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1、关于发展私营物业管理企业的研究一、 问题的提出出据以20001年66月300日为调调查时点点，建设设部对全全国物业业管理行行业进行行一次性性调查的的结果显显示：全全国共有有物业管管理企业业147782家家，其中中国有企企业22258家家，占物物业管理理企业总总数的115.227%；有限责责任公司司87447家，占占物业管管理企业业总数的的59.17%；股份份制有限限公司7795家家，占物物业管理理企业总总数的55.388%；私私营企业业6199家，占占物业管管理企业业总数的的4.119%；港澳台台商投资资企业4434家家，占物物业管理理企业总总数的22.944%；外外商投资资企业2208家家，
2、占物物业管理理企业总总数的11.411%；其其他企业业17117家，占占物业管管理企业业总数的的11.62%。从一一次性调调查的结结果看，尽尽管目前前私营物物业管理理企业在在物业管管理行业业中占的的比例并并不大，还还没有形形成大的的气候，但但是，这这种经济济形式在在物业管管理行业业中一出出现，就就以强劲劲的发展展势头，旺旺盛的生生命力和和很强的的适应性性展示出出勃勃生生机。随随着社会会主义市市场经济济体制的的建立和和完善，国国有物业业管理企企业改制制步伐的的加快，及及物业管管理行业业的快速速发展，将将会有更更多的私私营企业业登上物物业管理理的舞台台。特别别是目前前发展我我国私营营物业管管理企业
3、业的舆论论环境、政政策环境境、社会会环境和和法制环环境已经经成熟，为为私营物物业管理理企业的的发展提提供了良良好的机机遇。可可以断言言，今后后几年将将是我国国私营物物业管理理企业进进入快速速发展时时期.二、 发展私营物物业管理理企业的的依据1 理论依据党的十五大大报告明明确提出出“公有制制为主体体，多种种所有制制经济共共同发展展，是我我国社会会主义初初级阶段段的一项项基本经经济制度度。非公有有制经济济是我国国社会主主义市场场经济的的重要组组成部分分。对个个体、私私营等非非公有制制经济要要继续鼓鼓励、引引导，使使之健康康发展。这这对满足足人们多多样化的的需要，增增加就业业，促进进国民经经济的发发
4、展具有有重要的的作用。”这是党和国家在总结了我国建国以来，特别是改革开放近二十年来的经验基础上，作出的一项重大经济决策。这项决策对进一步推动我国生产关系的改革走向更加深化，对我国建立起比较完善的社会主义市场经济体制，对促进我国生产力的发展和综合国力的迅速增强，具有重大的历史意义和实践意义。党的十六大大报告进进一步明明确提出出：“根据解解放和发发展生产产力的要要求，坚坚持和完完善公有有制为主主体、多多种所有有制经济济共同发发展的基基本经济济制度。第第一，必必须毫不不动摇地地巩固和和发展公公有制经经济。发发展壮大大国有经经济，国国有经济济控制国国民经济济命脉，对对于发挥挥社会主主义制度度的优越越性
5、，增增强我国国的经济济实力、国国防实力力和民族族凝聚力力，具有有关键性性作用。集集体经济济是公有有制经济济的重要要组成部部分，对对实现共共同富裕裕具有重重要作用用。第二二，必须须毫不动动摇地鼓鼓励、支支持和引引导非公公有制经经济的发发展，个个体、私私营经济济等各种种形式的的非公有有制经济济，是社社会主义义市场经经济的重重要组成成部分，对对充分调调动社会会各方面面的积极极性，加加快生产产力发展展具有重重要作用用。第三三，坚持持公有制制为主体体，促进进非公有有制经济济发展，统统一于社社会主义义现代化化建设的的过程中中，不能能把这两两者对立立起来。各各种所有有制经济济完全可可以在市市场竞争争中发挥挥
6、各自优优势，相相互促进进，共同同发展。充充分发挥挥个体、私私营等非非公有制制经济在在促进经经济增长长、扩大大就业和和活跃市市场等方方面的重重要作用用。放宽宽国内民民间资本本的市场场准入领领域，在在投融资资、税收收、土地地使用和和对外贸贸易等方方面采取取措施，实实现公平平竞争。依依法加强强监督和和管理，促促进非公公有制经经济健康康发展。完完善保护护私人财财产的法法律制度度。”以上论论述，进进一步肯肯定私营营经济和和私营企企业在中中国社会会经济发发展和建建设社会会主义现现代化伟伟大事业业中的重重要作用用和地位位，并为为私营经经济的进进一步发发展奠定定了更为为坚定的的意识形形态和制制度基础础。可以以
7、肯定的的说，今今后我国国的私营营企业将将进入一一个更为为迅速发发展壮大大的时期期。随着着我国私私营企业业的发展展，我国国的私营营物业管管理企业业也将得得到迅速速的发展展2 实践依据据国家工商商总局兰兰士勇撰撰写的11992220001年年中国私私营企业业一文文的统计计数字显显示，199220001年年的100年间是是我国私私营企业业大发展展时期，其其主要标标志是：私营企业业的户数数快速增增长。11992220001年年，私营营企业户户数从114万户户增加到到2033万户，增增长了114.55倍，平平均每年年增长334.663%。同同期，国国有企业业户数年年均增长长1.76%，集体体企业户户数年
8、均均增长速速度为6.779%，外外商投资资企业户户数年均均增长110.221%。私私营企业业户数年年均增长长速度最最快，远远远高于于其他所所有制经经济成分分的增长长速度。私营企业业注册资资金迅速速增加。11992220001年年，私营营企业注注册资金金由2221亿元元增长到到182212亿亿元，增增长了882倍，平平均增长长速度为为63.26%。同期期，国有有、集体体、外商商投资企企业的注注册资金金平均增增长速度度分别为为11.25%、3.06%、177.788%。与与国有、集集体、外外商投资资企业相相比，私私营企业业注册资资金的平平均增长长速度最最快。私营企业业对国家家贡献越越来越大大。一是
9、是私营企企业实现现的产值值、消费费品零售售额不断断提高。全全国私营营企业实实现的产产值由119922年的2205亿亿元增长长到20001年年的1223177亿元，平平均每年年增长557.663%；实现的的社会消消费品零零售额由由19992年的的91亿亿元增长长到20001年年的62245亿亿元，平平均每年年增长559.998%。二二是私营营企业上上缴的工工商税收收逐年增增长。全全国私营营企业工工商税收收由19992年年的4.55亿亿元增长长到20001年年的9117.66亿元，年年平均增增长800.333%。私私营企业业上缴工工商税收收的年均均增长速速度明显显高于全全国水平平。三是是私营企企业
10、吸纳纳就业人人员不断断增多。11992220001年年私营企企业人员员仅有2232万万人，到到20001年，已已经达到到27114万人人，增长长了111.700倍，年年均增长长速度为为31.43%。私营营企业在在吸纳劳劳动力就就业方面面做出了了很大贡贡献。四四是外向向型私营营企业增增多，出出口创汇汇能力不不断增强强。19992年年，全国国只有222300户私营营企业出出口创汇汇，折合合人民币币10亿亿元，到到20001年，出出口创汇汇私营经经济已达达到1663588户，创创汇金融融折合人人民币9913亿亿元，比比19992年增增加了991倍，成成为未来来中国企企业走向向世界市市场的生生力军.实
11、践证明：我国的的私营经经济，经经过二十十多年的的发展，从从小到大大，从弱弱到强，不不仅成为为我国社社会主义义市场经经济的重重要组成成部分，而而且成为为建设中中国特色色社会主主义的一一支生力力军。三、发展私私营物业业管理企企业的有有利条件件 由于于私营经经济具有有产权关关系明晰晰，经营营机制健健全，运运行机制制灵活等等特点，因因此，在在激烈多多变的市市场竞争争中，展展示出很很强的适适应性和和生命力力。应当当说与其其它经济济类型的的物业管管理企业业相比，发发展私营营物业管管理企业业具有以以下八个个方面的的有利条条件：1决策效效率高，有有利于企企业不失失时机抢抢占市场场。一个个企业就就是一个个生命体
12、体，这个个生命体体要发展展壮大，必必须选择择正确的的成长途途径，而而正确成成长途径径，离不不开高层层经营者者的决策策。由于于私营物物业管理理企业的的高层决决策者有有较高的的素质，一一般都具具有规划划企业未未来的能能力，综综合分析析能力、果果断决策策能力、市市场应变变能力和和不断创创新能力力。因此此，私营营物业管管理企业业在重大大决策时时，往往往不需要要经过反反反复复复的讨论论，只要要经过充充分论证证，董事事会成员员认为切切实可行行就可以以拍板，其其决策效效率比较较高。不不像国有有企业遇遇到重大大决策需需要层层层请示，层层层论证证，层层层报批，往往往一项项决策待待上级批批下来，已已经失去去了最佳
13、佳的时机机，甚至至事过境境迁了。私私营物业业管理企企业这种种高效率率的决策策，有利利于企业业及时抓抓住项目目，抢占占市场，并并赢得市市场的主主动权。2灵活的的用人机机制，有有利于优优秀人才才脱颖而而出。人人才是企企业成功功之本，立立业之源源，私营营物业管管理企业业更是如如此，很很多私营营物业管管理企业业创业之之初就是是靠一两两个人才才起家的的。私营营物业管管理企业业在用人人机制上上相当灵灵活，只只要认为为符合企企业发展展需要的的人才，对对方又愿愿意来企企业发展展就可以以将其调调入，并并根据你你的能力力，给你你施展才才华的合合适岗位位，让你你满足实实现自我我价值的的需求，甚甚至不惜惜重金引引进人
14、才才。根本本不需要要像国有有企业有有着诸多多条条框框框的限限制，在在人才使使用、特特别是在在提升方方面，他他没有清清规戒律律，不讲讲论资排排辈，个个人的成成功靠工工作的努努力和自自己的能能力，实实行能者者上，平平者让，庸庸者下。这这种用人人机制，不不仅有利利于优秀秀人才的的脱颖而而出和人人才的快快速成长长，而且且有利于于调动企企业职工工的积极极性、创创造力和和创新力力。可谓谓是：事事业造就就人才，人人才成就就事业。3完善的的分配的的制度，有有利于吸吸引人才才，留住住人才和和调动人人的积极极性、创创造性。按按劳分配配，多劳劳多得，少少劳少得得，不劳劳不得的的分配制制度，在在国有物物业管理理企业实
15、实行了多多年，但但总没有有实质性性的突破破。而私私营物业业管理企企业一开开始就按按照市场场经济的的规律，实实行职工工工资与与绩效挂挂钩的分分配制度度，把职职工对企企业所作作贡献与与实际回回报相一一致。这这种分配配制度可可以调动动起企业业最活力力的生产产要素人的的主动性性、积极极性和创创造性，尽尽而使企企业的发发展得到到了保证证。国有有物业管管理企业业虽然也也采取了了“分级制制”，但就就是没有有拉开档档次，经经理的工工作要比比普通员员工复杂杂的多，承承担的风风险也大大得多。但但他们的的报酬同同员工相相差不大大。这种种不公平平的“大锅饭饭”分配制制度，不不仅是造造成很多多国有物物业管理理企业经经理
16、不思思进取的的主要原原因，而而且是国国有物业业管理企企业留不不住人才才和难以以调动职职工积极极性的症症结所在在。正是是由于私私营物业业管理企企业的决决策者们们，善于于灵活运运用，符符合客观观规律和和实际情情况的分分配制度度，不仅仅留住了了企业现现有的人人才，而而且有助助于企业业吸引人人才。4健全的的创新机机制，有有利于企企业经营营战略的的实现。由由于私营营物业管管理企业业的自身身特点，其其生来就就有一种种极强的的危机意意识、生生存意识识。为了了生存他他们必须须要有搏搏击风浪浪的本领领，才能能适应市市场竞争争的挑战战，并在在竞争中中求得生生存和发发展。因因为，企企业要生生存、要要发展就就必须对对
17、管理制制度、管管理方法法、管理理手段进进行不断断创新，没没有创新新企业的的生命就就会枯竭竭，没有有创新企企业就失失去了竞竞争力。美美国经济济学家萧萧比达曾曾说过：“企业家家的利润润，除了了创新需需要以外外，别无无它途。而而所有的的创新均均来自于于经营战战略的激激发”。市场场如战场场，企业业的经营营战略也也类似于于战争规规划，所所有的战战争都是是有目标标的，要要么是为为了赢得得土地，掠掠夺钱财财，消灭灭对方武武装力量量等，要要么则为为了反击击。而物物业管理理企业的的竞争是是为了占占领市场场份额，扩扩大经营营规模，实实现规模模效益，提提高企业业盈利，“惟利是图”是企业创新的最终目标。正是由于私营物
18、业管理企业具有完善的创新机制，才能保证企业经营战略的实现。5“船小小调头快快”，有利利于企业业死而复复生。市市场经济济大浪淘淘沙，企企业的生生灭在所所难免。虽虽然私营营物业管管理企业业由于人人力、物物力、财财力和综综合实力力不如国国有物业业管理企企业。但但是，私私营物业业管理企企业一般般具有人人员精干干，企业业规模小小，且管管理规模模小等特特点，特特别在创创业之初初，往往往只管理理一两个个物业区区域。这这种“潜水艇艇”，即使使在市场场竞争中中失力，仍仍有争夺夺到新的的项目，东东山再起起的可能能性。而而国有物物业管理理企业，由由于思想想观念陈陈旧，队队伍宠大大，包袱袱沉重，特特别是管管理观念念，
19、管理理战略，管管理运行行模式等等都不如如私营物物业管理理企业“船小调调头快”，一但但在市场场竞争的的汪洋大大海中覆覆没，便便难以起起死回生生。6企业无无负担，有有利于轻轻装上阵阵。私营营物业管管理企业业同国有有物业管管理企业业相比，一一般无外外欠货款款，内拖拖工资，退退休职工工多等包包袱，加加之企业业决策层层思想观观念新，创创新意识识强，人人员少而而精，企企业凝聚聚力、向向心力强强，这些些都是私私营物业业管理企企业发展展的有利利条件。7政策宽宽松，有有利于企企业发展展。目前前，发展展私营物物业管理理企业的的社会、舆舆论、经经济和法法制环境境十分宽宽松，特特别是119988年中中华人民民共和国国
20、宪法修修正案将将“私营经经济”写进了了国家的的根本大大法宪法，这这对发展展私营经经济无疑疑提供了了最有力力的法律律保证。8其他行行业私营营经济发发展的成成功经验验，为私私营物业业管理企企业的发发展提供供了值得得借鉴的的地方。我我国改革革的二十十三年，是是中国经经历改革革风风雨雨雨，起起起落落落的二十十三年，也也是我国国私营经经济体从从无到有有，从小小到大，风风雨兼程程，蒸蒸蒸日上的的二十三三年。特特别是119977年以来来，由于于大批国国有企业业进行资资产重组组，人员员分流和和产品结结构调整整，使得得国有经经济拉到到经济增增长的作作用明显显减弱，而而私营经经济异军军突起，得得到了蓬蓬勃的发发展
21、，私私营经济济不仅已已经成为为我国最最为活跃跃、发展展最为迅迅速的经经济形式式，而且且成为保保持国民民经济持持续增长长的生力力军。私私营经济济还在促促进市场场竞争、改改善商品品供给和和服务、促促进科技技成果，策策应国有有企业改改革等方方面发挥挥了重要要的作用用。私营营企业的的脱颖而而出不仅仅为我国国国民经经济的发发展作出出了不可可磨灭的的贡献，而而且为中中国私营营经济的的发展提提供了许许多成功功的经验验和作法法，并为为私营物物业管理理企业的的发展提提供了许许多值得得学习借借鉴的地地方。其其他行业业先驱者者的成功功经验，有有利于私私营物业业管理企企业尽快快成熟和和发展起起来。同同时，一一些私营营
22、企业特特别名牌牌私营企企业失败败的教训训，也为为私营物物业管理理企业的的发展敲敲了警钟钟。这些些对我国国私营物物业管理理企业的的发展是是十分有有益的。四、我国私私营物业业管理企企业存在在的主要要问题及及原因 眼下下，我国国的私营营物业管管理企业业仍存在在着诸多多的矛盾盾和问题题，主要要表现在在：1企业管管理规模模偏小。 据全全国物业业管理行行业一次次调查结结果显示示：截止止到20001年年6月底底，全国国共有物物业管理理企业1147882家，其其中国有有企业222588家，国国有企业业管理房房屋面积积8.996亿平平方米，企企业均管管理房屋屋面积339.668万平平方米；有限责责任公司司874
23、47家，管管理房屋屋面积111.332亿平平方米，企企业均管管理房屋屋面积112.99万平方方米；股股份制有有限公司司7955家，管管理房屋屋面积886500平方米米，企业业均管理理房屋110.888万平平方米；私营企企业6119家，管管理房屋屋面积886500万平方方米，企企业均管管理房屋屋面积99.522万平方方米；港港澳台商商投资企企业4334家，管管理房屋屋面积667244万平方方米，企企业均管管理房屋屋面积115.449万平平方米，外外商投资资企业2208家家，管理理房屋面面积27759万万平方米米，企业业均管理理房屋面面积133.255万平方方米；其其他企业业17117家，管管理房
24、屋屋面积22.177亿平方方米，企企业均管管理房屋屋面积112.446万平平方米。一一次性统统计调查查资料表表明，目目前私营营物业管管理企业业只有6619家家，其总总数少于于国有企企业、有有限责任任公司、股股份制有有限公司司、其他他物业管管理企业业，仅多多于港澳澳台商投投资和外外商投资资物业管管理企业业的总数数，管理理房屋的的面积也也排在七七类企业业的倒数数第三位位，且企企业平均均管理房房屋面积积排在倒倒数第一一位，平平均每个个企业管管理房屋屋面积比比国有企企业、有有限责任任公司、股股份有限限公司、港港澳台商商投资公公司、外外商投资资企业和和其他企企业均管管理房屋屋面积分分别少330.116万
25、平平方米，33.455万平方方米，11.366万平方方米，55.799万平方方米，33.744万平方方米和33.122万平方方米。可可见私营营物业管管理企业业不仅家家数少、管管理房屋屋面积小小，而且且均管理理房屋面面积也低低于其他他经济类类型的物物业管理理企业。2社会认认可程度度低。 由于于人们受受计划经经济的影影响较深深，对私私营物业业管理企企业在国国民经济济中的地地位和作作用认识识尚不充充分，因因此，对对国有物物业管理理企业认认可程度度远远超超于对私私营物业业管理企企业信任任。往往往在招投投标或洽洽谈物业业项目时时，仍存存在着对对国有物物业管理理企业持持肯定的的态度，而而对于私私营物业业管
26、理企企业持怀怀疑或否否定的态态度。一一些业主主认为聘聘用国有有物业管管理企业业就是比比私营物物业管理理企业可可靠，尤尤其是在在一些物物业管理理项目竞竞争谈判判时，一一些业主主对私有有物业管管理企业业亮出免免谈的黄黄牌。3市场竞竞争意识识不强。 一些私私营物业业管理企企业有小小富即安安的思想想，缺乏乏开拓国国际大市市场的战战略眼光光，不注注重创造造品牌、培培育品牌牌、发展展品牌，企企业发展展缺乏后后劲，市市场竞争争力不强强。4自我发发展能力力不高。 由于于物业管管理行业业是保本本微利行行业，目目前从我我国私营营物业管管理企业业来看，多多数私营营物业管管理企业业管理项项目较少少，管理理规模较较小，
27、利利润微薄薄，企业业发展后后劲明显显不足，往往往在依依法足额额上交各各种税费费后，再再为从业业人员购购养老保保险和医医疗保险险，企业业所剩无无几，甚甚至一些些私营物物业管理理企业负负债经营营，自身身发展能能力较低低，经营营风险较较大。5企业融融资困难难。 由于于多数私私营物业业管理企企业资金金短缺，又又难以向向银行提提供可靠靠的财务务信息及及透明的的所有权权情况，资资产结构构状况，可可行性强强的经营营计划，因因此，融融资渠道道不畅道道，贷款款难度大大，企业业需钱货货不倒，特特别是一一些金融融部门为为了规避避风险，不不愿给私私营物业业管理企企业贷款款，放贷贷时不得得不再三三考虑，倍倍加小心心，怕
28、到到期收不不回来。6企业文文化未形形成。 企业业文化是是现代企企业制度度的重要要组成部部分，它它在企业业发展过过程中的的作用越越来越重重要。但但企业文文化不是是几句简简简单单单的口号号或标语语，它有有深刻的的文化内内涵和底底蕴。它它的形成成需要有有一定时时间积累累和文化化的沉淀淀作基础础。由于于私营物物业管理理企业在在我国才才刚刚起起步，企企业文化化不仅没没有形成成，而且且在一些些私营物物业管理理企业尚尚没有引引起决策策者们的的足够重重视。 产生生上述问问题的原原因，既既有思想想认识问问题，又又有社会会大环境境的问题题，既有有主观因因素，又又有客观观原因，大大体可以以归纳为为以下三三方面：1观
29、念滞滞后，影影响私营营物业管管理企业业的发展展。 从目目前我国国私营物物业管理理企业的的反映看看，观念念问题仍仍是制约约私营物物业管理理企业发发展的首首要问题题。由于于长期以以来计划划经济条条件形成成的国有有制，在在人们的的头脑中中已根深深帝固，束束缚了人人们的思思想，阻阻碍了私私营经济济的发展展。在一一些人的的头脑中中，对私私营物业业管理企企业另眼眼看待，认认为私营营物业管管理企业业就是不不如国有有物业管管理企业业靠得住住，甚至至在一些些部门至至今还把把私营经经济作为为公有经经济的对对立面来来看待，往往往对私私营企业业问题看看的多，对对其成绩绩讲的少少，对成成立私营营物业管管理企业业关卡设设
30、得多，扶扶持支持持少。2环境不不良，阻阻碍私营营物业管管理企业业的发展展。 私营营物业管管理企业业的发展展面临着着外部环环境问题题，是影影响私营营物业管管理企业业发展的的关键问问题。由由于我国国私营物物业管理理企业仅仅有几年年的发展展历史，还还处在初初级阶段段，其成成长和完完善还需需要有一一个过程程，因此此，对政政策环境境，社会会环境，法法制环境境的依赖赖性很强强。尽管管国家对对发展私私营经济济的大政政方针已已经明确确，但是是，一些些地区制制定发展展私营经经济的政政策随意意性很强强，缺乏乏可操作作性，有有的政策策与实际际形成“两层皮皮”，有的的对私营营物业管管理企业业管的过过多过死死，办事事不
31、讲效效率，不不讲原则则等，直直接阻碍碍了私营营物业管管理企业业的发展展。3素质不不高，制制约私营营物业管管理企业业发展。 一是是个别私私营物业业管理企企业，实实行家族族式的管管理，这这些企业业抗风险险能力不不强，创创新意识识差，往往往在创创业之初初，管理理规模较较小还能能维持，待待企业发发展到一一这规模模，不能能适时打打破家族族管理的的模式，及及时引进进家族以以外的优优秀管理理人才，继继续沿用用家族管管理的模模式，使使企业的的发展陷陷入了困困境。 二是是有的私私营物业业管理企企业在人人才引进进和使用用上带有有严重的的功利性性，随意意性和临临时性，难难以发挥挥优秀人人才的积积极性和和创造性性。
32、三是是忽视理理论研究究，一些些私营物物业管理理企业不不注重物物业管理理理论研研究，缺缺乏用战战略的眼眼光思考考未来，企企业发展展没有长长远的目目标。五、发展私私营物业业管理企企业的对对策1解放思思想，营营造私营营物业管管理企业业发展的的舆论环环境。 舆论论是行动动的先导导，发展展私营物物业管理理企业，离离不开舆舆论的宣宣传。物物业管理理作为新新兴的行行业，由由于行业业形成的的时间不不长，同同其他行行业相比比，在私私营经济济发展方方面起步步晚、时时间短、经经验少。在在行业内内经济发发达地区区和沿海海城市，私私营物业业管理企企业发展展相对较较快，而而内陆城城市和经经济欠发发达地区区发展较较慢，目目
33、前在物物业管理理行业中中尚没有有形成大大的格局局。为此此，新闻闻媒体应应加大宣宣传发展展私营物物业管理理企业的的力度，要要利用报报刊、电电视、广广播等开开辟专栏栏，开办办专题节节目，宣宣传加快快非公有有制经济济发展的的重要性性，宣传传私营物物业管理理企业的的性质、地地位、作作用及贡贡献，宣宣传私营营物业管管理企业业的先进进典型，努努力营造造一个发发展私营营物业管管理企业业的舆论论氛围。2深入改改革，营营造私营营物业管管理企业业发展的的政策环环境。 发展展私营物物业管理理企业，创创造宽松松的政策策环境至至关重要要。各级级政府应应制定扶扶持发展展私营物物业管理理企业的的优惠政政策。取取消不利利于非
34、公公有制经经济发展展的种种种限制，放放宽私营营物业管管理企业业的准入入条件，积积极鼓励励私营经经济参与与国企改改革，创创造平等等竞争，一一视同仁仁的环境境，为加加快私营营物业管管理企业业发展提提供政策策支持。只只有政策策到位，措措施得力力，才能能使私营营物业管管理企业业得到快快速的发发展。3规范管管理，营营造私营营物业管管理企业业发展的的法制环环境。 良好好的法制制环境是是私营物物业管理理企业发发展的保保障。要要通过立立法把哪哪些经过过实践证证明切实实可行，又又有利于于私营物物业管理理企业发发展的制制度、政政策上升升为法律律、法规规，对私私营物业业管理企企业要依依法管理理、依法法保护，对对哪些
35、利利用职务务之便，工工作之便便，损害害私营物物业管理理企业利利益的行行为要及及时处理理，使企企业私营营物业管管理在良良好的法法制环境境中健康康发展。4加强引引导，营营造私营营物业管管理企业业发展的的社会环环境。 私营营物业管管理企业业的发展展，其核核心在于于加强私私营物业业管理企企业人才才资源管管理，加加强私营营物业管管理企业业人力资资源管理理的关键键是提高高企业经经理的素素质。要要提高私私营物业业管理企企业经理理的素质质，必须须加强对对企业经经理的培培训，要要通过多多种形式式培训，提提高他们们的思想想素质、文文化素质质、市场场应变能能力、决决策能力力和驾驭驭企业的的能力，引引导他们们成为社社
36、会主义义市场经经济的建建设者，社社会稳定定的促进进者，人人们工作作和生活活环境的的改善者者，成为为遵纪守守法的模模范和遵遵守社会会公德的的表章。5规范发发展，营营造私营营物业管管理企业业发展的的市场环环境。 私营营经济是是伴随着着我国的的改革开开放和社社会主义义市场经经济体制制的建立立而发展展壮大起起来的，物物业管理理是市场场经济的的产物，市市场经济济的建立立为我国国私营物物业管理理企业发发展提供供机遇，要要加速私私营物业业管理企企业的发发展，必必须树立立市场竞竞争的观观念。为为此，各各级政府府要着力力加快建建立市场场信息要要素，完完善市场场体系，规规范市场场行为，为为私营物物业管理理企业的的
37、发展创创造公平平、有序序的市场场竞争环环境。特特别是在在物业管管理招投投标中，要要一碗水水端平，一一视同仁仁，使私私营物业业管理企企业同其其他类型型物业企企业一样样参与市市场竞争争。五、发展私私营物业业管理企企业需要要注意的的几个问问题? 发展展私营物物业管理理企业的的目的，是是把私营营物业管管理企业业做强，然然后做大大，在物物业管理理行业中中成为主主力军。要要达到这这一目的的，笔者者认为，在在发展私私营物业业管理企企业中应应当注意意以下几几个问题题：1实现企企业经理理人制度度，防止止家族管管理模式式。 国外外研究资资料表明明，家族族企业的的寿命一一般为223年左左右；家家族企业业能延续续到第
38、二二代的仅仅为399%；能能延续到到第三代代的家族族企业仅仅为155%。在在美国中中小家族族企业平平均寿命命只有三三年左右右，每年年有40050万万家小企企业成立立，第一一年只有有一半的的企业存存活下来来，到了了第三年年，800%85%的企业业已宣布布倒闭。对对于我国国私营物物业管理理企业来来说，也也面临着着如何打打破家族族式管理理的问题题。实践践证明，家家族管理理模式是是一种亲亲情化的的管理模模式，这这种管理理模式在在创业之之初有很很大的正正面影响响，待企企业跃过过创业期期以后，也也有非常常大的负负面作用用。因此此，要使使我国的的私营物物业管理理企业成成为百年年基业，必必须打破破家族管管理模
39、式式，适时时实行企企业经理理人制度度。这是是因为，职职业经理理人是将将经营管管理工作作作为长长期职业业，只有有具备一一定的职职业素质质和职业业能力，并并掌握企企业经营营权的群群体才能能担任。通通过实行行职业经经理人制制度，把把那些优优秀的人人才选聘聘为企业业职业经经理人，只只有这样样，家族族管理模模式的弊弊端才能能克服，才才能使私私营物业业管理企企业的长长远发展展充满生生机。2坚持人人才是第第一资本本，防止止忽视人人才。 巴尔尔扎克曾曾说过：“事业的的失败，不不在于缺缺少物质质，而在在于不得得其人。”企业发展靠人才，这已成为天规。私营物业管理企业要想在激烈的市场竞争中求生存、求发展，并立于不败
40、之地，必须善于选好人才、用好人才，做到人才为我所有，人才为我所用。如果不能善于发现人才，留住人才，选好和用好人才，要想把企业做强、做大，那是不可能的。为此，作为私营物业管理企业的决策者，一是要重视人才。对于现有人才，要爱护他们的智慧，知人善任，注重发挥他们的作用，使之人尽其才。二是作为私营企业的决策者，不仅要有求才的愿望，更要善于发现人才，对于求得的人才，要像经营企业哪样使用好他们；三是要留住人才。要留住人才，就要有其宽松的环境，有作为的条件。四是引进人才，要不惜重金引进人才，使其为我所用。五是培养人才。要从企业发展的战略高度，将那些素质好的人通过多种途径进行培养，为企业长远发展增加后劲。3经
41、营领领域要适适度、防防止盲目目追求经经营多元元化。 多元元化经营营是一种种战略，有有其合理理的价值值，且有有成功的的先例，但但更多的的是一些些企业由由于盲目目追求经经营的多多元化，而而导致失失败，特特别是私私营物业业管理企企业由于于资金、人人才、技技术有限限，更不不能盲目目的无计计划、无无限度地地追求经经营多元元化，要要集中化化势兵力力，靠人人才优势势，靠社社会信誉誉，靠管管理水平平，靠服服务质量量，占领领市场，赢赢得用户户。尤其其要吸取取哪些优优秀私营营企业由由于无限限度地追追求经营营多样化化，最终终导致不不仅没有有实现多多元化经经营的优优势，而而使企业业背上沉沉重的包包袱，最最终导致致企业
42、陷陷入困境境的教训训。4以品牌牌打市场场，防止止过度广广告宣传传。 美国国著名公公司管理理学家布布鲁克斯斯有一句句名言“私营公公司需要要的不是是盲目发发展，而而是在一一个或几几个突破破点上有有所成就就，那么么就是一一个离开开失败而而接近成成功的公公司”，广告告对于宣宣传企业业及产品品是一项项不可小小视的工工作。而而只热衷衷于广告告的宣传传，忽视视企业产产品质量量、管理理和服务务，往往往事则其其反，会会造成新新闻危机机，最终终从根本本上失去去自己的的顾客基基础或市市场基础础。被誉誉为成也也造名，败败也造名名轰动全全国的秦秦池酒。119955年秦池池酒厂在在实现利利润只有有35888万元元的情况况
43、下，不不惜花666000万元夺夺得19996年年中央电电视台的的广告“标王”，成为为“标王”之争中中的一匹匹黑马。这这一轰动动效应确确实给酒酒厂名气气大增并并带来的的丰厚的的利润，但但由于缺缺乏对市市场现状状与前景景的分析析，盲目目扩大生生产规模模，终使使产品大大量积压压。在这这种情况况下，秦秦池酒厂厂仍过份份追求广广告的轰轰动效应应，把广广告的“标王”为同市市场称雄雄，把培培育的法法宝押在在广告的的轰动效效应上。119966年仍昌昌着巨大大的经营营风险以以3.22亿元的的天价夺夺得19997年年中央电电视台标标王，最最终导致致秦池酒酒厂破产产。与秦秦池形成成鲜明对对照的是是，已经经有1550
44、多年年历史的的美国辉辉瑞公司司，现已已成为世世界第三三制药公公司，重重来不是是靠广告告宣传来来扩大市市场。而而是靠品品牌赢得得市场，占占领市场场。作为为私营物物业管理理企业，其其资金有有限，更更不能在在广告宣宣传上下下功夫，而而应当通通过科学学的管理理、优质质的服务务，练好好内功，靠靠品牌打打开市场场、赢得得市场。5坚持不不断创新新，防止止安于现现状。 创新新是企业业发展的的永恒问问题，只只有不断断的创新新企业才才有生命命力，才才能坚持持长盛不不衰。创创新不是是模仿，模模仿不是是创新。作作为私营营物业管管理企业业的经营营者，更更应站在在战略的的高度，始始终把管管理创新新、制度度创新、管管理方法
45、法、管理理手段创创新作为为企业的的第一生生命，作作为企业业发展的的灵魂。只只有这样样才能在在激烈的的市场竞竞争中战战稳脚跟跟，并不不断发展展壮大。万万万不可可有小富富即安的的思想，如如果满足足现状，不不求创新新发展，企企业就会会失去生生机和活活力，最最终被市市场经济济的无情情竞争淘淘汰出局局 综上上所述，尽尽管目前前私营物物业管理理企业在在物业管管理行业业中还是是一棵小小树，但但是，有有各级政政府、物物业管理理行政主主管部门门、新闻闻媒体及及社会各各界的鼓鼓励、支支持和扶扶持，特特别是有有私营物物业管理理企业的的不懈努努力，定定会成长长为根深深叶茂的的参天大大树，并并成为我我国物业业管理行行业的生生力军