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1、中原精品-2008年江门骏凯豪庭商业街项目策划建议书 Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life, there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望PART 1江门住宅市场分析江门住宅市场分析 江门住宅市场分析江门住宅市场分析-宏观市场宏观市场 江门的楼市一直被认为是珠三角地区 的 楼 市 洼 地 ， 但 从 2 0 0 6 年 开始，随着外来大型房地产商的登陆，江门楼价迅速攀升.在火爆的2007年，部分楼盘的电梯洋房楼价攀升至5000元左右，2007年全年的均价从2000元/上升到3436元/。2008年江
2、门楼市受全国楼市的影响开始进入调整期，市场观望气氛较为浓厚，住宅成交量有一定下降，但是由于江门楼市的“洼地”优势，市场刚性需求的存在，随着市民对楼市信心的恢复，江门楼市将重新回到快速发展的轨道。（注：今年3月1日起，江门市区（未包括新会）所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，以上统计图仅以市房产局官方网站公布的3月及以后的数据为基础。）数据来源：数据来源：江门市房产局江门市房产局由由2008年年3-6月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出：月江门市区商品房成交量和成交均价走势图可以看出： 楼市楼市“量量缩价升缩价升” 的现象非常明显，成交量不断缩
3、小与楼市的整体低迷有关，随着房价的的现象非常明显，成交量不断缩小与楼市的整体低迷有关，随着房价的调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型调整到位，市场会逐渐回暖；成交量萎缩，而成交均价却一直上涨，说明大户型和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。和高端住宅产品在成交量中占了一定的比重。楼市走势分析楼市走势分析数据来源：江门房产局数据来源：江门房产局从图表看到，从图表看到，80平方以下的小户型约占总成交量的平方以下的小户型约占总成交量的13%，80-120平方中大户型平方中大户型产品占到产品占到45%，而，而120平方及以上大户型产品的占总成交量平方及以上大户型产品
4、的占总成交量42%以上，占据差不以上，占据差不多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的多一半的市场份额，仍然是目前楼市成交的主流产品之一，这与江门住宅市场的供应结构有着很大的关系。供应结构有着很大的关系。大户型产品成市场交易主流大户型产品成市场交易主流成交产品面积段分析成交产品面积段分析图表显示图表显示, 合同签约总量中，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对合同签约总量中，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占主流；同时四房及以上的大户型产品的成交量占14%，两房及以下和三房占总，两房及以下和三房占总量的量的80%以
5、上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下，以上，由此可见中小户型需求量大，而在供应量有限的市场形势下，中小户型必然热销。中小户型必然热销。成交产品户型分析成交产品户型分析数据来源：江门房产局数据来源：江门房产局中小户型产品受市场欢迎中小户型产品受市场欢迎以上数据显示，以上数据显示，3000元元/平方以下单价占总成交的平方以下单价占总成交的61%，可见经济型住房，可见经济型住房仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。仍然是市场需求主体，二次及以下置业者是主要购买群体。经济型住宅需求仍然是市场主流经济型住宅需求仍然是市场主流成交产品价格分析成交产品价格分析数据来源：江门
6、房产局数据来源：江门房产局 江门本地市场上供应的楼盘，大户型的高端住宅（包括别墅）占据绝大比例而小户型产品的供应明显不足。因为去年房价上涨过快，市场供应的住宅户型偏大，使得房屋总价过高，超过了大部分中等收入家庭的购房能力。大量真实的需求被抑制，导致了成交量的萎缩。由此可看出江门楼市供应结构处于一种失衡的状态，需求市场和产品市场根本无法同步。u产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步产品供应结构不合理，需求市场和产品市场无法同步江门楼市特征分析江门楼市特征分析u 价差大，地段价值差异明显价差大，地段价值差异明显 目前江门市区各在售楼盘之间销售价格有很大差异，以洋房为例，蓬江区均价最高，江海
7、次之，新会洋房均价最低；同一地段的不同楼盘之间价格差异也十分明显，如高尔夫一号与五邑碧桂园洋房均价相差1000元/平方，甚至是同一楼盘的不同位置的房子之间，价格差异也是非常明显。 产品在户型的设计、园林规划和包装上与珠三角其他城市相比存在一定差距，珠江地产 、碧桂园等知名地产品牌的到来给当地楼市注入了新鲜的血 液，近年来一些特色的精品楼盘开始出现，楼盘开发水平有所高。u产品设计落后，发展商缺乏品牌意识产品设计落后，发展商缺乏品牌意识u当地居民是主要购买群，外地购房群体逐渐扩大当地居民是主要购买群，外地购房群体逐渐扩大 江门当地人是住宅市场的主要消费群体，广州、南海、顺德 中山也有部分人到江门投
8、资置业，而且随着江门经济的不断发展，这个人群的数量也在不断扩大，但最近由于周边城市楼价的下调，外来买家特别是炒房者有一定程度减少。u自住型消费是需求主体，改善型需求继续支撑楼市健康发展自住型消费是需求主体，改善型需求继续支撑楼市健康发展u市民买房显得更加理性市民买房显得更加理性 自住型消费依然是江门住宅市场的需求主体，随着江门城市经济的不断发展，城镇居民人均可支配收入不断增长，为住宅需求提供了更强的支付能力，使现阶段江门的旧房换新房、小房换大房、中档房换高档房的升级改善性需求旺盛。在目前的江门，改善型需求已成为市场的主导性需求，并支撑江门楼市的持续发展 市民在购房时除了关注地段、价格和环境等因
9、素外，越来越关注户型、物业管理、升值潜力和发展商声誉等因素，说明市民购买商品房更加理性和成熟。区域住宅市场分析区域住宅市场分析蓬江、江海市场分析蓬江、江海市场分析蓬江、江海房地产市场分析蓬江、江海房地产市场分析 区域在售楼盘分布图区域在售楼盘分布图 五邑碧桂园五邑碧桂园高尔夫高尔夫1号号骏景湾豪庭骏景湾豪庭凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅凤飞云别墅珠江帝景湾珠江帝景湾灏昌园灏昌园中天国际中天国际五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭东堤湾花园东堤湾花园华茵堡华茵堡江海花园江海花园东华东华天鹅湾天鹅湾 从上述数据来看，与从上述数据来看，与07年相比，今年上半年市区除了商品房交易均价上升外，年相比，今年上半年市区除了
10、商品房交易均价上升外，成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状成交宗数和成交面积都大幅度减少，说明今年上半年江门市区楼市处于持续观望状态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成态；而成交金额没有出现相应的大幅度减少，又说明大户型产品及别墅产品在总成交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价。交量中占了相当的份额，由此也大大拉高了商品房交易的均价。 项目项目地区地区商品房（含预售）商品房（含预售）其中：商品住宅其中：商品住宅宗数面积金额均价宗数面积金额均价蓬江区蓬江区江海区江海区交易情况交易情况634869.3723607
11、4.733403.12497760.72205649.463386.85同比（同比（%）-26.30-24.83-5.6225.55-24.26-25.55-6.0326.22数据来源：数据来源：江门市房产局江门市房产局上半年商品房交易（含预售）情况上半年商品房交易（含预售）情况 数据来源：数据来源：中原地产研究中原地产研究 在户型结构上，三房户型需求量最大，在户型结构上，三房户型需求量最大，依然是市场交易的绝对主流；两房及以下依然是市场交易的绝对主流；两房及以下和三房占总量的和三房占总量的80%80%以上，由此可见中小以上，由此可见中小户型最受当地市场的欢迎。这一方面与江户型最受当地市场的欢
12、迎。这一方面与江门市民有关，另一方面与当地市场住宅产门市民有关，另一方面与当地市场住宅产品的供应结构有关。品的供应结构有关。产品成交结构分析产品成交结构分析 从右图可以看到，从右图可以看到，80-120平方中户型产平方中户型产品占到品占到37.69%，120平方及以上大户型产平方及以上大户型产品的占总成交量的品的占总成交量的42.41% ,说明大户型是说明大户型是市区住宅产品成交的主流。市区住宅产品成交的主流。数据来源：数据来源：中原地产研究中原地产研究 房屋单价在房屋单价在 3000 3000 元元 / / 平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的平方米以下的商品住宅最受欢迎，占总成交量的
13、60%60%以以上；同时上；同时3000-60003000-6000元元/ /平方米的产品占总成交量的平方米的产品占总成交量的30%30%，环比提高了，环比提高了20%20%，这说，这说明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价。明高档住宅产品成交量有所增加，由此也拉高了整个楼市的均价。产品成交价格分析产品成交价格分析 新会区目前主要在售的楼盘有8个，位置集中在圭峰板块和开发区板块，产品以别墅为主，除雍翠华庭只推洋房之外，其余各盘都有推出别墅产品；圭峰板块中圭峰豪庭处于尾货消化阶段，圭峰花园及玉圭园陆续有新货推出；开发区板块新会碧桂园洋房推货量较大，别墅产品处于尾货消化阶段；今古
14、洲二期别墅产品及洋房逐渐推出市场。预计未来新会住宅市场供应量充足，市场会保持稳步向前发展。今古洲花今古洲花园园新会碧桂新会碧桂园园圭峰花园圭峰花园玉圭园玉圭园雍翠华庭雍翠华庭骏凯豪庭骏凯豪庭圭峰豪庭圭峰豪庭颐璟蓝天颐璟蓝天新会房地产市场分析新会房地产市场分析 新会上半年楼市分析新会上半年楼市分析图表显示：今年图表显示：今年1-6月份新会楼市总体走势平稳，带小区管理的商品住宅均价明显要高月份新会楼市总体走势平稳，带小区管理的商品住宅均价明显要高于普通商品住宅的价格于普通商品住宅的价格,价格波动的幅度较小价格波动的幅度较小, 一直维持在一直维持在3000元元/平方米左右的水平平方米左右的水平,说明
15、市说明市场的供求状况总体平衡。同时上半年的别墅市场也较为稳定，场的供求状况总体平衡。同时上半年的别墅市场也较为稳定，1-3月成交均价呈递增的状月成交均价呈递增的状态，态，3-6月走势较为稳定，其中月走势较为稳定，其中6月份较月份较5月份均价有月份均价有525元的涨幅，这和元的涨幅，这和6月份有别墅新盘的月份有别墅新盘的推出有关。推出有关。数据来源：数据来源：新会区房产局新会区房产局区域区域项目项目规模规模销售销售阶段阶段推货量推货量价格价格(元/)主力卖点主力卖点主力户型主力户型蓬江蓬江高尔夫一号首期占地4.5万 ；总建11万在售1204800高尔夫球场147-270三、四房五邑锦绣豪庭别墅1
16、07栋； 5栋18洋房在售42栋别墅别墅：1.4万,洋房：4900高尔夫球场240以上四房; 216-638别墅灏昌园别墅180户步梯、电梯洋房300户新推60别墅：1万地段、高尔夫球场150380 别墅五邑碧桂园占地3000余亩在售新推花语组团384洋房;别墅 90栋 别墅6168洋房3000品牌、规模、性价比115-153三、四房; 180-650 别墅锦绣阳光凤山水岸占地约30万新推洋房329，别墅36洋房：4010户型、地段103-136 三房;叠院美墅凤飞云别墅占地180万多尾货89栋别墅独立：7200联排4600凤飞云风景区、天然湖泊162-800m2别墅骏景湾豪庭占地13万平方米
17、尾货2343600地段、社区氛围、园林120三房江门房地产市场产品统计表江门房地产市场产品统计表江门住宅市场分析江门住宅市场分析- 微观市场微观市场区域区域项目项目规模规模销售阶段销售阶段推货量推货量价格价格(元/)主力卖点主力卖点主力户型主力户型蓬江蓬江珠江帝景湾占地12万平方米在售100多5500品牌、地段、户型133-163 大三房嘉盛华庭共500套新推1924331地段156-259三、四房上城骏园共110户 新推1103600-4400地段、大户型160四房世纪花源三期占地面积130多亩新推1703500地段、成熟社区117-135 三房江海江海东堤湾花园占地99387m2内部登记3
18、044000地段、江景、配套完善135 m2-180 m2三房江海花园占地140967.2m2新推563700品牌、三错层120-150四房江海玉圭园占地18832m2在售2042998-3700品牌、周边环境三房华茵堡占地近230亩尾货别墅118洋房：5500（带750元/装修）；别墅10000元/自然景观优美126-200三、四房区域区域项目项目规模规模销售销售阶段阶段推货量推货量价格价格(元/)主力卖点主力卖点主力户型主力户型新会新会新会玉圭园占地60万m2在售别墅169 ；洋房100多洋房：3200别墅：10000圭峰山风景区、居住气氛成熟90-140三房圭峰花园占地22万m2尾货70
19、13000圭峰山风景区365-700 m2别墅 雍翠华庭占地16591尾货194平层: 3200复式：4100地段、配套完善平层：120 三房新会碧桂园占地600亩在售洋房1320洋房：3088-3474品牌、靠中心南路商业街、高性价比135-161m2三、四房今古洲花园占地13万m2在售洋房320多;别墅30洋房：2500联排：5800 独立：9000社区氛围、交通配套125-135m2三房;别墅508m2颐璟蓝天共38栋，900户在售900多平层：3241复式：4700地段优势、配套完善三、四房中山中山横栏横栏胜球阳光花园占地138亩在售1288平层3300；复式3600交通便利；小户型；
20、巴厘岛风情80-92m2两房格林美域占地80亩在售2003550交通便利；高实用率；欧式风格117三房在售住宅项目价格分析在售住宅项目价格分析 数据显示：洋房方面江海、数据显示：洋房方面江海、 蓬江属市中心地段，价格较高，均价达到蓬江属市中心地段，价格较高，均价达到4131元元/平方米；平方米；而新会的洋房均价为而新会的洋房均价为3270元元/平方米，与市区均价相差平方米，与市区均价相差861元元/平方米。别墅方面，由于江门平方米。别墅方面，由于江门市区五邑碧桂园供应量大且价格低，拉低了整体均价。相对而言，新会天然环境优于江门市市区五邑碧桂园供应量大且价格低，拉低了整体均价。相对而言，新会天然
21、环境优于江门市区，且别墅密度低，于是别墅价格高于市区。靠近新会的中山横栏地区洋房均价为区，且别墅密度低，于是别墅价格高于市区。靠近新会的中山横栏地区洋房均价为3500元元/平方米，而产品的设计更加合理，会给新会住宅市场带来一定的竞争压力。平方米，而产品的设计更加合理，会给新会住宅市场带来一定的竞争压力。数据来源：中原地产研究数据来源：中原地产研究（注（注:江门全市不含中山横栏）江门全市不含中山横栏）在售住宅项目产品分析在售住宅项目产品分析由图表可看出，江门市区在售住宅产由图表可看出，江门市区在售住宅产品以面积在品以面积在120平方以上的三、四房中大平方以上的三、四房中大户型产品为主，而户型产品
22、为主，而120平方米以下的中小平方米以下的中小面积产品则较为紧缺，供求失衡。同时面积产品则较为紧缺，供求失衡。同时别墅等高端住宅产品在所供应的产品总别墅等高端住宅产品在所供应的产品总量中也占了很大的比例，一定程度上造量中也占了很大的比例，一定程度上造成了江门住宅市场供应结构的不合理。成了江门住宅市场供应结构的不合理。数据来源：中原地产研究数据来源：中原地产研究数据来源：江门新闻网数据来源：江门新闻网客户群分析客户群分析u 随着江门经济的持续发展，将会吸引更多的外地人口尤其是外地优秀人才的进入，外来人随着江门经济的持续发展，将会吸引更多的外地人口尤其是外地优秀人才的进入，外来人 才在江门安家乐业
23、，对住房的刚性需求将会逐渐显现。才在江门安家乐业，对住房的刚性需求将会逐渐显现。u在目前的购房人群中，在目前的购房人群中，30-49岁年龄段的占了绝大的比重，达到总购房人数的岁年龄段的占了绝大的比重，达到总购房人数的3/4，这一部分，这一部分 人群多是二次置业或多次置业的换房一族，以人群多是二次置业或多次置业的换房一族，以“小小”换换“大大”的需求旺盛；的需求旺盛；u购房人群中以江门本地及周边中山、佛山和珠海等地客户为主；购房人群中以江门本地及周边中山、佛山和珠海等地客户为主；u需求结构以自住置业者为主，以初次置业、改善型置业为主的有效购买力的存在，一定程度需求结构以自住置业者为主，以初次置业
24、、改善型置业为主的有效购买力的存在，一定程度 上保证了江门楼市的持续稳定发展；上保证了江门楼市的持续稳定发展；江门市中心城区江门市中心城区20082008住房建设规划住房建设规划项目项目规模规模面积面积商品住房建设规模商品住房建设规模1460014600套套建筑面积建筑面积129.06129.06万平方米万平方米保障类住房建设规模保障类住房建设规模600600套套建筑面积建筑面积4.64.6万平方米万平方米土地供应土地供应80.0680.06公顷公顷其中普通商品住房用地其中普通商品住房用地77.277.2公顷，保障公顷，保障类住房用地类住房用地2.862.86公顷公顷数据来源：数据来源：江门市
25、规划局江门市规划局注：注：2007年全年批准预售总面积为年全年批准预售总面积为138.29万平方米，万平方米，08年数据与去年相比略有年数据与去年相比略有 降，说明在楼市观望气氛浓厚的情况下，住宅的供应量也受到了相应的调整。降，说明在楼市观望气氛浓厚的情况下，住宅的供应量也受到了相应的调整。未来供应情况分析未来供应情况分析江门市中心城区江门市中心城区2009住房建设规划住房建设规划项目项目规模规模面积面积商品住房建设规模商品住房建设规模12100套建筑面积110.94万平方米保障类住房建设规模保障类住房建设规模400套建筑面积3.04万平方米土地供应土地供应68.8公顷其中普通商品住房用地66
26、.9公顷，保障类住房用地1.9公顷数据来源：数据来源：江门市规划局江门市规划局项目名称项目名称产品产品供应量（套）供应量（套）开盘时间开盘时间金汇城市广场金汇城市广场高层519预计8月份之后东华东华天鹅湾天鹅湾洋房、别墅132（一期）估计08年8月底五邑锦绣豪庭（高层）五邑锦绣豪庭（高层）高层洋房330预计08年9月珠江国际新城珠江国际新城别墅200多未知中天国际（朗晴苑中天国际（朗晴苑 ）高层洋房27608年10月银泉花园银泉花园洋房1000以上09年初圭峰花园公寓圭峰花园公寓公寓洋房3栋11层高层洋房未定 东堤湾花园东堤湾花园三期三期高层洋房30408年8月凤飞云别墅度假区二期凤飞云别墅度
27、假区二期别墅200多未定江南新村项目江南新村项目廉租房、经济适用房18508年底未来市场供应列表未来市场供应列表江门楼市走势预测江门楼市走势预测 从整个珠三角来看，江门房价有着明显的“洼地”优势，房价依然有着很大的上涨空间，而江门消费者们对楼价的升幅也有了心里准备，这体现了巨大的市场空间和发展空间。随着江门城市的快速发展，未来的一段时间内，她将会吸引更多的置业者投资置业。同时江门自然生态环境完好，又有着连片未开发的大量土地，随着城际轻轨的即将开通，随着江门交通条件的日益完善，江门非常有潜力成为“区域房地产”，成为珠三角的人居之城，成为大珠三角的居住、休闲的后花园。u楼市逐渐走向成熟，发展前景良
28、好楼市逐渐走向成熟，发展前景良好u市场短期内继续处于观望状态市场短期内继续处于观望状态,“量缩价升量缩价升”的现象依然存在的现象依然存在 受全国楼市尤其是珠三角一线城市的影响，江门楼市的观望状态短期内不会改变，但随着江门房价的调整以及市民对楼市信心的逐渐恢复，未来一段时间内江门楼市将会回归稳定上升的发展轨道。 受经济大环境、刚性需求、土地政策等一系列因素的影响，江门市区商品房的开发建设近几年不会降温，商品房在供应总量上将会稳中有升。 随着江门楼盘开发素质不断提高，楼盘之间竞争会更加激烈产品结构层次更加丰富，产品差距也会进一步拉开，总而言之，江门住宅市场将朝着更加理性而健康的方向发展。u商品房建
29、设规模不断加大，市场竞争将更加激烈商品房建设规模不断加大，市场竞争将更加激烈u经济实用型产品将受江门消费者青睐，高端产品升值潜力大经济实用型产品将受江门消费者青睐，高端产品升值潜力大 从以往成交的数据看，面积均值都在80-160平米左右，需求产品结构相对稳定。但随着各大房地产商的进驻，楼盘结构会发生一定的变化，供应市场将打破舒适型产品占主流的局面，主导产品会向经济实用和升值空间大等类型转变。随着“ 90/70 ”政策及限制别墅用地项目政策的逐步落实，市场上的别墅、大户型单位将会逐步减少，这些产品的升值潜力将会逐渐显现。 高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂
30、园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪花源三期世纪花源三期各区域楼盘个案之各区域楼盘个案之-蓬江区蓬江区高尔夫一号高尔夫一号楼盘地址楼盘地址江门市北环路五邑高尔夫球场段发展商发展商江门良骏兆业发展有限公司规模规模首期占地：4.5万平方米；总建：11万平方米 13栋19层高层 联排别墅：4套广告诉求广告诉求领御一城的峰景现推单位现推单位1、5、6、9、10、11、12栋 面积78-270，其中可望高尔夫的高层147-270主力户型主力户型140优雅三房，160奢华四房户型比例户型比例1-15栋
31、 两房8.4%，三房58.5%，四房33.1%付款方式付款方式一次性付款/银行按揭 99折销售均价销售均价洋房：4800元/ 联排别墅：8000元/以上销售销售/认购情况认购情况4成工程进度工程进度封顶交楼日期交楼日期2008年底装修标准装修标准毛坯代理商代理商珠江恒昌管理费管理费1.8元/*月本案本案优势优势毗邻蒲葵高尔夫球场， 景观资源得天独厚；楼盘位于江门市滨江新区，区域升值潜力较大；产品种类丰富，给消费者留下了更大的选择空间。劣势劣势楼盘紧靠北环路，靠路的小高层住宅会受到噪音影响；周边生活配套设施不够完善，会给居民生活带来不便。板房板房点评点评样板房设置在一楼，整体设计呈现代简约型风格
32、，色调上以暗红、黑色、灰白为主，地面、墙面采用了大量条纹木板，给人一种非常优雅的感觉。参考参考点点注意装修风格统一，销售大厅与样板房上保持一致，既简约又不失尊贵，可以给客户带来非常连贯的视觉享受。过道上充分利用台阶，使得小区园林景观更有层次感。高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪花源三期世纪花源三期楼盘地址楼盘地址江门市蒲葵高尔夫球场西北侧发展商发展商江门市金华房地产开发有限公司开盘时间开盘时间别墅：2008-1-1
33、 洋房未开盘（预计今年9月），目前已经开始登记，收取登记金10万元规模规模别墅107栋； 5栋18层高层洋房广告诉求广告诉求盛世府邸 一品人生现推单位现推单位一期216-638平方别墅；119-428平方洋房户型比例户型比例洋房：119平方（一层北向单位，共5间）240平方占85%以上；420平方复式（16层以上）销售均价销售均价别墅：1.1万-1.7万/ 洋房：3800-6000元/平方工程进度工程进度别墅封顶 洋房建至3层交楼日期交楼日期1期别墅今年10月 装修标准装修标准毛坯管理费管理费1.5元/*月五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭优优势势紧靠蒲葵高尔夫球场，自然景观资源丰富，环境优美；南靠北环
34、路，临近江门市汽车客运站，出行较为便利；位于江门市滨江新区与北新区的交界处，升值空间无限采用大使级安防系统，安全系数比其他楼盘高。劣劣势势周边生活、商业配套还不够完善；别墅产品缺乏突出的山水景观资源。参参考考点点高层洋房与别墅的分区建设非常合理，高低空间的合理布局使得高尔夫球场的景观资源得到最大化的利用。高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪花源三期世纪花源三期楼盘地址楼盘地址江门市北环路新昌管理区灏昌园发展商发展商佛
35、山东建集团有限公司规模规模占地12.2万平方米；总建8万平方米。别墅共180户，步梯、电梯洋房300户广告诉求广告诉求传世经典理想家园客户特征客户特征年龄35-45岁，多是江门本地的生意人、成功人士，以自住需求为主。现推单位现推单位二期（共50多套，拿到预售证的15套） 150380平方米别墅主力户型主力户型独立别墅销售均价销售均价8000-10000元/销售销售/认购情况认购情况二期新推15套，已售50%工程进度工程进度二期25%封顶交楼日期交楼日期2009年初装修标准装修标准毛坯（部分带装修）管理费管理费1.5元/*月灏昌园灏昌园优优势势毗邻蒲葵高尔夫球场，周边自然环境优美；位于滨江新区，
36、周边交通网络完善，升值潜力大；东建集团在佛山、江门一带有着较高知名度，会产生一定的品牌效应； 劣劣势势楼盘所在的区域各种配套设施还不够完善，会给社区居民生活带来一定的不便；与有山有水的别墅盘相比，缺乏突出的卖点，与竞争楼盘相比不存在优势；宣传手段和营销模式滞后，不利于楼盘的推广和销售。参参考考点点小区园林景观的设计上以休闲养生为主题，采取“五园一环”的布局模式，进行不同的功能分区，按不同的功能分区来进行园林的规划建设，每一部分独立组团却又环环相扣，融为一体，力图营造多一些的温情。高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别
37、墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪花源三期世纪花源三期楼盘地址楼盘地址江门市蓬江区环市镇大西坑风景区水库旁五邑碧桂园发展商发展商碧桂园集团规模规模占地3000余亩广告诉求广告诉求给您一个五星级的家现推单位现推单位小高层洋房“星语”共20栋 “泊林”美墅主力户型主力户型115-153三、四房户型比例户型比例星语一街、星语二街 两房28.3%，三房占42.9%；四房占28.8%销售均价销售均价洋房3000元/平方米 别墅6168元/平方米工程进度工程进度封顶，正装修交楼日期交楼日期别墅：08年6月、10月 洋房：08年底、09年3月
38、装修标准装修标准精装修管理费管理费1.5元/*月五邑碧桂园五邑碧桂园星星语语泊泊林林优势优势占地3000余亩，在江门地区属于超大型楼盘，有利于形成浓厚的居住氛围；位于西环路旁，靠近江门客运站，周边交通较为便利；周边自然环境较好；碧桂园品牌效应，碧桂园的产品以物美价廉著称，很受一部分人的欢迎。 劣势劣势靠西环路的别墅会有一定的噪音影响；“星语”组团旁边是高压变电站，对楼盘的形象也会产生一定的负面影响。板房板房点评点评洋房的装修简约时尚，米黄色的墙体给人一种非常暖和的感觉，地板统一采取条纹红木板，力求营造出温馨的居住空间。别墅：不同的面积不同的装修风格，能满足不同客户的参观需求。参参考考点点五邑碧
39、桂园追求给人一种清新自然的感受，从售楼大厅的布置到样板房的设计都延续着同样的思路，室内外绿色的合理搭配，相互映照，使人感觉碧桂园的居住环境更加自然，现场的环境对客户有着很强的感染力；高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪花源三期世纪花源三期楼盘地址楼盘地址江门市蓬江区双龙大道中（加柏仁学校对面）发展商发展商江门怡福房地产有限公司开盘时间开盘时间2008年7月下旬规模规模占地约30万平方米，总建48.5万平方米 容积率1
40、.8 总户数3470户广告诉求广告诉求48万平米叠景新城 忘不掉的江门味道客户特征客户特征各个年龄阶段的都有，多是一家几口人一起看房，江门本地居民，以自住型需求为主现推单位现推单位首期150套小高层电梯洋房，10套叠院美墅主力户型主力户型两房（88、90、95）、三房（103、116、122、136）户型比例户型比例叠云轩6、7、8栋（11层） 两房33%，三房67%销售均价销售均价4010元/销售情况销售情况认购4成左右交楼日期交楼日期2009-6装修标准装修标准毛坯管理费管理费1.5元/*月锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸在售在售优惠措施优惠措施8.9折 2、3楼最低3100元/（开盘前认
41、购可享受双重98折）优势优势楼盘位于江门市北新区双龙大道与西环路交汇处，交通网络完善；离市区中心只有很短的距离，生活配套设施完善；背靠凤山山顶生态园，自然景观资源丰富；产品创新，每隔三层设70空中花园，在江门目前的住宅产品中依然少见；产品合理搭配，种类丰富，能满足不同消费者的不同需求。劣势劣势邻街部分的住宅可能会受到一定的噪音影响；社区园林包括湖景等依然没有打造出来，现场效果并不理想。板房板房点评点评泰式风格的板房运用了大量的暗红木板材料，包括客厅的墙面也是很有泰国特色，三房的户型设计比较合理，实用率很高，为了取得最佳的观光效果，发展商在窗和阳台的设计上花了很大的心思，180的观景飘窗使得眺望
42、湖景的效果更佳，房间也显得更加通透。参参考考点点凤山水岸充分利用每一处的景观资源并注意使其达到平衡，高层洋房与别墅高低合理布局，让建筑与自然更加和谐高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪花源三期世纪花源三期楼盘地址楼盘地址江门市杜阮西路凤飞云别墅开发商开发商江门市蓬江区杜阮凤飞园发展公司开盘时间开盘时间一期：2007-10-规模规模项目占地180万多平方米（324亩），总建7万多平方，纯别墅社区，分三期开发,一期共89
43、套；二期正在开发中，有200多套别墅，面积以275-350m2为主。广告诉求广告诉求领秀山水尊享人生客户特征客户特征客户主要来自江门、佛山、东莞等地，私人企业主居多现推单位现推单位一期162-800m2别墅单位产品比例产品比例一期：九成是独立，其余为双拼和联排二期：同样九成为独立别墅，其余是双拼销售均价销售均价现推出一期的独立别墅7200元/m2，联排的4500-4700元/m2，第二期均价7000元/m2交楼日期交楼日期2008-8-30 装修标准装修标准毛坯管理费管理费花园0.3元/*月，套内1.3元/*月优惠措施优惠措施97折 凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区优优势势 自然环境优越。坐享
44、30万平方米自然湖泊及周边的20000多亩原生态林； 规划配套齐全。有临街商业街和水上商业街，紧邻占地面积达103亩的大型社区配套区纯别墅小区，丰富的别墅种类，兼顾了不同买家的需求。劣劣势势商业裙楼上的别墅临近小区外的大路，受噪音影响大；别墅花园面积过小，实用率不高，停车位设置也不够不合理；楼盘有过烂尾历史，影响)费者对楼盘的印象；目前楼盘周边生活配套还不够完善，会带来一定的不便。高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪
45、花源三期世纪花源三期楼盘地址楼盘地址江门市蓬江区白石大道中发展商发展商江门市蓬江区骏景园房地产开发有限公司规模规模占地13万平方米，总建29万平方米广告诉求广告诉求生活在水一方客户特征客户特征多是江门本地居民，以居住需求为主，年龄在30-50岁之间现推单位现推单位7、8、9、10四栋主力户型主力户型100-120平方三房户型比例户型比例120平方占50% 140平方占25% 90平方占25% 销售均价销售均价3600元/平方米 车位8-9万/个工程进度工程进度封顶交楼日期交楼日期2009-4装修标准装修标准毛坯管理费管理费1.2元/平方*月骏景湾豪庭骏景湾豪庭优惠措施优惠措施特价单元5、6、7
46、栋3600元/平方优势优势楼盘位于江门市蓬江区的中心地带，地段优势明显；楼盘周边生活配套设施完善，多路个公交车从楼下经过，交通十分便利；小区前期打造的园林景观效果已经非常理想，有利于感染现场参观的购房者；一层架空形成全流通超大型的车库，实现真正的人车分流，使得社区环境更加清静舒适；骏景园地产在江门的良好品牌形象，为楼盘后期产品的销售打下了很好的基础。劣势劣势楼盘南向靠白石大道，可能会受到一定的噪音干扰；楼层过高，楼距较小，会造成部分单元长年照不到阳光规划图规划图参参考考点点骏景湾豪庭在园林景观的打造非常成功，楼宇全部采取点式设计，楼与楼之间相互错开，就使得社区园林的空间变得开阔很多，空气变得更
47、加流通。同时，社区的水循环流动，所以水质不会变坏，而是一直清澈样样板板房房点点评评样板房装修色调以米黄、橙色和桃红三色为主，追求给人一种尊贵和舒适的感觉；户型设计方正实用，大开间客厅让人感觉非常宽敞，凸窗的设计使室内的通风采光效果更佳，户型的设计也是相当的经典，实用率很高。高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪花源三期世纪花源三期楼盘地址楼盘地址江门市蓬江区天宁路（中国电信大厦旁）发展商发展商江门市珠江投资有限公司规模
48、规模占地12万平方米,总建近30万平方米 容积率2.08广告诉求广告诉求珠江帝景湾，开启江门豪宅时代现推单位现推单位二期新品133-163平方米舒适大三房全南向社区“佛罗伦萨”组团 9栋11层低层楼宇 共180套单元主力户型主力户型133平方米三房；163平方米五房户型比例户型比例凯旋庭1、2栋，凯悦庭1-8栋，凯豪庭1栋，凯盛庭1-7，凯怡庭1-9栋；两房5.1%，三房24.1%；四房及以上70.8%销售均价销售均价5500元/工程进度工程进度封顶交楼日期交楼日期2008年底装修标准装修标准附送精装修管理费管理费1.8元/*月珠江帝景湾珠江帝景湾优惠措施优惠措施160平方米特价单位，最高优惠
49、可达20万优势优势楼盘位于江门城市中心，地段优势明显；周边生活配套成熟，交通十分便利；产品设计较当地其他楼盘而言更为成熟；珠江地产大品牌效应，更容易赢得消费者信赖。劣势劣势大户型产品，总价较高，留给客户选择的空间有限；位于市区繁华地带，空气质量会受到一定的影响，同时周边城区的老建筑对楼盘整体形象也有一定影响。板房板房点评点评装修上追求气派、高贵，体现一种大宅的风范和主人的尊贵身份，色彩上以金黄色和桃红色为主，能给人带来一份尊贵的感受；户型上设计双向观景阳台，能给居室带来最佳的通风效果，大开间的客厅和超大的景观阳台，更是给视觉上带来更开阔的享受；参考点参考点社区园林的设计采取了较为独特的手法，通
50、过坡度和转弯的路面来使得园林更具有层次感，横向延长路面的长度，人走起来不会产生楼盘园林过小的感觉，同时在每一栋楼一层设计了通透的过道，有效地扩展了视线的范围。高尔夫一号高尔夫一号五邑锦绣豪庭五邑锦绣豪庭灏昌园灏昌园五邑碧桂园五邑碧桂园锦绣阳光锦绣阳光凤山水岸凤山水岸凤飞云别墅度假区凤飞云别墅度假区骏景湾豪庭骏景湾豪庭珠江帝景湾珠江帝景湾嘉盛华庭嘉盛华庭上城上城骏园骏园世纪花源三期世纪花源三期楼盘地址楼盘地址北新区益华百货旁开发商开发商蓬江区豪仕地产策划有限公司开盘时间开盘时间2008-1-27规模规模总货量近500套，主要为高层电梯洋房现推单位现推单位156-259高层电梯洋房主力户型主力户型