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1、2010年徐州市房地产市场年鉴20100，决战战地产之之巅政 策 篇 （三波一辙 虎头蛇尾）纲要土 地 篇 （攻城掠地 逆市抄底）市 场 篇 （怪像浮云 跌宕起伏）企 业 篇 （巨鳄抢滩 强强联合）20110版权权声明：本报告告由融道道机构徐徐州E房房网市场场分析部部编写，所所有提供供的信息息均通过过本公司司可靠途途径获得得，其准准确性、有关观观点和预预测均以以此为基基础推断断所得，仅仅供读者者参考。本报告告版权归归徐州EE房网所所有，未未经本公公司正式式书面许许可和授授权，任任何个人人和组织织均不得得以任何何手段和和形式对对本报告告进行发发布。如如引用、刊发，须须注明出出处为“徐州EE房网”
2、，且不不得对本本报告进进行有悖悖原意的的删节和和修改。（注：本本报告中中的信息息或所表表达的意意见并不不构成对对房地产产市场投投资咨询询建议）报告撰写写： 季季爱生 05516-8199109999 xzzefww_jiiaisshenngm数据整理理： 张张瑞浩 马永永杰目 录录前 言言5第一部分分：政策策篇7第一章 20010年年房地产产政策盘盘点81、年度度政策十十大关键键词82、年度度政策点点评93、调控控政策分分析103.1 信贷贷政策103.2 土地地政策123.3 税收收政策153.4 住房房政策173.5 其他他政策194、20010年年房地产产调控政政策汇总总表21第二部分分
3、：土地地篇24第一章 20010年年房地产产土地市市场概况况251、年度度土地市市场点评评252、重点点城市土土地数据据262.1 重点点城市土土地出让让概况262.2 重点点城市功功能性用用地月度度成交情情况272.3 区域域城市土土地成交交情况29第二章 20010年年徐州土土地市场场运行情情况311、土地地供应311.1 年度度土地出出让概况况311.2 月度度土地供供应趋势势331.3 保障障房用地地供应情情况352、土地地成交362.1 年度度土地成成交概况况362.2 月度度土地成成交趋势势382.3 各行行政区域域土地供供求情况况392.4 年度度“地王”简介403、年度度土地信
4、信息汇总总41第三部分分：市场场篇55第一章 20010年年徐州商商品房市市场供应应情况561、年度度市场供供应561.1 年度度商品房房供应概概况561.2 月度度商品房房供应趋趋势572、年度度商品房房分类供供应582.1 住宅宅供应情情况582.2 商服服供应情情况602.3 写字字楼供应应情况61第二章 20010年年徐州商商品房市市场成交交情况621、年度度市场成成交621.1 年度度商品房房成交概概况621.2 月度度商品房房成交趋趋势632、区域域市场成成交概况况642.1 各行行政区市市场成交交信息642.2 各区域市市场每月月成交趋趋势66第三章 20010年年徐州商商品房供
5、供求比情情况701、年度度市场供供求比分分析702、区域域市场供供求比分分析72第四部分分：企业业篇75第一章 外地地房企转转战徐州州市场761、保利利抢滩徐徐州762、保利利物业催催生年度度地王773、无锡锡房企竞竞地失利利暗淡收收场784、广东东美的强强势进驻驻79第二章 本地地房企强强强联合合801、年度度市场观观察：本本地房企企强强联联合或将将形成新新趋势80前 言言20100年已经经过去，中中国房地地产市场场经历了了又一轮轮跌宕起起伏的发发展过程程，成为为中国房房地产发发展史上上的又一一个“调控年年”。回溯20010，中中国房地地产市场场整体情情况表现现如下：（1）流流动性过过剩，通
6、通胀压力力持续上上升20100年全年年，面对对通胀压压力抬头头及资产产价格上上扬，反反通胀或或稳定通通胀预期期成为国国家货币币政策的的重要任任务。就国内情情况而言言，多年年来国际际顺差高高位徘徊徊，外汇汇储备增增长过快快，并由由此引发发流动性性过剩、通胀和和资产泡泡沫压力力上升，外外部施加加较大的的汇率压压力和贸贸易摩擦擦，通胀胀和流动动性过剩剩压力同同样成为为当前经经济形势势下中国国面临的的主要问问题。这这也成为为中国房房地产市市场除了了供求因因素之外外，造成成20110年房房地产市市场价格格无法下下降的主主要因素素。因此，从从房地产产投资市市场来看看，调控控以及紧紧缩性的的货币政政策将导导
7、致房地地产开发发投资增增速逐步步下滑，但但在另一一方面，流流动性过过剩，通通胀压力力仍将持持续存在在，因此此，房地地产保值值功能使使得投资资性需求求购买不不会减弱弱，甚至至一定程程度上会会助推今今后短期期内对商商品房的的市场需需求。（2）房房地产市市场在波波动中稳稳定增长长20100年，从从市场整整体来看看，尽管管走势出出现波动动，但总总体仍保保持平稳稳增长态态势，在在今年第第三次调调控影响响下，市市场整体体仍相对对活跃。从供求关关系来看看，市场场存量较较低，不不少城市市仍处供供不应求求态势。从供求比比来看，近近几年市市场需求求持续旺旺盛，尽尽管20010年年供不应应求状况况较20009年年有
8、所缓缓解，但但不少城城市依然然呈现供供不应求求态势。从结构表表现来看看，高档档、中高高档项目目去化情情况乐观观，小户户型项目目也仍是是成交热热点。从城市市市场来看看，一线线城市受受影响最最明显，二二三线城城市整体体市场运运行相对对平稳。（3）各各城市走走势逐步步呈现分分化态势势从20110年商商品住宅宅累计供供应量来来看，总总体市场场供应仍仍处于较较高水平平。从供求关关系来看看，由于于供应保保持较高高水平，而而成交受受政策影影响有所所放缓，因因此极大大部分城城市均表表现出了了供大于于求的态态势。从存量来来看，在在政策的的影响下下，除部部分城市市存量持持续下滑滑外，其其余多数数城市存存量呈现现回
9、升态态势，整整体来看看存量水水平仍处处较低位位置，可可以预见见未来市市场压力力较小。同时，随随着调控控政策影影响范围围逐步扩扩大，市市场走势势逐步呈呈现分化化态势：华南、华东重重点城市市陆续出出现了较较大跌幅幅；中西西部城市市市场表表现依旧旧强劲；华北城城市市场场走势则则相对平平稳。总总体来看看第三次次调控政政策的影影响力正正在逐步步释放，但但影响效效果明显显低于预预期。在全国大大环境市市场的影影响下，作作为三线线城市徐徐州来说说，整体体市场发发展趋势势也有小小幅波折折，但是是市场供供需环境境相对乐乐观。本篇将分分别从调调控政策策、土地地市场、商品房房市场以以及房地地产企业业等方面面细述220
10、100年徐州州房地产产市场的的整体运运行情况况。第一部分分：政策策篇第一章 20010年年房地产产政策盘盘点1、年度度政策十十大关键键词2、年度度政策点点评20100年房地地产政策策总评：史上最最严调控控貌似“纸老虎虎”，三波波调控结结果如出出一辙。20100年我国国房地产产调控呈呈现“三波”推进形形态。第第一波为为以“国十一一条”为代表表的紧缩缩型调控控，第二二波为以以“国十条条”为代表表的打压压型调控控，第三三波为以以“9.229”新政为为代表的的管制型型调控。三波政政策，严严厉程度度不断升升级，共共同组成成了这轮轮堪称史史上最严严厉的宏宏观调控控。从政策出出台的机机制分析析，1月月10日
11、日，国务务院办公公厅出台台的“国十一一条”主要是是进一步步细化去去年122月144日的“国四条条”，但与与“国四条条”“有保保有压”相比“国十一一条”明显着着重强调调“压”的一面面，成为为我国新新一轮房房地产紧紧缩政策策的起点点。“国十一一条”后，我我国房贷贷政策又又退回到到20008年“国务院院办公厅厅关于促促进房地地产市场场健康发发展的若若干意见见（国办办发2200881331号文文）”出台之之前，也也即20007年年12月月“二套房房贷政策策”的“补丁文文件”出台后后的严格格程度：所有二二套及以以上都严严格化，且且以家庭庭为界定定标准。4月177日，国国务院发发布“国十条条” ，提提出“
12、坚决遏遏制部分分城市房房价过快快上涨”，政策策严厉程程度再次次升级。“国十条条”不仅重重申了建建立考核核问责机机制、增增加住房房有效供供给、加加快安居居工程建建设等问问题，更更进一步步紧缩政政策，提提出了“二套房房贷首付付不低于于50%”、“限制外外地人购购房”、“推进房房产税试试点”等从未未有过的的严厉措措施。9月299日，多多部委新新政出台台。以巩巩固楼市市调控成成果为目目的，“国十条条”中“30%首付款款”、“停发第第三套及及以上住住房贷款款”、“停发无无证明非非本地居居民住房房贷款”等政策策被进一一步强化化，并推推广至全全国。同同时新政政还要求求“房价过过高、上上涨过快快、供应应紧张的
13、的城市，要要在一定定时间内内限定居居民家庭庭购房套套数”，掀起起了我国国房地产产宏观调调控的又又一高潮潮，其严严厉程度度堪称史史上之最最。在接连三三波的调调控下，大大部分城城市房价价过快上上涨势头头理该得得到抑制制，但是是从整体体市场情情况来看看，调控控效果貌貌似“纸老虎虎”，形似似神不似似，威力力甚小。3、调控控政策分分析3.1 信贷贷政策政策一：20110年11月100日，国国务院办办公厅出出台“国十一一条”，要求求严格二二套房贷贷款管理理，同时时对二套套房不再再区分改改善型和和非改善善型，一一概执行行40%以上首首付；要要求央行行及银监监会加大大对金融融机构房房地产贷贷款业务务的监督督管
14、理和和窗口指指导。政策二：20110年44月111日，银银监会指指出，银银行业金金融机构构要增加加风险意意识，不不对投机机投资购购房贷款款，如无无法判断断，则应应大幅度度提高贷贷款首付付比例和和利率水水平。政策三：20110年44月144日，国国务院常常务会议议发布“新国四四条”，进一一步紧缩缩信贷，提提出对购购买首套套自住房房且套型型建筑面面积在990平方方米以上上的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于30%；对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭，贷贷款首付付款比例例不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍；对对贷款购购买第三三套及以以上住房房的，要要大幅度度提高首
15、首付款比比例和利利率水平平。政策四：20110年44月177日，国国务院出出台“新国十十条”，除重重申“新国四四条”中相关关信贷政政策外，新新政还提提出商品品住房价价格过高高、上涨涨过快、供应紧紧张地区区，商业业银行可可根据风风险状况况，暂停停发放购购买第三三套及以以上住房房贷款；同时对对不能提提供1年年以上当当地纳税税证明或或社会保保险缴纳纳证明的的非本地地居民暂暂停发放放住房贷贷款。政策五：20110年66月4日日，住建建部、央央行、银银监会联联合发布布关于于规范商商业性个个人住房房贷款中中第二套套住房认认定标准准的通知知，明明确各地地商业性性个人住住房贷款款中居民民家庭住住房套数数，应依
16、依据拟购购房家庭庭成员名名下，包包括借款款人、配配偶及未未成年子子女，实实际拥有有成套住住房数量量进行认认定。政策六：20110年99月299日，多多部委出出台巩固固楼市调调控成果果措施。其中央央行和银银监会决决定，将将原针对对商品住住房价格格过高、上涨过过快、供供应紧张张地区的的停贷政政策扩大大至全国国，并不不再给各各商业银银行选择择权；将将贷款购购买商品品住房首首付比例例全面调调整到330%及及以上，并并要求严严格执行行二套房房贷政策策，禁止止消费性性贷款用用于购买买住房。同时央央行、银银监会还还要求，继继续支持持房企承承担中低低价位、中小套套型商品品住房项项目和参参与保障障性安居居工程的
17、的贷款需需求，对对有土地地闲置、改变土土地用途途和性质质、拖延延开竣工工时间、捂盘惜惜售等违违法违规规行为的的房地产产开发企企业，各各商业银银行则要要停止对对其发放放新开发发项目贷贷款和贷贷款展期期。政策七：20110年111月33日，住住建部、财政部部、央行行、银监监会联合合印发关关于规范范住房公公积金个个人住房房贷款政政策有关关问题的的通知，强强调第二二套住房房公积金金个人住住房贷款款的发放放对象，仅仅限于现现有人均均住房建建筑面积积低于当当地平均均水平的的缴存职职工家庭庭，利率率不得低低于同期期首套住住房公积积金个人人住房贷贷款利率率的1.1倍，首首付款比比例不得得低于550%，并并停止
18、向向购买第第三套及及以上住住房的缴缴存职工工家庭发发放住房房公积金金个人住住房贷款款。信贷政策策评析：信贷政策策是我国国房地产产调控政政策的重重要组成成部分，今今年该类类政策更更是成为为我国房房地产调调控的主主线。其其中，又又以个人人住房贷贷款政策策为主。政策一一至七，充充分显现现了年初初以来我我国房地地产调控控政策的的步步紧紧缩，信信贷政策策明显细细化也更更加严格格，中央央通过抑抑制投资资投机遏遏制房价价过快上上涨的意意图清晰晰可见。与以往的的个人房房贷政策策相比，今今年政策策有六大大特点：首次将将信贷差差别扩大大化，即即由“首套、二套及及以上”两个等等级变为为“首套、二套、三套及及以上”三
19、个等等级；首首次将二二套房贷贷首付比比例提升升至500%；首首次明确确二套房房需认房房认贷认认调查；首次提提出暂停停三套及及以上住住房的房房贷；首首次提出出对没有有1年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停贷款；首次提提出公积积金贷款款利率差差别化，限限定第二二套住房房公积金金个人住住房贷款款发放对对象。从政策效效果来看看，根据据国家统统计局数数据，在在信贷政政策紧缩缩下我国国个人按按揭贷款款增长速速度明显显放缓，220100年2月月以来我我国年初初累计个个人按揭揭贷款同同比增幅幅快速回回落，由由1-22月的1168.1%降降至了11-111月的113.22%。而
20、而由于“二套房房”不再区区分改善善型与非非改善型型，本轮轮调控中中我国改改善型住住房消费费明显被被误伤。在企业信信贷方面面，政策策六提出出“一支持持”、“一停止止”，分别别对应安安居工程程和土地地闲置、改变土土地用途途和性质质等违法法违规行行为，为为推进安安居工程程建设、打击房房地产违违法违规规提供了了信贷政政策支持持，有利利于该类类工作的的推进。然而，今今年1-11月月开发企企业资金金来源中中的国内内开发贷贷款，却却同比增增长255%，说说明信贷贷投放量量依然很很大。3.2 土地地政策政策一：20110年33月100日，国国土部出出台关关于加强强房地产产用地供供应和监监管有关关问题的的通知，
21、提提出了包包含严格格规范商商品房用用地出让让行为、实施住住房用地地开发利利用申报报制度、结合出出让合同同清理制制定专项项检查方方案在内内的199条土地地调控政政策，全全方位加加强土地地监管。通知明明确，要要合理确确定住房房用地供供应总量量和结构构，确保保保障性性住房、棚户改改造和自自住性中中小套型型商品房房建房用用地，不不低于住住房建设设用地供供应总量量的700%，严严格控制制大套型型住房建建设用地地，严禁禁向别墅墅供地；企业竞竞买保证证金不得得低于出出让最低低价的220%。政策二：20110年44月177日，“国十条条”第五条条明确，房房价上涨涨过快的的城市，要要增加居居住用地地供应总总量；
22、要要依法加加快处置置闲置房房地产用用地，对对收回的的闲置土土地，要要优先安安排用于于普通住住房建设设；在坚坚持和完完善土地地招拍挂挂制度的的同时，探探索“综合评评标”、“一次竞竞价”、“双向竞竞价”等出让让方式，抑抑制居住住用地出出让价格格非理性性上涨。此外，第第六条再再次强调调“三类用用地”占比不不得低于于70%，并明明确要求求优先供供应。政策三：20110年66月266日，国国土部发发布关关于进一一步做好好征地管管理工作作的通知知，要要求通过过多种措措施来推推进征地地补偿新新标准实实施，确确保补偿偿费落实实到位，进进一步改改进和完完善征地地管理工工作。通通知对安安置补偿偿费落实实工作做做了
23、创新新规定，如如“在用地地预审时时将征地地补偿费费足额列列入项目目概算”、“鼓励推推行征地地补偿款款预存制制度”、“征地补补偿费直直接给到到农民个个人”等。政策四：20110年99月8日日，国土土部、住住建部下下发关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知，要要求贯彻彻落实“国十条条”确定的的工作任任务。在在细化“国十条条”相关规规定的基基础上，通通知明确确提出因因企业原原因造成成土地闲闲置一年年以上的的，禁止止竞买人人及其控控股股东东参加土土地竞买买活动；住宅用用地的容容积率指指标必须须大于11；土地地交付之之日起一一年内开开工建设设，自开开工之日日起三年年内竣工工等措施施
24、。政策五：20110年112月119日，国国土部下下发关关于严格格落实房房地产用用地调控控政策促促进土地地市场健健康发展展有关问问题的通通知，从从增强责责任感、敏锐性性，明确确对违反反政策规规定行为为的处置置方式等等角度，提提出了增增强现有有政策执执行力度度的四项项措施。通知明明确，对对招拍挂挂出让中中溢价率率超过550%、成交总总价或单单价创历历史新高高的地块块要实行行上报制制，同时时在20011年年1月中中旬前，省省(区、市)国国土资源源主管部部门还须须将因政政府原因因闲置土土地尚未未完成整整改处置置的市县县和具体体地块信信息、闲闲置原因因向社会会公告。土地政策策评析：土地政策策是影响响房
25、地产产市场发发展最重重要的政政策之一一。总体体来看，今今年我国国土地调调控政策策主要可可以分为为以下四四个方面面：一是调整整土地供供应结构构，上述述政策一一、二、四、五五均有涉涉及，其其目的在在于增加加普通住住房供应应。其中中，“三类用用地”占比不不得低于于70%的规定定，相当当于从源源头上重重申“70/90”政策，政政策五出出台有利利于提高高年底这这一规定定的执行行力度。二是加强强土地监监管，政政策一、二、四四、五亦亦均有涉涉及，其其主要措措施为加加大土地地闲置查查处力度度，设立立开竣工工申报制制度，严严格开竣竣工时间间等。从从政策出出台机制制来看，上上述政策策一可以以说是对对“国十一一条”
26、的细化化，政策策四则是是对“国十条条”的细化化，其目目的均为为增加住住房有效效供给，进进而遏制制房价过过快上涨涨。当前前调整土土地供应应结构和和加强土土地监管管已经成成为了我我国土地地调控的的常态。三是完善善土地出出让制度度，如政政策二。20009年以以来，在在“地王”频出的的情况下下，国土土部和部部分城市市就曾尝尝试调整整土地出出让方式式，主要要是采用用评标方方式，减减少拍卖卖所占比比重。其其中，上上海走在在全国前前列，频频频使用用综合评评标、预预申请、一次竞竞价等出出让方式式。政策策二的出出台，可可以说是是对该类类尝试的的肯定及及推广。四是加强强征地管管理，如如政策三三。该政政策可以以说是
27、继继20004年关关于完善善征地补补偿安置置制度的的指导意意见之之后，国国土部针针对征地地管理出出台的最最为全面面的一个个文件。与20004年年的指导导意见相相比，政政策三在在安置补补偿、征征地程序序方面均均有所突突破，对对强化征征地管理理有积极极意义。从政策效效果来看看，尽管管政策频频出，但但今年土土地调控控效果并并不理想想。从供供应总量量上看，今今年前111个月月土地供供应总量量再创新新高，全全国房地地产用地地供应112.882万公公顷，同同比增加加47.8%，其其中住宅宅用地供供应9.56万万公顷，同同比增加加50.6%。供应大大幅增加加，值得得肯定，然然而与年年初制定定的规划划是全年年
28、供应居居住用地地18.5万公公顷相比比，1-11月月我国居居住用地地供应量量仅达全全年目标标的522%，完完成率偏偏低。从供应结结构上看看，今年年前111个月保保障性住住房用地地供应11.344万公顷顷，同比比增加443.55%，占占住宅用用地比例例达144%。供供应同比比显著增增长，取取得一定定成绩。但1-11月月我国保保障性住住房用地地供应面面积同比比增加443.55%，低低于住宅宅用地550.66%的增增长幅度度；另外外，保障障性住房房用地比比例占住住宅用地地比例达达14%，明显显偏低，说说明部分分地方政政府在“保障房房、棚改改房、中中小套型型普通住住房用地地供应须须占700%”方面执执
29、行的不不到位。从土地价价格上看看，根据据国家统统计局数数据整理理，1-11月月我国开开发企业业土地购购置成交交均价同同比上涨涨34%，远高高于同期期新建商商品房成成交均价价7%的的涨幅，土土地价格格上涨仍仍然偏快快。地价价高涨，今今年以来来地王依依然频现现，非常常不利于于稳定房房价。从土地违违法违规规行为查查处情况况看，今今年以来来查处力力度明显显增大。8月119日，国国土部房房地产用用地专项项整治工工作新闻闻通气会会公布的的数据显显示，33月至77月，国国土部在在全国范范围内集集中开展展房地产产用地专专项整治治，截至至5月底底，全国国共上报报房地产产违法违违规用地地宗数330700宗，其其中
30、闲置置土地宗宗数28815宗宗，面积积16.95万万亩。其其中闲置置5年以以下的占占闲置土土地总数数的488%，闲闲置5年年以上占占31%。但是查处处率偏低低，全国国已开展展查处的的各类房房地产违违法违规规用地共共计22208宗宗，但已已查处结结案仅8826宗宗，面积积约4万万亩，只只占已公公布的116.995万亩亩的约224%。国土部部要求各各地务必必于100月底前前基本完完成查处处任务，不不知进展展如何。6月，国国土部曾曾拟定了了一个114577宗闲置置用地“黑名单单”，并提提交给商商业银行行，作为为向开发发企业发发放贷款款的参考考资料。12月月，国土土部依照照20008年出出台的违违反土
31、地地管理规规定行为为处分办办法，约约谈、并并可能问问责122个县市市政府的的一把手手。就形形式而言言有所进进步，但但值得注注意的是是这122个市县县均是不不起眼的的三四线线城市，查查处力度度与公众众期待差差距较大大。 3.3 税收收政策政策一：20110年33月9日日，财政政部、国国税总局局，进一一步明确确首次购购买普通通住房契契税优惠惠政策，提提出对两两个或两两个以上上个人共共同购买买普通住住房，其其中有人人有购房房记录的的，该套套房产的的共同购购买人均均不适用用首次购购买普通通住房的的契税优优惠政策策。政策二：20110年55月199日，国国税总局局发布关关于土地地增值税税清算有有关问题题
32、的通知知，明明确了土土地增值值税清算算过程中中的若干干计税问问题。66月3日日，关关于加强强土地增增值税征征管工作作的通知知出台台，通知知明确要要求各地地须对目目前的预预征税率率进行调调整，并并加强土土地增值值税的清清算管理理工作。除保障障性住房房外，东东部地区区预征税税率不得得低于22%，中中部和东东北地区区不得低低于1.5%，西西部地区区不得低低于1%。核定定征收率率原则上上不得低低于5%。9月月29日日，多部部委新政政再次提提及土地地增值税税，明确确要重点点对定价价明显超超过周边边房价水水平的房房地产开开发项目目进行土土地增值值税的清清算和稽稽查。政策三：20110年55月311日，国国
33、务院批批转发展展改革委委关于220100年深化化经济体体制改革革重点工工作意见见的通知知下发发，通知知明确提提出要深深化财税税体制改改革，逐逐步推进进房产税税改革。9月229日，多多部委新新政再次次提及房房产税，明明确要“加快推推进房产产税改革革试点工工作，并并逐步扩扩大到全全国”。政策四：20110年99月299日，财财政部、国税总总局、住住建部联联合发布布关于于调整房房地产交交易环节节契税个个人所得得税优惠惠政策的的通知，明明确对个个人购买买普通住住房，且且该住房房属于家家庭唯一一住房的的，减半半征收契契税；对对个人购购买900平方米米及以下下普通住住房，且且属于家家庭唯一一住房的的，减按
34、按1%税税率征收收契税；对出售售自有住住房并在在1年内内重新购购房的纳纳税人不不再减免免个人所所得税。税收政策策评析：税收是房房地产宏宏观调控控的重要要工具之之一。220055年至今今，我国国基本走走过了提提高税负负稳定房房价、降降低税负负应对危危机、再再次提高高税负遏遏制房价价过快上上涨的一一个轮回回。围绕绕“遏制部部分城市市房价过过快上涨涨”的调控控目标，今今年我国国房地产产税收政政策总体体趋紧。调控措施施，既有有涉及交交易环节节的税种种，如：政策一一、政策策四所提提及的契契税，政政策二所所提及的的土地增增值税，也也有涉及及持有环环节的税税种，如如政策三三所提及及的房产产税。其其中，房房产
35、税的的提出，可可以说是是今年我我国房地地产税收收政策的的一大亮亮点。从具体调调控措施施来看，政政策一、四基本本为对先先前优惠惠政策的的紧缩性性调整，其其目的在在于抑制制需求，调调整后改改善型购购房将难难以享受受契税优优惠。政政策二为为对土地地增值税税的从严严征收，其其中房价价高、上上涨快的的东部省省份清算算力度明明显大于于中西部部省份，定定价明显显超过周周边房价价水平的的房地产产开发项项目清算算力度明明显大于于其他项项目，其其抑制高高房价目目的明显显，但开开发商存存在转嫁嫁税负的的可能性性，因此此对市场场影响尚尚不明晰晰。政策策三则为为房产税税改革的的启动，这这是房产产税首次次出现在在发改委委
36、的年度度工作计计划中，充充分证明明国家层层面确实实在积极极推动房房产税改改革。与今年出出台的其其他税收收政策不不同，房房产税改改革的启启动是完完善我国国房地产产税制的的必经之之路，其其对我国国房地产产业发展展具有长长远影响响。但由由于房产产税何时时征收、怎样征征收尚未未确定，当当前单纯纯的启动动改革对对市场并并未造成成实质性性影响。3.4 住房房政策政策一：20110年11月100日，国国务院办办公厅出出台“国十一一条”，提出出要适当当提高对对中西部部地区廉廉租住房房建设的的补助标标准，改改进和完完善中央央补助资资金的下下达方式式，调动动地方积积极性，确确保资金金使用效效果。政策二：20110
37、年44月177日，“国十条条”第三条条提出，地地方人民民政府可可根据实实际情况况，采取取临时性性措施，在在一定时时期内限限定购房房套数；9月229日，多多部委新新政再次次强调限限购，明明确房价价过高上上涨过快快城市必必须限定定家庭购购房套数数。政策三：20110年44月222日和55月4日日，住建建部分别别下发关关于加强强经济适适用住房房管理有有关问题题的通知知和关关于加强强廉租住住房管理理有关问问题的通通知，要要求各相相关部门门加强对对经济适适用住房房和廉租租住房的的建设与与管理。政策四：20110年66月8日日，住建建部等七七部委联联合制定定关于于加快发发展公共共租赁住住房的指指导意见见，
38、正正式将“公共租租赁住房房”纳入我我国住房房保障政政策体系系中。同同时明确确要求，各各地区要要制订公公共租赁赁住房发发展规划划和年度度计划，并并纳入220100-20012年年保障性性住房建建设规划划和“十二五五”住房保保障规划划，分年年度组织织实施。政策五：20110年66月188日，住住建部等等七部委委联合下下发关关于做好好住房保保障规划划编制工工作的通通知，对对20110-220122年保障障性住房房建设规规划和“十二五五”住房保保障规划划编制工工作的指指导思想想、基本本原则、规划重重点、基基本目标标等均予予以了明明确规定定。通知知规定，到到20115年末末，我国国需力争争人均住住房建筑
39、筑面积113平方方米以下下低收入入住房困困难家庭庭基本得得到保障障，基本本建立全全国住房房保障基基础信息息管理平平台。政策六：20110年88月6日日，住建建部在公公布了228个城城市为利利用住房房公积金金贷款支支持保障障性住房房建设试试点城市市之后，又又与财政政部等五五部委联联合印发发关于于做好利利用住房房公积金金贷款支支持保障障性住房房建设试试点工作作的通知知，从从政府责责任等四四个方面面对做好好试点工工作提出出明确要要求。政策七：20110年111月116日，财财政部、发改委委、住建建部联合合下发关关于保障障性安居居工程资资金使用用管理有有关问题题的通知知，明明确从220100年起，各各
40、地在确确保完成成当年廉廉租住房房保障任任务的前前提下，可可将现行行从土地地出让净净收益中中安排不不低于110%的的廉租住住房保障障资金和和住房公公积金增增值收益益中计提提的廉租租住房保保障资金金，统筹筹用于发发展公共共租赁住住房。各各地可以以采取贴贴息方式式，支持持市场主主体和社社会机构构从商业业银行融融资用于于发展公公共租赁赁住房。住房政策策评析：总体来看看，今年年我国住住房政策策可以概概括为一一手抑制制投资投投机性购购房需求求，一手手促进住住房保障障建设。其中，抑抑制购房房需求主主要通过过强化差差异化信信贷、紧紧缩税收收优惠，以以及政策策二中的的限购。截至年年底，我我国已有有北京、深圳、广
41、州等等16个个城市应应中央要要求出台台了限购购政策。其调控控力度可可谓空前前绝后，有有利于抑抑制房产产投机。但值得得注意的的是，限限购这类类行政干干预式调调控，往往往弊大大于利。过长时时间严格格执行，将将极大打打击住房房需求，不不利于房房地产市市场的健健康持续续发展。而促进住住房保障障，则主主要通过过完善制制度。上上述政策策中，政政策一、六、七七着重为为住房保保障发展展提供资资金支持持，政策策三着重重完善经经济适用用住房和和廉租住住房管理理，政策策四着重重建立公公共租赁赁住房制制度完善善住房保保障体系系。随着着政策四四的出台台，我国国基本形形成以廉廉租住房房、经济济适用住住房、公公共租赁赁住房
42、、棚改房房为主的的分层次次、成系系统的住住房保障障体系。而从政政策七来来看，公公共租赁赁住房大大有赶超超廉租住住房、经经济适用用住房成成为我国国住房保保障体系系中的“新宠”之势。此外，220100年是我我国“十二五五”规划的的编制年年，政策策五的出出台可以以说既是是对规划划编制的的指导，也也是对未未来我国国住房保保障发展展思路的的明确。从政策效效果来看看，在多多方政策策的支持持下，今今年我国国住房保保障建设设顺利进进行。88月底，中中央财政政投向保保障性住住房的资资金7992亿元元就已全全部下达达。根据据住建部部数据，11-9月月我国保保障性住住房和各各类棚户户区改造造已开工工5200万套，累
43、累计开工工率达990%。同时，根根据122月266日温总总理在媒媒体上谈谈话的数数据，今今年我国国建成的的保障性性住房达达3700万套，建建设速度度较往年年大幅提提升。3.5 其他他政策政策一：20110年33月188日，国国资委明明确除116家以以房地产产为主业业的中央央企业外外，还有有78家家不以房房地产为为主业的的中央企企业正加加快进行行调整重重组，在在完成企企业自有有土地开开发和已已实施项项目等阶阶段性工工作后退退出房地地产业务务，央企企退市取取得突破破。3月月19日日，国资资委进一一步要求求78家家不以房房地产为为主业的的央企在在15个个工作日日内制定定有序退退出的方方案。政策评析析
44、：早在在20004年，国国资委下下发关关于中央央企业房房地产业业重组有有关事项项的通报报，就就拉开了了央企房房地产业业务整合合的序幕幕。但在在本次政政策出台台前，这这一整合合基本停停滞，从从最新情情况来看看，本次次整合进进展也不不顺利，截截止122月211日仅中中远集团团一家成成功退出出楼市。而从778家央央企房地地产业务务实力来来看，尽尽管民间间期望通通过央企企退市减减少地王王、降低低房价的的呼声很很高，但但预计即即使退市市成功，其其对市场场影响也也非常有有限。根根据国资资委数据据，非以以“房地产产开发与与经营”为主业业的央企企房地产产板块销销售收入入仅占央央企房地地产板块块的144%，净净
45、利润仅仅占6%。政策二：20110年44月133日，住住建部下下发关关于进一一步加强强房地产产市场监监管完善善商品住住房预售售制度有有关问题题的通知知，要要求各地地切实强强化房地地产市场场监管，完完善商品品住房预预售制度度，加强强预售商商品住房房交付和和质量管管理，健健全房地地产市场场监督管管理机制制，并明明确提出出，全面面开展预预售商品品住房项项目清理理，未获获预售许许可项目目，开发发商不得得收取或或变相定定金、预预收款等等具体措措施。政策评析析：受该该政策影影响，截截至目前前我国有有北京、广州、郑州、深圳、天津、青岛、南京、浙江（杭杭州、宁宁波）等等省市出出台商品品房预收收款监管管办法。尽
46、管各各地条文文表述有有所出入入，但无无一例外外，都规规定了确确保预售售资金用用于商品品住房项项目工程程建设的的“专款专专用”原则，以以及由商商业银行行开设专专用账户户监管开开发商预预售资金金使用的的制度。预计随随着各地地预收款款监管办办法的落落实，开开发企业业项目之之间的资资金调度度难度将将大大增增加，有有助于企企业加速速推盘。政策三：20110年111月112日，住住建部、外汇局局联合下下发关关于进一一步规范范境外机机构和个个人购房房管理的的通知。通知明明确境外外个人在在境内只只能购买买一套用用于自住住的住房房，在境境内设立立分支、代表机机构的境境外机构构只能在在注册城城市购买买办公所所需的非非住宅房房屋。111月222日，商商务部出出台商商务部办办公厅关关于加强强外商投投资房地地产业审审批备案案管理的的通知，对对规范和和限制外外资投资资和开发发房地产产作出要要求。政策评析析：早在在20006年六六部委联联合出台台“1711号文”就拉开开了我国国规范和和限制外外资的序序幕，其其后又陆陆续有补补充性政政策出台台，如“50号号文”、“23号号文”，直至至上述政政策出台台我国房房地产相相关限外外政策基基本上经经历了一一个由严严至松，再再至严的的过程。今年上上述政策策的出台台，既是是与国家家房地产产调控总总体政策策相协调调，即抑抑制投资资投机性性购房需需求，也也是出于于对人民民币升