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1、房地产建建筑业“营改增增”应对策策略及风风险防范范第一部分分、营改改增最新新政策解解读财政部、国国家税务务总局关关于做好好全面推推开营业业税改征征增值税税试点准准备工作作的通知知财税220166322号各省、自自治区、直直辖市、计计划单列列市财政政厅（局局）、国国家税务务局、地地方税务务局，新新疆生产产建设兵兵团财务务局：国务院提提交十二二届全国国人大四四次会议议审议的的政府府工作报报告提提出，全全面实施施营业税税改征增增值税（以以下简称称营改增增），从从5月11日起，将将试点范范围扩大大到建筑筑业、房房地产业业、金融融业、生生活服务务业。为为确保税税制转换换平稳顺顺利，改改革目标标如期实实现
2、，各各级财税税部门要要按照职职责分工工，立即即开展前前期准备备工作。住房城乡乡建设部部办公厅厅关于做做好建筑筑业营改改增建设设工程计计价依据据调整准准备工作作的通知知建办标2201664号号增值税改改革是对对宏观经经济有重重大影响响的政策策。20015年年，房地地产业营营业税收收入占全全国营业业税收入入的比例例为311.6%（61104亿亿元），建建筑业营营业税收收入占比比为266.6%（51136亿亿元），金融业营业税收入占比为23.6%（4561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济产生自营改增实施以来最大的影响。在全世界界1600多个实实施增值值税或相相似税种种的国家家中，中中
3、国将成成为增值值税税基基范围最最广的国国家。与与国际通通行增值值税税制制相比，我我国增值值税体系系将独树树一帜，就就金融业业而言，增增值税将将适用于于所有金金融服务务（包括括利息收收入）；而在房房地产业业，增值值税不仅仅将适用用于B22B（企企业对企企业）或或B2CC（企业业对个人人）的交交易，同同时也将将适用于于C2CC（个人人对个人人）的交交易，这这些处理理方式在在其他增增值税国国家均不不存在先先例。四川省国国家税务务局关于于全面推推开营业业税改征征增值税税试点的的公告四川省国国家税务务局公告告20116年第第1号三、征收收机关营业税改改征的增增值税，由由试点纳纳税人的的主管国国税机关关负
4、责征征收。纳纳税人销销售取得得的不动动产和其其他个人人出租不不动产的的增值税税，由主主管国税税机关暂暂委托对对应的地地税机关关代为征征收。四、试点点纳税人人应配合合开展的的工作（一）确确认涉税税基础信信息。220166年4月月28日日前，主主管国税税机关将将按照要要求，对对试点纳纳税人征征管基础础信息开开展调查查确认，补补充采集集相关信信息，请请试点纳纳税人予予以支持持和配合合。（二）办办理营改改增涉税税事项。试试点纳税税人应在在20116年44月288日前到到主管国国税机关关及时办办理税务务登记、税税种核定定、一般般纳税人人登记、发发票种类类核定、税税控专用用设备和和系统申申请、发发票领用用
5、、税收收优惠备备案、出出口退免免税登记记、网上上申报、财财税库银银电子缴缴税、个个体定额额核定等等涉税事事项。六、本公公告自220166年3月月28日日起实施施。政策细则则解读20166年3月月24日日，中国国财政部部和国家家税务总总局联合合发布了了财税【220166】366号文（“36号号文”），公公布了尚尚未营改改增的行行业适用用的增值值税税率率和政策策，该文文件自220166年5月月1日起起生效。1、纳税税人 在中中华人民民共和国国境内销销售服务务、无形形资产或或者不动动产的单单位和个个人为增增值税纳纳税人。年年应税销销售额超超过5000万元元（含）的的为一般般纳税人人（其他他个人除除外
6、），未未超过的的为小规规模纳税税人。年年应税销销售额超超过规定定标准但但不经常常发生应应税行为为的单位位和个体体工商户户可选择择按照小小规模纳纳税人纳纳税。2、销售售额的确确定 纳税税人的营营业额为为纳税人人提供建建筑服务务收取的的全部价价款和价价外费用用。财政政部和国国家税务务总局另另有规定定的除外外。价外费用用，是指指价外收收取的各各种性质质的收费费，但不不包括以以下项目目： （一一）代为为收取并并符合本本办法第第九条规规定的政政府性基基金或者者行政事事业性收收费；（二）以以委托方方名义开开具发票票代委托托方收取取的款项项。预售房地地产项目目征管一一览表纳税人类类型不动产性性质计税方法法纳
7、税申报报税务机关关计算依据据预征率一般纳税税人老项目简易计税税主管国税机关预收款（1+5%）3%一般计税税预收款（1+11%）新项目预收款（1+11%）小规模纳税人老项目新项目预收款（1+5%）纳税人类类型不动产性性质计税方法法纳税申报报税务机关关征收率应纳税额额一般纳税税人老项目简易计税税主管国税机关5%全额缴税税，抵减减预缴税税款一般计税税11%差额缴税税，抵减减预缴税税款新项目11%差额缴税税，抵减减预缴税税款小规模纳税人老项目新项目5%全额缴税税，抵减减预缴税税款2、征税税范围a、税目目分类根据销销售服务务、无形形资产、不不动产注注释，增增值税应应税行为为被分为为三个大大类：销销售服务
8、务、销售售无形资资产、销销售不动动产其中，销销售无形形资产和和不动产产是这次次新增的的两个大大类。每每个大类类会再作作细分，例例如销售售服务细细分为七七个类别别：交通运输输服务 邮政政服务 电信信服务 建筑筑服务 金融融服务现代服务务 生生活服务务其中，建建筑服务务、金融融服务和和生活服服务是这这次新增增的分类类。1销售售不动产产税税率111%【投投资、入入股、捐捐赠】销售不动动产，是是指转让让不动产产所有权权的业务务活动。不不动产，是是指不能能移动或或者移动动后会引引起性质质、形状状改变的的财产，包包括建筑筑物、构构筑物等等。建筑物，包包括住宅宅、商业业营业用用房、办办公楼等等可供居居住、工
9、工作或者者进行其其他活动动的建造造物。构筑物，包包括道路路、桥梁梁、隧道道、水坝坝等建造造物。转让建筑筑物有限限产权或或者永久久使用权权的，转转让在建建的建筑筑物或者者构筑物物所有权权的，以以及在转转让建筑筑物或者者构筑物物时一并并转让其其所占土土地的使使用权的的，按照照销售不不动产缴缴纳增值值税。营改增后后，财税税【20002】1191号号“以无形形资产、不不动产投投资入股股，参与与接受投投资方利利润分配配、共同同承担投投资风险险的行为为，不征征收营业业税。”的规定定不再延延续执行行，对将将不动产产投资入入股换取取股权行行为，按按有偿销销售不动动产、无无形资产产行为征征收增值值税。2租赁赁服
10、务，包包括融资资租赁服服务和经经营租赁赁服务。其中提供供有形动动产租赁赁服务，税税率为117%，提提供建筑筑、不动动产租赁赁服务，销销售不动动产，转转让土地地使用权权，税率率为111%。1融融资租赁赁服务，是是指具有有融资性性质和所所有权转转移特点点的租赁赁活动。即即出租人人根据承承担人所所要求的的规格、型型号、性性能等条条件购入入有形动动产或者者不动产产租赁给给承租人人，合同同期内租租赁物所所有权属属于出租租人，承承租人只只拥有使使用权，合合同期满满付清租租金后，承承租人有有权按照照残值购购入租赁赁物，以以拥有其其所有权权。不论论出租人人是否将将租赁物物销售给给承租人人，均属属于融资资租赁。
11、 按照标标的物的的不同，融融资租赁赁服务可可分为有有形动产产融资租租赁服务务和不动动产融资资租赁服服务。融资性售售后回租租不按照照本税目目缴纳增增值税。批准 性性质 发票票 本金普通通发票售后性回回租 融资租赁赁 租租金增值税税专用发发票 正正常融资资租赁 增值税税专用发发票2经经营租赁赁服务，是指在约约定时间间内将有有形动产产或者不不动产转转让他人人使用且且租赁物物所有权权不变更更的业务务活动。按照标的的物的不不同，经经营租赁赁服务可可分为有有形动产产经营租租赁服务务和不动动产经营营租赁服服务。将建筑物物、构筑筑物等不不动产或或者飞机机、车辆辆等有形形动产的的广告位位出租给给其他单单位或者者
12、个人用用于发布布广告，按按照经营营租赁服服务缴纳纳增值税税。车辆停放放服务、道道路通行行服务（包包括过路路费、过过桥费、过过闸费等等）等按按照不动动产经营营租赁服服务缴纳纳增值税税。预缴税款款及纳税税地点纳税地点不动产位置纳税人不动产所所在地主管地税税机关不动产所所在地主管国税税机关机构所在在地主管国税税机关其他个人人所有不动动产纳税申报报除其他个个人外的的纳税人人出租不不动产不动产所所在地与与机构所所在地在在同一县县（市）无需预缴缴纳税申报报不动产所所在地与与机构所所在地不不在同一一县（市市）预缴税款款纳税申报报3建筑筑服务税率率11%建筑服务务，是指指各类建建筑物、构构筑物及及其附属属设施
13、的的建造、修修缮、装装饰，线线路、管管道、设设备、设设施等的的安装以以及其他他工程作作业的业业务活动动。包括括工程服服务、安安装服务务、修缮缮服务、装装饰服务务和其他他建筑服服务。（1）工工程服务务工程服务务，是指指新建、改改建各种种建筑物物、构造造物的工工程作业业，包括括与建筑筑物相连连的各种种设备或或者支柱柱、操作作平台的的安装或或者装设设工程作作业，以以及各种种窑炉和和金属结结构工程程作业。（2）安安装服务务安装服务务，是指指生产设设备、动动力设备备、起重重设备、运运输设备备、传动动设备、医医疗实验验设备以以及其他他各种设设备、设设施的装装配、安安置工程程作业，包包括与被被安装设设备相连
14、连的工作作台、梯梯子、栏栏杆的装装设工程程作业，以以及被安安装设备备的绝缘缘、防腐腐、保温温、油漆漆等工程程作业。固定电话话、有限限电视、宽宽带、水水、电、燃燃气、暖暖气等经经营者向向用户收收取的安安装费、初初装费、开开户费、扩扩容费以以及类似似收费，按按照安装装服务缴缴纳增值值税。（3）修修缮服务务修缮服务务，是指指对建筑筑物、构构筑物进进行修补补、加固固、养护护、改善善，使之之恢复原原来的使使用价值值或者延延长其使使用期限限的工程程作业。（4）装装饰服务务装饰服务务，是指指对建筑筑物、构构筑物进进行修饰饰装修，使使之美观观或者具具有特定定用途的的工程作作业。（5）其其他建筑筑服务其他建筑筑
15、服务，是是指上列列工程作作业之外外的各种种工程作作业服务务，如钻钻井（打打井）、拆拆除建筑筑物或者者构筑物物、平整整土地、园园林绿化化、疏浚浚（不包包括航道道疏浚）、建建筑物平平移、搭搭脚手架架、爆破破、矿山山穿孔、表表面附着着物（包包括岩层层、土层层、沙层层等）剥剥离和清清理等工工程作业业。除此以外外，366号文对对部分原原有分类类也进行行了调整整（例如如，原归归入现代代服务业业中文化化创意服服务的商商标和著著作权转转让被归归入销售售无形资资产大类类）。各税目的的注释也也在原有有的营改改增试点点规定和和营业税税规定的的基础上上做了扩扩充值得注注意的是是，新版版注释对对无形资资产进行行了更加加
16、宽泛的的定义，连连锁经营营权、会会员权、网网络游戏戏虚拟道道具、域域名等资资产的出出售也被被明确纳纳入增值值税范畴畴。c不征征增值税税项目36号文文规定以以下为不不征增值值税项目目：1、根据据国家指指令无偿偿提供的的铁路运运输服务务、航空空运输服服务，属属于符合合相关规规定的用用于公益益事业的的服务；2、存款款利息；3、被保保险人获获得的保保险赔付付；4、房地地产主管管部门或或者其指指定机构构、公积积金管理理中心、开开发企业业以及物物业管理理单位代代收的住住宅专项项维修基基金；5、在资资产重组组过程中中，通过过合并、分分立、出出售、置置换等方方式、将将全部或或者部分分实物资资产以及及与其相相关
17、联的的债权、负负债和劳劳动力一一并转让让给其他他单位和和个人，其其中涉及及的不动动产、土土地使用用权转让让行为。3、税率率和征收收率36号文文规定了了6%、111%和和17%三挡税税率以及及零税率率，具体体适用如如下所示示。征收率一一般为33%，主主要适用用于小规规模纳税税人。6%：提提供增值值电信服服务、金金融服务务、现代代服务和和生活服服务，销销售土地地使用权权以外的的无形资资产；11%：提供交交通运输输、邮政政、基础础电信、建建筑、不不动产租租赁服务务，销售售不动产产，转让让土地使使用权；17%：提供有有形动产产租赁服服务；零税率：境内单单位和个个人发生生的特定定跨境应应税行为为。销售服
18、务务试点行业业细分行业业税率交通运输输陆路运输输服务、水水路运输输服务（含含期租、程程租）、航航空运输输服务（湿湿租“航天运运输服务务”）和管管道运输输服务（新新增）：无运输输工具承承运业务务（以承承运人身身份与托托运人签签约）11%研发技术术研发服务务、技术术转让服服务、技技术咨询询服务、合合同能源源管理服服务、工工程勘察察探勘服服务、“技术测测试”、“技术培培训、专专业技术术服务（新新增）气气象服务务、地震震服务、海海洋服务务、测绘绘服务、城城市规划划、环境境与生态态监测服服务等专专项技术术服务6%信息技术术软件服务务、电路路设计及及测试服服务、信信息系统统服务、业业务流程程管理服服务（依
19、依托计算算机信息息技术提提供的审审计管理理、税务务管理、内内部数据据挖掘、内内部数据据管理、内内部数据据使用）、信信息系统统增值服服务（新新增）6%文化创意意设计服务务（动漫漫设计33%）、知知识产权权服务、广广告服务务、会议议展览服服务、网网游设计计6%物流辅助助航空服务务（航空空培训）、港港口码头头服务、货货运客运运场站服服务（货货物打包包整理、铁铁路线路路使用服服务、加加挂铁路路客车服服务、铁铁路行包包专列发发送服务务、铁路路到达和和中转服服务、铁铁路车辆辆编解服服务、车车辆挂运运服务、铁铁路接触触网服务务、铁路路机车牵牵引服务务）、打打捞救助助服务、货货物运输输代理服服务、代代理报关关
20、服务、船舶代理服务（3%）、仓储服务、装卸搬运服务、收派服务（快递）（3%）6%租赁服务务有形动产产融资租租赁、有有形动产产经营性性租赁（33%）、远远洋运输输光租、航航空运输输干租17%不动产融融资租赁赁、不动动产经营营租赁（新新增）11%鉴证咨询询认证服务务、鉴证证服务（翻翻译服务务）、咨咨询服务务（含培培训）基础电信信是指利用用固网、移移动网、卫卫星、互互联网，提提供语音音通话服服务的业业务活动动，以及及出租或或者出售售带宽、波波长等网网络元素素的业务务活动增值电信信是指利用用固网、移移动网、卫卫星、互互联网、有有线电视视网络，提提供短信信和彩信信服务、电电子数据据和信息息的传输输及应用
21、用服务、互互联网接接入服务务等业务务活动。卫卫星电视视信号落落地转接接服务，按按照增值值电信服服务计算算缴纳增增值税。6%邮政邮政普遍遍服务、邮邮政特殊殊服务、其其他邮政政服务11%销售服务务行业细分行业业税率建筑服务务（新增增）工程、安安装、修修缮、装装饰其他他建筑服服务11%金融服务务（新增增）贷款、直直接收费费金融服服务、保保险服务务（人寿寿、财产产）、金金融商品品转让商务辅助助服务（新新增）企业管理理、经纪纪代理、人人力资源源、安全全保护服服务其他现代代服务（新新增）其他现代代服务6%生活服务务文化体育育、教育育医疗、旅旅游娱乐乐、餐饮饮住宿、居居民日常常服务、其其他生活活服务销售无形
22、形资产、不不动产行业细分行业业税率销售无形形资产（新新增）专利技术术和非专专利技术术商标、著著作权、商商誉6%（除除销售土土地使用用权为111%）自然资源源使用权权（含土土地使用用权）：海域使使用权、探探矿权、采采矿权、取取水权和和其他自自然资源源使用权权其他权益益性无形形资产：基础设设施资产产经营权权、公共共事业特特许权、配配额、经经营权（包包括特许许经营权权、连锁锁经营权权、其他他经营权权、经销销权、分分销权、代代理权、会会员权、席席位权、网网络游戏戏虚拟道道具、域域名、名名称权、肖肖像权、冠冠名权、转转会费销售不动动产（新新增）建筑物：住宅、商商业营业业用房、办办公楼11%构筑物：道路、
23、桥桥梁、隧隧道、水水坝等值得注意意的是，现现行营业业税税目目对无形形资产的的定义范范围在字字面上较较窄，仅仅包括土土地使用用权、商商标权、专专利权、非非专利技技术、著著作权、商商誉和自自然资源源使用权权。因此此，对于于一些新新兴类型型无形资资产的销销售（例例如网络络域名、会会员资格格等）是是否属于于应税项项目，实实践中往往往颇多多争议。有有鉴于此此，这次次的营改改增方案案新增了了“其他权权益性无无形资产产”的分类类，并对对该类别别下的无无形资产产作了相相当宽泛泛的列举举，这将将使增值值税的应应税范围围得到较较大的扩扩展。混合销售售一项销售售行为如如果既涉涉及货物物又涉及及服务，为为混合销销售。
24、从从事货物物的生产产、批发发或者零零售的单单位和个个体工商商户（包包括以从从事货物物的生产产、批发发或者零零售的单单位和个个体工商商户（包包括以从从事货物物的生产产、批发发或者零零售为主主，并兼兼营销售售服务的的单位和和个体工工商户在在内）的的混合销销售行为为，按照照销售货货物缴纳纳增值税税；其他他单位和和个体工工商户的的混合销销售行为为，按照照销售服服务缴纳纳增值税税。增值税混混合销售售由以往往的同一一纳税人人在同一一项销售售业务中中，跨越越增值税税和营业业税两个个税种，既既涉及货货物又涉涉及非增增值税应应税劳务务的行为为，改变变为：同同一纳税税人在同同一项销销售业务务中，混混杂增值值税不同
25、同税目的的业务，既既涉及货货物又涉涉及营改改增应税税服务的的行为。混合销售售行为成成立的行行为标准准有两点点，一是是其销售售行为必必须是一一项；二二是该项项行为必必须既涉涉及服务务又涉及及货物，其“货物”是指增增值税税税法中规规定的有有形财产产，包括括电力、热热力和气气体；服服务是指指属于改改征范围围的交通通运输服服务、建建筑服务务、金融融保险服服务、邮邮政服务务、电信信服务、现现代服务务、生活活服务等等。确定定混合销销售是否否成立时时，其行行为标准准中的上上述两点点必须是是同时存存在，如如果一项项销售行行为只涉涉及销售售服务，不不涉及货货物，这这种行为为就不是是混合销销售行为为；反之之，如果
26、果涉及销销售服务务和涉及及货物的的行为，不不是存在在一项销销售行为为之中，这这种行为为也不是是混合销销售行为为。如：生产产货物的的单位，在在销售货货物的同同时附带带运输，其其销售货货物及提提供运输输的行为为属于混混合销售售行为，所所收取的的货物款款项及运运输费用用应一律律按销售售货物计计算缴纳纳增值税税。【例】某某建筑一一般纳税税人企业业提供建建筑工程程服务，合合同约定定包工包包料，就就应当是是按照合合同约定定的价格格（含材材料的价价格），按按建筑工工程服务务试用税税率计算算缴纳增增值税。4、计税税方法a销售售额 纳税人人的销售售额通常常按纳税税人发生生应税行行为取得得的全部部价款和和价外费费
27、用确定定。但336号文文规定，在在一些特特殊情形形下，纳纳税人可可以从全全部价款款中扣除除特定项项目以确确定销售售额，例例如：b兼营营和混合合销售36号文文延续了了1066号文有有关兼营营业务的的规定，即即纳税人人兼营销销售货物物、加工工修理修修配劳务务、服务务、无形形资产或或者不动动产适用用不同税税率或者者征收率率的，应应当分别别核算适适用不同同税率或或者征收收率的销销售额；未分别别核算销销售额的的，从高高适用税税率或征征收率。与此同时时，366号文对对混合销销售作出出了规定定：一项销售售行为如如果既涉涉及服务务又涉及及货物，为为混合销销售。从从事货物物的生产产、批发发或者零零售，或或以前述
28、述经营为为主的单单位和个个体工商商户的混混合销售售行为，按按照销售售货物缴缴纳增值值税；其其他单位位和个体体工商户户的混合合销售行行为，按按照销售售服务缴缴纳增值值税。c进项项税额不得抵扣扣的进项项税额在1106号号文原有有规定的的基础之之上，336号文文新增了了如下不不得抵扣扣进项的的项目：1、非正正常损失失的不动动产，以以及该不不动产所所耗用的的购进货货物、设设计服务务和建筑筑服务；2、非正正常损失失的不动动产在建建工程所所耗用的的购进货货物、设设计服务务和建筑筑服务；3、购进进的贷款款服务、餐餐饮服务务、居民民日常服服务和娱娱乐服务务。其中中，纳税税人接受受贷款服服务向贷贷款方支支付的与
29、与该笔贷贷款直接接相关的的投融资资顾问费费、手续续费、咨咨询费等等费用，其其进项额额也不得得从销项项税额中中抵扣。同时，已已抵扣进进项税额额的固定定资产、无无形资产产或者不不动产如如果发生生不得抵抵扣进项项的情形形，应按按下面公公式计算算不得抵抵扣的进进项税额额：不得抵扣扣的进项项税额=固定资资产、无无形资产产或者不不动产的的净值*适用税税率新取得不不动产的的进项抵抵扣适用一一般计税税方法的的纳税人人，在220166年5月月1日后后取得并并在会计计制度上上按固定定资产核核算的不不动产或或者在220166年5月月1日后后取得的的不动产产在建工工程，其其进项税税额应自自取得之之日起分分2年从从销项
30、税税额中抵抵扣，第第一年抵抵扣比例例为600%，第第二年抵抵扣比例例为400%。上述政策策不适用用于房地地产开发发企业自自行开发发的房地地产项目目，以及及融资注注入的不不动产。不适用分分2年抵抵扣规定定：1、房地地产开发发企业自自行开发发的房地地产项目目2、融资资注入的的不动产产3、施工工现场修修建的临临时建筑筑物、构构筑物一般纳税税人销售售自行开开发的房房地产项项目，兼兼有一般般计税方方法计税税、简易易方法计计税、免免征增值值税的房房地产项项目而无无法划分分不得抵抵扣的进进项税额额的，应应以建建筑工程程施工许许可证注注明的“建设规规模”为依据据进行划划分不得抵扣扣的进项项税额=当期无无法划分
31、分的全部部进项税税额（简易易计税、免免税房地地产项目目建设规规模房地产产项目总总建设规规模）国家税务务总局关关于发布布不动动产进项项税额分分期抵扣扣暂行办办法的的公告国家税务务总局公公告20016年年第155号国家税务务总局制制定了不不动产进进项税额额分期抵抵扣暂行行办法，现予以公布，自2016年5月1日起施行。 特此此公告国家税务务总局20166年3月月31日日第三条 纳税人220166年5月月1日后后购进货货物和设设计服务务、建筑筑服务，用于新建建不动产产，或者者用于改改建、扩扩建、修修缮、装装饰不动动产并增增加不动动产原值值超过550%的的，其进进项税额额依照本本办法有有关规定定分2年年
32、从销项项税额中中抵扣。第四条 纳税人人按照本本办法规规定从销销项税额额中抵扣扣进项税税额，应应取得20116年55月1日日后开具具的合法法有效的的增值税税扣税凭凭证。上述进项项税额中中，600%的部部分于取取得扣税税凭证的的当期从从销项税税额中抵抵扣；440%的的部分为为待抵扣扣进项税税额，于于取得扣扣税凭证证的当月月起第113个月月从销项项税额中中抵扣。第十条 纳税税人注销销税务登登记时，其其尚未抵抵扣完毕毕的待抵抵扣进项项税额于于注销清清算的当当期从销销项税额额中抵扣扣。第十一条条 待待抵扣进进项税额额记入“应交税税金待抵扣扣进项税税额”科目核核算，并并于可抵抵扣当期期转入“应交税税金应交
33、增增值税（进进项税额额）”科目。对不同的的不动产产和不动动产在建建工程，纳纳税人应应分别核核算其待待抵扣进进项税额额。第十二条条 纳纳税人分分期抵扣扣不动产产的进项项税额，应应据实填填报增值值税纳税税申报表表附列资资料。第十三条条 纳纳税人应应建立不不动产和和不动产产在建工工程台账账，分别别记录并并归集不不动产和和不动产产在建工工程的成成本、费费用、扣扣税凭证证及进项项税额抵抵扣情况况，留存存备查。用于简易易计税方方法计税税项目、免免征增值值税项目目、集体体福利或或者个人人消费的的不动产产和不动动产在建建工程，也也应在纳纳税人建建立的台台账中记记录。第1点和和第2点点所称货货物，是是指构成成不
34、动产产实体的的材料和和设备，包包括建筑筑装饰材材料和给给排水、采采暖、卫卫生、通通风、照照明、通通讯、煤煤气、消消防、中中央空调调、电梯梯、电气气、智能能化楼宇宇设备及及配套设设施。各种占用用、拆借借资金取取得的收收入，包包括金融融商品特特有期间间（含到到期）利利息（保保本收益益、报酬酬、资金金占用费费、补偿偿金等）收收入、信信用卡透透支利息息收入、买买入返售售金融商商品利息息收入、融融资融券券收取的的利息收收入，以以及融资资性售后后回租、押押汇、罚罚息、票票据贴现现、转贷贷等业务务取得的的利息及及利息性性质的收收入，按按照贷款款服务缴缴纳增值值税。以货币资资金投资资收取的的固定利利润或者者保
35、底利利润，按按照贷款款服务缴缴纳增值值税。d建筑筑服务特特殊规定定1）一般般纳税人人以清包包工方式式提供的的建筑服服务，可可以选择择适用简简易计税税方法计计税。2)一般般纳税人人为甲供供工程提提供的建建筑服务务，可以以选择适适用简易易计税方方法计税税。3）一般般纳税人人为建筑筑工程老老项目（即即开工日日期在220166年4月月30日日前）提供供的建筑筑服务，可可以选择择适用简简易计税税方法计计税。4）一般般纳税人人跨县（市市）提供供建筑服服务，适适用一般般计税方方法计税税的，应应以取得得的全部部价款和和价外费费用为销销售额计计算应纳纳税额。但应以取取得的全全部价款款和价外外费用扣扣除支付付的分
36、包包款后的的余额，按按照2%的预征征率在建建筑服务务发生地地预缴税税款后，向向机构所所在地主主管税务务机关进进行纳税税申报。5）一般般纳税人人跨县（市市）提供供建筑服服务，选选择适用用简易计计税方法法计税的的，应以以取得的的全部价价款和价价外费用用扣除支支付的分分包款后后的余额额为销售售额，按按照3%的征收收率计算算应纳税税额。纳纳税人应应按照上上述计税税方法在在建筑服服务发生生地预缴缴税款后后，向机机构所在在地主管管税务机机关进行行纳税申申报。6)小规规模纳税税人跨县县（市）提提供建筑筑服务，应应以取得得的全部部价款和和价外费费用扣除除支付的的分包款款后的余余额为销销售额，按按照3%的征收收
37、率计算算应纳税税额。纳纳税人应应按照上上述计税税方法在在建筑服服务发生生地预缴缴税款后后，向机机构所在在地主管管税务机机关进行行纳税申申报。e不动动产特殊殊规定 结合合房地产产行业的的特点和和政策过过滤的需需要，336号文文对不动动产的销销售和租租赁作出出了不少少特殊规规定，以以一般纳纳税人为为例，这这些规定定包括：不动产销销售1）一般般规则：一般纳税税人销售售其20016年年5月11日后取取得或自自建的不不动产，应应适用一一般计税税方法，以以取得的的全部价价款和价价外费用用为销售售额计算算应纳税税额；按按照5%的预征征率在不不动产所所在地预预缴税款款后，向向机构所所在地主主管税务务机关进进行
38、纳税税申报。若该不动产不属于自建不动产，则纳税人在计算预缴税款时，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为基础。房地产开开发企业业采取预预收款方方式销售售所开发发的房地地产项目目，在收收到预收收款时按按照3%的预征征率预缴缴增值税税。2）过渡渡原则：一般纳税税人销售售其20016年年4月330日前前取得或或自建的的不动产产，可以以选择适适用简易易计税方方法，按按照5%的征收收率计算算应纳税税额；在在不动产产所在地地预缴税税款后，向向机构所所在地主主管税务务机关进进行纳税税申报。若该不动动产不属属于自建建不动产产，则纳纳税人在在计算应应纳税额额时，以以取
39、得的的全部价价款和价价外费用用减去该该项不动动产购置置原价或或者取得得不动产产时的作作价后的的余额作作为销售售额。房地产开开发企业业中的一一般纳税税人，销销售自行行开发的的房地产产老项目目，可以以选择适适用简易易计税方方法按照照5%的的征收率率计税。国家税务务总局关关于发布布房地地产开发发企业销销售自行行开发的的房地产产项目增增值税征征收管理理暂行办办法的的公告国家税务务总局公公告20016年年第188号第五节 发票票开具第十六条条 一一般纳税税人销售售自行开开发的房房地产项项目，自自行开具具增值税税发票。第十七条条 一一般纳税税人销售售自行开开发的房房地产项项目，其其20116年44月300
40、日前收收取并已已向主管管地税机机关申报报缴纳营营业税的的预收款款，未开开具营业业税发票票的，可可以开具具增值税税普通发发票，不不得开具具增值税税专用发发票。第十八条条 一一般纳税税人向其其他个人人销售自自行开发发的房地地产项目目，不得得开具增增值税专专用发票票。可以差额额征税的的项目1、试点点纳税人人提供建建筑服务务适用简简易计税税方法的的，以取取得的全全部价款款和价外外费用扣扣除支付付的分包包款后的的余额为为销售额额。2、房地地产开发发企业中中的一般般纳税人人销售其其开发的的房地产产项目（选选择简易易计税方方法的房房地产老老项目除除外），以以取得的的全部价价款的价价外费用用，扣除除受让土土地
41、时向向政府部部门支付付的土地地价款后后的余额额为销售售额。3、其他他个人销销售其取取得（不不含自建建）的不不动产（不不含其购购买的住住房），应应以取得得的全部部价款和和价外费费用减去去该项不不动产购购置原价价或者取取得不动动产时的的作价后后的余额额为销售售额。4、金融融商品转转让，按按照卖出出价扣除除买入价价后的余余额为销销售额。5、中国国证券登登记结算算公司的的销售额额不包括括按规定定提取的的证券结结算风险险基金等等资金项项目。销售额=（全部部价款和和价外费费用-当当期允许许扣除的的土地价价款）（1+11%）当期允许许扣除的的土地价价款=（当当期销售售房地产产项目建建筑面积积房地产产项目可可
42、供销售售建筑面面积）支付的的土地价价款关于发布布纳税税人跨县县（市、区区）提供供建筑服服务增值值税征收收管理暂暂行办法法的公公告（公公告20016年年第177号）备注：上上述凭证证是指：（一）从从分包方方取得的的20116年44月300日前开开具的建建筑业营营业税发发票。上述建筑筑业营业业税发票票在20016年年6月330日前前可视为为预缴税税款的扣扣除凭证证。（二）从从分包方方取得的的20116年55月1日日后开具具的，备备注栏注注明建筑筑服务发发生地所所在县（市市、区）、项项目名称称的增值值税发票票。（三）国国家税务务总局规规定的其其他凭证证。第七条 纳税税人跨县县（市、区区）提供供建筑服
43、服务，在在向建筑筑服务发发生地主主管国税税机关预预缴税款款时，需需提交一一下资料料：（一）增增值税预预缴税款款表（二）与与发包方方签订的的建筑合合同原件件及复印印件（三）与与分包方方签订的的分包合合同原件件及复印印件（四）从从分包方方取得的的发票原原件及复复印件6、经纪纪代理服服务，以以取得的的全部价价款和价价外费用用，扣除除向委托托方收取取并代为为支付的的政府性性基金或或者行政政事业性性收费后后的余额额为销售售额。7、纳税税人提供供旅游服服务，以以取得的的全部价价款和价价外费用用，扣除除向旅游游服务购购买方收收取并支支付给其其他单位位或者个个人的住住宿费、餐餐饮费、交交通费、签签证费、门门票
44、费和和支付给给其他接接同旅游游企业的的旅游费费用后的的余额为为销售额额。8、经批批准从事事融资租租赁业务务的试点点纳税人人，提供供融资租租赁服务务，以收收取的全全部价款款和价外外费用，扣扣除支付付的借款款利息、发发行债券券利息和和车辆购购置税后后的余额额为销售售额。9、经批批准从事事融资租租赁业务务的试点点纳税人人，提供供融资性性售后回回租服务务，以取取得的全全部价款款和价外外费用（不不含本金金），扣扣除对外外支付的的借款利利息、发发行债券券利息后后的余额额作为销销售额。10、继继续按照照有形动动产融资资租赁服服务缴纳纳增值税税的试点点纳税人人，经批批准从事事金融租租赁业务务的，根根据2001
45、6年年4月330日前前签订的的有形动动产融资资性售后后回租服服务，可可以选择择以下方方法之一一计算销销售额：（1）以以向承租租方收取取的全部部价款和和价外费费用，扣扣除向承承租方收收取的价价款本金金，以及及对外支支付的借借款利息息（包括括外汇借借款和人人民币借借款利息息）、发发行债券券利息后后的余额额为销售售额。（2）以以向承租租方收取取的全部部价款和和价外费费用，扣扣除支付付的借款款利息（包包括外汇汇借款和和人民币币借款利利息）、发发行债券券利息后后的余额额为销售售额。11、航航空运输输企业的的销售额额，不包包括代收收的机场场建设费费和代售售其他航航空运输输企业客客票而代代收转付付的价款款。
46、12、一一般纳税税人提供供客运场场站服务务，以其其取得的的全部价价款和价价外费用用，扣除除支付给给承运方方运费后后的余额额为销售售额。简易办法法计税：1、公共共交通运运输服务务。2、经认认定的动动漫企业业为开发发动漫产产品提供供的动漫漫脚本编编撰、形形象设计计、背景景设计、动动画设计计、分镜镜、动画画制作、摄摄制、描描线、上上色、画画面合成成、配音音、配乐乐、音效效合成、剪剪辑、字字幕制作作、压缩缩转码（面面向网络络动漫、手手机动漫漫格式适适配）服服务，以以及在境境内转让让动漫版版权（包包括动漫漫品牌、形形象或者者内容的的授权及及再授权权）。3、电影影放映服服务、仓仓储服务务、装卸卸搬运服服务和收收派服务务。4、以纳纳入营改改增试点点之日前前取得