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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.技术文件对本项目物物业管理理的整体体设想及及策划一流的物业业需要一一流的管管理，一一流的管管理出一一流的质质量。通通过我们们的服务务，为“商住住小区”创造价价值，为为业户营营造一个个“安全、舒舒适、温温馨、亲亲情”的生活活、办公公及购物物环境，让让业主安安心、放放心。一、 总体管理服服务目标标1、 前期目标成为开发商商的好参参谋、好好帮手、好好朋友；2、 合同目标在合同期内内，全身身心为业业主服务务，成为为业主的的好保姆姆、好管管家、好好朋友。四年内达到到“
2、临沧市市物业管管理示范范小区”的标准准；二、 管理服服务理念念 临临沧市好好当家物物业让您您更满意意让严格管管理、规规范服务务、心心心交流您业户、发发展商、行行政主管管部门、相相关专业业部门更优于行行业标准准、优于于其它企企业、1100%业户第第一、不不断超越越业户日日益增长长的需求求满意成为业业户的好好保姆、好好管家、好好朋友成为发展商商的好参参谋、好好帮手、好好朋友成为大家认认可的好好企业、好好伙伴、好好朋友三、保证体体系 我公公司自成成立起开开展企业业标准化化工作，并并制订了了公司“企业标标准”贯穿于于“临沧市市锦秀江江山商住住小区”的物业业管理之之中。四、服务承承诺1、 总体体指标1、
3、 满意意度指数数85以以上；2、 管理理服务范范围内不不发生重重大安全全责任事事故，管理服务范范围内不不发生重重大火灾灾责任事事故，管理服务范范围内不不发生重重大设备备管理责责任事故故；2、 分类类指标1、 管理理处设专专线244小时受受理报修修，2、 业户户接待时时间：3365天天8:330-220:330；3、各类服服务人员员上岗培培训率达达到1000%；4、 档案案归档率率达到1100%，档案案完整率率达到1100；5、 维修修及时率率达到1100%；6、 维修修质量合合格率达达到955%以上上；7、 实行行维修服服务回访访制度，回回访率达达到1000%；8、 有效效投诉处处理率1100
4、，投诉诉人签字字满意率率95以上；9、 公共共设备、设设施完好好率达到到98以上；10、房屋屋建筑完完好率达达到988%以上上；11、绿化化存活率率达到998%以以上；12、清洁洁管理无无盲点， 管理服务务范围保保持环境境整洁，生生活垃圾圾日产日日清；13、道路路、停车车场完好好率达到到98%以上；14、管理理服务范范围内保保安固定定岗实行行24小小时保安安立岗服服务物业管理组组织机构构框架图图物业管理方方案一、 物业管理人人员配备备计划1、管理处处各岗位位员工的的任职要要求管理处经经理l 大专以上学学历l 具备行业岗岗位资格格证书l 全国物业管管理从业业人员岗岗位证书书l 熟悉物业管管理的相
5、相关政策策与法规规，对工工程设施施有一定定的了解解和管理理能力l 具有丰富的的高档住住宅小区区管理经经验l 外表端庄，思思路敏捷捷l 有良好的团团队精神神和沟通通技巧l 有良好的指指挥能力力、语言言交流能能力和文文字表达达能力经理助理理l 大专以上学学历l 具备房房地资源源行业岗岗位资格格证书l 全国物业管管理从业业人员岗岗位证书书l 具有高档住住宅小区区管理经经验l 有良好的协协调能力力、语言言交流能能力和文文字表达达能力业户接待待l 大专以上学学历l 熟练操作办办公自动动化软件件l 熟悉高档住住宅小区区运作内内容l 普通话标准准流利l 有良好的协协调能力力、语言言交流能能力和文文字表达达能
6、力l 通过云南省省物业培培训中心心专业培培训保安服务务l 具备物业保保安人员员岗位上上岗证书书l 年龄2035岁岁之间，男男性l 身高不低于于1.775米l 五官端正，具具有较强强的敬业业精神l 作风正派、无无前科、身身体健康康、站立立挺拔、无无明显外外观缺陷陷l 能吃苦耐劳劳承受工工作压力力l 通过临沧物物业培训训中心专专业培训训维修养护护l 具备相关操操作证及及上岗证证l 具有智能化化高档住住宅小区区物业的的工程维维修及保保养工作作经验l 具有较强的的敬业精精神和吃吃苦耐劳劳精神保洁保绿绿l 通过保洁专专业化培培训l 熟悉高档住住宅公寓寓的保洁洁保绿工工作l 形象健康l 细心、认真真，能刻
7、刻苦耐劳劳及承受受工作压压力2、管理处处各部门门岗位人人员配备备人员配备岗位设置人员配备（人）岗位设置人员配备（人）管理处经理理1设备管理部部经理助理1设备部主管管1业户服务部部强弱电工1业户服务部部主管1给排水管道道1业户服务员员（接待待/财务务/贯标标/档案案/报修修）1房修1值班电工1保安服务部部保洁绿化部部保安部主管管1保洁绿化部部主管1门岗2小区范围内内保洁10巡岗8绿化6监控2合计人二、 物业管理目目标成为开发商商的好参参谋、好好帮手、好好朋友；全身心心为业主主服务，成成为业主主的好保保姆、好好管家、好好朋友：四年内内达到“临沧市市物业管管理示范范小区”的标准准；三、 物业管理相相
8、应的规规章制度度有限公公司管 理 制制 度第一章 董事会会职权一、议定本本公司的的长远规规划和经经营方针针。二、依据公公司的长长远规划划与经营营范围，讨讨论和决决定本公公司的机机构设置置、人员员编制和和职责范范围。三、讨论和和通过公公司的年年度工作作计划和和财务预预算。四、审定和和通过公公司的年年度工作作报告与与财务决决算。五、讨论和和议定公公司的重重要规章章制度和和职工队队伍的组组织建设设、思想想建设等等重大问问题。六、根据工工作需要要作出授授权的决决议和讨讨论其他他重大问问题。第二章 经理岗岗位职责责 经经理是对对公司负负有全面面服务的的管理者者，处于于中心地地位，起起领导核核心作用用，负
9、责责公司的的全盘工工作。一、认真学学习和贯贯彻执行行党和国国家对物物业管理理部门制制定的方方针、政政策，法法令和上上级领导导的指示示决定及及工作安安排。二、充分发发挥和调调动手下下管理人人员和各各职能部部门的作作用，建建立健全全强有力力的管理理机构和和行之有有效的规规章制度度，不断断进行和和提高公公司管理理水平。三、负责编编制和审审定本公公司的经经营决策策，年度度计划、员员工培训训计划和和员工工工资调整整方案，及及时提出出各个时时期的中中心工作作，确保保各项计计划和工工作任务务的顺利利完成，使使公司得得到不断断的发展展。四、贯彻执执行安全全经营管管理和劳劳动保护护条例，保保证员工工生命安安全和
10、身身心健康康。五、加强财财务管理理和经济济核算，不不断提高高经济效效益。六、抓好员员工队伍伍建设、懂懂技术、会会管理的的领导队队伍和技技术骨干干。七、认真做做好工作作考核，鼓鼓励先进进、树立立典型，发发扬成绩绩、纠正正错误，充充分发挥挥员工的的积极性性和创造造性。八、以公司司经营宗宗旨为使使命，以以业主满满意为目目的，搞搞好实质质工作。第三章 办公室室职责一、认真学学习贯彻彻相关法法律、法法规，制制定各项项管理制制度和工工作计划划，并检检查落实实。二、负责住住户的入入住、装装修手续续办理及及档案管管理，严严格执行行文件管管理程序序和文档档资料的的分类存存档以及及报刊杂杂志的征征订和发发放。三、
11、负责员员工考勤勤工作，建建立考勤勤制度，搞搞好绩效效考核。四、做好所所有实物物与设备备的等级级与库存存管理以以及所需需物品的的购买计计划和发发放，做做到“帐帐相相符、帐帐物相投投”，物品品存放及及保管安安全妥善善。五、组织召召开例会会、会议议，撰拟拟相关材材料，做做好会议议记录。六、拟订员员工培训训计划，并并定期或或不定期期的对员员工工作作进行总总结，如如强对员员工的培培训学习习和业务务考核。七、负责小小区的环环境绿化化和卫生生保洁工工作。八、负责对对内对外外及对上上对下的的正常业业务，保保持公司司形象搞搞好值班班工作，监监督其他他部门工工作。九、负责筹筹办各种种庆典及及接待活活动的准准备工作
12、作，搞好好小区文文化活动动。十、负责完完成公司司交办其其它各项项工作任任务。第四章 办公室室主任岗岗位职责责一、在经理理的领导导下，认认真学习习贯彻本本岗位相相关法律律、法规规和公司司各项管管理制度度的实施施。二、负责住住户的入入住装修修手续的的办理及及档案管管理，严严格执行行文件管管理程序序和文档档的分类类存档以以及报刊刊杂志的的征订和和小区业业主各类类邮件的的发放。、三、督促检检查办公公室人员员工作，有有权对违违犯劳动动纪律和和不能按按时完成成任务的的员工依依照制度度进行处处罚，严严格奖惩惩与绩效效考核的的兑现。四、负责监监督检查查考勤制制度的实实施及员员工上下下班签到到。五、负责公公司印
13、章章的管理理和使用用，严格格执行印印章的审审用规定定。六、对保洁洁员的工工作进行行监督和和管理，认认真负责责及搞好好小区的的环境绿绿化和卫卫生保洁洁工作。七、组织召召开工作作例会及及日常会会议，撰撰拟相关关材料并并做好会会议记录录。八、加强对对员工的的培训学学习和业业务考核核，搞好好员工思思想工作作，广泛泛吸收员员工的合合理化建建议。九、负责起起草工作作计划和和内部各各项管理理制度的的拟订以以及日常常业务办办理及文文件的打打印工作作。十、做好财财物登记记与库存存管理及及所需物物品的购购买计划划和发放放，使库库存的物物品存放放合理，保保管安全全妥善。十一、负责责筹办各各种庆典典及接待待活动的的准
14、备工工作，搞搞好小区区文化活活动。十二、负责责办公室室全盘工工作，直直接对经经理负责责，保证证完成经经理交办办的各项项工作任任务。第五章 管理部部职责一、在物业业公司经经理的领领导下，认认真贯彻彻相关法法律、法法规和公公司的规规章制度度，主管管客服和和小区治治安工作作。二、负责小小区物业业的接管管验收工工作。三、负责协协调处理理业主的的各种投投诉事件件，并对对其进行行认证解解释，做做好投诉诉记录。四、负责检检查住户户的装修修、入住住。保证证和维护护业主水水、电、暖暖的正常常使用，发发生故障障应及时时进行维维修。五、负责公公共设施施、设备备的管理理和维修修保养，保保证其正正常运行行。六、负责催催
15、交业主主的物业业管理费费；水，电电、暖费费。七、负责业业主钥匙匙的管理理。八、完成公公司交给给的其它它工作任任务。第六章 管理部部主任岗岗位职责责一、在物业业公司经经理的领领导下进进行工作作，对小小区的物物业和业业主实行行具体管管理和服服务。二、负责本本部门员员工的培培训、考考核及日日常工作作安排。三、负责监监督、检检查部门门员工的的工作情情况，有有权对其其进行处处罚。四、对部门门员工应应做到分分工明确确、责任任到人，奖奖罚分明明。五、认真处处理业主主投诉问问题，做做到派单单及时，过过程监督督，保证证让业主主满意。六、负责对对业主领领取钥匙匙情况进进行核实实。七、负责对对业主的的装修现现场进行
16、行检查，对对存在的的问题及及时处理理。八、定期对对业主进进行回访访，征求求意见和和建议，并并向上级级领导汇汇报。第七章 保安队队长岗位位职责一、熟悉小小区内的的楼宇结结构、单单元户数数、人口口数量、楼楼座排列列，各种种公共设设施、设设备的分分布位置置，各类类公共场场所的使使用性质质和服务务对象，系系统掌握握住宅区区整体情情况。二、带领保保安人员员认真执执行保安安队的各各项规章章制度，切切实履行行保安员员职责，做做出表率率。三、交接班班时集中中整理队队员的仪仪容仪表表，组织织召开班班前会和和班后讲讲评并做做好绩效效考核。四、负责本本班人员员的出勤勤、坚持持白天和和夜晚查查岗制度度。五、管理本本班
17、人员员的在班班工作，认认真做好好交接班班记录。六、合理安安排勤务务工作，及及时解决决工作中中存在的的问题，关关心爱护护保安队队员。七、督促队队员执行行宿舍管管理制度度，保持持宿舍整整洁，无无乱拉乱乱挂现象象。八、对本班班无权决决定或无无力解决决的问题题应当及及时向上上级请示示。九、发生事事故、案案件或是是遇到特特殊情况况应立即即报告，执执行重要要任务时时及时报报告任务务的进展展和完成成情况。十、带领保保安人员员认真履履行岗位位职责，及及时完成成对里交交给的各各项保卫卫任务，遵遵纪守法法严防失失窃和暴暴力案件件的发生生，确保保安全。第八章 保安安员岗位位职责一、门卫岗岗位职责责1、着装整整齐、佩
18、佩戴齐全全，按时时上岗交交接班。2、值班时时不准擅擅自离岗岗、嬉笑笑打闹、看看书报、吃吃东西、睡睡觉、不不准收听听录音机机等敢与与工作无无关的事事。3、值勤中中要讲文文明、讲讲礼貌，不不刁难业业主和客客户，处处理问题题要讲原原则、讲讲方法，态态度和蔼蔼不急不不燥。4、认真填填写各种种登记，要要求字迹迹清楚，内内容详细细准确。5、对外来来人员一一律进行行出入登登记，来来访的客客人得到到业主或或公司领领导同意意后方可可进入。6、严谨各各类修补补、买卖卖、收旧旧及搞传传销的人人员进入入小区。7、装修材材料及专专业安装装队进入入时应检检查相关关手续，未未办理装装修和安安装手续续的不允允许进入入。8、业
19、主进进入小区区时应检检查临临时业主主卡，装装修人员员进入小小区须检检查临临时出入入证。9、对运出出小区的的物品必必须有物物业公司司签字后后方可放放行。10、进入入小区的的车辆要要详细检检查，如如发现有有问题时时应请车车主（司司机）在在检查表表上签字字确认。二、巡逻岗岗岗位职职责1、巡逻员员要着装装整洁、语语言文明明、礼貌貌待人，不不喝酒、不不吸烟、不不闲谈。2、负责对对进入小小区的可可疑和闲闲杂人员员进行盘盘查，并并及时请请其离开开小区，制制止小区区内的打打假斗殴殴事件。3、严禁搞搞传销及及做广告告的人员员在小区区内各种种公共场场所、设设施上散散发和张张贴传单单。4、熟悉小小区内的的楼宇结结构
20、、单单元户数数、人口口数量、楼楼座排列列以及小小区内区区间道路路走向，车车辆和人人员流动动规律，系系统掌握握住宅区区的整体体情况。5、劝说院院内的过过往行人人不要乱乱丢纸屑屑、烟头头，维护护好公共共区域的的环境卫卫生。6、指挥小小区内的的车辆顺顺序停放放整齐，优优先保证证业主的的车位。7、装修方方式时要要不定时时巡查试试施工现现场，垃垃圾必须须及时清清运，倾倾倒到指指定位置置，严禁禁向窗外外、阳台台外、楼楼梯过道道、天台台等公共共场所抛抛洒和堆堆放。8、要与队队友团结结协作、密密切配合合、互相相照应、共共同完成成巡逻任任务。第九章 保洁班班长岗位位职责一、以身作作责，带带领员工工保质保保量完成
21、成各项工工作任务务。二、合理调调配人力力、物力力资源，全全面安排排每日工工作任务务。三、负责部部门内的的绿化培培植、养养护管理理的技术术培训并并检查督督促好工工作的实实施。四、每日检检查岗位位的班次次交接，工工作质量量效率、员员工行为为规范，发发现问题题现场纠纠正，并并做好当当日检查查记录。五、教育员员工爱护护公物，厉厉行节约约。六、认真学学习业务务技术知知识，提提高管理理节约。第十章 保洁员员岗位职职责一、室外保保洁员岗岗位职责责1、准时到到岗，每每天清扫扫分区道道路、绿绿化带、楼楼宇间硬硬化部分分及坐台台两次。2、垃圾随随时清理理，倒置置垃圾中中转站。3、熟悉各各自分工工及所负负责范围围内
22、的清清洁卫生生情况，对对其负全全部责任任，发现现问题及及时解决决。4、热爱本本职工作作，养成成良好的的卫生习习惯、不不怕脏、不不怕累。5、积极参参加业务务培训，提提高业务务水平，自自觉学习习有关清清洁卫生生知识，提提高个人人素质。6、维护小小区清洁洁卫生，对对不讲卫卫生、不不文明的的现象要要及时劝劝阻和制制止。7、完成公公司交办办的其它它临时性性工作。二、花园及及娱乐场场所保洁洁员岗位位职责1、准时到到岗，按按工作任任务和操操作要求求完成任任务。2、负责爱爱护健身身器材等等活动设设施的维维护和保保养，定定期向上上司汇报报用品的的消耗及及领用情情况。3、对游乐乐儿童，活活动人员员热情礼礼貌，合合
23、理耐心心的解释释，切忌忌用粗鲁鲁的言语语。4、维护活活动场所所秩序，随随时维护护娱乐场场所的卫卫生，及及时处理理突发事事件。5、定期对对花园树树木、池池边喷洒洒药物，以以确保花花园四周周卫生整整洁。6、及进维维护、养养护花园园内设施施设备，细细小问题题自行解解决。7、在客户户或销售售员的要要求下，可可以和客客户谈物物业公司司及小区区的相关关情况。8、对花园园内的设设施设备备做好详详细登记记。9、爱岗敬敬业，完完成临时时性的工工作任务务。三、室内保保洁员岗岗位职责责（1）楼道道保洁员员岗位职职责每日对楼楼道清扫扫、保洁洁、单元元门、楼楼梯扶手手清擦、保保洁。每周对楼楼梯内标标志牌、信信箱、消消防
24、栓、可可视对讲讲机、防防盗门、电电表等公公用部位位进行保保洁，并并不断巡巡视保持持干净。 每月对楼楼道灯具具、楼道道门窗等等公用部部位进行行保洁，并并不断巡巡视保持持干净。当班时间间遇到楼楼内有可可疑情况况时，即即时与保保安人员员联系。巡视楼内内公共设设施设备备，发现现问题做做好登记记并上报报部门。定期对楼楼道蚊虫虫等进行行消杀，确确保无“四害”。积极完成成上级交交办的临临时任务务。（2）办公公室保洁洁员岗位位职责准时到岗岗，按工工作要求求完成任任务。工作时间间不能做做与工作作无关的的事，如如聊天。不得随意意翻阅办办公桌上上的文件件，打扫扫完毕返返之原地地。积极参加加业务培培训，提提高业务务水
25、平，自自觉学习习有关清清洁知识识，提高高个人素素质。不断总结结工作经经验，提提高服务务水平和和工作效效益。积极完成成上级交交代的临临时任务务。每次使用用完保洁洁工具，应应清洁干干净，放放到指定定的地点点。四、上门服服务保洁洁员岗位位职责1、按客户户预约时时间着装装准时到到达工作作岗。2、根据客客户要求求，按照照部门制制定的操操作规范范完成任任务，并并将结果果及时上上报部门门。3、严肃纪纪律，不不得私自自收取费费用。第十一章 物业业管理员员岗位职职责一、管理员员在物业业管理部部经理的的领导下下进行工工作，对对业主实实行全面面服务。二、熟悉小小区内的的楼宇结结构、单单元户数数、人口口数量、楼楼座排
26、列列，各种种公共设设施、设设备的分分布位置置，各类类公共场场所的使使用性质质和服务务对象，系系统掌握握住宅的的整体情情况。三、主动与与业主进进行交流流和沟通通，建立立良好的的人际关关系。四、处理业业主/用用户日常常业务联联系，问问讯、咨咨询、投投诉等事事宜。五、业主办办理入住住、装修修手续后后，负责责对房屋屋进行交交接验收收，对存存在的问问题及时时时行整整改。六、负责业业主装修修前交底底和装修修过程的的检查，以以及存在在问题的的处理。七、负责小小区太阳阳能、空空调安装装手续的的办理，和和检果验验收。八、负责对对小区公公共部位位的设施施/设备备的检查查和保修修。九、负责对对小区的的空置房房时行检
27、检果和管管理。十、负责小小区钥匙匙的管理理和使用用。第十二章 水电电工岗位位职责一、认真学学习业务务知识，明明确供电电系统，熟熟悉设备备性能保保证安全全用电。二、遵守公公司一切切规章制制度服从从命令、听听从指挥挥，不迟迟到早退退，严格格履行请请假制度度，坚守守岗位，服服从用户户随叫随随到，不不拖拉扯扯皮。三、对用电电设备要要定时或或不定时时的巡回回检查，发发现问题题及时处处理，填填写好工工作日志志，并及及时向上上级详细细汇报。四、严格遵遵守操作作规程，做做到“送电时时先高压压再氐压压，停电电时先低低压再高高压”严禁扎扎刀开关关带负荷荷停送电电。五、坚持劳劳保上岗岗，带电电作业时时，必须须有人监
28、监护，确确保工作作人员人人身安全全。六、节约用用电，做做到不该该开的灯灯不开，不不该送的的电不送送，按时时开关路路灯及一一切用电电设备严严禁私自自乱挂违违章用电电。七、搞好岗岗位卫生生，做到到随脏随随打扫，保保持配电电室内外外干净、干干燥、整整洁，禁禁止闲杂杂人员进进入配电电室。八、及进搞搞好业主主用电的的充电工工作。第十三章 监控控室规章章制度为了加强闭闭路电视视监控系系统操作作室的管管理，确确保监控控系统的的正常使使用和安安全运作作，充分分发挥其其作用，特特制定本本规则。一、监控室室值班登登记制度度 （一）监监控人员员必须具具有高度度的工作作责任心心，认真真落实公公司赋予予的安全全监控任任
29、务，及及时掌握握各种监监控信息息，对监监控过程程中发现现的情况况及时进进行处理理和上报报。 （二）值值班人员员必须严严格按照照规定时时间上下下班，不不准随意意离岗离离位，个个人需处处理事务务时，应应征得值值班领导导的同意意并在有有人顶岗岗时方可可离开。 （三）对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保园区的治安稳定。 （四）每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。二、监控系系统使用用管理制制度 （一）监监控人员员服从值值班领导导的安排排，认真真落实值值班期间间的各项项工作任任务。 （二二）监控控人员应应爱护和和管理好好监控室室的各项项装配和和设施，严严格操作作规程，确确保监控
30、控系统的的正常运运作。（三三）非工工作人员员未经许许可不得得进入监监控室。公公司员工工和外来来人员需需到监控控室查询询情况和和观访者者必须经经值班领领导同意意方可进进入。 （四四）禁止止在监控控室聊天天、游戏戏，按操操作规程程使用，不不得随意意拆装设设备，做做好设备备日常维维护保养养，保持持室内卫卫生清洁洁。 （五五）公司司领导及及有关部部门领导导需到监监控室查查询情况况，值班班人员应应及时报报告值班班领导，并并热情做做好接待待工作和和给予积积极配合合。 （六六）必须须保守秘秘密，不不得在监监控室以以外的场场所议论论有关录录像的内内容。三、发现案案件线索索登记存存档制度度（一）监控控人员每每天
31、对监监控录像像进行翻翻看，发发现有价价值案件件线索及及时另存存入U盘盘保留，并并作好标标记，为为业务部部门破案案提供有有效线索索。（二）监监控人员员对园区区的打架架、斗殴殴及盗窃窃、交通通事故、火火灾等录录像进行行另存入入U盘存存档保留留，并做做好标记记。 （三三）对公公司领导导要求保保留的录录像进行行另存入入U盘，制制作光盘盘长期存存档保留留，并做做好标记记。第十四章 考勤勤管理制制度一、签到制制度严格实行上上下班签签到制，上上班前110分钟钟、下班班后100分钟为为签到时时间，超超出或提提前均视视为迟到到和早退退，迟到到、早退退5分钟钟以内处处罚现金金5元，55分钟以以上300分钟以以内处
32、罚罚10元元，300分钟以以上或不不到者按按旷工一一天进行行处理。托托人签到到、签退退或弄虚虚作假报报考勤者者，每发发现一次次处罚当当事人550元罚罚款。二、请销假假制度 1、上上班期间间有事需需请假，除除公休一一天外，其其余时间间均视为为事假，事事假期间间无工资资。2、请假人人必须写写请假条条，得到到主管领领导批准准后，亲亲自将假假条拿到到办公室室备案，领领导不予予批准或或未做请请假而擅擅自离开开或逾假假不归者者均按旷旷工处理理。3、请假审审批规定定如下：（1）各部部门员工工一日以以内由部部门主管管审批，一一日以上上报公司司经理批批准。（2）部门门负责人人一日以以内由公公司经理理审批，一一日
33、以上上由经理理签字后后上报总总公司主主管领导导批准。4、假满上上班时必必须到审审批领导导处进行行销假报报到。5、负责主主管考勤勤领导要要严格考考勤不徇徇情看面面，秉公公办事。第十五章 财务务管理制制度一、认真贯贯彻执行行国家各各项财经经制度和和纪律，用用新型的的财务管管理对本本公司的的经济管管理进行行全面、准准确的核核算、反反映、监监督和控控制，为为提高本本公司的的经济效效益而发发挥以财财务管理理为龙头头的作用用。二、加强财财务管理理核算，按按期编报报会计报报表，全全面反映映公司经经营活动动和资金金变化情情况，为为公司领领导提供供真实的的会计核核算资料料，使公公司领导导经营决决策有可可靠的数数
34、字依据据。三、加强财财务管理理，认真真编制执执行财务务计划，按按时收缴缴小区业业主的水水、电、暖暖气费及及物业管管理费，管管好财产产、管好好财务资资料，合合理使用用资金。加加强现金金管理和和支用，及及时清理理债权债债务，精精打细算算、增收收节支，提提高管理理经济效效益。四、搞好会会计监督督，严格格履行公公司赋予予的工作作职权，尊尊重宣传传和维护护国家有有关财经经制度、法法令和纪纪律在本本公司的的执行情情况。五、加强财财务工作作人员的的专业知知识学习习，提高高业务水水平，要要求每位位财务人人员忠于于职守、秉秉公办事事，按财财务制度度办事，杜杜绝业务务差错。六、小区内内有关重重大经济济协议或或有关
35、经经济文件件拟定要要以财务务参与和和核算为为依据，进进行准确确分析和和管理。七、所有财财务现金金支出必必须有经经理签字字后，报报总公司司主管理理领导及及总经理理审批。第十六章 员工工宿舍管管理制度度为提高员工工生活质质量，确确保员工工生活安安全，避避免浪费费，特制制定本规规定。一、宿舍应应保持干干净，整整洁、禁禁止堆放放垃圾。要要求地面面无杂物物，门窗窗干净，被被褥、衣衣物放置置整齐，床床单、被被套常换换洗。二、宿舍卫卫生由该该宿舍人人员自行行轮流打打扫，当当天值日日负责当当天宿舍舍卫生，主主管班长长负责检检查落实实，卫生生不干净净者每次次处以55元罚款款。三、宿舍内内不准吵吵闹，大大声喧哗哗
36、，不准准随便乱乱丢垃圾圾，随身身物品应应安放整整齐。四、宿舍人人员不得得擅自调调换房间间或公司司财产物物品。五、住宿人人员如离离开宿舍舍时必须须关好门门窗，切切断电源源（电热热毯、电电灯）水水源，否否则对宿宿舍班长长处以110元的的罚款。六、住宿人人员必须须按时就就寝，除除值班人人员外一一律在晚晚11：00前前就寝，如如有特殊殊原因不不能就寝寝，需报报主管领领导批准准。 七、宿舍内内节约用用水，用用电，不不准私接接电源。八、起床时时必须整整理好被被褥，卫卫生间及及时冲洗洗，保持持室内环环境整洁洁。九、宿舍物物品实施施精细管管理，做做到件件件有人负负责看管管、维护护、清理理。住宿宿人员不不得损坏
37、坏公司财财物及公公共设施施（如：暖气片片、洗脸脸盆、坐坐便器、插插座、灯灯具等）。十、员工应应树立安安全意识识作好日日常防火火，防盗盗工作，贵贵重物品品应注意意保管好好，若有有丢失及及时向负负责人报报告。如如有发现现公司员员工偷盗盗他人财财物者，公公司有权权将其除除名并追追究其法法律责任任。十一、注意意保持公公共区域域卫生，卫卫生用品品用完后后必须放放在垃圾圾桶里，严严禁丢入入厕所的的下水道道内，若若因此导导致厕所所堵塞，由由当事人人负责疏疏通并承承担其费费用。十二、树立立文明意意识，团团结意识识，住宿宿员工之之间应互互相尊重重、互相相帮助、团团结友爱爱、和睦睦相处，严严禁拉帮帮结派搞搞个人主
38、主义和地地方主义义，严禁禁骂人，说说脏话和和打架斗斗殴等事事件发生生。十三、任何何员工未未经公司司许可不不得擅自自留宿外外人，须须经理同同意方可可留宿，否否则处以以30元元罚款。所有员工必必须严格格遵守该该管理制制度。四、物业管管理行政政管理方方案1、行政服服务管理理目标:建立明明确的管管理和服服务目标标,规范范化、标标准化、专专业化模模式运作作,满足足服务要要求的最最大化。2、行政管理组织目标:建立合理、高效的组织架构,进行规范化、标准化管理,实现服务管理目标。3、行政服务管理基本内容:行政人事管理、财务管理、档案管理、公共服务(房屋维修、设备维护、公共秩序、保洁、绿化等)、特色服务(带送鲜
39、花、报纸、租赁等)、组织文化活动等。4、行政服务管理岗位职责:4.1经理:房屋管理、文件管理、业主投诉问题处理、增值服务的开展、社区文化的落实等项目统筹管理。4.2管理员:房屋维修、房屋租赁、业主档案管理、业主各种手续办理、增值服务及小区日常事务的监管。4.3维修工:设备保养与维修、4.4保安人员:小区公共秩序维护与监管、消防管理、车辆管理。4.5保洁员:楼道与庭院保洁。5、行政服务管理操作流程:5.1投诉处理:物业服务人员接到投诉1日内,将问题分类传递到相关责任部门,2日内给业主确切回复,并负责督导解决。解决后,就解决情况在1周内进行回访。建立业主投诉档案库,确保业主投诉记录表及其他处理资料
40、及时存入业主投诉档案。5.2档案管理:按照档案管理办法分类管理、归档,并及时送达到相关人员。6、行政服务管理制度:6.1员工行为规范。6.2劳动动人事管管理。66.3人人员晋升升办法。6.4绩效考核及奖惩试行办法。6.5合同管理制度。6.6资产购置管理办法。6.7财务管理办法。6.8竣工图纸和技术资料验收标准。7、信息反馈渠道及时间:为了确保物业管理服务质量,使客户满意率达到和保持98%以上,物业将设立多种信息反馈渠道,形成信息反馈网络。7.1在分公司建立业主意见登记本,随时搜集有关业主对物业管理方面的意见。.7.2设立24小时业主投诉热线,24小时接受投诉。公告物业公司网站、邮箱地址、电话号
41、码及责任人姓名。7.3每半年做一次对物业管理服务的意见调查,广泛征求业主意见,并将调查结果整理汇编,进行统计分析,查找问题原因,提出改进方案。对重要问题给予正面回复。7.4定期向上级单位做工作请示、汇报,主动接受工作监督和指导。五、公共秩秩序维护护和消防防服务方方案1、公共秩秩序维护护1.1管理理区域的的门岗实实行全天天24小小时立岗岗保安服服务。1.2保安安人员应应按公司司规定统统一着装装、佩带带胸牌、值值岗前应应列队整整装、仪仪表仪容容整洁端端庄；值值岗时应应佩带通通讯、警警械装备备、精神神饱满、微微笑服务务。不准准吸烟、闲闲聊、阅阅读书报报、做与与保安服服务无关关的事。1.3值岗岗时与业
42、业户、访访客交谈谈应使用用文明、规规范用语语，不得得使用“命令”、“要求”类用语语及禁忌忌语。1.4为保保障业户户、访客客的人身身、财产产及项项目（）的的安全，保保安人员员应认真真值守，实实施正常常的小区区公共部部位的安安全保卫卫防范性性工作，尽尽到善良良管理人人的注意意义务。对对突发事事件应按按各类应应急预案案迅速作作出反应应，果断断作出适适当处置置，即时时报告上上级，并并做好记记录。1.5门岗岗保安人人员应熟熟悉项项目（）常常住人员员及私家家车辆状状况，并并严格实实行访客客出入登登记制度度，不准准拾荒、小小摊贩、推推销人员员及其他他闲杂人人员进入入管理区区域。1.6雨天天为业户户提供方方便
43、伞等等便民服服务。1.7对装装修民工工出入小小区严格格验证，对对装修民民工携带带工具出出小区，应应查验由由管理处处签发的的出门证证，对携携带大宗宗材料及及贵重物物品出门门，应查查验由业业户签证证的、由由管理处处签发的的出门证证，并做做好相应应记录。1.8管理理区域内内实行全全年3665天224小时时全天候候保安巡巡视服务务，对重重点区域域、重点点部位每每1小时时至少巡巡查1次次。1.9为防防盗、防防火、防防灾和维维持管理理区域的的公共秩秩序，按按不同方方案的巡巡视路线线，确保保每小时时巡遍全全部公共共区域。1.10严严密巡查查公共区区域的保保安防范范动态、道道路畅通通及车辆辆停放状状况、各各类
44、标识识、消防防设备、设设施完好好状况、公公共区域域的环境境卫生状状况及小小区周界界报警系系统状况况。发现现异常情情况及时时向有关关部门反反映，并并做好巡巡视记录录与巡逻逻到位仪仪（点）的的签到。夜夜间巡视视，应佩佩带警棍棍、应急急电筒，保保持高度度警惕性性，并加加强自我我保护意意识。并并对路灯灯的损坏坏情况做做好记录录，及时时报修。1.11加加强装修修管理，阻阻止违规规装修，制制止占用用公共场场所任意意施工的的行为，确确保夜间间（188:000-次日日08:00）及及国定节节假日不不发出影影响他人人休息的的装修、施施工噪声声。1.12对对进出小小区的装装修、家家政等劳劳务人员员实行临临时出入入
45、证管理理。1.13为为应对突突发事件件，应制制定相应应的应急急预案并并定期演演习（每每年12次）。1.14管管理区域域内监控控系统全全天244小时开开通运行行，并实实行244小时不不间断轮轮岗监控控值班服服务，严严密监视视出入口口探头监监控屏；通过小小区红外外线联网网、周界界报警系系统及业业户家庭庭报警系系统全面面监视管管理区域域内的安安全动态态，发现现疑问应应立即定定点监控控录像，并并对可疑疑情况作作跟踪监监视及同同步录像像，做好好监视记记录；当当值人员员应对监监控的私私密性内内容及现现场记严严格保密密，不得得泄漏，未未经管理理处经理理许可，不不得擅自自放像、切切换监控控录像资资料。1.15
46、监监控录像像保存一一个月，循循环使用用。1.16做做好监控控室内务务及清洁洁卫生工工作。1.17监监控室内内无关人人员不得得进入，有有关人员员进入都都应做好好详细记记录。2、消防系系统维护护质量标标准消防工作至至关重要要，我们们始终保保持高度度警觉，将将日常消消防管理理作为一一项重要要工作来来抓。我我们着重重开展以以下几项项工作：2.1我们们坚持“预预防为主主，防消消结合”的的消防工工作方针针，严格格实行防防火安全全责任制制，并树树立“全全员防消消”的管管理观念念,实施施全员义义务消防防员制。2.2加强强消防教教育宣传传和培训训演练工工作2.2.11消防教教育宣传传工作：我们将在居居住区宣宣传栏内内不间断断