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1、一、商业规划：宝山一、商业规划：宝山西城区西城区 宝山区整体商业规划示意图宝山区整体商业规划示意图宝山区整体商业规划示意图宝山区整体商业规划示意图从南向北为从南向北为从南向北为从南向北为“三横三横三横三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北
2、部城镇发展功能带。北部城镇发展功能带。北部城镇发展功能带。北部城镇发展功能带。从西向东，从西向东，从西向东，从西向东，“三纵三纵三纵三纵”：沪太路城镇商业发展轴；共和新路：沪太路城镇商业发展轴；共和新路：沪太路城镇商业发展轴；共和新路：沪太路城镇商业发展轴；共和新路蕰川蕰川蕰川蕰川路（轨道交通路（轨道交通路（轨道交通路（轨道交通1 1 1 1号线）新城商业发展轴；逸仙路号线）新城商业发展轴；逸仙路号线）新城商业发展轴；逸仙路号线）新城商业发展轴；逸仙路同济路（轨道交同济路（轨道交同济路（轨道交同济路（轨道交通通通通3 3 3 3号线）城市商业发展轴。号线）城市商业发展轴。号线）城市商业发展轴。
3、号线）城市商业发展轴。宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：“三横三纵三横三纵三横三纵三横三纵”的空间框架的空间框架的空间框架的空间框架 宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：宝山整体商业规划：“24422442”加加“3 3”的空间布局的空间布局在在在在“三横三纵三横三纵三横三纵三横三纵”走向区域内将形成走向区域内将形成走向区域内将形成走向区域内将形成“2442”2442”2442”2442”加加加加“3”3”3”3”的商业空间布局，的商业空间布局，的商业空间布局，的商业空间布局，即：形成淞宝、大华即：形成淞宝、大华即：形成淞宝、大华即：形成
4、淞宝、大华2 2 2 2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村顾村顾村顾村4 4 4 4个大型社区商业中心；个大型社区商业中心；个大型社区商业中心；个大型社区商业中心；形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦浦浦浦4 4 4 4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林个社
5、区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2 2 2 2个特色商业区域。个特色商业区域。个特色商业区域。个特色商业区域。“3”3”3”3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。宝山区总体商业规划一
6、览宝山区总体商业规划一览本案位处共和新路本案位处共和新路本案位处共和新路本案位处共和新路蕰川路（轨道交通蕰川路（轨道交通蕰川路（轨道交通蕰川路（轨道交通1 1 1 1号线）新城商业发展轴。号线）新城商业发展轴。号线）新城商业发展轴。号线）新城商业发展轴。本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。城社区商业中心。城社区商业中心。城社区商业中心。项目商业区位属性项目商业区位属性项目商业区位属性项
7、目商业区位属性 西城区区位规划示意图西城区区位规划示意图西城区区位规划示意图西城区区位规划示意图 上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。为一体的
8、综合性产业区。为一体的综合性产业区。为一体的综合性产业区。宝山西城区房地产开发量将达到宝山西城区房地产开发量将达到宝山西城区房地产开发量将达到宝山西城区房地产开发量将达到800800800800万平方米，在万平方米，在万平方米，在万平方米，在2015201520152015年左右将形成年左右将形成年左右将形成年左右将形成可容纳可容纳可容纳可容纳20202020万人以上的现代化生态新城。万人以上的现代化生态新城。万人以上的现代化生态新城。万人以上的现代化生态新城。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。整个西城
9、区划分为南块、北块、东块三个区域。本案所处的南块定位于以本案所处的南块定位于以本案所处的南块定位于以本案所处的南块定位于以“人文生态人文生态人文生态人文生态”为主题的中高档生活区，住为主题的中高档生活区，住为主题的中高档生活区，住为主题的中高档生活区，住宅面积将达到宅面积将达到宅面积将达到宅面积将达到220220220220万平方米，人口数量万平方米，人口数量万平方米，人口数量万平方米，人口数量8 8 8 8万人以上。万人以上。万人以上。万人以上。西城区功能定位：中高档舒适型居住社区西城区功能定位：中高档舒适型居住社区西城区功能定位：中高档舒适型居住社区西城区功能定位：中高档舒适型居住社区 该
10、大型社区商业中心区域由两部分组成：该大型社区商业中心区域由两部分组成：该大型社区商业中心区域由两部分组成：该大型社区商业中心区域由两部分组成：一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专主要标志性业态为大型综合超市、
11、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积卖店铺等，商业面积卖店铺等，商业面积卖店铺等，商业面积7 7 7 7万平方米左右；万平方米左右；万平方米左右；万平方米左右；二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5 5 5 5万平方
12、米左右，形万平方米左右，形万平方米左右，形万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。成与北上海商业广场的互补。成与北上海商业广场的互补。成与北上海商业广场的互补。西城区商业规划定位：大型社区商业中心西城区商业规划定位：大型社区商业中心西城区商业规划定位：大型社区商业中心西城区商业规划定位：大型社区商业中心 该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的该社区商业
13、中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的枢纽型组团式商业。枢纽型组团式商业。枢纽型组团式商业。枢纽型组团式商业。西城区商业规划特征：社区西城区商业规划特征：社区西城区商业规划特征：社区西城区商业规划特征：社区 +轨道轨道轨道轨道二、项目本体：城市别墅社区商业二、项目本体：城市别墅社区商业 住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅 项目总建面项目总建面项目总建面项目总建面:18,3586:18,
14、3586:18,3586:18,3586 商业面积：商业面积：商业面积：商业面积：1,02211,02211,02211,0221 首批交房时间首批交房时间首批交房时间首批交房时间:2009:2009:2009:2009年年初年年初年年初年年初 房源总套数：约房源总套数：约房源总套数：约房源总套数：约800800800800套套套套 社区规划人口：社区规划人口：社区规划人口：社区规划人口：4000400040004000人左右人左右人左右人左右 已推出房源已推出房源已推出房源已推出房源:418:418:418:418套套套套 已销售套数：已销售套数：已销售套数：已销售套数：2682682682
15、68套套套套 预计近期入住：占规划人口的预计近期入住：占规划人口的预计近期入住：占规划人口的预计近期入住：占规划人口的33%33%33%33%商业功能：轨道别墅社区配套商业商业功能：轨道别墅社区配套商业商业功能：轨道别墅社区配套商业商业功能：轨道别墅社区配套商业 首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入住应呈现的是心与项目的人口入住应呈现的是心与项目的人口入住应呈现的是心与项目的人口入住应呈现的是良性互动的效应良性互动的效应良性
16、互动的效应良性互动的效应，即商，即商，即商，即商业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提业的运作能提升人口入住率，而人口入住率的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商题在于怎样开启这一良性循环的起头。任何一大社区商题在于怎样开启这一良性循
17、环的起头。任何一大社区商业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重业都必须经历过初始阶段，成长阶段，成熟阶段三个重要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶要的阶段，其中对项目目标起决定性作用的就是初始阶段和成长阶段。段和成长阶段。段和成长阶段。段和成长阶段。本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述 其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，
18、其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，其次，准确的设定何种业态的商业配套进入本项目，使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心使其配合社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中运作之初就能成功的必要条件，在这个前期的工作中重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品重
19、点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品重点需要解决的问题就是两个，一个是什么业态和品牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提牌的引入，另一个就是要如何提高入驻率和人气的提升。升。升。升。本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述 然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的然后，考虑到本项目自身目前处于商业的初期定位的阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到
20、项目内部住阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住阶段，因此引入的商业组成也必须考虑到项目内部住宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边宅人口增长，应具有一定的成长性，在满足目前周边商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合商业需求和配套同时我们需要事先预判未来商业组合的形态，在早期的商业运作中就做好预留。的形态，在早期的商业运作中就做好预留。的形态，
21、在早期的商业运作中就做好预留。的形态，在早期的商业运作中就做好预留。本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述本项目商业运作思路阐述三、项目商业特征分析：社区三、项目商业特征分析：社区 /地铁？地铁？项目商业特征分析之一：社区商业属性项目商业特征分析之一：社区商业属性项目商业特征分析之一：社区商业属性项目商业特征分析之一：社区商业属性 项目所依托的项目所依托的项目所依托的项目所依托的蕰川路从市蕰川路从市蕰川路从市蕰川路从市区方向过来的转向路程过区方向过来的转向路程过区方向过来的转向路程过区方向过来的转向路程过长，基本只能提供从宝山长，基本只能提供从宝山长，基本只能提供从
22、宝山长，基本只能提供从宝山往市区的单边商业消费。往市区的单边商业消费。往市区的单边商业消费。往市区的单边商业消费。周边其它住宅项目的社区周边其它住宅项目的社区周边其它住宅项目的社区周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的人群与本项目存在较大的人群与本项目存在较大的人群与本项目存在较大的商业隔离，其消费能量对商业隔离，其消费能量对商业隔离，其消费能量对商业隔离，其消费能量对本项目的影响有限。本项目的影响有限。本项目的影响有限。本项目的影响有限。因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤因此本项目在社区商业属性上属于半封闭
23、孤岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地日常生活消费。日常生活消费。日常生活消费。日常生活消费。项目商业特征分析之二：地铁商业属性项目商业特征分析之二：地铁商业属性项目商业特征分析之二：地铁商业属性项目商业特征分析之二：地铁商业属性地铁商业模式对我们的影响？富锦路富锦路富锦路富锦路VSVS莘庄：区域共性莘庄：区域共性莘庄：区域共性莘
24、庄：区域共性区位属性区位属性区位属性区位属性交通条件交通条件交通条件交通条件人群构成人群构成人群构成人群构成莘庄莘庄莘庄莘庄都在外环线边上，都都在外环线边上，都都在外环线边上，都都在外环线边上，都是中心城区向郊区过是中心城区向郊区过是中心城区向郊区过是中心城区向郊区过渡地区。共和新路和渡地区。共和新路和渡地区。共和新路和渡地区。共和新路和沪闵路是其和市区连沪闵路是其和市区连沪闵路是其和市区连沪闵路是其和市区连通的快速车行道。通的快速车行道。通的快速车行道。通的快速车行道。都是轨道交通一号线都是轨道交通一号线都是轨道交通一号线都是轨道交通一号线的终点站。难存在换的终点站。难存在换的终点站。难存在
25、换的终点站。难存在换乘和大量流动客。乘和大量流动客。乘和大量流动客。乘和大量流动客。人员组成也大都以人员组成也大都以人员组成也大都以人员组成也大都以市区搬、拆迁和外市区搬、拆迁和外市区搬、拆迁和外市区搬、拆迁和外来购房为主。来购房为主。来购房为主。来购房为主。富锦路富锦路富锦路富锦路富锦路富锦路富锦路富锦路VSVS莘庄：区域差异莘庄：区域差异莘庄：区域差异莘庄：区域差异 发展时间发展时间发展时间发展时间交通条件交通条件交通条件交通条件地铁周边的住宅地铁周边的住宅地铁周边的住宅地铁周边的住宅莘庄莘庄莘庄莘庄1993199319931993年年年年1 1 1 1月月月月10101010日：日：日：
26、日：南段（锦江乐园至徐家汇）南段（锦江乐园至徐家汇）南段（锦江乐园至徐家汇）南段（锦江乐园至徐家汇）上行线建成；上行线建成；上行线建成；上行线建成；1994199419941994年年年年12121212月月月月12121212日：日：日：日：全线（锦江乐全线（锦江乐全线（锦江乐全线（锦江乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐园至上海火车站）通车调试上海轨道交通俱乐部部部部;1995199519951995年年年年4 4 4 4月月月月10101010日：日：日：日：全线（锦江乐园至上海全线（锦江乐园至上海全线
27、（锦江乐园至上海全线（锦江乐园至上海火车站）试运营；火车站）试运营；火车站）试运营；火车站）试运营；1995199519951995年年年年7 7 7 7月月月月1 1 1 1日：日：日：日：全线（锦江全线（锦江全线（锦江全线（锦江乐园至上海火车站）正式运营；乐园至上海火车站）正式运营；乐园至上海火车站）正式运营；乐园至上海火车站）正式运营；1997199719971997年年年年7 7 7 7月月月月1 1 1 1日：日：日：日：南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；南延伸（锦江乐园至莘庄）通车；2004200420042004年年年年12
28、121212月月月月28282828日：日：日：日：北延伸（上海火车站至共富新村）通车。北延伸（上海火车站至共富新村）通车。北延伸（上海火车站至共富新村）通车。北延伸（上海火车站至共富新村）通车。目前整个区域的规划较为完整、科学。目前整个区域的规划较为完整、科学。目前整个区域的规划较为完整、科学。目前整个区域的规划较为完整、科学。除地铁外的其它交除地铁外的其它交除地铁外的其它交除地铁外的其它交通条件也较为便利。通条件也较为便利。通条件也较为便利。通条件也较为便利。地铁未开通前居民出地铁未开通前居民出地铁未开通前居民出地铁未开通前居民出入市区主要靠入市区主要靠入市区主要靠入市区主要靠“徐闵徐闵徐
29、闵徐闵线线线线”“”“”“”“沪莘线沪莘线沪莘线沪莘线”等几等几等几等几路老公交。而随着路老公交。而随着路老公交。而随着路老公交。而随着5 5 5 5号线的开通，莘庄站号线的开通，莘庄站号线的开通，莘庄站号线的开通，莘庄站成为交汇换乘站。成为交汇换乘站。成为交汇换乘站。成为交汇换乘站。地铁边上最大的地铁边上最大的地铁边上最大的地铁边上最大的纯住宅纯住宅纯住宅纯住宅“众众家众众家众众家众众家园园园园”开盘于开盘于开盘于开盘于2000200020002000年年年年9 9 9 9月月月月富锦路富锦路富锦路富锦路最近才开始发展，由于一号线之前就只到火车最近才开始发展，由于一号线之前就只到火车最近才开
30、始发展，由于一号线之前就只到火车最近才开始发展，由于一号线之前就只到火车站，延伸到共富新村，再延长到富锦路站，板站，延伸到共富新村，再延长到富锦路站，板站，延伸到共富新村，再延长到富锦路站，板站，延伸到共富新村，再延长到富锦路站，板块发展的潜力不像莘庄一次释放。块发展的潜力不像莘庄一次释放。块发展的潜力不像莘庄一次释放。块发展的潜力不像莘庄一次释放。自驾：从市区方向来自驾：从市区方向来自驾：从市区方向来自驾：从市区方向来来掉头路程过长。公来掉头路程过长。公来掉头路程过长。公来掉头路程过长。公交：因为道路通达行交：因为道路通达行交：因为道路通达行交：因为道路通达行的问题而相当不方便。的问题而相当
31、不方便。的问题而相当不方便。的问题而相当不方便。地铁：短期内没有成地铁：短期内没有成地铁：短期内没有成地铁：短期内没有成为交汇换乘站的可能。为交汇换乘站的可能。为交汇换乘站的可能。为交汇换乘站的可能。最近两年才开始最近两年才开始最近两年才开始最近两年才开始以较大规模发展以较大规模发展以较大规模发展以较大规模发展莘庄地铁商业的发展历程莘庄地铁商业的发展历程莘庄地铁商业的发展历程莘庄地铁商业的发展历程 时间时间时间时间发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段发展状况发展状况发展状况发展状况1997199719971997初级商业初级商业初级商业初级商业房产中介及零售为主，租金房产中介及零售为主，租金房产中
32、介及零售为主，租金房产中介及零售为主，租金1-21-21-21-2元元元元/平米左右，空置率平米左右，空置率平米左右，空置率平米左右，空置率70%70%70%70%以上以上以上以上2000200020002000初级商业初级商业初级商业初级商业增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金增加了零售及便利店小餐饮等辅助商业租金2-3.52-3.52-3.52-3.5元元元元/平米左平米左平米左平米左右，空置率仍超过右，空置率仍超过右，空置率仍超过右，空置率仍超过50%50%50%50%2003200320032003发展中商业
33、发展中商业发展中商业发展中商业借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业，借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业，借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业，借助周边小区的高入驻率，迅速增加了餐饮及社区配套商业，租金租金租金租金3-43-43-43-4元元元元/平米左右控制率突破平米左右控制率突破平米左右控制率突破平米左右控制率突破70%70%70%70%2006200620062006年年年年发展中商业发展中商业发展中商业发展中商业调整了调整了调整了调整了80%80%80%80%的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路
34、线，并大的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大的业态，餐饮逐渐呈现了品牌化的发展路线，并大量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金量引入了药房干洗等成熟的社区配套，租金3-43-43-43-4元，商铺开始元，商铺开始元，商铺开始元，商铺开始供不应求。供不应求。供不应求。供不应求。2008200820082008年底年底年底年底逐渐成熟商业逐渐成熟商业逐渐成熟商业逐渐成熟商业随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势，随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势，随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业
35、开始呈现中心态势，随着南广场的仲盛购物中心的开张，商业开始呈现中心态势，街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口街铺也更为专一，有为居民提供的社区配套，有为流动人口提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到提供的快餐，有为商务宴请提供的娱乐场所，租金普遍达到2-72-72-72-7元元元元/平米。平米。平米。平米。富锦路的未来？富锦路的未来？在正确的商业养成及发展运作
36、下，在正确的商业养成及发展运作下，3-53-5年后，年后，它将成就自身的辉煌！它将成就自身的辉煌！短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁短期内地铁商业模式对于本项目的影响很有限，绝大部分乘坐地铁在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目在富锦路站出入的人群均为过路客或终点客，很难停留下来进行目的性消费，而项目周边社区密集度和通达性
37、在短期内都不会有很大的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大的性消费，而项目周边社区密集度和通达性在短期内都不会有很大改观，因此我司认为：至少在未来改观，因此我司认为：至少在未来改观，因此我司认为：至少在未来改观，因此我司认为：至少在未来3 3 3 3年内，地铁人流最多只能为本年内，地铁人流最多只能为本年内，地铁人流最多只能为本年内，地铁人流最多只能为本项目提供项目提供项目提供项目提供20%20%20%20%左右的消费能量。左右的消费能量。左右的消费能量。左右的消费能量。但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，
38、以及周边更但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更但是从长远来说，随着项目后期别墅业主的入住完毕，以及周边更多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能多住宅项目的后续建设，还有交通条件的改善，富锦路将很有可能部分复制莘庄的发展轨迹，在经过部分复制莘庄的发展轨迹，在经过部分复制莘庄的发展轨迹，在经过部分复制莘庄的发展轨迹，在经过5 5 5 5年左右的发展后至少成为一个年左右的发展后至少成为一
39、个年左右的发展后至少成为一个年左右的发展后至少成为一个“小莘庄小莘庄小莘庄小莘庄”。观点小结：观点小结：四、项目四、项目SWOT分析分析优势（优势（优势（优势（优势（优势（strengthsstrengthsstrengths ）：）：）：）：）：）：WTO项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶项目依托海德花园这一大型城市别墅社区，自身拥有中产阶级消费人群数千人。级消费人群数千人。级消费人群数千人。级消费人群数千人。项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。项目与高架路等交通
40、要道的交通连接条件均较好。项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。项目与高架路等交通要道的交通连接条件均较好。项目紧临轨道交通项目紧临轨道交通项目紧临轨道交通项目紧临轨道交通1 1 1 1号线延长线的富锦路站，能够带来一定号线延长线的富锦路站，能够带来一定号线延长线的富锦路站，能够带来一定号线延长线的富锦路站，能够带来一定流动客群。流动客群。流动客群。流动客群。劣势（劣势（劣势（劣势（劣势（劣势（weaknessesweaknessesweaknesses）：）：）：）：）：）：WTO项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业项
41、目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业项目周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离。隔离。隔离。隔离。项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体项目的实际交通条件基本只能提供单边商业消费客群，整体为半封闭孤岛式商业属性。为半封闭孤岛式商业属性。为半封闭孤岛式商业属性。为半封闭孤岛式商业属性。富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很富锦路地铁站为终点站，所带来的客群基本为过路人群，很富锦路地铁站为
42、终点站，所带来的客群基本为过路人群，很难提供持续性消费支持。难提供持续性消费支持。难提供持续性消费支持。难提供持续性消费支持。机会（机会（机会（机会（机会（机会（opportunitiesopportunitiesopportunities ）：）：）：）：）：）：WTO随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商随着整个别墅社区的进一步成熟和发展，作为社区商业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空
43、业的经营前景将越来越好，且经营业态有持续提升的空间。间。间。间。目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目目前北上海商业广场定位的是区域性商业中心，但目前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业前其实际发展状况却偏重于民生类社区消费，零售类业态过于低端，而随着其发展逐步回到原定态过于低端，而随着其发展逐步回到原定态过于低端，而随着其发展逐步回到原定态过于低端，而随着其发展逐步回到原定“轨道轨道轨道轨
44、道”，目，目，目，目前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。前的民生类消费功能必然会向真正的社区配套商业转移。威胁（威胁（威胁（威胁（威胁（威胁（threatsthreatsthreats ）：）：）：）：）：）：TO当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经当前的金融危机及其引发的实体经济下滑状况，对商业经营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对不营者的信心有较大影响，
45、其投资拓展必然更加谨慎，对不营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对不营者的信心有较大影响，其投资拓展必然更加谨慎，对不成熟区域的商业拓展尤其如此。成熟区域的商业拓展尤其如此。成熟区域的商业拓展尤其如此。成熟区域的商业拓展尤其如此。五、项目整体商业发展与业态定位建议五、项目整体商业发展与业态定位建议项目商业发展阶段划分项目商业发展阶段划分项目商业发展阶段划分项目商业发展阶段划分 发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段发展时间发展时间发展时间发展时间社区发展程度社区发展程度社区发展程度社区发展程度商业养成阶段商业养成阶段商业养成阶段商业养成阶段1-31-31-31-3年年年年项目入驻项目入驻项
46、目入驻项目入驻30%50%30%50%30%50%30%50%商业成长阶段商业成长阶段商业成长阶段商业成长阶段3-53-53-53-5项目入驻项目入驻项目入驻项目入驻50%100%50%100%50%100%50%100%商业成熟阶段商业成熟阶段商业成熟阶段商业成熟阶段5-85-85-85-8周边有周边有周边有周边有1-31-31-31-3个其它新的大型社区建个其它新的大型社区建个其它新的大型社区建个其它新的大型社区建成并入住，并调整之前的商业。成并入住，并调整之前的商业。成并入住，并调整之前的商业。成并入住，并调整之前的商业。项目各个发展阶段的业态定位与租金水平项目各个发展阶段的业态定位与租
47、金水平项目各个发展阶段的业态定位与租金水平项目各个发展阶段的业态定位与租金水平 发展阶段发展阶段发展阶段发展阶段目标人群目标人群目标人群目标人群业态定位业态定位业态定位业态定位租金水平租金水平租金水平租金水平商业养成阶段商业养成阶段商业养成阶段商业养成阶段80808080的社区居民，的社区居民，的社区居民，的社区居民，20202020的地铁交通流的地铁交通流的地铁交通流的地铁交通流动人群。动人群。动人群。动人群。社区服务社区服务社区服务社区服务50%50%50%50%餐饮餐饮餐饮餐饮30%30%30%30%零售零售零售零售10%10%10%10%1-21-21-21-2元元元元商业成长阶段商业
48、成长阶段商业成长阶段商业成长阶段70%70%70%70%的周边居民的周边居民的周边居民的周边居民20202020的地铁交通流的地铁交通流的地铁交通流的地铁交通流动人群。动人群。动人群。动人群。10%10%10%10%定向型消费人群。定向型消费人群。定向型消费人群。定向型消费人群。特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮 70707070生活配套生活配套生活配套生活配套 20202020休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐休闲娱乐101010102-52-52-52-5元元元元商业成熟阶段商业成熟阶段商业成熟阶段商业成熟阶段50%50%50%50%的周边居民的周边居民的周边居民的周边居民20%20%20%20%流动
49、人群流动人群流动人群流动人群20%20%20%20%的定向型人群的定向型人群的定向型人群的定向型人群10%10%10%10%的商务宴请的商务宴请的商务宴请的商务宴请特色餐饮特色餐饮特色餐饮特色餐饮50505050社区配套社区配套社区配套社区配套10%10%10%10%大型娱乐大型娱乐大型娱乐大型娱乐20%20%20%20%定向消费定向消费定向消费定向消费20%20%20%20%3-73-73-73-7元元元元项目近期推广主题建议：项目近期推广主题建议：项目近期推广主题建议：项目近期推广主题建议：城铁旁城铁旁别墅社区商业别墅社区商业品质生活休闲街品质生活休闲街六、项目服务执行工作相关六、项目服务
50、执行工作相关项目总体业态定位研究项目总体业态定位研究项目总体业态定位研究项目总体业态定位研究细分业态定位研究细分业态定位研究细分业态定位研究细分业态定位研究招商渠道招商渠道招商渠道招商渠道客户拓展渠道客户拓展渠道客户拓展渠道客户拓展渠道策划及媒体推广计划策划及媒体推广计划策划及媒体推广计划策划及媒体推广计划案场执行案场执行案场执行案场执行合同商务条件合同商务条件合同商务条件合同商务条件项目整体工作推进步骤项目整体工作推进步骤 统一经营管理统一经营管理统一经营管理统一经营管理 定期的市场推广吸引消费群体定期的市场推广吸引消费群体定期的市场推广吸引消费群体定期的市场推广吸引消费群体 清晰的设立导视