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1、资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值 对养老养老产业的的认知知 我国“居家养老”方式逐步成为主流。中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。第一阶段199020031990201020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(亿人)年份中国老龄化进程第二阶段20032020第三阶段20202050老龄化比率8.610.2%老龄化比率10.215.6%老龄化比率15.627.4%202020
2、00现状趋势p到到2121世纪中期，我国老年人口世纪中期，我国老年人口(60(60岁以上岁以上)将超过将超过4 4亿，亿，占全国总人口的占全国总人口的28%28%p2010204020102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一年是中国人口老龄化速度最快的时期，这一阶段老年人口平均每阶段老年人口平均每1010年提高年提高3.99%3.99%p截止截止20092009年，我国年，我国6060岁以上的老年人已达岁以上的老年人已达到到1.671.67亿，占全国总人口的亿，占全国总人口的12.5%12.5%p依据联合国标准，当一个国家或地区依据联合国标准，当一个国家或地区6060岁以岁以上老年人
3、口占总人口的上老年人口占总人口的10%10%，或，或6565岁以上老年岁以上老年人口占总人口的人口占总人口的7%7%，即视为进入老龄化社会，即视为进入老龄化社会资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值目前我国养老地目前我国养老地产的井的井喷式增式增长时期已期已经初步形成初步形成 第一阶段：市场发展初期（1999 年-2010 年）老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同时，
4、传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010 年-2025 年）老年住宅井喷式增长一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP 达到3000 美元以上，社会保障体系的逐步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；另一方面，目前年龄在35 45 岁的一批中年人在这一阶段也步入老年，他们是目前社会的主流，有着较高的收入及教育水平；同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。第三阶段：市场成熟
5、发展阶段（从2025 年-2055 年）处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入一个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值推动中国养老地产的推动中国养老地产的发展发展养老观念转变养老观念转变社会对养老住宅的关注社会对养老住宅的关注“421”421”家庭养老压力家庭养老压力社会老龄化趋势社会老龄化趋势政策的优惠政策的优惠市场的需求及供应缺
6、口市场的需求及供应缺口资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。注：注：65岁人口占常住人口比例数据来源为岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。年度统计年鉴数据。成熟区：成熟区：成熟区：成熟区：n n华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群华东、华北、西北城市群考察区：考察区：考察区：考察区：n n东北
7、、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群东北、华中、西南城市群潜力区：潜力区：潜力区：潜力区：n n华南移民城市群华南移民城市群华南移民城市群华南移民城市群暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：n n经济发展水品及老龄化程经济发展水品及老龄化程经济发展水品及老龄化程经济发展水品及老龄化程度均不高的其它城市群度均不高的其它城市群度均不高的其它城市群度均不高的其它城市群资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值四四类城市城市成熟区：成熟区：成熟区：成熟区：n n老龄化程度高，经济水品发
8、达。目前阶老龄化程度高，经济水品发达。目前阶老龄化程度高，经济水品发达。目前阶老龄化程度高，经济水品发达。目前阶段可立即进入的成熟区域。段可立即进入的成熟区域。段可立即进入的成熟区域。段可立即进入的成熟区域。以上海、北京、西安为代表的华东地区、以上海、北京、西安为代表的华东地区、以上海、北京、西安为代表的华东地区、以上海、北京、西安为代表的华东地区、华北地区和西北地区城市群华北地区和西北地区城市群华北地区和西北地区城市群华北地区和西北地区城市群因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜因为其老龄化程度最严重，具有巨大的潜在市场，
9、另外，强大的消费力又提供了有在市场，另外，强大的消费力又提供了有在市场，另外，强大的消费力又提供了有在市场，另外，强大的消费力又提供了有力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和力的消费支撑，为老年住宅的试点开发和良性发育提供了有利条件。良性发育提供了有利条件。良性发育提供了有利条件。良性发育提供了有利条件。考察区：考察区：考察区：考察区：n n老龄化程度严重，经济发展水平有待提老龄化程度严重，经济发展水平有待提老龄化程度严重，经济发展水平有待提老龄化程度严重，经济发展水平有待提高。具体项目应重点考察当地的经济发展高。具体项目应
10、重点考察当地的经济发展高。具体项目应重点考察当地的经济发展高。具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。状况和消费能力。状况和消费能力。状况和消费能力。以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、以沈阳、武汉、成都为代表的东北地区、华中地区和华南地区城市群华中地区和华南地区城市群华中地区和华南地区城市群华中地区和华南地区城市群老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，老龄化程度严重，具有巨大的潜力市场，但经济发展状况和消费力相对较差，该区但经济发展状况和消费力
11、相对较差，该区但经济发展状况和消费力相对较差，该区但经济发展状况和消费力相对较差，该区域具体项目应重点考察当地的经济发展状域具体项目应重点考察当地的经济发展状域具体项目应重点考察当地的经济发展状域具体项目应重点考察当地的经济发展状况和消费能力。况和消费能力。况和消费能力。况和消费能力。潜力区：潜力区：潜力区：潜力区：n n经济发展水平高，老龄化程度有限，具经济发展水平高，老龄化程度有限，具经济发展水平高，老龄化程度有限，具经济发展水平高，老龄化程度有限，具体项目应重点考察当地对养老地产的需求体项目应重点考察当地对养老地产的需求体项目应重点考察当地对养老地产的需求体项目应重点考察当地对养老地产的
12、需求状况。状况。状况。状况。以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群以广州为代表的华南移民城市群经济发展水平较高，消费力强，但人口老经济发展水平较高，消费力强，但人口老经济发展水平较高，消费力强，但人口老经济发展水平较高，消费力强，但人口老龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重龄化程度相对较轻，该区域具体项目应重点考察当地对养老地产的需求状况。点考察当地对养老地产的需求状况。点考察当地对养老地产的需求状况。点考察当地对养老地产的需求状况。暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑区：暂不考虑
13、区：n n经济发展水品及老龄化程度均不高经济发展水品及老龄化程度均不高经济发展水品及老龄化程度均不高经济发展水品及老龄化程度均不高老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的老龄化程度较轻，且经济发展水平较差的城市。城市。城市。城市。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值养老地养老地产案例案例北京北京东方太阳城方太阳城区位坐落于有“东方莱茵河”之美誉的北京市顺义区潮白河畔；定位“世界级的高尚退休社区”、“全新退休生活的领跑者”规模规划面积234万
14、平方米，总建筑面积70万平米，共可入住2万余人；物业类型独栋别墅、联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓面积为78-716平方米不等；开发商开发商 中国希格玛有限公司，成立于中国希格玛有限公司，成立于1986年，年，隶属中国科学院隶属中国科学院所在区域概况所在区域概况 项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率项目所在顺义区植被覆盖率、绿化率和空气质量等环境条件和基础条件都和空气质量等环境条件和基础条件都非常好，位于北京传统认知的中央别非常好，位于北京传统认知的中央别墅区板块墅区板块开盘时间开盘时间 一期一期2003年，二期年，二期2004年，三期年，三期2007-2009年年资金是运动的价值，资金的
15、价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值养老地养老地产案例案例北京北京东方太阳城方太阳城产品体系类型多样四层电梯公寓共600套，170-250 联排共230套，222-260 独栋共118套，268-380 四合院共7套，424-716 销售情况良好一期、二期、三期分批开盘后均已售罄开盘时间：一期开盘时间：一期20032003年，二期年，二期20042004年，三期年，三期2007-20092007-2009年年历史价格：历史价格：20032003年年33003300元元/平米，平米，20072007年底年底90009000元元/平米
16、，平米，20082008年下旬年下旬87008700元元/平米平米资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值对我我们的启的启发“超级配套+产品类型多样化+优美的景观环境”是东方太阳城成功的关键因素。成功关键成功关键优美的景观环境完善的养老配套产品类型多样化养老住宅应将环境和养老配套并养老住宅应将环境和养老配套并重重以全项目为养老地产之名，做纯以全项目为养老地产之名，做纯销售，打造全龄社区概念销售，打造全龄社区概念资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金
17、就是原有资金的时间价值对我我们的启的启发销售部分客群持有部分客群持有部分客群p年龄：全龄化社区概念，立足老年群体，兼顾中青年年龄：全龄化社区概念，立足老年群体，兼顾中青年p来源：本地客户为主，兼顾周边城市客群来源：本地客户为主，兼顾周边城市客群p购买主要目的：立足养老自住需求，兼顾刚性需求、改善置业及投资需求购买主要目的：立足养老自住需求，兼顾刚性需求、改善置业及投资需求p客户特征：养老一族：离退休老人，以自理性健康老年人为主客户特征：养老一族：离退休老人，以自理性健康老年人为主 养老一族子女：希望与父母就近居住，方便照顾父母；养老一族子女：希望与父母就近居住，方便照顾父母；准养老一族：计划将
18、来退休生活而养老置业的中年客群；准养老一族：计划将来退休生活而养老置业的中年客群；地缘性客户：周边工作人群地缘性客户：周边工作人群p自营部分养老公寓：面向较为高端的养老客群，离退休老干部，有较高收入来自营部分养老公寓：面向较为高端的养老客群，离退休老干部，有较高收入来 源，较高知识水平；中期、短期使用源，较高知识水平；中期、短期使用p整售部分养老公寓：面向国际大型养老机构整体出售整售部分养老公寓：面向国际大型养老机构整体出售p配套公建：面向客群包括社区养老人群及住户、来此进行会议度假娱乐客群配套公建：面向客群包括社区养老人群及住户、来此进行会议度假娱乐客群资金是运动的价值，资金的价值是随时间变
19、化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值对我我们的启的启发体现新一代的养老社区开发价值理念持续就业自主自理安全有障碍现代养老理念积极乐观延长社会责任职能延续独立行为能力延缓身体机能衰退自主健康老有所为老有所乐老有所盼现代养老设区建设理念不仅老有所居，老有所养，还要老有所为，老有所乐。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值对我我们的启的启发盈利模式盈利模式目目标客群多元化客群多元化立足但不立足但不仅限于于老年群体限于于老年群体建立建立综合性的合性的项目盈利体系目盈利
20、体系“住宅住宅销售售+养老地养老地产持有持有经营+综合性商合性商业租售租售运运营”以住宅以住宅销售售为主要利主要利润来源点来源点以以“养老地养老地产”作作为项目理念，并打造养老示范区体目理念，并打造养老示范区体现项目理念目理念通通过会会员制制销售作售作为持有型物持有型物业盈利盈利载体体以以综合性商合性商业租售作租售作为项目配套目配套设施及持施及持续盈利盈利载体体运运营模式模式以以“养老养老”理念理念为核心，打造核心，打造项目的复合价目的复合价值体系体系建立养老概念下的建立养老概念下的软硬件配套服硬件配套服务体系，并以此衍生出新的价体系，并以此衍生出新的价值利利润点点引入国内外著名养老机构引入国
21、内外著名养老机构资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值感悟与反思感悟与反思现代社会城市环境恶化，城市生活节奏加快，人们的生活压力加大，久居闹市的人们越来越渴望能走出城市，融入自然 我们需要什么？资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值感悟与反思感悟与反思随着岁月流逝，我们父母都已年迈，心酸他们为我们一生付出，怎样才能尽一份孝心，回报他们，让他们安度健康、快乐的老年生活我们焦虑什么？资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化
22、的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值感悟与反思感悟与反思现在都是独生子家庭，将来等我们老了，两个孩子要照顾四个老人，还要抚养子女，我们应该怎么办？我们担心什么？资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值感悟与反思感悟与反思资源优势：水、木、泉、农田 分析得出，我们具有丰富的自然资源优势a:水-基地中央有一瘦长湖泊，基地外围两 侧也有一定规模水域，水资源丰富。b:木-基地原有许多古树，其树木种类之多，规模之大在当地十分少见，是难得的天然资源。c:泉-地下热源为此处提供了丰富
23、的温泉水资源，地下水富含多种对人体有益矿物质，温泉资源的充分利用可以大大提高居住在此人们的生活品质和生活情趣。d:农田-基地周围有大规模的农业用地，适于开发景观农业，居住在田园环抱之中，可以充分享受田园乡村的美妙感觉。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值南苑南苑SWOT分析分析Strengths 优势Weaknesses 劣势Opportunities 机会 Threats 威胁良好的水、土地资源、丰富的地热温泉资源生态林场、森林公园距离市区较远，出行不便环境污染严重，人们向往休闲、养生竞争对手及潜在竞争对手多不动产登记、房产税等政策影响别墅项目多，竞争激烈火车站南站竣工、南外环路修建在即配套没完成，不能竣工验收造成业主退房空气清新，远离城区喧嚣周边常驻人口偏少，基础配套设施不健全人口老龄化严重、养老需求加剧交通不畅、路况差