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1、国内小城城市购物物中心规规划本案的商商业阐述述COMMMERCCE EEXPLLAINN以室内商商业街形形式使百百货商品品商铺化化本案的市市场状况况本案商业业市场调调查示意意图本案的商商业阐述述 商业是是本案的的基本特特性，是是为销售售建立良良好坚实实的后续续做的铺铺垫。商商业题材材是否可可以出其其不意以以新取胜胜，是销销售能否否成功的的关键之之一，商商业的专专业运做做也是为为前期投投资商铺铺的客户户给予最最良好的的回报的的关键。总总之商业业的成功功运做是是本案销销售的关关键，也也是开发发商能否否获得预预期收益益的唯一一保障。 本案案不适合合的商业业业态： 百货货公司 百货公公司基本本以扣率率
2、店形式式存在，在在太原唯唯一按时时结付款款的商场场仅为百百盛，其其它商场场均存在在拖欠货货款的情情况，造造成资金金力不足足的供应应商无力力进货，从从而使商商场经营营恶性循循环。侯侯马地区区除低档档的庆丰丰购物中中心和飞飞龙商场场外，基基本均是是租金店店的经营营方式。而而侯马地地区的扣扣率店所所经营的的商品均均为低档档商品，不不适合百百货公司司的经营营和定位位。另百百货公司司的前期期投入成成本比较较高，且且是必须须的投入入，就本本案核心心五所述述的标准准，经营营所赢利利的费用用无力支支持本案案的经营营。 批发发市场侯马由于于地理位位置、经经济发展展、交通通便利等等诸多因因素，无无法做为为商品流流
3、通的核核心，且且本地不不属于商商品的生生产基地地，基本本批发渠渠道均为为太原市市和西安安市，故故批发形形态的市市场不适适合本案案。 本案案商业业业种的划划分：演歌台KTV包包间，夜夜总会海鲜馆包间式餐餐饮平价百货货街低档的平平价百货货类商品品绅士服饰饰街中档及中中低档男男性商品品、体育育运动商商品、中中性休闲闲商品品位生活活街中档及中中低档成成熟女性性商品，儿儿童商品品、家庭庭用品青春少女女街中档及中中低档年年轻女性性商品国际名店店街中高档服服饰、皮皮件、化化妆品、黄黄金珠宝宝、钟表表眼镜生活量贩贩超市食品、非非食品、部部分生鲜鲜产品 业态态规划的的原由： 1、以以高销售售价格用用高租金金价格
4、的的商业形形态对应应 2、以以低销售售价格用用低租金金价格的的商业形形态对应应 3、针针对顶尖尖消费群群以特殊殊的业种种（餐饮饮娱乐和和一楼名名店）对对应 4、以以量贩超超市为本本案的集集客核心心来对应应 各楼楼层目标标顾客（为最高值）： 厂商商经营模模式（为为最高值值）： 目标标顾客年年龄层（为最高值）： 商品品档次基基本定位位（为最最高值）： 生活活量贩超超市简要要说明：生活量贩贩超市商商品结构构示意图图生活量贩贩超市经经营方式式示意图图 1-5楼商商铺简要要说明： 目标标招商的的对象 1、侯侯马本地地经营户户55% 2、太太原的经经营户330% 3、山山西其它它地区及及外省经经营户110
5、% 4、公公司自营营商品采采购5% 经营营户设柜柜标准 1、有有品牌的的经营户户 2、非非假冒伪伪劣和侵侵权性商商品的经经营户 3、能能够提供供商品代代理、经经销等证证明的经经营户 4、有有良好形形象的经经营户 5、有有足够资资金的经经营户 6、符符合中档档为主低低档为辅辅的商品品价格带带的经营营户 主要经经营模式式： 1、租租赁户为为：租金金+物业业管理费费 2、自自营户为为：物业业管理费费 全馆馆收益价价格预算算： 基本本商业数数据1、一楼楼按照得得房率555%计计算，实实际面积积约为221344平方米米 2、二二至五楼楼按照得得房率660%计计算，每每层实际际面积约约23228平方方米
6、3、租租赁面积积依照实实际面积积计算 楼层层租赁理理论价格格（未含含物业管管理费）：21344232882328823288232885.03.82.62.01.520151515103.655万2.088万1.422万1.100万0.555万390万万323万万221万万170万万127万万年1-55楼租金金收益112311万元租金定价价标准以以本商圈圈市场调调查为参参考基础础1-55楼物业业费理论论价格1-5楼楼物业费费均价335元/平方米米/月1-5楼楼实际面面积合计计114446平平方米1-5楼楼年物业业费收入入4800万元 物业费费标准以以新田市市场（339元/平方米米/月）为为参考
7、 商业业筹建成成本： 内装装费用： 鉴于甲甲方的交交房标准准的前提提下： 1、11-5楼楼基本考考虑为租租赁型商商铺，基基本无乙乙、丙工工程费用用，仅预预备1550万作作为部分分调整费费用（主主要在工工程方面面）； 2、装装修小计计：1550万元元； 设备备及物品品费用： 1、11-5楼楼仅综合合布线和和背景音音乐设备备依照110万元元计算 2、办办公设备备、家私私、保安安设备、保保洁设备备40万万元计算算 3、不不可遇见见的杂费费20万万元 4、设设备及物物品费用用小计770万元元 人员员及耗材材 1、内内部管理理人员：5000元/月月*155人*44.5个个月（陆陆续到位位）=33.4万万
8、元 2、一一般管理理人员：3500元/月月*300人*22.5个个月（陆陆续到位位）=22.6万万元 3、办办公耗材材及公关关差旅依依照每月月3万元元*6个个月=118万元元 4、人人员及耗耗材小计计24万万元 广告告费用包包含在销销售广告告中不做做另行支支付 上述述小计2244万万元 商业业营运成成本： 营运运期能耗耗费用 1-55楼依照照公用面面积约777600平方米米，全年年能源费费用约1180万万元 管理理人员500元元/月*15人人*122个月=9万元元 3500元/月月*300人*112个月月=122.6万万元 办公公及广告告 依照110万元元/月计计算。即即1200万元/年 上述
9、述小计3321.6万元元 三年年经营期期总成本本： 本案筹筹建成本本为2444万元元，依照照三年分分摊，每每年约881.33万元 本案经经营期营营运成本本为每年年3211.6万万元 上述合合计811.3万万+3221.66万=4402.9万元元/年 按照11-5楼楼平均分分摊约为为80.58万万元 超市市的营运运情况概概述： 由于受受到发展展商要求求超市自自营的要要求，本本案暂不不对超市市进行总总体财务务分析，根根据38880平平方米的的超市，属属地市场场人均在在超市的的消费单单价约220元，本本案超市市年业绩绩预计为为30000万元元，年需需要1550万有有效顾客客支撑，日日均41100人人
10、次的有有效顾客客，按照照1：55的人流流计算，每每日来店店数量约约200000人人，与侯侯马总人人口233万相比比较，约约为1：11.5的概概率。 按照超超市毛利利率5%计算，本本案的超超市年收收益约为为1500万元。6-77楼的营营运情况况概述： 由于本本案的66-7楼楼为特殊殊的餐饮饮、娱乐乐业种，需需要以整整馆的方方式进行行经营，由由于其特特殊性，本本规划对对改二层层楼不进进行财务务分析。本案的财财务分析析FINAANCEE ANNALYYSE本案的财财务分析析 本案案B1FF-5FF销售价价格：3880038800388003880038800388000.5001.5001.0000
11、.7550.5000.400194005820038800291001940015522 本案案B1FF-5FF租金价价格：21344232882328823288232885.03.82.62.01.5390万万323万万221万万170万万127万万 本案案B1FF-5FF物业价价格：213442328823288232882328835元/平方米米/月89.66万97.88万97.88万97.88万97.88万 1-5楼第第一年按按照1000%返返租进行行的财务务分析：116.480.558196.9812797.88224.827.882145.580.558226.0817097.8
12、8267.841.772218.2580.558298.8322197.88318.819.99729180.558371.5832397.88420.849.222436.580.558517.0839089.66479.6-37.4812077.655402.916100.55512311480.817111.8101.25 1-5楼第第二年按按照1000%返返租进行行的财务务分析，租租金递增增10%计算：124.1680.558204.74139.797.88237.532.776155.280.558235.7818797.88284.849.002232.880.558313.382
13、43.197.88340.927.552310.480.558390.98355.397.88453.162.112465.680.558546.1842989.66518.6-27.5812888.166402.916911.06613544.1480.818344.9143.84 1-5楼第第三年按按照1000%返返租进行行的财务务分析，租租金递增增10%计算：131.9280.558212.5153.797.88251.539164.980.558245.48205.797.88303.558.002247.3580.558327.93267.497.88365.237.227329.8
14、80.558410.38390.897.88488.678.222494.780.558575.28471.989.66561.5-13.7813688.677402.917711.57714899.5480.819700.3198.73 本案案收益合合计： 销售售溢价合合计（万万元）195552200001115515000014077 三年年租金和和物业收收益合计计（万元元）101.25143.84198.73443.82上述总收收益为118500.822万元其中： 超市市经营成成本和利利润表一：3880019400145.5155.2164.9465.6表二：前期设备备投入按按照8000
15、万元元计算，依依照三年年摊提，即即每年为为2677万元；年经营管管销费用用按照（包包括人员员和能源源费用）约约为800万元；商品按照照全代销销方式经经营；267万万80万347万万30000万5%150万万-1977万267万万80万347万万33000万165万万-1822万267万万80万347万万36300万181.5万-1655.5万万800万万240万万10400万元99300万496.5万-5433.5万万 本案案财务三三年总分分析1、三年年从销售售溢价和和租金物物业的收收益为118500.822万元 见上表表说明2、由于于超市经经营属于于亏损状状态，三三年亏损损5433.5万万剩
16、余经营营利润为为18550.882-5543.5万元元=13307.32万万元 3、考考虑到新新店开业业可能采采取3个个月的免免租优惠惠，即损损失约3372万万元 剩余经经营利润润为13307.32-3722万元=9355.322万元4、考虑虑到超市市商品不不可能为为1000%代销销，其中中预备2200万万自营商商品费用用 超市商商品随三三年经营营亏损而而自然损损耗消失失 剩余经经营利润润为9335.332-2200=7355.322万元5、为11-5楼楼自营商商品准备备的预备备金3000万元元 经过三三年经营营，约可可产生利利润做为为再进货货的准备备资金，自自营商品品赢余部部分约为为商品的的库存，可可计入财财务赢利利成本但但不能做做为现金金储备 剩余经经营利润润为7335.332-3300=4355.322万元6、经过过上述各各项费用用的分摊摊剩余4435.32万万元，可可做为各各楼层在在经营期期间的风风险资金金，此经经营方式式保证了了发展商商获利后后全盘推推出，也也基本能能够实现现三年的的稳步经经营管理学名名言最好的方方案不等等于最合合理的方方案最合理的的方案就就是最好好的方案案