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1、2010年徐州市房地产市场年鉴2010，决决战地产之之巅政 策 篇 （三波一辙 虎头蛇尾）纲要土 地 篇 （攻城掠地 逆市抄底）市 场 篇 （怪像浮云 跌宕起伏）企 业 篇 （巨鳄抢滩 强强联合）20100版权声明明：本报告告由融道机机构徐州EE房网市场场分析部编编写，所有有提供的信信息均通过过本公司可可靠途径获获得，其准准确性、有有关观点和和预测均以以此为基础础推断所得得，仅供读读者参考。本本报告版权权归徐州EE房网所有有，未经本本公司正式式书面许可可和授权，任任何个人和和组织均不不得以任何何手段和形形式对本报报告进行发发布。如引引用、刊发发，须注明明出处为“徐州E房房网”，且不得得对本报告
2、告进行有悖悖原意的删删节和修改改。（注：本报报告中的信信息或所表表达的意见见并不构成成对房地产产市场投资资咨询建议议）报告撰写： 季爱生生 05516-8819100999 xzeefw_jjiaisshenggm数据整理： 张瑞浩浩 马永永杰目 录前 言5第一部分：政策篇7第一章 20100年房地产产政策盘点点81、年度政政策十大关关键词82、年度政政策点评93、调控政政策分析103.1 信贷政策策103.2 土地政策策123.3 税收政策策153.4 住房政策策173.5 其他政策策194、20110年房地地产调控政政策汇总表表21第二部分：土地篇24第一章 20100年房地产产土地市场场
3、概况251、年度土土地市场点点评252、重点城城市土地数数据262.1 重点城市市土地出让让概况262.2 重点城市市功能性用用地月度成成交情况272.3 区域城市市土地成交交情况29第二章 20100年徐州土土地市场运运行情况311、土地供供应311.1 年度土地地出让概况况311.2 月度土地地供应趋势势331.3 保障房用用地供应情情况352、土地成成交362.1 年度土地地成交概况况362.2 月度土地地成交趋势势382.3 各行政区域域土地供求求情况392.4 年度“地王”简介403、年度土土地信息汇汇总41第三部分：市场篇55第一章 20100年徐州商商品房市场场供应情况况561、
4、年度市市场供应561.1 年度商品品房供应概概况561.2 月度商品品房供应趋趋势572、年度商商品房分类类供应582.1 住宅供应应情况582.2 商服供应应情况602.3 写字楼供供应情况61第二章 20100年徐州商商品房市场场成交情况况621、年度市市场成交621.1 年度商品品房成交概概况621.2 月度商品品房成交趋趋势632、区域市市场成交概概况642.1 各行政区区市场成交交信息642.2 各区域市场场每月成交交趋势66第三章 20100年徐州商商品房供求求比情况701、年度市市场供求比比分析702、区域市市场供求比比分析72第四部分：企业篇75第一章 外地房企企转战徐州州市场
5、761、保利抢抢滩徐州762、保利物物业催生年年度地王773、无锡房房企竞地失失利暗淡收收场784、广东美美的强势进进驻79第二章 本地房企企强强联合合801、年度市市场观察：本地房企企强强联合合或将形成成新趋势80前 言2010年年已经过去去，中国房房地产市场场经历了又又一轮跌宕宕起伏的发发展过程，成成为中国房房地产发展展史上的又又一个“调控年”。回溯20110，中国国房地产市市场整体情情况表现如如下：（1）流动动性过剩，通通胀压力持持续上升2010年年全年，面面对通胀压压力抬头及及资产价格格上扬，反反通胀或稳稳定通胀预预期成为国国家货币政政策的重要要任务。就国内情况况而言，多多年来国际际顺
6、差高位位徘徊，外外汇储备增增长过快，并并由此引发发流动性过过剩、通胀胀和资产泡泡沫压力上上升，外部部施加较大大的汇率压压力和贸易易摩擦，通通胀和流动动性过剩压压力同样成成为当前经经济形势下下中国面临临的主要问问题。这也也成为中国国房地产市市场除了供供求因素之之外，造成成20100年房地产产市场价格格无法下降降的主要因因素。因此，从房房地产投资资市场来看看，调控以以及紧缩性性的货币政政策将导致致房地产开开发投资增增速逐步下下滑，但在在另一方面面，流动性性过剩，通通胀压力仍仍将持续存存在，因此此，房地产产保值功能能使得投资资性需求购购买不会减减弱，甚至至一定程度度上会助推推今后短期期内对商品品房的
7、市场场需求。（2）房地地产市场在在波动中稳稳定增长2010年年，从市场场整体来看看，尽管走走势出现波波动，但总总体仍保持持平稳增长长态势，在在今年第三三次调控影影响下，市市场整体仍仍相对活跃跃。从供求关系系来看，市市场存量较较低，不少少城市仍处处供不应求求态势。从供求比来来看，近几几年市场需需求持续旺旺盛，尽管管20100年供不应应求状况较较20099年有所缓缓解，但不不少城市依依然呈现供供不应求态态势。从结构表现现来看，高高档、中高高档项目去去化情况乐乐观，小户户型项目也也仍是成交交热点。从城市市场场来看，一一线城市受受影响最明明显，二三三线城市整整体市场运运行相对平平稳。（3）各城城市走势
8、逐逐步呈现分分化态势从20100年商品住住宅累计供供应量来看看，总体市市场供应仍仍处于较高高水平。从供求关系系来看，由由于供应保保持较高水水平，而成成交受政策策影响有所所放缓，因因此极大部部分城市均均表现出了了供大于求求的态势。从存量来看看，在政策策的影响下下，除部分分城市存量量持续下滑滑外，其余余多数城市市存量呈现现回升态势势，整体来来看存量水水平仍处较较低位置，可可以预见未未来市场压压力较小。同时，随着着调控政策策影响范围围逐步扩大大，市场走走势逐步呈呈现分化态态势：华南南、华东重重点城市陆陆续出现了了较大跌幅幅；中西部部城市市场场表现依旧旧强劲；华华北城市市市场走势则则相对平稳稳。总体来
9、来看第三次次调控政策策的影响力力正在逐步步释放，但但影响效果果明显低于于预期。在全国大环环境市场的的影响下，作作为三线城城市徐州来来说，整体体市场发展展趋势也有有小幅波折折，但是市市场供需环环境相对乐乐观。本篇将分别别从调控政政策、土地地市场、商商品房市场场以及房地地产企业等等方面细述述20100年徐州房房地产市场场的整体运运行情况。第一部分：政策篇第一章 20100年房地产产政策盘点点1、年度政政策十大关关键词2、年度政政策点评2010年年房地产政政策总评：史上最严严调控貌似似“纸老虎”，三波调调控结果如如出一辙。2010年年我国房地地产调控呈呈现“三波”推进形态态。第一波波为以“国十一条条
10、”为代表的的紧缩型调调控，第二二波为以“国十条”为代表的的打压型调调控，第三三波为以“9.299”新政为代代表的管制制型调控。三三波政策，严严厉程度不不断升级，共共同组成了了这轮堪称称史上最严严厉的宏观观调控。从政策出台台的机制分分析，1月月10日，国国务院办公公厅出台的的“国十一条条”主要是进进一步细化化去年122月14日日的“国四条”，但与“国四条”“有保有有压”相比“国十一条条”明显着重重强调“压”的一面，成成为我国新新一轮房地地产紧缩政政策的起点点。“国十一条条”后，我国国房贷政策策又退回到到20088年“国务院办办公厅关于于促进房地地产市场健健康发展的的若干意见见（国办发发20008
11、1331号文）”出台之前，也即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度：所有二套及以上都严格化，且以家庭为界定标准。4月17日日，国务院院发布“国十条” ，提出出“坚决遏制制部分城市市房价过快快上涨”，政策严严厉程度再再次升级。“国十条”不仅重申了建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题，更进一步紧缩政策，提出了“二套房贷首付不低于50%”、“限制外地人购房”、“推进房产税试点”等从未有过的严厉措施。9月29日日，多部委委新政出台台。以巩固固楼市调控控成果为目目的，“国十条”中“30%首首付款”、“停发第三三套及以上上住房贷款款”、“停发无证证明非本地地
12、居民住房房贷款”等政策被被进一步强强化，并推推广至全国国。同时新新政还要求求“房价过高高、上涨过过快、供应应紧张的城城市，要在在一定时间间内限定居居民家庭购购房套数”，掀起了了我国房地地产宏观调调控的又一一高潮，其其严厉程度度堪称史上上之最。在接连三波波的调控下下，大部分分城市房价价过快上涨涨势头理该该得到抑制制，但是从从整体市场场情况来看看，调控效效果貌似“纸老虎”，形似神神不似，威威力甚小。3、调控政政策分析3.1 信贷政策策政策一：22010年年1月100日，国务务院办公厅厅出台“国十一条条”，要求严严格二套房房贷款管理理，同时对对二套房不不再区分改改善型和非非改善型，一一概执行440%
13、以上上首付；要要求央行及及银监会加加大对金融融机构房地地产贷款业业务的监督督管理和窗窗口指导。政策二：22010年年4月111日，银监监会指出，银银行业金融融机构要增增加风险意意识，不对对投机投资资购房贷款款，如无法法判断，则则应大幅度度提高贷款款首付比例例和利率水水平。政策三：22010年年4月144日，国务务院常务会会议发布“新国四条条”，进一步步紧缩信贷贷，提出对对购买首套套自住房且且套型建筑筑面积在990平方米米以上的家家庭，贷款款首付款比比例不得低低于30%；对贷款款购买第二二套住房的的家庭，贷贷款首付款款比例不得得低于500%，贷款款利率不得得低于基准准利率的11.1倍；对贷款购购
14、买第三套套及以上住住房的，要要大幅度提提高首付款款比例和利利率水平。政策四：22010年年4月177日，国务务院出台“新国十条条”，除重申申“新国四条条”中相关信信贷政策外外，新政还还提出商品品住房价格格过高、上上涨过快、供供应紧张地地区，商业业银行可根根据风险状状况，暂停停发放购买买第三套及及以上住房房贷款；同同时对不能能提供1年年以上当地地纳税证明明或社会保保险缴纳证证明的非本本地居民暂暂停发放住住房贷款。政策五：22010年年6月4日日，住建部部、央行、银银监会联合合发布关关于规范商商业性个人人住房贷款款中第二套套住房认定定标准的通通知，明明确各地商商业性个人人住房贷款款中居民家家庭住房
15、套套数，应依依据拟购房房家庭成员员名下，包包括借款人人、配偶及及未成年子子女，实际际拥有成套套住房数量量进行认定定。政策六：22010年年9月299日，多部部委出台巩巩固楼市调调控成果措措施。其中中央行和银银监会决定定，将原针针对商品住住房价格过过高、上涨涨过快、供供应紧张地地区的停贷贷政策扩大大至全国，并并不再给各各商业银行行选择权；将贷款购购买商品住住房首付比比例全面调调整到300%及以上上，并要求求严格执行行二套房贷贷政策，禁禁止消费性性贷款用于于购买住房房。同时央央行、银监监会还要求求，继续支支持房企承承担中低价价位、中小小套型商品品住房项目目和参与保保障性安居居工程的贷贷款需求，对对
16、有土地闲闲置、改变变土地用途途和性质、拖拖延开竣工工时间、捂捂盘惜售等等违法违规规行为的房房地产开发发企业，各各商业银行行则要停止止对其发放放新开发项项目贷款和和贷款展期期。政策七：22010年年11月33日，住建建部、财政政部、央行行、银监会会联合印发发关于规规范住房公公积金个人人住房贷款款政策有关关问题的通通知，强强调第二套套住房公积积金个人住住房贷款的的发放对象象，仅限于于现有人均均住房建筑筑面积低于于当地平均均水平的缴缴存职工家家庭，利率率不得低于于同期首套套住房公积积金个人住住房贷款利利率的1.1倍，首首付款比例例不得低于于50%，并并停止向购购买第三套套及以上住住房的缴存存职工家庭
17、庭发放住房房公积金个个人住房贷贷款。信贷政策评评析：信贷政策是是我国房地地产调控政政策的重要要组成部分分，今年该该类政策更更是成为我我国房地产产调控的主主线。其中中，又以个个人住房贷贷款政策为为主。政策策一至七，充充分显现了了年初以来来我国房地地产调控政政策的步步步紧缩，信信贷政策明明显细化也也更加严格格，中央通通过抑制投投资投机遏遏制房价过过快上涨的的意图清晰晰可见。与以往的个个人房贷政政策相比，今今年政策有有六大特点点：首次将将信贷差别别扩大化，即即由“首套、二二套及以上上”两个等级级变为“首套、二二套、三套套及以上”三个等级级；首次将将二套房贷贷首付比例例提升至550%；首首次明确二二套
18、房需认认房认贷认认调查；首首次提出暂暂停三套及及以上住房房的房贷；首次提出出对没有11年以上当当地纳税证证明或社会会保险缴纳纳证明的非非本地居民民暂停贷款款；首次提提出公积金金贷款利率率差别化，限限定第二套套住房公积积金个人住住房贷款发发放对象。从政策效果果来看，根根据国家统统计局数据据，在信贷贷政策紧缩缩下我国个个人按揭贷贷款增长速速度明显放放缓，20010年22月以来我我国年初累累计个人按按揭贷款同同比增幅快快速回落，由由1-2月月的1688.1%降降至了1-11月的的13.22%。而由由于“二套房”不再区分分改善型与与非改善型型，本轮调调控中我国国改善型住住房消费明明显被误伤伤。在企业信
19、贷贷方面，政政策六提出出“一支持”、“一停止”，分别对对应安居工工程和土地地闲置、改改变土地用用途和性质质等违法违违规行为，为为推进安居居工程建设设、打击房房地产违法法违规提供供了信贷政政策支持，有有利于该类类工作的推推进。然而而，今年11-11月月开发企业业资金来源源中的国内内开发贷款款，却同比比增长255%，说明明信贷投放放量依然很很大。3.2 土地政策策政策一：22010年年3月100日，国土土部出台关关于加强房房地产用地地供应和监监管有关问问题的通知知，提出出了包含严严格规范商商品房用地地出让行为为、实施住住房用地开开发利用申申报制度、结结合出让合合同清理制制定专项检检查方案在在内的1
20、99条土地调调控政策，全全方位加强强土地监管管。通知明明确，要合合理确定住住房用地供供应总量和和结构，确确保保障性性住房、棚棚户改造和和自住性中中小套型商商品房建房房用地，不不低于住房房建设用地地供应总量量的70%，严格控控制大套型型住房建设设用地，严严禁向别墅墅供地；企企业竞买保保证金不得得低于出让让最低价的的20%。政策二：22010年年4月177日，“国十条”第五条明明确，房价价上涨过快快的城市，要要增加居住住用地供应应总量；要要依法加快快处置闲置置房地产用用地，对收收回的闲置置土地，要要优先安排排用于普通通住房建设设；在坚持持和完善土土地招拍挂挂制度的同同时，探索索“综合评标标”、“一
21、次竞价价”、“双向竞价价”等出让方方式，抑制制居住用地地出让价格格非理性上上涨。此外外，第六条条再次强调调“三类用地地”占比不得得低于700%，并明明确要求优优先供应。政策三：22010年年6月266日，国土土部发布关关于进一步步做好征地地管理工作作的通知，要要求通过多多种措施来来推进征地地补偿新标标准实施，确确保补偿费费落实到位位，进一步步改进和完完善征地管管理工作。通通知对安置置补偿费落落实工作做做了创新规规定，如“在用地预预审时将征征地补偿费费足额列入入项目概算算”、“鼓励推行行征地补偿偿款预存制制度”、“征地补偿偿费直接给给到农民个个人”等。政策四：22010年年9月8日日，国土部部、
22、住建部部下发关关于进一步步加强房地地产用地和和建设管理理调控的通通知，要要求贯彻落落实“国十条”确定的工工作任务。在在细化“国十条”相关规定定的基础上上，通知明明确提出因因企业原因因造成土地地闲置一年年以上的，禁禁止竞买人人及其控股股股东参加加土地竞买买活动；住住宅用地的的容积率指指标必须大大于1；土土地交付之之日起一年年内开工建建设，自开开工之日起起三年内竣竣工等措施施。政策五：22010年年12月119日，国国土部下发发关于严严格落实房房地产用地地调控政策策促进土地地市场健康康发展有关关问题的通通知，从从增强责任任感、敏锐锐性，明确确对违反政政策规定行行为的处置置方式等角角度，提出出了增强
23、现现有政策执执行力度的的四项措施施。通知明明确，对招招拍挂出让让中溢价率率超过500%、成交交总价或单单价创历史史新高的地地块要实行行上报制，同同时在20011年11月中旬前前，省(区区、市)国国土资源主主管部门还还须将因政政府原因闲闲置土地尚尚未完成整整改处置的的市县和具具体地块信信息、闲置置原因向社社会公告。土地政策评评析：土地政策是是影响房地地产市场发发展最重要要的政策之之一。总体体来看，今今年我国土土地调控政政策主要可可以分为以以下四个方方面：一是调整土土地供应结结构，上述述政策一、二二、四、五五均有涉及及，其目的的在于增加加普通住房房供应。其其中，“三类用地地”占比不得得低于700%
24、的规定定，相当于于从源头上上重申“70/990”政策，政政策五出台台有利于提提高年底这这一规定的的执行力度度。二是加强土土地监管，政政策一、二二、四、五五亦均有涉涉及，其主主要措施为为加大土地地闲置查处处力度，设设立开竣工工申报制度度，严格开开竣工时间间等。从政政策出台机机制来看，上上述政策一一可以说是是对“国十一条条”的细化，政政策四则是是对“国十条”的细化，其其目的均为为增加住房房有效供给给，进而遏遏制房价过过快上涨。当当前调整土土地供应结结构和加强强土地监管管已经成为为了我国土土地调控的的常态。三是完善土土地出让制制度，如政政策二。22009年年以来，在在“地王”频出的情情况下，国国土部
25、和部部分城市就就曾尝试调调整土地出出让方式，主主要是采用用评标方式式，减少拍拍卖所占比比重。其中中，上海走走在全国前前列，频频频使用综合合评标、预预申请、一一次竞价等等出让方式式。政策二二的出台，可可以说是对对该类尝试试的肯定及及推广。四是加强征征地管理，如如政策三。该该政策可以以说是继22004年年关于完完善征地补补偿安置制制度的指导导意见之之后，国土土部针对征征地管理出出台的最为为全面的一一个文件。与与20044年的指导导意见相比比，政策三三在安置补补偿、征地地程序方面面均有所突突破，对强强化征地管管理有积极极意义。从政策效果果来看，尽尽管政策频频出，但今今年土地调调控效果并并不理想。从从
26、供应总量量上看，今今年前111个月土地地供应总量量再创新高高，全国房房地产用地地供应122.82万万公顷，同同比增加447.8%，其中住住宅用地供供应9.556万公顷顷，同比增增加50.6%。供供应大幅增增加，值得得肯定，然然而与年初初制定的规规划是全年年供应居住住用地188.5万公公顷相比，11-11月月我国居住住用地供应应量仅达全全年目标的的52%，完完成率偏低低。从供应结构构上看，今今年前111个月保障障性住房用用地供应11.34万万公顷，同同比增加443.5%，占住宅宅用地比例例达14%。供应同同比显著增增长，取得得一定成绩绩。但1-11月我我国保障性性住房用地地供应面积积同比增加加4
27、3.55%，低于于住宅用地地50.66%的增长长幅度；另另外，保障障性住房用用地比例占占住宅用地地比例达114%，明明显偏低，说说明部分地地方政府在在“保障房、棚棚改房、中中小套型普普通住房用用地供应须须占70%”方面执行行的不到位位。从土地价格格上看，根根据国家统统计局数据据整理，11-11月月我国开发发企业土地地购置成交交均价同比比上涨344%，远高高于同期新新建商品房房成交均价价7%的涨涨幅，土地地价格上涨涨仍然偏快快。地价高高涨，今年年以来地王王依然频现现，非常不不利于稳定定房价。从土地违法法违规行为为查处情况况看，今年年以来查处处力度明显显增大。88月19日日，国土部部房地产用用地专
28、项整整治工作新新闻通气会会公布的数数据显示，33月至7月月，国土部部在全国范范围内集中中开展房地地产用地专专项整治，截截至5月底底，全国共共上报房地地产违法违违规用地宗宗数30770宗，其其中闲置土土地宗数22815宗宗，面积116.955万亩。其其中闲置55年以下的的占闲置土土地总数的的48%，闲闲置5年以以上占311%。但是查处率率偏低，全全国已开展展查处的各各类房地产产违法违规规用地共计计22088宗，但已已查处结案案仅8266宗，面积积约4万亩亩，只占已已公布的116.955万亩的约约24%。国国土部要求求各地务必必于10月月底前基本本完成查处处任务，不不知进展如如何。6月月，国土部部
29、曾拟定了了一个14457宗闲闲置用地“黑名单”，并提交交给商业银银行，作为为向开发企企业发放贷贷款的参考考资料。112月，国国土部依照照20088年出台的的违反土土地管理规规定行为处处分办法，约约谈、并可可能问责112个县市市政府的一一把手。就就形式而言言有所进步步，但值得得注意的是是这12个个市县均是是不起眼的的三四线城城市，查处处力度与公公众期待差差距较大。 3.3 税收政策策政策一：22010年年3月9日日，财政部部、国税总总局，进一一步明确首首次购买普普通住房契契税优惠政政策，提出出对两个或或两个以上上个人共同同购买普通通住房，其其中有人有有购房记录录的，该套套房产的共共同购买人人均不
30、适用用首次购买买普通住房房的契税优优惠政策。政策二：22010年年5月199日，国税税总局发布布关于土土地增值税税清算有关关问题的通通知，明明确了土地地增值税清清算过程中中的若干计计税问题。66月3日，关关于加强土土地增值税税征管工作作的通知出出台，通知知明确要求求各地须对对目前的预预征税率进进行调整，并并加强土地地增值税的的清算管理理工作。除除保障性住住房外，东东部地区预预征税率不不得低于22%，中部部和东北地地区不得低低于1.55%，西部部地区不得得低于1%。核定征征收率原则则上不得低低于5%。99月29日日，多部委委新政再次次提及土地地增值税，明明确要重点点对定价明明显超过周周边房价水水
31、平的房地地产开发项项目进行土土地增值税税的清算和和稽查。政策三：22010年年5月311日，国国务院批转转发展改革革委关于22010年年深化经济济体制改革革重点工作作意见的通通知下发发，通知明明确提出要要深化财税税体制改革革，逐步推推进房产税税改革。99月29日日，多部委委新政再次次提及房产产税，明确确要“加快推进进房产税改改革试点工工作，并逐逐步扩大到到全国”。政策四：22010年年9月299日，财政政部、国税税总局、住住建部联合合发布关关于调整房房地产交易易环节契税税个人所得得税优惠政政策的通知知，明确确对个人购购买普通住住房，且该该住房属于于家庭唯一一住房的，减减半征收契契税；对个个人购
32、买990平方米米及以下普普通住房，且且属于家庭庭唯一住房房的，减按按1%税率率征收契税税；对出售售自有住房房并在1年年内重新购购房的纳税税人不再减减免个人所所得税。税收政策评评析：税收是房地地产宏观调调控的重要要工具之一一。20005年至今今，我国基基本走过了了提高税负负稳定房价价、降低税税负应对危危机、再次次提高税负负遏制房价价过快上涨涨的一个轮轮回。围绕绕“遏制部分分城市房价价过快上涨涨”的调控目目标，今年年我国房地地产税收政政策总体趋趋紧。调控措施，既既有涉及交交易环节的的税种，如如：政策一一、政策四四所提及的的契税，政政策二所提提及的土地地增值税，也也有涉及持持有环节的的税种，如如政策
33、三所所提及的房房产税。其其中，房产产税的提出出，可以说说是今年我我国房地产产税收政策策的一大亮亮点。从具体调控控措施来看看，政策一一、四基本本为对先前前优惠政策策的紧缩性性调整，其其目的在于于抑制需求求，调整后后改善型购购房将难以以享受契税税优惠。政政策二为对对土地增值值税的从严严征收，其其中房价高高、上涨快快的东部省省份清算力力度明显大大于中西部部省份，定定价明显超超过周边房房价水平的的房地产开开发项目清清算力度明明显大于其其他项目，其其抑制高房房价目的明明显，但开开发商存在在转嫁税负负的可能性性，因此对对市场影响响尚不明晰晰。政策三三则为房产产税改革的的启动，这这是房产税税首次出现现在发改
34、委委的年度工工作计划中中，充分证证明国家层层面确实在在积极推动动房产税改改革。与今年出台台的其他税税收政策不不同，房产产税改革的的启动是完完善我国房房地产税制制的必经之之路，其对对我国房地地产业发展展具有长远远影响。但但由于房产产税何时征征收、怎样样征收尚未未确定，当当前单纯的的启动改革革对市场并并未造成实实质性影响响。3.4 住房政策策政策一：22010年年1月100日，国务务院办公厅厅出台“国十一条条”，提出要要适当提高高对中西部部地区廉租租住房建设设的补助标标准，改进进和完善中中央补助资资金的下达达方式，调调动地方积积极性，确确保资金使使用效果。政策二：22010年年4月177日，“国十
35、条”第三条提提出，地方方人民政府府可根据实实际情况，采采取临时性性措施，在在一定时期期内限定购购房套数；9月299日，多部部委新政再再次强调限限购，明确确房价过高高上涨过快快城市必须须限定家庭庭购房套数数。政策三：22010年年4月222日和5月月4日，住住建部分别别下发关关于加强经经济适用住住房管理有有关问题的的通知和和关于加加强廉租住住房管理有有关问题的的通知，要要求各相关关部门加强强对经济适适用住房和和廉租住房房的建设与与管理。政策四：22010年年6月8日日，住建部部等七部委委联合制定定关于加加快发展公公共租赁住住房的指导导意见，正正式将“公共租赁赁住房”纳入我国国住房保障障政策体系系
36、中。同时时明确要求求，各地区区要制订公公共租赁住住房发展规规划和年度度计划，并并纳入20010-22012年年保障性住住房建设规规划和“十二五”住房保障障规划，分分年度组织织实施。政策五：22010年年6月188日，住建建部等七部部委联合下下发关于于做好住房房保障规划划编制工作作的通知，对对20100-20112年保障障性住房建建设规划和和“十二五”住房保障障规划编制制工作的指指导思想、基基本原则、规规划重点、基基本目标等等均予以了了明确规定定。通知规规定，到22015年年末，我国国需力争人人均住房建建筑面积113平方米米以下低收收入住房困困难家庭基基本得到保保障，基本本建立全国国住房保障障基
37、础信息息管理平台台。政策六：22010年年8月6日日，住建部部在公布了了28个城城市为利用用住房公积积金贷款支支持保障性性住房建设设试点城市市之后，又又与财政部部等五部委委联合印发发关于做做好利用住住房公积金金贷款支持持保障性住住房建设试试点工作的的通知，从从政府责任任等四个方方面对做好好试点工作作提出明确确要求。政策七：22010年年11月116日，财财政部、发发改委、住住建部联合合下发关关于保障性性安居工程程资金使用用管理有关关问题的通通知，明明确从20010年起起，各地在在确保完成成当年廉租租住房保障障任务的前前提下，可可将现行从从土地出让让净收益中中安排不低低于10%的廉租住住房保障资
38、资金和住房房公积金增增值收益中中计提的廉廉租住房保保障资金，统统筹用于发发展公共租租赁住房。各各地可以采采取贴息方方式，支持持市场主体体和社会机机构从商业业银行融资资用于发展展公共租赁赁住房。住房政策评评析：总体来看，今今年我国住住房政策可可以概括为为一手抑制制投资投机机性购房需需求，一手手促进住房房保障建设设。其中，抑制制购房需求求主要通过过强化差异异化信贷、紧紧缩税收优优惠，以及及政策二中中的限购。截截至年底，我我国已有北北京、深圳圳、广州等等16个城城市应中央央要求出台台了限购政政策。其调调控力度可可谓空前绝绝后，有利利于抑制房房产投机。但但值得注意意的是，限限购这类行行政干预式式调控，
39、往往往弊大于于利。过长长时间严格格执行，将将极大打击击住房需求求，不利于于房地产市市场的健康康持续发展展。而促进住房房保障，则则主要通过过完善制度度。上述政政策中，政政策一、六六、七着重重为住房保保障发展提提供资金支支持，政策策三着重完完善经济适适用住房和和廉租住房房管理，政政策四着重重建立公共共租赁住房房制度完善善住房保障障体系。随随着政策四四的出台，我我国基本形形成以廉租租住房、经经济适用住住房、公共共租赁住房房、棚改房房为主的分分层次、成成系统的住住房保障体体系。而从从政策七来来看，公共共租赁住房房大有赶超超廉租住房房、经济适适用住房成成为我国住住房保障体体系中的“新宠”之势。此此外，2
40、0010年是是我国“十二五”规划的编编制年，政政策五的出出台可以说说既是对规规划编制的的指导，也也是对未来来我国住房房保障发展展思路的明明确。从政策效果果来看，在在多方政策策的支持下下，今年我我国住房保保障建设顺顺利进行。88月底，中中央财政投投向保障性性住房的资资金7922亿元就已已全部下达达。根据住住建部数据据，1-99月我国保保障性住房房和各类棚棚户区改造造已开工5520万套套，累计开开工率达990%。同同时，根据据12月226日温总总理在媒体体上谈话的的数据，今今年我国建建成的保障障性住房达达370万万套，建设设速度较往往年大幅提提升。3.5 其他政策策政策一：22010年年3月188
41、日，国资资委明确除除16家以以房地产为为主业的中中央企业外外，还有778家不以以房地产为为主业的中中央企业正正加快进行行调整重组组，在完成成企业自有有土地开发发和已实施施项目等阶阶段性工作作后退出房房地产业务务，央企退退市取得突突破。3月月19日，国国资委进一一步要求778家不以以房地产为为主业的央央企在155个工作日日内制定有有序退出的的方案。政策评析：早在20004年，国国资委下发发关于中中央企业房房地产业重重组有关事事项的通报报，就拉拉开了央企企房地产业业务整合的的序幕。但但在本次政政策出台前前，这一整整合基本停停滞，从最最新情况来来看，本次次整合进展展也不顺利利，截止112月211日仅
42、中远远集团一家家成功退出出楼市。而而从78家家央企房地地产业务实实力来看，尽尽管民间期期望通过央央企退市减减少地王、降降低房价的的呼声很高高，但预计计即使退市市成功，其其对市场影影响也非常常有限。根根据国资委委数据，非非以“房地产开开发与经营营”为主业的的央企房地地产板块销销售收入仅仅占央企房房地产板块块的14%，净利润润仅占6%。政策二：22010年年4月133日，住建建部下发关关于进一步步加强房地地产市场监监管完善商商品住房预预售制度有有关问题的的通知，要要求各地切切实强化房房地产市场场监管，完完善商品住住房预售制制度，加强强预售商品品住房交付付和质量管管理，健全全房地产市市场监督管管理机
43、制，并并明确提出出，全面开开展预售商商品住房项项目清理，未未获预售许许可项目，开开发商不得得收取或变变相定金、预预收款等具具体措施。政策评析：受该政策策影响，截截至目前我我国有北京京、广州、郑郑州、深圳圳、天津、青青岛、南京京、浙江（杭杭州、宁波波）等省市市出台商品品房预收款款监管办法法。尽管各各地条文表表述有所出出入，但无无一例外，都都规定了确确保预售资资金用于商商品住房项项目工程建建设的“专款专用用”原则，以以及由商业业银行开设设专用账户户监管开发发商预售资资金使用的的制度。预预计随着各各地预收款款监管办法法的落实，开开发企业项项目之间的的资金调度度难度将大大大增加，有有助于企业业加速推盘
44、盘。政策三：22010年年11月112日，住住建部、外外汇局联合合下发关关于进一步步规范境外外机构和个个人购房管管理的通知知。通知知明确境外外个人在境境内只能购购买一套用用于自住的的住房，在在境内设立立分支、代代表机构的的境外机构构只能在注注册城市购购买办公所所需的非住住宅房屋。111月222日，商务务部出台商商务部办公公厅关于加加强外商投投资房地产产业审批备备案管理的的通知，对对规范和限限制外资投投资和开发发房地产作作出要求。政策评析：早在20006年六六部委联合合出台“171号号文”就拉开了了我国规范范和限制外外资的序幕幕，其后又又陆续有补补充性政策策出台，如如“50号文文”、“23号文文
45、”，直至上上述政策出出台我国房房地产相关关限外政策策基本上经经历了一个个由严至松松，再至严严的过程。今今年上述政政策的出台台，既是与与国家房地地产调控总总体政策相相协调，即即抑制投资资投机性购购房需求，也也是出于对对人民币升升值压力大大导致外资资涌入加快快的考虑，即即从源头管管住国际资资本和国际际热钱进入入内地。根根据国家统统计局数据据，1-111月，我我国房地产产开发企业业本年资金金来源中利利用外资达达656亿亿元，同比比增长599%，增长长速度明显显高于全部部本年资金金来源的331.2%，占比快快速提升，由由去年同期期的0.886%提高高到了1.04%。与与“171号号文”相比，本本次政策
46、不不论是在限限制外资购购房，还是是在限制外外资投资和和开发房地地产方面，均均明显更为为严格。4、20110年房地地产调控政政策汇总表表表 20010年房房地产市场场调控政策策一览出台时间政 策要 点2010.01.110国办发出通通知要求促促进房地产产市场平稳稳健康发展展（国111条）国办发出通通知，要求求进一步加加强和改善善房地产市市场调控，稳稳定市场预预期，促进进房地产市市场平稳健健康发展。2010.01.112央行上调准准备金率强强力遏制信信贷冲锋中国人民银银行决定，从从20100年2月225日起，上上调存款类类金融机构构人民币存存款准备金金率0.55个百分点点。2010.02.220银
47、监会发布布流动资金金贷款管理理暂行办法法打击炒房房者流动资金贷贷款不得用用于固定资资产、股权权等投资，不不得用于国国家禁止生生产、经营营的领域和和用途。2010.03.110国土部强调调房地产用用地监管将将开展突击击检查国土部发通通知：一、加加快住房建建设用地供供应计划编编制；二、促促进住房建建设用地有有效供应；三、切实实加强房地地产用地监监管；四、建建立健全信信息公开制制度；五、开开展房地产产用地突出出问题专项项检查。2010.03.118国资委要求求78家非非地产主业业央企155天出退出出方案按照国资委委要求，除除已确定的的16家以以房地产为为主业的央央企外，778家不以以房地产为为主业的央央企正在加加快调整重重组，在完完成自有土土地开发和和已实施项项目后要退退出房地产产业务。2010.04.111银监会：银银行不得对对投机投资资