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1、关于发展展私营物物业管理理企业的的研究一、 问题的提提出据以20001年年6月330日为为调查时时点，建建设部对对全国物物业管理理行业进进行一次次性调查查的结果果显示：全国共共有物业业管理企企业1447822家，其其中国有有企业222588家，占占物业管管理企业业总数的的15.27%；有限限责任公公司87747家家，占物物业管理理企业总总数的559.117%；股份制制有限公公司7995家，占物业业管理企企业总数数的5.38%；私营营企业6619家家，占物物业管理理企业总总数的44.199%；港港澳台商商投资企企业4334家，占物业业管理企企业总数数的2.94%；外商商投资企企业2008家，占物
2、业业管理企企业总数数的1.41%；其他他企业117177家，占占物业管管理企业业总数的的11.62%。从一一次性调调查的结结果看，尽管目目前私营营物业管管理企业业在物业业管理行行业中占占的比例例并不大大，还没没有形成成大的气气候，但但是，这这种经济济形式在在物业管管理行业业中一出出现，就就以强劲劲的发展展势头，旺盛的的生命力力和很强强的适应应性展示示出勃勃勃生机。随着社社会主义义市场经经济体制制的建立立和完善善，国有有物业管管理企业业改制步步伐的加加快，及及物业管管理行业业的快速速发展，将会有有更多的的私营企企业登上上物业管管理的舞舞台。特特别是目目前发展展我国私私营物业业管理企企业的舆舆论环
3、境境、政策策环境、社会环环境和法法制环境境已经成成熟，为为私营物物业管理理企业的的发展提提供了良良好的机机遇。可可以断言言，今后后几年将将是我国国私营物物业管理理企业进进入快速速发展时时期.二、 发展私营营物业管管理企业业的依据据1 理论依据据党的十五五大报告告明确提提出“公有制制为主体体，多种种所有制制经济共共同发展展，是我我国社会会主义初初级阶段段的一项项基本经经济制度度。非公有有制经济济是我国国社会主主义市场场经济的的重要组组成部分分。对个个体、私私营等非非公有制制经济要要继续鼓鼓励、引引导，使使之健康康发展。这对满满足人们们多样化化的需要要，增加加就业，促进国国民经济济的发展展具有重重
4、要的作作用。”这是党党和国家家在总结结了我国国建国以以来，特特别是改改革开放放近二十十年来的的经验基基础上，作出的的一项重重大经济济决策。这项决决策对进进一步推推动我国国生产关关系的改改革走向向更加深深化，对对我国建建立起比比较完善善的社会会主义市市场经济济体制，对促进进我国生生产力的的发展和和综合国国力的迅迅速增强强，具有有重大的的历史意意义和实实践意义义。党的十六六大报告告进一步步明确提提出：“根据解解放和发发展生产产力的要要求，坚坚持和完完善公有有制为主主体、多多种所有有制经济济共同发发展的基基本经济济制度。第一，必须毫毫不动摇摇地巩固固和发展展公有制制经济。发展壮壮大国有有经济，国有经
5、经济控制制国民经经济命脉脉，对于于发挥社社会主义义制度的的优越性性，增强强我国的的经济实实力、国国防实力力和民族族凝聚力力，具有有关键性性作用。集体经经济是公公有制经经济的重重要组成成部分，对实现现共同富富裕具有有重要作作用。第第二，必必须毫不不动摇地地鼓励、支持和和引导非非公有制制经济的的发展，个体、私营经经济等各各种形式式的非公公有制经经济，是是社会主主义市场场经济的的重要组组成部分分，对充充分调动动社会各各方面的的积极性性，加快快生产力力发展具具有重要要作用。第三，坚持公公有制为为主体，促进非非公有制制经济发发展，统统一于社社会主义义现代化化建设的的过程中中，不能能把这两两者对立立起来。
6、各种所所有制经经济完全全可以在在市场竞竞争中发发挥各自自优势，相互促促进，共共同发展展。充分分发挥个个体、私私营等非非公有制制经济在在促进经经济增长长、扩大大就业和和活跃市市场等方方面的重重要作用用。放宽宽国内民民间资本本的市场场准入领领域，在在投融资资、税收收、土地地使用和和对外贸贸易等方方面采取取措施，实现公公平竞争争。依法法加强监监督和管管理，促促进非公公有制经经济健康康发展。完善保保护私人人财产的的法律制制度。”以上论论述，进进一步肯肯定私营营经济和和私营企企业在中中国社会会经济发发展和建建设社会会主义现现代化伟伟大事业业中的重重要作用用和地位位，并为为私营经经济的进进一步发发展奠定定
7、了更为为坚定的的意识形形态和制制度基础础。可以以肯定的的说，今今后我国国的私营营企业将将进入一一个更为为迅速发发展壮大大的时期期。随着着我国私私营企业业的发展展，我国国的私营营物业管管理企业业也将得得到迅速速的发展展2 实践依据据据国家工工商总局局兰士勇勇撰写的的1999220001年年中国私私营企业业一文文的统计计数字显显示，1992220001年年的100年间是是我国私私营企业业大发展展时期，其主要要标志是是：私营企企业的户户数快速速增长。19992220011年，私私营企业业户数从从14万万户增加加到2003万户户，增长长了144.5倍倍，平均均每年增增长344.633%。同同期，国国有
8、企业业户数年年均增长长1.76%，集体体企业户户数年均均增长速速度为6.779%，外商投投资企业业户数年年均增长长10.21%。私营营企业户户数年均均增长速速度最快快，远远远高于其其他所有有制经济济成分的的增长速速度。私营企企业注册册资金迅迅速增加加。1999220001年，私营企企业注册册资金由由2211亿元增增长到1182112亿元元，增长长了822倍，平平均增长长速度为为63.26%。同期期，国有有、集体体、外商商投资企企业的注注册资金金平均增增长速度度分别为为11.25%、3.06%、177.788%。与与国有、集体、外商投投资企业业相比，私营企企业注册册资金的的平均增增长速度度最快。
9、私营企企业对国国家贡献献越来越越大。一一是私营营企业实实现的产产值、消消费品零零售额不不断提高高。全国国私营企企业实现现的产值值由19992年年的2005亿元元增长到到20001年的的123317亿亿元，平平均每年年增长557.663%；实现的的社会消消费品零零售额由由19992年的的91亿亿元增长长到20001年年的62245亿亿元，平平均每年年增长559.998%。二是私私营企业业上缴的的工商税税收逐年年增长。全国私私营企业业工商税税收由119922年的44.555亿元增增长到220011年的9917.6亿元元，年平平均增长长80.33%。私营营企业上上缴工商商税收的的年均增增长速度度明显
10、高高于全国国水平。三是私私营企业业吸纳就就业人员员不断增增多。11992220001年年私营企企业人员员仅有2232万万人，到到20001年，已经达达到27714万万人，增增长了111.770倍，年均增增长速度度为311.433%。私私营企业业在吸纳纳劳动力力就业方方面做出出了很大大贡献。四是外外向型私私营企业业增多，出口创创汇能力力不断增增强。119922年，全全国只有有22330户私私营企业业出口创创汇，折折合人民民币100亿元，到20001年年，出口口创汇私私营经济济已达到到163358户户，创汇汇金融折折合人民民币9113亿元元，比119922年增加加了911倍，成成为未来来中国企企业
11、走向向世界市市场的生生力军.实践证明明：我国国的私营营经济，经过二二十多年年的发展展，从小小到大，从弱到到强，不不仅成为为我国社社会主义义市场经经济的重重要组成成部分，而且成成为建设设中国特特色社会会主义的的一支生生力军。三、发展展私营物物业管理理企业的的有利条条件 由由于私营营经济具具有产权权关系明明晰，经经营机制制健全，运行机机制灵活活等特点点，因此此，在激激烈多变变的市场场竞争中中，展示示出很强强的适应应性和生生命力。应当说说与其它它经济类类型的物物业管理理企业相相比，发发展私营营物业管管理企业业具有以以下八个个方面的的有利条条件：1决策策效率高高，有利利于企业业不失时时机抢占占市场。一
12、个企企业就是是一个生生命体，这个生生命体要要发展壮壮大，必必须选择择正确的的成长途途径，而而正确成成长途径径，离不不开高层层经营者者的决策策。由于于私营物物业管理理企业的的高层决决策者有有较高的的素质，一般都都具有规规划企业业未来的的能力，综合分分析能力力、果断断决策能能力、市市场应变变能力和和不断创创新能力力。因此此，私营营物业管管理企业业在重大大决策时时，往往往不需要要经过反反反复复复的讨论论，只要要经过充充分论证证，董事事会成员员认为切切实可行行就可以以拍板，其决策策效率比比较高。不像国国有企业业遇到重重大决策策需要层层层请示示，层层层论证，层层报报批，往往往一项项决策待待上级批批下来，
13、已经失失去了最最佳的时时机，甚甚至事过过境迁了了。私营营物业管管理企业业这种高高效率的的决策，有利于于企业及及时抓住住项目，抢占市市场，并并赢得市市场的主主动权。2灵活活的用人人机制，有利于于优秀人人才脱颖颖而出。人才是是企业成成功之本本，立业业之源，私营物物业管理理企业更更是如此此，很多多私营物物业管理理企业创创业之初初就是靠靠一两个个人才起起家的。私营物物业管理理企业在在用人机机制上相相当灵活活，只要要认为符符合企业业发展需需要的人人才，对对方又愿愿意来企企业发展展就可以以将其调调入，并并根据你你的能力力，给你你施展才才华的合合适岗位位，让你你满足实实现自我我价值的的需求，甚至不不惜重金金
14、引进人人才。根根本不需需要像国国有企业业有着诸诸多条条条框框的的限制，在人才才使用、特别是是在提升升方面，他没有有清规戒戒律，不不讲论资资排辈，个人的的成功靠靠工作的的努力和和自己的的能力，实行能能者上，平者让让，庸者者下。这这种用人人机制，不仅有有利于优优秀人才才的脱颖颖而出和和人才的的快速成成长，而而且有利利于调动动企业职职工的积积极性、创造力力和创新新力。可可谓是：事业造造就人才才，人才才成就事事业。3完善善的分配配的制度度，有利利于吸引引人才，留住人人才和调调动人的的积极性性、创造造性。按按劳分配配，多劳劳多得，少劳少少得，不不劳不得得的分配配制度，在国有有物业管管理企业业实行了了多年
15、，但总没没有实质质性的突突破。而而私营物物业管理理企业一一开始就就按照市市场经济济的规律律，实行行职工工工资与绩绩效挂钩钩的分配配制度，把职工工对企业业所作贡贡献与实实际回报报相一致致。这种种分配制制度可以以调动起起企业最最活力的的生产要要素人的主主动性、积极性性和创造造性，尽尽而使企企业的发发展得到到了保证证。国有有物业管管理企业业虽然也也采取了了“分级制制”，但就就是没有有拉开档档次，经经理的工工作要比比普通员员工复杂杂的多，承担的的风险也也大得多多。但他他们的报报酬同员员工相差差不大。这种不不公平的的“大锅饭饭”分配制制度，不不仅是造造成很多多国有物物业管理理企业经经理不思思进取的的主要
16、原原因，而而且是国国有物业业管理企企业留不不住人才才和难以以调动职职工积极极性的症症结所在在。正是是由于私私营物业业管理企企业的决决策者们们，善于于灵活运运用，符符合客观观规律和和实际情情况的分分配制度度，不仅仅留住了了企业现现有的人人才，而而且有助助于企业业吸引人人才。4健全全的创新新机制，有利于于企业经经营战略略的实现现。由于于私营物物业管理理企业的的自身特特点，其其生来就就有一种种极强的的危机意意识、生生存意识识。为了了生存他他们必须须要有搏搏击风浪浪的本领领，才能能适应市市场竞争争的挑战战，并在在竞争中中求得生生存和发发展。因因为，企企业要生生存、要要发展就就必须对对管理制制度、管管理
17、方法法、管理理手段进进行不断断创新，没有创创新企业业的生命命就会枯枯竭，没没有创新新企业就就失去了了竞争力力。美国国经济学学家萧比比达曾说说过：“企业家家的利润润，除了了创新需需要以外外，别无无它途。而所有有的创新新均来自自于经营营战略的的激发”。市场场如战场场，企业业的经营营战略也也类似于于战争规规划，所所有的战战争都是是有目标标的，要要么是为为了赢得得土地，掠夺钱钱财，消消灭对方方武装力力量等，要么则则为了反反击。而而物业管管理企业业的竞争争是为了了占领市市场份额额，扩大大经营规规模，实实现规模模效益，提高企企业盈利利，“惟利是是图”是企业业创新的的最终目目标。正正是由于于私营物物业管理理
18、企业具具有完善善的创新新机制，才能保保证企业业经营战战略的实实现。5“船船小调头头快”，有利利于企业业死而复复生。市市场经济济大浪淘淘沙，企企业的生生灭在所所难免。虽然私私营物业业管理企企业由于于人力、物力、财力和和综合实实力不如如国有物物业管理理企业。但是，私营物物业管理理企业一一般具有有人员精精干，企企业规模模小，且且管理规规模小等等特点，特别在在创业之之初，往往往只管管理一两两个物业业区域。这种“潜水艇艇”，即使使在市场场竞争中中失力，仍有争争夺到新新的项目目，东山山再起的的可能性性。而国国有物业业管理企企业，由由于思想想观念陈陈旧，队队伍宠大大，包袱袱沉重，特别是是管理观观念，管管理战
19、略略，管理理运行模模式等都都不如私私营物业业管理企企业“船小调调头快”，一但但在市场场竞争的的汪洋大大海中覆覆没，便便难以起起死回生生。6企业业无负担担，有利利于轻装装上阵。私营物物业管理理企业同同国有物物业管理理企业相相比，一一般无外外欠货款款，内拖拖工资，退休职职工多等等包袱，加之企企业决策策层思想想观念新新，创新新意识强强，人员员少而精精，企业业凝聚力力、向心心力强，这些都都是私营营物业管管理企业业发展的的有利条条件。7政策策宽松，有利于于企业发发展。目目前，发发展私营营物业管管理企业业的社会会、舆论论、经济济和法制制环境十十分宽松松，特别别是19998年年中华华人民共共和国宪宪法修正正
20、案将将“私营经经济”写进了了国家的的根本大大法宪法，这对发发展私营营经济无无疑提供供了最有有力的法法律保证证。8其他他行业私私营经济济发展的的成功经经验，为为私营物物业管理理企业的的发展提提供了值值得借鉴鉴的地方方。我国国改革的的二十三三年，是是中国经经历改革革风风雨雨雨，起起起落落落的二十十三年，也是我我国私营营经济体体从无到到有，从从小到大大，风雨雨兼程，蒸蒸日日上的二二十三年年。特别别是19997年年以来，由于大大批国有有企业进进行资产产重组，人员分分流和产产品结构构调整，使得国国有经济济拉到经经济增长长的作用用明显减减弱，而而私营经经济异军军突起，得到了了蓬勃的的发展，私营经经济不仅仅
21、已经成成为我国国最为活活跃、发发展最为为迅速的的经济形形式，而而且成为为保持国国民经济济持续增增长的生生力军。私营经经济还在在促进市市场竞争争、改善善商品供供给和服服务、促促进科技技成果，策应国国有企业业改革等等方面发发挥了重重要的作作用。私私营企业业的脱颖颖而出不不仅为我我国国民民经济的的发展作作出了不不可磨灭灭的贡献献，而且且为中国国私营经经济的发发展提供供了许多多成功的的经验和和作法，并为私私营物业业管理企企业的发发展提供供了许多多值得学学习借鉴鉴的地方方。其他他行业先先驱者的的成功经经验，有有利于私私营物业业管理企企业尽快快成熟和和发展起起来。同同时，一一些私营营企业特特别名牌牌私营企
22、企业失败败的教训训，也为为私营物物业管理理企业的的发展敲敲了警钟钟。这些些对我国国私营物物业管理理企业的的发展是是十分有有益的。四、我国国私营物物业管理理企业存存在的主主要问题题及原因因 眼眼下，我我国的私私营物业业管理企企业仍存存在着诸诸多的矛矛盾和问问题，主主要表现现在：1企业业管理规规模偏小小。 据据全国物物业管理理行业一一次调查查结果显显示：截截止到220011年6月月底，全全国共有有物业管管理企业业147782家家，其中中国有企企业22258家家，国有有企业管管理房屋屋面积88.966亿平方方米，企企业均管管理房屋屋面积339.668万平平方米；有限责责任公司司87447家，管理房房
23、屋面积积11.32亿亿平方米米，企业业均管理理房屋面面积122.9万万平方米米；股份份制有限限公司7795家家，管理理房屋面面积86650平平方米，企业均均管理房房屋100.888万平方方米；私私营企业业6199家，管管理房屋屋面积886500万平方方米，企企业均管管理房屋屋面积99.522万平方方米；港港澳台商商投资企企业4334家，管理房房屋面积积67224万平平方米，企业均均管理房房屋面积积15.49万万平方米米，外商商投资企企业2008家，管理房房屋面积积27559万平平方米，企业均均管理房房屋面积积13.25万万平方米米；其他他企业117177家，管管理房屋屋面积22.177亿平方方
24、米，企企业均管管理房屋屋面积112.446万平平方米。一次性性统计调调查资料料表明，目前私私营物业业管理企企业只有有6199家，其其总数少少于国有有企业、有限责责任公司司、股份份制有限限公司、其他物物业管理理企业，仅多于于港澳台台商投资资和外商商投资物物业管理理企业的的总数，管理房房屋的面面积也排排在七类类企业的的倒数第第三位，且企业业平均管管理房屋屋面积排排在倒数数第一位位，平均均每个企企业管理理房屋面面积比国国有企业业、有限限责任公公司、股股份有限限公司、港澳台台商投资资公司、外商投投资企业业和其他他企业均均管理房房屋面积积分别少少30.16万万平方米米，3.45万万平方米米，1.36万万
25、平方米米，5.79万万平方米米，3.74万万平方米米和3.12万万平方米米。可见见私营物物业管理理企业不不仅家数数少、管管理房屋屋面积小小，而且且均管理理房屋面面积也低低于其他他经济类类型的物物业管理理企业。2社会会认可程程度低。 由由于人们们受计划划经济的的影响较较深，对对私营物物业管理理企业在在国民经经济中的的地位和和作用认认识尚不不充分，因此，对国有有物业管管理企业业认可程程度远远远超于对对私营物物业管理理企业信信任。往往往在招招投标或或洽谈物物业项目目时，仍仍存在着着对国有有物业管管理企业业持肯定定的态度度，而对对于私营营物业管管理企业业持怀疑疑或否定定的态度度。一些些业主认认为聘用用
26、国有物物业管理理企业就就是比私私营物业业管理企企业可靠靠，尤其其是在一一些物业业管理项项目竞争争谈判时时，一些些业主对对私有物物业管理理企业亮亮出免谈谈的黄牌牌。3市场场竞争意意识不强强。 一些些私营物物业管理理企业有有小富即即安的思思想，缺缺乏开拓拓国际大大市场的的战略眼眼光，不不注重创创造品牌牌、培育育品牌、发展品品牌，企企业发展展缺乏后后劲，市市场竞争争力不强强。4自我我发展能能力不高高。 由由于物业业管理行行业是保保本微利利行业，目前从从我国私私营物业业管理企企业来看看，多数数私营物物业管理理企业管管理项目目较少，管理规规模较小小，利润润微薄，企业发发展后劲劲明显不不足，往往往在依依法
27、足额额上交各各种税费费后，再再为从业业人员购购养老保保险和医医疗保险险，企业业所剩无无几，甚甚至一些些私营物物业管理理企业负负债经营营，自身身发展能能力较低低，经营营风险较较大。5企业业融资困困难。 由由于多数数私营物物业管理理企业资资金短缺缺，又难难以向银银行提供供可靠的的财务信信息及透透明的所所有权情情况，资资产结构构状况，可行性性强的经经营计划划，因此此，融资资渠道不不畅道，贷款难难度大，企业需需钱货不不倒，特特别是一一些金融融部门为为了规避避风险，不愿给给私营物物业管理理企业贷贷款，放放贷时不不得不再再三考虑虑，倍加加小心，怕到期期收不回回来。6企业业文化未未形成。 企企业文化化是现代
28、代企业制制度的重重要组成成部分，它在企企业发展展过程中中的作用用越来越越重要。但企业业文化不不是几句句简简单单单的口口号或标标语，它它有深刻刻的文化化内涵和和底蕴。它的形形成需要要有一定定时间积积累和文文化的沉沉淀作基基础。由由于私营营物业管管理企业业在我国国才刚刚刚起步，企业文文化不仅仅没有形形成，而而且在一一些私营营物业管管理企业业尚没有有引起决决策者们们的足够够重视。 产产生上述述问题的的原因，既有思思想认识识问题，又有社社会大环环境的问问题，既既有主观观因素，又有客客观原因因，大体体可以归归纳为以以下三方方面：1观念念滞后，影响私私营物业业管理企企业的发发展。 从从目前我我国私营营物业
29、管管理企业业的反映映看，观观念问题题仍是制制约私营营物业管管理企业业发展的的首要问问题。由由于长期期以来计计划经济济条件形形成的国国有制，在人们们的头脑脑中已根根深帝固固，束缚缚了人们们的思想想，阻碍碍了私营营经济的的发展。在一些些人的头头脑中，对私营营物业管管理企业业另眼看看待，认认为私营营物业管管理企业业就是不不如国有有物业管管理企业业靠得住住，甚至至在一些些部门至至今还把把私营经经济作为为公有经经济的对对立面来来看待，往往对对私营企企业问题题看的多多，对其其成绩讲讲的少，对成立立私营物物业管理理企业关关卡设得得多，扶扶持支持持少。2环境境不良，阻碍私私营物业业管理企企业的发发展。 私私营
30、物业业管理企企业的发发展面临临着外部部环境问问题，是是影响私私营物业业管理企企业发展展的关键键问题。由于我我国私营营物业管管理企业业仅有几几年的发发展历史史，还处处在初级级阶段，其成长长和完善善还需要要有一个个过程，因此，对政策策环境，社会环环境，法法制环境境的依赖赖性很强强。尽管管国家对对发展私私营经济济的大政政方针已已经明确确，但是是，一些些地区制制定发展展私营经经济的政政策随意意性很强强，缺乏乏可操作作性，有有的政策策与实际际形成“两层皮皮”，有的的对私营营物业管管理企业业管的过过多过死死，办事事不讲效效率，不不讲原则则等，直直接阻碍碍了私营营物业管管理企业业的发展展。3素质质不高，制约
31、私私营物业业管理企企业发展展。 一一是个别别私营物物业管理理企业，实行家家族式的的管理，这些企企业抗风风险能力力不强，创新意意识差，往往在在创业之之初，管管理规模模较小还还能维持持，待企企业发展展到一这这规模，不能适适时打破破家族管管理的模模式，及及时引进进家族以以外的优优秀管理理人才，继续沿沿用家族族管理的的模式，使企业业的发展展陷入了了困境。 二二是有的的私营物物业管理理企业在在人才引引进和使使用上带带有严重重的功利利性，随随意性和和临时性性，难以以发挥优优秀人才才的积极极性和创创造性。 三三是忽视视理论研研究，一一些私营营物业管管理企业业不注重重物业管管理理论论研究，缺乏用用战略的的眼光
32、思思考未来来，企业业发展没没有长远远的目标标。五、发展展私营物物业管理理企业的的对策1解放放思想，营造私私营物业业管理企企业发展展的舆论论环境。 舆舆论是行行动的先先导，发发展私营营物业管管理企业业，离不不开舆论论的宣传传。物业业管理作作为新兴兴的行业业，由于于行业形形成的时时间不长长，同其其他行业业相比，在私营营经济发发展方面面起步晚晚、时间间短、经经验少。在行业业内经济济发达地地区和沿沿海城市市，私营营物业管管理企业业发展相相对较快快，而内内陆城市市和经济济欠发达达地区发发展较慢慢，目前前在物业业管理行行业中尚尚没有形形成大的的格局。为此，新闻媒媒体应加加大宣传传发展私私营物业业管理企企业
33、的力力度，要要利用报报刊、电电视、广广播等开开辟专栏栏，开办办专题节节目，宣宣传加快快非公有有制经济济发展的的重要性性，宣传传私营物物业管理理企业的的性质、地位、作用及及贡献，宣传私私营物业业管理企企业的先先进典型型，努力力营造一一个发展展私营物物业管理理企业的的舆论氛氛围。2深入入改革，营造私私营物业业管理企企业发展展的政策策环境。 发发展私营营物业管管理企业业，创造造宽松的的政策环环境至关关重要。各级政政府应制制定扶持持发展私私营物业业管理企企业的优优惠政策策。取消消不利于于非公有有制经济济发展的的种种限限制，放放宽私营营物业管管理企业业的准入入条件，积极鼓鼓励私营营经济参参与国企企改革，
34、创造平平等竞争争，一视视同仁的的环境，为加快快私营物物业管理理企业发发展提供供政策支支持。只只有政策策到位，措施得得力，才才能使私私营物业业管理企企业得到到快速的的发展。3规范范管理，营造私私营物业业管理企企业发展展的法制制环境。 良良好的法法制环境境是私营营物业管管理企业业发展的的保障。要通过过立法把把哪些经经过实践践证明切切实可行行，又有有利于私私营物业业管理企企业发展展的制度度、政策策上升为为法律、法规，对私营营物业管管理企业业要依法法管理、依法保保护，对对哪些利利用职务务之便，工作之之便，损损害私营营物业管管理企业业利益的的行为要要及时处处理，使使企业私私营物业业管理在在良好的的法制环
35、环境中健健康发展展。4加强强引导，营造私私营物业业管理企企业发展展的社会会环境。 私私营物业业管理企企业的发发展，其其核心在在于加强强私营物物业管理理企业人人才资源源管理，加强私私营物业业管理企企业人力力资源管管理的关关键是提提高企业业经理的的素质。要提高高私营物物业管理理企业经经理的素素质，必必须加强强对企业业经理的的培训，要通过过多种形形式培训训，提高高他们的的思想素素质、文文化素质质、市场场应变能能力、决决策能力力和驾驭驭企业的的能力，引导他他们成为为社会主主义市场场经济的的建设者者，社会会稳定的的促进者者，人们们工作和和生活环环境的改改善者，成为遵遵纪守法法的模范范和遵守守社会公公德的
36、表表章。5规范范发展，营造私私营物业业管理企企业发展展的市场场环境。 私私营经济济是伴随随着我国国的改革革开放和和社会主主义市场场经济体体制的建建立而发发展壮大大起来的的，物业业管理是是市场经经济的产产物，市市场经济济的建立立为我国国私营物物业管理理企业发发展提供供机遇，要加速速私营物物业管理理企业的的发展，必须树树立市场场竞争的的观念。为此，各级政政府要着着力加快快建立市市场信息息要素，完善市市场体系系，规范范市场行行为，为为私营物物业管理理企业的的发展创创造公平平、有序序的市场场竞争环环境。特特别是在在物业管管理招投投标中，要一碗碗水端平平，一视视同仁，使私营营物业管管理企业业同其他他类型
37、物物业企业业一样参参与市场场竞争。五、发展展私营物物业管理理企业需需要注意意的几个个问题? 发发展私营营物业管管理企业业的目的的，是把把私营物物业管理理企业做做强，然然后做大大，在物物业管理理行业中中成为主主力军。要达到到这一目目的，笔笔者认为为，在发发展私营营物业管管理企业业中应当当注意以以下几个个问题：1实现现企业经经理人制制度，防防止家族族管理模模式。 国国外研究究资料表表明，家家族企业业的寿命命一般为为23年年左右；家族企企业能延延续到第第二代的的仅为339%；能延续续到第三三代的家家族企业业仅为115%。在美国国中小家家族企业业平均寿寿命只有有三年左左右，每每年有44050万万家小企
38、企业成立立，第一一年只有有一半的的企业存存活下来来，到了了第三年年，800%85%的企业业已宣布布倒闭。对于我我国私营营物业管管理企业业来说，也面临临着如何何打破家家族式管管理的问问题。实实践证明明，家族族管理模模式是一一种亲情情化的管管理模式式，这种种管理模模式在创创业之初初有很大大的正面面影响，待企业业跃过创创业期以以后，也也有非常常大的负负面作用用。因此此，要使使我国的的私营物物业管理理企业成成为百年年基业，必须打打破家族族管理模模式，适适时实行行企业经经理人制制度。这这是因为为，职业业经理人人是将经经营管理理工作作作为长期期职业，只有具具备一定定的职业业素质和和职业能能力，并并掌握企企
39、业经营营权的群群体才能能担任。通过实实行职业业经理人人制度，把那些些优秀的的人才选选聘为企企业职业业经理人人，只有有这样，家族管管理模式式的弊端端才能克克服，才才能使私私营物业业管理企企业的长长远发展展充满生生机。2坚持持人才是是第一资资本，防防止忽视视人才。 巴巴尔扎克克曾说过过：“事业的的失败，不在于于缺少物物质，而而在于不不得其人人。”企业发发展靠人人才，这这已成为为天规。私营物物业管理理企业要要想在激激烈的市市场竞争争中求生生存、求求发展，并立于于不败之之地，必必须善于于选好人人才、用用好人才才，做到到人才为为我所有有，人才才为我所所用。如如果不能能善于发发现人才才，留住住人才，选好和
40、和用好人人才，要要想把企企业做强强、做大大，那是是不可能能的。为为此，作作为私营营物业管管理企业业的决策策者，一一是要重重视人才才。对于于现有人人才，要要爱护他他们的智智慧，知知人善任任，注重重发挥他他们的作作用，使使之人尽尽其才。二是作作为私营营企业的的决策者者，不仅仅要有求求才的愿愿望，更更要善于于发现人人才，对对于求得得的人才才，要像像经营企企业哪样样使用好好他们；三是要要留住人人才。要要留住人人才，就就要有其其宽松的的环境，有作为为的条件件。四是是引进人人才，要要不惜重重金引进进人才，使其为为我所用用。五是是培养人人才。要要从企业业发展的的战略高高度，将将那些素素质好的的人通过过多种途
41、途径进行行培养，为企业业长远发发展增加加后劲。3经营营领域要要适度、防止盲盲目追求求经营多多元化。 多多元化经经营是一一种战略略，有其其合理的的价值，且有成成功的先先例，但但更多的的是一些些企业由由于盲目目追求经经营的多多元化，而导致致失败，特别是是私营物物业管理理企业由由于资金金、人才才、技术术有限，更不能能盲目的的无计划划、无限限度地追追求经营营多元化化，要集集中化势势兵力，靠人才才优势，靠社会会信誉，靠管理理水平，靠服务务质量，占领市市场，赢赢得用户户。尤其其要吸取取哪些优优秀私营营企业由由于无限限度地追追求经营营多样化化，最终终导致不不仅没有有实现多多元化经经营的优优势，而而使企业业背
42、上沉沉重的包包袱，最最终导致致企业陷陷入困境境的教训训。4以品品牌打市市场，防防止过度度广告宣宣传。 美美国著名名公司管管理学家家布鲁克克斯有一一句名言言“私营公公司需要要的不是是盲目发发展，而而是在一一个或几几个突破破点上有有所成就就，那么么就是一一个离开开失败而而接近成成功的公公司”，广告告对于宣宣传企业业及产品品是一项项不可小小视的工工作。而而只热衷衷于广告告的宣传传，忽视视企业产产品质量量、管理理和服务务，往往往事则其其反，会会造成新新闻危机机，最终终从根本本上失去去自己的的顾客基基础或市市场基础础。被誉誉为成也也造名，败也造造名轰动动全国的的秦池酒酒。19995年年秦池酒酒厂在实实现
43、利润润只有335888万元的的情况下下，不惜惜花66600万万元夺得得19996年中中央电视视台的广广告“标王”，成为为“标王”之争中中的一匹匹黑马。这一轰轰动效应应确实给给酒厂名名气大增增并带来来的丰厚厚的利润润，但由由于缺乏乏对市场场现状与与前景的的分析，盲目扩扩大生产产规模，终使产产品大量量积压。在这种种情况下下，秦池池酒厂仍仍过份追追求广告告的轰动动效应，把广告告的“标王”为同市市场称雄雄，把培培育的法法宝押在在广告的的轰动效效应上。19996年仍仍昌着巨巨大的经经营风险险以3.2亿元元的天价价夺得119977年中央央电视台台标王，最终导导致秦池池酒厂破破产。与与秦池形形成鲜明明对照的
44、的是，已已经有1150多多年历史史的美国国辉瑞公公司，现现已成为为世界第第三制药药公司，重来不不是靠广广告宣传传来扩大大市场。而是靠靠品牌赢赢得市场场，占领领市场。作为私私营物业业管理企企业，其其资金有有限，更更不能在在广告宣宣传上下下功夫，而应当当通过科科学的管管理、优优质的服服务，练练好内功功，靠品品牌打开开市场、赢得市市场。5坚持持不断创创新，防防止安于于现状。 创创新是企企业发展展的永恒恒问题，只有不不断的创创新企业业才有生生命力，才能坚坚持长盛盛不衰。创新不不是模仿仿，模仿仿不是创创新。作作为私营营物业管管理企业业的经营营者，更更应站在在战略的的高度，始终把把管理创创新、制制度创新新
45、、管理理方法、管理手手段创新新作为企企业的第第一生命命，作为为企业发发展的灵灵魂。只只有这样样才能在在激烈的的市场竞竞争中战战稳脚跟跟，并不不断发展展壮大。万万不不可有小小富即安安的思想想，如果果满足现现状，不不求创新新发展，企业就就会失去去生机和和活力，最终被被市场经经济的无无情竞争争淘汰出出局 综综上所述述，尽管管目前私私营物业业管理企企业在物物业管理理行业中中还是一一棵小树树，但是是，有各各级政府府、物业业管理行行政主管管部门、新闻媒媒体及社社会各界界的鼓励励、支持持和扶持持，特别别是有私私营物业业管理企企业的不不懈努力力，定会会成长为为根深叶叶茂的参参天大树树，并成成为我国国物业管管理行业业的生力力军