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1、GMS管理体系文件之一 银河投资管理总手册 Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.GMS管理理体系文文件之一一南通银河投投资开发发有限公公司GMS管理理总手册册（初 稿）受控状态：受 控 号号：持 有 人人：文件编号： YYHTZZGMMS001A发布日期： 220055 年 月 日实施日期： 220055 年 月 日 编制人人： 审核核人： 批批准人：目 录1 颁布布令22 公司司简介33 术语语与缩写写44 管理理体系文文件说明明55 公司司组织机机构图66 公司司各部门门岗位设设置与职职责
2、范围围76.1 职责和和权限的的说明76.2 各部门门岗位设设置86.3 各部门门职责范范围106.3.11 综综合办公公室106.3.22 财财务部106.3.33 成成本合约约部116.3.44 发发展规划划部126.3.55 工工程管理理部126.3.66 营营销策划划部136.3.77 项项目部（本本地）146.3.88 项项目部（异异地）146.4 公公司招标标委员会会组织规规则156.5 220055年公司司定岗定定员标准准196.6部门门工作接接口关系系表217 测量量、分析析与改进进277.1 GMSS体系文文件管理理程序297.2 GMSS管理体体系内部部审核程程序337.3
3、 客户满满意度测测量程序序357.4 GMSS管理评评审程序序361 颁 布 令令本公司根据据房地产产开发的的过程要要求和产产品的特特性，根根据相关关法律法法规，结结合公司司的实际际，编制制完成了了公司GGMS管管理总手手册、岗岗位说明明书手册册、行行政事务务管理手手册、人人力资源源管理手手册、供供方管理理手册、项项目管理理手册、销销售与客客户服务务管理手手册、财财务管理理手册和和品牌牌管理与与文化建建设手册册等系系列GMMS全面面管理体体系文件件，现予予以批准准颁布实实施。本手册和各各管理手手册对管管理体系系的过程程顺序和和相互作作用进行行了描述述，对各各管理过过程的控控制编制制了程序序文件
4、，是是公司管管理体系系的法规规性文件件，是指指导公司司建立并并实施各各项管理理的纲领领和行动动准则。公公司全体体员工必必须遵照照执行。本管理手册册自日起起二零零零五年 月 日起起实施。董事长：日期：二零零零五年年 月月 日日2 企业业简介3 术语语与缩写写GMS管理理体系文文件等同同采用GGB/TT 1990000-20000 idtt ISSO 990000：20000 质质量管理理体系 基础和和术语标标准中给给出的术术语，另另包括下下列术语语：1、管理体体系、体体系GMS管理理体系。2、GMSSGMS是GGeneerall Maanaggemeent Sysstemm，即全全面管理理体系的
5、的英文简简称。3、开发公公司、本本公司、公公司南通银河投投资开发发有限公公司。4、各部门门、各职职能部门门公司所属综综合办公公室、发发展规划划部、工工程管理理部、营营销策划划部、成成本合约约部、财财务部、项项目部和和项目公公司等管管理体系系所覆盖盖的各部部门。5、异地项项目公司司异地项目公公司是由由本公司司全额投投资开发发，在异异地进行行开发并并注册的的独立法法人企业业。公司司各职能能部门对对异地项项目公司司行使监监督管理理职能。6、合作项项目公司司合作项目公公司是由由本公司司控股（或或参股）进进行本地地或异地地开发的的独立法法人企业业。合作作项目公公司由公公司总经经理直接接进行协协调管理理。
6、公司司各职能能部门对对异地项项目公司司行使合合作管理理职能。7、子体系系指GMS全全面管理理体系中中行政事事务管理理、人力力资源管管理、供供方管理理、项目目管理、销销售与客客户服务务管理、财财务管理理、品牌牌管理与与文化建建设等各各子体系系。4 管理理体系文文件说明明1 目的的、范围围1.1 目的本手册和各各管理手手册识别别并规定定了房地地产开发发管理体体系的要要求，通通过体系系的有效效运行，包包括持续续改进的的过程而而达到公公司总的的方针和和目标，以以实现公公司持续续发展壮壮大的需需要。1.2 GMSS管理体体系覆盖盖的组织织范围本手册和各各管理手手册适用用于“南通银银河投资资开发有有限公司
7、司”房地产产开发全全过程和和所涉及及的所有有岗位人人员的控控制和管管理。1.3 GMSS管理体体系适用用产品范范围本手册和各各管理手手册描述述的管理理体系要要求适用用于“南通银银河投资资开发有有限公司司”所提供供的住宅宅、商业业楼等房房地产产产品。包包括其策策划、实实施、销销售、租租赁和物物业交接接的全过过程。1.4 GMSS管理体体系文件件的范围围本公司管理理体系根根据房地地产开发发过程的的要求和和产品的的特性，结结合公司司的实际际情况和和要求进进行编制制，包括括了一下下系列体体系文件件： a） GGMS管管理总手手册（YYHTZZ GMMS001A）；b） 岗岗位说明明书手册册（YYHTZ
8、Z GMMS002A）；c） 行行政事务务管理手手册（YYHTZZ GMMS003A）；d） 人人力资源源管理手手册（YYHTZZ GMMS004A）；e） 供供方管理理手册（YYHTZZ GMMS005A）；f） 项项目管理理手册（YYHTZZ GMMS006A）；g） 销销售与客客户服务务管理手手册；（YHHTZ GMSS07A）；h） 财财务管理理手册（YYHTZZ GMMS008A）；i） 品品牌管理理与文化化建设手手册（YYHTZZ GMMS009A）。2 GMMS管理理体系文文件的管管理2.1 本手册册和各管管理手册册为公司司的受控控文件，由由总经理理批准颁颁布执行行。2.2 公司
9、管管理体系系文件的的管理的的所有相相关事宜宜均由公公司综合合办公室室统一负负责。未经公司综综合办公公室批准准，任何何人不得得将管理理体系文文件提供供给公司司以外人人员。所所有文件件的持有有者离开开工作岗岗位时，应应将手册册交还综综合办公公室，并并办理核核收登记记。2.3 各管理理体系文文件的持持有者应应使其受受到妥善善保管，不不得损坏坏、丢失失、随意意涂抹。2.4 在体系系文件使使用期间间，如有有修改建建议，各各岗位人人员应汇汇总意见见，及时时反馈到到综合办办公室。综综合办公公室每季季度最后后一个月月的288日（节节假日提提前）对对体系文文件的适适应性、有有效性进进行评审审，必要要时应对对体系
10、文文件进行行修改，执执行GGMS体体系文件件管理程程序的的有关规规定。5 公司司组织机机构图董 事 长总 经 理财务总监项目部项目公司副总经理招标委员会总工程师营销策划部工程管理部发展规划部成本合约部财务部综合办公室注1：图中中实线代代表指挥挥关系，虚虚线代表表业务指指导关系系注2：虚框框代表非非常设机机构6 公司司各部门门岗位设设置与职职责范围围6.1 职责和和权限的的说明本章规定了了公司各各部门的的岗位设设置和部部门主要要管理职职责范围围和权限限。公司各级管管理人员员和各岗岗位人员员的职责责和权限限以岗位位说明书书的形式式予以描描述，见见各岗位位岗位位说明书书。公司将根据据公司的的发展需需
11、要和各各级人员员的能力力对公司司各级管管理人员员、部门门的职责责和权限限在适当当阶段（每每年）进进行相应应调整。经公司总经经理办公公会研究究决定，确确定20005年年度公司司各岗位位职责范范围（见见6.33“公司司各部门门职责范范围”）。6.2 各部门门岗位设设置1、综合办办公室总 经 理综合办公室主任人事主管办公室秘书行政主管2、发展规规划部副总经理发展规划部经理市场调研员项目报建员建筑工程师3、工程管管理部副总经理工程管理部经理土建工程师水电工程师给排水工程师材 料 员内 勤 员4、营销策策划部副总经理营销策划部经理资料管理员策划主管客服主管销售主管6、成本合合约部财务总监成本合约部经理造
12、 价 员造价工程师7、财务部部总经理财务总监财务部经理主管会计出 纳会 计6.3 组织职职责分工工及岗位位设置6.3.11 综合合办公室室综合办公室室是公司司的行政政后勤管管理和人人力资源源管理部部门，是是总经理理的参谋谋、助手手，代表表总经理理协调公公司各部部门之间间和公司司与外部部有关单单位之间间的关系系，行使使以下职职权：1) 负责责公司行行政决议议、制度度的起草草和打印印工作，并并组织贯贯彻、落落实和检检查，及及时向总总经理汇汇报实际际情况；2）负责公公司集体体活动和和外联活活动的管管理工作作，拟定定方案、编编制预算算，编写写活动总总结；3）负责公公司文件件、档案案和证照照的统一一管理
13、，并并监督、指指导其他他部门的的日常档档案管理理；4) 负责责公司管管理体系系的建立立、实施施和持续续改进，逐逐步树立立按章管管理的作作风；5) 负责责公司的的对外宣宣传和品品牌管理理工作，按按照总经经理办公公会通过过的方案案开展具具体工作作；6) 负责责公司的的法律事事务，包包括各类类合同的的合法性性审核，合合同纠纷纷处理，代代表公司司进行仲仲裁、诉诉讼，参参与重大大合同谈谈判等；7) 建立立并实施施人力资资源管理理体系，制制定、执执行公司司的人力力资源管管理制度度，包括括招聘、培培训、薪薪酬及考考核等制制度；8) 负责责公司的的招聘、解解聘和集集体培训训工作，监监督、指指导各部部门做好好内
14、部业业务培训训；9) 负责责办理员员工的社社会保险险、人事事档案，发发放各种种福利和和劳保用用品；10) 负负责公司司危机事事件的处处理和总总结，完完善公司司危机应应对机制制；11) 负负责公司司固定资资产的有有形管理理，建立立办公用用品、固固定资产产及低值值易耗品品管理台台帐，定定期与财财务部核核对，并并会同财财务部定定期盘点点实物；12）负责责公司办办公环境境和卫生生管理，定定期组织织检查和和考核；13）负责责企业内内保管理理，确保保公司有有形资产产和无形形资产的的安全；14）负责责公司车车辆的日日常管理理，并办办理年审审、保险险和事故故处理等等相关手手续；15）负责责公司行行政印鉴鉴管理
15、，办办理用印印手续，确确保印鉴鉴安全；16）负责责编制公公司管理理费用预预算，审审核其他他部门办办公费用用支出，采采购和发发放各项项办公用用品（用用具）；17）负责责公司通通讯和信信息系统统建设，维维护硬件件设备，加加强使用用管理；18）负责责公司文文字处理理和秘书书工作，对对各部门门对外提提供的文文件进行行审查；19）负责责公司接接待管理理工作，合合理安排排食宿，厉厉行节约约；20) 完完成公司司领导交交办的其其他事宜宜。6.3.22 财财务部财务部是公公司财务务的主管管部门，全全面负责责公司财财务的计计划、预预测、决决策、控控制、核核算、分分析等工工作，行行使以下下职权：1) 全面面履行对
16、对公司的的资金收收支、财财务状况况与经营营收益进进行核算算管理的的职责，并并编制相相关财务务报告；2) 编制制公司年年度财务务预决算算，审定定项目/子公司司年度财财务预决决算；3) 处理理与各类类金融机机构的存存贷款业业务，筹筹划资本本运作，拓拓宽融资资渠道；4) 参与与公司重重大经济济项目的的论证、重重大投资资项目的的可行性性分析、论论证，并并计算、评评价项目目经济效效益的各各项指标标，完成成项目的的可行性性报告的的有关财财务基础础数据的的测算；5) 对各各项目进进行财务务核算和和财务分分析，及及时提供供有关财财务数据据；6) 负责责公司资资金的统统一管理理，审查查各项资资金收支支，并对对其
17、合理理性负责责；7）负责纳纳税筹划划和涉税税业务的的管理，降降低纳税税风险；8) 参与与公司经经济合同同会签，负负责审核核付款条条件和其其他与财财务相关关的条款款；9) 监督督、检查查公司财财务管理理制度在在项目的的执行情情况；10) 根根据已审审核的本本地工程程进度预预（结）算算和合同同付款要要求支付付进度款款和进行行结算，定定期检查查外地项项目公司司的工程程进度款款支付情情况；11) 负负责公司司财务统统计报表表的汇总总、编制制、上报报工作；12）负责责公司及及子公司司员工工工资管理理与发放放；13）负责责公司会会计电算算化建设设；14) 负负责选择择和委派派项目公公司财务务人员，定定期组
18、织织考核和和内部审审计；15）负责责财务档档案的整整理、归归档和临临时管理理，定期期与综合合办公室室办理交交接手续续；16）负责责处理与与金融、工工商、税税务等业业务单位位的公共共关系，改改善企业业生存环环境；17) 完完成公司司领导交交办的其其他事宜宜。6.3.33 成成本合约约部成本合约部部是项目目成本的的主控和和管理部部门，负负责工程程造价的的估算、概概算和二二级核算算，行使使以下职职权：1） 参与与项目的的可行性性研究，协助进行项目成本概算，为投资决策提供依据；2） 参与与设计方方案的评评审和施施工图会会审，提提出设计计特别是是设计成成本的改改进意见见和建议议；3） 提出出各项目目的工
19、程程成本控控制指标标，进行行动态成成本控制制，并监监督、测测量指标标的完成成情况，提提出成本本控制的的改进意意见；4） 参与与招标的的具体工工作，负负责编制制标底，审审核投标标单位的的工程量量清单和和预算书书；5) 组组织经济济合同评评审和会会签，受受总经理理委托参参与合同同谈判，降降低合同同造价；6） 负责责本地项项目工程程预结算算的审核核，签署署工程进进度款支支付意见见；7） 负责责本地项项目设计计变更、工工程签证证的审核核，签署署核量和和核价意意见；8） 监督督、检查查异地项项目工程程预结算算、设计计变更、工工程签证证的审核核工作，定定期进行行抽查或或复审；9） 负责责各项目目工程资资金
20、预算算的审核核，参与与公司资资金预算算的编制制，提出出工程款款拨付意意见；10） 项项目竣工工后，负负责组织织进行工工程造价价分析，提提出工程程造价管管理改进进意见；11） 委委派造价价员常驻驻施工现现场，配配合项目目部/项目公公司开展展工作；12） 参参加竣工工资料整整理，编编制或审审核竣工工决算书书，委托托外部审审计；13） 负负责经济济合同的的日常管管理，监监督经济济合同的的实施情情况；14） 负负责预结结算、经经济签证证等资料料的保管管、归档档，项目目结束后后与综合合办公室室办理交交接；15） 其其他与本本部门工工作职责责相关的的、总经经理和主主管领导导安排或或委托的的事宜。一、 项目
21、成本控控制和管管理l 认真贯彻国国家在工工程造价价方面的的法规、政政策，按按照工程程预算定定额及省省市有关关文件规规定，以以公正、科科学的立立场编制制和审查查工程预预决算，努努力维护护公司经经济利益益；l 对项目方案案进行成成本测算算，参与与项目可可行性分分析，对对公司开开发项目目在经济济上是否否合理进进行科学学分析和和论证； l 参与规划方方案研讨讨和经济济效益测测算，参参与扩初初设计预预审及施施工图设设计标准准拟定；并对方方案的成成本、利利润进行行监控。l 认真审核施施工图，对对施工图图中存在在的疑问问及时提提出来，并并认真做做好预算算工作，作作为成本本核算的的基本依依据；l 科学的将项项
22、目总成成本分解解，落实实各部门门成本控控制的目目标和责责任，作作为各部部门成本本考核的的依据；l 审核销售部部测算的的营销推推广费用用；l 自己编制或或委托编编制工程程标底，拟拟定招标标文件和和方案，参参与选择择施工队队伍，审审核工程程部签订订的工程程承包合合同；l 参与施工图图的会审审和交底底；l 施工阶段经经常深入入施工现现场，并并及时掌掌握图纸纸修改情情况；l 核算工程联联系单所所产生的的费用，超超过规定定额度及及时反馈馈给联系系单主办办部门，并并立即向向分管领领导汇报报，同时时从成本本管理的的角度对对工程变变更提出出建议；l 建立合同台台帐，核核实现场场施工进进度，根根据合同同规定控控
23、制工程程进度拔拔款；l 工程项目竣竣工后，按按公司工工程结算算管理办办法做好好工程决决算工作作。二、 信息收集及及其他l 协调与建行行、造价价管理处处、建管管处、物物价局等等单位的的业务往往来关系系，共同同合理控控制工程程造价；l 协同上级定定额主管管部门进进行工程程造价、材材料预算算价格及及工程预预算定额额的管理理工作，并并及时负负责贯彻彻其文件件规定，掌掌握定额额及材差差、费率率的变动动情况，在在工作中中及时补补充调整整；l 及时了解工工程所需需的新材材料、新新工艺、新新设备及及相关的的造价，为为项目决决策提供供依据；l 建立预决算算台帐，不不断搜集集有关资资料，对对所审查查的不同同类型的
24、的工程进进行造价价对比分分析，建建立一套套完整、准准确、符符合实际际的技术术经济指指标体系系，提高高决算审审查及工工程方案案阶段估估算的准准确性；l 协助销售部部计算房房型面积积，尽可可能的使使销售面面积与实实际交付付面积一一致；l 做好竣工项项目的相相关总结结工作。三、 完成总经理理布置的的其他工工作6.3.44 发发展规划划部发展规划部部是公司司土地储储备、项项目开发发手续办办理、项项目立项项和规划划设计的的主控部部门，是是公司项项目开发发模式的的策划部部门，行行使以下下职权： 1） 负责责搜集市市场信息息，寻找找建设项项目，并并组织进进行项目目的市场场调查；2） 组织织编制项项目可行行性
25、研究究报告和和评审，为为投资决决策提供供支持；3） 负责责策划和和参加土土地出让让活动，为为公司持持续发展展储备土土地；4) 负负责办理理土地出出让的相相关手续续和项目目立项手手续；5) 组组织编制制项目规规划设计计方案和和组织评评审，委委托规划划设计；6) 办办理规划划审批手手续，取取得“三证”；7） 负责责编制初初步设计计方案，组组织相关关部门和和专家评评审；8） 负责责编制项项目的整整体实施施方案，监监督方案案落实情情况；9) 组组织项目目后评价价，编写写项目后后评价分分析报告告；10) 完成公公司交办办的其他他事宜。6.3.55 工工程管理理部工程管理部部是建筑筑设计和和项目施施工管理
26、理的主控控部门，负负责本地地项目的的直接管管理和外外地项目目的监控控和技术术支持，行使以下职权：1) 组组织编制制项目的的工程质质量目标标计划、技技术标准准和总体体进度要要求；2) 负负责招标标备案手手续办理理，是建建筑设计计、招标标代理、监监理单位位、施工工单位和和主要材材料设备备供方招招标的主主控部门门；3） 负责责编制建建筑设计计委托书书并组织织评审，委委托设计计和进行行设计过过程管理理；4） 负责责邀请设设计和施施工方面面的专家家参与施施工图阶阶段成果果评审，协协调设计计变更的的落实；5) 组组织编制制招标文文件，配配合公开开招标活活动，参参与各投投标单位位的考察察、洽谈谈，负责责合格
27、格供方名名册的的建立；6） 受公公司委托托组建项项目部或或项目公公司，协协助项目目部或项项目公司司开展前前期工作作；7） 参加加图纸会会审，整整理会审审记录，协协调设计计单位进进行变更更，及时时发放设设计变更更通知和和图纸；8） 对各各项目的的进度、造造价和质质量目标标整体负负责，定定期组织织项目的的质量、安安全文明明、消防防、卫生生等专项项检查；9) 定定期召开开项目协协调会，解解决项目目存在的的技术、配配合和人人员素质质问题；10） 参参加本地地项目的的直接管管理，指指导项目目部各项项工作；11） 监监督项目目公司的的施工管管理工作作，通过过专项检检查和协协调会掌掌握项目目情况，发发现异常
28、常及时通通过公司司领导协协调解决决；12) 负责本本地项目目的竣工工、交付付，参加加异地项项目的竣竣工、交交付；13) 负责项项目部/项目公公司撤销销后的项项目管理理工作；14) 负责甲甲供材料料、设备备的管理理和控制制，监督督和抽查查乙供设设备、材材料的验验收情况况；15) 完成公公司领导导交办的的其他事事宜。一 参与项目前前期定位位l 配合相关部部门做好好项目市市场定位位和产品品设计工工作；l 协助前期部部做好方方案扩初初会审及及放样工工作。二 工程项目管管理l 认真贯彻执执行国家家和地方方的有关关工程施施工的政政策、法法令、法法规，严严格执行行基本建建设程序序，办理理工程施施工前的的有关
29、手手续；l 根据项目实实际和公公司整体体计划，认认真审核核施工单单位的施施工组织织设计，制制定合理理可行的的项目进进度计划划表并遵遵照执行行；l 做好工程项项目的招招标工作作，包括括施工单单位的考考察和确确定等；并负责责工程合合同和配配套设备备合同的的洽谈和和签订工工作。l 仔细审核施施工图，组组织安排排施工图图的技术术交底，并并督促相相关单位位出技术术交底纪纪要；l 参与施工图图会审；l 组织完成项项目的“三通一一平”；l 搞好施工现现场的管管理，严严格控制制材料质质量关，监监督监理理公司做做好材料料化验、测测试报告告记录和和归档等等工作；l 深入施工现现场，及及时掌握握各工地地的施工工情况
30、，协协调处理理施工管管理过程程中的疑疑难问题题；并及及时提出出确保进进度计划划的措施施或调整整整体进进度计划划；l 严格控制工工程费用用，对合合同中未未明确或或新增加加的工作作量，应应根据公公司工程程技术联联系单制制度执行行，签发发各施工工工地的的工程联联系单，并并落实工工程联系系单的实实施情况况；l 严格按合同同规定，配配合监理理公司检检查工程程项目的的工程质质量、总总体质量量和工程程进度； l 编制月度资资金使用用计划，按按照工程程实际进进度和合合同规定定填写工工程进度度款拨付付单，协协助做好好工程款款的拨付付；l 发现质量事事故及时时处理，并并向上级级汇报；l 做好工地的的施工日日记、晴
31、晴雨表记记录并整整理归档档；l 监督监理公公司及时时验收隐隐蔽工程程，对工工程质量量有异议议的应提提出整改改意见并并督促落落实；l 与监理单位位配合，及及时做好好分部分分项工程程及单体体工程的的调试和和质量验验收工作作；l 及时做好项项目的后后三通，并并参与组组织项目目的单项项验收；l 认真审核土土建工程程的竣工工图；l 协助前期部部，参与与综合验验收工作作；l 认真做好竣竣工项目目的项目目总结工工作；三 工程档案收收集l 检查、督促促施工单单位做好好工程竣竣工资料料的归档档和图纸纸回收，并并移交总总师办；四 信息收集l 了解房地产产业技术术应用最最新动态态，收集集有关新新技术、新新工艺、新新
32、材料等等方面资资料，获获取材料料价格信信息；l 收集市内外外优秀小小区信息息资料； 五 售后服务l 根据销售部部书面意意见，做做好保修修期内商商品房维维修工作作。6.3.66 营营销策划划部营销策划部部是公司司自销项项目的营营销策划划、市场场推广、现现场销售售、客户户服务的的主控部部门，行行使以下下职权：1) 负责责销售市市场的调调研及项项目的营营销方案案的编制制或委托托编制；2) 负责责建立销销售策划划、销售售代理、广广告代理理及物业业管理公公司等单单位的合合格供方方名册；3）负责本本地项目目的策划划和销售售工作，根根据公司司要求确确定异地地项目的的销售方方案；4) 负责责审核项项目的各各类
33、宣传传资料和和广告稿稿的真实实性、合合法性及及其满足足公司品品牌宣传传、定式式文案设设计要求求的情况况，并对对各类宣宣传资料料和广告告稿进行行备案；6) 负责责销售统统计汇总总及“房帐”和房屋屋资产的的管理；7) 负责责整体接接收工程程管理部部所移交交的竣工工项目及及所需的的相关资资料。8) 负责责建立客客户信息息资料库库，管理理客户资资源；9) 负责责销售合合同的评评审，就就其中涉涉及客户户利益或或影响服服务质量量的合同同条款提提出审核核意见，对对构成要要约的广广告宣传传内容等等的合法法性和准准确性提提出审核核意见；10) 负负责客户户抱怨、投投诉的受受理及报报修信息息的传递递；11) 定定
34、期汇总总各项目目的客户户意见，指指导进行行客户满满意度调调查，并并根据调调研结果果提出产产品改进进建议，指指导异地地项目的的客服工工作；12) 负负责本地地项目的的预售许许可证和和房屋产产权证证证明单的的办理，指指导项目目公司办办理相关关手续；13）负责责与物业业公司办办理交接接手续，考考核物业业公司服服务情况况；14）负责责保修期期内的维维修落实实工作，签签署施工工单位保保证金支支付意见见；15) 完完成公司司交办的的其他事事宜。一、负责市市场调研研和项目目定位l 对公司开发发项目进进行深入入市场调调研，提提供周边边配套环环境分析析、同类类不同质质楼盘的的价格分分析、市市场销售售趋势等等的报
35、告告；l 参与规划方方案设计计工作，对对开发项项目进行行市场定定位，从从市场营营销的角角度提出出套型、面面积分布布比例、细细部设计计、形态态等产品品设计要要求；确确保项目目利润最最大化；l 根据规划方方案，做做好经济济测算，并并组织相相关部门门提供资资料和信信息，负负责完成成项目可可行性分分析报告告。二、负责项项目推广广中的各各项相关关工作l 负责项目推推广的委委托工作作，并签签订项目目广告推推广合同同，交办办公室存存档；l 协助、监督督和审核核代销公公司制订订项目整整体及阶阶段性的的推广计计划及执执行；l 负责与相关关媒体的的公关联联络工作作，做好好新闻宣宣传支持持工作；l 项目门户网网站的
36、建建设及日日常维护护；l 组织公司内内部相关关部门，审核核代销公公司设计计制作的的各类广广告内容容的真实实性；三、负责项项目销售售的前期期准备及及执行中中的各项项相关工工作l 做好楼盘销销售的委委托工作作，并签签订代销销合同，交交办公室室存档；l 确定销售底底价，并并协助财财务部及及时将销销售价格格报物价价局备案案；l 协助代销公公司做好好销售前前的各项项准备工工作，包包括样板板房装修修方案、销销售点方方案等，并并监督实实施；l 计算房型面面积，与与成本和和约部计计算结果果对照，尽尽可能使使销售面面积与实实际交付付面积一一致；l 负责办理产产权预备备案登记记、预售售许可证证及备案案登记卡卡，预
37、售售许可证证待销售售完毕交交办公室室存档；l 向地名办申申办地名名手续，领领取门牌牌；l 负责编制项项目销售售阶段性性目标，并并监督、协协助代销销公司按按时完成成销售l 组织案前业业务员的的培训和和各项设设计图的的交底等等工作，检检查、监监督销售售案场现现场情况况及销售售人员向向客户的的承诺内内容；l 监督、协调调各案场场的销售售进展，编编制月度度销售报报表，并并综合分分析及时时把销售售状况报报总经理理。l 组织相关部部门研讨讨，力所所能及的的预测特特殊套型型或其他他商品房房销售中中可能存存在的问问题，并并在出售售合同中中予以解解释，以以解决可可能出现现的纠纷纷。四、签约及及签约后后服务工工作
38、l 负责做好案案场销售售点的各各类表单单、发票票、台帐帐的汇总总、存档档及管理理工作；并使用用销售管管理系统统建立销销售台帐帐；l 协同代销公公司、财财务部做做好办理理按揭的的前期资资料准备备工作，将将审核好好的按揭揭资料交交银行；l 负责做好公公司外购购房、收收购房和和商品房房的实物物保管工工作，建建立相应应台帐，确确保帐帐帐相符、帐帐实相符符；l 会同物业公公司做好好已销商商品房的的交房工工作，负负责余房房的销售售及余款款催讨工工作；l 做好售后服服务工作作，对工工程质量量问题的的处理，由由工程部部协助分分清职责责界限，提提出书面面整改措措施，保保修期内内由工程程部负责责维修，按按“二书”
39、规定办办理；l 负责处理购购房引起起的各类类经济纠纠纷及法法律事宜宜；l 负责办理已已售房屋屋的产权权证、土土地证。五、信息收收集及其其他l 收集国内房房地产市市场信息息，掌握握相关城城市房地地产最新新动态，获获取国内内优秀楼楼盘资料料；l 广泛收集土土地信息息并进行行初步分分析，对对基本符符合公司司开发条条件的地地块进行行市场调调研；l 收集本市房房地产开开发资料料，特别别是各类类楼盘个个案信息息；l 建立完善房房产营销销方面的的信息体体系，并并对所收收集信息息认真整整理分析析，每月月一次以以专题报报告的形形式分类类报总经经理；l 认真做好销销售个案案的总结结工作。6.3.77 项项目部（本
40、本地）本地项目部部是本地地开发项项目的具具体管理理部门，负负责“三控、两两管、一一协调”工作的的具体实实施，行行使以下下职权：1） 配合合规划部部门放线线和验线线，负责责现场勘勘察；2） 负责责项目开开工前的的各种施施工和配配套手续续的办理理；3） 协助助政府部部门进行行征地和和拆迁，负负责现场场的三通通一平和和临时设设施建设设；4） 组织织各单位位进场，审审查各单单位提交交的施工工组织方方案和监监理单位位提交的的监理规规划方案案；5） 参加加图纸会会审，监监督施工工单位落落实设计计变更；6） 负责责现场各各类供方方的管理理和协调调，保证证项目施施工正常常、顺利利进行；7） 做好好现场质质量、
41、进进度、造造价控制制，按照照技术要要求和公公司制度度进行管管理；8） 负责责项目部部人员管管理和考考核，接接受公司司其他业业务部门门的指导导和考核核；9） 负责责施工过过程中设设计变更更、工程程签证的的评审和和确认；10） 负负责审核核预结算算书，签签署质量量、进度度符合意意见；11） 组组织阶段段性验收收，参加加竣工验验收和交交付，整整理竣工工资料；12） 办办理项目目部撤销销交接工工作；13) 完完成公司司交办的的其他事事宜。6.3.88 项项目部（异异地）异地项目公公司是异异地开发发项目的的管理机机构，具具有相对对独立的的人事、财财务和决决策权，全全面负责责项目的的手续办办理、施施工管理
42、理、销售售和客服服工作，行行使以下下职权：1） 负责责项目所所有手续续的办理理，证、照照的申领领和管理理；2） 组织织各类招招标活动动，确定定30万元元以下的的供方；3） 负责责项目相相关供方方管理，协协调内外外关系；4） 负责责临时设设施建设设和施工工现场的的三通一一平；5） 参加加规划设设计方案案和规划划设计图图纸的评评审，提提出参考考意见，接接受发展展规划部部监督；6） 负责责项目施施工过程程管理，接接受工程程管理部部的监督督、考核核；7） 负责责设计变变更、工工程签证证和预结结算书的的评审，确确认造价价5万元元以下的的工程签签证，接接受成本本合约部部的监督督和审核核；8） 负责责项目各
43、各类支出出的计划划和支配配，接受受财务部部监督和和审计；9） 负责责项目的的策划、宣宣传和销销售工作作，接受受营销策策划部的的监督、考考核；10） 组组织阶段段性验收收、竣工工验收和和交付，整整理竣工工资料；11） 定定期向总总公司汇汇报现场场管理情情况，接接受总公公司的检检查和审审计；12） 办办理项目目公司撤撤销交接接工作；13） 完完成总经经理办公公会下达达的其他他任务。6.4 公公司招标标委员会会组织规规则第一章 总 则则第一条 为为了进一一步规范范公司招招标工作作，明确确招标委委员会的的组成、职职责，健健全内部部约束机机制，保保证供方方选择质质量，防防范合作作风险，根根据国家家和省市
44、市招投标标法律法法规，结结合本公公司实际际制定本本规则。第二条 本本规则是是公司招招标委员员会对公公司本地地项目部部及下属属项目公公司超越越授权权权限的招招标工作作进行评评审的工工作规定定。第三条 招招标委员员会公司司设立的的是非常常设机构构，是公公司总经经理领导导下的所所有招标标工作的的最高评评审机构构。第二章 机机构设置置和职责责第四条 公公司招标标委员会会成员由由总经理理、财务务总监、副副总经理理、成本本合约部部、财务务部、工工程管理理部等部部门负责责人组成成。招标标委员会会设主任任委员一一人，由由总经理理兼任；设副主主任委员员两名，由由总经理理聘任。各各类供方方招标委委员会委委员组成成详见附附表。第五条 原原则上，总总经理主主持、参参加各类类招标工工作。如如有特殊殊情况，总总经理可可委托其其他副总总经理主主持招标标活动。无无论总经经理是否否参加，总总经理均均具有否否决权。进进行本主主管范围围内的招招标时，主主控部门门经理应应出席会会议，说说明供方方情况，在在答辩咨咨询后应应实行回回避制度度，不参参与现场场表决，但但有半票票表决权权。第六条 招招标委员员会会议议应严格格按照月月度工作作计划进