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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.房地产企业业财务管理理 今今天跟大家家交流的主主要是财务务管理方面面的问题，安安排的内容容有八讲：第一讲是是房地产开开发企业的的财务管理理框架；第第二讲是财财务报表的的阅读与分分析；第三三讲是房地地产开发企企业的资金金筹措；第第四讲是企企业的成本本管理；第第五讲是预预算管理；第六讲是是固定资产产管理；第第七讲是所所得税的纳纳税与申报报，现在的的税法改得得很多很快快，咱们把把最新的房房地产企业业纳税政策策给大家讲讲一下；第第八讲是企企业内部控控制制度与与审计；
2、第第九讲不准准备在这讲讲了，如果果有时间的的话，给大大家提一下下，这是一一个备讲材材料。 第第一讲财务务管理框架架 这这一讲里给给大家介绍绍的主要有有这么几个个方面：一一是房地产产企业的级级别划分；二是现在在房地产企企业的现状状以及存在在的问题，有有问题好分分析怎么提提升，针对对存在的问问题提升我我们的管理理水平，这这是现代企企业管理的的一个需要要；三是财财务管理框框架，房地地产企业的的财务管理理应该从哪哪几个方面面着手。 一一、房地产产开发企业业的级别 房房地产开发发企业的级级别划分主主要是按注注册资本、经营期限限、竣工面面积、质量量合格率这这四个方面面的条件来来划分企业业的等级。大家可以以
3、从表中看看到，一级级的注册资资本金需要要达到5千千万以上，经经营期限起起码是五年年以上的，还还有三年累累计竣工面面积是300万平米，质质量合格率率要求连续续达到五年年100%，其中有有一年没达达到就要降降级。累计计竣工面积积，我们的的企业可能能来自不同同的管理部部门，竣工工面积是一一个在房地地产开发、基本建设设、施工等等等的一个个专用名词词，竣工，房房子盖完了了，各方面面通过验收收了，包括括质量验收收、内业资资料验收、财务验收收等等，才才能达到竣竣工的要求求，而不是是说施工队队盖完就竣竣工了。 二二级企业注注册资本是是2千万，三三级企业是是8百万，四四级企业是是1百万，其其他的指标标我就不再再
4、说了。 这这是企业开开发的等级级划分，我我们可以衡衡量一下自自己了，我我们的企业业的注册资资本金是多多少？不算算贷款，企企业开张成成立的时候候拿出来的的钱，货币币和实物，现现在注册主主要是货币币，是5千千万？还是是2千万？达到哪个个级首要的的指标？我我们就可以以进入哪一一级了，当当然其他的的指标也是是很重要的的。 11、房地产产企业的资资质等级与与开发工作作的范围有有紧密的关关系。 首首先讲一级级资质的房房地产企业业可以承建建的项目规规模不受限限制，多大大的都行，国国内的有的的或者有能能耐跑到国国外去也可可以，可以以在全国范范围内承揽揽房地产开开发项目，还还有基建项项目也是如如此。不仅仅在北京
5、市市，在广东东、山东，哪哪儿招标都都可以投标标。二级和和二级以下下的资质就就不是这样样的了，承承担的面积积是25万万平米以下下的开发项项目，超过过25万平平米以上的的资质就不不够了，只只能看着别别人干了，所所以资质等等级对于能能够参与开开发的建筑筑面积是一一个很大的的约束，承承担的具体体范围由各各省市具体体确定，反反正在全国国是拿不到到，在省内内经营开发发工作。 22、注册资资本金与企企业运作的的关系。 企企业注册资资本金对企企业的招投投标工作有有很大的关关系，一级级资质的参参加哪个范范围的招投投标工作，有有招标的任任务、项目目，我们就就有投标的的可能。银银行贷款也也要看企业业资质，企企业资质
6、够够了，信用用高，贷款款的数额就就大，反之之你注册资资本金就是是一百万，你你说贷两千千万咱们得得商量商量量，你以什什么做抵押押呢？以公公司全部财财产做抵押押也不行，你你的注册资资本金才一一百万，你你要两千万万的贷款银银行不给，不不可能的。所以企业业的注册资资本金、等等级、资质质的认定，决决定了你的的开发范围围、运作的的能力还有有具体和银银行各方面面的信贷关关系。 刚刚才讲了55千万的注注册资本金金就可以达达到一级，但但是5千万万的资本金金够不够呢呢？我这开开发项目往往往是一个个亿、两个个亿，肯定定离不开银银行贷款，比比如我手里里有一个亿亿的资金全全注册进来来好不好呢呢？也不好好，因为咱咱们是有
7、限限公司，注注册资本金金有一个管管理赔偿的的范围，比比如有一个个亿要全部部投入到企企业的运作作中来，可可以5千万万作为注册册资本金达达到一级标标准了，另另外这5千千万可以做做我的资本本公积等等等，就从另另外一个角角度进入企企业进行运运作，当然然这个如果果是大家兜兜里有钱的的话可以这这样做，如如果不够限限定于注册册资本金拿拿来，有时时候还会出出现什么情情况呢？实实际我兜里里就2千万万，但是我我要达到一一级企业的的水平，注注册资本金金就要5千千万，怎么么办了？借借3千万，借借3千万都都打到银行行里面，首首先在验资资的时候，打打到验资的的账户里面面，达到这这个标准就就给你注册册。但是债债主逼着你你要
8、还，所所以作为企企业来讲，往往往还得倒倒出去，今今天借给你你了注册用用，明天你你就得给我我，甚至于于下午你就就得给我，我我给你用四四个小时，有有的用两天天，有的或或者时间更更长一点，看看约定了。现在有一一些验资的的时候，专专门有这么么一种公司司，大家感感兴趣的话话，必要的的时候也可可以用上，比比如我注册册资本我准准备2千万万，实际我我手里就一一百万，那那我也要做做事，怎么么办呢？那那就有一些些验资公司司，他本身身就带资给给你验资，我我遇到这种种情况也不不少，我先先借你，你你有1百万万，我借你你19000万，我也也给你验资资，他借给给你的钱，他他控制，然然后验完资资以后马上上把19000万抽回回
9、来了，那那作为企业业来讲，注注册资金肯肯定是不够够的，然后后就出现了了筹资、集集资、贷款款等等一系系列的问题题和事项。 33、房地产产开发企业业为什么要要不断提升升自己的管管理水平？ 当当然，这对对企业管理理的效益有有很大的关关系，管理理好效益就就高，管理理不好效益益就低。另另一方面从从社会上反反映出来的的问题来看看，也要提提升我们自自己的管理理水平是企企业发展的的自身需要要，否则就就要受到制制约，受到到社会上的的或者是政政府部门的的干预了。发现有这这么几个问问题和事项项，对某市市22家整整改之中发发现的问题题有这么四四个方面： 一一是恶意拖拖欠工程款款，盖完房房了不给施施工队钱，施施工队围着
10、着要钱，闹闹得社会上上很不安定定，所以前前一些日子子我到湛江江去，监督督一个奥运运会的国家家场馆比赛赛训练的项项目，我到到那去以后后，除了把把资产管理理的运作搞搞好以后，一一条特殊的的要求就是是你的工程程款绝对不不能拖欠民民工，奥运运无小事，着着把火不行行，农民工工坐着示威威行吗？也也不行。所所以搞房地地产开发，对对于民工工工资的拖欠欠问题，过过去有，还还是比较厉厉害的，近近几年从各各方面的要要求、管理理逐渐严格格起来，这这方面的问问题少了，但但是还有。有时候自自己都顾不不过来了，拖拖欠一点工工资也是很很自然的问问题了。不不过大家以以后再搞企企业管理的的时候，民民工工资的的问题要注注意，不要要
11、造成社会会不安定因因素。 二二是售房的的手续不全全，没有预预售证的情情况下，就就开始售房房子了。在在税法里面面我还要讲讲，怎么样样才能达到到预售的标标准，达不不到预售的的标准你不不能销售，过过去卖楼花花大家知道道，我也曾曾经参与过过，不是卖卖楼花，是是抢那楼花花，一个开开发项目，我我去买房了了，我以为为有房子弄弄好了呢，到到那一看就就是楼花，在在墙上画一一张图，在在什么地方方，我这小小区是什么么模样，几几单元几号号都给你划划上格，你你要哪儿呢呢？我要44单元4层层1号，就就办手续，你你交定金，也也不多，几几千块钱就就可以了，然然后给你插插一个小红红旗，插上上就算卖出出去了，定定金收了，过过几天
12、以后后就要受你你的预售款款了，这种种情况过去去很多，你你还真抢，因因为这个小小区位置很很好，就这这么几套房房子，我不不想要顶层层的，我就就想要三层层的，金三三银四嘛，我我赶紧抢那那个三层的的，结果没没排好，别别人谈好了了小红旗插插上了，所所以北京人人冬季有抢抢大白菜的的情况，550岁以上上的人都知知道，冬储储大白菜，抢抢啊，100月7号的的时候要下下霜了，每每年的100月6月到到11月初初这个阶段段，一定要要把大白菜菜搬回家去去做冬天储储藏的主要要菜品，就就抢，夜里里排队去。现在房地地产开发这这块，前几几年也出现现了这样的的情况，兜兜里揣着一一点定金就就去了。这这几年由于于市场情况况的变化，人
13、人们消费水水平的情况况不同了，饱饱和情况不不同了，这这种情况少少了。所以以预售的时时候一定要要达到预售售的水平才才可以。 三三是开发行行为的不规规范，引起起很多投诉诉。一些房房地产开发发企业的信信誉不好，说说有什么没没有什么，说说有停车位位结果都盖盖了房了，说说有游泳池池，结果场场馆的面积积被压缩了了，也盖上上房了。有有的在工程程质量上受受到影响了了。 四四是工程质质量较差，出出现漏水、墙体裂缝缝等等。 这这是我前两两天看电视视看到的，我我觉得这还还是小事，楼楼房倒了这这是大事，幸幸亏还没交交工，在施施工的过程程中，有几几个民工受受伤死了。请问如果果这个房子子要是交付付使用了，通通过验收了了，
14、它再晚晚倒几个月月的话，我我们的住户户搬进去的的时候它再再倒怎么办办？这个损损失就惨了了。所以我我们搞房地地产开发的的工程质量量绝对是首首要问题，买买房的人也也很注意这这个问题，首首先看你房房子的质量量行不行？能抗几级级地震？尤尤其在北京京地区唐山山有一个八八级地震，北北京震感很很大，那会会儿都到大大街外面去去睡觉去了了，不敢进进楼房，平平房还好一一点，能够够在桌子底底下藏，所所以抗震的的级度、施施工的质量量，是现浇浇的？钢筋筋混凝土全全现浇的一一般质量是是有保障的的，比较高高，因为它它是一层一一层码上去去的，比如如13楼或或者21楼楼，一层一一层浇铸，就就把你的房房子变成一一个钢筋水水泥的整
15、体体建筑了，这这种房子倒倒了也不怕怕，即便是是倒也不是是一下全倒倒了，像多多米诺骨牌牌一样。所所以抗震的的强度要够够，施工质质量要保证证，这是我我们开发企企业一定要要注意的问问题。有这这种情况不不断地发生生，而且113层的楼楼房倒了，可可以说是对对我们房地地产企业基基本建设单单位和施工工队单位是是一个严重重的启示和和教训，百百年大计，质质量第一，不不能忘记。 二二、房地产产开发企业业的财务诚诚信度受到到威胁 这这句话怎么么讲？老百百姓一般都都认为你们们是暴利，房房地产开发发企业挣了了一半钱，现现在一万五五、一万八八一平米，实实际上有几几千块钱就就够了，他他算的是建建筑成本，没没有考虑到到地价问
16、题题，这块地地在市内和和远郊县绝绝不一样，市市内一块地地过去能达达到四、五五千，现在在可能还要要更高。这这些一共组组成了房价价，才有房房地产开发发企业也要要有利润，也也还有银行行贷款，银银行贷款需需要有利息息，20008年底还还是5.44，这是活活期贷款最最便宜的，这这些利息支支出要给银银行，所产产生的利息息要资本化化。什么叫叫资本化？就是进入入到房产价价值里面去去，这跟企企业一般的的银行贷款款不一样，就就是形成房房地产的价价格是方方方面面的，不不排除房地地产企业里里面有利润润或者是较较高利润的的情况。为为什么大家家都忙着上上？因为确确实利润空空间还是比比较大的，你你管理得好好和管理不不好大不
17、一一样，100%、200%的利润润弄好了能能拿下来，弄弄不好的话话5%也拿拿不到甚至至还赔钱，我我见过这样样的企业，是是中关村地地区的一个个老板，他他讲房地产产开发企业业现在形势势太好了，傻傻子都能赚赚钱，不然然吧？最后后他请我去去做审计了了，为什么么？他说我我赔了。没没有搞好管管理，外行行进来了，我我有钱，拿拿来干吧，地地也有，钱钱也有，你你们去干吧吧，大撒手手，结果赔赔了。所以以房地产开开发企业里里面有钱可可赚，但不不是绝对的的。老百姓姓还不懂，所所以你们现现在房子卖卖到一万八八、两万多多一平米，太太高了，承承受不了了了，你们有有多少钱拿拿走了？ 政政府部门认认为开发企企业诚信度度有一些问
18、问题，财务务报表往往往产生了一一些虚假的的情况，最最近的情况况我没搜集集，20005年财政政部检查组组织了399个大型企企业的检查查，一共查查出了资产产不实问题题93亿，虚虚报资产。收入不实实84亿，利利润不实333亿，会会计报表反反映的平均均销售利润润仅为122.22%，大家注注意仅为112.222%，这是是反映出来来的数字，那那没有反映映出来的实实际利润呢呢？通过调调查平均达达到了266.79%，大家心心里明白，能能不能达到到这个数？管理好了了完全可以以，管理不不好，我刚刚才说的那那个傻子确确实赔了，有有这种情况况。但是平平均销售利利润率报表表反映是112.222%，在当当时来讲是是比较低
19、、不够准确确的。所以以报表里面面大家一谈谈就是如何何避税？就就是应该交交的不交或或少交。 在在税务管理理这个行当当来讲，没没有纳税策策划、合理理避税等等等问题，如如果有是税税务管理的的漏洞，如如果今天我我应该交的的税不交或或少给躲过过去了，实实际上在受受管理系统统就是两个个字：一个个是漏税一一个就是偷偷税。所以以在大家搞搞管理的时时候，下一一步税法我我要讲为什什么国家为为了企业一一步一步出出台新的税税务的管理理办法？就就是因为存存在的问题题比较多，所所谓的合理理避税就是是打一个擦擦边球，还还没有出现现这种制约约之前，我我们把这个个问题走在在它的前面面，等它发发现了加强强管理了，就就是从什么么什
20、么时候候开始执行行，以前的的算了，以以后的按照照这个办法法。所以在在企业里面面搞经营也也离不开一一个税务、纳税策划划的问题，这这是很实际际的。 但但是，部分分的房地产产企业存在在着比较严严重的偷税税漏税现象象，少数企企业甚至通通过构筑虚虚假业务、编造合同同等手段，骗骗取银行的的信贷，这这种情况也也有的。现现在通过断断断续续报报道出来的的，我这个个盘现在可可是抢购的的，真签合合同，签完完合同底下下给这个老老太太一部部分的辛苦苦费，把合合同再拿回回来，就没没这个事了了，造成虚虚假繁荣，为为什么呢？银行贷款款、按揭，签签了合同以以后，那个个老太太她她是没有钱钱了，但是是我要申请请银行贷款款，有这个个
21、合同，银银行按照合合同就贷下下来了，否否则你没有有这个业务务，光讲拿拿企业的信信誉作为流流动资金周周转的理由由去贷款，贷贷不下来，所所以编造一一些假的合合同行为时时有出现。 综综合以上这这些情况，给给我们的企企业在社会会上造成一一种不良的的影响，所所以我们要要提升企业业的管理水水平，这不不是社会上上的要求，是是我们自身身的需要。如果搞不不好，我们们企业的信信誉一旦受受到影响不不堪设想，谁谁谁谁的房房子卖得好好，为什么么？信誉高高、策划得得好、建筑筑得好，这这是一个吧吧？所以通通过这些问问题来讲，我我们一定要要把自己的的管理水平平提上去。 三三、财务管管理的框架架 11、什么是是财务管理理？ 有
22、有些人认为为财务管理理就是那个个账本呗，把把账都记好好了，财务务管理就是是好了，到到时候报表表出去就行行了，不是是这样，财财务管理是是一个很科科学的问题题，我们想想我们搞企企业为什么么？一个是是大家工作作的需要，企企业老板投投资，真正正的股东们们是要赚钱钱的，财务务工作管理理不好，钱钱从哪儿来来？张着手手都飞了，所所以财务管管理不单单单只是一个个记账的问问题，而是是一个系统统的科学的的管理工作作，对企业业经营效益益的好坏，起起着至关重重要的作用用。所以以以现代企业业财务管理理为对象，通通过组织、控制和协协调资金的的运动，保保证现代企企业经济目目标得以实实现的工作作，是我们们财务管理理的落脚点点
23、，而不只只是记账的的问题，报报账、纳税税就算管好好财务了，税税务部门没没找我麻烦烦，我请人人家吃顿饭饭，有点小小事也过去去了，大事事也抹了，这这个也需要要，但是不不是我们财财务管理的的主要内容容。 22、财务管管理的四个个任务： 一一是国家的的制度、政政策有没有有贯彻？有有没有违规规？ 违违反国家的的大法是大大问题，企企业制度没没有执行好好这是企业业内部问题题，外部的的国家法律律、规章制制度你没有有一定的政政策水平来来遵照执行行，就不行行了。比如如说税务政政策、年度度的年检是是表面的东东西，内部部管理的东东西过去有有总会计师师对企业的的财务负全全面的责任任，甚至有有的单位讲讲企业的财财务是会计
24、计负责，我我是老板，我我对财务问问题我不懂懂，出了问问题是你会会计的事甚甚至是总会会计师的事事，跟我有有什么关系系啊？我就就是给你钱钱，出资让让你去运作作的，否，企企业的会计计法规定，财财务方面的的问题要由由企业的法法人代表负负责，你有有偷税的问问题，找到到你法人代代表，你财财务报表不不实的问题题找到你法法人代表。过去单纯纯由会计和和财务主管管负责的这这种情况已已经通过会计法纠正过来来了。所以以大家要注注意，首先先搞财务管管理要注意意贯彻执行行我们的财财务管理制制度。 二二是建立健健全财务管管理的各项项制度，编编制财务计计划、财务务分析等等等。 编编制计划还还要检查计计划的执行行情况，这这也是
25、下面面讲的内容容，在以后后的几讲之之中我们还还会讲具体体的问题。 三三是反映公公司的收入入，及时完完成需要上上缴的税收收及管理费费用。 交交税现在已已经形成一一种很自然然的情况，没没有税收国国家的财政政预算就停停摆了。还还要上缴管管理费用，国国企里面有有，我是总总公司，需需要我的分分公司定期期上缴管理理费用，在在前五年的的时候财政政部对大型型国有企业业的管理，核核定它的上上缴管理费费用的比例例可以进入入成本，这这是不是一一个问题？从现在的的税法来分分析，确实实里面存在在着问题，你你的企业利利润怎么形形成的？收收入减去成成本减去管管理费用自自己发生的的管理费用用形成费用用，财务费费用，形成成了企
26、业的的毛利润。那么上缴缴上级管理理机关的费费用插进去去了，前几几年还有规规定，这几几年逐渐在在进行调整整。收缴管管理费的问问题逐渐要要被扭转过过来。 四四是为经营营管理提供供信息，促促进公司能能够取得一一个好的经经济效益，企企业经营目目标取得比比较好的经经济效益。 我我们作为财财务管理要要把有关的的信息及时时的反映出出来，刚才才我讲的那那个房地产产开发企业业赔钱了，有有一个信息息不灵的问问题，最后后一揭锅，我我怎么赔了了？原来是是这个问题题造成的，信信息反映不不灵，可以以说财务管管理人员失失职，财务务主管人员员失职。采采购的地价价在周围的的地价水平平是多少？一拍脑瓜瓜行了，就就这个价进进了吧，
27、这这块地就下下来了。有有一个分析析，这个单单位地价占占了它开发发成本的440%以上上，请问大大家这么大大的地价支支出，留给给你的利润润空间还有有多少呢？你去挤吧吧，从管理理费用入手手，从招待待费、广告告费上入手手，你又能能挤出来多多少呢？大大头一下就就出去了，一一个是对周周围情况掌掌握不实，再再有就是财财务管理信信息失灵，老老板没看到到，他不知知道总的开开发成本应应该是多少少，这个地地价应该占占开发成本本的水平比比例是多少少，他不知知道这个问问题。当然然我们现在在的财务管管理人员不不仅要了解解，而且要要及时向企企业领导、总经理、有关的管管理部门及及时的反映映出来，这这也是我们们财务管理理的重要
28、任任务。 33、财务管管理的四个个内容： 一一是资金筹筹集。 刚刚才我讲了了资金来源源有五个方方面甚至六六个方面，银银行贷款是是一个方面面，注册资资本金是一一个方面，还还有企业资资金要还不不够项目开开发，够级级别，通过过国家批准准我可以找找投资、搞搞集资等等等，但是非非法集资是是绝对要禁禁止、避免免的，通过过申报可以以搞集资，把把企业搞开开发的资金金要满足阶阶段性的需需要，这是是财务管理理的一个重重要内容，是是工作的一一个主要方方面。 为为什么讲筹筹资管理？我把钱拿拿进来就行行了吗？刚刚才我讲阶阶段性的资资金需求，现现在我刚铺铺摊子，我我就把资金金全打过来来，有用吗吗？没有用用。刚开铺铺摊的时
29、候候资金的需需求量比较较少，但是是这个工程程铺开了，基基础完了上上到结构了了，这时候候大量的资资金就需要要投入了。这时候如如果没有远远见、没有有分析的话话，马上要要断流，资资金流一断断企业运转转不灵了，出出现的问题题就太多了了。所以在在资金筹集集方面一定定要做好准准备。 有有这么一个个例子，有有一个房地地产开发企企业十年没没搞起来，大大家可以想想想，搞了了十年没起起来，在那那蹲着是一一个什么样样的感觉呢呢？开始资资金很充分分，但是没没有做好资资金使用计计划，我后后面的资金金还会有的的，现在有有这些先搞搞周边的建建设，道路路建设、市市政道路也也是我开发发的一个内内容之一，也也是政府要要求的，拆拆
30、迁先慢一一些，我把把道路搞完完了以后马马上再做拆拆迁工作，可可是资金发发生了短缺缺，本来计计划应该到到手的资金金发生了变变化，有的的企业通过过贷款、借借款拿不到到了，那个个企业的信信誉发生问问题了，再再找他借款款也借不出出来了，这这个企业还还得从银行行去倒，出出现问题了了，资金流流发生了断断流的现象象，现在这这个企业老老板仍然是是打出一个个很大的架架子，财主主，坐在一一个办公室室里面寻求求投资方、合作伙伴伴，他的前前期投入已已经达到了了1.8亿亿，除了搞搞了点拆迁迁、道路，地地价款还没没有完全缴缴足，谁跟跟我合作？这个项目目在我手里里，一期开开发基本算算完成了，谁谁要这个项项目我可以以给你了，
31、你你全拿走也也行，你拿拿80%也也行，给我我留20%的股份也也可以，条条件很宽松松，只要能能把我这个个窟窿补上上来就行了了，十年的的开发企业业现在还是是在原地踏踏步。在城城里拆迁的的时候还有有一个小锭锭子账户没没有完，一一步也迈不不开了，怎怎么造成的的呢？资金金问题造成成的，资金金使用计划划、预算问问题没有做做好，以至至出现了这这些的问题题，所以资资金筹集这这方面，还还是要做好好计划，规规避财务风风险，负责责所需要的的资金。 二二是资金投投放的管理理。 这这个现在可可以少投、暂时不投投的时候我我投进去了了，下一步步真正需要要钱的时候候没有了，所所以投放计计划，不同同的时期有有不同的花花消，一定
32、定要把财务务预算做好好。所以资资金投放的的管理需要要引起大家家的注意，其其实就是选选择最恰当当的投资方方在成本与与效益、风风险与收益益最优组合合的条件下下使用资金金，成本和和效益，这这会儿讲的的成本就不不是完全的的建筑成本本了，而是是资金成本本，因为资资金是有利利息的，这这个利息最最后要付出出的。贷进进来的钱能能不能到时时候还上？还不上在在手里面形形成一个沉沉淀的贷款款资金，你你每年付利利息吧。所所以风险和和收益最优优组合的条条件下来使使用资金，这这是资金的的投放是有有一个科学学的管理过过程。 三三是资金的的运营管理理。 要要选择最合合理的资源源配置方案案，最大限限度地利用用各项资金金，资金的
33、的运营是现现代管理对对资金投放放所形成的的各项资产产的利用、调度和管管理的行为为。 四四是资金分分配的管理理。 选选择最佳的的利润和税税后利润进进行分配，这这会产生的的利润分不不分？分多多少？也是是一个学问问。当然按按照合同的的章程，股股份的配额额，该分的的就得分。大家一看看我这个都都拿走了，我我也是股东东之一，我我现在需要要分钱，就就等于减少少资金在企企业里面运运作的份额额，一旦不不够的时候候，仍然贷贷款又需要要出钱了，所所以这也是是一个如何何做好资金金分配的管管理，也是是财务管理理的内容之之一。 44、财务管管理的四个个环节： 一一是财务的的预测。 财财务预算主主要是来分分析，属于于预测完
34、了了以后就要要进入预算算管理的过过程，开始始没有分析析，不知道道这段的经经营需要多多少钱，用用什么条件件可以满足足，没有一一个清醒的的认识，不不做财务预预测，蒙着着干，最后后吃亏的还还是企业，还还是我们自自己的管理理人员，所所以在开始始财务的预预测工作要要做好。 二二是财务预预算。 做做好了测算算以后，就就要编制财财务预算，什什么叫财务务预算呢？预算有几几种，有一一种支出预预算，有一一种收入预预算。预算算收入就是是我们应该该在这个阶阶段，一般般编的财务务预算都是是年度的财财务预算，今今年我有多多少人？我我需要投多多少钱？我我把它做一一个计划，然然后我从筹筹资的角度度必须拿进进多少钱？我的利息息
35、支出是多多少？都要要打进全部部的预算里里面去，今今年我的兜兜里面有多多少钱？怎怎么花？现现场摆着多多少任务？需要多少少钱？能不不能满足？怎么用？这是财务务预算的主主要工作内内容。 做做好财务预预算工作可可以使得现现代财务管管理更加有有序，它以以财务的预预测和财务务的决策为为前提，又又是财务控控制和财务务分析的基基础，财务务预测是必必须做好的的，财务预预算是建立立在财务预预测的基础础之上的，搞搞不好财务务预测，你你的预算都都是瞎掰，所所以一定要要搞好预测测，编制好好财务预算算，也是下下一步管理理使用的前前提。 三三是财务控控制。 根根据一定的的标准，运运用有关的的财务信息息，要控制制企业的资资金
36、使用、成本支出出和费用支支出。成本本和费用是是两码事。 四四是财务分分析。 控控制完了今今年一年要要算账的，我我们要进行行一个分析析甚至是考考核，对做做的预算执执行情况如如何？成本本支出是不不是在有效效的控制范范围之内？企业的利利润计划实实现了没有有？实现了了多少？百百分比是多多少？成本本利润率、投资的资资金利润率率，原来测测算的要达达到多少？在预算里里面制定了了多少？实实际情况发发生了多少少？最后都都要做一个个详细的分分析，目的的总结今年年作为测算算来年的情情况和编制制来年预算算的基础，这这是一个循循环。 所所以，财务务预测、财财务预算、财务管理理、财务分分析，这是是四个环节节，任何开开发企
37、业也也离不开这这四个环节节，尤其房房地产开发发企业是资资金密集型型企业，有有的是劳动动密集型，比比如施工企企业就是劳劳动密集型型，施工企企业的老板板并不见得得有多少钱钱、有几亿亿的财产，在在于他能够够组织进来来他的施工工人员，这这是他的本本领。一个个工程要上上，可以同同时要上几几百人，他他能有人，过过去我在北北京建工局局工作，超超过10亿亿资产、有有10个公公司，每个个公司里面面的情形也也差不多了了，人员也也快达到一一个亿了，是是一个劳动动密集型的的企业，我我们房地产产开发企业业是一个资资金密集型型的企业，通通过资金来来运作的，所所以财务管管理这一块块是非常重重要的，要要做好财务务分析，做做好
38、来年的的预算，做做好各方面面的管理工工作，对企企业经济效效益的提高高有很大的的作用。 这这一讲就是是这样几个个内容，一一是企业的的资质等级级，二是从从企业的注注册开始，存存在什么问问题，大家家如何进行行纠正？在在管理之中中需要解决决什么问题题？三是财财务管理框框架等等， 从这三个个方面做了了一个初步步的讲解，咱咱们大家对对里面的问问题要吃透透，财务管管理的概念念要树立起起来，这样样为我们以以后的各项项工作打下下一个比较较好的基础础。 第第二讲 财务报表表的阅读与与分析 这这里面我不不知道搞财财务的人员员比例我不不知道有多多少，真正正搞财务会会计的，有有很多是来来自于其他他部门的，我我想看一下下
39、比例，我我就知道下下一步怎么么讲了，搞搞财务的管管理人员举举手？不足足10%，我我就给大家家讲课的时时候就要有有不同的侧侧重了，具具体的财务务语言比如如借贷方面面的东西就就不讲了，重重点给大家家讲一些泛泛泛的管理理方面需要要注意的问问题。 这这一讲主要要有这么几几个内容，一一是财务报报告与会计计报表，什什么叫财务务报告？企企业经营一一段时间要要按照一定定的时间，比比如说月度度、季度、年度来出出报告和会会计报表。二是如何何看财务报报表？重点点在哪儿？拿过来第第一眼先看看什么数？三是怎么么样做好会会计报表的的分析工作作？这三个个内容如果果大家能吃吃到心里去去，对于财财务会计的的工作就可可以有一个个
40、初步的了了解和认识识。当然我我们企业的的领导、管管理人员，接接触财务报报表是比较较多的，工工程人员接接触的就少少。 这这里有一句句话希望大大家能够注注意：“一个好的的企业管理理者必须首首先是财务务管理的专专家。”我本身是是企业经理理，我是高高级管理人人员，那么么你对财务务管理不懂懂或者是一一知半解，很很难提高您您的工作，刚刚才我讲了了那个例子子，那个老老板本身是是大股东，还还是过去那那种甩手掌掌柜的，国国营企业的的管理方式式，有客户户你管吧，今今天怎么着着？就是它它了，实际际他没有掌掌握财务管管理的诀窍窍和真谛，以以至发生了了年度的亏亏损问题，最最后让我审审审吧，因因为觉得自自己不亏，要要审赢
41、了，审审能审赢了了吗？那钱钱都花完了了，让我去去给你变啊啊？我去给给你填钱是是不可能的的，所以他他想最后审审赢了成为为一种非常常不内行的的话，我不不说他无知知，但是非非常不内行行，你原来来干什么去去了？你懂懂不懂财务务管理？所所以这里讲讲一个好的的财务管理理者必须首首先是财务务管理的专专家。那么么，专家要要专到什么么程度？在在自己了，有有时间、有有能力、有有精力就专专深一点，没没有那么多多的时间和和精力，也也要做一些些了解，要要懂，这样样对以后提提升我们管管理工作的的水平有很很大的意义义。 一一、财务报报告及其组组成 财财务报告分分这样三个个方面，这这是每年财财务部门都都要出的一一个资料，财财
42、务报告要要给企业经经理、高管管、董事会会使用，报报告一年的的财务工作作，通过会会计报表、会计报表表的附录、财务说明明书，每年年的财务报报告由这三三块组成。 会会计报表很很简单，就就是一张纸纸，资产负负债表、损损益表和现现金流量表表，每张表表都是一张张纸，但是是含着丰富富的财务管管理内容、信息，如如果不太注注意，就看看最后一行行数，今年年我们赢了了赚了，赢赢了皆大欢欢喜，要是是亏了就着着了急了，我我认为不仅仅仅应该看看这个东西西，要深入入看会计报报表，要读读懂它、深深入它、应应用它，甚甚至从里面面发现问题题来提出指指导意见，这这是我们高高级管理人人员的重要要责任。 会会计报表附附录，一张张纸能不
43、能能让你了解解所有的问问题呢？那那是不行的的，你了解解不到，比比如说银行行存款，有有现金和银银行存款，银银行存款有有多少？怎怎么样形成成的？有几几个银行？在这个阶阶段之内资资金流是怎怎么发生变变化的？所所以还要有有一个辅助助说明，说说明这一切切问题，应应收账款是是多少？比比如说一算算账今年有有350万万应收款，能能不能回来来？都借给给谁了？要要有财务报报表的辅助助进行说明明，所以大大家看报表表一个是看看数字，然然后就是看看说明，能能更深入进进去。 财财务情况说说明书，这这是一个纲纲，编制今今年财务报报告的纲，里里面说明了了编制的情情况、存在在的主要问问题和财务务情况的基基本分析，就就是刚才我我
44、讲的财务务管理的四四个方面，今今年是怎么么样测算的的？我的财财务预算是是如何编制制的？实际际支出费用用花了多少少？存在哪哪些问题？今后建议议从哪些方方面纠正？都要在财财务情况说说明书里面面有具体的的反映。当当然这里面面还有贷款款等等，竣竣工面积完完成情况这这些内容，所所以说财务务说明书拿拿起来首先先是看一个个概括，然然后接触的的是财务报报表，第三三才是会计计报表的辅辅助，拿这这个东西要要看有没有有这三样？如果没有有这三样，我我们作为企企业经理可可以打回去去，你这个个财务工作作还没完成成，你光给给我一张纸纸干什么？我看得懂懂吗？辅助助在哪里？说明在哪哪里？所以以一个完整整的财务报报告有这三三方面
45、的东东西。 二二、财务报报表的种类类、作用和和结构、分分析和案例例。 财财务报表的的种类：前前面是编号号，有011、02、03，还还有一些附附表1、22、3、44、5，中中间前三个个是企业会会计报表的的主要的主主表，一个个是资产负负债表，一一个是利润润表，一个个是现金流流量表，利利润表还不不完整，还还要有利润润及利润分分配表，利利润实现了了怎么分配配呢？现在在往往是的的地之的值值得无之的的嗯不 穆斯斯林 利利润和利润润分配表更更加完整。有了这三三张表，基基本财务的的全面信息息都齐了，当当然为了对对这几个表表反映的情情况更加具具体还有一一些附表要要存在，比比如说资产产的减持准准备有没有有？尤其是
46、是流动资产产、存货这这方面，今今年买了钢钢材是40000块钱钱一吨，明明年市场行行情有没有有变？变33500、30000了，有没没有这个思思想准备？有没有反反映出来？所以附表表也很重要要，是对主主表的一个个重要的补补充资料。 还还有股东权权益变动的的增减表，这这个一般是是不会产生生大的变动动的，在一一定时期内内不变，有有时候要及及时反映出出来，谁的的股份增加加了？谁的的股份减少少了？今年年又进了哪哪些股东？走了哪些些股东？是是大股东？还是小股股东？占的的资本金有有多少？权权益有多少少？怎么进进行分配的的？这一串串问题就都都出来了。 再再一个就是是应交增值值税的表，纳纳税申报表表，不但是是增值税
47、还还有所得税税，也是很很重要的。下面是利利润分配表表，利润只只是说你一一年的经营营成果，如如何分配是是下一步的的问题，在在下面的内内容里面我我都会讲到到。 有有年度报告告、季度报报告、月度度报告，一一般的公司司要月度报报告是一部部分，不见见得要全套套的财务报报告，起码码把今年的的资产负债债表，一个个月的出来来反映看一一看，一个个季度的是是一段的，一一年有四个个季度，季季度报表一一般都是比比较全的，年年度的财务务决算报告告是一套完完整的资料料，为什么么要出月度度的报告呢呢？有时候候月度的报报告决定年年度的结果果，我在里里面待着的的时候，往往往要求你你8月份的的表，你都都可以不给给我，但是是11月
48、份份的财务报报告一定要要给我，为为什么？112月份的的情况我自自己心里有有底，基本本上跑不了了什么，111月份的的报表反映映了前111个月的经经营结果，你你给我了，我我看看，加加上12月月份的预测测，今年整整个数就要要出来了，大大盘子就有有了，是赢赢是亏已经经可以定型型了，在一一个月以内内比如还有有12月份份怎么样去去努力？前前11个月月没解决的的问题，在在这里面做做一点补充充、补救可可以，但是是做大的扭扭转已然不不可能了，所所以要出月月度报表，111月份的的月度报表表又至关重重要。所以以会计报表表要求有月月度的、季季度的、年年度的。还还有各个时时期的会计计报表有着着不同的作作用。 下下一步给大大家讲一讲讲什么是资资产负债表表？资产负负债表是反反映在企业业一定时期期资产负债债和所有者者权益的情情况，是房房地产开发发企业对外外报送的主主要会计报报表之一