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1、经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用第七章第七章 居住规划与房地产投资居住规划与房地产投资房地产概述房地产概述 租房租房或或购房购房决策决策购房与购房与换房换房规划规划我国的房地产制度我国的房地产制度房地产房地产投资投资经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺
2、诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用 o房地产（房地产（Real Estate），是对房产和地产两类财产），是对房产和地产两类财产的合称。的合称。o地产是指土地及其附着物，地产是指土地及其附着物，o房产是指该片土地上的建筑物房产是指该片土地上的建筑物o房地产的三个内涵房地产的三个内涵;房房=房屋建筑物；房屋建筑物；地地=土地土地 产产=财产权利财产权利经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费
3、者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用 o我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使我国的土地为国有，开发商仅能购买土地的使用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为用权，一般城市住宅占用土地的使用年限为7070年年o居民在取得了对居民在取得了对“房房”的财产权利的同时，并的财产权利的同时，并没有完全得到对没有完全得到对“地地”的财产权利，这就为房的财产权利，这就为房地产投资埋下了隐患地产投资埋下了隐患 城市房地产管理法城市房地产管理法第二十一条规定了在土第二十一条规定了在土地使用权出让合同约定的使用年限届满时，土地使用者地使用权出让合同约定的使用年限届满
4、时，土地使用者需要继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付需要继续使用的，经申请一般都应批准，但须另行支付相应的土地使用费。相应的土地使用费。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用一、房地产概述一、房地产概述 房地产是指房地产是指房屋及其附属物房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）区设施、建筑附着物、相关林木等）和承
5、载房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的的土地土地，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有，以及与它们相应的各种财产权利。房地产具有不可不可移动性移动性、耐用性、异质性、耐用性、异质性、高价值性高价值性、供给有限性供给有限性、投资与投资与消费双重性消费双重性等特性。等特性。（一）房地产的种类（一）房地产的种类 1、商品房商品房 是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买是房地产公司在取得土地使用权后开发销售的房屋。购买商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为商品房拥有独立的产权，土地使用权通常为40年到年到70年。年。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到
6、的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用p2、安居房、解围房和经济适用房、安居房、解围房和经济适用房安居房是为实施国家安居房是为实施国家“安居工程安居工程”而修建的住房，是政府为了而修建的住房，是政府为了推动住房制度改革，由推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金，面向广国家安排贷款和地方自筹资金，面向广大中低收入家庭大中低收入家庭而修建的非营利性住房。而修建的非营利性住房。解围房是指在实施解围房是指在实施“安居工程安居工程”之前，为解决本
7、地之前，为解决本地城镇居民的城镇居民的住房困难住房困难而修建的住房。而修建的住房。经济适用房经济适用房是指是指政府部门联同房地产开发商政府部门联同房地产开发商按照普通住宅建设按照普通住宅建设标准建造的，以标准建造的，以建造成本价向中低收入家庭出售建造成本价向中低收入家庭出售的住房。的住房。p3、房改房房改房指将指将原属单位所有的住房以房改价格或成本价原属单位所有的住房以房改价格或成本价出售给职工的住房。出售给职工的住房。职工购买时享有优惠，但在进入市场出售职工购买时享有优惠，但在进入市场出售时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。时有限制，需持有一定时间后方可出售或需补交地价款。经营
8、者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用（二）（二）影响房产价格涨跌的总体因素影响房产价格涨跌的总体因素1、需求面因素、需求面因素：o人口结构转变人口结构转变，农村人口移向城市，城镇（化）预期，农村人口移向城市，城镇（化）预期人口数人口数o国民收入国民收入的增长与分配结构的增长与分配结构o住房政策住房政策:放宽经济适用房的适用条件，与提高住房放宽经济适用房的适用条件，与提高住房公积
9、金提拨比率或贷款上限公积金提拨比率或贷款上限o利率水准利率水准:低利率刺激需求低利率刺激需求o通货膨胀预期通货膨胀预期:保值性需求保值性需求o资金流量资金流量:货币供给额成长率可视为房价的先行指标货币供给额成长率可视为房价的先行指标经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用（二）（二）影响房产价格涨跌的总体因素影响房产价格涨跌的总体因素2、供给面因素、供给面因素：o国家计划，土地
10、使用分区，土地使用期限的影响国家计划，土地使用分区，土地使用期限的影响o地理位置的影响，区位的相对供给地理位置的影响，区位的相对供给o房产短期供给缺乏弹性房产短期供给缺乏弹性。o建筑材料器械的生产供应建筑材料器械的生产供应o历史成本历史成本:为数庞大的福利分房者以低价购得产权为数庞大的福利分房者以低价购得产权o政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩政策的转变，如二年内转全额营业税，房贷紧缩经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损
11、失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用（三）房地产的供给者、需求者（三）房地产的供给者、需求者l 供给者：供给者：现房或期房现房或期房:建商、政府、投资者（客）、代销业者建商、政府、投资者（客）、代销业者 二手房二手房:房屋拥有者、中介业者、投资者（客）房屋拥有者、中介业者、投资者（客）l 需求者需求者：自住自住:第一次购房、换房需求第一次购房、换房需求 投资投资:投机投机-短期空置，投资短期空置，投资-长期租赁收益长期租赁收益经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服
12、务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用二、租房或购房的决策二、租房或购房的决策（一）租房或购房的优缺点（一）租房或购房的优缺点1、租房的优点、租房的优点l 有能力使用更多的居住空间有能力使用更多的居住空间l 比较能够因应家庭收入的变化比较能够因应家庭收入的变化l 资金较自由，可寻找更有利的运用管道资金较自由，可寻找更有利的运用管道l 有较大的迁徙自由度有较大的迁徙自由度l 瑕疵或毁损风险由房东负担瑕疵或毁损风险由房东负担l 税捐负担较轻税捐负担较轻l 不用考虑房价下跌风险不用考虑房价下跌风险经营者提供商品或者服务有欺诈行为
13、的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用2、租房的缺点、租房的缺点l非自愿搬离的风险非自愿搬离的风险l无法按照自己的期望装修房屋无法按照自己的期望装修房屋l房租可能调高房租可能调高l无法运用财务杠杆无法运用财务杠杆l房价差价利益房价差价利益l无法藉由购屋强迫自己储蓄无法藉由购屋强迫自己储蓄经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服
14、务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用3、购房的优点、购房的优点对抗通货膨胀对抗通货膨胀强迫储蓄，累积实质财富强迫储蓄，累积实质财富提高居住质量提高居住质量信用增强效果信用增强效果满足拥有自宅的满足拥有自宅的心理效用心理效用同时提供同时提供居住效用居住效用与与资本增值资本增值的机会的机会经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加
15、赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用4、购房的缺点、购房的缺点缺乏流动性缺乏流动性-要换房或是变现时，若要顾及流要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。动性可能要被迫降价出售。维持成本高维持成本高-投入装潢虽可提高居住品质，也投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。代表较高的维持成本。赔本损失的风险赔本损失的风险-实质上的风险包括房屋毁损，实质上的风险包括房屋毁损，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，市场风险包括整体房屋市场下跌的系统风险，与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。险。经营者提供商品或者服务有欺诈行为
16、的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用（二）租房或购房的决策方法（二）租房或购房的决策方法1、年成本法、年成本法 p 租房租房年成本年成本=押金押金机会成本率机会成本率+年租金年租金p 购房购房年成本年成本=首付款首付款机会成本率机会成本率+贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+年维修费及税金房价每年涨幅年维修费及税金房价每年涨幅l 比较租房或者购房的年成本比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算成本小的更为
17、划算l 购房后总价固定，如果贷款利率不变购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，随着每年还款，贷款余额逐渐减少贷款余额逐渐减少,因此因此,购房年成本逐渐降低；如果将来购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升则租房年成本逐渐上升l 年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑年成本法只是基于当前状况的一个比较，还应该考虑房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势，等等。房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势，等等。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品
18、或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用租房或购房的决策：租房或购房的决策：年成本法年成本法经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用年成本法案例年成本法案例p 张先生看上了一套张先生看上了一套100平米的住房，该住房可平米的住房，该住房可租可售。如果租房，房租每月租可售。如果租房，房租每月5500元，元
19、，以以1个月房个月房租作为押金。如果购房，总价租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请万元，可申请60万元贷款，房贷利率为万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款，自备首付款60万元，万元，假定房屋的维护成本为假定房屋的维护成本为5000元元/年，预计房价每年年，预计房价每年涨涨100元元/平米，押金与首付款机会成本均为平米，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？问：该房屋应该租还是购？经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿
20、其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用案例分析案例分析l 租房年成本租房年成本：5500元元125500元元13%66165元元l 购房年成本购房年成本：60万元万元3%60万元万元6%+5000元元100100=49000元元l 购房的平均年成本为购房的平均年成本为49000元，比租房年成本元，比租房年成本66165元低。元低。l 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重决策者对未来房价涨跌的
21、主观判断是重要因素。要因素。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用案例分析案例分析l 房屋维护成本房屋维护成本：租房者不用负担，由购房者负担。此：租房者不用负担，由购房者负担。此部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年部分金额不定，越旧的房屋维护成本越高。本例预期当年房屋维护成本为房屋维护成本为5000元。元。l 若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即若房价
22、下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。l 房屋折旧成本房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后要提折：个人住房不像企业购入房产后要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价差，这就是房屋折旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米旧成本的体现。设该地段全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率元，折旧率2%。本例折旧成本为。本例折旧成本为24,000元。考虑这两元。考
23、虑这两项因素后，购房的平均年成本为项因素后，购房的平均年成本为83000元，比租房年成本元，比租房年成本66165元高元高25.44%。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用房价有上涨的潜力房价有上涨的潜力l 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。但
24、是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，以上例而言，租房年成本率租房年成本率66,165元元1,200,000元元5.5%，购购房年成本率房年成本率83,000元元1,200,000元元6.9%，差距只有，差距只有1.4%。若。若计划住计划住5年，年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在只要房价可能在5年内涨年内涨7.2%以上，购房仍然划算。以上，购房仍然划算。l 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房年成本高于购房年成本的情况也有
25、可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。要因素。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用2、净现值法（、净现值法（NPV）l 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以流量还原成
26、现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或，或EXCEL的的NPV财务函数进行分析。财务函数进行分析。l NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。法中房贷计算的是本利平均摊还额。l 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算比较租房和购房的净现值
27、，净现值大的更为划算。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用净现值法案例净现值法案例l 若张先生已确定要在该处住满若张先生已确定要在该处住满5年，如果租房，月年，如果租房，月房租每年增加房租每年增加500元，第五年底将押金元，第五年底将押金5,500元收回；元收回；如果购房，房价如果购房，房价120万，维护成本第一年万，维护成本第一年5,000元，以元，以后每年提高后每年提高
28、5,000元，假定该住房在第元，假定该住房在第5年末能以年末能以125万万价格卖出。（假定折现率为价格卖出。（假定折现率为3%）经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用A、租房的净现值计算、租房的净现值计算经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照
29、消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用B、购房的净现值计算、购房的净现值计算经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用C、租房与购房的、租房与购房的净现值净现值比较比较经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，
30、应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用D、敏感分析敏感分析不同不同售房价格预期售房价格预期的租的租房、购房比较房、购房比较经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用3、租房、购房决策影响因素（、租房、购房决策影响因素（1）l 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率：房价成长率越高，购房越划算l 房租成长率：房租成长
31、率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算l 居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算l 利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算l 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算划算l 租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商
32、品的价款或接受服务的费用3、租购房决策影响因素（、租购房决策影响因素（2）经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用总结：居住规划流程图总结：居住规划流程图经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消
33、费者购买商品的价款或接受服务的费用三、购房与换房的规划三、购房与换房的规划（一）购房规划（一）购房规划l 流程流程l 可负担的房价可负担的房价 年收入概算法年收入概算法 目标精算法目标精算法l 区域的选择区域的选择经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用1、购房规划的流程、购房规划的流程经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额
34、为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用2、测算可负担房价、测算可负担房价年收入概算法年收入概算法l 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。l可以下列公式概算可负担的房屋总价：可以下列公式概算可负担的房屋总价：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费
35、者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用2、测算可负担房价、测算可负担房价年收入概算法年收入概算法p 如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=【（年收入（年收入 可负担房贷比率）可负担房贷比率）/房贷利率房贷利率】/贷款成数贷款成数p 如果房贷是本利平均摊还，则如果房贷是本利平均摊还，则 可负担房价可负担房价=PV（I，N，PMT）/贷款成数贷款成数。其中，其中，I：房贷利率，：房贷
36、利率，N：贷款年限，：贷款年限，PMT：年收入：年收入 可负担房贷比率可负担房贷比率p 一般而言，一般而言，房价上限约为年收入的房价上限约为年收入的5-8倍。倍。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用年收入概算法的案例年收入概算法的案例l 小林年收入小林年收入10万，其中万，其中30%可用来缴房贷，可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，房贷利率假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷
37、款期限为，贷款期限为20年，贷款成数年，贷款成数70%。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用年收入概算法的案例年收入概算法的案例l 如果前几年只还利息，则最高可负担房价：如果前几年只还利息，则最高可负担房价：（10万万 30%）/6%/70%=71.4万，为年收万，为年收入的入的7.14倍。前提是预先准备倍。前提是预先准备21.4万的首付款。万的首付款。l 如果本利平均摊还
38、：可负担房价：如果本利平均摊还：可负担房价：PV（6%，20，-10 30%）/70%=49.2万，不万，不到年收入的到年收入的5倍。前提是预先准备倍。前提是预先准备14.8的首付款。的首付款。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用3、测算可负担房价、测算可负担房价目标精算法目标精算法l 可负担房价可负担房价PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n+FV
39、（r，n，0，A）+PV（i，m，PMT2）l r投资报酬率，投资报酬率，n离购房年数离购房年数l PMT1=当前年收入当前年收入负担比率负担比率l A=当前可配置于购房用途的净资产当前可配置于购房用途的净资产l i房贷利率，房贷利率，m房贷年数房贷年数l PMT2本利摊还年供额本利摊还年供额=FV（y，n，0，-PMT1）l y=收入成长率收入成长率经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或
40、接受服务的费用目标精算法案例目标精算法案例 l 小林年收入小林年收入10万元，收入成长率万元，收入成长率5%，当前净资产，当前净资产15万元，收入的万元，收入的30%用于储蓄自备款与负担房贷的上限。用于储蓄自备款与负担房贷的上限。小林打算小林打算5年后购房，投资报酬率年后购房，投资报酬率8%，贷款年限，贷款年限20年，年，利率利率6%，届时可以负担的房价为：，届时可以负担的房价为：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿
41、的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用目标精算法案例目标精算法案例l 自备款储蓄部分自备款储蓄部分PMT1 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y)(1+r)n=30,000元元1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%)(1+8%)5=193047元元l 自备款投资部分自备款投资部分=FV(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元元l PMT2=FV(y,n,0,PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元元l 贷款部分贷款部分PV(i,m,PMT2)=PV(6%,20,-38288)=439,160元元l 可购房总价可购房总价=1
42、93,047+220,399+439,160=852,606元元l 可以买大约可以买大约85万元的房子。万元的房子。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用4、总价固定下面积与居住区域的选择总价固定下面积与居住区域的选择(以北京二以北京二手房屋为例手房屋为例)经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受
43、服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用（二）换房规划（二）换房规划l 换房能力测算换房能力测算l 换房的步骤换房的步骤 先买后卖先买后卖 先卖后买先卖后买l 房涯规划表房涯规划表经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用1、换房能力概算、换房能力概算l 需筹首付款需筹首付款=新房
44、净值新房净值旧房净值旧房净值=(新房总价新房总价-新房贷新房贷款款)-(旧房总价旧房总价-旧房贷款旧房贷款)。如旧房值。如旧房值60万元，贷款尚有万元，贷款尚有30万元，新房值万元，新房值100万元，拟贷款万元，拟贷款60万元，应筹首付款万元，应筹首付款=(100万元万元-60万元万元)-(60万元万元-30万元万元)=10万元。万元。此时要考虑的是，此时要考虑的是，手边可变现的资产有无手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担万元，及未来是否有负担60万元万元房贷的能力。房贷的能力。l 以以6%的利率来算，每月只付利息就要的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此元，因此月收入应在月
45、收入应在10,000元以上才考虑换房。元以上才考虑换房。l【购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。在准备充分前暂时租房。】经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用房涯规划表房涯规划表经营者提供商品或者服务有欺
46、诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用换房案例换房案例l 假定小林假定小林25岁时开始工作，工作岁时开始工作，工作10年后购房年后购房50万，投资报酬率万，投资报酬率8%，房贷利率，房贷利率6%，贷款，贷款20年，年，贷款六成，居住贷款六成，居住10年后换房年后换房100万，假设旧房届时万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少少?经营者提供
47、商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用换房案例换房案例l 第一段：第一段：25岁到岁到35岁储蓄，岁储蓄，年储蓄年储蓄 PMT(8%,10,0,200000)=13,806元。元。l 第二段：第二段：35岁到岁到45岁还贷款，岁还贷款，年供额年供额 PMT(6%,20,300000)=26,155元。元。l 第三段：第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额岁后换房，届时旧房房贷余额 PV
48、(6%,10,-26155)=192,503(元元)，出售旧房后净收入出售旧房后净收入：500,000元元-192,503元元=307,497元元 新房贷款需求新房贷款需求：1,000,000元元-307,497元元=692,503元。元。l 年供额年供额=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元元)。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用2、换房的步骤：、换房
49、的步骤：先买后卖先买后卖l 需要解决资金的周转问题需要解决资金的周转问题。即使只隔几个月，也必须先。即使只隔几个月，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。l 比如说旧房比如说旧房50万元，新房万元，新房100万元，新房可贷款万元，新房可贷款70万元，万元，首付款首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。万元，来当新房的首付款。等到等到卖旧房之后，再还此笔贷款。卖旧房之后，再还此笔贷款。l 若旧房还有房贷若旧房还
50、有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。万元来支付新房首付款。若资金成本为若资金成本为10%，按年计算，按年计算，需额外支付的利息为：需额外支付的利息为：300,000元元 10%3/12=7,500元。元。l 若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜换房时还是以先卖后买为宜。经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为