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1、北京理工大学珠海学院2019届本科生毕业论文北京理工大学珠海学院本科生毕业论文精装修工程施工进度控制及管理研究-以某长租公寓工程项目为例学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 林东润 学 号： 150806100933 指导教师： 舒岳水 职 称： 高级工程师 中国珠海二一九年四月十日28诚信承诺书本人郑重承诺：我所呈交的毕业论文精装修工程施工进度控制及管理研究-以某长租公寓工程项目为例是在指导教师的指导下，独立开展研究取得的成果，文中引用他人的观点和材料，均在文后按顺序列出其参考文献，论文使用的数据真实可靠。 承诺人签名： 日 期： 年 月 日摘 要在我国经济水平稳定增长的背景下，为
2、了满足人民群众的生活品质和住房需求，为促进住宅产业的现代化，房屋装修由简装修逐渐转化成精装修。各地政府根据楼房市场情况进行宏观调控并实行对策，鼓励人民租赁房屋，进而促进房地产市场，长租公寓脱颖而出。为了加快市场经济发展，长租公寓的改造需要快速高效，工程进度控制就在公寓改造中起到了关键性作用。项目管理在工程施工过程中是必不可少的一部分。通过采用管理方法，结合各种外界因素，达到工程效率的最大化，从而降低成本，提高工程速度。本文在研究施工工程进度控制及管理方法的基础上，结合国家的政策以及国情，参考多个工程进度控制的案例，对本文精装修工程案例的施工进度控制及管理进行研究。在施工过程中利用project
3、快速高效地解决偏差及问题。控制成本的目标，利用进度控制达到最高效的效率，并在规定工期或超前完成工程要求及项目要求。本课题研究的项目为长租公寓属于旧楼改造，是精装修工程。从工程开工到交付，工期短，需要在有限的时间内对楼房进行改造。因此对建筑工程施工进度管理水平要求越来越高。在缩短工程施工时间（加快工程的施工进度）的情况下，就可能会导致施工成本的增加，也可能会影响施工的质量；相反，若增加施工时间（施工进度相对滞后），在工程质量不变的情况下，施工成本就会增加，由此可见工程进度对施工成本、质量存在影响，因此加强工程进度控制管理就显得尤其重要。4关键词：进度控制 项目管理 进度计划 长租公寓 proje
4、ct编制AbstractOur countrys economic growth in the stabilizer in context. In order to meet the living needs and housing requirements of the masses, and to promote the modernization of the housing industry, housing decoration has gradually changed from simple decoration to fine decoration. According to
5、market conditions, the government issued a house price control policy, strongly promote and develop the leasing market, long-term rental apartments stand out. In order to accelerate the development of the market economy，the transformation of long-term rental apartments needs to be fast and efficient
6、, and project schedule control plays a key role in the renovation of apartments. Project management plays a major part in the engineering process. Through management methods, and combining various external factors, the project efficiency can be maximized, so as to reduce the cost and improve the spe
7、ed of the project.On the basis of studying the progress control and management methods of construction projects, combined with national policies and national conditions, and referring to a number of project progress control cases, this paper studies the case. Research on construction schedule contro
8、l and management for fine decoration projects. Complete the engineering task within a limited time, and improve efficiency through schedule control. In the case of controlling the cost, use schedule control to achieve the most efficient efficiency, and accomplish the project requirements in the spec
9、ified schedule or ahead.The project studied in this project is a long-term rental apartment belonging to the renovation of the old building, which is a fine decoration project. Because the construction time is limited, the house should be rebuilt. That is why project management requirements are incr
10、easingly higher. In the case of shortening the construction time (accelerating the engineering progress of the project), it will cause an increase in construction costs and may affect the fabric of construction, on the contrary, if the implementation project time is increased (speed up the progress
11、of the project), the construction cost will increase if the fabric of the undertaking is unchanged. Keep the unchanging engineering quality, the cost of engineering will increase. It can be seen that engineering cost and undertaking fabric will influence the planned speed of the sports event. For th
12、e reason that the main task is to strengthen project schedule management. Keywords: Project control process ; Project management ; Construction planning ; Long-term rentals apartment ; Programming project.目录第一章 绪论51.1 精装修的定义51.2 长租公寓的定义51.3 长租公寓的发展形势51.4 论文写作的背景及意义61.5 本课题的研究现状71.6 研究的方法71.7 研究的内容7第
13、二章 精装修项目进度控制理论分析82.1 工程进度控制理论82.2 进度控制的影响因素9第三章 精装修项目进度计划管理及编制113.1进度计划管理113.2 进度计划编制与执行11第四章 长租公寓A项目工程进度控制管理与分析164.1 项目概况164.2 工程概况164.3 本工程的重点难点184.4 本项目的基本组织架构184.5 项目工程进度控制情况184.6 案例分析及总结21第五章 对精装修项目进度控制管理的建议235.1 本项目进度控制的优势及弊端235.2 对精装修项目进度管理的建议23第六章 结论与展望256.1结论256.2 展望25参考文献27致 谢28第一章 绪论1.1 精
14、装修的定义 装修通常是在特定的区域或规定的范围中进行的，根据不同风格的设计理念对建筑内的结构及主体进行美化及使用功能的加强。装修可分为精装修和简装修。简装修是指对建筑结构主体进行简单的装修，例如顶面简易涂刷，地面贴瓷片，卫浴配置也相对较低。起源于上个世纪九十年代的广东。精装修是随着时间推移由简装修不断改进形成的。装修要求较高，会采用一定的设计理念，融入不同风格，材料的品质较高档。在满足基本的使用功能的情况下，也反应了人的审美和设计理念。2002年，国家建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则，首次明确“精装修”的概念，推崇装修一次到位，通过不断规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序。11.
15、2 长租公寓的定义长租公寓是近年来新兴的一种房地产产业模式，与常规的租房模式不同，长租公寓通常是租赁工人宿舍、厂房等旧楼项目，运营商对房屋进行改造、装修，达到拎包入住的效果，最后出租给租客。长租公寓可以依据经营商的资产结构分为重资产，中资产以及轻资产。重资产项目是通过自建或收并购形式，物业产权为运营商所有，开展长租公寓业务的项目。中资产项目采用租赁方式获取，物业产权非该运营商所有且需要投入成本后才能经营的长租公寓项目。轻资产项目的物业产权非运营商所有，不投入成本仅提高服务和品牌输出，开展长租公寓业务的项目。1.3 长租公寓的发展形势 2010年，随着经济水平增加，人民的消费水平也提高，部分具有
16、连锁品牌的长租公寓凭借着良好的居住体验和性价比得到了消费者的认可，因此原有的房东租房形态受到了相应的影响。2012年长租公寓引发新潮，由社会资本投资的信息化的公司加入长租公寓的领域，如上海的“青客公寓”、成都的“优客逸家”等，此外，不少房地产中介机构和开发商也相继投入了长租公寓的行列之中。如全国二手房交易的代表企业“链家公司”旗下的互联网O2O形式的自如公寓，以及万科地产的泊寓，龙湖地产的冠寓。其竞争优势主要在于地产中介及房地产开发商有广大的房源和客源基础。与此同时租赁市场的火爆也相继出现不少舆论新闻，长租公寓的品质问题引发人民的热议。212015年，随着楼市的变化，我国的住房租赁市场受到政府
17、的大力推动。吸引了不少创业者投资长租公寓行业。相比于国外，国内的租赁成交额还是比较低的，由此看出国内个人房屋拥有率较高。但随着社会发展，一、二线城市的社会人口的流动性加大，会有更多的消费者选择租赁房屋。2017年，楼市价格不断涨幅，各地政府不得不采取宏观政策对楼市价格进行调控，并大力推进租赁市场。国家九部委推出各地区试点，试行发展租赁市场。珠三角地区的广州出台16条推动租赁市场的政策，号召“租购同权”。随后上海、深圳等城市也纷纷出台政策，响应国家的号召。2018年，市场的变幻莫测导致不少长租公寓无法运营下去，但不少中大型公寓品牌占领长租公寓的前列，经济的发展会对长租公寓的经营模式越来越多变化。
18、个人所得税的改革，对租赁市场又是一种改革，有利于企业化的长租公寓品牌发展。1.4 论文写作的背景及意义在我国经济水平稳定增长的背景下，为了满足人民群众的生活品质和住房需求，为促进住宅产业的现代化，房屋装修由简装修逐渐转化成精装修。各地政府根据楼房市场情况进行宏观调控并实行对策，鼓励人民租赁房屋，进而促进房地产市场，长租公寓脱颖而出。为了加快市场经济发展，长租公寓的改造需要快速高效，工程进度控制就在公寓改造中起到了关键性作用。项目管理在工程施工过程中是必不可少的一部分，通过采用管理方法，结合各种外界因素，达到工程效率的最大化，从而降低成本，提高工程速度。而随着国家对居住房、市政道路、公共设施等基
19、础建设的投资增加，工程建设项目增加，要求的工程进度越来越快，在最快的时间高效又高质量的完成工程建设，是当今工程管理研究的一个重点也是难点。工程项目都是在一定的约束条件下进行的，包括资源的约束（人力、物力和财力）和人为的约束，其中质量、进度、费用目标是工程项目普遍存在的三个主要约束条件。3在质量保证、并对工程项目的费用做好了提前预算及规划的情况下，项目管理的目标是工程项目的进度控制。由此可见项目进度、质量及费用在工程项目管理中相辅相成。对于长租公寓的精装修，是为了给租客带来更好的租赁体验，长租公寓在我国的发展还处于探索阶段，长租公寓逐渐起步，被人熟知，发展前景较大。租赁市场的严格把控，从而使长租
20、公寓的要求提高。在公寓改造过程中采用合理的工程管理方法，可以提高工程的施工进度并降低成本，为后期的盈利及发展提供优势。本文通过长租公寓精装修的实例，了解长租公寓精装修步骤，如何对精装修工程进度进行合理的控制和管理，达到节点达成率高，进度快，租户满意度高。探索有效的精装修进度控制管理方法，为提高长租公寓住房质量提供参考。1.5 本课题的研究现状长租公寓是房地产市场的新兴产业，还处于初级发展阶段，不同企业竞相加入长租公寓的行业，但目前长租公寓的投资回报率较低，需要较长时间的回笼资金，因此如何用有限的资金达到公寓的最大化是长租公寓的一个痛点。从国家统计的租房比例可以得出，租房时解决城市人口居住需求的
21、主要手段。本课题研究的项目为长租公寓属于旧楼改造，是精装修工程。从工程开工到交付，工期短，需要在有限的时间内对楼房进行改造。因此对建筑工程施工进度管理水平要求越来越高。在缩短工程施工时间（加快工程的施工进度）的情况下，就可能会导致施工成本的增加，也可能会影响施工的质量；相反，若增加施工时间（施工进度相对滞后），在工程质量不变的情况下，施工成本就会增加，由此可见工程进度对施工成本、质量存在影响，因此加强工程进度控制管理就显得尤其重要。41.6 研究的方法本文属于应用性论文，通过实际案例对工程进度控制的原理及管理方法进行研究。研究方法主要是以下两种：一是文献研究法，从图书馆借阅书刊、互联网查找资料
22、等方法获得资料文献，进行研究和分析。二是经验总结法，通过其他文献的案例参考，对A项目进行实际案例分析，结合工程的实际进度和计划进行对比和经验总结。1.7 研究的内容本文在研究施工工程进度控制及管理方法的基础上，结合国家的政策以及国情，参考多个工程进度控制的案例，对本文精装修工程案例的施工进度控制及管理进行研究。在施工过程中利用project快速高效地解决偏差及问题。在控制成本的目标的情况下，利用进度控制达到最高效的效率，并在规定工期或超前完成工程要求及项目要求。主要研究内容如下：（1）精装修项目进度控制的理论分析。（2）精装修项目施工进度控制的影响因素及原因。（3）精装修项目进度计划管理及编制
23、（4）project在工程施工进度控制中的编制及应用。（5）A项目工程进度控制及管理分析。（6）工程进度控制管理的建议。第二章 精装修项目进度控制理论分析2.1 工程进度控制理论2.1.1工程进度控制的含义项目进度控制的对象一般是工程活动，通常是指对一个工程项目。在工程建设中，为了控制工程项目进度，在有限的条件下，建设单位、施工单位、设计单位等通过编制进度计划，对项目的工程进度进行外部调控。项目进度控制要求将工程开工前的施工计划与现场反馈的实际进度进行比较，当两者的值出现偏差时，采取有效的措施解决其对工程时间的影响，从而保证工程能够顺利竣工。工程进度控制首先要确定进度目标，进度目标包括总工期目
24、标、各分项工程目标及各阶段进度计划需达到的节点目标。通过对比实际与计划进度的差值，找到偏差并纠正，从而达到工程进度的控制。52.1 .2进度控制的方法和途径控制的基本类型有主动控制和被动控制。主动控制也称事前控制，在计划实施之前，对目标偏离进行预测，6并制定和采取预防性措施，使得目标得到合理的控制，实现目标。被动控制也称事后控制，是指计划在运行过程中对它进行跟踪，根据反馈传递给控制部门，由控制人员发现问题，找出偏差并纠正。但是实际情况中，人们难以对目标实施过程中发生的问题进行全方位预测，所以进度控制主要是在工程施工过程中或事情完成后进行控制。1.动态控制原理在工程项目目标控制的方法中，动态控制
25、原理是基本方法。项目目标动态控制遵循控制循环的理论。动态控制的三大要素是目标计划值、目标实际值和纠偏措施。7目标控制的步骤如下：（1） 先确定工程项目的各个任务，将各项目标任务进行分化，从而确定目标控制的计划进度。（2） 实行实时跟踪和动态控制。及时反馈项目施工的实际进度。定期比较项目的计划值和实际值，则根据实际情况采取相应措施，减少偏差。（3） 若工程项目进度出现严重偏差，或无法达到目标的情况，要迅速及时地对目标进行调整。根据调整后地目标再重新规划控制计划并实时跟踪。目标控制中实际值与计划值的对比分析是动态的，多层次的。根据本文研究的项目特点，动态控制也在其中起到了重大作用。因项目规模比较小
26、，因此每周都会将项目的计划及实际进行比较，通过动态控制的方法，有效地对目标进行控制。2.PDCA循环原理PDCA循环包括P(计划)、D(执行)、C(检查）和A(处置)四个基本环节。10在计划管理体系中，PDCA循环是一种封闭性的循环。PDCA原理不仅可以用于每个子项目，也可以应用于工程项目当中。四个循环过程缺一不可。PDCA循环是循环前进、阶梯上升的。3.风险控制的原理 在进度控制中风险控制也是其中一个方法，即指在工程项目中，从风险识别、分析以及评估去发现风险，组织针对风险采取适当地回避、抑制、自留和转移等方法，从而对工程进度过程中所涉及地风险实行有效地控制，妥善处理风险造成地后果，保证目标地
27、实现。 风险控制首先要确定工程项目中的风险因素，如政治风险，经济风险，工程风险。在工程施工过程中主要涉及的是工程风险。2.2 进度控制的影响因素2.2.1.人为因素在工程项目建设过程中，管理、施工及建设都是由人进行的。因此人的专业水平及技术对工程进度的影响是很直观的。只有保证施工过程中，工人的技术水平及安全意识良好，才能从根本加快进度。因此在工程项目开工之前，要对参与工程的施工人员及负责人进行技术交底及安全交底。其次就是管理人员的专业水平，例如业主方的工程师，要对工程的进度进行管理，决策及控制要有专业性。一个错误的决策可能会导致工期的滞后。当然作为工程的监理方，也可能会影响工程进度，监理人员若
28、没有及时反馈工程中的缺陷及遗漏，在后续工作中发现问题，这对工程的进度影响也是非常的大的。人为因素是工程进度的重大影响因素。因此在工程进度管理中，人员的管理非常重要。2.2.2.施工设备及材料因素在施工过程中，需要合理分配及管理设备的使用。若出现设备空闲，则会影响资源利用率，造成浪费。若设备不够，会造成现场混乱，无法支配。在A项目精装修过程中，运用较多的是货梯，长时间运用还会导致电缆负担太重，出现断电情况，这对施工进度也是存在影响的。精装修中涉及的材料较多，大多数是现场装配的，若材料质量或供货出现问题，这对工程进度也是有影响的。2.2.3.资金因素项目管理中其中一个约束条件就是费用目标的约束，因
29、此在工程进度控制中，资金问题也是重要影响因素。在工程施工过程中需要保证充足的资金。在本文研究的案例中，资金问题的影响因素较小，在项目前期的资金计划中预估比较充足，所以这也有利于工程进度。当然后期交付过程中出现了需要较大改动的情况，需要大量资金，资金因素对进度的影响还是有的。2.2.4.技术因素技术因素主要来自建设单位、设计单位、施工单位和监理单位。为了让工程可以顺利进行，在项目管理中的人员需要有专业水平较高的工程师。在招标时也需要选择技术过关，业界评论较好的施工单位和监理。在合同中明确相关的资质。设计单位需要准时、快速的提供施工图纸。施工单位的人员要求经验丰富，施工人员对施工步骤熟悉，保证能按
30、照图纸施工。2.2.5.环境因素每个项目对建设地的环境的依赖性比较大。在珠三角常见的是台风和暴雨。而本文研究的长租公寓改造，地形因素影响较小。主要是气候潮湿或雨季的影响。气候潮湿或雨季对地胶和防水的施工会有较大影响，尤其是工程较短，因地胶不干，家具就无法摆放，造成工程进度减慢。第三章 精装修项目进度计划管理及编制3.1进度计划管理工程项目都是在一定的约束条件下进行的，包括资源的约束（人力、物力和财力）和人为的约束，其中质量、进度、费用目标是工程项目普遍存在的三个主要约束条件。3工程项目管理的主要任务是“三控三管一协调”。即安全管理、投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理和组织与协调。
31、此项目是以甲方的角度去对工程项目进行管理，因此项目管理工作涉及项目实施的全过程，包括设计前准备、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期。8本文主要是对施工阶段的进度控制进行研究。进度控制是项目过程管理的其中一个关键点，对于工期短，改造量大的精装修工程来说，进度控制的管理极其重要。编制一个具有实际操作性的施工计划，可以帮助甲方以及总承包商更好地把控工程。进度控制的主要目的是按时按质地完成项目，尽快完工，达到验收标准，尽快移交并开业。进度管理的步骤大致如下（1） 根据现场情况编制准确、可行性高的的进度计划。（2） 根据已制定地进度计划表上的工序节点以及完成时间进行施工。（3） 实时监控现场施工
32、进度，当反馈的实际值与计划值出现误差时，采用控制方法进行纠正。3.2 进度计划编制与执行3.2.1进度计划的编制 建设工程项目进度计划一般用横道图、垂直图表法、网络计划技术等来表示。本文研究的进度计划的编制以甘特图。横道图主要是通过工作项目和时间表示各个特定项目的进展顺序与工作时间。通常是横轴表示持续时间，纵轴表示工程项目。线条表示计划完成的周期时间。形成的图形可以清晰地反应项目各阶段的计划和任务。通过project软件进行编制。本项目的project编制的为总进度计划，根据总工期对各个分项工作进行时间和工序的划分。以本项目的进度计划编制为例，进行进度计划编制要点分析。下图为运用project
33、编制的长租公寓A项目工程进度计划：图3-1 A项目工程进度计划图如图3-1，图中主要分为两个部分，左半部分为计划进度，可以标明任务名称，起始时间及结束时间。右侧可以显示工程进度。根据图表可以清晰看到各个分部分项工程细化后的任务开始时间及结束时间，以及子项目之间的联系。1.计划编制前的工作编制进度计划时首先要对工程项目进行结构分解，按照系统和专业将项目逐级分解，得到不同的分项目和子项目。这是项目计划的基础。因此在编制project时要先将项目进行结构分解。因本工程设计的分项目较少，因此没有对结构分解后的各项工序进行编号。对于大型的工程，我们可以用软件将子项目、任务自动生成编码。最后就是编制任务说
34、明表。包含子任务的工作名称、作业编码，任务说明（任务要求、范围及说明）、规范要求、负责人等。2.计划编制工作输入工期或工程持续时间，工期主要取决于业主提供的工程量及劳动定额。工期长短需要根据实际情况编制，不能故意夸大，也不能不符合实际。每项工程都有其的工序时间，因此编制人员要对每项任务的工期要有基本的了解。其次要根据业主方提供的开工日期及竣工日期来填写。Project有四种工程活动的逻辑关系。根据前置任务和后续工作进行定义。START-START(开始-开始)，也就是某个任务开始后，另一个任务才能开始。START-FINISH(开始-完成)，一个任务是否完成与另一个任务的开始有关。FINISH
35、- START(完成-开始)，指的是一个任务在前置任务完成后才能开始。FINISH- FINISH(完成-完成)，一个任务需在某个任务完成后才能结束。图3-2 A项目实际与计划进度对比图在本项目project编制中，按照常规的进度计划编制规则。首先确定总工期，将各项子任务进行细化，先设立基线时间，基线时间即任务计划时间，根据基线开始时间和基线结束时间可以得出基线工期。根据工程实际进行情况，可以更改开始时间和完成时间。根据甘特图，可以看到实际与计划的差值。如图3-2所示，灰色柱状为计划工期，蓝色柱状为实际工期。由图可以看出，样板间施工、入户门安装、卫生间瓷砖等施工开始时间是滞后的，因此工期也有所
36、延期。根据实际情况设置前置任务，例如施工单位进场后才能开始场地隐蔽、提升机建设等施工。家具进场需地面自流平及墙面油漆完成后才可进行。根据输入数据利用报表功能，生成条形图（图3-3），可以看到实际工期与原计划对比。图3-3 实际工期与计划工期对比图图3-4 全景计划本项目中Project进度计划的编制依据为图3-3所示的全景计划。全景计划由公司甲方营造团队确定，各职能根据工作要求及时间合理性，对职能每项任务进行汇报，从而编制出全景计划。全景计划由作业编码、管控级别、作业名称、计划开始和结束时间以及实际开始和结束时间部分组成。作业编码的编制大致如下，如GYZJT007,GYZ指的是项目类别的缩小，
37、JT是指集团，007是作业编号。图3-4可以看到工程施工的节点是细化的，作业名称由集团统一要求，时间由地区公司自行确定。图3-2的project图是根据图3-4的各个节点进行细分。3.2.2工程项目进度控制的纠偏措施1.组织措施对工程项目的参与人员进行明确的分工。根据人员的管理层次划分工作界面，加强培训和教育，熟知责任权限。完善进度控制的组织体系，明确各阶段的控制要求及方法；在必要的情况下召开协调会议以及变更决策会等制度。对项目的实际进度进行及时的检测及反馈，对进度计划进行灵活地调整与分享。2.经济措施对工程项目中每一项产生资金的项目或可能产生资金变化的项目进行预估，保证工程项目进行过程中的资
38、金充足，资源供应及时。对项目每阶段的资金需求进行概算，并完成资金需求计划的编制，满足工程实施过程中的资源需求。3.技术措施从设计方案的角度：在设计初期，即确定设计方案时，应对设计方案和工程进度的关系进行比较。9在工程进度出现滞后时，分析是否可以通过调整设计方案来达到进度控制。例如降低设计技术，或采用装配式技术从而加快工程进度。 从施工方案的角度：在施工方案选定时，要考虑施工技术的经济性以及实施性，还要查看工程进度是否受到施工方案的影响。在工程进度出现滞后时，分析是否是施工技术对进度造成影响。通过调整施工技术、施工方法，如采用高级工人、增加工人数量来提高效率。4.管理措施 项目管理工作涉及项目实
39、施的全过程。设置系统性的进度计划观念，通过建立各个单独且相互联系的子计划，来完善计划系统。并通过动态控制的方法，对出现偏差的进度计划值和实际值，进行误差的纠正，并根据实际必要性调整进度计划。进度计划应采取多方案比较和从中择优。多方案比较才能从中发现相对优质的资源的合理分配以及工作面的安排。从而降低工程周期并且资源达到最合理的利用率。第四章 长租公寓A项目工程进度控制管理与分析4.1 项目概况A项目为国内知名房地产位于中山的长租公寓项目，为公司首次入驻中山的项目。目前B公司在珠海已开业两家长租公寓。长租公寓A项目位于中山C区，C区地理位置距离中山核心城区10公里，主要以装备制造，电子信息，医药健
40、康和金融科技四大新兴产业集中的开发区。区域位置如图4-1。周边路网发达，毗邻主干道，五公里范围内即可到达二环快速路、广澳高速、广珠城轨中山站。A项目3公里范围内有两个商圈。项目周边配套以沿街商铺为主，分布百货、银行、巴士站等生活配套，以及各类餐馆、便利店、网吧。图4-1 区域位置图4.2 工程概况长租公寓A项目属于中资产项目，原为厂房工人宿舍，现对其进行旧楼改造。本次改造一共有四栋宿舍楼，原有378套房间，经过设计部的排房后预计改造后房间套数为350套。房间面积为14851.45，2-9楼的平面图如图4-2.。公寓配套有公共区域（公共厨房，吧台，健身房等），样板间，店员房，以及出租房。出租房是
41、单间，配套家电家具。改造内容大致如下图4-3：图4-2 各层平面图图4-3 A项目工程改造量A项目工期大致为四个月，具体目标如下：开工日期为2018年9月3日，计划竣工日期为2018年12月30日。根据改造内容，对各个分项进行进度计划的编制，施工工序及流水安排大致如图4-4。图4-4 施工工序及流水安排4.3 本工程的重点难点根据A项目实际情况，对其重点难点进行以下分析：（1） 工期要求紧本项目的工期为4个月，在4个月内要完成拆改工作，对378套房间进行装修，门窗布局全部更换。部分格局还需要更改，宿舍外墙涂刷。材料采购及到场安装。工期紧迫，虽然涉及的专业较少，但是每个施工都是紧扣上个流程，如若
42、施工过程中某个工序发生偏差，对进度会造成较大的影响。工程管理水平要求高，需要细化到每天。（2） 工程项目施工过程中协调工作量大本项目总承包一家负责精装修，但是涉及的甲供材单位较多，例如LOGO、家具、家电、卫浴、门窗等单位。需要根据工期和现场进度协调。同时甲方工程部还需要和各个部门协调，根据实际工程进度进行控制管理。（3） 本项目改造量大在工期短的情况下，要对378套房间进行改造，包括精装修部分的墙面拆除、墙面抹灰、防水层铺设、地胶安装等。对公寓外立面还需要喷涂，以及家具家电的安装等工程。虽然工序没那么繁琐，但是需要注重细节。在施工过程中还遇到房间格局的变动，卫生间门从户外阳台进入改成户内进入
43、，因此花费了大量工期。4.4 本项目的基本组织架构A项目中甲方与总承包商和顾问公司都存在合同关系。材料供应商也跟甲方签订，也就是甲方供材。B公司对于长租公寓项目有专属的项目团队，包括运营部、投资拓展部和营造部，其中营造部包括工程、研发以及成本三个职能。在前期踏勘阶段主要是投资拓展部在负责，而与原业主签订合同之后研发对公寓的排房以及装修进行设计，成本对整个项目的各项资金进行计划和预估，工程则管理项目的改造翻修过程。在公寓经过翻修改造后，达到交付标准时，由运营验收合格之后交付开业。后期还有短期的维修保修阶段，由营造和运营端一起协调完成。4.5 项目工程进度控制情况在长租公寓A项目的改造新建过程中，
44、工程进度控制出现诸多状况，但在协调与管理下，工程进度得到控制。本工程开工时间为2018年9月3日，工期为120天。根据进度计划与实际进度对比。4.5.1进度影响因素分析 1.设计方案变更对进度的影响在施工过程中，因前期项目团队的疏漏，出现较多问题需要重新设计方案。 在公寓的公共区域设立的监控及照明较少，不符合运营方的要求，因此在工程进行中，对此做了变更。 公寓原始设计方案中，两栋公寓的公区大门是推拉式的，但因不符合消防报验需求，临时改为开合式。当时工程已经接近尾声，但因设计变更，对工程进度也造成了影响。2.工程变更对进度的影响在前期踏勘中，公寓改造有较多的可利用原有资源的部位，但因没有踏勘完全
45、，在实际施工中出现了无法利用旧有资源的情况。因此对工程进度影响较大。项目开工前确定宿舍楼的立管利旧，开工后发现立管因铁质有大面积生锈，部分地方出现渗漏，无法达到项目要求，因此重新新建立管。导致进度落后宿舍楼原有的沉箱和蹲坑是可以利用原有资源的，因公司要求，公寓的统一配置为坐便器，原有的蹲坑及沉箱无法利旧。导致工程量增大，增大进度控制的难度。因此工程施工过程中因旧有资源无法利用使得部分工程需要变更导致的进度滞后。3.材料供方对进度的影响因甲方公司的经营模式决定，部分材料是由与甲方签订合作合同的供货商提供（后续提及的“甲供材”）。这种方式有利于甲方管控材料的成本及质量，总包也可以避免签订多个分包合
46、同。管理较为方便。因项目开工前就与供货商签订了合同。先完成其中一栋楼的供货，因装修进度的影响，材料供货方觉得不用太早将家具进场。导致到指定的日期还未送达。因此在第二栋楼的供货时，提前打电话与甲供方沟通，并实时了解现场进度。从而降低了材料对进度的影响。在施工过程中，有一家材料单位虽然签订了合同，并允诺规定时间发货，但因其觉得我方的货量太少，因此在第二次供货的时候以缺货为由拒绝供货。这对工程进度影响是非常大的。经过多次协商无效后，我方成本部采用第二方案，寻找另一个单位供货，从而降低了损失。4.客户需求对进度的影响本项目针对的是大量租户，因此客研及运营在工程施工中会针对客户需求对项目改造提出意见。这
47、对工程进度的影响也是比较大的。在完成一栋楼的装修后，客研及运营方提出了异议。原宿舍楼的卫生间是户外阳台进入，考虑到租户是女性，在户外阳台进出不方便，提出将户外进入卫生间改为户内。一栋楼上百间房的改造量非常大，无疑会拖延工期。且有一栋的宿舍已完成改造，如果全部拆改，无法控制工期。在协商下决定将剩余一栋进行户内卫生间改造，重开门洞。而已完成装修的那栋楼租赁给男租户为主。为了满足需求量，决定将一楼部分房间也改造成单人公寓。考虑到一楼住户安全，客研及运营提出增加防盗网及监控的要求。因此要订制防盗网并安装。为了协调进度，增加了现场的工作量。5.环境对进度的影响本项目地面采用自流平，因此在工程进度中因天气潮湿等原因，对进度的影响非常大。施工过程中，自流平地面不干燥无法继续施工，在9月到12月期间因降雨导致空气湿度较大，阴雨天气造成地板返潮达不到施工要求。且地胶单位工人不足，施工进度较慢，因此进度滞后。经过协商，我方要求地胶单位增加人手，且协调总包帮忙，从而提高了施工进度。4.5.2进度控制情况及管理协调A项目工程施