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1、商品房买卖合同典型案例评析热点一：认购纠纷案例回放：2010年年7月，市民民张先生与某某房开公司签签订了一份商商品房认购协协议。协议中中就认购商品品房的房屋位位置、房型、价价格、建筑面面积等进行了了明确约定。由由于张先生认认购的房屋还还处于开发初初期，尚未取取得预售许可可证，张先生生依照认购协协议，向房开开公司支付了了2万元的认认购金。20010年9月月，张先生收收到房开公司司的书面通知知：“一期物物业已取得预预售许可证，可可以签订商品品房买卖合同同。”与此同同时，房开公公司表示由于于整体楼市房房价大幅上涨涨，所以张先先生之前订购购的房屋房价价也由之前约约定的每套220万元左右右，上调至225
2、余万元。若若张先生在110日之内不不能按房开公公司通知的价价格签订商品品房买卖合同同，则视为放放弃原定的认认购协议。对对此，张先生生表示不能接接受，在双方方协商未果情情况下，张先先生与其他多多名购房者分分别向法院提提起诉讼。近日，法院院已对该案作作出判决，在在交易中违背背了诚信原则则的开发商将将向购房者们们作出巨额赔赔偿。法院判决认认为，订立合合同的双方当当事人应遵循循诚实信用原原则。但本案案中某房开公公司在认购协协议签订完、购购房者按约支支付了认购款款后，却提出出了大大超过过双方预约时时约定的价格格条件，违背背了我国合同同法所规定的的诚实信用原原则和公平原原则，导致购购房者缔约机机会的丧失，
3、应应对此承担责责任并作出赔赔偿。最后，法法院参照房开开公司向购房房者发出的通通知中的售价价与原认购价价的差额，酌酌情确定了赔赔偿标准。张张先生获得了了2万元经济济损失赔偿，已已支付的2万万元认购款也也如数返还。律师点评：商品房认购购纠纷相当复复杂，一般认认为，根据现现有法律规定定，在违背认认购协议的约约定不履行签签订商品房买买卖合同义务务的情况下，违违约方应承担担缔约过失责责任。承担缔缔约过失责任任的方式为损损害赔偿，其其中包括直接接利益的减少少和失去与第第三人订立合合同机会的损损失，并不包包括强制签订订商品房买卖卖合同的责任任。热点二：逾逾期交房纠纷纷案例回放：市民李女士士于20100年2月
4、与某某房地产开发发公司签订了了房屋买卖合合同，合同约约定房屋的交交房日期为当当年8月311日。但在到到期交房时，房房开公司却无无法出示房屋屋竣工验收合合格证、消防防验收合格证证明、房屋验验收备案表等等证件及资料料。为此，李李女士以房屋屋达不到交房房条件为由拒拒绝收房。事事后，李女士士将房开公司司告上法庭，申申请法院判令令房开公司给给付因逾期交交房而产生的的已付款利息息、违约金、租租房费等损失失共5万元。庭庭审中，房开开公司辩称，涉涉诉商品房并并非李女士所所说，其实已已经符合了业业主入住的条条件，已经取取得竣工验收收报告。而且且合同中约定定的交付条件件并不包含房房屋验收备案案表，故无需需出示验收
5、备备案表给李女女士。此外，房房开公司对李李女士提交的的租赁协议等等均不认可。法院认为，原原、被告签订订商品房买买卖合同为为双方的真实实意思表示，合合同中明确了了双方的权利利义务，对房房开公司逾期期交房所要承承担的责任也也有所规定，故故法院对房开开公司的抗辩辩理由不予支支持。此外，依依照合同法法规定，违违约金和实际际损失不能重重复计算，在在本案中，违违约金数额不不能弥补李女女士的租房费费损失，则违违约金应以李李女士的房租租替代。最终终，法院判令令房开公司赔赔偿李女士已已付款利息、租租房费等损失失共计3.66万余元。律师点评：对于商品房房(建筑工程程)的交付条条件，我国多多部法律、法法规以及地方方
6、性法规都做做出了相应的的规定。城城市房地产管管理法第二二十六条第二二款规定：“房房地产开发项项目竣工，经经验收合格后后，方可交付付使用”。城城乡规划法第第四十五条规规定：县级以以上地方人民民政府城乡规规划主管部门门按照国务院院规定对建设设工程是否符符合规划条件件予以核实。未未经核实或者者经核实不符符合规划条件件的，建设单单位不得组织织竣工验收。这这一条既对规规划部门的验验收作了强行行性的规定，同同时也表明规规划部门的验验收应在建设设单位组织竣竣工验收之前前。城市房房地产开发经经营管理条例例第十七条条第一款规定定：“建筑工工程竣工经验验收合格后，方方可交付使用用;未经验收收或者验收不不合格的，不
7、不得交付使用用”。根据上述法法律、行政法法规，房地产产开发企业向向买受人交付付的商品房的的强制性条件件必须是“经经验收合格”的的商品房。2008年年新修订的消消防法对消消防验收制度度作了重大修修改，即只有有对国务院公公安部门规定定的大型的人人员密集场所所和其他特殊殊建设工程，才才实行竣工验验收制度，未未经验收合格格不得投入使使用;对于其其他的建设工工程，实行消消防备案制度度。因此，住住宅小区的消消防验收合格格不再是法律律规定的交付付标准之一。就贵州省地地方规定来看看，自20009年5月11日起施行的的贵州省城城镇房地产开开发经营管理理条例第三三十九条规定定：“商品房房交付使用，应应当符合下列列
8、条件：一是是房地产开发发项目经竣工工验收合格，依依法取得建设设、城乡规划划等有关部门门出具的认可可文件或者准准许使用文件件，并经房地地产主管部门门备案;二是是房地产开发发项目的公共共服务设施和和水、电、道道路、绿化等等市政公用基基础设施具备备国家规定的的投入使用条条件，已经明明确产权、管管理权，并且且以书面形式式明确管理责责任;三是法法律、法规规规定的其他条条件。”综合上述法法律法规的规规定，不难看看出，自20009年5月月1日起，我我省对于商品品房的验收原原则上实行的的是备案制，验验收主体是房房地产开发企企业。当然，交交房条件除了了上述的法律律、法规、规规章的规定外外，还应当符符合合同的约约
9、定。热点三：房房贷难引发的的逾期违约责责任纠纷案例回放：2010年年3月，市民民黄女士与某某房开公司签签订了一份商商品房买卖合合同。合同约约定，黄女士士购买该公司司位于某区的的一套房屋，房房屋总价为440万元。其其中，黄女士士计划贷款228万元。在在签订合同当当日，黄女士士即向房开公公司支付了112万元首付付款。在黄女女士与房开公公司签订合同同后不久，“国国十条”调控控政策出台。“国国十条”要求求严格限制各各种名目的炒炒房和投机性性购房。商品品住房价格过过高、上涨过过快、供应紧紧张的地区，商商业银行可根根据风险状况况，暂停发放放购买第三套套及以上住房房贷款。在随随后办理贷款款过程中，银银行以此
10、套房房屋属于第三三套房为由拒拒绝为黄女士士发放贷款。在在无法获得银银行贷款的情情况下，黄女女士要求解除除与房开公司司签订的商品品房买卖合同同，并返还当当初支付的112万元首付付款。房开公公司却认为，在在黄女士申请请银行贷款问问题上房开公公司并无过错错，黄女士不不能以此为由由拒绝履行合合同。黄女士士除一次性付付清28万元元余款外，还还应按合同约约定承担逾期期付款的违约约责任。至此此，买卖双方方因贷款问题题引发的纠纷纷开始不断升升级。律师点评：购房者因无无法获得银行行贷款而导致致无法继续履履行合同的，违违约责任究竟竟该由谁承担担?要具体情情况具体分析析，不能一概概而论。以黄女士买买房纠纷为例例，黄
11、女士与与房开公司签签订的商品房房买卖合同是是在房贷新政政发布前签订订的，合同成成立后客观情情况发生了改改变，这是黄黄女士在签订订合同时无法法预见的。在在此情况下，如如果要求黄女女士继续履行行合同，对其其明显不公平平。根据最高高人民法院关关于适用中中华人民共和和国合同法若若干问题的解解释(二)第第二十六条规规定：“合同同成立以后客客观情况发生生了当事人在在订立合同时时无法预见的的、非不可抗抗力造成的不不属于商业风风险的重大变变化，继续履履行合同对于于一方当事人人明显不公平平或者不能实实现合同目的的，当事人请请求人民法院院变更或者解解除合同的，人人民法院应当当根据公平原原则，并结合合案件的实际际情
12、况确定是是否变更或者者解除。”如果案例纠纠纷中商品房房买卖合同订订立是在新政政施行后发生生的，就不适适用情势变更更原则。在没没有其他约定定的情况下，购购房者还可以以依据最高高人民法院关关于商品房买买卖合同纠纷纷案件适用法法律若干问题题的解释第第二十三条之之规定，行使使解除合同的的权利。该规规定明确：“商商品房买卖合合同约定，买买受人以担保保贷款方式付付款、因当事事人一方原因因未能订立商商品房担保贷贷款合同并导导致商品房买买卖合同不能能继续履行的的，对方当事事人可以请求求解除合同和和赔偿损失。因因不可归责于于当事人双方方的事由未能能订立商品房房担保贷款合合同并导致商商品房买卖合合同不能继续续履行
13、的，当当事人可以请请求解除合同同，出卖人应应当将收受的的购房款本金金及其利息或或者定金返还还买受人”。虽虽然人民法院院可根据实际际情况确定是是否变更或解解除合同，但但适用形式变变更原则并非非简单地豁免免债务人的义义务而使债权权人承受不利利后果，而是是要充分注意意利益均衡，公公平合理地调调整双方利益益关系。在诉诉讼过程中，人人民法院一般般采取的是积积极引导当事事人重新协商商，改订合同同;重新协商商不成的，争争取调解解决决。对买卖双双方而言，不不管是主动还还是被动违约约，都有可能能要承担违约约责任。那么，购房房者如何防范范此类纠纷的的发生呢?在在现阶段国家家对楼市调控控力度加大，不不时会有房产产新
14、政策出台台的情况下，市市民在准备购购房前，最好好能事先咨询询有关银行，全全面了解当前前贷款政策后后，再与开发发商签订正式式合同，以避避免因无法贷贷款而引发不不必要的违约约纠纷。律师提醒：从以上几个个典型案例不不难看出，商商品房买卖双双方对合同的的重视不够或或对合同内容容约定不明是是造成纠纷的的根源。因此此，交易双方方应充分意识识到合同的重重要性，从根根源上规避纠纠纷的产生。尤尤其是购房者者，在签订认认购协议时应应尽量明确签签订商品房买买卖合同的时时间、尽量多多涉及商品房房买卖合同的的实质内容、商商品房买卖合合同磋商不成成的处理方式式、违约责任任等;在签订订商品房买卖卖合同时应尽尽量明确交房房条件及违约约责任、房屋屋的接交方式式及违约责任任、产权证的的办理时限及及违约责任，以以及约定的其其他事项等，以以防范纠纷的的发生。文章来源：中顾顾法律网 (免费法律律咨询，就上上中顾法律网网）7