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1、 潍坊大大有置业业有限公公司 大有公公馆二期期项目 申 请 报 告 XXXXX有限限公司 二一一三年四月目 录第一章 申报报单位及及项目概概况1第一节 项目申申报单位位概况1第二节 报告编编制依据据及范围围2第三节 项目总总结论3第四节 项目概概况64.1 项目建建设背景景64.2 项目建建设的必必要性74.3 项目市市场需求求分析134.4 工程建建设规划划154.5 总图运运输164.6 建筑工工程设计计174.7 公用辅辅助工程程194.8 物业管管理284.9 实施计计划294.10 项目目招标304.11 投资估估算324.12 资资金筹措措33第二章 发展规规划、产产业政策策和行业
2、业准入分分析34第一节 发展规规划分析析34第二节 产业政政策分析析35第三节 行业准准入分析析36第三章 资资源开发发及综合合利用分分析38第四章 节能方方案分析析40第一节 用能标标准和节节能规范范40第二节 能耗状状况和能能耗指标标分析41第三节 节能措措施和节节能效果果分析46第四节 节能建建议48第五节 节能效效果结论论49第五章 建设用用地和征征地拆迁迁分析51第一节 项目选选址及用用地方案案51第二节 土地利利用合理理性分析析52第三节 征地拆拆迁和移移民安置置规划方方案52第六章 环境和和生态影影响分析析53第一节 设计依依据及标标准53第二节 场区周周围环境境质量现现状53第
3、三节 设设计原则则54第四节 生态环环境影响响治理措措施54第五节 生态环环境影响响分析59第六节 生态环环境影响响结论59第七章 经济影影响分析析60第一节 总投资资估算及及资金筹筹措60第二节 经济效效益分析析62第三节 行业影影响分析析67第八章 社会影影响分析析69第一节 社会影影响效果果分析69第二节 社会适适应性分分析70第三节 社会风风险及对对策分析析71附件：1、企业法法人营业业执照2、项目规规划设计计条件3、项目规规划批复复4、土地成成交确认认书5、项目招招标方案案附图：1、项目平平面布置置图 22、项目目区域位位置图 潍坊大有置业有限公司大有公馆一期项目申请报告 第一章 申
4、报报单位及及项目概概况第一节 项目申申报单位位概况一、项目名名称大有公馆二二期项目目二、项目建建设性质质新建三、建设单单位项目建设单单位:潍潍坊大有有置业有有限公司司法定代表人人：蔡婉婉玲注册资本:陆仟万万元公司类型:有限责责任公司司经营范围:房地产产开发、商商品房销销售。通讯地址：潍坊高高新区福福寿东街街49888号邮编：26610441四、建设单单位概况况潍坊大有置置业有限限公司，始始建于220077年100月，是是一家房房地产综综合开发发企业，具具有房地地产开发发二级资资质。公公司注册册资金660000万元，现现有在职职员工550人，其其中中级级以上职职称277人，年年开发能能力达220
5、万平平方米。公司是依据中华人民共和国城市房地产管理法、山东省城市房地产开发经营管理条例设立的以开发为龙头、以房地产交易为依托，集房地产开发、策划、经营为一体的综合性房地产开发企业集团。公司坚持“创造精精品，奉奉献社会会”的经营营理念，遵遵循“追求卓卓越，筑筑造精品品”的宗旨旨，积极极探索房房地产发发展的新新思路，拓拓宽经营营领域，以以提供优优质住宅宅为己任任。公司司坚持“以人为为本”的设计计思想，营营造居住住消费新新时尚，创创造居住住生活新新感受。公司将继续续发扬“为客户户所想，创创一流项项目”的企业业精神，严严格遵守守“科学管管理，严严守承诺诺，精雕雕细作，质质量第一一”的经营营理念，坚坚持
6、以优优质服务务赢得社社会信誉誉，科学学管理提提高企业业素质，全全面提高高经济效效益和社社会效益益为经营营方针，竭竭诚为社社会各界界奉献更更多的精精品项目目，提供供最超值值的服务务，为您您展示住住房建设设成果，更更新居民民住房观观念，改改善居民民居住环环境，共共建美好好家园。五、报告编编制单位位Xxxx有有限公司司工程咨询资资格等级级：乙级级证书编号：工咨乙乙发证机关：国家发发展和改改革委员员会第二节 报告编编制依据据及范围围一、工作依依据1、项目建建设单位位关于编编制本项项目申请请报告的的委托书书、合同同书2、产业业结构调调整指导导目录(20111年本)3、山东东省国民民经济和和社会发发展第十
7、十二个五五年规划划纲要4、潍坊坊市国民民经济和和社会发发展第十十二个五五年规划划纲要5、中华华人民共共和国城城市规划划法、城城市规划划编制办办法、城城市居住住区规划划设计规规范6、潍坊坊市城市市总体规规划、潍潍坊市城城市规划划管理办办法7、潍坊坊市人民民政府关关于支持持和促进进房地产产业持续续健康发发展的意意见8、房地地产开发发项目可可行性研研究与经经济评价价9、建设设项目经经济评价价方法与与参数、投投资项目目可行性性研究指指南10、项目目用地范范围内现现状及周周围环境境等基础础资料11、有关关部门提提供的证证明和资资料等二、研究范范围1、项目申申报单位位概况2、项目概概况3、发展规规划、产产
8、业政策策和行业业准入分分析4、资源开开发及综综合利用用分析5、节能方方案分析析6、建设用用地和征征地拆迁迁分析7、环境和和生态影影响分析析8、经济影影响分析析9、社会影影响分析析第三节 项目总结结论该项目的开开发建设设符合国国家产业业政策和和潍坊市市城市发发展规划划，对于于改善城城市面貌貌，加快快城市化化进程具具有积极极的作用用，且能能够提高高和改善善当地居居民的居居住环境境条件，同同时可带带动当地地建材工工业和第第三产业业的发展展，具有有良好的的经济效效益和社社会效益益。一、建设地地址大有公馆二二期项目目位于潍坊坊市奎文文区鸢飞飞路以东东、健康康街以北北、虞河河路以西西、幸福街街以南。规划总
9、用地面面积4001800平方米米。该项目目地块市市政配套套服务设设施齐全全，交通通、通讯讯十分方方便，是是开发建建设普通通商住区的的理想地地段。二、建设规规模大有公馆二二期项目目规划用用地面积积401180平平方米。总建筑筑面积11332209.88平平方米，其其中地上上建筑面面积9332099.888平方米米，地下建建筑面积积400000平方方米。本本项目地地上建筑筑包括住住宅建筑筑面积8834009.888平方方米（其其中5栋栋多层，44栋高层层），商业建筑筑面积998000平方米米（沿街街房）；地下建建筑主要要为停车车场及地下室。本项目目规划建设设见下表表，总户户数为5556户户，户均均
10、人口33.2人人，总居居住人数数17779人。地上停停车位224个，地下停车位976个。三、物业管管理该项目建成成后，通通过招标标择优选选择一家家物业管管理公司司负责进进行物业业管理，中中标公司司应严格格按照建建设部颁颁发的物物业管理理条例及及山东省省人民政政府发布布的山山东省物物业管理理条例等等有关规规定为居居民提供供多层次次、全方方位、细细致周到到的物业业管理服服务。四、实施计计划大有公馆二二期项目目，建设工期3年，计划划于20013年3月份开开工建设设，预计计20116年3月全部部竣工。五、投资估估算该项目建设设总投资资为4550000万元，其其中：土土地费用用127777.54万万元，
11、工工程费用用287746.32万万元，其其他费用用19558.117万元元，不可可预见费费15117.997万元元。项目资本金金135500万万元，占占项目总总投资的的30%。六、资金筹筹措项目建设资资金全部部由建设设单位自自筹解决决。七、项目主主要技术术经济指指标本项目主要要经济技技术指标标见下表表：主要技术经经济指标标表序号项 目单位数量备注1总用地面积积平方米4018002总建筑面积积平方米1332009.888其中地上建筑面面积平方米932099.888住宅建筑面面积平方米834099.888商业配套建建筑面积积平方米9800地下建筑面面积平方米400000绿地率%40.000容积率3
12、.05建筑密度%26.3总户数户556总人数人17793建设期年34总投资万元4500005销售收入万元964188.1556销售税金及及附加万元53037利润总额万元384433.0998所得税万元9610.779税后利润万元288322.32210投资利润率率%85.411投资利税率率%33.14412财务净现值值（Icc=122%）万元4562.53第四节 项目概概况4.1 项目建建设背景景改革开放330年,我国的的城市化化率从119788年的117.9%上上升到了了20009年的的44 .9%,2亿农民民进城,未来330年还还将有44亿农民民进城,这是城城市化加加快发展展时期我我国房地
13、地产业面面临的最最核心的的矛盾。持续的城市市化进程程是房地地产市场场需求最最坚定的的基石，改善性性需求是是房地产产市场需需求的重重要部分分，随着着我国城城镇居民民可支配配收入的的持续高高速增长长，城镇镇居民的的居住条条件不断断改善，城城市人均均居住面面积超过过了266平方米米，在110年时时间里增增长了550%以以上。据据建设部部政策研研究中心心发布的的报告预预测，到到20220年城城镇人均均居住面面积将达达到355平方米米。城市市化带来来的新增增人口需需求和城城市原有有居民的的改善性性需求将将长期存存在，根根据以上上数据估估算，截截至20020年年，我国国城镇居居民住房房需要1126.44亿
14、亿平方米米的新增增供应量量，平均均每年约约9.773亿平平方米。潍坊市是山山东省重重要工业业城市，在在历届党党委、政政府的正正确领导导下，全全市国民民经济保保持了快快速连续续增长的的势头，城城乡面貌貌发生了了巨大的的变化，综综合经济济实力显显著增强强。随着着经济的的快速发发展，城城市建设设步伐越越来越快快，城市市建设有有了长足足发展，特特别是近近几年来来，潍坊坊市委、市市政府提提出了加加快旧城城改造、退退城进园园及城市市建设的的城市建建设方针针，城市市面貌发发生了翻翻天覆地地的变化化。潍坊市奎文文区位于于世界风风筝都山东东省潍坊坊市的城城市核心心区域，是是全市的的金融、商商贸、文文化中心心，因
15、建建于清代代的“奎文门门”而得名名。19994年年9月经经国务院院批准正正式成立立，辖区区面积771平方方公里，辖辖7处街街道及奎奎文城市市经济开开发区、奎奎文钢城城经济发发展区，共共65个个村、444个社社区，总总人口335.33万。为进一步加加快城区区经济发发展步伐伐，实现现潍坊市市经济的的超常规规、跨越越式发展展，市委委、市政政府高度度重视城城区的建建设发展展，为城城区建设设发展制制定了一一系列优优惠政策策，加大大招商引引资力度度，优化化投资环环境，加加快城市市化发展展速度。基基于以上上有利条条件，为为支持和和促进房房地产业业持续健健康发展展，进一一步改善善城市环环境和居居民居住住条件，
16、推推动经济济社会又又好又快快发展，潍潍坊市人人民政府府出台了了潍政发发2000831号号文潍坊市市人民政政府关于于支持和和促进房房地产业业持续健健康发展展的意见见，制制定了一一系列加加快城区区房地产产业发展展的策略略。该项目地处处潍坊市市奎文区区。为加加快城市市化发展展进程，经经潍坊市市奎文区区政府研研究决定定，开发发建设大大有公馆馆二期项目目。该项目目规划起起点高，开开发力度度大，建成后后，将对对提高潍潍坊城市市档次，保保障居民民用房，改改善市民民居住条条件，具具有一定定的历史史意义和和现实意意义。同同时该项项目的建建设符合合潍坊市市城市建建设及规规划要求求。潍坊坊大有置置业有限限公司综综合
17、上述述因素，决定在此开发建设大有公馆二期项目工程。该项目的开发建设，在促进潍坊大有置业有限公司自身发展的同时，必将大大改善潍坊市城市形象，促进招商引资发展，为潍坊市社会经济发展做出一定贡献。4.2 项目建建设的必必要性一、项目的的建设符符合国家家相关的的产业政政策房地产业是是我国新新时期的的一个重重要支柱柱产业，引引导和促促进房地地产业持持续稳定定健康发发展，有有利于保保持国民民经济的的平稳较较快增长长，有利利于满足足广大群群众的基基本住房房消费需需求，有有利于实实现全面面建设小小康社会会的目标标。根据据国家产产业结构构调整指指导目录录(20011年本)，本项目属于房屋建筑业，不属于“应急安置
18、房屋开发项目”、“保障性住房建设与管理”等鼓励类建设项目，也不属于“在林地上从事工业和房地产开发的项目”、“别墅类房地产开发建设项目”等限制类建设项目，因此本项目属于允许类建设项目，符合国家产业政策。中华人民民共和国国国民经经济和社社会发展展第十二二个五年年计划纲纲要中中提出“加强土土地、财财税、金金融政策策调节，加加快住房房信息系系统建设设，完善善符合国国情的住住房体制制机制和和政策体体系，合合理引导导住房需需求。强强化各级级政府职职责，加加大保障障性安居居工程建建设力度度，加快快棚户区区改造，发发展公共共租赁住住房，增增加中低低收入居居民住房房供给。加加强市场场监管，规规范房地地产市场场秩
19、序，抑抑制投机机需求，促促进房地地产业平平稳健康康发展。”潍坊大有置置业有限限公司充充分依托托公司雄雄厚的实实力和丰丰富的房房地产开开发管理理经验，开发建建设大有有公馆二二期项目目，能够够改善项项目区居居民的居住与生活环环境，提提升居民民生活质质量，改改善城市市形象，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家鼓励发展的重点产业，符合国家相关的产业政策。二、项目建建设符合合潍坊城市市建设指指导思想想和基本本原则潍坊市城市市建设的的指导思思想是：坚持以以人为本本的科学学发展观观，按照照构建和和谐潍坊坊、效益益潍坊的的要求，以以全面提提升城市市综合功功能、提提高土地地使用效效益为核核心，结结合全面
20、面提升城城市建设设品质和和新城建建设，长长期、持持续、全全面开展展城市建建设，不不断改善善城市运运行机制制，为潍潍坊市建建设现代代化城市市，实现现经济社社会全面面、协调调、可持持续发展展作出应应有的贡贡献。坚持积极稳稳妥、有有序推进进的原则则。城市市建设必必须以建建设现代代化城市市为总目目标，以以城市规规划为先先导，根根据深入入推进城城市化的的要求，积积极、稳稳妥、有有序地推推进，尽尽量减少少对城市市社会、经经济的消消极影响响，确保保“成熟一一个，改改造一个个；改造造一个，成成功一个个”。坚持政府主主导、市市场化运运作的原原则。各各级政府府应牢牢牢把握城城市建设设的方向向，通过过政策、规规划、
21、计计划的适适时调控控，保证证城市建建设符合合公共利利益，维维护改造造过程中中的社会会公平，努努力使改改造惠及及所有居居民。同同时坚持持政府主主导下的的市场化化运作，努努力提高高改造项项目的经经济效益益，尽可可能利用用有限的的资源达达成最好好的工作作目标。坚持统筹兼兼顾、综综合改造造的原则则。积极极开展体体制创新新，综合合运用法法律、政政策、行行政、经经济、技技术等各各种资源源和手段段开展综综合改造造，既要要推动城城市的空空间形态态改造，又又要推动动其社会会形态改改造和经经济再造造，以实实现城市市与城市市的全面面融合。坚持区别对对待、因因地制宜宜的原则则。深入入认识不不同城市市的特点点和问题题，
22、针对对不同地地区、不不同类型型城市的具具体情况况，制定定不同的的改造具具体目标标和改造造策略，分分别采取取全面改改造或综综合整治治等不同同的改造造方式，解解决特定定城市的实实际问题题。落实科学发发展观、建建设节约约型社会会的原则则。根据据落实科科学发展展观的要要求，城城市建设设中要高高度重视视资源节节约和循循环利用用，努力力实现发发展绿色色经济、循循环经济济和节约约型经济济的目标标。珍视视城市积累累的巨大大财富，针针对不同同的建筑筑状况采采取不同同的改造造措施，同同时在建建设过程程中要贯贯彻节能能、节水水、节材材、节地地等要求求，努力力构建节节约型社社会。本项目大有有公馆二二期项目目建成后后坚
23、持政政府主导导下的市市场化运运作，努努力提高高改造项项目的经经济效益益，尽可可能利用用有限的的资源达达成最好好的工作作目标。该项目目的建设设符合潍坊坊市城市市建设指指导思想想和基本本原则。三、项目建建设符合合潍坊市市城市建建设目标标潍坊市城市市建设的的长远目目标是：按照建建设现代代化国际际化城市市总目标标的要求求，通过过全方位位的综合合改造，促促使全市市城市在居居住环境境、管理理秩序、经经济发展展和文化化心理等等方面与与城市全全面融合合，成为为“和谐谐潍坊、效效益潍坊坊”的重重要组成成部分。根据这一目目标要求求，必须须做到：空间融合。通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善城市的生活环境，
24、将城市的土地按照城市规划进行统一利用，完善城市用地布局结构，营造整体协调的城市面貌。管理融合。按照现代城市社区建设的要求，完善城市的管理体制和社区组织体系，将城市纳入城市管理的统一法制秩序。经济融合。将城市的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体，集体和原居民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产业经营，融入城市产业发展体系，实现可持续发展。文化融合。妥善保护城市的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统，打破封闭的文化心理，使城市居民融入具有深圳特色的现代都市文化。潍坊市城市市建设在在未来五五年的工工作目标标是：以以空间形形态改造造为重心心，以综综合整治治为突破破口，全全面推进进，
25、突出出重点，逐逐步实现现城市生活活环境的的普遍改改善，促促进城市市产业结结构提升升和空间间布局优优化，推推动一体体化建设设，促进进城市化化水平和和城市面面貌的大大改善。本项目大有有公馆二二期项目目建成后后，可以改善善城市的生生活环境境，完善城城市用地地布局结结构，促进城城市产业业结构提提升和空空间布局局优化，逐逐步实现现城市生活活环境的的普遍改改善。本项目的的建设符符合潍坊坊市城市市建设的的目标要求求。四、项目的的建设符符合地区区政策和和发展规规划自20088年以来来，潍坊坊市为响响应国家家促进房房地产业业发展的的有关政政策，为为进一步步提高潍潍坊市民民居住水水平和居居住质量量,促进进交易活活
26、跃,稳稳定房地地产市场场,推动动经济社社会又好好又快发发展，出出台了潍潍坊市人人民政府府关于支支持和促促进房地地产业持持续健康康发展的的意见，该该意见见指出出：要以以建立市市场化的的房地产产市场体体系为基基本方向向，坚持持把满足足不同收收入家庭庭的住房房需要作作为基本本出发点点和落脚脚点，完完善住房房保障制制度，改改善住房房供应结结构；坚坚持宏观观调控，努努力实现现房地产产市场总总量基本本平衡，结结构基本本合理，价价格基本本稳定；以国家家产业政政策、财财政政策策和金融融政策为为导向，创创新发展展思路，对对不利于于房地产产业发展展的管理理制度和和规则进进行改革革创新，进进一步改改善房地地产业发发
27、展的外外部环境境；加强强行业自自律，鼓鼓励和支支持企业业产品创创新、管管理机制制创新、企企业形态态创新，推推动传统统房地产产业向现现代房地地产业转转型；强强化政府府服务，简简化工作作程序，提提高服务务效率，努努力实现现我市房房地产业业持续健健康稳定定发展。本项目的建设可改善、提升潍坊市城市居民的居住及生活水平，满足其他居民购房居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。五、本项目目建设可可进一步步完善城城市的配配套基础础设施，加加快城市市现代化化发展进进程该项目位于于潍坊市市奎文区区，在潍潍坊市委委、市政政府的领领导下，奎文区得到飞快的发展。投资环境和
28、城市基础设施得到不断完善，潍坊市的经济、社会、文化等领域得到飞速的发展。通过该项目的实施建设，可进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善当地城市居民的生活居住条件，提高城市服务功能，改善投资环境，推动城市建设的快速发展。六、本项目目的建设设可促进相相关产业业发展，拉拉动当地地经济增增长房地产建设设的生产产和消费费，与建建筑业、建建材、冶冶金、纺纺织、化化工、机机械、仪仪表等550多个个物质生生产部门门紧密相相关，并并直接影影响到家家用电器器、家具具、装饰饰产品以以及金融融、旅游游、园林林、运输输、商业业、服务务等行业业的发展展。同时时，住宅宅销售增增长100%，可可带动GG
29、DP增增长0.5%。因因此，本本项目的开发建建设实施施将极大大地促进进相关产产业的发发展，拉拉动地方方经济增增长。七、本项目目的建设设是增加加当地就就业机会会，推动动区域经经济快速速发展的的需要我国人口众众多，劳劳动力丰丰富。随随着城市市化水平平的提高高，大量量农民转转变为城城市市民民，同时时随着高高校的扩扩招，每每年有数数百万的的大学毕毕业找工工作，我我国就业业形势严严峻。220世纪纪90年年代以来来，我国国推出了了一系列列的体制制改革措措施和政政策安排排，对提高社社会就业业、促进进经济发发展方面面起到了了积极作作用。建建筑业属属于劳动动密集型型项目，它它的日常常运营需需要大量量的工作作人员
30、。本项目目建设工工期长，工工程量大大，提供供的就业业岗位多多，可有有效缓解解当地的的就业压压力，同同时推动动当地经经济快速速发展。综上所述，本项目的建设，不仅能够改善城市面貌，提升当地居民的生活品质，而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。4.3 项目市市场需求求分析一、从宏观观政策分分析随着国家房房地产政政策调控控的逐步步细化，中中国房地地产行业业迎来了了史上最最为重大大的拐点点。国国务院关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知（国国发220100100号，以以下简称称国发110号文文件）印印发后，房房地产市市场出现现了积极极的变化化。国务务
31、院指出出：各地地要继续续增加土土地有效效供应，进进一步加加大普通通住房建建设力度度；继续续完善严严格的差差别化住住房信贷贷和税收收政策，进进一步有有效遏制制投机投投资性购购房；加加快个人人住房信信息系统统建设，逐逐步完善善房地产产统计基基础数据据；继续续做好住住房保障障工作，全全面落实实好年内内开工建建设保障障性住房房和棚户户区改造造住房的的目标任任务。220111年，全全国建设设保障性性住房和和棚户区区改造住住房10000万万套。各各地要通通过新建建、改建建、购买买、长期期租赁等等方式，多多渠道筹筹集保障障性住房房房源，逐逐步扩大大住房保保障制度度覆盖面面。中央央将加大大对保障障性安居居工程
32、建建设的支支持力度度。地方方人民政政府要切切实落实实土地供供应、资资金投入入和税费费优惠等等政策，引引导房地地产开发发企业积积极参与与保障性性住房建建设和棚棚户区改改造，确确保完成成计划任任务。加加强保障障性住房房管理，健健全准入入退出机机制，切切实做到到公开、公公平、公公正。有有条件的的地区，可可以把建建制镇纳纳入住房房保障工工作范围围。二、从消费费需求分分析首先，经济济发展迅迅速，生生产总值值不断提提高。随着人们生生活水平平的日益益提高，提提高生活活质量，提提高生活活品味已已成为中中国人的的一种生生活理念念。20010年年山东省省实现生生产总值值（GDPP）3994166.2亿亿元，按按可
33、比价价格计算算，同比比增长112.55%；实实现地方方财政收收入27749.3亿元元，同比比增长225.11%；220100年潍坊坊市生产产总值（GGDP）完完成30090.9亿元元，按可可比价格格比上年年增长113.33%；实实现财政政总收入入3800.9亿亿元，其中地地方财政政收入2202.4亿元元，分别别增长227.22%和28.2%。完完成全社社会固定定资产投投资2115亿元元，增长长22.6%。从以上上数据可可以看出出，我省省和我市市的经济济发展很很快，人人民的消消费潜力力很大。其其次，消消费市场场尤其是是房地产产市场十十分旺盛盛，社会会需求很很大。在国家继续续扩大消消费需求求的宏观
34、观政策主主导下，山山东省消消费品市市场承接接上年良良好的发发展势头头，继续续保持快快速增长长势头，2010年山东省共实现社会消费品零售总额14211.6亿元，比上年增长18.6%。 2010年潍坊市实现社会消费品零售总额1151.1亿元，增长18.6%。其中用于居住性方面的消费增长稳中有升。而随着2009年初国家和省颁布的优惠政策的落实，房地产行业销售市场全面回暖。2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%；2010年全国商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%。2010年潍坊市实现商品房销售
35、额412.9亿元，增长73.4%。由以上的数据可以看出，随着人民生活水平的提高，对居住环境的需求，质量要求越来越高，当前的房地产消费市场发展平稳健康，消费需求量很大。由以上的数数据可以以看出，随随着人民民生活水水平的提提高，对对居住环环境的需需求，质质量要求求越来越越高，当当前的房房地产消消费市场场发展平平稳健康康，消费费需求量量很大。三、具有优优越的地地理位置置大有公馆二二期项目目位于潍坊坊市奎文文区鸢飞飞路以东东、健康康街以北北、虞河河路以西西、幸福街街以南。项目区附近潍潍坊人民民医院、同同心医院院等休闲闲、娱乐乐、医疗疗、学校校等设施施一应俱俱全，还还有多条条四通八八达的公公交线路路途经
36、于于此，出出行极为为方便。该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷，是开发建设商住区的理想地段。四、消费能能力分析析潍坊市（含含辖区、县县）总人人口8550.77万，其其中市区区1366万人。随着城镇化建设进程的加快，市区人口不断增加，潍坊流动人口也逐年增长，据潍坊市统计局提供的数据显示，2010年潍坊市城镇居民人均可支配收入达到19675.1元，同比增长13.9%；农民人均纯收入8871.6元，同比增长15.3%。从收入来源结构看，职工的工薪收入依然是拉动国民收入增长的主要因素，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业企业的快速发展。综上所述，本本项目良良好的人人
37、文环境境，便捷捷的交通通条件，完完善的生生活服务务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发潜力和增值空间，市场前景十分乐观。4.4 工程建建设规划划大有公馆二二期项目目位于潍坊坊市奎文文区鸢飞飞路以东东、健康康街以北北、虞河河路以西西、幸福街街以南, 大有公公馆二期期项目规规划用地地面积4401880平方方米。该该项目总总建筑面面积13332009.888平方方米，其其中地上上建筑面面积9332099.888平方米米，地下下建筑面面积4000000平方米米。本项项目地上上建筑包包括住宅宅建筑面面积8334099.888平方米米，商业业建筑面面积98800平平方米；地下建建筑主要要为停车
38、车场及地地下室。本本项目规规划建设设见下表表，总户户数为5556户户，户均均人口33.2人人，总居居住人数数17779人。地上停停车位224个，地下停车位976个。项目区规划划经济技术术指标如如下：项目经济技技术指标标表数值单位用地面积401800平方米总建筑面积积1332009.888平方米地上建筑面面积932099.888平方米其中住宅建筑面面积834099.888平方米商业配套建建筑面积积9800平方米地下建筑面面积400000平方米总户数556户总停车位556个其中地下停车位位976个地上停车位位24个容积率3.05建筑密度26.3%绿化率40.000%4.5 总图运运输本规划地块块的
39、道路路交通系系统分为为三个主主要的组组成部分分：城市市主干道道、支路路、步行行系统。各各部分分分工明确确、协调调组织。地地块周边边的城市市主干道道网提供供了城市市各地区区通往该该区的快快速交通通联系，并并担负着着将住宅宅区人流流快速疏疏散的作作用。在在规划上上突出其其交通功功能和景景观功能能，通过过沿街建建筑的合合理退让让及充足足的便道道宽度、交交通设施施的现代代化使其其交通顺顺畅，通通过沿街街建筑空空间界面面的丰富富变化和和绿化环环境的设设计提高高其景观观水平。支支路系统统担负着着本区域域内的交交通联系系的作用用。在设设计上从从整合地地块功能能入手，严严格控制制支路对对城市主主干道的的出口，
40、尤尤其尽量量避免出出口方向向的含糊糊不清，以以减少交交通干扰扰，保障障交通安安全。步步行系统统以住宅宅区为中中心通道道向外围围辐射，形形成丰富富多彩的的绿色空空间景观观。4.6 建筑工工程设计计大有公馆二二期项目目位于潍潍坊市奎奎文区，规划用用地总面面积为401180平平方米，总建筑面积133209.88平方米，其中地上建筑面积93209.88平方米，地下建筑面积40000平方米。1、结构说说明 设计依依据建筑结构构可靠度度设计统统一标准准GBB500068-20001建筑抗震震设防分分类标准准GBB502223-20008建筑结构构荷载规规范GGB5000099-20001（220066年版
41、）混凝土结结构设计计规范GGB5000100-20002建筑抗震震设计规规范GGB5000111-20001（220088年版）建筑地基基基础设设计规范范GBB500007-20002高层建筑筑混凝土土结构技技术规程程JGGJ3-20002人民防空空地下室室设计规规范GGB5000388-20005砌体结构构设计规规范GGB5000033-20001建筑桩基基技术规规范JJGJ994-220088地下工程程防水技技术规范范GBB501108-20001 抗震设设防本工程建筑筑场地类类别属类，结构构使用年年限为550年，民用建筑抗震按7度设防，幼儿园按8度设防。 地震烈烈度依照建筑筑工程抗抗震设
42、防防分类标标准（GGB5002233-20008），本本项目抗抗震设防防类别为为标准设设防类。据中国地地震动参参数区划划图(GB1183006-220011)划分分，本项项目抗震震设防烈烈度为77度，设设计基本本地震加加速度值值为0.10gg，属设设计地震震第一组组。 液化判判定根据建筑筑抗震设设计规范范（GGB5000111-20001）(20008年版版)中判判定，场场区深度度20米米范围内内7度地地震时，为为轻微-中等液液化；无无软弱下下卧层分分布；为为对建筑筑抗震一一般地段段。 风荷载载取值根据建筑筑结构荷荷载规范范GBB500009-20001（220066年版）及及高层层建筑混混凝
43、土结结构技术术规程JJGJ33-20002的的有关规规定，基基本风压压按500年一遇遇，为00.455KN/m2；建筑筑高度超超过600米时，基基本风压压按1000年一一遇，为为0.445KNN/m22。地面面粗糙度度为C类类。基本本雪压按按50年年一遇为为0.335KNN/m22。2、结构设设计设计标准准本工程建建筑结构构的安全全等级为为二级，结结构的重重要性系系数为11.0。在正常设设计、正正常施工工、正常常使用、正正常维护护的情况况下结构构主体的的使用年年限为550年。本工程地地基基础础设计等等级为乙乙级。结构选型型区内住宅建建筑采用用砖混结结构，商商业建筑筑采用框框架结构构。基础选型型
44、建筑采用钢钢筋混凝凝独立基基础。采用主要要原料：混凝土：基础部部分：CC40，上上部结构构：C225及CC30；砌体材料料：粉煤煤灰砖、烧结砖、水泥沙浆及混合砂浆。钢筋：一一级钢-HRBB2355，二级级钢-HHRB3335，三三级钢-HRBB98000。3、竖向规规划项目基地内内地形变变化不大大，地势势平坦，为为减少土土方量，规规划尽量量接近自自然标高高，在避避免大填填大挖的的前提下下，人工工制造地地形变化化，形成成丰富的的居住空空间。为为满足国国家有关关技术规规定，符符合道路路行车安安全要求求，规划划道路尽尽量低于于自然地地坪。项项目周围围城市主主干道按按照城市市规划早早已成形形。区内内各
45、级道道路中心心线的设设计标高高，根据据四周城城市主干干道现状状标高依依次得出出，道路路坡度控控制在00.3%左右，满满足地面面排水的的要求。底底层室内内地坪高高出室外外地面00.3米米以上。地面排水采采用车行行道和宅宅前道路路排泄地地面雨水水，一般般单侧设设雨水口口，局部部低洼易易积水地地段可设设双侧雨雨水口，其其数量可可根据汇汇水面积积、流量量、道路路纵坡等等设计段段确定。4.7 公用辅辅助工程程一、电力工工程1、设计依依据(1)低低压配电电设计规规范(2)110KVV变电所所设计规规范(3)建建筑设计计防火规规范(4)民民用建筑筑电气设设计规范范、高高层民用用建筑设设计防火火规范(5)火火灾自动动报警系系统设计计规范(6)建建筑防雷雷设计规规范(7)住住宅设计计规范2、负荷等等级该项目主要要由住宅组成成，无商商业建筑筑。根据电电气负荷荷等级划划分规范范要求，该该项目消消防用电电设备、应应急与疏疏散照明明为二级级用电负负荷，其其余为三三级用电电负荷。3、负荷估估算根据全国国民用建建筑工程程设计技技术措施施节能专专篇 电电气及及建筑筑照明设设计标准准（GGB5000344-20004）中中的相关关规定分分析估算算项目用用电负荷荷，具体体分析如如下：（1）建筑筑用电负负荷该项目居住住建筑面面积8334099.888m2，夏季季用电