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1、南昌象湖项项目简报报一、南昌房房地产宏宏观市场场分析特征：发发展取得得“五项突突破”1、房地产产开发投投资额首首次突破破1000亿元2005年年南昌市市房地产产开发投投资在上上年高位位增长的的基础上上再创新新高，全全年完成成投资达达到1110.112亿元元，同比比增长229.33%（增增幅高于于全国平平均水平平8个百百分点），其其中住宅宅投资772亿元元，同比比增长222.55%。2005年年，南昌昌市房地地产开发发投资占占全市固固定资产产投资总总额的比比重达221%，占占全市GGDP的的比重达达11%，与上上年持平平。另据据市地税税局和市市财政局局提供的的数据，220055年全市市共完成成房
2、地产产地税收收入8.57亿亿元，较较上年多多征2.27亿亿元，增增长366%；完完成房地地产契税税收入44.511亿元，比比上年多多征0.66亿亿元，增增长177%。两两项税收收合计达达13.08亿亿元，占占全市财财政总收收入的比比重达110.44%，较较上年提提高0.1个百百分点。房房地产业业仅仅加加上与其其密切相相关的建建筑业，“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半，增量更是接近占到三分之二。这些数据表明房地产业在南昌市经济发展中的贡献显著，仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财政收入的重要来源。2、商品房房销售金金额首次次突破1100亿亿元在宏观调控控的政策策背景下下，20005年
3、年南昌市市商品房房销售保保持了平平稳态势势，全市市（含四四县）商商品房预预销售金金额达1110.97亿亿元，较较上年增增长166.344%；其其中商品品住宅预预销售金金额988亿元，较较上年增增长244.1%。20005年年全市市市区商品品房预销销售金额额87亿亿元，较较上年增增长111.8%。其中中商品住住宅预销销售金额额77亿亿元，较较上年增增长199.8%。3、全市商商品房销销售面积积首次突突破4000万平平方米2005年年全市（含含四县）商商品房预预销售面面积达4410万万平方米米，较上上年增长长5.66%；其其中商品品住宅预预销售3323552套，较较上年增增长177.5%，面积积3
4、800万平方方米，较较上年增增长9.3%。2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长5.7%。2005年年全市市市区商品品住宅销销售总量量中，本本市居民民购买的的比重达达85%，较上上年提高高12个个百分点点。本地地居民购购房比重重的上升升，说明明住房消消费得到到有效拉拉动，自自住型消消费占了了主导地地位，投投资性需需求、投投机性需需求均得得到有效效遏制。4、存量房房交易套套数首次次突破22.5万万套，存存量房交交易面积积突破2250万万平方米米 南南昌市存存量房市市场依然然活跃，交
5、交易量平平稳上升升。20005年年全市（含含四县）共共完成存存量房交交易2551000件，较较上年增增长155.399%，完完成存量量房交易易面积2251.73万万平方米米，同比比增长116.886%，其其中存量量住房2232777套，面面积1999.666万平平方米，分分别较上上年增长长14.43%和111.177%。20005年年全市市市区共完完成存量量房交易易面积1191.23万万平方米米，较上上年同期期增长119.338%；其中存存量住房房185506套套，面积积1466.444万平方方米，分分别较上上年增长长13.23%和122.600%。5、住房公公积金贷贷款额首首次突破破7亿元元
6、，达到到7.221亿元元，当年年贷款额额首次超超过当年年归集额额 人民民银行南南昌中心心支行数数据显示示，20005年年房地产产开发贷贷款、个个人住房房贷款稳稳步增长长。截止止20005年末末南昌市市商业银银行自营营性房地地产贷款款余额为为1622.2亿亿元，比比年初增增26.4亿元元，同比比多增55.7亿亿元。从从贷款结结构分析析，全年年共发放放房地产产开发贷贷款833.2亿亿元，同同比增长长4.55%。同同时受需需求拉动动和政策策导向作作用，个个人住房房贷款继继续保持持稳步增增长态势势，全年年共发放放个人住住房贷款款12.3亿元元，较上上年增长长24.6%。 企业资金来源结构也出现了一些变
7、化。南昌市统计局数据显示，2005年房地产开发企业资金来源累计为148.7亿元，同比增长15.7%，其中国内贷款20.1亿元，占本年到位资金的13.5%，企业自筹资金所占比重达22.8%，定金及预售款占比重的40.7%。从资金来源情况看，银行贷款比重下降，与上年相比，降幅为1.5个百分点，自筹资金、定金及预售款比重有所上升，增幅分别为2.3个百分点和5.3个百分点。特征：市市场实现现“三个基基本”1、市场供供需基本本平衡2005年年，南昌昌市房地地产完成成投资总总额1110.112亿元元，同比比增长229.33%，略略高于全全国平均均水平，但但较上年年同期回回落133个百分分点，表表明宏观观调
8、控见见到成效效，投资资过快增增长的势势头得到到遏制；商品房房销售金金额达到到1100.977亿元；20005年全全市（含含四县）商商品房竣竣工面积积4133万平方方米，销销售面积积4099.9万万平方米米。投资资总额和和销售金金额基本本持平，竣竣工面积积和销售售面积也也基本持持平。由由此可见见，20005年年南昌市市房地产产市场供供需基本本平衡。另外，220055年，南南昌市商商品房施施工面积积11779万平平方米，同同比增长长10.4%；其中住住宅9222万平平方米，同同比增长长16.4%。全全市商品品房新开开工面积积达5220万平平方米，同同比增长长37.2%；其中住住宅4007万平平方米
9、，同同比增长长47.3%。新新开工面面积和竣竣工面积积的高位位增长对对于拉动动投资、保保持市场场后续供供应量，满满足市场场消费需需求将产产生积极极作用。2、住房结结构基本本合理20005年年，南昌昌市执行行国家宏宏观调控控政策，结结合南昌昌实际，连连续出台台了一系系列相应应的政策策和措施施，制定定了普通通住房标标准。20005年年，南昌昌市商品品房竣工工面积4413万万平方米米，其中中商品住住房竣工工面积3339万万平方米米，比重重达822%；全全市商品品房销售售面积4409.9万平平方米，其其中普通通住宅（即即单价在在36000元/平方米米以下且且单套建建筑面积积在1444平方方米以下下的商
10、品品住房）销销售面积积2588.8万万平方米米，比重重占到了了63%。南昌昌市的住住房结构构还是基基本合理理的。根据南昌市市国土局局提供的的数据，220055年，南南昌市本本级新增增房地产产用地663宗，面面积53361亩亩，交易易金额558.444亿元元，平均均成交价价为1009万元元/亩，规规划建筑筑面积7783万万平方米米。20005年年房地产产开发用用地的供供应量是是上年的的3倍，供供地速度度增长较较快。 20005年全全市市区区核准商商品房（不不含经济济适用房房）上市市面积2270万万平方米米，其中中商品住住宅2333万平平方米；20005年全全市市区区完成商商品房（不不含经济济适用
11、房房）登记记销售面面积2448万平平方米，其其中商品品住宅登登记销售售面积2225万万平方米米。 2005年年，市区区核准新新上市商商品房和和商品房房住宅面面积均超超过同期期登记销销售面积积，商品品房和商商品住宅宅供求比比分别为为1.009：11和1.04：1。表表明商品品房市场场的供求求关系已已发生变变化，由由供小于于求转向向供略大大于求3、住房价价格基本本稳定20005年年，南昌昌市（含含四县）商商品房预预销售均均价为227077.255元/平平方米，较较上年上上涨100.166%，月月环比平平均涨幅幅为0.85%，其中中商品住住房预销销售均价价为25567.01元元/平方方米，较较上年上
12、上涨133.600%，月月环比平平均涨幅幅为1.49%。全年年市区商商品房预预销售均均价为330855.166元/平平方米，较较上年上上涨9.91%，月环环比平均均涨幅为为1.446%；其中商商品住房房预销售售均价为为29558.880元/平方米米，较上上年上涨涨13.32%。2005年年第一季季度市区区商品住住房预销销售均价价为28871元元/平方方米，第第二季度度为31144元元/平方方米，环环比上涨涨9.55%，第第三季度度为31182元元/平方方米，环环比上涨涨1.221%，第第四季度度为31197元元/平方方米，环环比上涨涨0.447%。房房价走势势稳中趋趋升，但但涨幅逐逐渐回落落。
13、20005年南南昌市房房价涨幅幅低于全全市GDDP增幅幅6.664个百百分点，也也低于城城市居民民人均可可支配收收入增幅幅7.664个百百分点，房房价涨幅幅仍在合合理范围围之内。在在中部六六省会城城市中，南南昌市房房价排列列第五，涨涨幅排列列第四。附：中部六六省会城城市20005年年房地产产业主要要数据项目武汉郑洲长沙南昌合肥太原南昌在各城城市中的的总量增增幅排位位数量同比数量同比数量同比数量同比数量同比数量同比总量排位增幅排位增长增长增长增长增长增长房地产投资资额(亿亿元)297.99927.700%1004.20%256.33546.044%110.11229.300%1508.70%75
14、20%42商品房交易易面积(万m22)813.8897.60%59919%639.00241.944%409.995.60%449.554-8.500%167.55-5.900%54其中：住宅宅756.9915.00%53216%563.44937.244%380.119.30%378.889-11.990%127.5585.20%43商品房均价价（元/m2）3869.88.10%296612%2651.412.877%2707.310.200%3262.216.100%3985-4.100%54其中：住宅宅3345.825.400%261412%2234.410.355%256713.600
15、%3001.517.800%2938-4.500%53存量房交易易面积(元m22)521.77617%13921%187.55416.777%251.77316.900%169.999-8.877%43.444-22.330%23其中：住宅宅330.11317.200%13620%145.33132.411%199.66611.200%136.22-11.550%24.233-3.500%242005年年，为控控制房地地产投资资规模过过快增长长，稳定定住房价价格和调调整住房房结构，国国家出台台了一系系列宏观观调控政政策。南南昌房地地产市场场发展取取得了“五项突突破”，实现现了“三个基基本”，总
16、体体保持了了持续、稳稳定、健健康、快快速发展展的态势势。2006年年，南昌昌市城市市总体规规划目标标为根据据“一江两两岸、一一核五片片，沿着着赣江、两两头延伸伸，多点点组团推推进”的城市市空间布布局要求求，坚持持统一规规划、合合理布局局、因地地制宜、成成片开发发、配套套建设的的原则；适度调调控市、县县住宅楼楼盘的建建设规模模，实现现土地利利用的最最大价值值化。在在南昌市市“一江江两岸、一一核五片片、沿着着赣江、两两头延伸伸、多点点组团推推进”的的城市规规划总体体思路下下，南昌昌正经历历着“由由单核中中心向多多核中心心”的转转变二、南昌二二手房市市场分析析特征：城城区二手手房交易易依旧火火暴，单
17、单价直逼逼一手房房至20055年第三三季度结结束，南南昌市区区共完成成二手房房交易1141338套，而同同时期的的市区一一手房交交易为1125447套，市市区二手手房交易易套数首首次超过过一手房。这这一突破破在南昌昌还是第第一次。2005年年三季度度，南昌昌市（含含四县）二二手房交交易均价价为28801元元平方方米。而而20005年三三季度，南南昌市（含含四县）一一手房预预销售均均价为228344元平平方米，两两者仅相相差333元。一一些交通通便利、生生活配套套设施齐齐全的地地段二手手房价已已超过了了35000元平方米米，有的的更是达达到了338000元平平方米，与与新推出出的一手手房均价价相
18、差无无几。三、区域市市场分析析关键词：象湖新新城在南昌市“一一江两岸岸、一核核五片、沿沿着赣江江、两头头延伸、多多点组团团推进”的的城市规规划总体体思路下下，南昌昌正经历历着“由由单核中中心向多多核中心心”的转转变。根据南昌市市“一核核五片”的的总体规规划，城城南被市市规划委委员会定定位为“以以产业为为支撑的的开放式式城市副副中心”，具具体目标标是“本本着可持持续发展展的原则则，对整整个区域域内的多多样功能能进行整整合，优优化城市市空间结结构，提提高城市市综合实实力，完完善城市市机能，把把南昌市市城南城城区建设设成为产产业发达达、基础础设施完完善、生生态环境境良好、生生活水准准较高的的城市综综
19、合区。”这这一决策策给城南南带来了了前所未未有的机机遇，“象象湖新城城”正处处于这个个城市副副中心的的居住功功能核心心区。“象湖新城城”与南南昌市高高速外环环线相隔隔，是朝朝阳洲地地区自然然延伸的的重要地地区。具具体范围围是：南南隔堤（高高速外环环线）以以南、雄雄溪河以以西、赣赣江以东东，规划划总用地地面积约约为222平方公公里。 其总体定位位从南昌昌市城市市总体功功能出发发，志在在打造一一个自然然、生态态、健康康，以高高尚居住住、休闲闲娱乐、商商业服务务为主的的新型城城区。地地块内部部水系相相连，阡阡陌纵横横，自然然条件优优越，生生态环境境良好。用用地地势势较为平平坦，大大致呈西西高东低低走
20、势，目目前基本本处于未未开发状状态。 规划区西望望赣江，北北靠象湖湖，与象象湖风景景区紧紧紧相连。区区域内水水质清澈澈、缓缓缓流淌的的雄溪河河、抚河河及其丰丰富的水水系和绿绿色植物物，利于于营造自自然、生生态、健健康的城城区环境境。 该区可借助助南昌市市的发展展，带动动全区的的发展。特特别是生生米大桥桥的修建建，使该该区域与与昌北红红谷滩新新区的联联系更加加便捷。 另外，作为为南昌市市放射状状快速路路之一的的桃花路路在用地地内穿过过，与南南昌市南南部环城城高速相相接，是是南昌市市南部出出入口，这这为该区区域的发发展带来来一定契契机。根据已知的的规划目目标，“象象湖新城城”将大大力保护护象湖新新
21、城区域域内天赋赋及优越越的自然然生态环环境。建建构大尺尺度自然然空间与与中微观观环境相相结合的的城市生生态架，在在不超越越适宜自自然生态态，自我我修复的的环境开开发容量量下，协协调城市市建设与与生态环环境的关关系，实实现新城城区与自自然生态态的共融融、共生生、共长长。 同时，充分分挖掘发发扬新城城区的历历史文化化底蕴，大大力提高高城市自自然与人人文环境境品位，建建设配套套齐全的的城市基基础设施施，形成成功能完完善，环环境优越越，最适适合人居居住的综综合新城城。“象湖新城城”空间间形态“自自然”、“城城市”由由于象湖湖新区地地处城市市边缘，该该地区从从整体上上讲应该该呈现一一种城市市形态与与自然
22、形形态相融融合的肌肌理。依依据总体体规划要要求，新新城东部部为南昌昌市绿化化契口，且且该区水水系纵横横，自然然环境得得天独厚厚，充满满“灵秀秀之色”。因因此，该该地区应应更多表表现自然然化的环环境景观观。临赣赣江一侧侧的西部部更多的的应表现现一种城城市感的的空间肌肌理，与与赣江对对岸的红红角洲遥遥相呼应应，隔江江相望。 “象湖新城城”道路路结构“TTOD”模模式“TOD”（TTRANNSITTORRIEENTEEDDDEVEELOPPMENNT）即公公交导向向的发展展。 城市结构的的基础是是城市轴轴向快速速通道网网。“象象湖新城城”的道道路规划划采用“TTOD”公公共交通通导向开开发模式式，强
23、调调公共交交通与土土地利用用规划紧紧密结合合，主张张集约化化，高效效率的土土地利用用模式，以以形成紧紧凑、生生态化的的区域空空间形态态。以快快速路和和轨道交交通为骨骨干，倡倡导公交交优先的的主导原原则，形形成以公公交汽车车为主力力，出租租车为补补充的多多层次、多多元化、立立体化、智智能化的的公交网网络系统统。在各各个分区区内部发发展的高高质量公公共交通通，组织织方便的的服务网网络，以以环状为为主，解解决组团团各部分分到主快快速换乘乘点的客客流集散散。 “象湖新城城”城市市生活“健健康”从从布局来来看，对对于“象象湖新城城”的规规划，充充分利用用了现有有的赣江江、象湖湖、抚河河及雄溪溪河等河河流
24、水系系及快速速路、铁铁路线，从从而将象象湖新城城用地自自然分隔隔成四个个功能区区，即“一一区，三三组团”的的总体规规划结构构。 “一一区”是以以河流水水系，自自然景观观风貌为为主的生生态园区区，集休休闲度假假、文化化娱乐、旅旅游观光光为一体体的低密密度、高高绿化的的健康生生态园区区。 “三组团”三个个生态型型综合开开展组团团（CDDA），每每个生态态组团功功能相对对完整、独独立，以以高尚居居住、商商业文化化、行政政办公等等功能为为主。 并且，在在每个组组团的中中间规划划有带形形公园及及体育公公园，将将外部的的生态基基质引入入到组团团内，围围绕中间间的公园园绿地两两侧布置置公建中中心，公公建中心
25、心的外围围布置密密度相对对集中的的居住区区，最外外侧布局局密度较较低，绿绿化环境境良好的的别墅组组团，在在天际线线形成一一个梯度度演变模模式。 区域现状状象湖新城板板块为南南昌最大大板块区区域,大大盘相对对非常密密集，最最大抗性性为目前前的配套套、教育育、医疗疗、交通通等非常常贫乏，政政府支持持力度也也弱，各各大开发发商在宣宣传上互互相之间间配合不不够默契契等众多多因素导导致目前前的被动动局面难难于打开开目前的的困境。区域楼盘盘位置示示意图区域内楼楼盘分析析项目名称：南昌居居住主题题公园 项目地址：南昌县县象湖新新城中心心区金沙沙大道项目类别：普通住住宅（多多层、花花园洋房房、联排排别墅）开发
26、商：南南昌市平平海房地地产开发发有限公公司发展商：利利嘉（上上海）股股份有限限公司规划设计：PA置置利轩际际有限公公司景观设计：澳大利利亚五贝国际际设计有有限公司司占地面积：94000000平方米米总建筑面积积：133000000平平方米总户数：1120000户主力户型：二房、三三房开发周期：现已开开发二期期，其它它的未定定绿化率：440一期开盘时时间：220055-5-1一期开盘均均价：223000元平平方米现均价：226000元平平方米销售情况：一期已已售完，二二期全面面上市项目介绍 南南昌居住住主题公公园占地地14000亩，总总建筑面面积1330万平平方米，社社区凭借借邻象湖湖，雄溪溪河
27、、抚抚河故道道的独特特地理优优势，以以开发“夏夏威夷岛岛居生活活”为项项目理念念，营造造居于南南昌人自自己的居居住天堂堂。作为为一个大大规模的的复合型型社区，产产品涵括括了多层层住宅，高高层公寓寓、花园园洋房、联联排别墅墅独立别别墅、双双拼别墅墅，同时时兴建了了南昌最最大的会会所、商商业街学学校、超超市等配配套设施施。在物物业管理理中导入入先进理理念，为为每一位位入住业业主提供供优越的的服务。前后后私家大大院，告告别一梯梯多户居居住模式式。9平平米超大大阳台，将将私家花花园移植植至空中中，4.8米面面宽超大大观景客客厅。将将阳台、园园景、纳纳为私藏藏；厨房房连工作作阳台、贮贮藏室、解解决洗衣衣
28、服、择择菜、贮贮物空间间，体现现人性化化设计，会会客厅、餐餐厅分隔隔、空间间上又浑浑然一体体、是家家人亲友友聚会、开开Parrty的的理想场场所。项目名称：九里象象湖城项目地址：南昌县县象湖新新城中心心区金沙沙大道项目类别：普通住住宅（多多层、小小高层、高高层、酒酒店式公公寓、联联排别墅墅）开发商：江江西平海海房地产产开发有有限公司司现均价：226000元平平方米占地面积：45000000平方米米总建筑面积积：60000000平方方米绿化率：448容积率：11.366物业管理费费：0.75元元平方方米月（小小高层：1.22元平平方米月）主力户型：目前在在售以两两房和三三房为主主力户型型（两房房
29、79-1044平方米米，三房房1022-1338平方方米）项目介绍： 九里象象湖城占占地面积积6666亩，总总建筑面面积约660万平平方米，容容积率11.366，绿地地率488%，建建筑密度度为222%，主主要产品品有联排排别墅、多多层公寓寓、小高高层公寓寓、高层层公寓、酒酒店式公公寓及商商铺，小小区分四四期开发发，首期期开发有有象湖里里和康健健里，110000多套房房源。目目前基本本销售完完毕。小小区规划划有“一心、二二环、XX轴、三三大公园园、九个个组团”。 “一心”：景观休休闲公园园，基地中中部是由由八幢十十八层至至三十三三层高层层建筑所所围合而而成的中中心公园园-平海公公园。“二环”：
30、蓝绿交交织生态态景观环环，中内绿绿环是指指高层住住宅与周周边多层层住宅之之间的景景观环，与与交通主主环重叠叠，是中中心公园园的延伸伸；外绿环环是每个个组团集集中绿地地的集合合，构建建了小区区步行系系行统的的框架，每每一个节节点是代代表每个个组团的的主题。 “三大大公园”：平海公公园、滨滨河公园园、中央央公园“九九大组团团”：九九大组团团由“象象湖里”、“静静安里”、“嘉嘉和里”、“翰翰领里”、“平平海观澜澜”、“象象湖公馆馆”、“九九里坊”、“康康健里”、“水水晶岛”组组成“X轴”二二条功能能景观轴轴“X轴”是是指由西西南角九九里大道道与东北北角和平平大道所所形成的的轴，以以及西北北角西街街主
31、干道道与东南南角水系系所构成成的绿轴轴，既是是视觉通通廊与绿绿带，又又把“一一心”“二二环”紧紧密地组组合在一一起，构构成小区区的绿化化景观框框架。项目名称：丰源淳和开 发 商商：江西西丰泰实实业有限限公司投 资 商商：丰源源集团代 理 商商：泓源源顾问项目地址：南昌县县象湖外外环线物业性质：普通住住宅物业形式：多层、花花园洋房房、小高高层、高高层、别别墅占地面积：32440000 平方方米建筑面积：40000000 平方方米容 积 率率：1.20绿 化 率率：422 %停 车 位位：地下下9900个，地地上1445个总 户 数数：30083户户开盘时间：20005-112-111交房日期：2
32、0006年底底最低单价：22000元/平方米米平均价格：24000元/平方米米主力户型：目前在在售以1120平平方米左左右的三三房为主主力户型型项目介绍：地处象湖新新城区核核心，比比邻“城城市绿肺肺”的象象湖，北北靠5000米宽宽的城市市绿化道道带，西西临抚河河故道，享享受自然然的最高高礼遇。金金沙二路路、八月月湖路、外外环行线线构成四四通八达达的道路路系统，从从社区驾驾车至南南昌市仅仅需100分钟，都都市的繁繁华多彩彩与私家家庭院的的幽闲自自得在瞬瞬间转换换。占地4877亩，总总建筑面面积400万平方方米，以以“一带带、一轴轴、一环环、多核核”的总总体布局局将小区区分为66大主题题景观组组团
33、，赏赏心园、怡怡心园、朗朗心园、瑞瑞心园、凌凌心园依依次分布布，形成成特色鲜鲜明的居居住空间间。在建筑规划划上，多多层、高高层、小小高层、花花园洋房房、别墅墅等多种种形态的的居住空空间，建建筑层层层递进、围围中有透透，有效效保障生生活私密密性。楼楼盘分为为三期开开发，总总户数有有30000多户户，目前前一期基基本销售售完毕。项目名称：江西奥奥林匹克克花园项目地址：南昌象象湖新城城内，东东临金沙沙大道，西西为金沙沙二路，南南接东莲莲路、北北至芳草草路项目类别：普通住住宅（多多层、小小高层）开发商：江江西奥林林匹克花花园置业业有限公公司现均价：预预计20006年年5-66月开盘盘占地面积：4300
34、0000平方米米总建筑面积积：60000000平方方米绿化率：大大于355容积率：11.4总户数：550000户主力户型：以两房房和三房房为主力力户型项目介绍： 江西西奥林花花园将以以奥林匹匹克的“友友谊、团团结、平平等、和和平”的的宗旨和和“更高高、更快快、更强强”为精精神为指指导，将将“运动动，健康康、自然然、和谐谐、时尚尚”作为为核心理理念，在在象湖南南岸土地地上倾力力打造的的大型体体育主题题健康社社区，在在新运动动主义与与新健康康主义的的指导下下，将被被打造成成一个健健康、安安乐、舒舒适的大大型社区区，让运运动成为为最好的的休息和和调试，使使江西奥奥林匹克克花园的的生活成成为时尚尚生活
35、的的坐标。 奥奥林匹克克花园登登陆南昌昌，将彻彻底改变变南昌人人以往的的居住模模式，将将为南昌昌人营造造一个自自然和谐谐发展的的生活环环境，倡倡导健康康向上的的奥林匹匹克生活活方式，实实现全新新的奥林林匹克生生活理想想。 江西西奥林匹匹克花园园倡导一一种健康康、科学学、文明明的生活活方式，这这种生活活方式的的构成不不仅仅是是优美的的社区环环境、舒舒适合理理的居住住空间、完完美的生生活配套套和先进进的现代代化设施施，更重重要的是是奥林匹匹克花园园拥有与与社区生生活融为为一体的的各种体体育运动动设施、以以奥林匹匹克文化化为主要要内涵的的社区文文化和交交流活动动以及以以“健康康管理”为为核心的的健康
36、管管家服务务系统。这这一切旨旨在为业业主构筑筑融健康康的身心心、健康康的生活活观念和和行为、健健康的家家庭、健健康的人人际关系系、健康康的成长长、健康康的环境境、健康康的文化化为一体体的和谐谐社区生生活。项目名称：绿地兰兰宫（国国际山庄庄）开 发 商商：上海海绿地集集团南昌昌绿都置置业有限限公司项目地址：南昌县县象湖路路南隔堤堤以南物业形式：独栋、联联排别墅墅、双拼拼别墅、叠叠加别墅墅占地面积：83225000 平方方米建筑面积：40000000 平方方米容 积 率率：0.5绿 化 率率：477 %总 户 数数：17762户户开盘时间：20005-55交房日期：施工期期计划于于20007年结结
37、束平均价格：60000元/平方米米销售动态：20006-33-111推出西西班牙风风格844套联排排，面积积1700-2000平方方米，首首日预购购70%项目介绍：绿地兰宫位位于南昌昌象湖南南岸，雄雄溪河畔畔，占地地12550亩，距距市中心心八一广广场约115分钟钟车程，是是目前南南昌真正正意义上上做到生生活在城城区，居居住在景景区，离离尘不离离城的纯纯别墅区区。绿地地兰宫在在建筑品品质和园园林景观观上全面面提升。墙墙面采用用外墙挤挤塑颗粒粒保温、抗抗尘，外外窗全部部采用中中空玻璃璃，名牌牌彩铝门门窗，并并增加了了楼寓访访客对讲讲系统和和访客引引导系统统等智能能化配置置。在园园林景观观上充分分
38、利用自自然坡景景和原生生湿地造造景植林林，南区区入口处处2万平平方米景景观广场场及精巧巧设计的的人工景景观小品品，更是是绿地兰兰宫尊贵贵别墅区区的点睛睛之笔。诺亚会所内内设泳池池，健身身房，酒酒吧，棋棋牌室，幼幼儿园，网网球场，足足球场,篮球场场、超市市便利店店等，小小区内还还分布一一些零星星商业配配套智智能化配配置完备备,设有有电信通通讯网络络系统(包括每每户预留留网络接接口、宽宽带接入入、外部部电话通通信系统统、有线线电视接接口预留留到户) 、公公共安全全系统(包括可可视对讲讲、红外外线周界界防范、CCCTVV监控)四、产品建建议综合分析周周遍项目目情况，我我们可以以得出以以下结论论： 周
39、遍项目都都有一定定规模，本本案没有有体量优优势； 周遍楼盘产产品形态态复杂，别别墅、联联排、叠叠加、多多层、小小高层、高高层、情情景洋房房基本都都有； 周遍楼盘产产品风格格多样化化，已经经出现了了现代风风格、欧欧式风格格、西班班牙风格格等； 容积率范围围从0.5-11.4； 各项目都有有自身推推广主题题，体育育、人文文、景观观、环境境等等；建筑规划方方案影响房地产产规模的的因素是是综合性性的，一一方面取取决于市市场需求求和由此此决定的的建筑功功能；另另外一方方面则受受城市的的性质和和地位、区区域经济济水平、开开发商实实力以及及各种建建设条件件的影响响。这些些建设条条件包括括可用于于开发的的土地
40、规规模、规规划用地地性质和和用地条条件、自自然条件件与环境境要求、交交通的便便利性、公公共服务务与市政政工程的的配套程程度以及及是否具具备可以以依托的的条件。对于本案来说，区域内竞争激烈，同类产品价格差距较小，都有自身卖点。如何在众多竞争产品确保不败，是我们产品设计的重点。依据本案实实际情况况，我们们建议本本案分两两次开发发完毕，分分期指标标大致如如下： 技术经济指指标表（估估计）项 目一 期二 期综合指标1地块用地面面积（mm2）175000091400026640002总建筑面积积（m2）1718000149800032160002.1排屋建面40000002.2叠加建面02800002.3多层建面130000002.4小高层建面面012000002.5公建建面100010002.6会所建面8008003车位配比1：0.441:0.3354容积率0.981.631.215绿化率（）45%说明： 一期产品以以多层和和联排为为主，产产品有互互补性，较较易给市市场接受受； 二期以叠加加和小高高层为主主，既充充分利用用了项目目指标，还还使产品品多样化化发展； 通过多层产产品打开开市场，通通过联排排提高品品质，通通过小高高层产品品产生利利润；