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1、2022年商品房买卖合同纠纷典型案例剖析 商品房买卖合同纠纷典型案例剖析 近日，记者从贵阳仲裁委获悉，201年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件 308 件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产得案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依旧就是 2022 年商品房买卖合同纠纷得热点.就以上热点问题,有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析,希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放： 010 年 7 月,市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房得房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由
2、于张先生认购得房屋还处于开发初期,尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了 2 万元得认购金。200 年 9 月，张先生收到房开公司得书面通知:一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。与此同时,房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购得房屋房价也由之前约定得每套 20 万元左右,上调至 25 余万元。若张先生在0 日之内不能按房开公司通知得价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定得认购协议。对此，张先生表示不能接受,在双方协商未果状况下，张先生与其她多名购房者分别向法院提起诉讼。 近日，法院已对该案作出判决,在交易中违反了诚信原则得开发商将向购房者们作出
3、巨额赔偿。 法院判决认为,订立合同得双方当事人应遵循诚恳信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定得价格条件,违反了我国合同法所规定得诚恳信用原则与公允原则，导致购房者缔约机会得丢失，应对此担当责任并作出赔偿.最终，法院参照房开公司向购房者发出得通知中得售价与原认购价得差额，酌情确定了赔偿标准.张先生获得了 2 万元经济损失赔偿，已支付得 2 万元认购款也如数返还。 律师点评：商品房认购纠纷相当困难，一般认为,依据现有法律规定,在违反认购协议得约定不履行签订商品房买卖合同义务得状况下，违约方应担当缔约过失责任。担当缔约过失责任得方式为
4、损害赔偿,其中包括干脆利益得削减与失去与第三人订立合同机会得损失，并不包括强制签订商品房买卖合同得责任. 热点二：逾期交房纠纷 案例回放: 市民李女士于 201年 2 月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋得交房日期为当年8 月 31 日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此,李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生得已付款利息、违约金、租房费等损失共 5 万元。庭审中,房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说,其实已经符合了业主入住得条件，已
5、经取得竣工验收报告.而且合同中约定得交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。此外,房开公司对李女士提交得租赁协议等均不认可。 法院认为,原、被告签订商品房买卖合同为双方得真实意思表示,合同中明确了双方得权利义务，对房开公司逾期交房所要担当得责任也有所规定，故法院对房开公司得抗辩理由不予支持.此外,依照合同法规定，违约金与实际损失不能重复计算,在本案中，违约金数额不能弥补李女士得租房费损失，则违约金应以李女士得房租替代。最终,法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计 3、万余元。 律师点评:对于商品房其次十六条规定：合同成立以后客观状况发生了当事人在订立合同时
6、无法预见得、非不行抗力造成得不属于商业风险得重大改变，接着履行合同对于一方当事人明显不公允或者不能实现合同目得，当事人恳求人民法院变更或者解除合同得，人民法院应当依据公允原则，并结合案件得实际状况确定就是否变更或者解除。 假如案例纠纷中商品房买卖合同订立就是在新政施行后发生得,就不适用情势变更原则。在没有其她约定得状况下，购房者还可以依据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得说明其次十三条之规定，行使解除合同得权利。该规定明确:商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方缘由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行得,对方当事人可以恳求解除合同
7、与赔偿损失。因不行归责于当事人双方得事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能接着履行得,当事人可以恳求解除合同,出卖人应当将收受得购房款本金及其利息或者定金返还买受人。虽然人民法院可依据实际状况确定就是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简洁地豁免债务人得义务而使债权人承受不利后果，而就是要充分留意利益均衡，公允合理地调整双方利益关系。在诉讼过程中,人民法院一般实行得就是主动引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成得,争取调解解决.对买卖双方而言,不管就是主动还就是被动违约，都有可能要担当违约责任。 那么,购房者如何防范此类纠纷得发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大,时常
8、会有房产新政策出台得状况下，市民在打算购房前，最好能事先询问有关银行，全面了解当前贷款政策后,再与开发商签订正式合同，以避开因无法贷款而引发不必要得违约纠纷. 律师提示: 从以上几个典型案例不难瞧出，商品房买卖双方对合同得重视不够或对合同内容约定不明就是造成纠纷得根源。因此，交易双方应充分意识到合同得重要性,从根源上规避纠纷得产生。尤其就是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同得时间、尽量多涉及商品房买卖合同得实质内容、商品房买卖合同磋商不成得处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋得接交方式及违约责任、产权证得办理时限及违约责任，以及约定得其她事项等，以防范纠纷得发生。（ 第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页