《管理总手册GMS-01更9728.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《管理总手册GMS-01更9728.docx（56页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、GMS管理体系文件之一 银河投资管理总手册 GMS管理理体系文件件之一南通银河投投资开发有有限公司GMS管理理总手册（初 稿）受控状态：受 控 号号：持 有 人人：文件编号： YHHTZGGMS001A发布日期： 20005 年年 月 日实施日期： 20005 年年 月 日 编制人人： 审核人人： 批准人人：目 录1 颁布布令22 公司司简介33 术语语与缩写44 管理理体系文件件说明55 公司司组织机构构图66 公司司各部门岗岗位设置与与职责范围围76.1 职责和权权限的说明明76.2 各部门岗岗位设置86.3 各部门职职责范围106.3.11 综合合办公室106.3.22 财务务部106.
2、3.33 成本本合约部116.3.44 发展展规划部126.3.55 工程程管理部126.3.66 营销销策划部136.3.77 项目目部（本地地）146.3.88 项目目部（异地地）146.4 公公司招标委委员会组织织规则156.5 22005年年公司定岗岗定员标准准196.6部门门工作接口口关系表217 测量量、分析与与改进277.1 GMS体体系文件管管理程序297.2 GMS管管理体系内内部审核程程序337.3 客户满意意度测量程程序357.4 GMS管管理评审程程序361 颁 布 令本公司根据据房地产开开发的过程程要求和产产品的特性性，根据相相关法律法法规，结合合公司的实实际，编制制
3、完成了公公司GMMS管理总总手册、岗岗位说明书书手册、行行政事务管管理手册、人人力资源管管理手册、供供方管理手手册、项项目管理手手册、销销售与客户户服务管理理手册、财财务管理手手册和品品牌管理与与文化建设设手册等等系列GMMS全面管管理体系文文件，现予予以批准颁颁布实施。本手册和各各管理手册册对管理体体系的过程程顺序和相相互作用进进行了描述述，对各管管理过程的的控制编制制了程序文文件，是公公司管理体体系的法规规性文件，是是指导公司司建立并实实施各项管管理的纲领领和行动准准则。公司司全体员工工必须遵照照执行。本管理手册册自日起二二零零五年年 月 日起实实施。董事长：日期：二零零零五年 月 日2
4、企业业简介3 术语语与缩写GMS管理理体系文件件等同采用用GB/TT 190000-22000 idt ISO 90000：20000 质量量管理体系系 基础和和术语标标准中给出出的术语，另另包括下列列术语：1、管理体体系、体系系GMS管理理体系。2、GMSSGMS是GGenerral MManaggemennt Systtem，即即全面管理理体系的英英文简称。3、开发公公司、本公公司、公司司南通银河投投资开发有有限公司。4、各部门门、各职能能部门公司所属综综合办公室室、发展规规划部、工工程管理部部、营销策策划部、成成本合约部部、财务部部、项目部部和项目公公司等管理理体系所覆覆盖的各部部门。5
5、、异地项项目公司异地项目公公司是由本本公司全额额投资开发发，在异地地进行开发发并注册的的独立法人人企业。公公司各职能能部门对异异地项目公公司行使监监督管理职职能。6、合作项项目公司合作项目公公司是由本本公司控股股（或参股股）进行本本地或异地地开发的独独立法人企企业。合作作项目公司司由公司总总经理直接接进行协调调管理。公公司各职能能部门对异异地项目公公司行使合合作管理职职能。7、子体系系指GMS全全面管理体体系中行政政事务管理理、人力资资源管理、供供方管理、项项目管理、销销售与客户户服务管理理、财务管管理、品牌牌管理与文文化建设等等各子体系系。4 管理理体系文件件说明1 目的的、范围1.1 目的
6、本手册和各各管理手册册识别并规规定了房地地产开发管管理体系的的要求，通通过体系的的有效运行行，包括持持续改进的的过程而达达到公司总总的方针和和目标，以以实现公司司持续发展展壮大的需需要。1.2 GMS管管理体系覆覆盖的组织织范围本手册和各各管理手册册适用于“南通银河河投资开发发有限公司司”房地产开开发全过程程和所涉及及的所有岗岗位人员的的控制和管管理。1.3 GMS管管理体系适适用产品范范围本手册和各各管理手册册描述的管管理体系要要求适用于于“南通银河河投资开发发有限公司司”所提供的的住宅、商商业楼等房房地产产品品。包括其其策划、实实施、销售售、租赁和和物业交接接的全过程程。1.4 GMS管管
7、理体系文文件的范围围本公司管理理体系根据据房地产开开发过程的的要求和产产品的特性性，结合公公司的实际际情况和要要求进行编编制，包括括了一下系系列体系文文件： a） GGMS管理理总手册（YYHTZ GMS01A）；b） 岗岗位说明书书手册（YYHTZ GMS02A）；c） 行行政事务管管理手册（YYHTZ GMS03A）；d） 人人力资源管管理手册（YYHTZ GMS04A）；e） 供供方管理手手册（YYHTZ GMS05A）；f） 项项目管理手手册（YYHTZ GMS06A）；g） 销销售与客户户服务管理理手册；（YHTTZ GMMS07A）；h） 财财务管理手手册（YYHTZ GMS08A
8、）；i） 品品牌管理与与文化建设设手册（YYHTZ GMS09A）。2 GMMS管理体体系文件的的管理2.1 本手册和和各管理手手册为公司司的受控文文件，由总总经理批准准颁布执行行。2.2 公司管理理体系文件件的管理的的所有相关关事宜均由由公司综合合办公室统统一负责。未经公司综综合办公室室批准，任任何人不得得将管理体体系文件提提供给公司司以外人员员。所有文文件的持有有者离开工工作岗位时时，应将手手册交还综综合办公室室，并办理理核收登记记。2.3 各管理体体系文件的的持有者应应使其受到到妥善保管管，不得损损坏、丢失失、随意涂涂抹。2.4 在体系文文件使用期期间，如有有修改建议议，各岗位位人员应汇
9、汇总意见，及及时反馈到到综合办公公室。综合合办公室每每季度最后后一个月的的28日（节节假日提前前）对体系系文件的适适应性、有有效性进行行评审，必必要时应对对体系文件件进行修改改，执行GGMS体系系文件管理理程序的的有关规定定。5 公司司组织机构构图董 事 长总 经 理财务总监项目部项目公司副总经理招标委员会总工程师营销策划部工程管理部发展规划部成本合约部财务部综合办公室注1：图中中实线代表表指挥关系系，虚线代代表业务指指导关系注2：虚框框代表非常常设机构6 公司司各部门岗岗位设置与与职责范围围6.1 职责和权权限的说明明本章规定了了公司各部部门的岗位位设置和部部门主要管管理职责范范围和权限限。
10、公司各级管管理人员和和各岗位人人员的职责责和权限以以岗位说明明书的形式式予以描述述，见各岗岗位岗位位说明书。公司将根据据公司的发发展需要和和各级人员员的能力对对公司各级级管理人员员、部门的的职责和权权限在适当当阶段（每每年）进行行相应调整整。经公司总经经理办公会会研究决定定，确定22005年年度公司各各岗位职责责范围（见见6.3“公公司各部门门职责范围围”）。6.2 各部门岗岗位设置1、综合办办公室总 经 理综合办公室主任人事主管办公室秘书行政主管2、发展规规划部副总经理发展规划部经理市场调研员项目报建员建筑工程师3、工程管管理部副总经理工程管理部经理土建工程师水电工程师给排水工程师材 料 员
11、内 勤 员4、营销策策划部副总经理营销策划部经理资料管理员策划主管客服主管销售主管6、成本合合约部财务总监成本合约部经理造 价 员造价工程师7、财务部部总经理财务总监财务部经理主管会计出 纳会 计6.3 组织职责责分工及岗岗位设置6.3.11 综合办办公室综合办公室室是公司的的行政后勤勤管理和人人力资源管管理部门，是是总经理的的参谋、助助手，代表表总经理协协调公司各各部门之间间和公司与与外部有关关单位之间间的关系，行行使以下职职权：1) 负责责公司行政政决议、制制度的起草草和打印工工作，并组组织贯彻、落落实和检查查，及时向向总经理汇汇报实际情情况；2）负责公公司集体活活动和外联联活动的管管理工
12、作，拟拟定方案、编编制预算，编编写活动总总结；3）负责公公司文件、档档案和证照照的统一管管理，并监监督、指导导其他部门门的日常档档案管理；4) 负责责公司管理理体系的建建立、实施施和持续改改进，逐步步树立按章章管理的作作风；5) 负责责公司的对对外宣传和和品牌管理理工作，按按照总经理理办公会通通过的方案案开展具体体工作；6) 负责责公司的法法律事务，包包括各类合合同的合法法性审核，合合同纠纷处处理，代表表公司进行行仲裁、诉诉讼，参与与重大合同同谈判等；7) 建立立并实施人人力资源管管理体系，制制定、执行行公司的人人力资源管管理制度，包包括招聘、培培训、薪酬酬及考核等等制度；8) 负责责公司的招
13、招聘、解聘聘和集体培培训工作，监监督、指导导各部门做做好内部业业务培训；9) 负责责办理员工工的社会保保险、人事事档案，发发放各种福福利和劳保保用品；10) 负负责公司危危机事件的的处理和总总结，完善善公司危机机应对机制制；11) 负负责公司固固定资产的的有形管理理，建立办办公用品、固固定资产及及低值易耗耗品管理台台帐，定期期与财务部部核对，并并会同财务务部定期盘盘点实物；12）负责责公司办公公环境和卫卫生管理，定定期组织检检查和考核核；13）负责责企业内保保管理，确确保公司有有形资产和和无形资产产的安全；14）负责责公司车辆辆的日常管管理，并办办理年审、保保险和事故故处理等相相关手续；15）
14、负责责公司行政政印鉴管理理，办理用用印手续，确确保印鉴安安全；16）负责责编制公司司管理费用用预算，审审核其他部部门办公费费用支出，采采购和发放放各项办公公用品（用用具）；17）负责责公司通讯讯和信息系系统建设，维维护硬件设设备，加强强使用管理理；18）负责责公司文字字处理和秘秘书工作，对对各部门对对外提供的的文件进行行审查；19）负责责公司接待待管理工作作，合理安安排食宿，厉厉行节约；20) 完完成公司领领导交办的的其他事宜宜。6.3.22 财务务部财务部是公公司财务的的主管部门门，全面负负责公司财财务的计划划、预测、决决策、控制制、核算、分分析等工作作，行使以以下职权：1) 全面面履行对公
15、公司的资金金收支、财财务状况与与经营收益益进行核算算管理的职职责，并编编制相关财财务报告；2) 编制制公司年度度财务预决决算，审定定项目/子公司年年度财务预预决算；3) 处理理与各类金金融机构的的存贷款业业务，筹划划资本运作作，拓宽融融资渠道；4) 参与与公司重大大经济项目目的论证、重重大投资项项目的可行行性分析、论论证，并计计算、评价价项目经济济效益的各各项指标，完完成项目的的可行性报报告的有关关财务基础础数据的测测算；5) 对各各项目进行行财务核算算和财务分分析，及时时提供有关关财务数据据；6) 负责责公司资金金的统一管管理，审查查各项资金金收支，并并对其合理理性负责；7）负责纳纳税筹划和
16、和涉税业务务的管理，降降低纳税风风险；8) 参与与公司经济济合同会签签，负责审审核付款条条件和其他他与财务相相关的条款款；9) 监督督、检查公公司财务管管理制度在在项目的执执行情况；10) 根根据已审核核的本地工工程进度预预（结）算算和合同付付款要求支支付进度款款和进行结结算，定期期检查外地地项目公司司的工程进进度款支付付情况；11) 负负责公司财财务统计报报表的汇总总、编制、上上报工作；12）负责责公司及子子公司员工工工资管理理与发放；13）负责责公司会计计电算化建建设；14) 负负责选择和和委派项目目公司财务务人员，定定期组织考考核和内部部审计；15）负责责财务档案案的整理、归归档和临时时
17、管理，定定期与综合合办公室办办理交接手手续；16）负责责处理与金金融、工商商、税务等等业务单位位的公共关关系，改善善企业生存存环境；17) 完完成公司领领导交办的的其他事宜宜。6.3.33 成本本合约部成本合约部部是项目成成本的主控控和管理部部门，负责责工程造价价的估算、概概算和二级级核算，行行使以下职职权：1） 参与与项目的可可行性研究究，协助进进行项目成成本概算，为为投资决策策提供依据据；2） 参与与设计方案案的评审和和施工图会会审，提出出设计特别别是设计成成本的改进进意见和建建议；3） 提出出各项目的的工程成本本控制指标标，进行动动态成本控控制，并监监督、测量量指标的完完成情况，提提出成
18、本控控制的改进进意见；4） 参与与招标的具具体工作，负负责编制标标底，审核核投标单位位的工程量量清单和预预算书；5) 组组织经济合合同评审和和会签，受受总经理委委托参与合合同谈判，降降低合同造造价；6） 负责责本地项目目工程预结结算的审核核，签署工工程进度款款支付意见见；7） 负责责本地项目目设计变更更、工程签签证的审核核，签署核核量和核价价意见；8） 监督督、检查异异地项目工工程预结算算、设计变变更、工程程签证的审审核工作，定定期进行抽抽查或复审审；9） 负责责各项目工工程资金预预算的审核核，参与公公司资金预预算的编制制，提出工工程款拨付付意见；10） 项项目竣工后后，负责组组织进行工工程造
19、价分分析，提出出工程造价价管理改进进意见；11） 委委派造价员员常驻施工工现场，配配合项目部部/项目公司司开展工作作；12） 参参加竣工资资料整理，编编制或审核核竣工决算算书，委托托外部审计计；13） 负负责经济合合同的日常常管理，监监督经济合合同的实施施情况；14） 负负责预结算算、经济签签证等资料料的保管、归归档，项目目结束后与与综合办公公室办理交交接；15） 其其他与本部部门工作职职责相关的的、总经理理和主管领领导安排或或委托的事事宜。一、 项目成本控控制和管理理l 认真贯彻国国家在工程程造价方面面的法规、政政策，按照照工程预算算定额及省省市有关文文件规定，以以公正、科科学的立场场编制和
20、审审查工程预预决算，努努力维护公公司经济利利益；l 对项目方案案进行成本本测算，参参与项目可可行性分析析，对公司司开发项目目在经济上上是否合理理进行科学学分析和论论证； l 参与规划方方案研讨和和经济效益益测算，参参与扩初设设计预审及及施工图设设计标准拟拟定；并对对方案的成成本、利润润进行监控控。l 认真审核施施工图，对对施工图中中存在的疑疑问及时提提出来，并并认真做好好预算工作作，作为成成本核算的的基本依据据；l 科学的将项项目总成本本分解，落落实各部门门成本控制制的目标和和责任，作作为各部门门成本考核核的依据；l 审核销售部部测算的营营销推广费费用；l 自己编制或或委托编制制工程标底底，拟
21、定招招标文件和和方案，参参与选择施施工队伍，审审核工程部部签订的工工程承包合合同；l 参与施工图图的会审和和交底；l 施工阶段经经常深入施施工现场，并并及时掌握握图纸修改改情况；l 核算工程联联系单所产产生的费用用，超过规规定额度及及时反馈给给联系单主主办部门，并并立即向分分管领导汇汇报，同时时从成本管管理的角度度对工程变变更提出建建议；l 建立合同台台帐，核实实现场施工工进度，根根据合同规规定控制工工程进度拔拔款；l 工程项目竣竣工后，按按公司工程程结算管理理办法做好好工程决算算工作。二、 信息收集及及其他l 协调与建行行、造价管管理处、建建管处、物物价局等单单位的业务务往来关系系，共同合合
22、理控制工工程造价；l 协同上级定定额主管部部门进行工工程造价、材材料预算价价格及工程程预算定额额的管理工工作，并及及时负责贯贯彻其文件件规定，掌掌握定额及及材差、费费率的变动动情况，在在工作中及及时补充调调整；l 及时了解工工程所需的的新材料、新新工艺、新新设备及相相关的造价价，为项目目决策提供供依据；l 建立预决算算台帐，不不断搜集有有关资料，对对所审查的的不同类型型的工程进进行造价对对比分析，建建立一套完完整、准确确、符合实实际的技术术经济指标标体系，提提高决算审审查及工程程方案阶段段估算的准准确性；l 协助销售部部计算房型型面积，尽尽可能的使使销售面积积与实际交交付面积一一致；l 做好竣
23、工项项目的相关关总结工作作。三、 完成总经理理布置的其其他工作6.3.44 发展展规划部发展规划部部是公司土土地储备、项项目开发手手续办理、项项目立项和和规划设计计的主控部部门，是公公司项目开开发模式的的策划部门门，行使以以下职权： 1） 负责责搜集市场场信息，寻寻找建设项项目，并组组织进行项项目的市场场调查；2） 组织织编制项目目可行性研研究报告和和评审，为为投资决策策提供支持持；3） 负责责策划和参参加土地出出让活动，为为公司持续续发展储备备土地；4) 负负责办理土土地出让的的相关手续续和项目立立项手续；5) 组组织编制项项目规划设设计方案和和组织评审审，委托规规划设计；6) 办办理规划审
24、审批手续，取取得“三证”；7） 负责责编制初步步设计方案案，组织相相关部门和和专家评审审；8） 负责责编制项目目的整体实实施方案，监监督方案落落实情况；9) 组组织项目后后评价，编编写项目后后评价分析析报告；10) 完成公司司交办的其其他事宜。6.3.55 工程程管理部工程管理部部是建筑设设计和项目目施工管理理的主控部部门，负责责本地项目目的直接管管理和外地地项目的监监控和技术术支持，行行使以下职职权：1) 组组织编制项项目的工程程质量目标标计划、技技术标准和和总体进度度要求；2) 负负责招标备备案手续办办理，是建建筑设计、招招标代理、监监理单位、施施工单位和和主要材料料设备供方方招标的主主控
25、部门；3） 负责责编制建筑筑设计委托托书并组织织评审，委委托设计和和进行设计计过程管理理；4） 负责责邀请设计计和施工方方面的专家家参与施工工图阶段成成果评审，协协调设计变变更的落实实；5) 组组织编制招招标文件，配配合公开招招标活动，参参与各投标标单位的考考察、洽谈谈，负责合合格供方名名册的建建立；6） 受公公司委托组组建项目部部或项目公公司，协助助项目部或或项目公司司开展前期期工作；7） 参加加图纸会审审，整理会会审记录，协协调设计单单位进行变变更，及时时发放设计计变更通知知和图纸；8） 对各各项目的进进度、造价价和质量目目标整体负负责，定期期组织项目目的质量、安安全文明、消消防、卫生生等
26、专项检检查；9) 定定期召开项项目协调会会，解决项项目存在的的技术、配配合和人员员素质问题题；10） 参参加本地项项目的直接接管理，指指导项目部部各项工作作；11） 监监督项目公公司的施工工管理工作作，通过专专项检查和和协调会掌掌握项目情情况，发现现异常及时时通过公司司领导协调调解决；12) 负责本地地项目的竣竣工、交付付，参加异异地项目的的竣工、交交付；13) 负责项目目部/项目公司司撤销后的的项目管理理工作；14) 负责甲供供材料、设设备的管理理和控制，监监督和抽查查乙供设备备、材料的的验收情况况；15) 完成公司司领导交办办的其他事事宜。一 参与项目前前期定位l 配合相关部部门做好项项目
27、市场定定位和产品品设计工作作；l 协助前期部部做好方案案扩初会审审及放样工工作。二 工程项目管管理l 认真贯彻执执行国家和和地方的有有关工程施施工的政策策、法令、法法规，严格格执行基本本建设程序序，办理工工程施工前前的有关手手续；l 根据项目实实际和公司司整体计划划，认真审审核施工单单位的施工工组织设计计，制定合合理可行的的项目进度度计划表并并遵照执行行；l 做好工程项项目的招标标工作，包包括施工单单位的考察察和确定等等；并负责责工程合同同和配套设设备合同的的洽谈和签签订工作。l 仔细审核施施工图，组组织安排施施工图的技技术交底，并并督促相关关单位出技技术交底纪纪要；l 参与施工图图会审；l
28、组织完成项项目的“三通一平平”；l 搞好施工现现场的管理理，严格控控制材料质质量关，监监督监理公公司做好材材料化验、测测试报告记记录和归档档等工作；l 深入施工现现场，及时时掌握各工工地的施工工情况，协协调处理施施工管理过过程中的疑疑难问题；并及时提提出确保进进度计划的的措施或调调整整体进进度计划；l 严格控制工工程费用，对对合同中未未明确或新新增加的工工作量，应应根据公司司工程技术术联系单制制度执行，签签发各施工工工地的工工程联系单单，并落实实工程联系系单的实施施情况；l 严格按合同同规定，配配合监理公公司检查工工程项目的的工程质量量、总体质质量和工程程进度； l 编制月度资资金使用计计划，
29、按照照工程实际际进度和合合同规定填填写工程进进度款拨付付单，协助助做好工程程款的拨付付；l 发现质量事事故及时处处理，并向向上级汇报报；l 做好工地的的施工日记记、晴雨表表记录并整整理归档；l 监督监理公公司及时验验收隐蔽工工程，对工工程质量有有异议的应应提出整改改意见并督督促落实；l 与监理单位位配合，及及时做好分分部分项工工程及单体体工程的调调试和质量量验收工作作；l 及时做好项项目的后三三通，并参参与组织项项目的单项项验收；l 认真审核土土建工程的的竣工图；l 协助前期部部，参与综综合验收工工作；l 认真做好竣竣工项目的的项目总结结工作；三 工程档案收收集l 检查、督促促施工单位位做好工
30、程程竣工资料料的归档和和图纸回收收，并移交交总师办；四 信息收集l 了解房地产产业技术应应用最新动动态，收集集有关新技技术、新工工艺、新材材料等方面面资料，获获取材料价价格信息；l 收集市内外外优秀小区区信息资料料； 五 售后服务l 根据销售部部书面意见见，做好保保修期内商商品房维修修工作。6.3.66 营销销策划部营销策划部部是公司自自销项目的的营销策划划、市场推推广、现场场销售、客客户服务的的主控部门门，行使以以下职权：1) 负责责销售市场场的调研及及项目的营营销方案的的编制或委委托编制；2) 负责责建立销售售策划、销销售代理、广广告代理及及物业管理理公司等单单位的合合格供方名名册；3）负
31、责本本地项目的的策划和销销售工作，根根据公司要要求确定异异地项目的的销售方案案；4) 负责责审核项目目的各类宣宣传资料和和广告稿的的真实性、合合法性及其其满足公司司品牌宣传传、定式文文案设计要要求的情况况，并对各各类宣传资资料和广告告稿进行备备案；6) 负责责销售统计计汇总及“房帐”和房屋资资产的管理理；7) 负责责整体接收收工程管理理部所移交交的竣工项项目及所需需的相关资资料。8) 负责责建立客户户信息资料料库，管理理客户资源源；9) 负责责销售合同同的评审，就就其中涉及及客户利益益或影响服服务质量的的合同条款款提出审核核意见，对对构成要约约的广告宣宣传内容等等的合法性性和准确性性提出审核核
32、意见；10) 负负责客户抱抱怨、投诉诉的受理及及报修信息息的传递；11) 定定期汇总各各项目的客客户意见，指指导进行客客户满意度度调查，并并根据调研研结果提出出产品改进进建议，指指导异地项项目的客服服工作；12) 负负责本地项项目的预售售许可证和和房屋产权权证证明单单的办理，指指导项目公公司办理相相关手续；13）负责责与物业公公司办理交交接手续，考考核物业公公司服务情情况；14）负责责保修期内内的维修落落实工作，签签署施工单单位保证金金支付意见见；15) 完完成公司交交办的其他他事宜。一、负责市市场调研和和项目定位位l 对公司开发发项目进行行深入市场场调研，提提供周边配配套环境分分析、同类类不
33、同质楼楼盘的价格格分析、市市场销售趋趋势等的报报告；l 参与规划方方案设计工工作，对开开发项目进进行市场定定位，从市市场营销的的角度提出出套型、面面积分布比比例、细部部设计、形形态等产品品设计要求求；确保项项目利润最最大化；l 根据规划方方案，做好好经济测算算，并组织织相关部门门提供资料料和信息，负负责完成项项目可行性性分析报告告。二、负责项项目推广中中的各项相相关工作l 负责项目推推广的委托托工作，并并签订项目目广告推广广合同，交交办公室存存档；l 协助、监督督和审核代代销公司制制订项目整整体及阶段段性的推广广计划及执执行；l 负责与相关关媒体的公公关联络工工作，做好好新闻宣传传支持工作作；
34、l 项目门户网网站的建设设及日常维维护；l 组织公司内内部相关部部门，审核代代销公司设设计制作的的各类广告告内容的真真实性；三、负责项项目销售的的前期准备备及执行中中的各项相相关工作l 做好楼盘销销售的委托托工作，并并签订代销销合同，交交办公室存存档；l 确定销售底底价，并协协助财务部部及时将销销售价格报报物价局备备案；l 协助代销公公司做好销销售前的各各项准备工工作，包括括样板房装装修方案、销销售点方案案等，并监监督实施；l 计算房型面面积，与成成本和约部部计算结果果对照，尽尽可能使销销售面积与与实际交付付面积一致致；l 负责办理产产权预备案案登记、预预售许可证证及备案登登记卡，预预售许可证
35、证待销售完完毕交办公公室存档；l 向地名办申申办地名手手续，领取取门牌；l 负责编制项项目销售阶阶段性目标标，并监督督、协助代代销公司按按时完成销销售l 组织案前业业务员的培培训和各项项设计图的的交底等工工作，检查查、监督销销售案场现现场情况及及销售人员员向客户的的承诺内容容；l 监督、协调调各案场的的销售进展展，编制月月度销售报报表，并综综合分析及及时把销售售状况报总总经理。l 组织相关部部门研讨，力力所能及的的预测特殊殊套型或其其他商品房房销售中可可能存在的的问题，并并在出售合合同中予以以解释，以以解决可能能出现的纠纠纷。四、签约及及签约后服服务工作l 负责做好案案场销售点点的各类表表单、
36、发票票、台帐的的汇总、存存档及管理理工作；并并使用销售售管理系统统建立销售售台帐；l 协同代销公公司、财务务部做好办办理按揭的的前期资料料准备工作作，将审核核好的按揭揭资料交银银行；l 负责做好公公司外购房房、收购房房和商品房房的实物保保管工作，建建立相应台台帐，确保保帐帐相符符、帐实相相符；l 会同物业公公司做好已已销商品房房的交房工工作，负责责余房的销销售及余款款催讨工作作；l 做好售后服服务工作，对对工程质量量问题的处处理，由工工程部协助助分清职责责界限，提提出书面整整改措施，保保修期内由由工程部负负责维修，按按“二书”规定办理理；l 负责处理购购房引起的的各类经济济纠纷及法法律事宜；l
37、 负责办理已已售房屋的的产权证、土土地证。五、信息收收集及其他他l 收集国内房房地产市场场信息，掌掌握相关城城市房地产产最新动态态，获取国国内优秀楼楼盘资料；l 广泛收集土土地信息并并进行初步步分析，对对基本符合合公司开发发条件的地地块进行市市场调研；l 收集本市房房地产开发发资料，特特别是各类类楼盘个案案信息；l 建立完善房房产营销方方面的信息息体系，并并对所收集集信息认真真整理分析析，每月一一次以专题题报告的形形式分类报报总经理；l 认真做好销销售个案的的总结工作作。6.3.77 项目目部（本地地）本地项目部部是本地开开发项目的的具体管理理部门，负负责“三控、两两管、一协协调”工作的具具体
38、实施，行行使以下职职权：1） 配合合规划部门门放线和验验线，负责责现场勘察察；2） 负责责项目开工工前的各种种施工和配配套手续的的办理；3） 协助助政府部门门进行征地地和拆迁，负负责现场的的三通一平平和临时设设施建设；4） 组织织各单位进进场，审查查各单位提提交的施工工组织方案案和监理单单位提交的的监理规划划方案；5） 参加加图纸会审审，监督施施工单位落落实设计变变更；6） 负责责现场各类类供方的管管理和协调调，保证项项目施工正正常、顺利利进行；7） 做好好现场质量量、进度、造造价控制，按按照技术要要求和公司司制度进行行管理；8） 负责责项目部人人员管理和和考核，接接受公司其其他业务部部门的指
39、导导和考核；9） 负责责施工过程程中设计变变更、工程程签证的评评审和确认认；10） 负负责审核预预结算书，签签署质量、进进度符合意意见；11） 组组织阶段性性验收，参参加竣工验验收和交付付，整理竣竣工资料；12） 办办理项目部部撤销交接接工作；13) 完完成公司交交办的其他他事宜。6.3.88 项目目部（异地地）异地项目公公司是异地地开发项目目的管理机机构，具有有相对独立立的人事、财财务和决策策权，全面面负责项目目的手续办办理、施工工管理、销销售和客服服工作，行行使以下职职权：1） 负责责项目所有有手续的办办理，证、照照的申领和和管理；2） 组织织各类招标标活动，确确定30万元以以下的供方方；
40、3） 负责责项目相关关供方管理理，协调内内外关系；4） 负责责临时设施施建设和施施工现场的的三通一平平；5） 参加加规划设计计方案和规规划设计图图纸的评审审，提出参参考意见，接接受发展规规划部监督督；6） 负责责项目施工工过程管理理，接受工工程管理部部的监督、考考核；7） 负责责设计变更更、工程签签证和预结结算书的评评审，确认认造价5万万元以下的的工程签证证，接受成成本合约部部的监督和和审核；8） 负责责项目各类类支出的计计划和支配配，接受财财务部监督督和审计；9） 负责责项目的策策划、宣传传和销售工工作，接受受营销策划划部的监督督、考核；10） 组组织阶段性性验收、竣竣工验收和和交付，整整理
41、竣工资资料；11） 定定期向总公公司汇报现现场管理情情况，接受受总公司的的检查和审审计；12） 办办理项目公公司撤销交交接工作；13） 完完成总经理理办公会下下达的其他他任务。6.4 公公司招标委委员会组织织规则第一章 总 则第一条 为为了进一步步规范公司司招标工作作，明确招招标委员会会的组成、职职责，健全全内部约束束机制，保保证供方选选择质量，防防范合作风风险，根据据国家和省省市招投标标法律法规规，结合本本公司实际际制定本规规则。第二条 本本规则是公公司招标委委员会对公公司本地项项目部及下下属项目公公司超越授授权权限的的招标工作作进行评审审的工作规规定。第三条 招招标委员会会公司设立立的是非
42、常常设机构，是是公司总经经理领导下下的所有招招标工作的的最高评审审机构。第二章 机机构设置和和职责第四条 公公司招标委委员会成员员由总经理理、财务总总监、副总总经理、成成本合约部部、财务部部、工程管管理部等部部门负责人人组成。招招标委员会会设主任委委员一人，由由总经理兼兼任；设副副主任委员员两名，由由总经理聘聘任。各类类供方招标标委员会委委员组成详详见附表。第五条 原原则上，总总经理主持持、参加各各类招标工工作。如有有特殊情况况，总经理理可委托其其他副总经经理主持招招标活动。无无论总经理理是否参加加，总经理理均具有否否决权。进进行本主管管范围内的的招标时，主主控部门经经理应出席席会议，说说明供
43、方情情况，在答答辩咨询后后应实行回回避制度，不不参与现场场表决，但但有半票表表决权。第六条 招招标委员会会会议应严严格按照月月度工作计计划进行。特特殊情况，经经主任委员员同意，可可随时召开开。每次会会议召开前前两日，招招标主控部部门负责人人应电话通通知各委员员。第七条 招招标委员会会会议应有有三分之二二以上的委委员参加方方可举行。供供方选择意意见必须获获与会委员员二分之一一以上赞同同、总经理理同意后方方可有效。第八条 招招标委员会会会议应由由委员本人人出席。委委员因故不不能出席，可可以委托直直接下级代代为出席会会议，委托托人应对受受委托人的的意见负责责。第九条 本本着对公司司负责的精精神，各招
44、招标委员会会委员应依依据自身的的管理职能能，认真履履行职责，恪恪守会议秘秘密，并提提出评审意意见。第十条 招招标委员会会职权（一）根据据法律法规规规定，招招标委员会会在各项目目办理“建设工程程施工许可可证”前，负责责确定公开开招标的范范围，负责责按照“议标”方式选择择招标代理理单位，并并选派评委委参与政府府招标管理理部门组织织的招标活活动。（二）除了了必须公开开招标外，招标委员会负责界定邀请招标的范围。1、造价在在50万元元以上的单单项工程、单单项工程中中总价款在在30万元元以上的材材料设备的的采购不具具备公开招招标条件的的必须进行行邀请招标标。造价在在50万元元以下的单单项工程的的发包、单单项工程中中总价款在在30万元元以下的材材料设备的的采购鼓励励进行邀请请招标，也也可进行议议标，招标标方式由招招标委员会会研究确定定。造价在在10550万的工工程招标，本本地项目由由工程管理理部负责招招标，报总总经理批准准；异地项项目由项目目公司负责责招标，报报总经理批批准。造价价在10万万元以下的的单项工程程的发包、单单项工程中中总价款在在3万元以以下的材料料设备的采采购，由项项目部、项项目公司决决