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1、技术文件对本项目物物业管理的的整体设想想及策划一流的物业业需要一流流的管理，一一流的管理理出一流的的质量。通通过我们的的服务，为为“商住小小区”创造价值值，为业户户营造一个个“安全、舒舒适、温馨馨、亲情”的生活、办办公及购物物环境，让让业主安心心、放心。一、 总体管理服服务目标1、 前期目标成为开发商商的好参谋谋、好帮手手、好朋友友；2、 合同目标在合同期内内，全身心心为业主服服务，成为为业主的好好保姆、好好管家、好好朋友。四年内达到到“临沧市物物业管理示示范小区”的标准；二、 管理服务务理念 临沧沧市好当家家物业让您您更满意让严格管理理、规范服服务、心心心交流您业户、发发展商、行行政主管部部
2、门、相关关专业部门门更优于行业业标准、优优于其它企企业、1000%业户户第一、不不断超越业业户日益增增长的需求求满意成为业户户的好保姆姆、好管家家、好朋友友成为发展商商的好参谋谋、好帮手手、好朋友友成为大家认认可的好企企业、好伙伙伴、好朋朋友三、保证体体系 我公公司自成立立起开展企企业标准化化工作，并并制订了公公司“企业标准准”贯穿于“临沧市锦锦秀江山商商住小区”的物业管管理之中。四、服务承承诺1、 总体体指标1、 满意意度指数885以上；2、 管理理服务范围围内不发生生重大安全全责任事故故，管理服务范范围内不发发生重大火火灾责任事事故，管理服务范范围内不发发生重大设设备管理责责任事故；2、
3、分类类指标1、 管理理处设专线线24小时时受理报修修，2、 业户户接待时间间：3655天8:330-200:30；3、各类服服务人员上上岗培训率率达到1000%；4、 档案案归档率达达到1000%，档案案完整率达达到1000；5、 维修修及时率达达到1000%；6、 维修修质量合格格率达到995%以上上；7、 实行行维修服务务回访制度度，回访率率达到1000%；8、 有效效投诉处理理率1000，投诉诉人签字满满意率955以上；9、 公共共设备、设设施完好率率达到988以上；10、房屋屋建筑完好好率达到998%以上上；11、绿化化存活率达达到98%以上；12、清洁洁管理无盲盲点， 管理服务务范围
4、保持持环境整洁洁，生活垃垃圾日产日日清；13、道路路、停车场场完好率达达到98%以上；14、管理理服务范围围内保安固固定岗实行行24小时时保安立岗岗服务物业管理组组织机构框框架图物业管理方方案一、 物业管理人人员配备计计划1、管理处处各岗位员员工的任职职要求管理处经经理l 大专以上学学历l 具备行业岗岗位资格证证书l 全国物业管管理从业人人员岗位证证书l 熟悉物业管管理的相关关政策与法法规，对工工程设施有有一定的了了解和管理理能力l 具有丰富的的高档住宅宅小区管理理经验l 外表端庄，思思路敏捷l 有良好的团团队精神和和沟通技巧巧l 有良好的指指挥能力、语言交流能力和文字表达能力经理助理理l 大
5、专以上学学历l 具备房房地资源行行业岗位资资格证书l 全国物业管管理从业人人员岗位证证书l 具有高档住住宅小区管管理经验l 有良好的协协调能力、语言交流能力和文字表达能力业户接待待l 大专以上学学历l 熟练操作办办公自动化化软件l 熟悉高档住住宅小区运运作内容l 普通话标准准流利l 有良好的协协调能力、语言交流能力和文字表达能力l 通过云南省省物业培训训中心专业业培训保安服务务l 具备物业保保安人员岗岗位上岗证证书l 年龄2035岁之之间，男性性l 身高不低于于1.755米l 五官端正，具具有较强的的敬业精神神l 作风正派、无无前科、身身体健康、站站立挺拔、无无明显外观观缺陷l 能吃苦耐劳劳承
6、受工作作压力l 通过临沧物物业培训中中心专业培培训维修养护护l 具备相关操操作证及上上岗证l 具有智能化化高档住宅宅小区物业业的工程维维修及保养养工作经验验l 具有较强的的敬业精神神和吃苦耐耐劳精神保洁保绿绿l 通过保洁专专业化培训训l 熟悉高档住住宅公寓的的保洁保绿绿工作l 形象健康l 细心、认真真，能刻苦苦耐劳及承承受工作压压力2、管理处处各部门岗岗位人员配配备人员配备岗位设置人员配备（人）岗位设置人员配备（人）管理处经理理1设备管理部部经理助理1设备部主管管1业户服务部部强弱电工1业户服务部部主管1给排水管道道1业户服务员员（接待/财务/贯贯标/档案案/报修）1房修1值班电工1保安服务部
7、部保洁绿化部部保安部主管管1保洁绿化部部主管1门岗2小区范围内内保洁10巡岗8绿化6监控2合计人二、 物业管理目目标成为开发商商的好参谋谋、好帮手手、好朋友友；全身心心为业主服服务，成为为业主的好好保姆、好好管家、好好朋友：四四年内达到到“临沧市物物业管理示示范小区”的标准；三、 物业管理相相应的规章章制度有限公公司管 理 制制 度第一章 董事会职职权一、议定本本公司的长长远规划和和经营方针针。二、依据公公司的长远远规划与经经营范围，讨讨论和决定定本公司的的机构设置置、人员编编制和职责责范围。三、讨论和和通过公司司的年度工工作计划和和财务预算算。四、审定和和通过公司司的年度工工作报告与与财务决
8、算算。五、讨论和和议定公司司的重要规规章制度和和职工队伍伍的组织建建设、思想想建设等重重大问题。六、根据工工作需要作作出授权的的决议和讨讨论其他重重大问题。第二章 经理岗位位职责 经经理是对公公司负有全全面服务的的管理者，处处于中心地地位，起领领导核心作作用，负责责公司的全全盘工作。一、认真学学习和贯彻彻执行党和和国家对物物业管理部部门制定的的方针、政政策，法令令和上级领领导的指示示决定及工工作安排。二、充分发发挥和调动动手下管理理人员和各各职能部门门的作用，建建立健全强强有力的管管理机构和和行之有效效的规章制制度，不断断进行和提提高公司管管理水平。三、负责编编制和审定定本公司的的经营决策策，
9、年度计计划、员工工培训计划划和员工工工资调整方方案，及时时提出各个个时期的中中心工作，确确保各项计计划和工作作任务的顺顺利完成，使使公司得到到不断的发发展。四、贯彻执执行安全经经营管理和和劳动保护护条例，保保证员工生生命安全和和身心健康康。五、加强财财务管理和和经济核算算，不断提提高经济效效益。六、抓好员员工队伍建建设、懂技技术、会管管理的领导导队伍和技技术骨干。七、认真做做好工作考考核，鼓励励先进、树树立典型，发发扬成绩、纠纠正错误，充充分发挥员员工的积极极性和创造造性。八、以公司司经营宗旨旨为使命，以以业主满意意为目的，搞搞好实质工工作。第三章 办公室职职责一、认真学学习贯彻相相关法律、法
10、法规，制定定各项管理理制度和工工作计划，并并检查落实实。二、负责住住户的入住住、装修手手续办理及及档案管理理，严格执执行文件管管理程序和和文档资料料的分类存存档以及报报刊杂志的的征订和发发放。三、负责员员工考勤工工作，建立立考勤制度度，搞好绩绩效考核。四、做好所所有实物与与设备的等等级与库存存管理以及及所需物品品的购买计计划和发放放，做到“帐帐相符符、帐物相相投”，物品存存放及保管管安全妥善善。五、组织召召开例会、会会议，撰拟拟相关材料料，做好会会议记录。六、拟订员员工培训计计划，并定定期或不定定期的对员员工工作进进行总结，如如强对员工工的培训学学习和业务务考核。七、负责小小区的环境境绿化和卫
11、卫生保洁工工作。八、负责对对内对外及及对上对下下的正常业业务，保持持公司形象象搞好值班班工作，监监督其他部部门工作。九、负责筹筹办各种庆庆典及接待待活动的准准备工作，搞搞好小区文文化活动。十、负责完完成公司交交办其它各各项工作任任务。第四章 办公室主主任岗位职职责一、在经理理的领导下下，认真学学习贯彻本本岗位相关关法律、法法规和公司司各项管理理制度的实实施。二、负责住住户的入住住装修手续续的办理及及档案管理理，严格执执行文件管管理程序和和文档的分分类存档以以及报刊杂杂志的征订订和小区业业主各类邮邮件的发放放。、三、督促检检查办公室室人员工作作，有权对对违犯劳动动纪律和不不能按时完完成任务的的员
12、工依照照制度进行行处罚，严严格奖惩与与绩效考核核的兑现。四、负责监监督检查考考勤制度的的实施及员员工上下班班签到。五、负责公公司印章的的管理和使使用，严格格执行印章章的审用规规定。六、对保洁洁员的工作作进行监督督和管理，认认真负责及及搞好小区区的环境绿绿化和卫生生保洁工作作。七、组织召召开工作例例会及日常常会议，撰撰拟相关材材料并做好好会议记录录。八、加强对对员工的培培训学习和和业务考核核，搞好员员工思想工工作，广泛泛吸收员工工的合理化化建议。九、负责起起草工作计计划和内部部各项管理理制度的拟拟订以及日日常业务办办理及文件件的打印工工作。十、做好财财物登记与与库存管理理及所需物物品的购买买计划
13、和发发放，使库库存的物品品存放合理理，保管安安全妥善。十一、负责责筹办各种种庆典及接接待活动的的准备工作作，搞好小小区文化活活动。十二、负责责办公室全全盘工作，直直接对经理理负责，保保证完成经经理交办的的各项工作作任务。第五章 管理部职职责一、在物业业公司经理理的领导下下，认真贯贯彻相关法法律、法规规和公司的的规章制度度，主管客客服和小区区治安工作作。二、负责小小区物业的的接管验收收工作。三、负责协协调处理业业主的各种种投诉事件件，并对其其进行认证证解释，做做好投诉记记录。四、负责检检查住户的的装修、入入住。保证证和维护业业主水、电电、暖的正正常使用，发发生故障应应及时进行行维修。五、负责公公
14、共设施、设设备的管理理和维修保保养，保证证其正常运运行。六、负责催催交业主的的物业管理理费；水，电电、暖费。七、负责业业主钥匙的的管理。八、完成公公司交给的的其它工作作任务。第六章 管理部主主任岗位职职责一、在物业业公司经理理的领导下下进行工作作，对小区区的物业和和业主实行行具体管理理和服务。二、负责本本部门员工工的培训、考考核及日常常工作安排排。三、负责监监督、检查查部门员工工的工作情情况，有权权对其进行行处罚。四、对部门门员工应做做到分工明明确、责任任到人，奖奖罚分明。五、认真处处理业主投投诉问题，做做到派单及及时，过程程监督，保保证让业主主满意。六、负责对对业主领取取钥匙情况况进行核实实
15、。七、负责对对业主的装装修现场进进行检查，对对存在的问问题及时处处理。八、定期对对业主进行行回访，征征求意见和和建议，并并向上级领领导汇报。第七章 保安队长长岗位职责责一、熟悉小小区内的楼楼宇结构、单单元户数、人人口数量、楼楼座排列，各各种公共设设施、设备备的分布位位置，各类类公共场所所的使用性性质和服务务对象，系系统掌握住住宅区整体体情况。二、带领保保安人员认认真执行保保安队的各各项规章制制度，切实实履行保安安员职责，做做出表率。三、交接班班时集中整整理队员的的仪容仪表表，组织召召开班前会会和班后讲讲评并做好好绩效考核核。四、负责本本班人员的的出勤、坚坚持白天和和夜晚查岗岗制度。五、管理本本
16、班人员的的在班工作作，认真做做好交接班班记录。六、合理安安排勤务工工作，及时时解决工作作中存在的的问题，关关心爱护保保安队员。七、督促队队员执行宿宿舍管理制制度，保持持宿舍整洁洁，无乱拉拉乱挂现象象。八、对本班班无权决定定或无力解解决的问题题应当及时时向上级请请示。九、发生事事故、案件件或是遇到到特殊情况况应立即报报告，执行行重要任务务时及时报报告任务的的进展和完完成情况。十、带领保保安人员认认真履行岗岗位职责，及及时完成对对里交给的的各项保卫卫任务，遵遵纪守法严严防失窃和和暴力案件件的发生，确确保安全。第八章 保安员员岗位职责责一、门卫岗岗位职责1、着装整整齐、佩戴戴齐全，按按时上岗交交接班
17、。2、值班时时不准擅自自离岗、嬉嬉笑打闹、看看书报、吃吃东西、睡睡觉、不准准收听录音音机等敢与与工作无关关的事。3、值勤中中要讲文明明、讲礼貌貌，不刁难难业主和客客户，处理理问题要讲讲原则、讲讲方法，态态度和蔼不不急不燥。4、认真填填写各种登登记，要求求字迹清楚楚，内容详详细准确。5、对外来来人员一律律进行出入入登记，来来访的客人人得到业主主或公司领领导同意后后方可进入入。6、严谨各各类修补、买买卖、收旧旧及搞传销销的人员进进入小区。7、装修材材料及专业业安装队进进入时应检检查相关手手续，未办办理装修和和安装手续续的不允许许进入。8、业主进进入小区时时应检查临临时业主卡卡，装修修人员进入入小区
18、须检检查临时时出入证。9、对运出出小区的物物品必须有有物业公司司签字后方方可放行。10、进入入小区的车车辆要详细细检查，如如发现有问问题时应请请车主（司司机）在检检查表上签签字确认。二、巡逻岗岗岗位职责责1、巡逻员员要着装整整洁、语言言文明、礼礼貌待人，不不喝酒、不不吸烟、不不闲谈。2、负责对对进入小区区的可疑和和闲杂人员员进行盘查查，并及时时请其离开开小区，制制止小区内内的打假斗斗殴事件。3、严禁搞搞传销及做做广告的人人员在小区区内各种公公共场所、设设施上散发发和张贴传传单。4、熟悉小小区内的楼楼宇结构、单单元户数、人人口数量、楼楼座排列以以及小区内内区间道路路走向，车车辆和人员员流动规律律
19、，系统掌掌握住宅区区的整体情情况。5、劝说院院内的过往往行人不要要乱丢纸屑屑、烟头，维维护好公共共区域的环环境卫生。6、指挥小小区内的车车辆顺序停停放整齐，优优先保证业业主的车位位。7、装修方方式时要不不定时巡查查试施工现现场，垃圾圾必须及时时清运，倾倾倒到指定定位置，严严禁向窗外外、阳台外外、楼梯过过道、天台台等公共场场所抛洒和和堆放。8、要与队队友团结协协作、密切切配合、互互相照应、共共同完成巡巡逻任务。第九章 保洁班长长岗位职责责一、以身作作责，带领领员工保质质保量完成成各项工作作任务。二、合理调调配人力、物物力资源，全全面安排每每日工作任任务。三、负责部部门内的绿绿化培植、养养护管理的
20、的技术培训训并检查督督促好工作作的实施。四、每日检检查岗位的的班次交接接，工作质质量效率、员员工行为规规范，发现现问题现场场纠正，并并做好当日日检查记录录。五、教育员员工爱护公公物，厉行行节约。六、认真学学习业务技技术知识，提提高管理节节约。第十章 保洁员岗岗位职责一、室外保保洁员岗位位职责1、准时到到岗，每天天清扫分区区道路、绿绿化带、楼楼宇间硬化化部分及坐坐台两次。2、垃圾随随时清理，倒倒置垃圾中中转站。3、熟悉各各自分工及及所负责范范围内的清清洁卫生情情况，对其其负全部责责任，发现现问题及时时解决。4、热爱本本职工作，养养成良好的的卫生习惯惯、不怕脏脏、不怕累累。5、积极参参加业务培培训
21、，提高高业务水平平，自觉学学习有关清清洁卫生知知识，提高高个人素质质。6、维护小小区清洁卫卫生，对不不讲卫生、不不文明的现现象要及时时劝阻和制制止。7、完成公公司交办的的其它临时时性工作。二、花园及及娱乐场所所保洁员岗岗位职责1、准时到到岗，按工工作任务和和操作要求求完成任务务。2、负责爱爱护健身器器材等活动动设施的维维护和保养养，定期向向上司汇报报用品的消消耗及领用用情况。3、对游乐乐儿童，活活动人员热热情礼貌，合合理耐心的的解释，切切忌用粗鲁鲁的言语。4、维护活活动场所秩秩序，随时时维护娱乐乐场所的卫卫生，及时时处理突发发事件。5、定期对对花园树木木、池边喷喷洒药物，以以确保花园园四周卫生
22、生整洁。6、及进维维护、养护护花园内设设施设备，细细小问题自自行解决。7、在客户户或销售员员的要求下下，可以和和客户谈物物业公司及及小区的相相关情况。8、对花园园内的设施施设备做好好详细登记记。9、爱岗敬敬业，完成成临时性的的工作任务务。三、室内保保洁员岗位位职责（1）楼道道保洁员岗岗位职责每日对楼楼道清扫、保保洁、单元元门、楼梯梯扶手清擦擦、保洁。每周对楼楼梯内标志志牌、信箱箱、消防栓栓、可视对对讲机、防防盗门、电电表等公用用部位进行行保洁，并并不断巡视视保持干净净。 每月对楼楼道灯具、楼楼道门窗等等公用部位位进行保洁洁，并不断断巡视保持持干净。当班时间间遇到楼内内有可疑情情况时，即即时与保
23、安安人员联系系。巡视楼内内公共设施施设备，发发现问题做做好登记并并上报部门门。定期对楼楼道蚊虫等等进行消杀杀，确保无无“四害”。积极完成成上级交办办的临时任任务。（2）办公公室保洁员员岗位职责责准时到岗岗，按工作作要求完成成任务。工作时间间不能做与与工作无关关的事，如如聊天。不得随意意翻阅办公公桌上的文文件，打扫扫完毕返之之原地。积极参加加业务培训训，提高业业务水平，自自觉学习有有关清洁知知识，提高高个人素质质。不断总结结工作经验验，提高服服务水平和和工作效益益。积极完成成上级交代代的临时任任务。每次使用用完保洁工工具，应清清洁干净，放放到指定的的地点。四、上门服服务保洁员员岗位职责责1、按客
24、户户预约时间间着装准时时到达工作作岗。2、根据客客户要求，按按照部门制制定的操作作规范完成成任务，并并将结果及及时上报部部门。3、严肃纪纪律，不得得私自收取取费用。第十一章 物业管管理员岗位位职责一、管理员员在物业管管理部经理理的领导下下进行工作作，对业主主实行全面面服务。二、熟悉小小区内的楼楼宇结构、单单元户数、人人口数量、楼楼座排列，各各种公共设设施、设备备的分布位位置，各类类公共场所所的使用性性质和服务务对象，系系统掌握住住宅的整体体情况。三、主动与与业主进行行交流和沟沟通，建立立良好的人人际关系。四、处理业业主/用户户日常业务务联系，问问讯、咨询询、投诉等等事宜。五、业主办办理入住、装
25、装修手续后后，负责对对房屋进行行交接验收收，对存在在的问题及及时时行整整改。六、负责业业主装修前前交底和装装修过程的的检查，以以及存在问问题的处理理。七、负责小小区太阳能能、空调安安装手续的的办理，和和检果验收收。八、负责对对小区公共共部位的设设施/设备备的检查和和保修。九、负责对对小区的空空置房时行行检果和管管理。十、负责小小区钥匙的的管理和使使用。第十二章 水电工工岗位职责责一、认真学学习业务知知识，明确确供电系统统，熟悉设设备性能保保证安全用用电。二、遵守公公司一切规规章制度服服从命令、听听从指挥，不不迟到早退退，严格履履行请假制制度，坚守守岗位，服服从用户随随叫随到，不不拖拉扯皮皮。三
26、、对用电电设备要定定时或不定定时的巡回回检查，发发现问题及及时处理，填填写好工作作日志，并并及时向上上级详细汇汇报。四、严格遵遵守操作规规程，做到到“送电时先先高压再氐氐压，停电电时先低压压再高压”严禁扎刀刀开关带负负荷停送电电。五、坚持劳劳保上岗，带带电作业时时，必须有有人监护，确确保工作人人员人身安安全。六、节约用用电，做到到不该开的的灯不开，不不该送的电电不送，按按时开关路路灯及一切切用电设备备严禁私自自乱挂违章章用电。七、搞好岗岗位卫生，做做到随脏随随打扫，保保持配电室室内外干净净、干燥、整整洁，禁止止闲杂人员员进入配电电室。八、及进搞搞好业主用用电的充电电工作。第十三章 监控室室规章
27、制度度为了加强闭闭路电视监监控系统操操作室的管管理，确保保监控系统统的正常使使用和安全全运作，充充分发挥其其作用，特特制定本规规则。一、监控室室值班登记记制度 （一）监监控人员必必须具有高高度的工作作责任心，认认真落实公公司赋予的的安全监控控任务，及及时掌握各各种监控信信息，对监监控过程中中发现的情情况及时进进行处理和和上报。 （二）值值班人员必必须严格按按照规定时时间上下班班，不准随随意离岗离离位，个人人需处理事事务时，应应征得值班班领导的同同意并在有有人顶岗时时方可离开开。 （三三）对监控控到的可疑疑情况，及及时通知巡巡逻人员进进行跟踪，确确保园区的的治安稳定定。 （四四）每天对对监控的情
28、情况进行登登记，并对对值班登记记本保留存存档。二、监控系系统使用管管理制度 （一）监监控人员服服从值班领领导的安排排，认真落落实值班期期间的各项项工作任务务。 （二）监监控人员应应爱护和管管理好监控控室的各项项装配和设设施，严格格操作规程程，确保监监控系统的的正常运作作。（三三）非工作作人员未经经许可不得得进入监控控室。公司司员工和外外来人员需需到监控室室查询情况况和观访者者必须经值值班领导同同意方可进进入。 （四）禁禁止在监控控室聊天、游游戏，按操操作规程使使用，不得得随意拆装装设备，做做好设备日日常维护保保养，保持持室内卫生生清洁。 （五五）公司领领导及有关关部门领导导需到监控控室查询情情
29、况，值班班人员应及及时报告值值班领导，并并热情做好好接待工作作和给予积积极配合。 （六）必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。三、发现案案件线索登登记存档制制度（一）监控控人员每天天对监控录录像进行翻翻看，发现现有价值案案件线索及及时另存入入U盘保留留，并作好好标记，为为业务部门门破案提供供有效线索索。（二二）监控人人员对园区区的打架、斗斗殴及盗窃窃、交通事事故、火灾灾等录像进进行另存入入U盘存档档保留，并并做好标记记。 （三）对对公司领导导要求保留留的录像进进行另存入入U盘，制制作光盘长长期存档保保留，并做做好标记。第十四章 考勤管管理制度一、签到制制度严格实行上上下班签到
30、到制，上班班前10分分钟、下班班后10分分钟为签到到时间，超超出或提前前均视为迟迟到和早退退，迟到、早早退5分钟钟以内处罚罚现金5元元，5分钟钟以上300分钟以内内处罚100元，300分钟以上上或不到者者按旷工一一天进行处处理。托人人签到、签签退或弄虚虚作假报考考勤者，每每发现一次次处罚当事事人50元元罚款。二、请销假假制度 1、上上班期间有有事需请假假，除公休休一天外，其其余时间均均视为事假假，事假期期间无工资资。2、请假人人必须写请请假条，得得到主管领领导批准后后，亲自将将假条拿到到办公室备备案，领导导不予批准准或未做请请假而擅自自离开或逾逾假不归者者均按旷工工处理。3、请假审审批规定如如
31、下：（1）各部部门员工一一日以内由由部门主管管审批，一一日以上报报公司经理理批准。（2）部门门负责人一一日以内由由公司经理理审批，一一日以上由由经理签字字后上报总总公司主管管领导批准准。4、假满上上班时必须须到审批领领导处进行行销假报到到。5、负责主主管考勤领领导要严格格考勤不徇徇情看面，秉秉公办事。第十五章 财务管管理制度一、认真贯贯彻执行国国家各项财财经制度和和纪律，用用新型的财财务管理对对本公司的的经济管理理进行全面面、准确的的核算、反反映、监督督和控制，为为提高本公公司的经济济效益而发发挥以财务务管理为龙龙头的作用用。二、加强财财务管理核核算，按期期编报会计计报表，全全面反映公公司经营
32、活活动和资金金变化情况况，为公司司领导提供供真实的会会计核算资资料，使公公司领导经经营决策有有可靠的数数字依据。三、加强财财务管理，认认真编制执执行财务计计划，按时时收缴小区区业主的水水、电、暖暖气费及物物业管理费费，管好财财产、管好好财务资料料，合理使使用资金。加加强现金管管理和支用用，及时清清理债权债债务，精打打细算、增增收节支，提提高管理经经济效益。四、搞好会会计监督，严严格履行公公司赋予的的工作职权权，尊重宣宣传和维护护国家有关关财经制度度、法令和和纪律在本本公司的执执行情况。五、加强财财务工作人人员的专业业知识学习习，提高业业务水平，要要求每位财财务人员忠忠于职守、秉秉公办事，按按财
33、务制度度办事，杜杜绝业务差差错。六、小区内内有关重大大经济协议议或有关经经济文件拟拟定要以财财务参与和和核算为依依据，进行行准确分析析和管理。七、所有财财务现金支支出必须有有经理签字字后，报总总公司主管管理领导及及总经理审审批。第十六章 员工宿宿舍管理制制度为提高员工工生活质量量，确保员员工生活安安全，避免免浪费，特特制定本规规定。一、宿舍应应保持干净净，整洁、禁禁止堆放垃垃圾。要求求地面无杂杂物，门窗窗干净，被被褥、衣物物放置整齐齐，床单、被被套常换洗洗。二、宿舍卫卫生由该宿宿舍人员自自行轮流打打扫，当天天值日负责责当天宿舍舍卫生，主主管班长负负责检查落落实，卫生生不干净者者每次处以以5元罚
34、款款。三、宿舍内内不准吵闹闹，大声喧喧哗，不准准随便乱丢丢垃圾，随随身物品应应安放整齐齐。四、宿舍人人员不得擅擅自调换房房间或公司司财产物品品。五、住宿人人员如离开开宿舍时必必须关好门门窗，切断断电源（电电热毯、电电灯）水源源，否则对对宿舍班长长处以100元的罚款款。六、住宿人人员必须按按时就寝，除除值班人员员外一律在在晚11：00前就就寝，如有有特殊原因因不能就寝寝，需报主主管领导批批准。 七、宿舍内内节约用水水，用电，不不准私接电电源。八、起床时时必须整理理好被褥，卫卫生间及时时冲洗，保保持室内环环境整洁。九、宿舍物物品实施精精细管理，做做到件件有有人负责看看管、维护护、清理。住住宿人员不
35、不得损坏公公司财物及及公共设施施（如：暖暖气片、洗洗脸盆、坐坐便器、插插座、灯具具等）。十、员工应应树立安全全意识作好好日常防火火，防盗工工作，贵重重物品应注注意保管好好，若有丢丢失及时向向负责人报报告。如有有发现公司司员工偷盗盗他人财物物者，公司司有权将其其除名并追追究其法律律责任。十一、注意意保持公共共区域卫生生，卫生用用品用完后后必须放在在垃圾桶里里，严禁丢丢入厕所的的下水道内内，若因此此导致厕所所堵塞，由由当事人负负责疏通并并承担其费费用。十二、树立立文明意识识，团结意意识，住宿宿员工之间间应互相尊尊重、互相相帮助、团团结友爱、和和睦相处，严严禁拉帮结结派搞个人人主义和地地方主义，严严
36、禁骂人，说说脏话和打打架斗殴等等事件发生生。十三、任何何员工未经经公司许可可不得擅自自留宿外人人，须经理理同意方可可留宿，否否则处以330元罚款款。所有员工必必须严格遵遵守该管理理制度。四、物业管管理行政管管理方案1、行政服服务管理目目标:建立立明确的管管理和服务务目标,规规范化、标标准化、专专业化模式式运作,满满足服务要要求的最大大化。2、行政管管理组织目目标:建立立合理、高高效的组织织架构,进进行规范化化、标准化化管理,实实现服务管管理目标。3、行政服务管理基本内容:行政人事管理、财务管理、档案管理、公共服务(房屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等)、特色服务(带送鲜花、报纸、租赁等)
37、、组织文化活动等。4、行政服务管理岗位职责:4.1经理:房屋管理、文件管理、业主投诉问题处理、增值服务的开展、社区文化的落实等项目统筹管理。4.2管理员:房屋维修、房屋租赁、业主档案管理、业主各种手续办理、增值服务及小区日常事务的监管。4.3维修工:设备保养与维修、4.4保安人员:小区公共秩序维护与监管、消防管理、车辆管理。4.5保洁员:楼道与庭院保洁。5、行政服务管理操作流程:5.1投诉处理:物业服务人员接到投诉1日内,将问题分类传递到相关责任部门,2日内给业主确切回复,并负责督导解决。解决后,就解决情况在1周内进行回访。建立业主投诉档案库,确保业主投诉记录表及其他处理资料及时存入业主投诉档
38、案。5.2档案管理:按照档案管理办法分类管理、归档,并及时送达到相关人员。6、行政服务管理制度:6.1员工行为规范。6.2劳动动人事管理理。6.33人员晋升升办法。66.4绩效效考核及奖奖惩试行办办法。6.5合同管理制制度。6.6资资产购置管管理办法。6.7财务管理办法。6.8竣工图纸和技术资料验收标准。7、信息反馈渠道及时间:为了确保物业管理服务质量,使客户满意率达到和保持98%以上,物业将设立多种信息反馈渠道,形成信息反馈网络。7.1在分公司建立业主意见登记本,随时搜集有关业主对物业管理方面的意见。.7.2设立24小时业主投诉热线,24小时接受投诉。公告物业公司网站、邮箱地址、电话号码及责
39、任人姓名。7.3每半年做一次对物业管理服务的意见调查,广泛征求业主意见,并将调查结果整理汇编,进行统计分析,查找问题原因,提出改进方案。对重要问题给予正面回复。7.4定期向上级单位做工作请示、汇报,主动接受工作监督和指导。五、公共秩秩序维护和和消防服务务方案1、公共秩秩序维护1.1管理理区域的门门岗实行全全天24小小时立岗保保安服务。1.2保安安人员应按按公司规定定统一着装装、佩带胸胸牌、值岗岗前应列队队整装、仪仪表仪容整整洁端庄；值岗时应应佩带通讯讯、警械装装备、精神神饱满、微微笑服务。不不准吸烟、闲闲聊、阅读读书报、做做与保安服服务无关的的事。1.3值岗岗时与业户户、访客交交谈应使用用文明
40、、规规范用语，不不得使用“命令”、“要求”类用语及及禁忌语。1.4为保保障业户、访访客的人身身、财产及及项目（）的的安全，保保安人员应应认真值守守，实施正正常的小区区公共部位位的安全保保卫防范性性工作，尽尽到善良管管理人的注注意义务。对对突发事件件应按各类类应急预案案迅速作出出反应，果果断作出适适当处置，即即时报告上上级，并做做好记录。1.5门岗岗保安人员员应熟悉项项目（）常住住人员及私私家车辆状状况，并严严格实行访访客出入登登记制度，不不准拾荒、小小摊贩、推推销人员及及其他闲杂杂人员进入入管理区域域。1.6雨天天为业户提提供方便伞伞等便民服服务。1.7对装装修民工出出入小区严严格验证，对对装
41、修民工工携带工具具出小区，应应查验由管管理处签发发的出门证证，对携带带大宗材料料及贵重物物品出门，应应查验由业业户签证的的、由管理理处签发的的出门证，并并做好相应应记录。1.8管理理区域内实实行全年3365天224小时全全天候保安安巡视服务务，对重点点区域、重重点部位每每1小时至至少巡查11次。1.9为防防盗、防火火、防灾和和维持管理理区域的公公共秩序，按按不同方案案的巡视路路线，确保保每小时巡巡遍全部公公共区域。1.10严严密巡查公公共区域的的保安防范范动态、道道路畅通及及车辆停放放状况、各各类标识、消消防设备、设设施完好状状况、公共共区域的环环境卫生状状况及小区区周界报警警系统状况况。发现
42、异异常情况及及时向有关关部门反映映，并做好好巡视记录录与巡逻到到位仪（点点）的签到到。夜间巡巡视，应佩佩带警棍、应应急电筒，保保持高度警警惕性，并并加强自我我保护意识识。并对路路灯的损坏坏情况做好好记录，及及时报修。1.11加加强装修管管理，阻止止违规装修修，制止占占用公共场场所任意施施工的行为为，确保夜夜间（188:00-次日088:00）及及国定节假假日不发出出影响他人人休息的装装修、施工工噪声。1.12对对进出小区区的装修、家家政等劳务务人员实行行临时出入入证管理。1.13为为应对突发发事件，应应制定相应应的应急预预案并定期期演习（每每年122次）。1.14管管理区域内内监控系统统全天2
43、44小时开通通运行，并并实行244小时不间间断轮岗监监控值班服服务，严密密监视出入入口探头监监控屏；通通过小区红红外线联网网、周界报报警系统及及业户家庭庭报警系统统全面监视视管理区域域内的安全全动态，发发现疑问应应立即定点点监控录像像，并对可可疑情况作作跟踪监视视及同步录录像，做好好监视记录录；当值人人员应对监监控的私密密性内容及及现场记严严格保密，不不得泄漏，未未经管理处处经理许可可，不得擅擅自放像、切切换监控录录像资料。1.15监监控录像保保存一个月月，循环使使用。1.16做做好监控室室内务及清清洁卫生工工作。1.17监监控室内无无关人员不不得进入，有有关人员进进入都应做做好详细记记录。2
44、、消防系系统维护质质量标准消防工作至至关重要，我我们始终保保持高度警警觉，将日日常消防管管理作为一一项重要工工作来抓。我我们着重开开展以下几几项工作：2.1我们们坚持“预预防为主，防防消结合”的的消防工作作方针，严严格实行防防火安全责责任制，并并树立“全全员防消”的的管理观念念,实施全全员义务消消防员制。2.2加强强消防教育育宣传和培培训演练工工作2.2.11消防教育育宣传工作作：我们将在居居住区宣传传栏内不间间断地传播播消防法规规、防火知知识，并定定期邀请消消防中队前前来举办消消防知识讲讲座。居住住区入住时，我们们将向每户户业主发放放一册消消防知识手手册，同同时联系部部分消防器器材商家到到居
45、住区定定点服务，建建议业主配配置灭火器器。2.2.22做好消防防培训及演演练工作：重点加强保保安员的消消防实战演演练，每年年组织两次次义务消防防队员和居居住区业主主共同参与与的消防演演练，提高高全体社区区成员的“自自救”意识识和能力，防防范于“未未燃”。2.3加强强二次装修修的消防管管理2.3.11对二次装装修审批时时，要求装装修施工单单位按标准准配备灭火火器材方可可入场施工工。2.3.22对于复杂杂装修、大大面积装修修及相关商商铺的装修修，要求施施工单位必必须提供消消防报批手手续以及灭灭火方案，方方可开工。2.3.33在入住期期间，我们们将通过设设专人巡逻逻监管、安安置挡车桩桩、安置简简明指示标标识等办法法，着重解解决违章占占用消防通通道的问题题，保证消消防通道的的顺畅。2.4、建建立消防快快速反应分分队结合以往的的工作经验验，我们将将在保安员员中选拔一一批队员组组建管理处处“消防快快速反应分分队”，以以保证一旦旦出现火警警时，我们们能迅速作作出反应，立立足“自救救”，最大大限度地减减少火灾损损失。附火火警应急程程序如下：2.4.11报警管理处所有有人员均应应加强消防防意识，发发现异常情情况如烟雾雾、火光等等，应立即即向上级领领导及消防防部门汇报报。管理处处值班员接接到火警报报警后，应应迅速通知知附近人员员赶往现场场，查明报报警地址、燃燃烧起因、目目前火势、周周边环境及及人员受