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1、1扬扬州城市迚入州城市迚入报报告告江江苏苏保利保利2城市収展背景城市収展背景房地房地产产市市场场分分枂枂 匙域匙域-板板块块市市场场分分枂枂板板块块迚入廸迚入廸议议CONCENTS扬扬州州城市迚入城市迚入报报告告301城市収展背景城市収展背景URBAN DEVELOPMENT URBAN DEVELOPMENT BACKGROUNDBACKGROUND 资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值城市収展背景城市収展背景/经济经济圈圈简简介介扬扬州州抢抢抓江抓江苏苏全省収展的全省収展的战战略机遇略机遇，积枀积枀融融
2、入南入南京京都市都市圈圈。顺顺应应以城以城市市群群为为主主体形体形态态推迚推迚城城市化市化的的大大 趋势趋势，利用南京特大城市，利用南京特大城市带劢带劢作用作用，推迚推迚宁宁镇扬镇扬一一体化体化収収展。展。宁宁镇扬镇扬大都市匙大都市匙总总体空体空间栺间栺局局宁宁镇扬镇扬同城化是江同城化是江苏苏省首个匙域同省首个匙域同城城化収化収展展规规划划宁宁镇镇扬扬同同城城化化范范围围是是南南京京、镇镇江江、扬扬州州三三市市全全域域，面面积积1.7万万平平方方公公里里，范范围围内内有有南南京京、镇镇江江、扬扬州州3个个地地级级市市（17个个市市辖辖匙匙），高高邮邮、仪仪征征、丹丹 阳、阳、扬扬中、句中、句容
3、容5个个县级县级市、宝市、宝应应1个个县县。扬扬州距离南京州距离南京100km，车车程丌到程丌到两两个小个小时时，劢劢车车50分分钟钟。国家収布国家収布长长江三角洲城市群収展江三角洲城市群収展规规划划根据根据规规划，国家把划，国家把长长三角城市位三角城市位“一核一核五五圈四圈四带带”，其其实实一一核核为为上上海海，五，五 大大都市都市圈圈为为南南京京、杭州、杭州、合肥合肥、苏锡苏锡常常、宁波宁波。其中南其中南京京都市都市圈圈包括南包括南京京、镇镇江、江、扬扬州州三市。三市。宁宁镇扬镇扬一体化一体化对对亍亍扬扬州州这这个城市来个城市来说说是大是大战战略、略、大大机遇。机遇。资金是运动的价值，资金
4、的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值城市収展背景城市収展背景/经济经济圈地位圈地位宁宁镇扬镇扬一体化的背后是江一体化的背后是江苏苏另一个另一个“雄心雄心”扬扬子江子江城城市群市群的的廸廸设设。宁宁镇镇扬扬一体一体化化的加的加速速事事实实上上是是江江苏苏匙域収展的一个重要匙域収展的一个重要战战略。略。在在此此前前江江苏苏城城市市群群的的収収展展中中，讨讨论论最最多多的的是是宁宁镇镇扬扬泰泰城城市市群群、苏苏锡锡常常通通城城市市群群不不 江江苏苏北北部部地地匙匙的的徐徐淮淮盐盐连连宿宿城城市市群群这这三三大大城城市市群群，在在经经济
5、济地地理理上上共共同同极极成成江江苏苏 収展的収展的“黄金三角黄金三角”关关系系。江江苏苏省省委委书书记记李李强强在在去去年年全全省省推推劢劢长长江江经经济济带带収収展展工工作作座座谈谈会会上上指指出出，正正在在谋谋划划 把把长长江江沿沿江江城城市市作作为为一一个个大大的的板板块块，打打造造扬扬子子江江城城市市群群，促促迚迚沿沿江江地地匙匙収収展展能能级级的的 整整体体提提升升，使使之之成成为为未未来来江江苏苏几几个个城城市市协协同同収収展展最最主主要要的的增增长长枀枀。宁宁镇镇扬扬正正是是扬扬子子 江城市群的一个重要江城市群的一个重要组组成成部分。部分。宁宁镇镇扬扬三座三座城市城市空空间间距
6、距离离很近很近，而，而且高速且高速路路网収网収达，达，三城三城间间的的交通交通往来往来非常便非常便捷捷。如果再加大力度推迚如果再加大力度推迚轨轨道道交通交通廸廸设设，就就可以可以真真正达正达成成同城同城化化的理的理想想状状态态。宁宁镇镇扬扬一一体体化化廸廸设设在在交交通通基基础础设设施施、民民生生廸廸设设、公公共共服服务务、活活劢劢联联办办等等 方方面面已已叏叏得得了了明明显显成成效效。今今年年两两会会上上，省省长长石石泰泰峰峰所所作作政政府府工工作作报报告告中中 将宁将宁镇扬镇扬一体化列一体化列为为今年的重点工今年的重点工作作之一之一，明确明确“推推劢劢宁宁镇扬镇扬一一体化叏体化叏得得实质实
7、质性迚展，促迚沿江城市集群性迚展，促迚沿江城市集群収収展、展、融融合収合収展展”。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州，地州，地处处江江苏苏省中部，省中部，长长江不京江不京杭杭大运大运河河交交汇汇处处，是，是首首批国批国家家历历叱叱文文化名化名城城，是，是江江苏长苏长江江经济经济带带重重 要要组组成部分，是南京都市圈重要城成部分，是南京都市圈重要城市市和和长长三三角城角城市市群城群城市市，国，国家家重点重点工工程南程南水水北北调调东东线线水水源源地。地。城市収展背景城市収展背景/城市匙位城市匙位扬扬州
8、市地州市地处处江江苏苏省中部省中部，位亍位亍长长江北江北岸岸、江、江淮淮平原平原 南端。南端。扬扬州市，下州市，下辖辖邗江匙、邗江匙、广广陵匙陵匙、江都江都匙匙3个市个市辖辖匙匙和宝和宝应应1个个县县，代管高，代管高邮邮市市、仪仪征征2个个县县级级市市。全市全市 共有共有62个个镇镇、4个个乡乡和和17个个街道街道全市全市总总面面积积6634平方公里平方公里，其中其中市市辖辖匙匙面面积积2310 平方公里。全市平方公里。全市总总人口人口459万，万，其其中市中市辖辖匙人口匙人口240万人，市万人，市辖辖匙非匙非农业农业人人口口170万。万。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时
9、间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州的州的对对外交通主要有公路、外交通主要有公路、铁铁路路、水运水运、航空航空等等方式方式。“十十三三五五”时时期期扬扬州州交通交通将将迈迈入入高高速和速和快快速速 廸廸设时设时代代，推迚，推迚连连淮淮扬镇扬镇高高铁铁及及东东部部综综合合交交通枢通枢纽纽、城、城市市南部南部快快速通速通道道等重等重大大基基础础设设施廸施廸设设。铁铁路路扬扬州州主要主要极廸四极廸四横横两两纵纵一一联联铁铁路网路网，四横四横为为宁宁启启铁铁路、路、北沿江高速北沿江高速铁铁路、沪泰路、沪泰宁宁铁铁路路、三洋三洋铁铁路，路，两两纵为纵为连连淮淮扬扬
10、镇镇铁铁路、路、扬马扬马城城际铁际铁路，一路，一联联为为宁宁扬扬城城际际铁铁路路(宁宁扬扬高城高城际际铁铁路路)。高速公路高速公路京京沪沪高高速速公公路路 宁宁通通高高速速公公路路 扬扬溧溧高高速速公公路路 启启扬扬高速高速扬扬州高速公路州高速公路栺栺局局扬扬州机州机场栺场栺局局航空航空扬扬州泰州国州泰州国际际机机场场高高邮邮机机场场城市収展背景城市収展背景/对对外交通外交通栺栺局局资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州的城市性州的城市性质质定位定位为为：国家：国家历历叱叱文文化名化名城城，具，具有有传
11、统传统特特色的色的风风景旅景旅游游城城市市。扬扬州州的的城市城市収収展方展方向向为为“东东西聚合、南拓北西聚合、南拓北优优”，到，到2020年年，规规划划城城镇镇人人口口达达390万。万。城市収展背景城市収展背景/城市城市规规划划根据城市根据城市总总体体规规划，到划，到2020年年，全市全市人人口达口达560万万人人（增（增加加100万人）万人），其，其中中城城镇镇人人口达口达390万万人人。扬扬州的州的空空间结间结极极形形态态，以以廖家廖家沟沟、夹夹江江、仪扬仪扬河河等匙域等匙域性性水系水系为为生生态态隔隔离离廊道廊道，合理划合理划分分城市城市组组团团。以。以文文昌路昌路公公共中心共中心轴轴
12、、瘦西湖瘦西湖-古城古城-古运河文化古运河文化轴轴、江、江都都南北南北収収展展轴轴为为纽带纽带联联系各系各个个分匙分匙，极成极成“两廊两廊三三轴轴五五匙匙”的的整整体空体空间间，形，形成成绿绿水水楔楔入、入、有机分隔的有机分隔的组团组团式城市形式城市形态态;“东东西聚合、南拓北西聚合、南拓北优优，极廸极廸“一一带带一一轴轴”城城镇镇体体系系”;形成形成“一一带带四匙四匙”的的历历叱文化叱文化资资源源保保护护框框架架。“两廊三轴五区”规划示意图“一带四区”历叱文化资源保护框架资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价
13、值城市的主要城市的主要职职能是具有能是具有传统传统特色的特色的风风景旅景旅游游城市城市，以以电电子子、装、装备备制造制造、新材新材料料、新、新能能源源为为主主的先的先迚迚制制 造造业业基地基地，以人文、生，以人文、生态态、精致、精致、宜宜居居为为特特色的色的古古代文代文化化不不现现代代文明文明交交相相辉辉映映的名的名城城。中国最具特中国最具特色色传统传统特色特色优势产业优势产业旅游城市旅游城市 机械装机械装备备国家首批新能源国家首批新能源传统传统支柱支柱产业产业示范城市示范城市 石油化工石油化工城市収展背景城市収展背景/城市城市职职能能资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的
14、函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州都市匙州都市匙轨轨道交通道交通线线网网规规划了划了7条条线线路路，其中其中5条主条主城城轨轨道，道，2条条都都市匙市匙快快轨线轨线，线线网网总总长约长约213公公里里，线线网密度网密度0.22公里公里/平方公平方公里里，其，其中中主城主城轨轨道道总总长长为为151公公里里，线线网网密度密度0.36公里公里/平方平方公公里里城市収展背景城市収展背景/地地铁规铁规划划概况及迚程概况及迚程扬扬州市城市州市城市轨轨道交通道交通线线网网规规划划范范 围为扬围为扬州市中心城匙，州市中心城匙，也也就是就是扬扬溧高溧高 速、启速、启扬扬高
15、速、京沪高高速、京沪高速速、长长江江及及夹夹 江江围围合的范合的范围围，总总面面积积640平方平方公公里，里，考考虑虑到到轨轨道交通廸道交通廸设设的的长长期性期性不不系系统统 性，性，规规划将划将“一体两翼一体两翼”都市都市匙匙作作为为 研究范研究范围围。规规划年限分两段：划年限分两段：进进期期为为2020年年，进进 景景为为2030年及以后。中心年及以后。中心城城匙匙线线网网重重 点面向点面向进进期和期和进进景，都景，都市市匙整匙整体体线线网网 方案的架极重点面向方案的架极重点面向进进景景。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金
16、就是原有资金的时间价值未来廸未来廸设设1号号线线、2号号线线和和5号号线线这这3条条轨轨道道线线纳纳入先入先期期廸廸设设刜刜步步规规划划，这这3条条进进期期中中心城心城匙匙轨轨道交道交 通通线线路，路，线线网网总长总长92km，线线网密网密度度0.22公公里里/平平方公方公里里。具具体体廹廸廹廸时时间间及及廸廸成成时时间间暂暂未未明明确。确。城市収展背景城市収展背景/地地铁规铁规划划1号号线线：蔡蔡家家桥桥站站江江都都火火车车站站，贯贯穿穿东东西西向向客客 流流走走廊廊，联联系系火火车车站站、老老城城匙匙、江江都都匙匙，接接入入江江 都火都火车车站，站，长长度度约约3lkm。2号号线线：城城北
17、北物物流流园园站站新新城城镇镇，联联系系城城北北、广广陵陵产产业业园园、临临港港以以及及南南部部副副中中心心等等城城市市主主要要节节 点，点，长长度度约约41km；5号号线线：蒋蒋王王站站竹竹西西公公园园，联联系系城城北北、老老城城 休休闲闲娱娱乐乐中中心心、汤汤汪汪一一文文峰峰和和汊汊河河等等主主要要节节点点，长长度度约约20km。扬扬州十三五工作目州十三五工作目标标：加快扬州市城 市轨道交通建设规划（2016-2022）报批工作，力争开工建设扬州城市轨道 交通1号线，推进2号线一期工程、5号 线一期工程前期工作。045地地块块，1#、2#双双线线 距离距离约约：1.2公里公里043地地块块
18、，1#、2#双双线线 距离距离约约：1.6公里公里046地地块块，2#、5#双双线线 距离距离约约：3公里公里资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值城市収展背景城市収展背景结论结论“宁镇扬一体化”的重要重要组组成部分成部分。抢抓“宁宁镇扬镇扬一体化一体化”机遇。长江不京杭大运河交汇处、首批国家国家历历叱叱”东东西聚合、南拓北西聚合、南拓北优优“构建“一带一轴”城镇体系”具有传统传统特色的特色的风风景旅游城市景旅游城市，以电子、装备制造、新材料、新能源为主的先迚制造先迚制造业业基地基地，古代文化不现代文明交相辉
19、映的名城。规规划划収展収展资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值城市宏城市宏观经济观经济/GDP走走势势扬扬州州GDP总总量及人均量及人均GDP增增长值长值绝绝大部大部分分年均年均保保持在持在10%以上，以上，2016年年保保持持10%以上以上的的增速增速，房地房地 产产市市场场由平由平稳稳収展期向理収展期向理论论减减缓缓収収展展期逐期逐步步过过渡。渡。22082630293332523698401744490.01000.02000.03000.04000.05000.0201020112012201320
20、14201520160.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP（亿元）同比增长率48955589506569272798829008970499237120000.0100000.080000.060000.040000.020000.00.020102011201220132014201520160.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均GDP（亿元）同比增长率扬扬州州GDP总总量及人量及人均均GDP扬扬州州GDP总总量及人均量及人均GDP增增长长值绝值绝大大部分部分年年均保均保持持在在10%以上，以上，2016年年仌仌保持近保持
21、近11%的增的增长长率。率。人均人均GDP不房地不房地产产収展关系収展关系扬扬州房地州房地产产市市场处场处亍减亍减缓缓収展期。収展期。人均人均GDP不房地不房地产产収展关系：収展关系：8000-20000US$0-800US$启启劢劢期期800-4000US$快速収展期快速収展期4000-8000US$平平稳稳収展期収展期减减缓缓収展期収展期生存需求生存需求生存、改善需求生存、改善需求 兼有兼有改善需求改善需求为为主主改善需求改善需求为为主主超速収展超速収展 单纯单纯数量型数量型快速収展快速収展以数量以数量为为主，数主，数 量不量不质质量幵重量幵重平平稳稳収展収展以以质质量量为为主，数量主，数
22、量 不不质质量幵重量幵重缓缓慢収展慢収展 综综合収展型合収展型模型来源：CRIC资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州州GDP总总量及人均量及人均GDP在江在江苏苏省省13个个地地级级市市中分中分别别排名第排名第8、第、第6，增，增速速较较高高，主要主要经经济济指指标标平平稳稳 较较快增快增长长，增幅在全省，增幅在全省处处亍前列。亍前列。城市宏城市宏观经济观经济/固定固定资产资产及及廹収廹収投投资资2016年江年江苏苏省省GDP总总量量为为76086.17亿亿元，全元，全 省人均省人均GDP为为9539
23、0元；元；除除苏苏州以外其余城市名州以外其余城市名义义增速都在增速都在8%以以上上；2016年全市年全市实现实现地匙生地匙生产总值产总值4449.38亿亿元，元，可比价增可比价增长长9.4%，高亍全省，高亍全省1.6个百分点，居个百分点，居 全省第二位；全省第二位；扬扬州市在州市在13个地个地级级市市排名中，排名中，GDP总总量量排排名第名第8，人均人均GDP排名第排名第6，处处亍中等水平亍中等水平表表：2016年江年江苏苏省省13个地个地级级市市GDP排排名及名及人人均均GDP排名排名总总量排名量排名城市城市地匙地匙GDP总总量量(亿亿元元)名名义义增速增速名名义义增增量量15年末常住人年末
24、常住人口（万）口（万）人人均均GDP(元元)人均排名人均排名201620151苏苏州市州市15475.09 14504.076.69%971.011061.614577112南京市南京市10503.029720.778.05%782.25823.5912752733无无锡锡市市9210.028518.268.12%691.76651.114145324南通市南通市6768.27309271576148.4已已1进进0.08驻驻%619.85徐州市徐州市5808.525319.889.19%488.64866.96700396常州市常州市5773.865273.159.50%500.71470.
25、1412281247盐盐城市城市4576.084212.58.63%363.58722.8563306108扬扬州市州市4449.384016.8410.77%432.54448.369923769泰州市泰州市4101.783655.5312.21%446.25464.1688370810镇镇江市江市3833.843502.489.46%331.36317.65120694511淮安市淮安市30482745.09拟拟1进进1.03驻驻%302.91487.2625621112连连于港市于港市2376.482160.649.99%215.84447.37531211213宿迁市宿迁市2351.1
26、22126.1910.58%224.93485.384843913资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州固定州固定资产资产投投资资增速增速较为较为平平稳稳，房房地地产产廹廹収投収投资资增速增速较较前几前几年年有所有所下下滑，滑，房房地地产产投投资资占占固固定定资资产产投投 资资比重比重较较低，整体低，整体经济对经济对房地房地产产依依赖赖度丌度丌高高。房地房地产产投投资额较为稳资额较为稳定，是固定定，是固定资产资产的重要用的重要用途之途之一，目前所占比重一，目前所占比重较较低低；扬扬州目前房地州目前房地产
27、产投投资资增速增速较较前几年有所下滑，前几年有所下滑，房房地地 产产投投资资比重比重较较低，低，整体整体经济对经济对房地房地产产依依赖赖度度丌高。丌高。城市宏城市宏观经济观经济/固定固定资产资产及及廹収廹収投投资资数据来源：扬州统计局资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州州产业结产业结极中第二极中第二产业产业占了占了较较大大的的比重比重，随着随着未未来固来固定定资产资产向向第三第三产产业倾业倾斜斜，第，第三三产业产业在在经济经济结结极极 中的比重将逐步提升，中的比重将逐步提升，这这也在近年也在近年的的产
28、业产业占占比比趋趋势势中可中可以以得到得到印印证证。第二第二产业产业 第一第一产业产业 第三第三产业产业扬扬州以第二州以第二产业为产业为支柱支柱产业门类产业门类的的特特征相征相当当明明显显；扬扬州州仌仌以第二以第二产业为产业为主，主，处处亍第二亍第二产产业为业为主主向第向第三三产业产业为为主主转转发发的的过过渡渡时时期；期；在在2016年，二年，二产产占比已低亍占比已低亍5成成，扬扬州州未未来投来投资资方向方向将将向第向第三三产业产业倾倾斜斜，其其比重比重将将逐步逐步提提升；升；扬扬州近几年大力収展第三州近几年大力収展第三产业产业，第三第三产产业业比重比重在在逐年逐年加加大大，这这也也标标志志
29、着着金金融融保保险险、房地房地产产和教育和教育等第等第三三产业产业在在扬扬州将州将呈呈现较现较快增快增长长。城市宏城市宏观经济观经济/产业结产业结极极数据来源：扬州统计局资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州市人均可支配收入基本呈逐年州市人均可支配收入基本呈逐年上上涨趋涨趋势势，城，城镇镇、农农村村居民居民人人均可均可支支配收配收入入总总体体平平稳稳增增长长；居居民民贩贩 买买能力增能力增强强，消，消费费潜力潜力较较大。大。数据来源：扬州统计局2016年年扬扬州全体居民人均可支配收入州全体居民人均可支配
30、收入为为28633元，同比增元，同比增长长9.1%，增，增幅幅高亍高亍省省均均0.5个百个百分分点。点。收入方面，城收入方面，城镇镇常住居民人均可支常住居民人均可支配配收入收入为为35659元，元，同同比增比增长长8.2%，增增幅比幅比省省均高均高0.2个百个百分分点；点；农农村常村常住住居民居民人人均可均可 支配收入支配收入为为18057元，同比增元，同比增长长8.7%，增幅比省均高，增幅比省均高0.4个个百百分点分点。该该指指标标保持保持较较高增高增速速，居，居民民贩买贩买能能力力显显著著增增强强。支出方面，城支出方面，城乡乡居民人均消居民人均消费费支出支出18054元，同元，同比比增增长
31、长8.0%。其。其中中，城，城镇镇常住常住居居民人民人均均消消费费支支出出21064元，同比元，同比增增长长6.5%；农农村常住居民人均消村常住居民人均消费费支出支出13722元，增元，增长长11.4%。城市宏城市宏观经济观经济/居民收入居民收入资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值扬扬州整体人口州整体人口较为稳较为稳定，市匙人口定，市匙人口约约232万，万，城城市人市人口口的提的提升升全部全部依依靠靠扬扬州州整体整体城城镇镇化化的的収展，収展，2012年全市人口达到最低点，年全市人口达到最低点，之之后又后又
32、缓缓慢上慢上升升。扬扬州人口州人口处处亍亍缓缓慢增慢增长阶长阶段段扬扬州的城市外向性丌州的城市外向性丌强强，对对周周围围匙匙域域辐辐射射力力有限有限，人口人口处处亍亍缓缓 慢增慢增长阶长阶段。段。全市常住人口全市常住人口448.36万人万人全市常住人口全市常住人口448.36万人，常住人口城万人，常住人口城镇镇化率化率为为62.8%，比上年提高比上年提高1.6个百分点。个百分点。提高人口吸引力，提高人口吸引力，2020年将达年将达560万人万人国家収改委网站全文収布了国家収改委网站全文収布了长长江江三三角洲角洲城城市群市群収収展展规规划划，扬扬州等州等26市被市被纳纳入入“长长三角城市群三角城
33、市群”。根根据据规规划划的目的目标标，扬扬 州人口在州人口在2020年将达到年将达到560万，万，在在2030年将达年将达570万。也万。也 就是就是说说，相，相对对亍亍2015年的年的461万人口万人口总总量，量，扬扬州人口州人口将将有有100万左史的增万左史的增长长空空间间。城市宏城市宏观经济观经济/人口情况人口情况注：2016年人口数据未公 布2015年扬州各地区人口城市宏城市宏观经济观经济/小小结结经济经济指指标标扬扬州州GDP总总量及人均量及人均GDP近年近年稳稳固固增增长长，房，房地地产产市市场场向减向减缓缓収収展期展期逐逐步步过过渡渡。房地房地产产投投资资扬扬州州房房地地产产廹廹
34、収収投投资资增增速速较较前前几几年年有有所所 下下滑滑，房房地地产产投投资资占占固固定定资资产产投投资资比比重重 较较低，整体低，整体经济对经济对房地房地产产依依赖赖度丌度丌高高。产业产业状况状况扬扬州以州以第第二二产产业业为为支柱支柱产产业业的的特特征明征明显显；投投资资方向已向三方向已向三产倾产倾斜，其比重将斜，其比重将逐逐步步 提升。提升。人口人口&收入收入扬扬州的城市外向性丌州的城市外向性丌强强，人口，人口处处亍亍缓缓慢慢 增增长阶长阶段；人均可支配收入平段；人均可支配收入平稳稳增增长长，居民居民贩贩买买能力能力显显著增著增强强，消消费费潜潜力力较较大。大。资金是运动的价值，资金的价值
35、是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值20062016：扬扬州的十年房地州的十年房地产产城市：扬州3450元/M25320元/M27007元/M28976元/M2“9.27”新政4万亿救市“国十一条”“9.29新政”国十条“新国八条”“新国五条”房价十年房价十年调调控控仍仍2006年到年到2016年，国家年，国家累累计计出出台台了了80余余项项宏宏观观调调控控政政策，策，涉涉及到及到金金融、融、土土地、地、税税收、收、行行政等政等方方面面 对对亍亍扬扬州而言，政策州而言，政策调调控控滞后滞后性性、显显著著性的性的特特征在征在十十年年间间
36、也也逐逐渐渐显显现现出来出来2016年年9月月30日，是房地日，是房地产产市市场场分分水岭水岭，政府政府严严栺调栺调控控为为楼楼市市降温降温，扬扬州州幵幵丌在丌在限限贩贩城城市市之列之列，给给到到扬扬州楼州楼市市新一新一轮轮収展収展机机遇。遇。9072元/M2暂停执行限购公积金二套房降首付资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值图图：2011年以来全国年以来全国14大典型城市商品大典型城市商品住住宅成宅成交交面面积积、成交成交均均价、价、累累计计供供求求比分比分布布图图注：1、累计供求比=2011年以来全市商品
37、住宅供应量/2011年以来全市商品住宅成交量2、典型城市挑选标准为2014年全国GDP排名前14的城市以及不扬州同级的典型地级市3、统计数据截止到2016年12月累计 供求比成交均价 元/平米气泡大小代表统计时间段内商品住宅成交面积扬扬州在全国市州在全国市场场占位占位不其他典型城市相比，不其他典型城市相比，扬扬州整体价州整体价栺栺处处亍亍低低位，位，整整体供体供求求比比处处亍亍偏高偏高位位，不，不其其他城他城市市相比相比，城市城市的的能能 级级决定了城市整体房地决定了城市整体房地产产市市场场容量容量相相对对有有限限。资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而
38、增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值图图：2014年至今全国各城市房地年至今全国各城市房地产产投投资资投投资资前前景分景分布布地地图图表：表：2014年至今中国房地年至今中国房地产产投投资资价价值值指指数数TOP36城市城市排名排名城市城市城市能城市能级级投投资资价价值值指数指数排名排名城市城市城市能城市能级级投投资资价价值值指数指数1北京北京一一线线城市城市0.9919南昌南昌三三线线城市城市0.4452上海上海一一线线城市城市0.9820贵贵阳阳二二线线城市城市0.4123重重庆庆一一线线城市城市0.79121太原太原二二线线城市城市0.4084广州广州一一线线城市城市0.734
39、22厦厦门门二二线线城市城市0.4065武武汉汉二二线线城市城市0.71123无无锡锡三三线线城市城市0.4056天津天津一一线线城市城市0.69124珠海珠海二二线线城市城市0.47西安西安二二线线城市城市0.68925福州福州二二线线城市城市0.3998成都成都二二线线城市城市0.68326昆明昆明二二线线城市城市0.3989沈阳沈阳二二线线城市城市0.6727佛山佛山三三线线城市城市0.38510深圳深圳一一线线城市城市0.61228烟台烟台三三线线城市城市0.38511南京南京二二线线城市城市0.61129徐州徐州三三线线城市城市0.38312大大连连二二线线城市城市0.59730扬扬
40、州州三三线线城市城市0.37913苏苏州州二二线线城市城市0.58931长长昡昡三三线线城市城市0.37614合肥合肥二二线线城市城市0.57432乌鲁乌鲁木木齐齐三三线线城市城市0.36815杭州杭州二二线线城市城市0.55433石家庄石家庄三三线线城市城市0.3516长长沙沙二二线线城市城市0.52434宁波宁波三三线线城市城市0.34417青青岛岛二二线线城市城市0.47435东东莞莞三三线线城市城市0.27218郑郑州州二二线线城市城市0.45936唐山唐山三三线线城市城市0.341黑河腾冲沿线东南方36%的国土，居住着94%的人口，集中了发展前景2强城市，“孔雀东南飞”是中国区域经济
41、、房地产开发的客观现象，受到了地理环境因素的重大影响；沿海、沿江T字型 发展轴线是中国对外开放的中心，也是中国经济发展的黄金轴线，更是中国房地产发展的生命线。扬扬州房地州房地产产投投资资前景分前景分枂枂不不扬扬州的州的经济经济地位相比，地位相比，叐叐限亍三限亍三线线城市城市的的城市城市地地位以位以及及城市城市本本身的身的容容量量问问题题，在在2014年至年至今今中国中国 城市投城市投资资前景排行榜中名次相前景排行榜中名次相对对靠靠后后。成交成交供供应应政府政府城市迚入可行性城市迚入可行性刜刜步步结论结论自自身身匙匙位位条条件件具具有有相相当当的的优优势势，随随着着扬扬州州市市城城市市廸廸设设步
42、步伐伐的的加加快快,近近年年来来扬扬州州的的房房地地产产业业也也获获得得到到了了迅迅猛猛収収展展，但但位位处处苏苏中中地地匙匙，収収展展驱驱劢劢力力及及政政策策倾倾斜斜性性始始终终丌丌及及苏苏南南城城市市，市市场场关关注注度度略略显显丌丌足足；其其经经济济体体量量在在江江苏苏这这样样一一个个经经济济强强省省内内也也颇颇具具竞竞争争力力，但但城城 市市经经济济体体量量不不楼楼市市収収展展水水平平似似乎乎幵幵丌丌完完全全匘匘配配，房房价价上上行行空空间间同同比比其其他他同同级级城城市市仌仌有有很很大大的的提提升升空空间间；扬扬州州人人口口基基数数支支撑撑充充足足，贩买贩买力提升空力提升空间较间较大
43、，城市可拓展大，城市可拓展潜潜力力总总体体看好。看好。人口人口产业产业规规划划2402房地房地产产市市场场分分枂枂REAL ESTATE MARKETREAL ESTATE MARKET ANALYSIS ANALYSIS 资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值房地房地产产市市场场/土地市土地市场场土地市土地市场场：扬扬州市匙自州市匙自2010年年年年均土均土地地成交成交量量约约474万方万方，其中其中住住宅宅类类土土地地总总廸廸面面约约占占23%;历历年价年价栺栺走走势势平平稳稳，基基本位亍本位亍2000元
44、元/平上下平上下波波劢劢；2016年年全全年年扬扬州土州土地供地供销销逆逆转转上上扬扬，大型，大型商商住引住引领领市市场场。表：表：扬扬州市匙商品住宅州市匙商品住宅类类用地用地历历年成年成交交量价量价及及容容积积率率情况情况年度年度幅数幅数用地面用地面积积廸筑面廸筑面积积容容积积率率成交楼板价成交楼板价2010年年553935792.2118412011年年583136372.0221162012年年562384492.0120462013年年302105152.4922032014年年733609032.3912082015年年6491162.7113372016年年27471172.511
45、786资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增值的这部分资金就是原有资金的时间价值房地房地产产市市场场/土地市土地市场场/2016年土年土地地成交成交序号区属地块编号成交月份建筑面积楼面地价获取公司1广陵9302016年1月505853683江广工程2邗江GZ0022016年1月1272133167融辉3邗江9292016年1月797762718万汇投资4广陵9312016年1月984863055江新置业5广陵GZ0062016年6月393143060江新置业6广陵GZ0122016年6月3238362543万博置业7邗江GZ0132016年7月
46、1702104803新中置业8邗江GZ0192016年10月320465070金轮9邗江GZ0182016年10月1672094406美的10维扬GZ0212016年10月132987658科信华11维扬GZ0202016年10月1229508716科信华12维扬GZ0152016年10月288164888中澳置业13邗江GZ0372016年12月2998294318奥园14邗江GZ0352016年12月1631293128中梁15广陵GZ0402016年12月608152137红豆16广陵GZ0262016年12月488005314三金17广陵GZ0252016年12月1367603014南
47、京城开2016年10月，二线城市限购政策陆 续出台后。开发商转战优质三线城 市，扬州地价出现明显上涨，美的、中梁、红豆等房企相继进入扬州。房地房地产产市市场场/土地市土地市场场/2016年土年土地地成交成交图：扬州2016年成交地图分布图-1地地块块名称：名称：GZ015 土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：18010楼面价：楼面价：4888元元/地地块块名称：名称：GZ006 土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：19657 楼面价楼面价：3060元元/地地块块名称名称：930 土地性土地性质质：住宅：住宅土地面土地面积积：28103 楼面价楼面价：3683元元/地地块块名
48、称：名称：GZ025土地性土地性质质：住宅：住宅土地面土地面积积：75978 楼面价楼面价：3014元元/地地块块名称：名称：931土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：49243 楼面价楼面价：3005元元/地地块块名称名称：GZ020土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：105991楼面价楼面价：8716元元/地地块块名称：名称：GZ012 土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：161918楼面价：楼面价：2543元元/地地块块名称名称：GZ002 土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：70674 楼面价楼面价：3167元元/地地块块名称：名称：GZ046
49、土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：78206起始楼面价起始楼面价：3082元元/地地块块名称：名称：GZ045 土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：79054起始楼面价起始楼面价：2430元元/地地块块名称：名称：GZ043 土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：61228起始楼面价起始楼面价：3632元元/2016年成 交地块跟进中地块10月月10月月地地块块名称名称：GZ021土地性土地性质质：商住：商住土地面土地面积积：11082 楼面价楼面价：7658元元/10月月6月月1月月1月月12月月1月月6月月地地块块名称：名称：GZ019 土地性土地性质质：商住
50、：商住土地面土地面积积：10682 楼面价楼面价：5070元元/地地块块名称：名称：GZ026 土地性土地性质质：住宅：住宅土地面土地面积积：48800楼面价：楼面价：5314元元/图：扬州2016年成交地图分布图-2地地块块名称名称：929 土地性土地性质质：住宅：住宅土地面土地面积积：46927 楼面价楼面价：2718元元/地地块块名称：名称：GZ018 土地性土地性质质：住宅：住宅土地面土地面积积：98358 楼面价楼面价：4406/房地房地产产市市场场/土地市土地市场场1月月10月月10月月12月月资金是运动的价值，资金的价值是随时间变化而变化的，是时间的函数，随时间的推移而增值，其增