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1、客西站综合合楼物业管管理服务投投标文件整体设想及及初步策划划目录第一章XXX物业简介介2第二章整体体设想及初初步策划6第一节服务务理念6第二节投标标项目分析析7第三节物业业管理模式式、管理服服务机制和和监管机制制.100第四节具体体工作计.177第五节财务务制度.223第三章物业业服务内容容及承诺229第一节各项项物业服务务分项服务务内容、服服务目标及及措施29第二节管理理构架设置置方案.333第三节档案案管理方案案.339第四节房屋屋及设备设设施管理方方案.445第五节安全全服务方案案.577第六节环境境维护方案案.699第七节社区区文化及特特约服务细细则.811第八节二次次装修管理理.89
2、9第九节面向向业主的日日常服务及及满意度测测量方案.933第十节物业业管理突发发事件应急急预案.1044第一章XXX物业简介介第二章整体体设想及初初步策划第一节服务务理念围绕XXXXXXX项项目物业构构成特点、业业主群体和和楼宇定位位等因素，在在管理和服服务工作中中坚持贯彻彻以下理念念：1、以人为为本，业主主为尊这是我公司司物业管理理要灌输的的基本理念念，也是我我们推崇的的服务宗旨旨。我们在在管理服务务中严格按按照物业管管理行业的的有关规定定开展工作作，在此前前提下，充充分尊重业业主的生活活习惯，想想业主所想想，做业主主所需，为为业主提供供力所能及及的高品质质服务。 2、首接接负责制为切实提高
3、高服务水平平及质量，减减少服务过过程中的失失误，在工工作中实行行“首接负责责制”这一服务务方式。所所谓“首接负责责制”是指首个个接待业主主的物业管管理人员，要要全过程、尽尽心尽力地地跟踪此次次服务的过过程，并对对服务结果果负责。3、互动管管理业主和物业业公司之间间的管理互互动是“完全互动动”模式的重重要环节，公公司将采取取组织业主主联谊会、恳恳谈会，召召开业主大大会、组织织文化活动动小组等多多种形式，加加强与业主主的沟通和和联系，还还将通过设设立意见箱箱、发放调调查表等形形式听取业业主意见，实实现业主和和物业公司司在管理服服务信息、个个性需求和和小区文化化建设等多多方位的互互动，提高高满意率，
4、达达成管理目目标。第二节投标标项目分析析一、项目概概况三、项目分分析及重点点问题解决决方案1、接管方方面XXXXXXX项目备受瞩瞩目，不仅仅相关政府府部门高度度重视，而而且受到媒媒体关注，有有关媒体已已经对此进进行了报道道。另外，根根据我们接接管物业的的经验，接接管先期物物业对于工工程交接相相当重要，进进驻后首要要面临的将将因此，在在接管前，我我们预估了了在接管中中可能出现现的问题，为为顺利交接接做好准备备。四、我们的的服务优势势强大的专业业技术优势势和质量保保证体系北京XX物物业在房屋屋修缮、装装饰装修等等相关领域域同样拥有有大量的专专业技术人人员，可为为XXXXXXX项目目的管理服服务提供
5、强强大的技术术保证。北京XX物物业已全面面推行ISSO90001质量管管理体系，通通过体系的的有效运行行、坚持质质量策划、信信息反馈和和持续改进进，对个质质量环节和和管理接口口实行分级级控制，确确保整体质质量目标的的实现，使使公司的管管理步入标标准化、程程序化的轨轨道。我们们根据XXXXXXXX项目的实际际情况编写写作业指指导书、工工作手册，对对所有工作作岗位的操操作流程（包包括设备设设施运行的的操作流程程）、岗位位职责、工工作标准、绩绩效考核等等内容进行行详细、切切合实际的的规定，确确保项目进进行规范科科学的管理理。第三节物业业管理模式式、管理服服务机制和和监管机制制发展中的北北京XX物业在
6、在实践中认认识到，实实现坚持“以顾客为为中心，持持续改进我我们的服务务”的质量方方针、“全方位、高高层次、精精细化、零零缺陷”的质量观观念、“挑战自我我、无限创创新、住户户至上、服服务第一”的服务观观念，必须须依赖于科科学的管理理制度，以以制度管理理人，以制制度约束人人，以制度度促进服务务水平的持持续提高。一、管理方方式（一）管理理方式确立立原则1、坚持以以客户服务务为中心的的原则2、坚持社社会效益、经经济效益、环环境效益相相结合的原原则3、坚持行行业管理与与专业服务务相结合的的原则4、坚持客客服中心控控制与属地地责任管理理相结合的的原则管理方式组织保障体系整体运作体系信息反馈体系管理方式组成
7、框图（二）管理理方式的组组成（三）XXXXXXXX项目物业管管理思路北京XX物物业在XXXXXXXX项目物业管管理服务中中，将创造造性地运用用北京XXX物业管理理模式，充充分利用北北京XX物业管管理累积的的各种资源源及丰富经经验，结合合北京独特特的人文特特点及行业业法规，确确定XXXXXXX项项目物业管管理的基本本思路：1、引入DDIY(DDo Itt Youuselff)管理概概念，实行行业主高度度自主；2、倡导“尊贵式”服务；3、管理规规范化，做做业主贴心心的“管家”；4、提供最最省钱的服服务、最省省心的服务务、最放心心的服务；引入DIYY管理概念念，实行业业主高度自自治在对XXXXXXX
8、的的项目管理理中，充分分赋与现场场管理机构构足够的自自主运行能能力和独立立核算体制制。总公司司不收取任任何形式的的管理酬金金，在项目目物业服务务过程中只只进行管理理、监督和和指导。同时，我们们将定期向向业主公示示财务收支支情况，并并且在每年年末由业主主委员会聘聘请审计公公司，对我我们的财务务状况进行行审计。倡导“尊贵贵式”服务我们将综合合运用公司司住宅、高高档商品房房、办公楼楼的丰富经经验。在充充分尊重用用户的私人人空间，顾顾客需要帮帮助时即时时出现，顾顾客不需要要帮助时不不去打扰他他们，却在在他们不经经意间为其其服务，体体现“即时服务务、隐性管管理”。规范化管理理，做业主主贴心的“管家”在日
9、常服务务中，我们们倡导“亲情式服服务”与“专业化的的物业管理理”相结合，提提出了“生活秘书书”服务理念念。“亲情式服服务”即以客户户为中心，体体现在我们们的服务全全过程中，体体现在我们们服务产品品的设计上上。根据XXXXXXX项项目的特点点，我们组组织设计了了包括“环境文化化、形体文文化、屋檐檐文化、精精神文化、网网络文化和和修造文化化”六大文化化主题，内内容涉及知知识普及、各各类比赛、才才艺展示、交交友活动等等，希望我我们设计的的文化主题题能够满足足广大业主主的需要，使使业主能够够积极地参参与到社区区文化建设设中来。除除了社区文文化，我们们还将陆续续开展各种种各样的便便民服务，使使业主足不不
10、出社区，生生活就能得得到基本满满足，做业业主贴心的的“管家”。完善的规章章制度是物物业服务的的前提，为为此，我们们根据服务务工作的实实际需要，建建立了“内部岗位位职责”、“公众制度度”、“内部考核核制度”、“服务运作作制度”等四大类类别，共百百余条规章章制度。在在制定制度度的过程中中，我们严严格遵循合合法、合情情、合理、实实用、简洁洁的原则，立立足项目本本身，体现现公司管理理思路，满满足工作需需要。真正正实现企业业管理的规规范化、制制度化、科科学化。提供最安心心、最省心心、最放心心的服务根据招标要要求，对XXXXXXXX项目的物业业服务费用用实行“包干制”，在实行行“包干制”的同时，加加强成本
11、控控制，利用用节约的能能源费用对对项目高能耗耗设备、设设施进行改改造，进一一步降低能能源消耗，节节约成本，实实现为业主主提供“最省钱”的服务。在日常服务务中，我们们将加强同同业主的沟沟通，除定定期进行业业主满意度度调查外，还还将利用固固定展位，按照物业管理服务合同中的相关服务条款和内容，将本项目将的物业服务的各个环节、各个程序以及服务管理工作的内容、服务标准、评价标准完全公开；利用印刷品的形式，将行业相关的法律法规、政策规定以及物业管理知识向所有业主普及；利用社区网络平台，将项目管理处有关的人员、职责、工作进展、项目事务进行公开，同时，建立个体业主事务室，实现服务专人对个体业主事务的交流和咨询
12、，使我们的服务公开、透明。（四）XXXXXXXX项目的物业业管理模式式在本项目物物业管理中中，拟成立立隶属于公公司的项目管管理处。人员上专专业精干，财财务上独立立核算，管管理上相对对独立，业业务上受公公司支持和和考核。在本项目物物业管理过过程中，建建立“三位一体体”的管理机机制，即以以XXXXXXX项目目业主大会会及业主委委员会为管管理、督导导主体，对对涉及物业业的重大事事项作出决决定，直接接对物业管管理服务工工作进行监监督、检查查、指导；以业主、使使用人为监监督、反馈馈主体，对对不合格服服务及员工工的失职行行为进行投投诉、监督督；公司作作为本项目目服务管理理监督、考考核主体，通通过例行考考核
13、和服务务支持，落落实质量管管理体系在在本管理处处的实施，保保证物业服服务管理质质量不断提提高，物业业管理处对物物业管理中中的各种信信息及时与与业主委员员会和公司司沟通反馈馈。在本项目的的内部管理理机制上，依依托公司本本部的规模模、人才、经经验、体制制四大优势势，实行集集中和独立立相结合的的管理机制制。管理处处的行政、服服务质量标标准由公司司统一领导导；日常服服务管理工工作采取管管理处自主主运作、财财务独立核核算的方式式。健全的的规章制度度、完善的的质量管理理体系是管管理处行为为规范的准准则。我们们将依据本本物业项目目特点、行行业规范和和管理目标标，具体制制订出每一一个岗位的的职责和工工作考核标
14、标准，对日日常服务管管理内容编编制出相应应的工作程程序、作业业指导书，确确保每个工工作环节及及其过程都都有章可循循，做到“管理无盲盲点”。二、管理服服务机制和和监管机制制市、区级居住小区管理办公室北京XXXX物业管理有限公司业主委员会社区居民委员会物业管理处物业管理服务计划目标管理隶属关系监 督指 导监 督协 同说明：由北京XXX物业公司司管理处对对XXXXXXX项目目实施专业业化、规范范化物业管管理。管理处与北北京XX物业系系隶属关系系，由北京京XX物业管管理有限公公司对其实实施计划目目标管理。北京市XXXXX区居住项目管理办办公室对北北京XX物业项项目管理处处进行行业业管理和业业务指导。X
15、XXXXXX项目业主委委员会、社社区居委会会和北京XX物业项项目管理处处构成监督督协调关系系。三、提升服服务工作方方案（一）建立立操作性强强的作业指指导标准保安、保洁洁、维修、绿绿化、消杀杀、设备等等专项服务务构成物业业服务。各各专项服务务部门根据据客户的需需要和本单单位实操经经验，结合合专业标准准，建立各各自的作业业指导标准准。该标准准既是员工工作业的指指导书，又又是服务质质量检查的的依据。（二）建立立“日清日结结、日清日日高”制度对每个作业业岗位每一人、每每一天，要要进行日检检查、日记记录、日评评价。检查查和记录是是作业管理理的基本要要求，是班班组长管理理的主要职职责。班组长对员员工评价，
16、每每天直接面面对员工进进行。通过过每天对工工作质量的的现场点评评，提高质质量意识，提提高管理意意识，提升升业务水平平。这就是是“日清日结结、日清日日高”制度。（三）建立立月度绩效效考核制度度在日检查、日日记录、日日评价基础础上，根据据日评价纪纪录统计，每每月对员工工月度工作作进行绩效效评价。日日评价统计计由部门负负责，绩效效评价由单单位领导审审核。绩效效评价结果果直接与员员工当月工工资挂钩。（四）健全全组织管理理系统员工班组组部门管理处构构成提供服服务的组织织管理系统统。作业管理的的重点是班班组对员工工作业质量量日检查制制度。班组组长的工作作是否到位位，各部门门负责人每每周至少检检查一次。在此
17、基础上上，各部门门制定、实实施月度质质量评价、绩绩效考核制制度。如何提升本本部门服务务质量，负负责人应根根据本部门门的特点，提提出一套系系统的操作作性强的工工作方案。（五）作业业管理工作作目标消灭管理死死角、盲点点；日清日结、日日清日高；激励竞争；优胜劣汰汰；不断提提高管理效效率。四、激励机机制在XXXXXXX项目目管理现场场采用国际际酒店业广广泛使用的的督导管理理方式，对对各职能部部门实施指指挥和指导导管理。一一是经济管管理，通过过制定员工工岗位和工工作成绩挂挂钩的工资资制度，调调动员工积积极性。二二是法规管管理，制定定一整套完完整的规章章制度和工工作程序，以以此规范员员工言行，提提高工作质
18、质量和工作作效率。三三是宣传教教育管理，通通过各种宣宣传教育手手段培养员员工的敬业业精神、职职业道德；加强员工工培训，不不断提高员员工自身素素质和工作作水平。五、监督机机制及自我我约束机制制为了充分调调动员工的的工作积极极性、主动动性、加强强自我约束束，实施员员工工作考考核及奖惩惩制度作为为严格的监监督机制，包包括：（一）、考考核种类：考核分月月考核和年年度考核，月月考核由各各部门负责责人进行评评比打分，年年度考核由由管理处项项目经理与与各部门负负责人组成成考核小组组进行评比比打分，日日常的记录录、检查由由各班组负负责人进行行记录。（二）、考考核频度：考核每月月进行一次次，年度总总评一次。（三
19、）、考考核标准：考核内容容及标准详详见考核评评分表。（四）、奖奖惩：1、每月考考核平均分分在9分以上为为达标，可可领取当月月全额效益益工资；88-8.99分为基本本达标，可可领取当月月效益工资资的90%，7-7.9分可领领取当月效效益工资的的80%，6-6.9分可领领取当月效效益工资的的50%，6分以下取取消当月效效益工资；2、年度扣扣分累计在在10分以下下者，可领领取全额年年终奖，扣扣分在100-18分分之间的可可领取900%的年终终奖，扣分分在18-26分之之间可领取取70%的年年终奖，扣扣分在266-36分分之间可领领取50%的年终奖奖，36分以上上者取消年年终奖；3、连续二二个月考核核
20、在6分以下者者辞退或给给予行政处处分。六，人力资资源优化配配置“创品牌、塑塑形象”，人才是是根本。我我们对管理理人员的配配备以有经经验、有知知识、有技技能、懂管管理和具有有高度的服服务意识为为准绳，在在此基础上上建立一支支高素质的的物业服务务人员队伍伍，为XXXXXXXX项目物业管管理创出优优质品牌。在在管理人员员配备中，我我们遵循如如下原则：具有良好的的职业道德德观念：爱爱岗敬业、诚诚实守信、办办事公道，服服务群众、奉奉献社会。在尊重人才才的基础上上，既注重重专业技能能，又注重重思想道德德，德才兼兼备。所有管理人人员需参加加物业管理理专业上岗岗培训并取取得合格证证书，保证证100%持证上岗岗
21、。第四节具体体工作计划划根据XXXXXXX项项目的建设设、销售的的具体情况况，我们将将物业管理理分成四个个阶段，分分别为前期期介入接管管期、住户户入住服务务期、住户户装修管理理期和常规规物业管理理期。前期介入接管期1. 熟悉项目提出建议2. 策划物管方案3.费用预算住户入住服务期1.建章立制2.规范管理程序3. 办理住户入住手续住户装修管理期1、加强制度管理2、严把装修管理关常规物业管理期1. 开展物业各类服务2. 严把服务质量关前期介入接接管阶段前期介入是是现代物业业管理的一一项基础性性工作，其其核心是把把物业管理理的思想注注入到物业业的规划、设设计、施工工过程中，使使物业最大大限度地满满足
22、业主的的需求。通过组建前前期筹备组组实施对项项目的前期期介入，提提前对项目目物业进行行全面深入入地了解，就就项目营销销工作在物物业管理服服务方面进进行策划，以以突出物业业管理服务务诉求，提提升XXXXXXX项项目在物业业管理方面面的形象；为即将开开始的物业业接管验收收掌握原始始资料，为为将来的物物业管理服服务工作顺顺利开展打打下基础；以专业的的物业管理理视角和立立场，以专专业调研人人员对周边边房地产、物物业管理服服务等相关关市场调研研结果，提提出一系列列给予最大大限度发挥挥XXXXXXX项目目物业各项项配套设施施使用功能能，满足未未来客户群群体的使用用需求的合合理化建议议；并力争争制定出定定位
23、准确、内内容完善、有有效适用的的符合XXXXXXXX项目特点的的物业管理理服务方案案，为后期期管理创造造有利条件件。我们将将着眼于以以下几方面面的工作：一、成立前前期筹备组组我们将从公公司内选派派从事管理理、技术人人员，组成成XXXXXXX项目目前期筹备备组，开展展前期介入入工作。筹筹备组负责责前期介入入工作以及及建立外部部公共关系系，同时对对居住项目目的设计、施施工过程中中已经存在在或可能发发生的问题题提出意见见和建议，定定期与开发发商、承建建商协调解解决。二、早期介介入的主要要工作（一）会审审图纸从环境布局局，管网设设置，停车车场所，防防盗报警设设施，水电电煤气计量量，居住方方便等细节节方
24、面考虑虑。（二）参与与质量管理理对设备选型型、分布数数量提出建建议；加强强对隐蔽工工程进行验验收，使质质量隐患消消灭在萌芽芽时，促进进物业建造造质量和验验收效率的的提高。为为今后的经经济运行，维维修创造条条件。（三）收集集技术档案案不断收集积积累物业客客户档案资资料和项目目相关资料料，为今后后维修、改改造管理服服务等做专专业技术准准备。（四）熟悉悉社区环境境了解业主的的情况，服服务的内容容标准及部部分业主的的特殊要求求，同时熟熟悉与社区区有关的供供电、供水水、煤气、市市政、等政政府职能部部门的情况况，建立和和谐的工作作关系，使使物业管理理顺利运作作。三、配合开开发商的市市场营销工工作（一）随时
25、时回答销售售过程中关关于后期物物业服务相相关咨询；（二）加强强自我宣传传，利用与与开发商之之间的股东东关系，可可以更有效效与开发商商进行沟通通和协调，提提高服务效效率，确保保服务质量量；（三）物业业公司长期期与当地市市政和政府府相关部门门保持良好好的关系，对对客户后期期相关涉及及市政方面面的服务要要求，可以以得到充分分的保障和和满足。四、工作计计划序号项目内容一组建物业管管理队伍1人员的的选拔2人员的的培训及上上岗（人员员根据需要要逐步到位位）3人员的的岗位责任任制4人员的的考核与奖奖惩制度二熟悉物业情情况1与开发发商接触2与施工工队接触与与了解情况况3与工程程监理接触触与了解情情况4物业现现
26、场图纸及及技术资料料的归集5物业现现场实际情情况的技术术摸底三完善管理办办公条件1完善管管理用房、购购置办公家家具电器2安排员员工选聘及及员工宿舍舍3调配物物资4各部门门筹备建立立工作细化化四建章建制1内部行行政管理制制度2外部管管理制度3监督机机制的建立立4财务管管理制度的的建立5服务行行为规范6各岗位位工作程序序五物业管理VVI标识的的建立1项目物物业导示图图2指路标标识3内部工工程用标识识4员工形形象标识5配套设设施标识六与客服部门门接触1收集住住户信息2制作住住户档案3制订服服务流程及及紧急事态态处理流程程4配合销销售进行物物业管理宣宣传5物业设设施的接管管与验收6物业综综合性验收收实
27、验，物物业遗留问问题的归集集整改住户入住服服务阶段接待业主验验房接收，办办理入住手手续，是开开发阶段结结束和物业业管理开始始的标志，是是贵我双方方一项非常常重要的工工作。准备备不足、仓仓促交楼有有可能导致致业主的强强烈不满，使使开发企业业陷于非常常被动的境境地，因此此应给予高高度重视。交楼应具备备的条件：1 房屋屋全部建成成，通过质质量验收；2 房屋屋各项手续续齐全，主主要是房房屋实测面面积证明、房房屋竣工备备案表、住住宅使用说说明书、质质量保证书书必须出出示；3 必要要的文件准准备，主要要是：房房屋使用管管理维修公公约、前前期物业管管理服务协协议、收收费清单、房房屋验收交交接表等等；4 组组
28、织验收交交接工作人人员并进行行培训。一一般应与开开发商销售售、财务、客客务服务人人员联合办办公；5 接接待现场环环境布置。对于新落成成的物业而而言，交楼楼是一项繁繁杂而辛苦苦的工作。我我公司作为为专业的物物业管理公公司在物业业正式交付付使用之前前已做好充充分准备，同同时本着“对业主负负责，对开开发商负责责”的宗旨，我我公司针对对XXXXXXX制定定了严格、细细致、全面面的接管验验收方案。住户装修管管理阶段装修管理工工作的好坏坏直接影响响到物业的的出售及今今后物业使使用和保养养；并且随随着人们生生活水平及及素质的日日益提高，追追求个性意意识、超前前意识已是是业户的普普遍要求，体体现在装修修方面，
29、即即是使房屋屋的美观与与实用性更更符合个体体品位与爱爱好，所以以业主会对对房子做进进一步的改改造，故而而如何正确确引导和监监控家庭装装修，避免免出现拆除除承重墙，改改变布线及及破坏公寓寓外观统一一完整等声声音施工现现象，是对对XX物业管管理综合能能力的严峻峻考验。一、设计管管理业主装修方方案须经XXXXXXXX项目物业管管理中心核核准后方可可进行施工工。二、合同管管理1与业主主的合同管管理在业主规约约中明确装装修限制，附附楼宇平面面图和智能能系统布线线图、采暖暖管线图等等，并请业业主签字确确认；以书书面的形式式与业主订订立房屋装装修管理合合同，就装装修宜明确确双方责任任和义务。2与装修修队的合
30、同同管理任何装修单单位进入XXXXXXXX项目进行装装修，必须须与物管中中心签订装装修管理合合同，并上上交营业执执照复印件件及交纳一一定数额的的装修押金金；签订装装修防火、治治安安全协协议书，办办理施工人人员登记和和出入证。物物管中心将将为其提供供房屋平面面图及布线线图等相关关资料并对对施工单位位进行管理理，如发生生违章施工工或侵害公公司及其他他业户权益益等行为，按按合同中相相关条款执执行。三、装修违违章监控1常规管管理：物管中心从从事前引导导、事中控控制、事后后处理三方方面总结出出一整套装装修管理监监控措施，既既严格控制制违章装修修的同时又又从小业主主的个性出出发，在装装修设计和和建筑材料料
31、的选择上上积极加以以正确引导导。利用说说服手段、经经济手段、行行政手段、法法律手段，发发现问题及及时纠正。2巡视管管理：物管中心配配备一定数数量的专业业工程技术术人员负责责业主房屋屋施工质量量监理工作作，对发生生违章施工工的装修单单位，出具具停工通知知单并及时时通知物管管中心违章章处理中心心（专设机机构，就装装修事宜负负责协调业业主、施工工单位与管管理公司三三者之间关关系，以保保证装修正正常进行）。四、业主装装修技术资资料的归集集业主装修方方案经XXXXXXXX项目物管中中心核准后后，由工程程部对业主主装修技术术资料统一一归集、存存档。五、业主装装修后验收收业主装修结结束后，由由专业工程程人员
32、参照照业主装修修方案对装装修工程验验收，如有有违章施工工限期更正正。验收合合格后退还还装修押金金。六、工作计计划装修管理1与住户户洽商装修修方案2签署相相关装修管管理协议3住户装装修过程监监管4建立严严密的跟踪踪装修体系系，处理违违章：利用用说服手段段、经济手手段、行政政手段、法法律手段，发发现问题及及时纠正。5住户装装修技术资资料的归集集6住户装装修后验收收第五节拟定定财务制度度按照财政部部财基字（1998）7号文物业管理企业财务管理规定和北京市财政局京财建 543号文们京市物业管理企业财务管理实施细则的要求执行。记账方法统一使用借、贷记账法，会计科目和会计报表以物业管理财务规定为依据，参照
33、房地产开发企业会计制度结合XXXXXX项目的具体特点制定。1现金的的管理（1）建立立现金内部部控制制度度，会计、出出纳职责分分清，不得得兼任。出出纳和会计计人员要相相互配合，相相互监督，防防止差错，堵堵塞漏洞。（2）遵守守国家规定定的现金使使用范围，尽尽量采用支支票结算方方式。（3）遵守守库存现金金限额保管管的规定，不不得超限额额存储现金金。（4）当日日收到的现现金，当日日送存银行行，不得坐坐支现金。（5）库存存现金要做做到日清月月结，严禁禁以各种形形式的“白条”充抵库存存现金，坚坚持查库制制度。（6）不得得以“XXXXXXX”项目的名名义为外单单位或个人人代存现金金或汇款，严严禁为外单单位或
34、个人人提取现金金。2宅亏存存款的管理理（1）严格格遵守银行行结算办法法的规定，不不得出租、出出借本单位位账户，不不得签发空空头支票和和远期支票票，现金支支票只准出出纳员使用用。对收取取的支票要要严格审查查。日期、印印鉴等，并并仔细填写写数字及有有关事项，如如发现因本本单位原因因造成银行行退票的，应应追究责任任人的责任任，并要及及时处理退退票相关事事宜。（2）签发发出的支票票要注明日日期、用途途、限额。（3）支票票与印鉴分分人保管，每每日离岗前前要将空白白支票和印印鉴放在保保险柜内保保存。（4）按月月编制银行行存款调节节表，找出出查实未达达账项的原原因，及时时加以调整整。3有关收收支管理规规定各
35、部门门的一切支支出款项都都要有计划划。（1）款计计划经XXXXXXXX项目总经经理审批后后转财务部部，财务部部按用款计计划安排使使用资金。（2）资金金的支出必必须按照用用款审批程程序办理，凡凡XXXXXXX项目目的支出均均应由总经经理签字批批准方可办办理。（3）格审审查原始凭凭证。审查查其来源的的合法性，数数字的正确确性，手续续的完整性性。发现原原始凭证被被涂改或伪伪造必须拒拒绝收付，并并及时向主主管领导汇汇报，予以以处理。（4）对不不符合财务务制度和开开支标准的的，应拒绝绝支付。（5）出差差人员预支支的差旅费费，在返回回后应及时时报账，一一次结清，逾逾期不报帐帐，财务部部应及时按按规定执行行
36、扣款。采购的设备备、低值易易耗品、材材料实物等等实物，报报账时要有有验收单。XXXXXXX项目的的收入均应应开据发票票、收据，据据实入账，结结转收入。（6）发票票、收据要要有专人保保管，设置置专用的发发票领用登登记簿。各各部门领用用发票、收收据时须由由领用人签签收领用用数量并登登记起讫编编号。发票票收据存根根用后，交交由财务部部收回并负负责保管。财财务部定期期核查发票票收据的登登记使用、保保管情况。4存货的的管理（1）存货货是XXXXXXX项项目在经营营过程中为为保证正常常运营而储储备的各类类物资。按按照房地地产开发企企业财务制制度，结结合XXXXXXX项项目的具体体情况，存存货包括：库存材料
37、料、低值易易耗品。（2）存货货的核算XXXXXXX项目目的存货采采用实际成成本进行核核算。XXXXXXX项目目购入的存存货，按买买价加运费费、采购保保管费和税税金计价。发出存货货采用先进进先出法（3）存货货盘盈、盘盘亏、毁损损、报废的的处理。XXXXXXX项目目对存货采采用永续盘盘存制应当当定期或不不定期盘点点。年度终终了前必须须进行全面面的盘点清清查。对于于盘盈、盘盘亏毁损、报报废的存货货应当及时时查明原因因，分别情情况进行帐帐务处理。盘盈的存存货，冲减减管理费。盘亏、毁毁损、报废废的存货。查查明原因，经经批准，扣扣除过失人人或者保险险公司赔款款和残值后后，计入采采购保管或或者管理费费。存货
38、毁损损属于非常常损失部分分，经批准准，扣除保保险公司赔赔款和残值值后进入营营业外支出出。（4）低值值易耗品的的摊销低值易耗耗品能在经经营中多次次使用，基基本不改变变原有的实实物形态，在在领用低值值易耗品时时，应选用用一定的方方法，将其其价值一次次或者分次次摊入相关关成本费用用。凡1000元以下的的低值易耗耗品在领用用时，采用用一次摊销销的方法，将将其价值一一次计入成成本费用。凡1000元以上的的低值易耗耗品在领用用时，采用用五五摊销销的方法，计计入成本费费用。5固定资资产存货的的管理(1)根据据企业财财务通则的的规定，固固定资产应应具备下列列条件使用年限限在一年以以上的房屋屋及建筑物物、机器、
39、机机械、运输输工具及其其他与生产产经营有关关部门的设设备、器具具、工具等等。不属于生生产经营主主要设备，但但单位价值值在20000元以上上，并使用用期限超过过两年的物物品。(2)固定定资产的计计价购入的固固定资产，原原始价值为为买价加支支付运输费费、装卸费费、包装费费、途中保保险费、安安装调试费费和交妄白白关税等。根据房房地产开发发企业财务务制度及及公司规定定，对固定定资产统一一编号管理理，分类建建账。固定资产产的折旧提提取采用平平均年限法法。固定资资产的折旧旧年限按照照房地产产开发财务务制度中中规定的固固定资产分分类折旧年年限确定。年折旧额二（固定资产原值预计净残值）十折旧年限或：月折旧额二
40、年折旧额十12年折旧率二门预计净残值率）9折旧年限 XI 00月折旧率二年折旧率91净残值按照固定资产原值35确定。固定资产的的清理为了了保证财产产的安全完完整，对固固定资产每每年清点一一次，通过过清点，核核实固定资资产的账面面数与实物物是否相符符。主管部部门和使用用部门要建建账、建卡卡，做到账账卡物相符符。对于清清查、盘点点时所发生生的账卡物物不符的情情况要及时时报XXXXXXX项项目总经理理和公司财财务总监，经经批准后按按规定进行行账务处理理。6共用部部位和共用用设施设备备维修基金金的管理及及使用代管基金是是指企业接接受开发商商或者物业业产权人或或使用人委委托代管的的房屋共用用部位维修修基
41、金和共共用设施设设备维修基基金（以下下称维修基基金）。维维修基金来来源：购房房者应当按按购房款的的2的比例例向售房单单位缴交维维修基金。（商商品房在销销售时购房房者与售房房单位应当当签订有关关维修基金金交缴约定定，售房单单位代为收收取的维修修基金属全全体业主共共有，不计计入住宅销销售收入）；维修基金金的存款利利息；经开开发商批准准，在维修修基金闲置置时用于购购买国债等等的投资收收益；维修修基金不敷敷使用时，经经开发商研研究决定，按按业主占有有的住宅面面积比例向向业主续筹筹。维修基基金属全体体业主共有有，物业管管理公司执执行代管职职能。房屋共用部部位和共用用设施设备备维修基金金所有权属属业主，由
42、由管理公司司做为“代管基金金”实施管理理，对这部部分基金实实行专户存存储，专款款专用。递递延资产对对不能全部部计入当年年损益，应应当在以后后经营年度度分期摊销销的各项费费用，按递递延资产处处理。递延资产包包括以下内内容：开办办费；其它它需列入递递延资产的的项目。（1）开办办费自收到到第一笔经经营收入起起，按不得得低于五年年的期限分分期摊入管管理费。其其他列入递递延资产的的项目，应应将项目名名称、金额额、摊销计计划报财务务主管批准准后，在其其有效期内内摊入相应应成本费用用。（2）维维修基金应应专户存储储专款专用用，其银行行存款帐户户，设立开开发商和物物业管理公公司双方即即签。（3）维修修基金的会
43、会计帐簿应应按单栋住住宅分别设设置记帐。（4）维修修基金的业业主转让房房屋所有权权时节余的的维修基金金不予退还还，随房屋屋所有权同同时过户。（5）维修修基金的使使用时，由由管理公司司提出大修修理或更新新改造实施施计划报开开发商批准准后执行。第三章物业业服务内容容及承诺第一节各项项物业服务务分项服务务内容、服服务目标及及措施一、管理指指标接管两年内内使小区达达到北京市市优秀住宅宅小区管理理标准。房屋及配配套设施完完好率：998%。房屋零修修、急修及及时率：999%。维修工程程质量合格格率及回访访率：988%。大型及重重要机电设设备完好率率：1000%。公共区域域照明完好好率：不低低于95%。道路
44、车场场完好率：98%。治安案件件发生率：1% 以下下。保洁率：98%。绿化完好好率：988%。火灾发生生率：0。违章发生生率：5% 以下，处处理率：1100%。住户有效效投诉率：5% ，处处理率：1100%。业主对物物业管理满满意率： 80%以以上。管理费收收缴率：990%。二、单项服服务承诺1能源/设施水:达到到50-1100CaaCO3(mg/l)软化化标准。电:供电电系统安全全运行，市市政停电采采取应急方方案，包括括送水、应应急照明、病病老幼业主主护送上楼楼等。暖气：按北北京市的标标准要求室室内温度达达到16度以上上。生活热水：全天244小时，出出水温度445度以上上。天然气：安安全、无
45、泄泄漏。消防器材: 定期保保养确保使使用功能。排污系统：符合国家家标准。环境设施：环境设施施专项专人人负责制，随随时完好状状态。红线外环境境：小区周周边五米内内道路、绿绿化定期义义务清理2客户服服务接待服务： 24小时时全天候接接待服务。电话查询：即时进行行。3工程维维修维修服务： 24小时时全天候服服务。紧急项目维维修：半小小时内到达达现场。日常性维修修：与业主主议定时间间。特殊性维修修：与业主主议定时间间。电话投诉回回复：当日日内回复。消防系统服服务：10分钟到到达。水电气暂停停服务通知知：48小时前前发出通告告。电梯维保服服务：在凌凌晨2：004：00进行。4保安部部服务保安服务： 24小小时全天候候服务。监控系统： 24小小时运行。车辆、交通通： 24小时时全天候服服务。紧急求助：立即到现现场。区内报警：立即到现现场。消防：每年年组织两次次大型消防防演习。扑救火险：立即到现现场。分发邮件/报刊：当天天完成。5紧急救救助服务（24小时）针对老人年年老、体弱弱