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1、潍坊三陆置业有限公司碧水兰天项目申 请 报 告 有限公司二一三年四月目 录第一章 总 论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 报告编制单位1第三节 工作依据与研究范围1第四节 报告简要结论2第二章 项目申报单位情况5第三章 项目概况6第一节 项目建设背景6第二节 项目建设的必要性7第三节 项目市场需求分析10第四节 工程建设规划14第五节 总图运输15第六节 建筑工程设计18第七节 公用辅助工程20第八节 物业管理28第九节 实施计划29第十节 项目招标30第十一节 投资估算32第十二节 资金筹措34第四章 发展规划、产业政策和行业准入分析35第一节 发展规划分析35第二节 产业政策分析36第
2、三节 行业准入分析36第五章 资源开发及综合利用分析38第六章 节能方案分析40第一节 用能标准和节能规范40第二节 能耗状况和能耗指标分析41第三节 节能措施和节能效果分析45第四节 节能建议47第五节 结论48第七章 建设用地和征地拆迁分析50第一节 项目选址及用地方案50第二节 土地利用合理性分析50第三节 征地拆迁和移民安置规划方案51第八章 环境和生态影响分析52第一节 设计依据及标准52第二节 场区周围环境质量现状52第三节 设计原则52第四节 生态环境影响治理措施53第五节 生态环境影响分析57第六节 生态环境影响结论57第九章 经济影响分析58第一节 经济效益分析58第二节 行
3、业影响分析63第十章 社会影响分析65第一节 社会影响效果分析65第二节 社会适应性分析65第三节 社会风险及对策分析66第十一章 结论和建议67第一节 结论67第二节 建议67附 件 附 图1、 山东省建设项目招标方案2、 企业法人营业执照3、 土地证明材料4、 资金证明材料5、 区域位置图编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第67页 共71页第一章 总 论第一节 项目名称及建设单位1、项目名称：碧水兰天项目2、项目建设性质：新建3、项目建设单位：潍坊三陆置业有限公司法定代表人：杨立志通讯地址：潍坊市奎文区行政街52号邮编：261000联系方式：18805313
4、366第二节 报告编制单位咨询有限公司法定代表人: 工程咨询资格等级：乙级证书编号:工咨乙发证机关： 国家发展和改革委员会第三节 工作依据与研究范围一、工作依据1、潍坊三陆置业有限公司与咨询有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法、城市居住区规划设计规范3、国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4、潍坊市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5、潍坊市城市总体规划、潍坊市城市规划管理办法6、潍坊服务业发展规划纲要7、房地产开发项目可行性研究与经济评价8、建设项目经济评价方法与参数、投资项目可行性研究指南9、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料10、有
5、关部门提供的证明和资料等二、研究范围1、项目申报单位概况2、项目概况3、发展规划、产业政策和行业准入分析4、资源开发及综合利用分析5、节能方案分析6、建设用地和征地拆迁分析7、环境和生态影响分析8、经济影响分析9、社会影响分析第四节 报告简要结论1、建设地址碧水兰天项目位于潍坊市奎文区东风街以南，虞河路以东，南面紧邻涨湎河，西邻桃花修竹，环境优美。项目总用地面积26272平方米，净用地面积14923平方米。该地块市政配套服务设施齐全，交通、通讯十分方便，是开发建设综合商住社区的理想地段。2、建设规模碧水兰天项目总用地面积26272平方米，净用地面积14923平方米。规划新建30F商务综合楼1栋
6、（1-3层为商业，4-30层为商务综合楼），32F商住楼1栋（1-3层为商业，4-32层为住宅），33F住宅楼2栋（局部29层），5F办公楼1栋。项目总建筑面积为173764平方米。地上总建筑面积129244平方米，其中住宅建筑面积80852平方米，商务综合楼建筑面积38862平方米，底层商业建筑面积6780平方米，办公楼建筑面积2750平方米；地下建筑面积（地下四层）44520平方米，其中储藏室建筑面积13253平方米，停车位建筑面积31267平方米。项目居住户数602户，停车位851个。容积率8.8，建筑密度为30.9%，绿地率为31%。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管
7、理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照建设部颁发的物业管理条例及山东省人民政府发布的山东省物业管理条例等有关规定为住户提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施计划碧水兰天项目建设期2年，计划于2012年12月份开工建设，预计2014年11月工程全部竣工。5、投资估算该项目建设总投资为47384万元，其中建安工程费33144.64万元，区内配套工程费1014.34万元，其他费用6266.94万元，预备费1970.58万元，银行贷款利息4987.5万元。项目资本金17384万元，占项目总投资的36.7%。6、资金筹措项目建设资金中，申请银行贷款30000万元，占总投资的63.3%。
8、其余17384万元，占项目总投资的36.7%。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和潍坊市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用，且能够提高和改善当地居民的居住环境条件，同时可带动当地建材工业和第三产业的发展，具有良好的经济效益和社会效益。8、项目主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项 目单位数量备注1总用地面积平方米262722道路用地面积平方米113493可规划用地面积平方米149234总建筑面积平方米173764地上建筑面积平方米129244其中住宅建筑面积平方米80852商务综合楼建筑面积平方米38862底层商业建筑面积平方米6780办公楼建筑
9、面积平方米2750地下建筑面积平方米13253不计容其中储藏室平方米13253停车位平方米312675容积率8.666建筑密度%30.97绿地率%318居住户数户6029停车位个851地上停车位个35地下停车位个81610建设期年211总投资万元4738412销售收入万元74874.713销售税金及附加万元3294.514利润总额万元12397.915所得税万元3099.516税后利润万元9298.417投资利润率%26.1618投资利税率%44.3319所得税后内部收益率%58.320财务净现值(Ic=12%)万元569121资本金净利润率%53.5第二章 项目申报单位情况潍坊三陆置业有限公
10、司成立于二零零九年十二月二十四日，注册地址：潍坊市奎文区行政街52号。法定代表人杨立志，注册资金1000万元，经营范围：房地产开发、销售。公司设立有财务部、工程部、销售部和综合部四大部门，共有员工30余人，其中拥有中、高职称和大学专科以上学历的人员占80%以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力，是山东省房地产界的一支具有强烈的社会责任感和引领房地产科技创新的一支新秀。遵照“和谐、务实、创新、高效”的企业精神，本着“为客户创造生活，为社会创造价值，为员工创造机遇，为股东创造汇报”的企业使命。潍坊三陆置业有限公司将不断加大开发项目的科技含量，以改善城市生态环境和提高居民生活质量为己
11、任，继续探索开发高品质的绿色生态房产，为建设现代化、生态化的旅游城市建设做出更大的贡献。公司自成立以来一直以“诚信、真实、和谐、安全”为理念，以品质求生存、诚信求发展、客户满意为衡量公司工作的最高标准。公司合法的开发资质，雄厚的开发实力，良好的信誉口碑，使公司发展前景十分广阔。第三章 项目概况第一节 项目建设背景潍坊市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现潍坊市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列
12、优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。随着潍坊市经济的迅猛发展，人民群众的生活水平得到了显著提高，人民群众在满足了衣、食、行等方面的要求后，对居住条件、工作环境的要求也日益提高，特别是中高档收入消费者对高品质工作、生活、休闲、娱乐和居住场所的需求与日俱增。宽敞、舒适、服务功能多样化、日用科技现代化的住宅及工作场所已成为改善人们生活环境的重要组成部分。现在潍坊市城区内形成规模的住宅区及商业区难以满足当地居民和广大企业职工的居住及生活需求，对改善居住环境和改善城市面貌的要求越来越迫切。潍坊三陆置业有限公司与济南军区潍坊空军干休所合作开发了潍坊标志性项目-“碧水兰天”，受到
13、潍坊市委市政府领导的大力支持和协助。项目占地约40亩。项目位于东风街以南，虞河路以东，南临美丽的涨湎河，西侧是潍坊著名的景观节点桃林修竹，环境十分舒适。小区总用地面积26272平方米，净用地面积14923平方，总建筑面积173764平方。项目由三栋住宅楼和一栋商务楼组成。住宅部分地上32层，地下4层，户型设计紧凑，空间利用灵活，有多种户型可供选择。项目于2012年3月13日规划批前公示。交通便利，4、16、22、30、56、76、78、82路公交站点位于小区门口，非常方便。良好的开发条件决定了碧水兰天是一个集办公、商业、居住等多项功能于一身的综合性社区。底层架空的设计使小区内景色与涨面河畔的美
14、景融为一体，开创了潍坊花园式住宅的先河。第二节 项目建设的必要性一、符合国家相关的产业政策2008年以来，中央根据形势变化，适时调整宏观经济政策，采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大金融对经济增长的支持力度，取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模。同时，国家出台了减免住房交易税费、调整住房贷款首付比例和利率政策。在中央经济工作会议上还提出了2009年经济工作的五项重点任务，确保在保增长上下功夫。任务中指出，要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。无疑，重申房地产业是国民经济的重要支柱产业，适当调整政策，力保房地产业的健康运行是保障经济稳定增长的重要一步棋。房地产业作为我国新的发
15、展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要中提出“进一步落实地方政府责任和问责机制，把保障基本住房、稳定房价和加强市场监管纳入各地经济社会发展的工作目标。完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。完善住房公积金制度，加强管理和扩大覆盖范围”。 本项目的建设依据产业结构调整指导目录(2011年本)，属于当前国家允许发展的产业。另外，国务院于2009年5月公布的关于调整固定资
16、产投资项目资本金比例的通知中指出“将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例降为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%”。项目符合国家有关产业政策的要求。因此，潍坊三陆置业有限公司充分依托公司雄厚的实力开发建设碧水兰天项目，能够为周围居民提供高品质的生活、休闲、娱乐和居住场所，提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和经济的发展，是国家允许发展的产业，符合国家相关的产业政策。二、项目的建设符合地区政策和发展规划大力发展服务业，对于贯彻落实科学发展观，推动全市经济社会持续快速健康发展，加快构建社会主义和谐社会具有重要的战略意义。为此，潍坊市出台了潍坊服务业发展规划纲要。规划以2
17、008-2020年为主要规划期，对潍坊市服务业的发展基础、战略思想、发展目标步骤、重点领域、空间布局和支撑措施作重点规划。以2021-2050年为发展远景期，对潍坊市服务业的发展远景作描述性展望。纲要中指出：“按照建设半小时经济圈、构建一体化发展格局、打造紧密型城市群的城市发展战略，统筹规划房地产业的发展，构建以主城区为发展极核，以寿光、昌乐、安丘、昌邑、滨海经济开发区为主节点，以青州、临朐、诸城、高密为外围节点，分布有序、层次清晰、梯次发展的房地产业发展格局。全面发展商业类地产和住宅类地产项目。抓住旧城改造和城市扩张的机遇，以高档写字楼为主体，规划建设大型商业组团。出台鼓励性政策，扶持本地房
18、地产企业发展，形成服务输出能力和区域市场竞争力。发展廉租房市场，保障低收入群体的基本住房需求。把房地产业培养成为潍坊市服务业的支柱产业，成为服务本地、辐射青岛的新增长点。”这一系列有利政策有利于潍坊市房地产业持续健康发展，有利于推动城市经济又好又快发展。潍坊市还继续以潍政发2004-83号文件来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。本项目可健全、提升潍坊市的居民居住水平，满足居民居住需求，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合地区政策和发展规划。三、本项目建设可进一步完善城市的配套基础设施，加快城市现代化发展进程该项目位于潍坊市奎文区，奎文区在潍坊市委、市政府的领导下，
19、得到飞快的发展。投资环境和城市基础设施得到不断完善，奎文区成为潍坊市经济、社会、文化发展的佼佼者。通过该项目的实施，可进一步完善城区的配套基础设施，缓解住宅供需矛盾，而且能够改善城市居民的居住、工作条件，提高城市服务功能，改善投资环境，势必推动城市建设的快速发展。四、本项目的建设是加快城市经济结构和社会结构调整，增强社会整体活力的必然选择潍坊市“十二五”规划指出，第三产业是现代化经济和社会发展的重要特征，第三产业实现比重超过第二产业比重，是经济发展的必然规律。潍坊市第三产业在生产总值中的比重低于沿海经济发达地区，与经济发展总体水平还不相适应。为此“十二五”期间必须把第三产业作为经济发展的一个重
20、点，加快产业转型升级，改造提升传统产业，将三大产业比例调整为7：51：42（第三产业比重力争达到45%）。而房地产业作为新的经济增长点，是提高第三产业所占比重的中坚力量。房地产的开发将有力促进第三产业的发展，安置富余劳动力就业，提高居民的收入，促进经济结构的调整。五、本项目的建设是促进相关产业发展，拉动经济增长，经济发展的需要房地产建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、园林、运输、商业、服务等行业的发展。因此，建筑业是一项本身创造价值，又能带动相关产业发展的新的经济增长点。同时，住宅销售
21、增长10%，可带动GDP增长0.5%。因此，该项目开发建设的实施将极大地促进相关产业的发展，拉动地方经济增长。六、本项目的建设是增加当地就业机会，推动区域经济快速发展的需要我国人口众多，富有劳动力。随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，对提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。建筑业属于劳动密集型项目，它的日常运营需要大量的工作人员。综上所述，该项目的建设不仅改善城市面貌，提升当地居民的生活品质、生活环境，而且对潍坊市的经济发展产生巨大的拉动作
22、用。因此，该项目的开发建设是十分必要的。第三节 项目市场需求分析一、从宏观政策分析随着国家房地产政策调控的逐步细化，中国房地产行业迎来了史上最为重大的拐点。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号，以下简称国发10号文件）印发后，房地产市场出现了积极的变化。国务院指出：各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住
23、房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。二、从消费需求分析随着人们生活水平的日益提高，提高生活质量，提高生活品味已成为中国人的一种生活理念。2011年12月份，全国居民消费价格总水平同比上涨4.1%。其中，城市上涨4.1%，农村上涨4.1%；
24、食品价格上涨9.1%，非食品价格上涨1.9%；消费品价格上涨4.9%，服务项目价格上涨2.0%。全国居民消费价格总水平环比上涨0.3%。其中，城市上涨0.3%，农村上涨0.3%；食品价格上涨1.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格上涨0.5%，服务项目价格下降0.2%。2011年，全国居民消费价格总水平比上年上涨5.4%。2011年1-10月，山东省固定资产投资21288.2亿元，增长22.2%。山东省固定资产投资中，服务业投资比重提高，完成投资10491.0亿元，占全部投资额的49.3%，比重比前三季度提高0.6个百分点。2011年，全市实现生产总值3541.85亿元，按可比价格计算，同
25、比增长11%。其中，第一产业增加值359.28亿元，增长4.2%；第二产业增加值1961.4亿元，增长12.3%，其中，工业增加值1760.97亿元，增长13.4%；第三产业增加值1221.17亿元，增长11%。2011年，全市投资项目累计达到3976个，完成固定资产投资2603.17亿元，增长22.9%。由以上的数据可以看出，随着人民生活水平的提高，对居住、工作环境的需求，质量要求越来越高，当前的房地产消费市场发展平稳健康，消费需求量很大。三、消费能力分析潍坊市（含辖区、县）总人口850.7万，其中市区136万人。随着农村走向城市化建设进程的加快，市区人口在不断增加，潍坊市流动人口也逐年增长
26、，据潍坊市统计局提供的数据显示，城镇居民人均可支配收入22508元，增长14.4%，同比提高0.5个百分点，较“十一五”提高0.6个百分点。从城市居民收入构成看，财产性收入和转移性收入增长较快，分别增长39.8%和30.85%；工资性收入是拉动居民家庭总收入增加的主导力量，全年实现工资性收入17566.52元，增长8.9%，拉动总收入增长7.3个百分点，对家庭总收入的贡献率为50.7%。2011年，全市农民人均纯收入10409元，增长17.3%，较“十一五”提高5.2个百分点。从农村居民收入构成看，工资性收入快速增长。从收入来源结构看，城镇居民具有较强的购买力，居民消费能力的提高带动了流通商业
27、企业的快速发展。三、项目具有的各项优势决定了项目建成后具有巨大的市场潜力1、稀缺的景观资源。目紧邻修竹公园，涨湎河，给碧水兰天业主一个公园社区。2、地理位置优越。项目处于稀缺性地段，地处CBD中央商务区的核心位置，稀缺位置必将带给在此买房的业主带来很大的升值空间和发展潜力。3、上风上水。居住宝地碧水兰天楼宇间距合理，临水社区，见水见财，风水宝地。4、交通便利。小区门口就有16、56、76、82、22、4、20等多路公交车从此经过，并且东风东街未来还会修建地铁。5、生活配套齐全。购物商场、学校、银行、餐饮、医院、早市等各种生活设施分布在小区周边，为小区居民带来便利的生活配套设施。6、建筑风格采用
28、现代简约的建筑风格，简约而不简单，充满内涵。7、高绿地率。项目与以往其他项目不同之处在于，其他项目是在社区中建设园林，而碧水兰天则是在花园里为业主打造温暖而舒适的居住环境。8、1:1.5以上的高车位配比。碧水兰天全部是地下停车位，让每位业主的爱车都有一个安全的停车环境。9、社区人文层次高。项目业主以师级、团级干部、执法局、附属医院为主，具有良好的人文环境。10、住房面积适中，项目大部分住房为98123平方米小三居，143平方米舒适三居，能够满足不同消费者的需求。11、户型设计人性、合理。项目注重户型的舒适性，实用性以及功能合理性，做到每户南北通透，动静分离，全明设计。12、超大楼间距。1#2#
29、楼直面涨湎河景观，超大楼间距，采光观景效果非常好。13、建筑设计采用大量的落地窗，凭窗设计营造社区的光影之美。14、院落式规划营造良好的社区居住氛围及邻里关系，打造院落文化。15、采用高档环保建材。外立面采用真石漆、澳洲砂岩，高档环保建材，体现建筑立面美感。16、社区配套完善。13层为商铺，能够满足业主的基本生活购物需求。17、一流的物业服务团队。项目才会用一流的物业管理模式、专业的物业服务队伍以及高科技智能安全系统为业主提供各项完善的服务。18、窗户材质先进。采用断桥隔热铝合金材质，保温、隔热、隔音、防水、防盗效果良好。19、规划设计人性化。真正做到人车分流，保障在社区居住的老人可以悠闲的散
30、步，孩子可以尽情的玩耍，尽享无忧品质生活。20、建筑设计理念超前。全是领先设计首层架空，完美的将建筑和景观融为一体。碧水兰天项目地处潍坊市奎文区东风东街以南，虞河路以东，处于潍坊市重要的交通节点上，交通十分便利，南面有景观优美的涨湎河，西侧是潍坊著名的景观节点桃花修竹，环境十分舒适。周边休闲、娱乐、医疗、学校等设施一应俱全，还有四通八达的公交线路途径于此，该地块基础设施配套完善，交通、购物、通讯等条件便捷。良好的开发条件决定了碧水兰天是一个集办公、商业、居住等多功能于一身的综合性小区。综上所述，本项目良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的生活服务设施，合理的市场定位，为项目建设提供了极大的开发
31、潜力和增值前景，市场前景十分乐观。第四节 工程建设规划一、建设规模碧水兰天项目总用地面积26272平方米，净用地面积14923平方米。规划新建30F商务综合楼1栋（1-3层为商业，4-30层为商务综合楼），32F商住楼1栋（1-3层为商业，4-32层为住宅），33F住宅楼2栋（局部29层），5F办公楼1栋。项目总建筑面积为173764平方米。地上总建筑面积129244平方米，其中住宅建筑面积80852平方米，商务综合楼建筑面积38862平方米，底层商业建筑面积6780平方米，办公楼建筑面积2750平方米；地下建筑面积（地下四层）44520平方米，其中储藏室建筑面积13253平方米，停车位建筑面
32、积31267平方米。项目主要经济指标如下：主要技术经济指标表序号项 目单位数量备注1总用地面积平方米262722道路用地面积平方米113493可规划用地面积平方米149234总建筑面积平方米173764地上建筑面积平方米129244其中住宅建筑面积平方米80852商务综合楼建筑面积平方米38862底层商业建筑面积平方米6780办公楼建筑面积平方米2750地下建筑面积平方米13253不计容其中储藏室平方米13253停车位平方米312675容积率8.666建筑密度%30.97绿地率%318居住户数户6029停车位个851地上停车位个35地下停车位个81610建设期年2第五节 建筑规划设计本规划地块
33、的道路交通系统分为四个主要的组成部分：城市主干道、支路、步行系统、停车场。各部分分工明确、协调组织。地块周边的城市主干道网提供了城市各地区通往该区的快速交通联系，并担负着将住宅区人流快速疏散的作用。在规划上突出其交通功能和景观功能，通过沿街建筑的合理退让及充足的便道宽度、交通设施的现代化使其交通顺畅，通过沿街建筑空间界面的丰富变化和绿化环境的设计提高其景观水平。支路系统担负着本区域内的交通联系的作用。在设计上从整合地块功能入手，严格控制支路对城市主干道的出口，尤其尽量避免出口方向的含糊不清，以减少交通干扰，保障交通安全。步行系统以住宅区为中心通道向外围辐射，形成丰富多彩的绿色空间景观。停车位4
34、851个，其中地上停车位35个，地下停车位816个。一、规划设计依据1、国家现行的法律及法规2、潍坊市城市总体规划3、有关部门审批的规划图纸4、甲方提供的其他资料二、规划指导思想1、尊重文脉。充分尊重现有的环境文脉，凸显基地自身独有的文化意蕴、城市肌理与区位结构。2、营造空间。精密梳理编排各复杂功能，合理利用组织功能空间以实现建筑功能的价值最大化，在此基础上营造优雅唯美空间氛围，创造空间意趣。3、形成中心。基地区位优势明显，环境优美，是潍坊市的重要位置，所以形成该地区的建筑核心是建筑创作的首务之急。4、塑造形象。精心构筑富有自身特色的城市天际线，使建筑本身成为该区位的标志性景观中心，并一举塑造
35、本建筑在潍坊市整体天际线中独特的地位，提高潍坊市的城市形象。三、设计理念1、区域地毯的生态设计策略，充分尊重基地的周边环境，发掘和利用周围景观的潜在利用价值。做好小区内景观和已有景观的自然衔接，不破坏已有绿化的同事，做好改造。2、功能与形式相容的完美主义，精心梳理各个复杂功能，最大化的满足使用要求，合理优化建筑平面，合理组织功能空间。以实现建筑功能的价值最大化，在此基础上营造优美的空间氛围，创造空间意趣。3、国际化的设计思潮。精心设计建筑的外观，运用现代化的设计手法，设计理念和思路与国际同步，构筑出富有地域特色的建筑形象，使建筑本身成为该区位的标志性景观中心。并一举塑造本建筑群在周边建筑中之独
36、特地位，成为潍坊的又一个地标性建筑。四、整体规划布局1、规划结构。规划结构布局突出以人为本，综合考虑路网结构，群体组合及绿地系统的内在联系，有效、有机地组织本建筑和周围建筑的物质功能要素，使建筑各项功能布局合理，构成了一个完善的相对独立的有机整体。2、交通系统设计项目位于虞河路与东风街交汇处，人流相对较多，建筑在虞河路和东风及分别设置两个入口，通过两个入口人们可以快速进入小区内部，并便捷的到达各个单元和地下车库。小区的停车设计分为三部分。一个是在建筑前面广场做地上停车位，一个是在小区内部景观绿地上做临时停车位，绝大部分车辆在地下停车场放置，满足整个小区的停车要求。地上停车位设计为生态停车，期间
37、广植绿化、树木，最大限度的减少了对市场的噪音干扰，又提升了景观效应。3、景观环境绿化设计项目精光设计主要集中在建筑周围。由中心广场、小品、假山、座椅、走廊等景观小品组成。五、总平面设计沿东风街方向布置一栋高层住宅，在转角处布置一栋商务综合楼，满足东风街和虞河路的退线要求，沿街建筑一、二、三层为商业办公，满足周边以及小区内部的商业需求。基地南侧顺应涨湎河走势布置两栋住宅，住宅平面沿河错落，呼应地形的变化。六、平面功能1、商务综合楼部分：小区沿东风街和虞河路口设置商务综合楼一栋，共约36812平方米，地上30层，其中一至三层为商业用房，其他部分为公寓和办公。商业部分为大空间，以大型商场超市为主，充
38、分挖掘了地块的商业价值。公寓户型多样，每户都有独立的阳台。厨房设置在阳台上，可以直接通风采光，增加了实用性。2、住宅部分：小区内设有三栋高层住宅，共约78298平方米。沿东风街布置一栋，地上32层，其中一至三层为商业空间，另外两栋沿涨湎河布局，全部设计为商品住宅。平面户型设计紧凑合理，空间利用灵活，有多种户型可供选择。小区内部住宅一层全部架空，为人民提供了交往空间。机动车通过车醒入口进入地下车库，小区内部道路为人行道和紧急用的消防车道。人流通过电梯进入架空层以上地面，地面道路成了纯不行的景观道路，完全实现了人车分流，极大的提高了小区的生活品质。七、立面设计商务综合楼在造型设计上，追求简洁现代的
39、设计风格，力争形成周边地段标志性的建筑形象。建筑外墙采用玻璃、石材、金属板材等时下流行的高档建材，体现出建筑的时代特色。通过材料之间的对比，强调竖向线条的分割，突出了建筑形体高大的特点。裙房部分简洁大气，重点突出转角处入口形象，提升办公楼档次。顶部的造型处理，更加强化了建筑的挺拔感，使其成为周边城市空间的一个中心，形成标志性形象。住宅里牦牛造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体造型艺术美，整体轮廓有节奏的凹凸变化，形成通畅的视觉通道。建筑单体采用优雅、高贵、别致、实用是造型设计的主体，设计中通过空调隐蔽设计，凸窗造型变换，顶部灰空间的应用等现代手法，强调虚实对比，使建筑在
40、光和影的作用下更具有立体感和韵律感。第六节 建筑工程设计碧水兰天项目规划用地面积14923平方米。规划新建30F商务综合楼1栋（1-3层为商业，4-30层为商务综合楼），32F商住楼1栋（1-3层为商业，4-32层为住宅），33F住宅楼2栋（局部29层），5F办公楼1栋。项目总建筑面积为173764平方米。地上总建筑面积129244平方米，其中住宅建筑面积80852平方米，商务综合楼建筑面积38862平方米，底层商业建筑面积6780平方米，办公楼建筑面积2750平方米；地下建筑面积（地下四层）44520平方米，其中储藏室建筑面积13253平方米，停车位建筑面积31267平方米。1、结构说明 设
41、计依据建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068-2001建筑结构荷载规范 GB50009-2001(2006版)混凝土结构设计规范 GB50010-2010建筑地基基础设计规范 GB50007-2002建筑抗震设计规范 GB50011-2010建筑抗震设防分类标准 GB50223-2008砌体结构设计规范 GB50003-2010高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3-2010该工程主要由住宅、商业等组成。建筑均为丙类建筑，结构安全等级为二级，耐火等级为二级。该地区地震基本烈度为7度，抗震设防烈度按照8.0度进行设计。基本风压：0.45KN/ 基本雪压：0.35KN/主要楼面活荷载标准值：类别
42、住宅电梯机房会所、商业卫生间楼梯阳台上人屋面不上人屋面标准值2.07.03.52.03.52.52.00.5组合值系数c0.70.70.70.70.70.70.70.7准永久系数q0.40.80.50.40.440.50.402、结构设计设计标准本工程建筑结构的安全等级为二级，结构的重要性系数为1.0。在正常设计、正常施工、正常使用、正常维护的情况下结构主体的使用年限为50年。本工程地基基础设计等级为乙级。结构选型区内建筑均采用框架结构或框架剪力墙结构。基础选型建筑采用钢筋混凝土独立基础或阀片基础。采用主要原料：混凝土：基础部分：C40，上部结构：C25及C30；砌体材料：粉煤灰砖、烧结砖、水
43、泥沙浆及混合砂浆。钢筋：一级钢-HRB235，二级钢-HRB335，三级钢-HRB400。3、竖向规划项目基地内地形变化不大，地势平坦，为减少土方量，规划尽量接近自然标高，在避免大填大挖的前提下，人工制造地形变化，形成丰富的居住空间。为满足国家有关技术规定，符合道路行车安全要求，规划道路尽量低于自然地坪。项目周围城市主干道按照城市规划早已成形。区内各级道路中心线的设计标高，根据四周城市主干道现状标高依次得出，道路坡度控制在0.3%左右，满足地面排水的要求。底层室内地坪高出室外地面0.3米以上。地面排水采用车行道和宅前道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可
44、根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计段确定。第七节 公用辅助工程一、电力工程1、设计依据(1)低压配电设计规范(2)10KV变电所设计规范(3)建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范(4)民用建筑电气设计规范(5)火灾自动报警系统设计规范(6)建筑防雷设计规范(7)住宅设计规范2、负荷等级该项目主要由住宅、商业等组成。根据电气负荷等级划分规范要求，该项目消防用电设备、应急与疏散照明为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。3、负荷估算该项目建筑主要是住宅、商业等用电，用电负荷按建筑面积进行估算。住宅建筑面积为80852，夏季用电负荷按30W/估算，安装负荷为2425.6kW；其他季节用电负荷按20W/估算，安装负荷为1617.0kW。办公、综合、商业建筑面积为48392，夏季用电负荷按40W/估算，安装负荷为1935.7kW；冬季用电负荷按30W/估算，安装负荷为1451.8kW；其他季节用电负荷按25W/估算，安装负荷为1209.8kW。地下建筑面积为44520，用电负荷按8W/估算，安装负荷为356.2kW。4、供电电源项目用电由潍坊市供电公司供给，自东风东街上10kV市政供电线路引线至区内10kV 变配电站，电压降至380/220V后，引至各用电单位作为电源。5、导线选型及敷设方式各室外0.4KV供电干线均采