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1、目录1.0 研究结论.1 1.1宗地基本情况.11.2地价价范围. .1 1.3 地块投投资价值值 .12.0 研研究方法法 .2 2.1 剩剩余法求求地价 .22.2 运运用建建设项目目投资经经济评价价方法与与参数进进行宗地地的财务务评价 .22.3 研研究依据据 .3 3.0 宗宗地最佳佳利用方方式构思思 .43.1 宗宗地总体体规划方方案设计计 .4 3.2 最最佳开发发建设方方案设计计.554.0 宗宗地地价价测算 .664.1 地地价之外外的成本本测算 .64.2 销售收入测测算.774.3 地价成本测测算 .75.0 项项目财务务评价 .77 5.1 项项目盈利利能力分分析.77
2、5.1.11 税金金计算 .8 5.1.22 损益益表 .8 5.1.33 宗地地现金流流量表与与动态盈盈利分析析 .885.2 项目不不确定性性分析.110 5.2.1 项目盈盈亏平衡衡分析.100 5.2.22 敏感感性分析析.110 5.2.3 概率分分析 .1116.0 项目综综合经济济评价与与建议 .12 6.1 项项目综合合经济评评价.12 6.2有关关说明及及建议 112 附表、附图图附表一 宗宗地地价价测算表表 .144附图一 项项目概率率分析图图 .161.0 研究结论1.1 宗宗地基本本情况宗地编号为为B3003-000411，地块块位于香香蜜湖，土土地用途途为住宅宅用地;
3、土地面面积为9935444平方方米，建建筑容积积率1.44；可建建设总建建筑面积积为13310000平方方米,其其中：住住宅12276550平方方米（高高层住宅宅85，低层层住宅占占15，但最最终比例例按报建建实施方方案确定定）；幼幼儿园330000平方米米，垃圾圾站500平方米米，社区区管理中中心3000平方方米；土土地使用用年期770年，自自20003年88月255日起到到20773年88月244日止。竞投中标方方应在宗宗地使用用权转让让合同签签订后55个工作作日内一一次付清清地价款款。涉及交易标标的物转转让应交交的税费费中，依依法属转转让方应应交纳的的均由甲甲方承担担；依法法属受让让方应
4、交交纳的由由乙方承承担。如如转让合合同按规规定需要要公证的的，公证证费用甲甲乙双方方各承担担50%。1.2 地地价范围围经测算，本本地块的的正常地地价范围围应在77493318874116万元元人民币币之间，其其中市场场正常价价位点应应在8009133万元，扣扣除土地地转让契契税3，则得得竞标报报价范围围应在77274498848770万元元人民币币之间，市市场正常常竞标价价位点在在785557万万元人民民币。对应市场价价位点8809113万元元，则得得相应楼楼面地价价为63339元元/平方米米.1.3 地地块投资资价值对应以上地地价范围围，测得得相应的的投资财财务效果果指标如如表11所示示。
5、综上，当地地价在77493318809113万元元人民币币之间时时，属于于投资安安全区；当地价在809913874416万万元人民民币之间间时，即即进入投投资风险险区；超超过8774166万元后后，将进进入高风风险区,投资者者需慎重重考虑。表11 宗地投投资财务务效果指指标项目地价为7449311万元地价为8009133万元地价为8774166万元投资利润率率（）252015税后利润（万万元）240500200422156844内部收益率率（IRRR）（%）20.08816.24412.488财务净现值值（FNNPV）（万万元）2076001522119199.87投资回收期期（静态态）（年年
6、）2.953.03.12投资回收期期（动态态）（年年）3.13.23.42.0 研研究方法法2.1 剩剩余法求求地价运用剩余法法来确定定宗地的的最高限限价，其其基本思思路为：地价= 房房地产建建成价格格（建建筑费专业费费租售售费用税费）利润该方法的操操作程序序如下：研究待估宗宗地的基基本情况况选择最佳开开发利用用方式估算开发后后的房地地产价格格估计建筑费费、专业业费、利利息、税税费、租租售费用和开发发商应得得的利润润求地价2.2 运运用建建设项目目经济评评价方法法与参数数进行行宗地的的财务评评价建设项目的的财务评评价一般般分两个个层次，即即：全部部投资的的财务效效果评价价和自有有（权益益）资金
7、金的财务务效果评评价。 全全部投资资的财务务效果评评价，即即排除财财务条件件的影响响，将全全部资金金（包括括全部借借贷资金金和权益益资金）作作为计算算基础，考考察项目目的盈利利能力。由由于它不不考虑投投资资金金的来源源构成，以以及借贷贷还本付付息和所所得税的的问题，所所以它实实际上是是一种简简化了的的、投资资项目“息、税税前”的盈利利能力分分析，借借此可以以在各个个投资项项目或方方案间建建立相互互比较的的共同基基础，以以便考察察项目是是否有投投资的价价值，在在分析是是否可行行的同时时，进行行方案的的选优。 自自有（权权益）资资金的财财务效果果评价，即即从企业业的角度度出发，分分析包括括财务条条
8、件在内内的两类类因素对对项目的的影响，以以企业投投入的权权益资金金为计算算基础，而而所谓考考察企业业投入所所投入的的权益资资金的盈盈利能力力，实际际上是对对项目息息、税后后的盈利利能力的的分析。同同时，还还考察企企业的生生存能力力、偿债债能力、利利润及其其分配，以以及各方方投资者者的盈利利能力等等。 在在本宗地地评估报报告中，选选用全部部投资的的财务效效果评价价法，分分析该地地块的投投资盈利利能力通过过全部投投资的现现金流量量表，得得出项目目内部收收益率（FFIRRR）、投投资回收收期（PPt）、财财务内部部净现值值（FNNPV）以以及投资资利润率率等指标标。由此此来判断断该宗地地投资在在财务
9、上上的可行行性。2.3 研研究依据据 香蜜湖B3303-00441宗地地规划指指标 国务院发展展研究中中心数据据库 广东省房房地产统统计年鉴鉴 广东省房地地产开发发各类管管理费用用标准 中国人民银银行存、贷贷款利率率 广东统计计年鉴 搜房网相关关数据 中国人民银银行1221号文文件 广州市建安安工程定定预、决决算定额额3.0 宗宗地最佳佳利用方方式构思思根据该宗地地位于深深圳市福福田区香香蜜湖地地段、且且建筑容容积率1.44，可以以确定，该该地块要要想获得得最大收收益，就就必须按按高尚住住宅区规规划，定定位于高高端客户户，确保保以优美美的景观观环境和和国际性性的配套套设施来来赢得市市场。3.1
10、 宗宗地总体体规划方方案设计计 总总基底面面积 9935444222005800 m22，用地地平衡表表及项目目主要经经济指标标分别见见表31和表表322。高层住宅总建筑面积积 122765500.8851108,5033 m2住宅规划为为12001880 mm2 /户，平平均每套套面积为为1500 m22 左左右,规规划户数数7200户。计计划规划划为122144栋111层住宅宅（其中中首层架架空绿化化），住住宅总基基底面积积计1110500 m22 。别墅总建筑面积积 122756600.115119,1488 m2 别墅规划为为25003550 mm2 /栋，平平均每栋栋面积为为3000
11、 m22 ，占占地面积积计1220 mm2，规划划总栋数数为644栋。总总计占地地面积为为 644 1200=76680 m2 公公建配套套幼儿园30000 m2 ，按按两层考考虑，其其占地计计15000 mm2 ，社区管理中中心 3300 m2 ，垃垃圾站550 mm2 ，均按按一层考考虑，占占地计3350 m2 。停车位基于该地块块未来将将规划建建设成深深圳的豪豪宅区，故故应至少少考虑每每户一个个车位（不不含别墅墅用户车车位），建建议车库库集中设设置，规规划7220个车车位，每每个车位位按355平方米米考虑，车车库规划划面积位位为 722035252200 m2 。 园园林、绿绿化及道道路
12、 为为体现高高尚住宅宅区的品品味感，建建议该住住宅区的的绿地覆覆盖率不不低于665，可可考虑将将高层建建筑的首首层架空空绿化。则则 绿绿地面积积为 99354440.665m26008033 m22道路规划占占地面积积为 9355440.1151140331 mm2表31 用地平平衡表项目用地面积（m2 ）所占比重(%)人均面积（m2 /人）备注规划总用地地93544434.099一、居住用用地18730020高层住宅用用地11050011.811首层架空绿绿化低层住宅用用地76808.21公建用地18501.98道路用地14032215公共绿地6080336522.155二、其他用用地917
13、6表32 项项目主要要技术经经济指标标项目数量单位总户数784户居住人口2744人总建筑面积积1562000M2 1.高层住住宅建筑筑面积1085003M22.低层住住宅建筑筑面积191488M23.公建配配套建筑筑面积3350M24.地下车车库建筑筑面积252000M2车位数720个人口密度293人/公顷绿化率65容积率1.43.2 最最佳开发发建设方方案设计计建议分期滚滚动开发发，首期期开发别别墅及整整个住宅宅区的配配套规划划建设，通通过别墅墅的市场场推广来来打造项项目的品品牌，提提升项目目的品位位，从而而带动其其后的高高层销售售。计划整个地地块的开开发建设设周期为为30个个月，销销售周期
14、期为244个月。其其中可行行性研究究及规划划报批等等前期准准备阶段段为6个个月，宗宗地竞买买后188个月时时推出首首期别墅墅，高层层住宅分分两期推推出，计计划至442个月月时完成成全部销销售。与此对应的的项目投投资与融融资计划划如下表表333所示.表33 项目投投资与融融资计划划表序号项目建设经营期期合计1671213188192442530031366374221投资总额1.1建设投资1.1.11土地成本809133.866 1.1.22前期工程费费755.000 393.000 1.1.33建安成本费费340000.700 2913.70 111133.000 118022.000 817
15、2.00 1.1.55基础设施费费2292.56 1145.78 687.447 459.331 1.1.66公建配套费费1185.16 474.006 355.555 355.555 1.1.77不可预见费费3589.58 897.339 538.444 430.775 430.775 430.775 430.775 430.775 1.1.88管理费3590.00 512.880 512.880 512.880 512.880 512.880 512.880 512.880 1.1.99销售费用5384.36 807.665 1076.87 1615.31 1346.09 538.444
16、1.1.110利息费用1.2流动资金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2资金筹措2.1自有资金2.2借款2.3销售收入再再投入说明：因利利息费用用取决于于投标公公司的融融资结构构，而融融资结构构的优劣劣又取决决于公司司在资本本市场的的能力高高低。该该宗地地地价需在在成交后后5日内内一次缴缴清，故故对竞投投人的资资金压力力很大。可可以考虑虑竞得土土地后全全部建设设缺口资资金从银银行借贷贷。因为为项目的的融资结结构不明明，且项项目全部部投资的的财务评评价又与与融资结结构无关关，故此此表中的的利息费费用计算算和资金金筹措计计划都暂暂没计算算。4.0 宗宗
17、地地价价测算4.1 地地价之外外的成本本测算参考目前建建筑市场场及房地地产开发发市场的的基本行行情，估估算出该该宗地开开发项目目的总成成本费用用为6886511.433万元。具具体测算算详见附附表1。 4.2 销销售收入入测算参考目前香香蜜湖地地段的住住宅市场场行情，高高层为1110000元/ m2，低层层为2220000元/ m2, 停车车位（为为便于计计算，全全部按销销售考虑虑）为22500000元元/个，则则测算出出总销售售收入为为 17794778.335万元元。具体体测算详详见附表表1。4.3 地地价成本本测算 根据目目前国内内房地产产市场投投资回报报基本现现状，并并综合考考虑深圳圳
18、房地产产市场的的竞争程程度，取取定开发发商投资资该宗地地的可承承受回报报率极限限为155，正正常期望望投资回回报率为为20，市场场投资回回报率的的上限为为25。则该宗地的的地价范范围为77429918874116 万万元，正正常市场场期望地地价为8809113万元元。扣除宗地转转让契税税3，则则得该宗宗地的竞竞投报价价范围为为727749849970万万元，正正常市场场水平竞竞投报价价为7885577万元。具具体测算算详见附附表1。5.0项目目财务评评价由于香蜜湖湖B3003000411宗地的的最终中中标地价价尚处于于预测阶阶段，因因此选取取该地块块的市场场期望价价作为计计算基础础，来测测算该
19、宗宗地的投投资价值值。5.1 项项目盈利利能力分分析5.1.11 税金金计算（见见表51）因为首期发发售计划划在宗地地接手后后第188个月时时，故前前一年半半内无销销售收入入。而土土地增值值税是按照纳纳税人转转让房地地产所取取得的增增值额和和税法规规定的44级超额额累进税税率来计计算征收收的，增增值额是是纳税人人转让房房地产所所取得的的收入减减除税法法规定扣扣除项目目金额后后的余额额。根据据房地产产行业的的一般收收益水平平，土地地增值税税应缴额额基本在在销售收收入的11左右右。5.1.22 损益益表（见见表52）由损益表可可以看出出，公司司在第一一年内利利润为负负，这主主要是因因为支付付巨额地
20、地价所致致。第二二、三年年内尽管管有利润润，但仍仍不足以以弥补第第一年的的亏算。直直到最后后一年才才发生所所得税的的缴交。5.1.33 宗地地现金流流量表与与动态盈盈利分析析（见表表533）由现金流量量表和动动态盈利利分析可可以看出出，项目目的累计计净现金金流和累累计折现现现金流流由负变变正均要要发生在在最后一一个年度度。但项项目的内内部收益益率为116.224，净净现值为为152221万万元，均均处于较较高水平平。原因因在于地地价要在在中标后后一次缴缴交完毕毕，造成成巨额现现金流流流出，而而项目的的开发建建设、销销售要滞滞后一段段时间，不不过该宗宗地规划划建筑面面积不大大，建设设周期相相对较
21、短短，故投投资回收收期指标标也较为为理想。相应的地价价在7442911万元和和874416万万元时的的投资回回报指标标如表554所所示。 表表511 销售税税金及附附加表 （单单位：万万元）建设经营期期合计序号项目1671213188192442530031366374221销售收入421255.600 412055.833 549411.100 412055.833 1794778.336 2销售税金及及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 111811.500 2.1营业税2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2城
22、市维护建建设税147.444 144.222 192.229 144.222 628.117 2.3教育费附加加63.199 61.811 82.411 61.811 269.222 2.4防洪工程维维护费75.833 74.177 98.899 74.177 323.006 2.5交易管理费费210.663 206.003 274.771 206.003 897.339 2.6印花税21.066 20.600 27.477 20.600 89.744 3土地增值税税421.226 412.006 549.441 412.006 1794.78 表 522 损益益表 （单位：万元）序号项目合计
23、1121324425366364221销售收入1794778.336 0.00421255.600961466.933412055.8332总成本费用用1495665.229 899622.233339066.577215200.9444175.553利润总额299133.077 -899662.2238219.03746255.999370300.2884所得税9871.31 0.000.000.009871.315税后利润200411.766 0.000.000.00200411.7666盈余公积金金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利润润180377.588
24、0.000.000.00180377.588表53 宗地地现金流流量表与与动态盈盈利分析析 （单单位：万万元）序号项目建设经营期期1121324425366374221现金流入0.00 421255.600 961466.933 412055.833 1.1销售收入0.00 421255.600 961466.933 412055.833 1.2其他现金流流入0.00 0.00 0.00 0.00 2现金流出879111.055 322766.655 204311.233 4461.17 2.1建设投资879111.055 292300.977 134799.811 1481.99 2.2土地
25、增值税税0.00 421.226 961.447 412.006 2.3销售税金及及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3净现金流-879111.005 9848.95 757155.700 367444.666 4累计净现金金流-879111.005 -780662.110 -23466.400 343988.277 5折现现金流流-813999.112 8443.89 601055.566 280700.799 6累计折现净净现金流流-813999.112 -729555.223 -128449.667 152211.122 评价指标FNPV(I=88%)1522
26、11.122 财务内部收收益率IIRR16.244%投资回收期期（静态态）3.03 投资回收期期（动态态）3.20 表54 财财务效果果指标比比较项目地价为7449311万时地价为8774166万时内部收益率率（IRRR）（%）20.08812.488财务净现值值（FNNPV）（万万元）2076009199.87投资回收期期（静态态）（年年）2.953.12投资回收期期（动态态）（年年）3.13.45.2 项项目不确确定性分分析5.2.11 盈亏亏平衡分分析假定本宗地地开发建建设投资资不变，且且售价和和回款速速度如基基准方案案所设，则则由计算算可得，当当销售率率为 （8809113.88666
27、86551.443）/17994788.355*1000%=83.33% 时，宗宗地全部部投资利利润率为为零。一一般认为为，当盈盈亏平衡衡点的销销售率70 时，项项目风险险较小。本本宗地投投资盈亏亏平衡点点的销售售率为883.333，可可见其风风险较高高。5.2.22 敏感感性分析析影响本宗地地投资财财务效益益的主要要不确定定因素为为宗地获获取价格格、售价价水平、建建设成本本的高低低、建设设经营期期的长短短、销售售税率等等。根据据宗地目目前状况况可知，以以上诸因因素中最最有可能能发生变变化的是是宗地获获取价格格的高低低和未来来销售价价格的变变化。因因而，本本宗地敏敏感性分分析主要要针对全全部投
28、资资的评价价指标（FFIRRR,FNNPV和和投资利利润率），分分别计算算售价上上下波动动5、110和和宗地获获取价格格上下波波动5、100时，对对经济指指标的影影响。计计算结果果详见敏敏感性分分析表554。表54 项目敏敏感性分分析表全部投资基准方案地价变动售价变动-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV152211.122227133.155189677.133114755.1117729.09829.228025.16224177.1269133.7FNPV升升降幅度度49.222%24.611%-24.661%-49.222%-94.555%-47.228%47.288
29、%76.822%IRR16.244%21.544%18.799%13.855%11.633%7.93%12.133%20.277%24.244%IRR升降降幅度32.644%15.700%-14.772%-28.339%-51.117%-25.331%24.822%49.266%投资利润率率20%26.866%23.344%16.844%13.844%8.00%14%26%32%投资利润率率升降幅幅度34.300%16.700%-15.880%-30.880%-60.00%-30.00%30.0%60.0%由表中数据据可得：（1）地价价、售价价变动对对财务净净现值的的影响当宗地价格格上升到到2
30、0.3时时，项目目的净现现值等于于零，到到达临界界点。此此时，如如果地价价继续上上升，则则财务净净现值小小于零，出出现亏损损。售价下降55、110时时，财务务净现值值分别下下降477.288、994.555。当当售价下下降至110.557时，该该项目的的财务净净现值等等于零，达达到临界界点，此此时，若若售价再再下降，则则财务净净现值小小于零，出出现亏损损。（2）地价价、售价价变动对对财务内内部收益益率的影影响地价上升55、110时时，将引引起该宗宗地的财财务内部部收益率率分别下下降144.722、228.339；当地价价上升至至13.67时，该该项目的的财务内内部收益益率等于于基准收收益率（I
31、Ic=8%）,到到达临界界点，此此时，如如果继续续上升，则则财务内内部收益益率将达达不到预预期的基基准收益益率。售价下降110时时，项目目的财务务内部收收益率已已下降到到7.993，不不能满足足预期的的基准收收益率。（3）地价价、售价价变动对对投资收收益率的的影响当地价上升升10时，项项目的投投资利润润率将下下降至113.884，已已不能满满足预期期的投资资利润率率15。当售售价下降降5时时，项目目的投资资利润率率也将不不能满足足预期的的投资利利润率要要求。从上分析可可以看出出，对财财务净现现值来说说，地价价获取价价格和售售价都是是敏感因因素，相相比之下下，售价价更为敏敏感。原原因在于于该宗地
32、地地价要要一次性性缴清，宗宗地获取取价格的的变动数数值等于于全部投投资的净净现值变变动值。对于内部收收益率来来说，地地价比售售价更为为敏感。对对于静态态的投资资收益率率来说，售售价是更更为敏感感的因素素。除了地价和和售价对对本项目目的影响响较大外外，开发发周期和和销售率率对本项项目的影影响也值值得注意意。开发发周期拖拖长除了了导致资资金不能能及时回回收再投投入，NNPV和和IRRR也会下下降，投投资回收收期将延延长外，还还会加重重资金的的使用成成本。而而销售率率低下，即即意味着着投资资资金不能能快速回回收，这这样将使使整个项项目陷入入僵局。 5.2.33 概率率分析为了更精确确地预测测该宗地地
33、投资地地风险程程度，下下面用决决策树来来进行计计算，详详看附图图1。经计算，EE(FNNPV) = 202228.44 万元风险标准偏偏差999499.100净现值变异异系数49.18700%计算结果表表明，本本地块的的期望折折现净现现金收入入为2002288.444万元，处处于较高高盈利水水平，而而净现值值变异系系数为449.118，远远低于770，说说明其风风险程度度在合理理的范围围之中。6.0 项项目综合合经济评评价与建建议6.1 项项目综合合经济评评价上述财务效效益评估估的结果果说明，本本宗地作作为面向向高端客客户的豪豪宅开发发用地是是有较好好投资前前景的。但但由于地地价较高高，且要要
34、一次性性缴交完完毕，故故对开发发商的融融资、高高端客户户开发、市市场运作作、房地地产大势势把握、政政策研判判等能力力要求很很高。且且该地块块将是以以公开竞竞拍方式式获取，市市场的炒炒做、竞竞拍现场场的紧张张气氛、竞竞投者的的不同战战略导向向等都会会影响到到该地块块的竞买买价格，所所以是否否投资该该项目不不能仅仅仅依靠对对财务指指标的分分析，还还要做充充分的风风险分析析。 66.2 有关说说明及建建议1. 本报告是在在未有投投资方具具体融资资方案的的前提下下进行测测算的，仅仅反映地地块本身的投资收收益情况况，待确确定投资资方具体体的融资资方案后后，才能能测算出出投资方方的实际际投资收收益情况况。
35、2. 为便于计算算比较，本本报告中中的车库库全部按按销售处处理，不不考虑租租赁经营营。同时，财务年年度以受受让到该该宗地的的第一个个月开始始，每112个月月为一财财务年度度。3. 本报告是基基于财务务分析的的角度来来思考问问题的，一一个项目目投资与与否，财财务指标是很重要要的，但但却不是是唯一起起决定作作用的。如如果公司司是基于于战略方方面的考考虑，想想通过对对该地块块的竞买买与开发发来树立立公司品品牌，那那么财务务指标在在决策中中所占权权重将会会下降，竞竞买的价价格将会会跃上一一个新的的台阶。4. 宗地价格的的评估应应是建立立对市场场的充分分调查研研究，包包括竞争争对手的的可能竞竞投策略、目
36、目标客户户的消费费心理、宗宗地的优优劣势分分析等基基础上来来综合进进行的。显显然，本本报告缺缺乏充分分的市场场调查支支持。5. 在本报告相相关测算算数据的的选取是是基于笔笔者对广广州市场场的了解解并考虑虑了广、深两地房地地产市场场差异的的基础上上确定的的，由于于对深圳圳市场没没有深入入的了解解，所以以测算结结果难免免存在偏偏差。6. 本报告中的的最佳土土地开发发利用方方案设计计是基于于笔者既既往工作作经验来来考虑的，尚缺少少专业上上的深度度思考，且且笔者未未踏勘过过宗地现现场，因因此方案案设想不不一定是是最优的的。原则则上此步步应进行行多方案案的比较较、评估估及选优优。7. 鉴于拍卖公公告中提
37、提及高层层和低层层的最终终比例按按报建实实施方案案确定，建建议开发商在此处处多加研研究，充充分用活活、用好好相关政政策规定定。笔者者认为最最好是低低层的比比例调高高些，且且低层的的设计式式样、户户型等要要多样化化，以充充分满足足目标客客户的多多样化需需求。8. 由于该地块块将用于于开发面面向高端端客户的的豪宅，购购买者更更看中的的将是项项目的档次感，建建议开发发商在项项目的规规划设计计上给予予高度重重视，一一定要聘聘请一流流的规划划设计机机构来担担纲项目目此项工工作，包包括对项项目风水水问题的的综合研研究，这这一点在在粤港房房地产市市场尤其其要受到到重视。9. 为保证该地地块投资资决策的的准确性性，降低低投资风风险，建建议开发发商在开开发前期期投资论证过过程中，尽尽可能地地让公司司项目一一线实施施人员参参与进来来，充分分听取各各方面的的意见，集集思广益益，精益益求精。10. 随着通货膨膨胀的确确认，未未来银行行利率调调整已经经在所难难免，利利率调整整对于资资金密集的房房地产企企业来说说，影响响是巨大大的。本本宗地的的竞买企企业很难难想象完完全依靠靠自有资资金来开开发，而而竞到土土地到开开发销售售之间将将有188个月以以上的时时间，建建议开发发商要密密切关注注国家的的信贷政政策和利利率政策策，并做做细、做做好项目目的融资资计划。