金收入为为202228.444
32、万元，处处于较高盈盈利水平，而而净现值变变异系数为为49.118，远远低于700，说明明其风险程程度在合理理的范围之之中。6.0 项项目综合经经济评价与与建议6.1 项项目综合经经济评价上述财务效效益评估的的结果说明明，本宗地地作为面向向高端客户户的豪宅开开发用地是是有较好投投资前景的的。但由于于地价较高高，且要一一次性缴交交完毕，故故对开发商商的融资、高高端客户开开发、市场场运作、房房地产大势势把握、政政策研判等等能力要求求很高。且且该地块将将是以公开开竞拍方式式获取，市市场的炒做做、竞拍现现场的紧张张气氛、竞竞投者的不不同战略导导向等都会会影响到该该地块的竞竞买价格，所所以是否投投资该项目
33、目不能仅仅仅依靠对财财务指标的的分析，还还要做充分分的风险分分析。 66.2 有有关说明及及建议1. 本报告是在在未有投资资方具体融融资方案的的前提下进进行测算的的，仅反映映地块本身的投资收收益情况，待待确定投资资方具体的的融资方案案后，才能能测算出投投资方的实实际投资收收益情况。2. 为便于计算算比较，本本报告中的的车库全部部按销售处处理，不考考虑租赁经经营。同时，财务年年度以受让让到该宗地地的第一个个月开始，每每12个月月为一财务务年度。3. 本报告是基基于财务分分析的角度度来思考问问题的，一一个项目投投资与否，财财务指标是很重要要的，但却却不是唯一一起决定作作用的。如如果公司是是基于战略
34、略方面的考考虑，想通通过对该地地块的竞买买与开发来来树立公司司品牌，那那么财务指指标在决策策中所占权权重将会下下降，竞买买的价格将将会跃上一一个新的台台阶。4. 宗地价格的的评估应是是建立对市市场的充分分调查研究究，包括竞竞争对手的的可能竞投策略、目目标客户的的消费心理理、宗地的的优劣势分分析等基础础上来综合合进行的。显显然，本报报告缺乏充充分的市场场调查支持持。5. 在本报告相相关测算数数据的选取取是基于笔笔者对广州州市场的了了解并考虑虑了广、深两地房地地产市场差差异的基础础上确定的的，由于对对深圳市场场没有深入入的了解，所所以测算结结果难免存存在偏差。6. 本报告中的的最佳土地地开发利用用
35、方案设计计是基于笔笔者既往工工作经验来来考虑的，尚缺少少专业上的的深度思考考，且笔者者未踏勘过过宗地现场场，因此方方案设想不不一定是最最优的。原原则上此步步应进行多多方案的比比较、评估估及选优。7. 鉴于拍卖公公告中提及及高层和低低层的最终终比例按报报建实施方方案确定，建建议开发商在此处处多加研究究，充分用用活、用好好相关政策策规定。笔笔者认为最最好是低层层的比例调调高些，且且低层的设设计式样、户户型等要多多样化，以以充分满足足目标客户户的多样化化需求。8. 由于该地块块将用于开开发面向高高端客户的的豪宅，购购买者更看看中的将是是项目的档次感，建建议开发商商在项目的的规划设计计上给予高高度重视
36、，一一定要聘请请一流的规规划设计机机构来担纲纲项目此项项工作，包包括对项目目风水问题题的综合研研究，这一一点在粤港港房地产市市场尤其要要受到重视视。9. 为保证该地地块投资决决策的准确确性，降低低投资风险险，建议开开发商在开开发前期投资论证过过程中，尽尽可能地让让公司项目目一线实施施人员参与与进来，充充分听取各各方面的意意见，集思思广益，精精益求精。10. 随着通货膨膨胀的确认认，未来银银行利率调调整已经在在所难免，利利率调整对对于资金密集的房房地产企业业来说，影影响是巨大大的。本宗宗地的竞买买企业很难难想象完全全依靠自有有资金来开开发，而竞竞到土地到到开发销售售之间将有有18个月月以上的时时间，建议议开发商要要密切关注注国家的信信贷政策和和利率政策策，并做细细、做好项项目的融资资计划。