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1、房地产建筑业“营改增”应对策略及风险防范第一部分、营改增最新政策解读财政部、国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备工作的通知财税2001632号号各省、自治治区、直直辖市、计计划单列列市财政政厅（局局）、国国家税务务局、地地方税务务局，新新疆生产产建设兵兵团财务务局：国务院提交交十二届届全国人人大四次次会议审审议的政政府工作作报告提提出，全全面实施施营业税税改征增增值税（以以下简称称营改增增），从从5月11日起，将将试点范范围扩大大到建筑筑业、房房地产业业、金融融业、生生活服务务业。为为确保税税制转换换平稳顺顺利，改改革目标标如期实实现，各各级财税税部门要要按照职职责分工工，立即
2、即开展前前期准备备工作。住房城乡建建设部办办公厅关关于做好好建筑业业营改增增建设工工程计价价依据调调整准备备工作的的通知建办标2201664号号增值税改革革是对宏宏观经济济有重大大影响的的政策。220155年，房房地产业业营业税税收入占占全国营营业税收收入的比比例为331.66%（661044亿元），建建筑业营营业税收收入占比比为266.6%（51136亿亿元），金融业营业税收入占比为23.6%（4561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。在全世界1160多多个实施施增值税税或相似似税种的的国家中中，中国国将成为为增值税税税基范范围最广广的国家家。与
3、国国际通行行增值税税税制相相比，我我国增值值税体系系将独树树一帜，就就金融业业而言，增增值税将将适用于于所有金金融服务务（包括括利息收收入）；而在房房地产业业，增值值税不仅仅将适用用于B22B（企企业对企企业）或或B2CC（企业业对个人人）的交交易，同同时也将将适用于于C2CC（个人人对个人人）的交交易，这这些处理理方式在在其他增增值税国国家均不不存在先先例。四川省国家家税务局局关于全全面推开开营业税税改征增增值税试试点的公公告四川省国家家税务局局公告220166年第11号三、征收机机关营业税改征征的增值值税，由由试点纳纳税人的的主管国国税机关关负责征征收。纳纳税人销销售取得得的不动动产和其其
4、他个人人出租不不动产的的增值税税，由主主管国税税机关暂暂委托对对应的地地税机关关代为征征收。四、试点纳纳税人应应配合开开展的工工作（一）确认认涉税基基础信息息。20016年年4月228日前前，主管管国税机机关将按按照要求求，对试试点纳税税人征管管基础信信息开展展调查确确认，补补充采集集相关信信息，请请试点纳纳税人予予以支持持和配合合。（二）办理理营改增增涉税事事项。试试点纳税税人应在在20116年44月288日前到到主管国国税机关关及时办办理税务务登记、税税种核定定、一般般纳税人人登记、发发票种类类核定、税税控专用用设备和和系统申申请、发发票领用用、税收收优惠备备案、出出口退免免税登记记、网上
5、上申报、财财税库银银电子缴缴税、个个体定额额核定等等涉税事事项。六、本公告告自20016年年3月228日起起实施。政策细则解解读2016年年3月224日，中中国财政政部和国国家税务务总局联联合发布布了财税税【20016】336号文文（“36号号文”），公公布了尚尚未营改改增的行行业适用用的增值值税税率率和政策策，该文文件自220166年5月月1日起起生效。1、纳税人人 在中华华人民共共和国境境内销售售服务、无无形资产产或者不不动产的的单位和和个人为为增值税税纳税人人。年应应税销售售额超过过5000万元（含含）的为为一般纳纳税人（其其他个人人除外），未未超过的的为小规规模纳税税人。年年应税销销售
6、额超超过规定定标准但但不经常常发生应应税行为为的单位位和个体体工商户户可选择择按照小小规模纳纳税人纳纳税。2、销售额额的确定定 纳税人人的营业业额为纳纳税人提提供建筑筑服务收收取的全全部价款款和价外外费用。财财政部和和国家税税务总局局另有规规定的除除外。价外费用，是是指价外外收取的的各种性性质的收收费，但但不包括括以下项项目： （一）代代为收取取并符合合本办法法第九条条规定的的政府性性基金或或者行政政事业性性收费；（二）以委委托方名名义开具具发票代代委托方方收取的的款项。预售房地产产项目征征管一览览表纳税人类型型不动产性质质计税方法纳税申报税务机关计算依据预征率一般纳税人人老项目简易计税主管国
7、税机关预收款（11+5%）3%一般计税预收款（11+111%）新项目预收款（11+111%）小规模纳税人老项目新项目预收款（11+5%）纳税人类型型不动产性质质计税方法纳税申报税务机关征收率应纳税额一般纳税人人老项目简易计税主管国税机关5%全额缴税，抵抵减预缴缴税款一般计税11%差额缴税，抵抵减预缴缴税款新项目11%差额缴税，抵抵减预缴缴税款小规模纳税人老项目新项目5%全额缴税，抵抵减预缴缴税款2、征税范范围a、税目分分类根据销售售服务、无无形资产产、不动动产注释释，增增值税应应税行为为被分为为三个大大类：销销售服务务、销售售无形资资产、销销售不动动产其中，销售售无形资资产和不不动产是是这次新
8、新增的两两个大类类。每个个大类会会再作细细分，例例如销售售服务细细分为七七个类别别：交通运输服服务 邮政服服务 电信服服务 建筑服服务 金融服服务现代服务 生活活服务其中，建筑筑服务、金金融服务务和生活活服务是是这次新新增的分分类。1销售不不动产税税税率率11%【投资资、入股股、捐赠赠】销售不动产产，是指指转让不不动产所所有权的的业务活活动。不不动产，是是指不能能移动或或者移动动后会引引起性质质、形状状改变的的财产，包包括建筑筑物、构构筑物等等。建筑物，包包括住宅宅、商业业营业用用房、办办公楼等等可供居居住、工工作或者者进行其其他活动动的建造造物。构筑物，包包括道路路、桥梁梁、隧道道、水坝坝等
9、建造造物。转让建筑物物有限产产权或者者永久使使用权的的，转让让在建的的建筑物物或者构构筑物所所有权的的，以及及在转让让建筑物物或者构构筑物时时一并转转让其所所占土地地的使用用权的，按按照销售售不动产产缴纳增增值税。营改增后，财税【2002】191号“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”的规定不再延续执行，对将不动产投资入股换取股权行为，按有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。2租赁服服务，包包括融资资租赁服服务和经经营租赁赁服务。其中提供有有形动产产租赁服服务，税税率为117%，提提供建筑筑、不动动产租赁赁服务，销销售不动动产，转转让土
10、地地使用权权，税率率为111%。1融资资租赁服服务，是是指具有有融资性性质和所所有权转转移特点点的租赁赁活动。即即出租人人根据承承担人所所要求的的规格、型型号、性性能等条条件购入入有形动动产或者者不动产产租赁给给承租人人，合同同期内租租赁物所所有权属属于出租租人，承承租人只只拥有使使用权，合合同期满满付清租租金后，承承租人有有权按照照残值购购入租赁赁物，以以拥有其其所有权权。不论论出租人人是否将将租赁物物销售给给承租人人，均属属于融资资租赁。 按照标的的物的不不同，融融资租赁赁服务可可分为有有形动产产融资租租赁服务务和不动动产融资资租赁服服务。融资性售后后回租不不按照本本税目缴缴纳增值值税。批
11、准 性质质 发票 本本金普通发发票售后性回租租 融资租赁 租金金增值值税专用用发票 正常常融资租租赁 增增值税专专用发票票2经营营租赁服服务，是指在约约定时间间内将有有形动产产或者不不动产转转让他人人使用且且租赁物物所有权权不变更更的业务务活动。按照标的物物的不同同，经营营租赁服服务可分分为有形形动产经经营租赁赁服务和和不动产产经营租租赁服务务。将建筑物、构构筑物等等不动产产或者飞飞机、车车辆等有有形动产产的广告告位出租租给其他他单位或或者个人人用于发发布广告告，按照照经营租租赁服务务缴纳增增值税。车辆停放服服务、道道路通行行服务（包包括过路路费、过过桥费、过过闸费等等）等按按照不动动产经营营
12、租赁服服务缴纳纳增值税税。预缴税款及及纳税地地点纳税地点不动产位置纳税人不动产所在在地主管地税机机关不动产所在在地主管国税机机关机构所在地地主管国税机机关其他个人所有不动产产纳税申报除其他个人人外的纳纳税人出出租不动动产不动产所在在地与机机构所在在地在同同一县（市市）无需预缴纳税申报不动产所在在地与机机构所在在地不在在同一县县（市）预缴税款纳税申报3建筑服服务税率111%建筑服务，是是指各类类建筑物物、构筑筑物及其其附属设设施的建建造、修修缮、装装饰，线线路、管管道、设设备、设设施等的的安装以以及其他他工程作作业的业业务活动动。包括括工程服服务、安安装服务务、修缮缮服务、装装饰服务务和其他他建
13、筑服服务。（1）工程程服务工程服务，是是指新建建、改建建各种建建筑物、构构造物的的工程作作业，包包括与建建筑物相相连的各各种设备备或者支支柱、操操作平台台的安装装或者装装设工程程作业，以以及各种种窑炉和和金属结结构工程程作业。（2）安装装服务安装服务，是是指生产产设备、动动力设备备、起重重设备、运运输设备备、传动动设备、医医疗实验验设备以以及其他他各种设设备、设设施的装装配、安安置工程程作业，包包括与被被安装设设备相连连的工作作台、梯梯子、栏栏杆的装装设工程程作业，以以及被安安装设备备的绝缘缘、防腐腐、保温温、油漆漆等工程程作业。固定电话、有有限电视视、宽带带、水、电电、燃气气、暖气气等经营营
14、者向用用户收取取的安装装费、初初装费、开开户费、扩扩容费以以及类似似收费，按按照安装装服务缴缴纳增值值税。（3）修缮缮服务修缮服务，是是指对建建筑物、构构筑物进进行修补补、加固固、养护护、改善善，使之之恢复原原来的使使用价值值或者延延长其使使用期限限的工程程作业。（4）装饰饰服务装饰服务，是是指对建建筑物、构构筑物进进行修饰饰装修，使使之美观观或者具具有特定定用途的的工程作作业。（5）其他他建筑服服务其他建筑服服务，是是指上列列工程作作业之外外的各种种工程作作业服务务，如钻钻井（打打井）、拆拆除建筑筑物或者者构筑物物、平整整土地、园园林绿化化、疏浚浚（不包包括航道道疏浚）、建建筑物平平移、搭搭
15、脚手架架、爆破破、矿山山穿孔、表表面附着着物（包包括岩层层、土层层、沙层层等）剥剥离和清清理等工工程作业业。除此以外，336号文文对部分分原有分分类也进进行了调调整（例例如，原原归入现现代服务务业中文文化创意意服务的的商标和和著作权权转让被被归入销销售无形形资产大大类）。各税目的注注释也在在原有的的营改增增试点规规定和营营业税规规定的基基础上做做了扩充充值得得注意的的是，新新版注释释对无形形资产进进行了更更加宽泛泛的定义义，连锁锁经营权权、会员员权、网网络游戏戏虚拟道道具、域域名等资资产的出出售也被被明确纳纳入增值值税范畴畴。c不征增增值税项项目36号文规规定以下下为不征征增值税税项目：1、根
16、据国国家指令令无偿提提供的铁铁路运输输服务、航航空运输输服务，属属于符合合相关规规定的用用于公益益事业的的服务；2、存款利利息；3、被保险险人获得得的保险险赔付；4、房地产产主管部部门或者者其指定定机构、公公积金管管理中心心、开发发企业以以及物业业管理单单位代收收的住宅宅专项维维修基金金；5、在资产产重组过过程中，通通过合并并、分立立、出售售、置换换等方式式、将全全部或者者部分实实物资产产以及与与其相关关联的债债权、负负债和劳劳动力一一并转让让给其他他单位和和个人，其其中涉及及的不动动产、土土地使用用权转让让行为。3、税率和和征收率率36号文规规定了66%、111%和和17%三挡税税率以及及零
17、税率率，具体体适用如如下所示示。征收率一般般为3%，主要要适用于于小规模模纳税人人。6%：提供供增值电电信服务务、金融融服务、现现代服务务和生活活服务，销销售土地地使用权权以外的的无形资资产；11%：提提供交通通运输、邮邮政、基基础电信信、建筑筑、不动动产租赁赁服务，销销售不动动产，转转让土地地使用权权；17%：提提供有形形动产租租赁服务务；零税率：境境内单位位和个人人发生的的特定跨跨境应税税行为。销售服务试点行业细分行业税率交通运输陆路运输服服务、水水路运输输服务（含含期租、程程租）、航航空运输输服务（湿湿租“航天运运输服务务”）和管管道运输输服务（新新增）：无运输输工具承承运业务务（以承承
18、运人身身份与托托运人签签约）11%研发技术研发服务、技技术转让让服务、技技术咨询询服务、合合同能源源管理服服务、工工程勘察察探勘服服务、“技术测测试”、“技术培培训、专专业技术术服务（新新增）气气象服务务、地震震服务、海海洋服务务、测绘绘服务、城城市规划划、环境境与生态态监测服服务等专专项技术术服务6%信息技术软件服务、电电路设计计及测试试服务、信信息系统统服务、业业务流程程管理服服务（依依托计算算机信息息技术提提供的审审计管理理、税务务管理、内内部数据据挖掘、内内部数据据管理、内内部数据据使用）、信信息系统统增值服服务（新新增）6%文化创意设计服务（动动漫设计计3%）、知识产权服务、广告服务
19、、会议展览服务、网游设计6%物流辅助航空服务（航航空培训训）、港港口码头头服务、货货运客运运场站服服务（货货物打包包整理、铁铁路线路路使用服服务、加加挂铁路路客车服服务、铁铁路行包包专列发发送服务务、铁路路到达和和中转服服务、铁铁路车辆辆编解服服务、车车辆挂运运服务、铁铁路接触触网服务务、铁路路机车牵牵引服务务）、打打捞救助助服务、货货物运输输代理服服务、代代理报关关服务、船舶代理服务（3%）、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务（快递）（3%）6%租赁服务有形动产融融资租赁赁、有形形动产经经营性租租赁（33%）、远远洋运输输光租、航航空运输输干租17%不动产融资资租赁、不不动产经经营租赁赁（新增
20、增）11%鉴证咨询认证服务、鉴鉴证服务务（翻译译服务）、咨咨询服务务（含培培训）基础电信是指利用固固网、移移动网、卫卫星、互互联网，提提供语音音通话服服务的业业务活动动，以及及出租或或者出售售带宽、波波长等网网络元素素的业务务活动增值电信是指利用固固网、移移动网、卫卫星、互互联网、有有线电视视网络，提提供短信信和彩信信服务、电电子数据据和信息息的传输输及应用用服务、互互联网接接入服务务等业务务活动。卫卫星电视视信号落落地转接接服务，按按照增值值电信服服务计算算缴纳增增值税。6%邮政邮政普遍服服务、邮邮政特殊殊服务、其其他邮政政服务11%销售服务行业细分行业税率建筑服务（新新增）工程、安装装、修
21、缮缮、装饰饰其他建建筑服务务11%金融服务（新新增）贷款、直接接收费金金融服务务、保险险服务（人人寿、财财产）、金金融商品品转让商务辅助服服务（新新增）企业管理、经经纪代理理、人力力资源、安安全保护护服务其他现代服服务（新新增）其他现代服服务6%生活服务文化体育、教教育医疗疗、旅游游娱乐、餐餐饮住宿宿、居民民日常服服务、其其他生活活服务销售无形资资产、不不动产行业细分行业税率销售无形资资产（新新增）专利技术和和非专利利技术商商标、著著作权、商商誉6%（除销销售土地地使用权权为111%）自然资源使使用权（含含土地使使用权）：海域使使用权、探探矿权、采采矿权、取取水权和和其他自自然资源源使用权权其
22、他权益性性无形资资产：基基础设施施资产经经营权、公公共事业业特许权权、配额额、经营营权（包包括特许许经营权权、连锁锁经营权权、其他他经营权权、经销销权、分分销权、代代理权、会会员权、席席位权、网网络游戏戏虚拟道道具、域域名、名名称权、肖肖像权、冠冠名权、转转会费销售不动产产（新增增）建筑物：住住宅、商商业营业业用房、办办公楼11%构筑物：道道路、桥桥梁、隧隧道、水水坝等值得注意的的是，现现行营业业税税目目对无形形资产的的定义范范围在字字面上较较窄，仅仅包括土土地使用用权、商商标权、专专利权、非非专利技技术、著著作权、商商誉和自自然资源源使用权权。因此此，对于于一些新新兴类型型无形资资产的销销售
23、（例例如网络络域名、会会员资格格等）是是否属于于应税项项目，实实践中往往往颇多多争议。有有鉴于此此，这次次的营改改增方案案新增了了“其他权权益性无无形资产产”的分类类，并对对该类别别下的无无形资产产作了相相当宽泛泛的列举举，这将将使增值值税的应应税范围围得到较较大的扩扩展。混合销售一项销售行行为如果果既涉及及货物又又涉及服服务，为为混合销销售。从从事货物物的生产产、批发发或者零零售的单单位和个个体工商商户（包包括以从从事货物物的生产产、批发发或者零零售的单单位和个个体工商商户（包包括以从从事货物物的生产产、批发发或者零零售为主主，并兼兼营销售售服务的的单位和和个体工工商户在在内）的的混合销销售
24、行为为，按照照销售货货物缴纳纳增值税税；其他他单位和和个体工工商户的的混合销销售行为为，按照照销售服服务缴纳纳增值税税。增值税混合合销售由由以往的的同一纳纳税人在在同一项项销售业业务中，跨跨越增值值税和营营业税两两个税种种，既涉涉及货物物又涉及及非增值值税应税税劳务的的行为，改变为：同一纳税人在同一项销售业务中，混杂增值税不同税目的业务，既涉及货物又涉及营改增应税服务的行为。混合销售行行为成立立的行为为标准有有两点，一一是其销销售行为为必须是是一项；二是该该项行为为必须既既涉及服服务又涉涉及货物物，其“货物”是指增增值税税税法中规规定的有有形财产产，包括括电力、热热力和气气体；服服务是指指属于
25、改改征范围围的交通通运输服服务、建建筑服务务、金融融保险服服务、邮邮政服务务、电信信服务、现现代服务务、生活活服务等等。确定定混合销销售是否否成立时时，其行行为标准准中的上上述两点点必须是是同时存存在，如如果一项项销售行行为只涉涉及销售售服务，不不涉及货货物，这这种行为为就不是是混合销销售行为为；反之之，如果果涉及销销售服务务和涉及及货物的的行为，不不是存在在一项销销售行为为之中，这这种行为为也不是是混合销销售行为为。如：生产货货物的单单位，在在销售货货物的同同时附带带运输，其其销售货货物及提提供运输输的行为为属于混混合销售售行为，所所收取的的货物款款项及运运输费用用应一律律按销售售货物计计算
26、缴纳纳增值税税。【例】某建建筑一般般纳税人人企业提提供建筑筑工程服服务，合合同约定定包工包包料，就就应当是是按照合合同约定定的价格格（含材材料的价价格），按按建筑工工程服务务试用税税率计算算缴纳增增值税。4、计税方方法a销售额额 纳纳税人的的销售额额通常按按纳税人人发生应应税行为为取得的的全部价价款和价价外费用用确定。但但36号号文规定定，在一一些特殊殊情形下下，纳税税人可以以从全部部价款中中扣除特特定项目目以确定定销售额额，例如如：b兼营和和混合销销售36号文延延续了1106号号文有关关兼营业业务的规规定，即即纳税人人兼营销销售货物物、加工工修理修修配劳务务、服务务、无形形资产或或者不动动产
27、适用用不同税税率或者者征收率率的，应应当分别别核算适适用不同同税率或或者征收收率的销销售额；未分别别核算销销售额的的，从高高适用税税率或征征收率。与此同时，336号文文对混合合销售作作出了规规定：一项销售行行为如果果既涉及及服务又又涉及货货物，为为混合销销售。从从事货物物的生产产、批发发或者零零售，或或以前述述经营为为主的单单位和个个体工商商户的混混合销售售行为，按按照销售售货物缴缴纳增值值税；其其他单位位和个体体工商户户的混合合销售行行为，按按照销售售服务缴缴纳增值值税。c进项税税额不得抵扣的的进项税税额在1006号文文原有规规定的基基础之上上，366号文新新增了如如下不得得抵扣进进项的项项
28、目：1、非正常常损失的的不动产产，以及及该不动动产所耗耗用的购购进货物物、设计计服务和和建筑服服务；2、非正常常损失的的不动产产在建工工程所耗耗用的购购进货物物、设计计服务和和建筑服服务；3、购进的的贷款服服务、餐餐饮服务务、居民民日常服服务和娱娱乐服务务。其中中，纳税税人接受受贷款服服务向贷贷款方支支付的与与该笔贷贷款直接接相关的的投融资资顾问费费、手续续费、咨咨询费等等费用，其其进项额额也不得得从销项项税额中中抵扣。同时，已抵抵扣进项项税额的的固定资资产、无无形资产产或者不不动产如如果发生生不得抵抵扣进项项的情形形，应按按下面公公式计算算不得抵抵扣的进进项税额额：不得抵扣的的进项税税额=固
29、固定资产产、无形形资产或或者不动动产的净净值*适适用税率率新取得不动动产的进进项抵扣扣适用用一般计计税方法法的纳税税人，在在20116年55月1日日后取得得并在会会计制度度上按固固定资产产核算的的不动产产或者在在20116年55月1日日后取得得的不动动产在建建工程，其其进项税税额应自自取得之之日起分分2年从从销项税税额中抵抵扣，第第一年抵抵扣比例例为600%，第第二年抵抵扣比例例为400%。上述政策不不适用于于房地产产开发企企业自行行开发的的房地产产项目，以以及融资资注入的的不动产产。不适用分22年抵扣扣规定：1、房地产产开发企企业自行行开发的的房地产产项目2、融资注注入的不不动产3、施工现现
30、场修建建的临时时建筑物物、构筑筑物一般纳税人人销售自自行开发发的房地地产项目目，兼有有一般计计税方法法计税、简简易方法法计税、免免征增值值税的房房地产项项目而无无法划分分不得抵抵扣的进进项税额额的，应应以建建筑工程程施工许许可证注注明的“建设规规模”为依据据进行划划分不得抵扣的的进项税税额=当当期无法法划分的的全部进进项税额额（简易易计税、免免税房地地产项目目建设规规模房地产产项目总总建设规规模）国家税务总总局关于于发布不不动产进进项税额额分期抵抵扣暂行行办法的的公告国家税务总总局公告告20116年第第15号号国家税务总总局制定定了不不动产进进项税额额分期抵抵扣暂行行办法，现予以公布，自201
31、6年5月1日起施行。 特此公公告国家税务总总局2016年年3月331日第三条 纳税人20016年年5月11日后购购进货物物和设计计服务、建建筑服务务，用于新建不不动产，或或者用于于改建、扩扩建、修修缮、装装饰不动动产并增增加不动动产原值值超过550%的的，其进进项税额额依照本本办法有有关规定定分2年年从销项项税额中中抵扣。第四条 纳税人按按照本办办法规定定从销项项税额中中抵扣进进项税额额，应取取得20166年5月月1日后后开具的的合法有有效的增增值税扣扣税凭证证。上述进项税税额中，660%的的部分于于取得扣扣税凭证证的当期期从销项项税额中中抵扣；40%的部分分为待抵抵扣进项项税额，于于取得扣扣
32、税凭证证的当月月起第113个月月从销项项税额中中抵扣。第十条 纳税人人注销税税务登记记时，其其尚未抵抵扣完毕毕的待抵抵扣进项项税额于于注销清清算的当当期从销销项税额额中抵扣扣。第十一条 待抵抵扣进项项税额记记入“应交税税金待抵扣扣进项税税额”科目核核算，并并于可抵抵扣当期期转入“应交税税金应交增增值税（进进项税额额）”科目。对不同的不不动产和和不动产产在建工工程，纳纳税人应应分别核核算其待待抵扣进进项税额额。第十二条 纳税税人分期期抵扣不不动产的的进项税税额，应应据实填填报增值值税纳税税申报表表附列资资料。第十三条 纳税税人应建建立不动动产和不不动产在在建工程程台账，分分别记录录并归集集不动产
33、产和不动动产在建建工程的的成本、费费用、扣扣税凭证证及进项项税额抵抵扣情况况，留存存备查。用于简易计计税方法法计税项项目、免免征增值值税项目目、集体体福利或或者个人人消费的的不动产产和不动动产在建建工程，也也应在纳纳税人建建立的台台账中记记录。第1点和第第2点所所称货物物，是指指构成不不动产实实体的材材料和设设备，包包括建筑筑装饰材材料和给给排水、采采暖、卫卫生、通通风、照照明、通通讯、煤煤气、消消防、中中央空调调、电梯梯、电气气、智能能化楼宇宇设备及及配套设设施。各种占用、拆拆借资金金取得的的收入，包括金融商品特有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息
34、收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。以货币资金金投资收收取的固固定利润润或者保保底利润润，按照照贷款服服务缴纳纳增值税税。d建筑服服务特殊殊规定1）一般纳纳税人以以清包工工方式提提供的建建筑服务务，可以以选择适适用简易易计税方方法计税税。2)一般纳纳税人为为甲供工工程提供供的建筑筑服务，可可以选择择适用简简易计税税方法计计税。3）一般纳纳税人为为建筑工工程老项项目（即即开工日日期在220166年4月月30日日前）提供供的建筑筑服务，可可以选择择适用简简易计税税方法计计税。
35、4）一般纳纳税人跨跨县（市市）提供供建筑服服务，适适用一般般计税方方法计税税的，应应以取得得的全部部价款和和价外费费用为销销售额计计算应纳纳税额。但应以取得得的全部部价款和和价外费费用扣除除支付的的分包款款后的余余额，按按照2%的预征征率在建建筑服务务发生地地预缴税税款后，向向机构所所在地主主管税务务机关进进行纳税税申报。5）一般纳纳税人跨跨县（市市）提供供建筑服服务，选选择适用用简易计计税方法法计税的的，应以以取得的的全部价价款和价价外费用用扣除支支付的分分包款后后的余额额为销售售额，按按照3%的征收收率计算算应纳税税额。纳纳税人应应按照上上述计税税方法在在建筑服服务发生生地预缴缴税款后后，
36、向机机构所在在地主管管税务机机关进行行纳税申申报。6)小规模模纳税人人跨县（市市）提供供建筑服服务，应应以取得得的全部部价款和和价外费费用扣除除支付的的分包款款后的余余额为销销售额，按按照3%的征收收率计算算应纳税税额。纳纳税人应应按照上上述计税税方法在在建筑服服务发生生地预缴缴税款后后，向机机构所在在地主管管税务机机关进行行纳税申申报。e不动产产特殊规规定 结合房房地产行行业的特特点和政政策过滤滤的需要要，366号文对对不动产产的销售售和租赁赁作出了了不少特特殊规定定，以一一般纳税税人为例例，这些些规定包包括：不动产销售售1）一般规规则：一般纳税人人销售其其20116年55月1日日后取得得或
37、自建建的不动动产，应应适用一一般计税税方法，以以取得的的全部价价款和价价外费用用为销售售额计算算应纳税税额；按按照5%的预征征率在不不动产所所在地预预缴税款款后，向向机构所所在地主主管税务务机关进进行纳税税申报。若该不动产不属于自建不动产，则纳税人在计算预缴税款时，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为基础。房地产开发发企业采采取预收收款方式式销售所所开发的的房地产产项目，在在收到预预收款时时按照33%的预预征率预预缴增值值税。2）过渡原原则：一般纳税人人销售其其20116年44月300日前取取得或自自建的不不动产，可可以选择择适用简简易计税税方法，
38、按照5%的征收率计算应纳税额；在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。若该不动产产不属于于自建不不动产，则则纳税人人在计算算应纳税税额时，以以取得的的全部价价款和价价外费用用减去该该项不动动产购置置原价或或者取得得不动产产时的作作价后的的余额作作为销售售额。房地产开发发企业中中的一般般纳税人人，销售售自行开开发的房房地产老老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。国家税务总总局关于于发布房房地产开开发企业业销售自自行开发发的房地地产项目目增值税税征收管管理暂行行办法的的公告国家税务总总局公告告20116年第第18号号第五节 发票开开具第十六条 一般般纳税人人
39、销售自自行开发发的房地地产项目目，自行行开具增增值税发发票。第十七条 一般般纳税人人销售自自行开发发的房地地产项目目，其220166年4月月30日日前收取取并已向向主管地地税机关关申报缴缴纳营业业税的预预收款，未未开具营营业税发发票的，可可以开具具增值税税普通发发票，不不得开具具增值税税专用发发票。第十八条 一般般纳税人人向其他他个人销销售自行行开发的的房地产产项目，不不得开具具增值税税专用发发票。可以差额征征税的项项目1、试点纳纳税人提提供建筑筑服务适适用简易易计税方方法的，以以取得的的全部价价款和价价外费用用扣除支支付的分分包款后后的余额额为销售售额。2、房地产产开发企企业中的的一般纳纳税
40、人销销售其开开发的房房地产项项目（选选择简易易计税方方法的房房地产老老项目除除外），以以取得的的全部价价款的价价外费用用，扣除除受让土土地时向向政府部部门支付付的土地地价款后后的余额额为销售售额。3、其他个个人销售售其取得得（不含含自建）的的不动产产（不含含其购买买的住房房），应应以取得得的全部部价款和和价外费费用减去去该项不不动产购购置原价价或者取取得不动动产时的的作价后后的余额额为销售售额。4、金融商商品转让让，按照照卖出价价扣除买买入价后后的余额额为销售售额。5、中国证证券登记记结算公公司的销销售额不不包括按按规定提提取的证证券结算算风险基基金等资资金项目目。销售额=（全全部价款款和价外
41、外费用-当期允允许扣除除的土地地价款）（1+11%）当期允许扣扣除的土土地价款款=（当当期销售售房地产产项目建建筑面积积房地产产项目可可供销售售建筑面面积）支付的的土地价价款关于发布纳纳税人跨跨县（市市、区）提提供建筑筑服务增增值税征征收管理理暂行办办法的的公告（公公告20016年年第177号）备注：上述述凭证是是指：（一）从分分包方取取得的220166年4月月30日日前开具具的建筑筑业营业业税发票票。上述建筑业业营业税税发票在在20116年66月300日前可可视为预预缴税款款的扣除除凭证。（二）从分分包方取取得的220166年5月月1日后后开具的的，备注注栏注明明建筑服服务发生生地所在在县（
42、市市、区）、项项目名称称的增值值税发票票。（三）国家家税务总总局规定定的其他他凭证。第七条 纳税人人跨县（市市、区）提提供建筑筑服务，在在向建筑筑服务发发生地主主管国税税机关预预缴税款款时，需需提交一一下资料料：（一）增增值税预预缴税款款表（二）与发发包方签签订的建建筑合同同原件及及复印件件（三）与分分包方签签订的分分包合同同原件及及复印件件（四）从分分包方取取得的发发票原件件及复印印件6、经纪代代理服务务，以取取得的全全部价款款和价外外费用，扣扣除向委委托方收收取并代代为支付付的政府府性基金金或者行行政事业业性收费费后的余余额为销销售额。7、纳税人人提供旅旅游服务务，以取取得的全全部价款款和
43、价外外费用，扣扣除向旅旅游服务务购买方方收取并并支付给给其他单单位或者者个人的的住宿费费、餐饮饮费、交交通费、签签证费、门门票费和和支付给给其他接接同旅游游企业的的旅游费费用后的的余额为为销售额额。8、经批准准从事融融资租赁赁业务的的试点纳纳税人，提提供融资资租赁服服务，以以收取的的全部价价款和价价外费用用，扣除除支付的的借款利利息、发发行债券券利息和和车辆购购置税后后的余额额为销售售额。9、经批准准从事融融资租赁赁业务的的试点纳纳税人，提提供融资资性售后后回租服服务，以以取得的的全部价价款和价价外费用用（不含含本金），扣扣除对外外支付的的借款利利息、发发行债券券利息后后的余额额作为销销售额。
44、10、继续续按照有有形动产产融资租租赁服务务缴纳增增值税的的试点纳纳税人，经经批准从从事金融融租赁业业务的，根根据20016年年4月330日前前签订的的有形动动产融资资性售后后回租服服务，可可以选择择以下方方法之一一计算销销售额：（1）以向向承租方方收取的的全部价价款和价价外费用用，扣除除向承租租方收取取的价款款本金，以以及对外外支付的的借款利利息（包包括外汇汇借款和和人民币币借款利利息）、发发行债券券利息后后的余额额为销售售额。（2）以向向承租方方收取的的全部价价款和价价外费用用，扣除除支付的的借款利利息（包包括外汇汇借款和和人民币币借款利利息）、发发行债券券利息后后的余额额为销售售额。11
45、、航空空运输企企业的销销售额，不不包括代代收的机机场建设设费和代代售其他他航空运运输企业业客票而而代收转转付的价价款。12、一般般纳税人人提供客客运场站站服务，以以其取得得的全部部价款和和价外费费用，扣扣除支付付给承运运方运费费后的余余额为销销售额。简易办法计计税：1、公共交交通运输输服务。2、经认定定的动漫漫企业为为开发动动漫产品品提供的的动漫脚脚本编撰撰、形象象设计、背背景设计计、动画画设计、分分镜、动动画制作作、摄制制、描线线、上色色、画面面合成、配配音、配配乐、音音效合成成、剪辑辑、字幕幕制作、压压缩转码码（面向向网络动动漫、手手机动漫漫格式适适配）服服务，以以及在境境内转让让动漫版版
46、权（包包括动漫漫品牌、形形象或者者内容的的授权及及再授权权）。3、电影放放映服务务、仓储储服务、装装卸搬运运服务和和收派服服务。4、以纳入入营改增增试点之之日前取取得的有有形动产产为标的的物提供供的经营营租赁服服务。5、在纳入入营改增增试点之之日前签签订的尚尚未执行行完毕的的有形动动产租赁赁合同。6、以清包包工方式式提供的的建筑服服务。7、为甲供供工程（全全部或部部分设备备、材料料、动力力由发包包方自行行采购的的建筑工工程）提提供的建建筑服务务。8、为建筑筑工程老老项目提提供的建建筑服务务。9、一般纳纳税人销销售其220166年4月月30日日前取得得（不含含自建）的的不动产产。10、一般般纳税人人销售其其20116年44月300日前自自建的不不动产。11、房地地产