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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.客西站综合楼物业管理服务投标文件整体设想及及初步策策划目 录第一章 XX物业业简介2第二章 整体设设想及初初步策划划6第一节 服务务理念6第二节 投标标项目分分析7第三节 物业业管理模模式、管管理服务务机制和和监管机机制.100第四节 具体体工作计计.177第五节 财务务制度.223第三章 物业服服务内容容及承诺诺29第一节 各项项物业服服务分项项服务内内容、服服务目标标及措施施29第二节 管理理构架设设置方案案.333第三节 档案案管理方方案.339第四节
2、 房屋屋及设备备设施管管理方案案.445第五节 安全全服务方方案.577第六节 环境境维护方方案.699第七节 社区区文化及及特约服服务细则则.811第八节 二次次装修管管理.899第九节 面向向业主的的日常服服务及满满意度测测量方案案.933第十节 物业业管理突突发事件件应急预预案.1044第一章 XX物业业简介第二章 整体设设想及初初步策划划第一节 服服务理念念围绕XXXXXXXX项目物业业构成特特点、业业主群体体和楼宇宇定位等等因素，在在管理和和服务工工作中坚坚持贯彻彻以下理理念：1、以人为为本，业业主为尊尊这是我公司司物业管管理要灌灌输的基基本理念念，也是是我们推推崇的服服务宗旨旨。我
3、们们在管理理服务中中严格按按照物业业管理行行业的有有关规定定开展工工作，在在此前提提下，充充分尊重重业主的的生活习习惯，想想业主所所想，做做业主所所需，为为业主提提供力所所能及的的高品质质服务。 22、首接接负责制制为切实提高高服务水水平及质质量，减减少服务务过程中中的失误误，在工工作中实实行“首接负负责制”这一服服务方式式。所谓谓“首接负负责制”是指首首个接待待业主的的物业管管理人员员，要全全过程、尽尽心尽力力地跟踪踪此次服服务的过过程，并并对服务务结果负负责。3、互动管管理业主和物业业公司之之间的管管理互动动是“完全互互动”模式的的重要环环节，公公司将采采取组织织业主联联谊会、恳恳谈会，召
4、召开业主主大会、组组织文化化活动小小组等多多种形式式，加强强与业主主的沟通通和联系系，还将将通过设设立意见见箱、发发放调查查表等形形式听取取业主意意见，实实现业主主和物业业公司在在管理服服务信息息、个性性需求和和小区文文化建设设等多方方位的互互动，提提高满意意率，达达成管理理目标。第二节 投投标项目目分析一、项目概概况 三、项目分分析及重重点问题题解决方方案1、接管方方面XXXXXXX项目备受受瞩目，不不仅相关关政府部部门高度度重视，而而且受到到媒体关关注，有有关媒体体已经对对此进行行了报道道。另外外，根据据我们接接管物业业的经验验，接管管先期物物业对于于工程交交接相当当重要，进进驻后首首要面
5、临临的将因因此，在在接管前前，我们们预估了了在接管管中可能能出现的的问题，为为顺利交交接做好好准备。四、我们的的服务优优势强大的专业业技术优优势和质质量保证证体系北京XX物物业在房房屋修缮缮、装饰饰装修等等相关领领域同样样拥有大大量的专专业技术术人员，可可为XXXXXXXX项目目的管理理服务提提供强大大的技术术保证。北京XX物物业已全全面推行行ISOO90001质量量管理体体系，通通过体系系的有效效运行、坚坚持质量量策划、信信息反馈馈和持续续改进，对对个质量量环节和和管理接接口实行行分级控控制，确确保整体体质量目目标的实实现，使使公司的的管理步步入标准准化、程程序化的的轨道。我我们根据据XXX
6、XXXXX项目的实实际情况况编写作作业指导导书、工工作手册册，对对所有工工作岗位位的操作作流程（包包括设备备设施运运行的操操作流程程）、岗岗位职责责、工作作标准、绩绩效考核核等内容容进行详详细、切切合实际际的规定定，确保保项目进进行规范范科学的的管理。第三节 物物业管理理模式、管管理服务务机制和和监管机机制发展中的北北京XXX物业在在实践中中认识到到，实现现坚持“以顾客客为中心心，持续续改进我我们的服服务”的质量量方针、“全方位、高层次、精细化、零缺陷”的质量观念、“挑战自我、无限创新、住户至上、服务第一”的服务观念，必须依赖于科学的管理制度，以制度管理人，以制度约束人，以制度促进服务水平的持
7、续提高。一、管理方方式（一）管理理方式确确立原则则1、坚持以以客户服服务为中中心的原原则2、坚持社社会效益益、经济济效益、环环境效益益相结合合的原则则3、坚持行行业管理理与专业业服务相相结合的的原则4、坚持客客服中心心控制与与属地责责任管理理相结合合的原则则管理方式组织保障体系整体运作体系信息反馈体系管理方式组成框图（二）管理理方式的的组成（三）XXXXXXXX项目目物业管管理思路路北京XX物物业在XXXXXXXX项项目物业业管理服服务中，将将创造性性地运用用北京XXX物业业管理模模式，充充分利用用北京XXX物业业管理累累积的各各种资源源及丰富富经验，结结合北京京独特的的人文特特点及行行业法规
8、规，确定定XXXXXXXX项目物业业管理的的基本思思路：1、引入DDIY(Do It Youusellf)管管理概念念，实行行业主高高度自主主；2、倡导“尊贵式式”服务；3、管理规规范化，做做业主贴贴心的“管家”；4、提供最最省钱的的服务、最最省心的的服务、最最放心的的服务；引入DIYY管理概概念，实实行业主主高度自自治在对XXXXXXXX的项目目管理中中，充分分赋与现现场管理理机构足足够的自自主运行行能力和和独立核核算体制制。总公公司不收收取任何何形式的的管理酬酬金，在在项目物业业服务过过程中只只进行管管理、监监督和指指导。同时，我们们将定期期向业主主公示财财务收支支情况，并并且在每每年末由
9、由业主委委员会聘聘请审计计公司，对对我们的的财务状状况进行行审计。倡导“尊贵贵式”服务我们将综合合运用公公司住宅宅、高档档商品房房、办公公楼的丰丰富经验验。在充充分尊重重用户的的私人空空间，顾顾客需要要帮助时时即时出出现，顾顾客不需需要帮助助时不去去打扰他他们，却却在他们们不经意意间为其其服务，体体现“即时服服务、隐隐性管理理”。规范化管理理，做业业主贴心心的“管家”在日常服务务中，我我们倡导导“亲情式式服务”与“专业化化的物业业管理”相结合合，提出出了“生活秘秘书”服务理理念。“亲情式式服务”即以客客户为中中心，体体现在我我们的服服务全过过程中，体体现在我我们服务务产品的的设计上上。根据XX
10、XXXXXX项目的特特点，我我们组织织设计了了包括“环境文文化、形形体文化化、屋檐檐文化、精精神文化化、网络络文化和和修造文文化”六大文文化主题题，内容容涉及知知识普及及、各类类比赛、才才艺展示示、交友友活动等等，希望望我们设设计的文文化主题题能够满满足广大大业主的的需要，使使业主能能够积极极地参与与到社区区文化建建设中来来。除了了社区文文化，我我们还将将陆续开开展各种种各样的的便民服服务，使使业主足足不出社社区，生生活就能能得到基基本满足足，做业业主贴心心的“管家”。完善的规章章制度是是物业服服务的前前提，为为此，我我们根据据服务工工作的实实际需要要，建立立了“内部岗岗位职责责”、“公众制制
11、度”、“内部考考核制度度”、“服务运运作制度度”等四大大类别，共共百余条条规章制制度。在在制定制制度的过过程中，我我们严格格遵循合合法、合合情、合合理、实实用、简简洁的原原则，立立足项目目本身，体体现公司司管理思思路，满满足工作作需要。真真正实现现企业管管理的规规范化、制制度化、科科学化。提供最安心心、最省省心、最最放心的的服务根据招标要要求，对对XXXXXXXX项目的物物业服务务费用实实行“包干制制”，在实实行“包干制制”的同时时，加强强成本控控制，利利用节约约的能源源费用对对项目高能能耗设备备、设施施进行改改造，进进一步降降低能源源消耗，节节约成本本，实现现为业主主提供“最省钱钱”的服务务
12、。在日常服务务中，我我们将加加强同业业主的沟沟通，除除定期进进行业主主满意度度调查外外，还将将利用固固定展位位，按照照物业业管理服服务合同同中的的相关服服务条款款和内容容，将本本项目将的的物业服服务的各各个环节节、各个个程序以以及服务务管理工工作的内内容、服服务标准准、评价价标准完完全公开开；利用用印刷品品的形式式，将行行业相关关的法律律法规、政政策规定定以及物物业管理理知识向向所有业业主普及及；利用用社区网网络平台台，将项项目管理理处有关关的人员员、职责责、工作作进展、项目事务进行公开，同时，建立个体业主事务室，实现服务专人对个体业主事务的交流和咨询，使我们的服务公开、透明。（四）XXXXX
13、XXX项目目的物业业管理模模式在本项目物物业管理理中，拟拟成立隶隶属于公公司的项目目管理处处。人员上上专业精精干，财财务上独独立核算算，管理理上相对对独立，业业务上受受公司支支持和考考核。在本项目物物业管理理过程中中，建立立“三位一一体”的管理理机制，即即以XXXXXXXX项目目业主大大会及业业主委员员会为管管理、督督导主体体，对涉涉及物业业的重大大事项作作出决定定，直接接对物业业管理服服务工作作进行监监督、检检查、指指导；以以业主、使使用人为为监督、反反馈主体体，对不不合格服服务及员员工的失失职行为为进行投投诉、监监督；公公司作为为本项目目服务管管理监督督、考核核主体，通通过例行行考核和和服
14、务支支持，落落实质量量管理体体系在本本管理处处的实施施，保证证物业服服务管理理质量不不断提高高，物业业管理处处对物业管管理中的的各种信信息及时时与业主主委员会会和公司司沟通反反馈。在本项目的的内部管管理机制制上，依依托公司司本部的的规模、人人才、经经验、体体制四大大优势，实实行集中中和独立立相结合合的管理理机制。管管理处的的行政、服服务质量量标准由由公司统统一领导导；日常常服务管管理工作作采取管管理处自自主运作作、财务务独立核核算的方方式。健健全的规规章制度度、完善善的质量量管理体体系是管管理处行行为规范范的准则则。我们们将依据据本物业业项目特特点、行行业规范范和管理理目标，具具体制订订出每一
15、一个岗位位的职责责和工作作考核标标准，对对日常服服务管理理内容编编制出相相应的工工作程序序、作业业指导书书，确保保每个工工作环节节及其过过程都有有章可循循，做到到“管理无无盲点”。二、管理服服务机制制和监管管机制市、区级居住小区管理办公室北京XXXX物业管理有限公司业主委员会社区居民委员会物业管理处物业管理服务计划目标管理隶属关系监 督指 导监 督协 同说 明：由北京XXX物业公公司管理理处对XXXXXXXX项目实施施专业化化、规范范化物业业管理。管理处与北北京XXX物业系系隶属关关系，由由北京XXX物业业管理有有限公司司对其实实施计划划目标管管理。北京市XXXXX区区居住项目目管理办办公室对
16、对北京XXX物业项项目管理理处进行行行业管管理和业业务指导导。XXXXXXX项目目业主委委员会、社社区居委委会和北北京XXX物业项项目管理理处构成成监督协协调关系系。三、提升服服务工作作方案（一）建立立操作性性强的作作业指导导标准保安、保洁洁、维修修、绿化化、消杀杀、设备备等专项项服务构构成物业业服务。各各专项服服务部门门根据客客户的需需要和本本单位实实操经验验，结合合专业标标准，建建立各自自的作业业指导标标准。该该标准既既是员工工作业的的指导书书，又是是服务质质量检查查的依据据。（二）建立立“日清日日结、日日清日高高”制度对每个作业业岗位每一一人、每每一天，要要进行日日检查、日日记录、日日评
17、价。检检查和记记录是作作业管理理的基本本要求，是是班组长长管理的的主要职职责。班组长对员员工评价价，每天天直接面面对员工工进行。通通过每天天对工作作质量的的现场点点评，提提高质量量意识，提提高管理理意识，提提升业务务水平。这这就是“日清日日结、日日清日高高”制度。（三）建立立月度绩绩效考核核制度在日检查、日日记录、日日评价基基础上，根根据日评评价纪录录统计，每每月对员员工月度度工作进进行绩效效评价。日日评价统统计由部部门负责责，绩效效评价由由单位领领导审核核。绩效效评价结结果直接接与员工工当月工工资挂钩钩。（四）健全全组织管管理系统统员工班组组部门管理处处构成提提供服务务的组织织管理系系统。作
18、业管理的的重点是是班组对对员工作作业质量量日检查查制度。班班组长的的工作是是否到位位，各部部门负责责人每周周至少检检查一次次。在此基础上上，各部部门制定定、实施施月度质质量评价价、绩效效考核制制度。如何提升本本部门服服务质量量，负责责人应根根据本部部门的特特点，提提出一套套系统的的操作性性强的工工作方案案。（五）作业业管理工工作目标标消灭管理死死角、盲盲点；日清日结、日日清日高高；激励竞争；优胜劣劣汰；不不断提高高管理效效率。四、激励机机制在XXXXXXX项项目管理理现场采采用国际际酒店业业广泛使使用的督督导管理理方式，对对各职能能部门实实施指挥挥和指导导管理。一一是经济济管理，通通过制定定员
19、工岗岗位和工工作成绩绩挂钩的的工资制制度，调调动员工工积极性性。二是是法规管管理，制制定一整整套完整整的规章章制度和和工作程程序，以以此规范范员工言言行，提提高工作作质量和和工作效效率。三三是宣传传教育管管理，通通过各种种宣传教教育手段段培养员员工的敬敬业精神神、职业业道德；加强员员工培训训，不断断提高员员工自身身素质和和工作水水平。五、监督机机制及自自我约束束机制为了充分调调动员工工的工作作积极性性、主动动性、加加强自我我约束，实实施员工工工作考考核及奖奖惩制度度作为严严格的监监督机制制，包括括：（一）、考考核种类类：考核核分月考考核和年年度考核核，月考考核由各各部门负负责人进进行评比比打分
20、，年年度考核核由管理理处项目目经理与与各部门门负责人人组成考考核小组组进行评评比打分分，日常常的记录录、检查查由各班班组负责责人进行行记录。（二）、考考核频度度：考核核每月进进行一次次，年度度总评一一次。（三）、考考核标准准：考核核内容及及标准详详见考核核评分表表。（四）、奖奖惩：1、每月考考核平均均分在99分以上上为达标标，可领领取当月月全额效效益工资资；8-8.99分为基基本达标标，可领领取当月月效益工工资的990%，7-77.9分分可领取取当月效效益工资资的800%，6-66.9分分可领取取当月效效益工资资的500%，6分以下下取消当当月效益益工资；2、年度扣扣分累计计在100分以下下者
21、，可可领取全全额年终终奖，扣扣分在110-118分之之间的可可领取990%的的年终奖奖，扣分分在188-266分之间间可领取取70%的年终终奖，扣扣分在226-336分之之间可领领取500%的年年终奖，36分以上者取消年终奖；3、连续二二个月考考核在66分以下下者辞退退或给予予行政处处分。六，人力资资源优化化配置“创品牌、塑塑形象”，人才才是根本本。我们们对管理理人员的的配备以以有经验验、有知知识、有有技能、懂懂管理和和具有高高度的服服务意识识为准绳绳，在此此基础上上建立一一支高素素质的物物业服务务人员队队伍，为为XXXXXXXX项目物业业管理创创出优质质品牌。在在管理人人员配备备中，我我们遵
22、循循如下原原则：具有良好的的职业道道德观念念：爱岗岗敬业、诚诚实守信信、办事事公道，服服务群众众、奉献献社会。在尊重人才才的基础础上，既既注重专专业技能能，又注注重思想想道德，德德才兼备备。所有管理人人员需参参加物业业管理专专业上岗岗培训并并取得合合格证书书，保证证1000%持证证上岗。第四节 具具体工作作计划根据XXXXXXXX项目的建建设、销销售的具具体情况况，我们们将物业业管理分分成四个个阶段，分分别为前前期介入入接管期期、住户户入住服服务期、住住户装修修管理期期和常规规物业管管理期。前期介入接管期1. 熟悉项目提出建议2. 策划物管方案3.费用预算住户入住服务期1.建章立制2.规范管理
23、程序3. 办理住户入住手续住户装修管理期1、加强制度管理2、严把装修管理关常规物业管理期1. 开展物业各类服务2. 严把服务质量关 前前期介入入接管阶阶段前期介入是是现代物物业管理理的一项项基础性性工作，其其核心是是把物业业管理的的思想注注入到物物业的规规划、设设计、施施工过程程中，使使物业最最大限度度地满足足业主的的需求。通过组建前前期筹备备组实施施对项目目的前期期介入，提提前对项项目物业业进行全全面深入入地了解解，就项项目营销销工作在在物业管管理服务务方面进进行策划划，以突突出物业业管理服服务诉求求，提升升XXXXXXXX项目在物物业管理理方面的的形象；为即将将开始的的物业接接管验收收掌握
24、原原始资料料，为将将来的物物业管理理服务工工作顺利利开展打打下基础础；以专专业的物物业管理理视角和和立场，以以专业调调研人员员对周边边房地产产、物业业管理服服务等相相关市场场调研结结果，提提出一系系列给予予最大限限度发挥挥XXXXXXXX项目物业业各项配配套设施施使用功功能，满满足未来来客户群群体的使使用需求求的合理理化建议议；并力力争制定定出定位位准确、内内容完善善、有效效适用的的符合XXXXXXXX项项目特点点的物业业管理服服务方案案，为后后期管理理创造有有利条件件。我们们将着眼眼于以下下几方面面的工作作：一、成立前前期筹备备组我们将从公公司内选选派从事事管理、技技术人员员，组成成XXXX
25、XXXX项目前期期筹备组组，开展展前期介介入工作作。筹备备组负责责前期介介入工作作以及建建立外部部公共关关系，同同时对居居住项目目的设计计、施工工过程中中已经存存在或可可能发生生的问题题提出意意见和建建议，定定期与开开发商、承承建商协协调解决决。二、早期介介入的主主要工作作（一）会审审图纸从环境布局局，管网网设置，停停车场所所，防盗盗报警设设施，水水电煤气气计量，居居住方便便等细节节方面考考虑。（二）参与与质量管管理对设备选型型、分布布数量提提出建议议；加强强对隐蔽蔽工程进进行验收收，使质质量隐患患消灭在在萌芽时时，促进进物业建建造质量量和验收收效率的的提高。为为今后的的经济运运行，维维修创造
26、造条件。（三）收集集技术档档案不断收集积积累物业业客户档档案资料料和项目目相关资资料，为为今后维维修、改改造管理理服务等等做专业业技术准准备。（四）熟悉悉社区环环境了解业主的的情况，服服务的内内容标准准及部分分业主的的特殊要要求，同同时熟悉悉与社区区有关的的供电、供供水、煤煤气、市市政、等等政府职职能部门门的情况况，建立立和谐的的工作关关系，使使物业管管理顺利利运作。三、 配合合开发商商的市场场营销工工作（一）随时时回答销销售过程程中关于于后期物物业服务务相关咨咨询；（二）加强强自我宣宣传，利利用与开开发商之之间的股股东关系系，可以以更有效效与开发发商进行行沟通和和协调，提提高服务务效率，确确
27、保服务务质量；（三）物业业公司长长期与当当地市政政和政府府相关部部门保持持良好的的关系，对对客户后后期相关关涉及市市政方面面的服务务要求，可可以得到到充分的的保障和和满足。四、工作计计划序号项 目目内 容一组建物业管管理队伍伍1人员的的选拔2人员的的培训及及上岗（人人员根据据需要逐逐步到位位）3人员的的岗位责责任制4人员的的考核与与奖惩制制度二熟悉物业情情况1与开发发商接触触2与施工工队接触触与了解解情况3与工程程监理接接触与了了解情况况4物业现现场图纸纸及技术术资料的的归集5物业现现场实际际情况的的技术摸摸底三完善管理办办公条件件1完善管管理用房房、购置置办公家家具电器器2安排员员工选聘聘及
28、员工工宿舍3调配物物资4各部门门筹备建建立工作作细化四建章建制1内部行行政管理理制度2外部管管理制度度3监督机机制的建建立4财务管管理制度度的建立立5服务行行为规范范6各岗位位工作程程序五物业管理VVI标识识的建立立1项目物物业导示示图2指路标标识3内部工工程用标标识4员工形形象标识识5配套设设施标识识六与客服部门门接触1收集住住户信息息2制作住住户档案案3制订服服务流程程及紧急急事态处处理流程程4配合销销售进行行物业管管理宣传传5物业设设施的接接管与验验收6物业综综合性验验收实验验，物业业遗留问问题的归归集整改改 住住户入住住服务阶阶段接待业主验验房接收收，办理理入住手手续，是是开发阶阶段结
29、束束和物业业管理开开始的标标志，是是贵我双双方一项项非常重重要的工工作。准准备不足足、仓促促交楼有有可能导导致业主主的强烈烈不满，使使开发企企业陷于于非常被被动的境境地，因因此应给给予高度度重视。交楼应具备备的条件件：1 房屋屋全部建建成，通通过质量量验收；2 房屋屋各项手手续齐全全，主要要是房房屋实测测面积证证明、房房屋竣工工备案表表、住住宅使用用说明书书、质质量保证证书必必须出示示；3 必要要的文件件准备，主主要是：房屋屋使用管管理维修修公约、前前期物业业管理服服务协议议、收收费清单单、房房屋验收收交接表表等；4 组组织验收收交接工工作人员员并进行行培训。一一般应与与开发商商销售、财财务、
30、客客务服务务人员联联合办公公；5 接接待现场场环境布布置。对于新落成成的物业业而言，交交楼是一一项繁杂杂而辛苦苦的工作作。我公公司作为为专业的的物业管管理公司司在物业业正式交交付使用用之前已已做好充充分准备备，同时时本着“对业主主负责，对对开发商商负责”的宗旨旨，我公公司针对对XXXXXXXX制定了了严格、细细致、全全面的接接管验收收方案。 住户装装修管理理阶段装修管理工工作的好好坏直接接影响到到物业的的出售及及今后物物业使用用和保养养；并且且随着人人们生活活水平及及素质的的日益提提高，追追求个性性意识、超超前意识识已是业业户的普普遍要求求，体现现在装修修方面，即即是使房房屋的美美观与实实用性
31、更更符合个个体品位位与爱好好，所以以业主会会对房子子做进一一步的改改造，故故而如何何正确引引导和监监控家庭庭装修，避避免出现现拆除承承重墙，改改变布线线及破坏坏公寓外外观统一一完整等等声音施施工现象象，是对对XX物业业管理综综合能力力的严峻峻考验。一、设计管管理业主装修方方案须经经XXXXXXXX项目物业业管理中中心核准准后方可可进行施施工。二、合同管管理1与业主主的合同同管理在业主规约约中明确确装修限限制，附附楼宇平平面图和和智能系系统布线线图、采采暖管线线图等，并并请业主主签字确确认；以以书面的的形式与与业主订订立房屋屋装修管管理合同同，就装装修宜明明确双方方责任和和义务。2与装修修队的合
32、合同管理理任何装修单单位进入入XXXXXXXX项目进行行装修，必必须与物物管中心心签订装装修管理理合同，并并上交营营业执照照复印件件及交纳纳一定数数额的装装修押金金；签订订装修修防火、治治安安全全协议书书，办办理施工工人员登登记和出出入证。物物管中心心将为其其提供房房屋平面面图及布布线图等等相关资资料并对对施工单单位进行行管理，如如发生违违章施工工或侵害害公司及及其他业业户权益益等行为为，按合合同中相相关条款款执行。三、装修违违章监控控1常规管管理：物管中心从从事前引引导、事事中控制制、事后后处理三三方面总总结出一一整套装装修管理理监控措措施，既既严格控控制违章章装修的的同时又又从小业业主的个
33、个性出发发，在装装修设计计和建筑筑材料的的选择上上积极加加以正确确引导。利利用说服服手段、经经济手段段、行政政手段、法法律手段段，发现现问题及及时纠正正。2巡视管管理：物管中心配配备一定定数量的的专业工工程技术术人员负负责业主主房屋施施工质量量监理工工作，对对发生违违章施工工的装修修单位，出出具停工工通知单单并及时时通知物物管中心心违章处处理中心心（专设设机构，就就装修事事宜负责责协调业业主、施施工单位位与管理理公司三三者之间间关系，以以保证装装修正常常进行）。四、业主装装修技术术资料的的归集业主装修方方案经XXXXXXXX项项目物管管中心核核准后，由由工程部部对业主主装修技技术资料料统一归归
34、集、存存档。五、业主装装修后验验收业主装修结结束后，由由专业工工程人员员参照业业主装修修方案对对装修工工程验收收，如有有违章施施工限期期更正。验验收合格格后退还还装修押押金。六、工作计计划装修管理1与住户户洽商装装修方案案2签署相相关装修修管理协协议3住户装装修过程程监管4建立严严密的跟跟踪装修修体系，处处理违章章：利用用说服手手段、经经济手段段、行政政手段、法法律手段段，发现现问题及及时纠正正。5住户装装修技术术资料的的归集6住户装装修后验验收 第五节 拟定财务务制度 按照财政部部财基字字（19998）7号文物物业管理理企业财财务管理理规定和和北京市市财政局局京财建建 5443号文文们 京市
35、物物业管理理企业财财务管理理实施细细则的的要求执执行。记记账方法法统一使使用借、贷贷记账法法，会计计科目和和会计报报表以物物业管理理财务规规定为依依据，参参照房房地产开开发企业业会计制制度结结合XXXXXXXX项目目的具体体特点制制定。1现金的的管理 （1）建立立现金内内部控制制制度，会会计、出出纳职责责分清，不不得兼任任。出纳纳和会计计人员要要相互配配合，相相互监督督，防止止差错，堵堵塞漏洞洞。 （2）遵守守国家规规定的现现金使用用范围，尽尽量采用用支票结结算方式式。 （3）遵守守库存现现金限额额保管的的规定，不不得超限限额存储储现金。 （4）当日日收到的的现金，当当日送存存银行，不不得坐支
36、支现金。 （5）库存存现金要要做到日日清月结结，严禁禁以各种种形式的的“白条”充抵库库存现金金，坚持持查库制制度。 （6）不得得以“XXXXXXXX”项目的的名义为为外单位位或个人人代存现现金或汇汇款，严严禁为外外单位或或个人提提取现金金。2宅亏存存款的管管理（1）严格格遵守银银行结算算办法的的规定，不不得出租租、出借借本单位位账户，不不得签发发空头支支票和远远期支票票，现金金支票只只准出纳纳员使用用。 对收取取的支票票要严格格审查。日日期、印印鉴等，并并仔细填填写数字字及有关关事项，如如发现因因本单位位原因造造成银行行退票的的，应追追究责任任人的责责任，并并要及时时处理退退票相关关事宜。 （
37、2）签发发出的支支票要注注明日期期、用途途、限额额。 （3）支票票与印鉴鉴分人保保管，每每日离岗岗前要将将空白支支票和印印鉴放在在保险柜柜内保存存。 （4）按月月编制银银行存款款调节表表，找出出查实未未达账项项的原因因，及时时加以调调整。3有关收收支管理理规定各各部门的的一切支支出款项项都要有有计划。（1）款计计划经XXXXXXXX项项目总经经理审批批后转财财务部，财财务部按按用款计计划安排排使用资资金。（2）资金金的支出出必须按按照用款款审批程程序办理理，凡XXXXXXXX项项目的支支出均应应由总经经理签字字批准方方可办理理。（3）格审审查原始始凭证。审审查其来来源的合合法性，数数字的正正确
38、性，手手续的完完整性。发发现原始始凭证被被涂改或或伪造必必须拒绝绝收付，并并及时向向主管领领导汇报报，予以以处理。 （4）对不不符合财财务制度度和开支支标准的的，应拒拒绝支付付。 （5）出差差人员预预支的差差旅费，在在返回后后应及时时报账，一一次结清清，逾期期不报帐帐，财务务部应及及时按规规定执行行扣款。 采购的设备备、低值值易耗品品、材料料实物等等实物，报报账时要要有验收收单。 XXXXXXX项目目的收入入均应开开据发票票、收据据，据实实入账，结结转收入入。 （6）发票票、收据据要有专专人保管管，设置置专用的的发票领领用登记记簿。各各部门领领用发票票、收据据时须由由领用人人签收领领用数数量并
39、登登记起讫讫编号。发发票收据据存根用用后，交交由财务务部收回回并负责责保管。财财务部定定期核查查发票收收据的登登记使用用、保管管情况。4存货的的管理 （1）存货货是XXXXXXXX项目目在经营营过程中中为保证证正常运运营而储储备的各各类物资资。按照照房地地产开发发企业财财务制度度，结结合XXXXXXXX项目目的具体体情况，存存货包括括：库存存材料、低低值易耗耗品。 （2）存货货的核算算XXXXXXX项项目的存存货采用用实际成成本进行行核算。XXXXXXX项项目购入入的存货货，按买买价加运运费、采采购保管管费和税税金计价价。发出存货货采用先先进先出出法 （3）存货货盘盈、盘盘亏、毁毁损、报报废的
40、处处理。XXXXXXX项项目对存存货采用用永续盘盘存制应应当定期期或不定定期盘点点。年度度终了前前必须进进行全面面的盘点点清查。对对于盘盈盈、盘亏亏毁损、报报废的存存货应当当及时查查明原因因，分别别情况进进行帐务务处理。盘盈的存存货，冲冲减管理理费。盘亏、毁毁损、报报废的存存货。查查明原因因，经批批准，扣扣除过失失人或者者保险公公司赔款款和残值值后，计计入采购购保管或或者管理理费。存货毁损损属于非非常损失失部分，经经批准，扣扣除保险险公司赔赔款和残残值后进进入营业业外支出出。（4）低值值易耗品品的摊销销低值易耗耗品能在在经营中中多次使使用，基基本不改改变原有有的实物物形态，在在领用低低值易耗耗
41、品时，应应选用一一定的方方法，将将其价值值一次或或者分次次摊入相相关成本本费用。凡1000元以下下的低值值易耗品品在领用用时，采采用一次次摊销的的方法，将将其价值值一次计计入成本本费用。凡1000元以上上的低值值易耗品品在领用用时，采采用五五五摊销的的方法，计计入成本本费用。5固定资资产存货货的管理理(1)根据据企业业财务通通则的的规定，固固定资产产应具备备下列条条件 使用年限限在一年年以上的的房屋及及建筑物物、机器器、机械械、运输输工具及及其他与与生产经经营有关关部门的的设备、器器具、工工具等。 不属于生生产经营营主要设设备，但但单位价价值在220000元以上上，并使使用期限限超过两两年的物
42、物品。 (2)固定定资产的的计价 购入的固固定资产产，原始始价值为为买价加加支付运运输费、装装卸费、包包装费、途途中保险险费、安安装调试试费和交交妄白关关税等。根据房房地产开开发企业业财务制制度及及公司规规定，对对固定资资产统一一编号管管理，分分类建账账。固定资产产的折旧旧提取采采用平均均年限法法。固定定资产的的折旧年年限按照照房地地产开发发财务制制度中中规定的的固定资资产分类类折旧年年限确定定。 年折旧旧额二（固固定资产产原值预计净净残值）十十折旧年年限或：月折旧旧额二年年折旧额额十122年折旧旧率二门门预计计净残值值率）99折旧年年限 XXI 000 月折折旧率二二年折旧旧率911净残值值
43、按照固固定资产产原值335确定定。固定资产的的清理为为了保证证财产的的安全完完整，对对固定资资产每年年清点一一次，通通过清点点，核实实固定资资产的账账面数与与实物是是否相符符。主管管部门和和使用部部门要建建账、建建卡，做做到账卡卡物相符符。对于于清查、盘盘点时所所发生的的账卡物物不符的的情况要要及时报报XXXXXXXX项目总总经理和和公司财财务总监监，经批批准后按按规定进进行账务务处理。6共用部部位和共共用设施施设备维维修基金金的管理理及使用用代管基金是是指企业业接受开开发商或或者物业业产权人人或使用用人委托托代管的的房屋共共用部位位维修基基金和共共用设施施设备维维修基金金（以下下称维修修基金
44、）。维维修基金金来源：购房者者应当按按购房款款的2的比比例向售售房单位位缴交维维修基金金。（商商品房在在销售时时购房者者与售房房单位应应当签订订有关维维修基金金交缴约约定，售售房单位位代为收收取的维维修基金金属全体体业主共共有，不不计入住住宅销售售收入）；维修基基金的存存款利息息；经开开发商批批准，在在维修基基金闲置置时用于于购买国国债等的的投资收收益；维维修基金金不敷使使用时，经经开发商商研究决决定，按按业主占占有的住住宅面积积比例向向业主续续筹。维维修基金金属全体体业主共共有，物物业管理理公司执执行代管管职能。房屋共用部部位和共共用设施施设备维维修基金金所有权权属业主主，由管管理公司司做为
45、“代管基基金”实施管管理，对对这部分分基金实实行专户户存储，专专款专用用。递延延资产对对不能全全部计入入当年损损益，应应当在以以后经营营年度分分期摊销销的各项项费用，按按递延资资产处理理。递延资产包包括以下下内容：开办费费；其它它需列入入递延资资产的项项目。（1）开办办费自收收到第一一笔经营营收入起起，按不不得低于于五年的的期限分分期摊入入管理费费。其他他列入递递延资产产的项目目，应将将项目名名称、金金额、摊摊销计划划报财务务主管批批准后，在在其有效效期内摊摊入相应应成本费费用。 （2）维维修基金金应专户户存储专专款专用用，其银银行存款款帐户，设设立开发发商和物物业管理理公司双双方即签签。 （3）维修修基金的的会计帐帐簿应按按单栋住住宅分别别设置记记帐。 （4）维修修基金的的业主转转让房屋屋所有权权时节余余的维修修基金不不予退还还，随房房屋所有有权同时时过户。 （5）维修修基金的的使用时时，由管管理公司司提出大大修理或或