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1、房地产企业财务务管理 今天跟跟大家交流的的主要是财务务管理方面的的问题，安排排的内容有八八讲：第一讲讲是房地产开开发企业的财财务管理框架架；第二讲是是财务报表的的阅读与分析析；第三讲是是房地产开发发企业的资金金筹措；第四四讲是企业的的成本管理；第五讲是预预算管理；第第六讲是固定定资产管理；第七讲是所所得税的纳税税与申报，现现在的税法改改得很多很快快，咱们把最最新的房地产产企业纳税政政策给大家讲讲一下；第八八讲是企业内内部控制制度度与审计；第第九讲不准备备在这讲了，如如果有时间的的话，给大家家提一下，这这是一个备讲讲材料。 第一讲讲财务管理框框架 这一讲讲里给大家介介绍的主要有有这么几个方方面：
2、一是房房地产企业的的级别划分；二是现在房房地产企业的的现状以及存存在的问题，有有问题好分析析怎么提升，针针对存在的问问题提升我们们的管理水平平，这是现代代企业管理的的一个需要；三是财务管管理框架，房房地产企业的的财务管理应应该从哪几个个方面着手。 一、房房地产开发企企业的级别 房地产产开发企业的的级别划分主主要是按注册册资本、经营营期限、竣工工面积、质量量合格率这四四个方面的条条件来划分企企业的等级。大大家可以从表表中看到，一一级的注册资资本金需要达达到5千万以以上，经营期期限起码是五五年以上的，还还有三年累计计竣工面积是是30万平米米，质量合格格率要求连续续达到五年1100%，其其中有一年没
3、没达到就要降降级。累计竣竣工面积，我我们的企业可可能来自不同同的管理部门门，竣工面积积是一个在房房地产开发、基基本建设、施施工等等的一一个专用名词词，竣工，房房子盖完了，各各方面通过验验收了，包括括质量验收、内内业资料验收收、财务验收收等等，才能能达到竣工的的要求，而不不是说施工队队盖完就竣工工了。 二级企企业注册资本本是2千万，三三级企业是88百万，四级级企业是1百百万，其他的的指标我就不不再说了。 这是企企业开发的等等级划分，我我们可以衡量量一下自己了了，我们的企企业的注册资资本金是多少少？不算贷款款，企业开张张成立的时候候拿出来的钱钱，货币和实实物，现在注注册主要是货货币，是5千千万？还
4、是22千万？达到到哪个级首要要的指标？我我们就可以进进入哪一级了了，当然其他他的指标也是是很重要的。 1、房房地产企业的的资质等级与与开发工作的的范围有紧密密的关系。 首先讲讲一级资质的的房地产企业业可以承建的的项目规模不不受限制，多多大的都行，国国内的有的或或者有能耐跑跑到国外去也也可以，可以以在全国范围围内承揽房地地产开发项目目，还有基建建项目也是如如此。不仅在在北京市，在在广东、山东东，哪儿招标标都可以投标标。二级和二二级以下的资资质就不是这这样的了，承承担的面积是是25万平米米以下的开发发项目，超过过25万平米米以上的资质质就不够了，只只能看着别人人干了，所以以资质等级对对于能够参与与
5、开发的建筑筑面积是一个个很大的约束束，承担的具具体范围由各各省市具体确确定，反正在在全国是拿不不到，在省内内经营开发工工作。 2、注注册资本金与与企业运作的的关系。 企业注注册资本金对对企业的招投投标工作有很很大的关系，一一级资质的参参加哪个范围围的招投标工工作，有招标标的任务、项项目，我们就就有投标的可可能。银行贷贷款也要看企企业资质，企企业资质够了了，信用高，贷贷款的数额就就大，反之你你注册资本金金就是一百万万，你说贷两两千万咱们得得商量商量，你你以什么做抵抵押呢？以公公司全部财产产做抵押也不不行，你的注注册资本金才才一百万，你你要两千万的的贷款银行不不给，不可能能的。所以企企业的注册资资
6、本金、等级级、资质的认认定，决定了了你的开发范范围、运作的的能力还有具具体和银行各各方面的信贷贷关系。 刚才讲讲了5千万的的注册资本金金就可以达到到一级，但是是5千万的资资本金够不够够呢？我这开开发项目往往往是一个亿、两两个亿，肯定定离不开银行行贷款，比如如我手里有一一个亿的资金金全注册进来来好不好呢？也不好，因因为咱们是有有限公司，注注册资本金有有一个管理赔赔偿的范围，比比如有一个亿亿要全部投入入到企业的运运作中来，可可以5千万作作为注册资本本金达到一级级标准了，另另外这5千万万可以做我的的资本公积等等等，就从另另外一个角度度进入企业进进行运作，当当然这个如果果是大家兜里里有钱的话可可以这样
7、做，如如果不够限定定于注册资本本金拿来，有有时候还会出出现什么情况况呢？实际我我兜里就2千千万，但是我我要达到一级级企业的水平平，注册资本本金就要5千千万，怎么办办了？借3千千万，借3千千万都打到银银行里面，首首先在验资的的时候，打到到验资的账户户里面，达到到这个标准就就给你注册。但但是债主逼着着你要还，所所以作为企业业来讲，往往往还得倒出去去，今天借给给你了注册用用，明天你就就得给我，甚甚至于下午你你就得给我，我我给你用四个个小时，有的的用两天，有有的或者时间间更长一点，看看约定了。现现在有一些验验资的时候，专专门有这么一一种公司，大大家感兴趣的的话，必要的的时候也可以以用上，比如如我注册资
8、本本我准备2千千万，实际我我手里就一百百万，那我也也要做事，怎怎么办呢？那那就有一些验验资公司，他他本身就带资资给你验资，我我遇到这种情情况也不少，我我先借你，你你有1百万，我我借你19000万，我也也给你验资，他他借给你的钱钱，他控制，然然后验完资以以后马上把11900万抽抽回来了，那那作为企业来来讲，注册资资金肯定是不不够的，然后后就出现了筹筹资、集资、贷贷款等等一系系列的问题和和事项。 3、房房地产开发企企业为什么要要不断提升自自己的管理水水平？ 当然，这这对企业管理理的效益有很很大的关系，管管理好效益就就高，管理不不好效益就低低。另一方面面从社会上反反映出来的问问题来看，也也要提升我们
9、们自己的管理理水平是企业业发展的自身身需要，否则则就要受到制制约，受到社社会上的或者者是政府部门门的干预了。发发现有这么几几个问题和事事项，对某市市22家整改改之中发现的的问题有这么么四个方面： 一是恶恶意拖欠工程程款，盖完房房了不给施工工队钱，施工工队围着要钱钱，闹得社会会上很不安定定，所以前一一些日子我到到湛江去，监监督一个奥运运会的国家场场馆比赛训练练的项目，我我到那去以后后，除了把资资产管理的运运作搞好以后后，一条特殊殊的要求就是是你的工程款款绝对不能拖拖欠民工，奥奥运无小事，着着把火不行，农农民工坐着示示威行吗？也也不行。所以以搞房地产开开发，对于民民工工资的拖拖欠问题，过过去有，还
10、是是比较厉害的的，近几年从从各方面的要要求、管理逐逐渐严格起来来，这方面的的问题少了，但但是还有。有有时候自己都都顾不过来了了，拖欠一点点工资也是很很自然的问题题了。不过大大家以后再搞搞企业管理的的时候，民工工工资的问题题要注意，不不要造成社会会不安定因素素。 二是售售房的手续不不全，没有预预售证的情况况下，就开始始售房子了。在在税法里面我我还要讲，怎怎么样才能达达到预售的标标准，达不到到预售的标准准你不能销售售，过去卖楼楼花大家知道道，我也曾经经参与过，不不是卖楼花，是是抢那楼花，一一个开发项目目，我去买房房了，我以为为有房子弄好好了呢，到那那一看就是楼楼花，在墙上上画一张图，在在什么地方，
11、我我这小区是什什么模样，几几单元几号都都给你划上格格，你要哪儿儿呢？我要44单元4层11号，就办手手续，你交定定金，也不多多，几千块钱钱就可以了，然然后给你插一一个小红旗，插插上就算卖出出去了，定金金收了，过几几天以后就要要受你的预售售款了，这种种情况过去很很多，你还真真抢，因为这这个小区位置置很好，就这这么几套房子子，我不想要要顶层的，我我就想要三层层的，金三银银四嘛，我赶赶紧抢那个三三层的，结果果没排好，别别人谈好了小小红旗插上了了，所以北京京人冬季有抢抢大白菜的情情况，50岁岁以上的人都都知道，冬储储大白菜，抢抢啊，10月月7号的时候候要下霜了，每每年的10月月6月到111月初这个阶阶段
12、，一定要要把大白菜搬搬回家去做冬冬天储藏的主主要菜品，就就抢，夜里排排队去。现在在房地产开发发这块，前几几年也出现了了这样的情况况，兜里揣着着一点定金就就去了。这几几年由于市场场情况的变化化，人们消费费水平的情况况不同了，饱饱和情况不同同了，这种情情况少了。所所以预售的时时候一定要达达到预售的水水平才可以。 三是开开发行为的不不规范，引起起很多投诉。一一些房地产开开发企业的信信誉不好，说说有什么没有有什么，说有有停车位结果果都盖了房了了，说有游泳泳池，结果场场馆的面积被被压缩了，也也盖上房了。有有的在工程质质量上受到影影响了。 四是工工程质量较差差，出现漏水水、墙体裂缝缝等等。 这是我我前两天
13、看电电视看到的，我我觉得这还是是小事，楼房房倒了这是大大事，幸亏还还没交工，在在施工的过程程中，有几个个民工受伤死死了。请问如如果这个房子子要是交付使使用了，通过过验收了，它它再晚倒几个个月的话，我我们的住户搬搬进去的时候候它再倒怎么么办？这个损损失就惨了。所所以我们搞房房地产开发的的工程质量绝绝对是首要问问题，买房的的人也很注意意这个问题，首首先看你房子子的质量行不不行？能抗几几级地震？尤尤其在北京地地区唐山有一一个八级地震震，北京震感感很大，那会会儿都到大街街外面去睡觉觉去了，不敢敢进楼房，平平房还好一点点，能够在桌桌子底下藏，所所以抗震的级级度、施工的的质量，是现现浇的？钢筋筋混凝土全现
14、现浇的一般质质量是有保障障的，比较高高，因为它是是一层一层码码上去的，比比如13楼或或者21楼，一一层一层浇铸铸，就把你的的房子变成一一个钢筋水泥泥的整体建筑筑了，这种房房子倒了也不不怕，即便是是倒也不是一一下全倒了，像像多米诺骨牌牌一样。所以以抗震的强度度要够，施工工质量要保证证，这是我们们开发企业一一定要注意的的问题。有这这种情况不断断地发生，而而且13层的的楼房倒了，可可以说是对我我们房地产企企业基本建设设单位和施工工队单位是一一个严重的启启示和教训，百百年大计，质质量第一，不不能忘记。 二、房房地产开发企企业的财务诚诚信度受到威威胁 这句话话怎么讲？老老百姓一般都都认为你们是是暴利，房
15、地地产开发企业业挣了一半钱钱，现在一万万五、一万八八一平米，实实际上有几千千块钱就够了了，他算的是是建筑成本，没没有考虑到地地价问题，这这块地在市内内和远郊县绝绝不一样，市市内一块地过过去能达到四四、五千，现现在可能还要要更高。这些些一共组成了了房价，才有有房地产开发发企业也要有有利润，也还还有银行贷款款，银行贷款款需要有利息息，20088年底还是55.4，这是是活期贷款最最便宜的，这这些利息支出出要给银行，所所产生的利息息要资本化。什什么叫资本化化？就是进入入到房产价值值里面去，这这跟企业一般般的银行贷款款不一样，就就是形成房地地产的价格是是方方面面的的，不排除房房地产企业里里面有利润或或者
16、是较高利利润的情况。为为什么大家都都忙着上？因因为确实利润润空间还是比比较大的，你你管理得好和和管理不好大大不一样，110%、200%的利润弄弄好了能拿下下来，弄不好好的话5%也也拿不到甚至至还赔钱，我我见过这样的的企业，是中中关村地区的的一个老板，他他讲房地产开开发企业现在在形势太好了了，傻子都能能赚钱，不然然吧？最后他他请我去做审审计了，为什什么？他说我我赔了。没有有搞好管理，外外行进来了，我我有钱，拿来来干吧，地也也有，钱也有有，你们去干干吧，大撒手手，结果赔了了。所以房地地产开发企业业里面有钱可可赚，但不是是绝对的。老老百姓还不懂懂，所以你们们现在房子卖卖到一万八、两两万多一平米米，太
17、高了，承承受不了了，你你们有多少钱钱拿走了？ 政府部部门认为开发发企业诚信度度有一些问题题，财务报表表往往产生了了一些虚假的的情况，最近近的情况我没没搜集，20005年财政政部检查组织织了39个大大型企业的检检查，一共查查出了资产不不实问题933亿，虚报资资产。收入不不实84亿，利利润不实333亿，会计报报表反映的平平均销售利润润仅为12.22%，大大家注意仅为为12.222%，这是反反映出来的数数字，那没有有反映出来的的实际利润呢呢？通过调查查平均达到了了26.799%，大家心心里明白，能能不能达到这这个数？管理理好了完全可可以，管理不不好，我刚才才说的那个傻傻子确实赔了了，有这种情情况。但
18、是平平均销售利润润率报表反映映是12.222%，在当当时来讲是比比较低、不够够准确的。所所以报表里面面大家一谈就就是如何避税税？就是应该该交的不交或或少交。 在税务务管理这个行行当来讲，没没有纳税策划划、合理避税税等等问题，如如果有是税务务管理的漏洞洞，如果今天天我应该交的的税不交或少少给躲过去了了，实际上在在受管理系统统就是两个字字：一个是漏漏税一个就是是偷税。所以以在大家搞管管理的时候，下下一步税法我我要讲为什么么国家为了企企业一步一步步出台新的税税务的管理办办法？就是因因为存在的问问题比较多，所所谓的合理避避税就是打一一个擦边球，还还没有出现这这种制约之前前，我们把这这个问题走在在它的前
19、面，等等它发现了加加强管理了，就就是从什么什什么时候开始始执行，以前前的算了，以以后的按照这这个办法。所所以在企业里里面搞经营也也离不开一个个税务、纳税税策划的问题题，这是很实实际的。 但是，部部分的房地产产企业存在着着比较严重的的偷税漏税现现象，少数企企业甚至通过过构筑虚假业业务、编造合合同等手段，骗骗取银行的信信贷，这种情情况也有的。现现在通过断断断续续报道出出来的，我这这个盘现在可可是抢购的，真真签合同，签签完合同底下下给这个老太太太一部分的的辛苦费，把把合同再拿回回来，就没这这个事了，造造成虚假繁荣荣，为什么呢呢？银行贷款款、按揭，签签了合同以后后，那个老太太太她是没有有钱了，但是是我
20、要申请银银行贷款，有有这个合同，银银行按照合同同就贷下来了了，否则你没没有这个业务务，光讲拿企企业的信誉作作为流动资金金周转的理由由去贷款，贷贷不下来，所所以编造一些些假的合同行行为时有出现现。 综合以以上这些情况况，给我们的的企业在社会会上造成一种种不良的影响响，所以我们们要提升企业业的管理水平平，这不是社社会上的要求求，是我们自自身的需要。如如果搞不好，我我们企业的信信誉一旦受到到影响不堪设设想，谁谁谁谁的房子卖得得好，为什么么？信誉高、策策划得好、建建筑得好，这这是一个吧？所以通过这这些问题来讲讲，我们一定定要把自己的的管理水平提提上去。 三、财财务管理的框框架 1、什什么是财务管管理？
21、 有些人人认为财务管管理就是那个个账本呗，把把账都记好了了，财务管理理就是好了，到到时候报表出出去就行了，不不是这样，财财务管理是一一个很科学的的问题，我们们想我们搞企企业为什么？一个是大家家工作的需要要，企业老板板投资，真正正的股东们是是要赚钱的，财财务工作管理理不好，钱从从哪儿来？张张着手都飞了了，所以财务务管理不单单单只是一个记记账的问题，而而是一个系统统的科学的管管理工作，对对企业经营效效益的好坏，起起着至关重要要的作用。所所以以现代企企业财务管理理为对象，通通过组织、控控制和协调资资金的运动，保保证现代企业业经济目标得得以实现的工工作，是我们们财务管理的的落脚点，而而不只是记账账的问
22、题，报报账、纳税就就算管好财务务了，税务部部门没找我麻麻烦，我请人人家吃顿饭，有有点小事也过过去了，大事事也抹了，这这个也需要，但但是不是我们们财务管理的的主要内容。 2、财财务管理的四四个任务： 一是国国家的制度、政政策有没有贯贯彻？有没有有违规？ 违反国国家的大法是是大问题，企企业制度没有有执行好这是是企业内部问问题，外部的的国家法律、规规章制度你没没有一定的政政策水平来遵遵照执行，就就不行了。比比如说税务政政策、年度的的年检是表面面的东西，内内部管理的东东西过去有总总会计师对企企业的财务负负全面的责任任，甚至有的的单位讲企业业的财务是会会计负责，我我是老板，我我对财务问题题我不懂，出出了
23、问题是你你会计的事甚甚至是总会计计师的事，跟跟我有什么关关系啊？我就就是给你钱，出出资让你去运运作的，否，企企业的会计法法规定，财务务方面的问题题要由企业的的法人代表负负责，你有偷偷税的问题，找找到你法人代代表，你财务务报表不实的的问题找到你你法人代表。过过去单纯由会会计和财务主主管负责的这这种情况已经经通过会计计法纠正过过来了。所以以大家要注意意，首先搞财财务管理要注注意贯彻执行行我们的财务务管理制度。 二是建建立健全财务务管理的各项项制度，编制制财务计划、财财务分析等等等。 编制计计划还要检查查计划的执行行情况，这也也是下面讲的的内容，在以以后的几讲之之中我们还会会讲具体的问问题。 三是反
24、反映公司的收收入，及时完完成需要上缴缴的税收及管管理费用。 交税现现在已经形成成一种很自然然的情况，没没有税收国家家的财政预算算就停摆了。还还要上缴管理理费用，国企企里面有，我我是总公司，需需要我的分公公司定期上缴缴管理费用，在在前五年的时时候财政部对对大型国有企企业的管理，核核定它的上缴缴管理费用的的比例可以进进入成本，这这是不是一个个问题？从现现在的税法来来分析，确实实里面存在着着问题，你的的企业利润怎怎么形成的？收入减去成成本减去管理理费用自己发发生的管理费费用形成费用用，财务费用用，形成了企企业的毛利润润。那么上缴缴上级管理机机关的费用插插进去了，前前几年还有规规定，这几年年逐渐在进行
25、行调整。收缴缴管理费的问问题逐渐要被被扭转过来。 四是为为经营管理提提供信息，促促进公司能够够取得一个好好的经济效益益，企业经营营目标取得比比较好的经济济效益。 我们作作为财务管理理要把有关的的信息及时的的反映出来，刚刚才我讲的那那个房地产开开发企业赔钱钱了，有一个个信息不灵的的问题，最后后一揭锅，我我怎么赔了？原来是这个个问题造成的的，信息反映映不灵，可以以说财务管理理人员失职，财财务主管人员员失职。采购购的地价在周周围的地价水水平是多少？一拍脑瓜行行了，就这个个价进了吧，这这块地就下来来了。有一个个分析，这个个单位地价占占了它开发成成本的40%以上，请问问大家这么大大的地价支出出，留给你的
26、的利润空间还还有多少呢？你去挤吧，从从管理费用入入手，从招待待费、广告费费上入手，你你又能挤出来来多少呢？大大头一下就出出去了，一个个是对周围情情况掌握不实实，再有就是是财务管理信信息失灵，老老板没看到，他他不知道总的的开发成本应应该是多少，这这个地价应该该占开发成本本的水平比例例是多少，他他不知道这个个问题。当然然我们现在的的财务管理人人员不仅要了了解，而且要要及时向企业业领导、总经经理、有关的的管理部门及及时的反映出出来，这也是是我们财务管管理的重要任任务。 3、财财务管理的四四个内容： 一是资资金筹集。 刚才我我讲了资金来来源有五个方方面甚至六个个方面，银行行贷款是一个个方面，注册册资本
27、金是一一个方面，还还有企业资金金要还不够项项目开发，够够级别，通过过国家批准我我可以找投资资、搞集资等等等，但是非非法集资是绝绝对要禁止、避避免的，通过过申报可以搞搞集资，把企企业搞开发的的资金要满足足阶段性的需需要，这是财财务管理的一一个重要内容容，是工作的的一个主要方方面。 为什么么讲筹资管理理？我把钱拿拿进来就行了了吗？刚才我我讲阶段性的的资金需求，现现在我刚铺摊摊子，我就把把资金全打过过来，有用吗吗？没有用。刚刚开铺摊的时时候资金的需需求量比较少少，但是这个个工程铺开了了，基础完了了上到结构了了，这时候大大量的资金就就需要投入了了。这时候如如果没有远见见、没有分析析的话，马上上要断流，
28、资资金流一断企企业运转不灵灵了，出现的的问题就太多多了。所以在在资金筹集方方面一定要做做好准备。 有这么么一个例子，有有一个房地产产开发企业十十年没搞起来来，大家可以以想想，搞了了十年没起来来，在那蹲着着是一个什么么样的感觉呢呢？开始资金金很充分，但但是没有做好好资金使用计计划，我后面面的资金还会会有的，现在在有这些先搞搞周边的建设设，道路建设设、市政道路路也是我开发发的一个内容容之一，也是是政府要求的的，拆迁先慢慢一些，我把把道路搞完了了以后马上再再做拆迁工作作，可是资金金发生了短缺缺，本来计划划应该到手的的资金发生了了变化，有的的企业通过贷贷款、借款拿拿不到了，那那个企业的信信誉发生问题题
29、了，再找他他借款也借不不出来了，这这个企业还得得从银行去倒倒，出现问题题了，资金流流发生了断流流的现象，现现在这个企业业老板仍然是是打出一个很很大的架子，财财主，坐在一一个办公室里里面寻求投资资方、合作伙伙伴，他的前前期投入已经经达到了1.8亿，除了了搞了点拆迁迁、道路，地地价款还没有有完全缴足，谁谁跟我合作？这个项目在在我手里，一一期开发基本本算完成了，谁谁要这个项目目我可以给你你了，你全拿拿走也行，你你拿80%也也行，给我留留20%的股股份也可以，条条件很宽松，只只要能把我这这个窟窿补上上来就行了，十十年的开发企企业现在还是是在原地踏步步。在城里拆拆迁的时候还还有一个小锭锭子账户没有有完，
30、一步也也迈不开了，怎怎么造成的呢呢？资金问题题造成的，资资金使用计划划、预算问题题没有做好，以以至出现了这这些的问题，所所以资金筹集集这方面，还还是要做好计计划，规避财财务风险，负负责所需要的的资金。 二是资资金投放的管管理。 这个现现在可以少投投、暂时不投投的时候我投投进去了，下下一步真正需需要钱的时候候没有了，所所以投放计划划，不同的时时期有不同的的花消，一定定要把财务预预算做好。所所以资金投放放的管理需要要引起大家的的注意，其实实就是选择最最恰当的投资资方在成本与与效益、风险险与收益最优优组合的条件件下使用资金金，成本和效效益，这会儿儿讲的成本就就不是完全的的建筑成本了了，而是资金金成本
31、，因为为资金是有利利息的，这个个利息最后要要付出的。贷贷进来的钱能能不能到时候候还上？还不不上在手里面面形成一个沉沉淀的贷款资资金，你每年年付利息吧。所所以风险和收收益最优组合合的条件下来来使用资金，这这是资金的投投放是有一个个科学的管理理过程。 三是资资金的运营管管理。 要选择择最合理的资资源配置方案案，最大限度度地利用各项项资金，资金金的运营是现现代管理对资资金投放所形形成的各项资资产的利用、调调度和管理的的行为。 四是资资金分配的管管理。 选择最最佳的利润和和税后利润进进行分配，这这会产生的利利润分不分？分多少？也也是一个学问问。当然按照照合同的章程程，股份的配配额，该分的的就得分。大大
32、家一看我这这个都拿走了了，我也是股股东之一，我我现在需要分分钱，就等于于减少资金在在企业里面运运作的份额，一一旦不够的时时候，仍然贷贷款又需要出出钱了，所以以这也是一个个如何做好资资金分配的管管理，也是财财务管理的内内容之一。 4、财财务管理的四四个环节： 一是财财务的预测。 财务预预算主要是来来分析，属于于预测完了以以后就要进入入预算管理的的过程，开始始没有分析，不不知道这段的的经营需要多多少钱，用什什么条件可以以满足，没有有一个清醒的的认识，不做做财务预测，蒙蒙着干，最后后吃亏的还是是企业，还是是我们自己的的管理人员，所所以在开始财财务的预测工工作要做好。 二是财财务预算。 做好了了测算以
33、后，就就要编制财务务预算，什么么叫财务预算算呢？预算有有几种，有一一种支出预算算，有一种收收入预算。预预算收入就是是我们应该在在这个阶段，一一般编的财务务预算都是年年度的财务预预算，今年我我有多少人？我需要投多多少钱？我把把它做一个计计划，然后我我从筹资的角角度必须拿进进多少钱？我我的利息支出出是多少？都都要打进全部部的预算里面面去，今年我我的兜里面有有多少钱？怎怎么花？现场场摆着多少任任务？需要多多少钱？能不不能满足？怎怎么用？这是是财务预算的的主要工作内内容。 做好财财务预算工作作可以使得现现代财务管理理更加有序，它它以财务的预预测和财务的的决策为前提提，又是财务务控制和财务务分析的基础础
34、，财务预测测是必须做好好的，财务预预算是建立在在财务预测的的基础之上的的，搞不好财财务预测，你你的预算都是是瞎掰，所以以一定要搞好好预测，编制制好财务预算算，也是下一一步管理使用用的前提。 三是财财务控制。 根据一一定的标准，运运用有关的财财务信息，要要控制企业的的资金使用、成成本支出和费费用支出。成成本和费用是是两码事。 四是财财务分析。 控制完完了今年一年年要算账的，我我们要进行一一个分析甚至至是考核，对对做的预算执执行情况如何何？成本支出出是不是在有有效的控制范范围之内？企企业的利润计计划实现了没没有？实现了了多少？百分分比是多少？成本利润率率、投资的资资金利润率，原原来测算的要要达到多
35、少？在预算里面面制定了多少少？实际情况况发生了多少少？最后都要要做一个详细细的分析，目目的总结今年年作为测算来来年的情况和和编制来年预预算的基础，这这是一个循环环。 所以，财财务预测、财财务预算、财财务管理、财财务分析，这这是四个环节节，任何开发发企业也离不不开这四个环环节，尤其房房地产开发企企业是资金密密集型企业，有有的是劳动密密集型，比如如施工企业就就是劳动密集集型，施工企企业的老板并并不见得有多多少钱、有几几亿的财产，在在于他能够组组织进来他的的施工人员，这这是他的本领领。一个工程程要上，可以以同时要上几几百人，他能能有人，过去去我在北京建建工局工作，超超过10亿资资产、有100个公司，
36、每每个公司里面面的情形也差差不多了，人人员也快达到到一个亿了，是是一个劳动密密集型的企业业，我们房地地产开发企业业是一个资金金密集型的企企业，通过资资金来运作的的，所以财务务管理这一块块是非常重要要的，要做好好财务分析，做做好来年的预预算，做好各各方面的管理理工作，对企企业经济效益益的提高有很很大的作用。 这一讲讲就是这样几几个内容，一一是企业的资资质等级，二二是从企业的的注册开始，存存在什么问题题，大家如何何进行纠正？在管理之中中需要解决什什么问题？三三是财务管理理框架等等， 从这三个方方面做了一个个初步的讲解解，咱们大家家对里面的问问题要吃透，财财务管理的概概念要树立起起来，这样为为我们以
37、后的的各项工作打打下一个比较较好的基础。 第二讲讲 财务报报表的阅读与与分析 这里面面我不知道搞搞财务的人员员比例我不知知道有多少，真真正搞财务会会计的，有很很多是来自于于其他部门的的，我想看一一下比例，我我就知道下一一步怎么讲了了，搞财务的的管理人员举举手？不足110%，我就就给大家讲课课的时候就要要有不同的侧侧重了，具体体的财务语言言比如借贷方方面的东西就就不讲了，重重点给大家讲讲一些泛泛的的管理方面需需要注意的问问题。 这一讲讲主要有这么么几个内容，一一是财务报告告与会计报表表，什么叫财财务报告？企企业经营一段段时间要按照照一定的时间间，比如说月月度、季度、年年度来出报告告和会计报表表。
38、二是如何何看财务报表表？重点在哪哪儿？拿过来来第一眼先看看什么数？三三是怎么样做做好会计报表表的分析工作作？这三个内内容如果大家家能吃到心里里去，对于财财务会计的工工作就可以有有一个初步的的了解和认识识。当然我们们企业的领导导、管理人员员，接触财务务报表是比较较多的，工程程人员接触的的就少。 这里有有一句话希望望大家能够注注意：“一个好的企企业管理者必必须首先是财财务管理的专专家。”我本身是企企业经理，我我是高级管理理人员，那么么你对财务管管理不懂或者者是一知半解解，很难提高高您的工作，刚刚才我讲了那那个例子，那那个老板本身身是大股东，还还是过去那种种甩手掌柜的的，国营企业业的管理方式式，有客
39、户你你管吧，今天天怎么着？就就是它了，实实际他没有掌掌握财务管理理的诀窍和真真谛，以至发发生了年度的的亏损问题，最最后让我审审审吧，因为觉觉得自己不亏亏，要审赢了了，审能审赢赢了吗？那钱钱都花完了，让让我去给你变变啊？我去给给你填钱是不不可能的，所所以他想最后后审赢了成为为一种非常不不内行的话，我我不说他无知知，但是非常常不内行，你你原来干什么么去了？你懂懂不懂财务管管理？所以这这里讲一个好好的财务管理理者必须首先先是财务管理理的专家。那那么，专家要要专到什么程程度？在自己己了，有时间间、有能力、有有精力就专深深一点，没有有那么多的时时间和精力，也也要做一些了了解，要懂，这这样对以后提提升我们
40、管理理工作的水平平有很大的意意义。 一、财财务报告及其其组成 财务报报告分这样三三个方面，这这是每年财务务部门都要出出的一个资料料，财务报告告要给企业经经理、高管、董董事会使用，报报告一年的财财务工作，通通过会计报表表、会计报表表的附录、财财务说明书，每每年的财务报报告由这三块块组成。 会计报报表很简单，就就是一张纸，资资产负债表、损损益表和现金金流量表，每每张表都是一一张纸，但是是含着丰富的的财务管理内内容、信息，如如果不太注意意，就看最后后一行数，今今年我们赢了了赚了，赢了了皆大欢喜，要要是亏了就着着了急了，我我认为不仅仅仅应该看这个个东西，要深深入看会计报报表，要读懂懂它、深入它它、应用
41、它，甚甚至从里面发发现问题来提提出指导意见见，这是我们们高级管理人人员的重要责责任。 会计报报表附录，一一张纸能不能能让你了解所所有的问题呢呢？那是不行行的，你了解解不到，比如如说银行存款款，有现金和和银行存款，银银行存款有多多少？怎么样样形成的？有有几个银行？在这个阶段段之内资金流流是怎么发生生变化的？所所以还要有一一个辅助说明明，说明这一一切问题，应应收账款是多多少？比如说说一算账今年年有350万万应收款，能能不能回来？都借给谁了了？要有财务务报表的辅助助进行说明，所所以大家看报报表一个是看看数字，然后后就是看说明明，能更深入入进去。 财务情情况说明书，这这是一个纲，编编制今年财务务报告的
42、纲，里里面说明了编编制的情况、存存在的主要问问题和财务情情况的基本分分析，就是刚刚才我讲的财财务管理的四四个方面，今今年是怎么样样测算的？我我的财务预算算是如何编制制的？实际支支出费用花了了多少？存在在哪些问题？今后建议从从哪些方面纠纠正？都要在在财务情况说说明书里面有有具体的反映映。当然这里里面还有贷款款等等，竣工工面积完成情情况这些内容容，所以说财财务说明书拿拿起来首先是是看一个概括括，然后接触触的是财务报报表，第三才才是会计报表表的辅助，拿拿这个东西要要看有没有这这三样？如果果没有这三样样，我们作为为企业经理可可以打回去，你你这个财务工工作还没完成成，你光给我我一张纸干什什么？我看得得懂
43、吗？辅助助在哪里？说说明在哪里？所以一个完完整的财务报报告有这三方方面的东西。 二、财财务报表的种种类、作用和和结构、分析析和案例。 财务报报表的种类：前面是编号号，有01、002、03，还还有一些附表表1、2、33、4、5，中中间前三个是是企业会计报报表的主要的的主表，一个个是资产负债债表，一个是是利润表，一一个是现金流流量表，利润润表还不完整整，还要有利利润及利润分分配表，利润润实现了怎么么分配呢？现现在往往是的的地之的值得得无之的嗯不不 穆穆斯林 利利润和利润分分配表更加完完整。有了这这三张表，基基本财务的全全面信息都齐齐了，当然为为了对这几个个表反映的情情况更加具体体还有一些附附表要存
44、在，比比如说资产的的减持准备有有没有？尤其其是流动资产产、存货这方方面，今年买买了钢材是44000块钱钱一吨，明年年市场行情有有没有变？变变3500、33000了，有有没有这个思思想准备？有有没有反映出出来？所以附附表也很重要要，是对主表表的一个重要要的补充资料料。 还有股股东权益变动动的增减表，这这个一般是不不会产生大的的变动的，在在一定时期内内不变，有时时候要及时反反映出来，谁谁的股份增加加了？谁的股股份减少了？今年又进了了哪些股东？走了哪些股股东？是大股股东？还是小小股东？占的的资本金有多多少？权益有有多少？怎么么进行分配的的？这一串问问题就都出来来了。 再一个个就是应交增增值税的表，纳
45、纳税申报表，不不但是增值税税还有所得税税，也是很重重要的。下面面是利润分配配表，利润只只是说你一年年的经营成果果，如何分配配是下一步的的问题，在下下面的内容里里面我都会讲讲到。 有年度度报告、季度度报告、月度度报告，一般般的公司要月月度报告是一一部分，不见见得要全套的的财务报告，起起码把今年的的资产负债表表，一个月的的出来反映看看一看，一个个季度的是一一段的，一年年有四个季度度，季度报表表一般都是比比较全的，年年度的财务决决算报告是一一套完整的资资料，为什么么要出月度的的报告呢？有有时候月度的的报告决定年年度的结果，我我在里面待着着的时候，往往往要求你88月份的表，你你都可以不给给我，但是11
46、1月份的财财务报告一定定要给我，为为什么？122月份的情况况我自己心里里有底，基本本上跑不了什什么，11月月份的报表反反映了前111个月的经营营结果，你给给我了，我看看看，加上112月份的预预测，今年整整个数就要出出来了，大盘盘子就有了，是是赢是亏已经经可以定型了了，在一个月月以内比如还还有12月份份怎么样去努努力？前111个月没解决决的问题，在在这里面做一一点补充、补补救可以，但但是做大的扭扭转已然不可可能了，所以以要出月度报报表，11月月份的月度报报表又至关重重要。所以会会计报表要求求有月度的、季季度的、年度度的。还有各各个时期的会会计报表有着着不同的作用用。 下一步步给大家讲一一讲什么是
47、资资产负债表？资产负债表表是反映在企企业一定时期期资产负债和和所有者权益益的情况，是是房地产开发发企业对外报报送的主要会会计报表之一一。大家注意意这是一定时时期，一定时时期可以是年年底12月331号，也可可以是6月115号，有特特殊需要的话话，企业下一一步要改制，截截止6月188号的情况你你一定要告诉诉我，企业到到底是什么情情况？5月底底的不解决问问题了，6月月18号的财财务状况一定定要报给我，就就是特殊的需需要了，所以以在一定的日日期、时点的的一个会计报报表，是这样样一种表，反反映企业的三三大块：资产产、负债和权权益情况。 资产负负债表的作用用是什么？反反映房地产开开发企业的资资产组合及其其
48、构成情况，一一拿这个表首首先看最后一一栏资产总额额是多少？总总额是1.55亿？3.55亿？还是115亿？都反反映在资产负负债表的左方方。右方是负负债情况？该该人家多少钱钱？应该给人人家多少钱？这是负债情情况。再有就就是企业的权权益情况，权权益加上负债债等于资产总总额。这是一一个恒等式，下下一步会讲。一一个是左方反反映了资产总总额，右方就就反映了负债债总额及其构构成情况，具具体项目都在在里面说了，一一会儿我给大大家画一个表表看看，第三三个就是反映映权益的总额额及其构成情情况。企业的的经营成果就就是这么大的的三块内容反反映出来，资资产是现在占占有的资产，不不是现在仅仅仅的固定资产产，有时候一一说资产就是是固定资产，不不是这样。包包括借来的钱钱形成的资产产，都是属于于我的资产。那那么负债呢？有时候借来来的钱形成资资产，那边还还得摆着我借借了人家多少少钱？工资发发完了，有费费用了，我还还没有发工资资，应该发的的有多少钱，都都表现在负债债里面。再有有就是权益。