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1、浙江大学科技园招商访案第一部分 项目的概况、项目背景概况1、项目的建设历史:浙江大学国家大学科技园（滨江）前身为“中恒世纪科 技园”,其用地属于中恒世纪科技实业有限公司的工业用地; 后在具体的建设审批过程中定位于高新企业（倾向信息化和 生物医药等产业方向）的创业基地和企业孵化园区。本项目依赖中恒世纪公司和浙江大学的背景联系,中恒 世纪和浙江大学国家大学科技园（简称浙大科技园）签署了 相关的加盟协议,并将“中恒世纪科技园”名称改为“浙江 大学国家大学科技园（滨江）”,使之成为浙大科技园体系组 成之一。2、浙江大学及浙大科技园项目的概况浙江大学经过百余年的发展,已逐步发展成为我国重要 的科学研究中
2、心和高新技术辐射中心,形成了较强的基础研 究、应用研究和开发研究的能力。浙江大学科研条件优越, 建有国家和省、部重点科技基地34个,科研机构190个; 其中国家和省、部重点（专业）实验室5个,列全国高校前 列;省、部重点和开放实验室9个。浙江大学每年都有许多 科技成果获得国家、省、部级科技奖励。浙大科技园是经国家科技部、教育部联合批准的首批22 个国家级大学科技园之一,是浙江省重点科技企业孵化器、 浙江省青年创业基地;科技园享受杭州国家高新技术产业开 发区和省市政府出台的系列优惠政策。浙大科技园的建设 遵循“统筹规划、以人为本、市场推动、坚持开放”的方针, 坚持技术创新和科技成果转化、高新技术
3、企业孵化和创新创 业人才培育、高新技术产业辐射的宗旨,按照“园多点” 的原则同时在宁波、嘉兴、绍兴、温州及江西省南昌市等地 建有科技园分园,打造个实力雄厚、资源互动的浙江大学 科技企业商务服务体系。浙大科技园（滨江）作为浙大科技园杭州本地分园,以 个性化空间设计、生态型环境控制、充足服务设施配套、专 业性协调管理等特色优势打造成科技创业者的乐园,是“天 堂硅谷”商务服务的颗灿烂明珠。二、项目工程概况1、整体设计概况:浙大科技园（滨江）项目建筑由1I幢独立楼宇组成, 其中1#至9#楼为商务办公区,10#楼和11#楼为后勤服务区; 项目建设有2个独立地下车库和一个地上中心花园。整个园 区建筑以规则
4、的纵式排列,体现了科技园“高效、严谨”的 风格;同时采用生态型花园布局、个性化单套设计、集群式 商务管理等理念,实现商务的人性化和舒适化,为工作和生 活提供互动一体化服务、为创意革新提供个灵感的自由。2、建筑概况:项目用地面积33968 nV,总建筑面积53237.7 nf,其中 地上建筑面积47694. 1 m2,地下建筑面积5543. 6 m2,项目 容积率1.4,绿地率35%。项目1号楼为9层建筑,位于科技园的正门,是园区的 核心单体,配备有2部OTS电梯;总建筑面积为17167. 1 m2, 包括主楼和裙楼、地下车库三部分;主楼建筑面积11624.9 m2,每层建筑面积为1298 m2
5、,均为办公用房；裙楼3层, 建筑面积为2556 m2,每层建筑面积大约850 m2左右,可作 展示、会所及配套营业场所使用;地下车库2803. 6 m2o 一 号楼建筑宏伟、设计气派,从而彰显出园区的整体实和入 驻企业的外在形象。项目的2至9号楼为四层建筑加架空层和阁楼,是园区 的重点部分,也是园区的特色部分。该部分总建筑面积 25351.6平方米,分别设计有Al、A2、Bl、B2、Cl、C2六种 户型共80套可供选择的个性化、孤套复式办公空间,面积 均在250 m2380 m2左右。项目的10号、11号楼在园区内靠北方向,均为5层建 筑,总建筑面积7719 m2,设计以生活配套服务功能为主。
6、 10、11号楼共拥有酒店式公寓170套,每套建筑面积为33 m2；餐厅、休闲吧等集中在11号楼；完全可以满足园区内 企业职的餐饮、休闲、文体等服务需求。项目还有面积6226. 3 nf的架空层和面积多达3500 nf的 中心花园,沿各主体建筑周围都设有绿化带;项目各建筑主 体分布规则、合理,力求达到“真正会呼吸的科技园”的生 态型、S0H0创业空间效果。三、项目区位概况本项目位于长三角经济圈范围内的杭州市钱塘江南岸 滨江区南环路上,属于国家高新技术产业开发区政策区块。 该区块是国家高新技术企业的研究和创业基地,聚集了如UT 斯达康、东方通信、浙大中控、恒生电子、信雅达等众多著 名高新企业;本
7、项目同时与杭州国家高新软件园及其他高新 企业相互辐射,创新、科技氛围浓厚,是杭州国家级软件、 集成电路设计、通讯与动画等多产业的创制造基地。本区块与著名的西湖风景区一桥相连,之江度假村、龙 禧酒店、速8酒店和正在建设的龙禧硅谷等知名星级酒店配 套,临江花园、彩虹城、银色港湾、太阳公寓等大型居民住 宅区相继开盘落成,高新区公建中心、钱江大桥桥头景观等 生活、工作体闲场所的规划和设计;随着各居民住宅区入住 率的提高和高新企业自身的不断发展,依托新区生态型建设 设计理念,本区块将发展成为杭州未来南岸EOD （生态商务 区）经济圈和高新技术产业领袖区。四、项目服务概况本项目本质属于科技园项目,其以高新
8、技术为主体,视 创造为生命,通过为科技型企业提供办公、后勤于一体的商 务空间,创造更多的政策优惠、综合服务、专业管理的附加 价值。本项目的入驻企业首先可以凭相应资格享受到国家关 于高新区的优惠政策,包括所得税税收、对外经济合作、设 备折旧、对外进出口贸易及职福利等多方面的实质性内 容。其次就是可以国家、省、市有关部分对浙大科技园出台 的专向扶持政策,包括国家科技部创业基金资助、浙江省科 技企业孵化基金支持、高新技术成果转化风险投资及融资贷 款担保和高新企业人才股权税收免征等内容。再次针对浙江 大学出台的一系列资源共享和人资源培养等方面的鼓励 措施。本项目本着发展成为个性化商务空间、专业化高新企
9、业 孵化园区的目标积极主动向入驻企业提供完善、优质的服 务。首先向入驻企业提供基础性的服务,包括办公场所的提 供、通讯网络接入管理服务、共享商务设施租赁服务、职 生活后勤服务等诸多方面的商业房产的基础性内容。其次提 供高新企业的代理服务,包括有高新企业认定审核、企业项 目管理、知识产权保护等多类型的代理工作,进行集中政府 公关,节省入驻企业的交际成本。再次就是为发展中创业型 企业提供咨询服务,包括有投资规划、资金管理、法律顾问、 市场调研和产品拓展等高附加值的商务服务体系。同时还可 以依托浙江大学的科研成果和人力资源背景,为入驻企业提 供人才培养和引进,并为企业的人资源管理工作提供咨询 和集中
10、管理的服务。最后园区还可以通过园区内部及浙大科 技园体系为在园企业提供技术交流、产权交易、经济合作、 资源内部利用等技术性服务。第二部分项目的市场调査一、项目的投资目标本项目是中恒世纪公司按照资源合理利用和技术产业 化生产需要而进行的工业地产投资项目;经过前期大量系统 的工作,该业地产已经成为了浙大科技园体系的组成之 一,并努力朝向科技企业孵化器的方向发展。项目以为各类科技型企业提供办公空间和商务配套服 务为目标,通过尊贵的、个性化的建筑艺术和优质的配套服 务,以倡导休闲商务为创业新主张,为入驻园区的各企业提 供商务增值服务;本项目的投资目标除了自身产业化需要 外,更多的注重项目的招商目标和效
11、益。二、杭州商务写字楼调查分析随着杭州经济的经济起飞，杭州住宅房产逐渐进入泡沫 状态，在中央政府的强调控下，杭州写字楼市场正逐步取 代杭州住宅市场进入发展商的视线;不过杭州写字楼的开发 大部分集中于高级地段，重点推行地段优势和区块优势来博 取市场认可;而且更多的商务写字楼走高档、纯写字楼路 线，强调商务的豪华槪念。2004年杭州前九个月推出6幅新写字楼用地，大多位于 杭州主城区，维持固定高级地段供应水平;从地域分布来 看,杭州写字楼区集中化已非常明显。由2005年到200Y年 三年内，已有及将有超过200万平方米以上的新写字楼入 市，预计将会超越之前十年新盘上市的总和;其中CBD钱江 新城将占
12、大量，该区由03 04两年间共推出11幅用地，合 计376亩，该区开发面积会达到在120-150万平方米。而 2005年将是杭州各写字楼进入新一轮供应期，竞争将日益激 烈。从目前杭州商务写字楼市场的大局来看，主要划分为七 大商务区，还有各零星分布的商务性写字楼。1 武林商务区杭州武林商务区是依据杭州武林商圈孕育而生的历史 性商务区，也是杭州市中心CBD规划核心。由于该区块内分 布着杭百、银泰、百大、连卡佛等众多商业流通场所，极大 丰富了区块商业氛围;但同时因商业场所的密集分布，武林 商务区逐步跨越向艮山方向拓展;随着一大批高档写字楼的 陆续建成，该区域正从传统的商业黄金地段，向高尙办公商 务区
13、域转换。据咨询调查，该区域外贸型企业居多，这些企业非常重 视自身形象，讲究品味与档次。目前该区域较新楼盘供应量 在47万平方米左右，均价在12800元/平方米左右。区块参 考日租金为2-4元/平方米;传统区块内有云天财富中心、 海华广场、华源发展大厦、白马大厦等高档楼盘。武林商圈便捷的交通、成熟的配套等系列优蛛件的 影响，使得武林周边区域的写字楼随之崛起，形成新武林商 务区。新武林商务区增加美达丽阳国际、红石中央大厦、越 都商务大厦、野风现代领地L0FT、华龙商务大厦、迪尙商务 中心等写字楼项目。2、庆春路商务区庆春路商务区是杭州如今写字楼最密集分布的区域，号 称杭州成熟的市中心CBD区块中的
14、金融街。该区块历来就是 杭州商务写字楼的亮点，商务氛围较浓厚，金融网点遍布整 条大街，超市、医院、电信服务都非常方便，是杭州传统商 务的发源地。据咨询调查，目前该区域商务写字楼的需求空间很大， 客户类型也大都为些贸易公司和一些服务性行业。区块内 较新楼盘供应量在35万平方米左右，价格在8500元/平方 米左右;区块参考日租金为2. 6-4元/平方米。东清大厦、 滨江新城市广场、金都杰地大厦、中豪凤起广场、银座大 厦、瑞丰国际商务大厦、广利大厦等项目分布其中。政府关于解放路延伸段工程，更是进步刺激了该区域 内的楼市，因此这一区块的写字楼有着较好的市场前景。3、城站商务区城站商务区历史其实也很悠久
15、;杭州商务写字楼的发展 历史中一直就有着城站的身影，但是该区块商务氛围一直倍 受冷遇;随着杭州新客站的投入使用、西湖南线改造工程完 成、西湖大道商机渐浓等因素，城站商圈已具备中高档商圈 的条件，其便利的交通环境、完备的商务配套大大提升了城 站的商务接待能力，使大量客源停留在城站区域。城站写字 楼入住内外贸企业较多。据咨询调查，目前城站区域较新楼盘供应量在24万平 方米左右，价格在8000元一1. 4万元/平方米不等。区块参考 日租金为2-5元/平方米。香榭商务大厦、伟星东河世纪大 楼、雪峰花苑、联银大厦、中闽大厦、红星文化广场、广复 大厦、利群大厦等商务写字楼相继推出，极大丰富和带动了 区块的
16、活跃。配合西湖、吴山广场的开发，城站商务区逐步向“景观 商务”、“人文商务”、“绿色环保商务”等概念性商务区 发展。4、文教商务区文教商务区主要是随着高新区的设立和开发孕育而生 的新商务区，随着文三路电子街规划的确立、文教区高校搬 迁的落实，文教商务区的商务写字楼供应逐渐增加;并逐步 成为杭州电子产品销售、IT行业等高新产业的聚集地;该区 域位于杭城中西部，交通便捷、生活设施完善。据咨询调查，目前该区域主要以!T企业及广告、传媒、 装修行业为目标客户，是杭城写字楼中较具产业支撑的区 块，是杭州写字楼中出租率较高的区域。该区域较新楼盘供 应量在10万平方米左右，价格在10000元/平方米左右。区
17、 块参考日租金为1.5-3元/平方米。华都兰庭国际、西城新 座、伟星大厦、华星科技大厦、文欣大厦等项目分布其中。 由于文教区道路规划比较陈旧，交通属于杭州最拥堵的地段 之一，区块商务发展受到一定的限制。5、黄龙商务区从98年世贸中心一期写字楼开始，杭州黄龙商圈就是 浙江向国际开放的窗口，它从来就代表着浙江经济中最具生 命力的那一部分，浙江商务文化正是从这里更为外界所认 同。在这里你可以看到浙江省内金融投资业、咨询服务业、 房地产业、商贸业中最出色的那些企业:广厦集团、金信证 券、沪杭甬高速、绿城房产、南都房产等等。这些企业在近 年来的发展速度远超过平均水平，而产业也正集中在对浙江 GDP贡献最
18、大的产业中。因此黄龙商务区发展就成为杭州 相当当的贵族商务区（ABD）。据咨询调查，目前该区域较新楼盘供应量在29万平方 米左右，均价在15000元/平方米右;区块参考日租金郎.5-6 元/平方米。世贸中心、绿城黄龙世纪广场、中田大厦、求 是大厦分布其中;公元大厦均价1.75万元/平方米，半个楼 层起卖;黄龙恒励大厦均价约1. 1万元/平方米，租金每天 4. 5元/平方米;嘉华国际商务中心租金每天5元/平方米。 耀江金鼎广场、世贸丽晶3期等即将入市，更是突显了区块 的贵族气派。6、滨江商务区滨江商务区受到高新开发区政策优惠带动;商务氛围逐 步受到高新企业追捧;而区块商务写字楼更多的集中于江南
19、大道周边。滨江区块楼盘正极打造江景写字楼、生态商务 区概念。据咨询调查，目前该区域较新楼盘供应量在10万平方 米左右，价格在7800元/平方米左右;区块参考日租金在1-2 元/平方米，滨海威陵大厦销售均价7600元/平方米。该区 块现有滨海威陵大厦、东冠发展大厦、恒生电子科技园、华 荣时代大厦、创新大厦等多个商务写字楼项目。该板块商务 写字楼形成一个明显的带状，其中之江区块较为集中。之江 区块主要承接文教商务区高新产业政策优势，以新区生态规 划避开文教区交通等劣势;同时该区块各类大型居民住宅区 逐步交付使用，区块经济日益活跃，商务氛围前景可观。7、钱江新城区块随着杭州市政府确立杭州由西湖时代走
20、向钱江时代的 战略，钱江新城板块逐步走进杭州人的视线。钱江新城的功 能定位为大杭州中央商务区，将集中大部分政府机构、国内 外银行、证券、保险金融、法律会计咨询、信息等服务机构， 成为展现杭州经济活力和城市繁华景观的主要标志。钱江新城在政府的有意推动下，土地放量比较大，为了 加快钱江新城的建设，各类写字楼相继开发，未来该区块供 应量将直线上升，商务氛围也迅速提升。杭州还有其他板块的商务区，但因为规模小，暂时不成 气候;比如说下沙商务区主要针对的是经济开发区的商业流 通性行业。三、杭州商务写字楼市场分析总结自从2003年以来杭州房产市场新闻不断，写字楼市场 潜不断显露，需求者对写字楼的要求越来越高
21、,包括高效 性、先锋性、展示性、24小时、技术化、年轻化、多样化 等。从总体上看，随着浙江城市化进程的加速，杭州城市经 济由第二产业为主转为第三产业为主，杭州写字楼的需求量 将进步增加，写字楼开发前景看好。但经历过两年以来大 批写字楼投放市场的冲击和洗礼，杭州写字楼已经出现了明 显的供大于求的现状。过多的写字楼定位于高档、豪华，寻 求单的地段优势，开发商急切跟进，启动项目不细分客 户，不考虑错位竞争;毕竟杭州是休闲旅游城市，不象上海、 北京，世界500强在杭州落户的并不多，由此造成如今杭州 的写字楼除成熟地段外其他地块商务楼空置率居高不下。杭州商务需求者最注重写字楼的档次形象，其次为交 通。利
22、程度，再次为租金或售价以及物业管理水平，同时对 周边商业配套也比较关注。正是这种现状的出现，也促使了杭州写字楼开发的个性 化特色、目标性细分的方向;本案的开发，在一定程度上避 开了高档写字楼的定位，同时又处于高新开发区，选择合适 的目标群体定位，对本项目的优势发挥可以起到事半功倍的 效应。四、项目的周边竞争调查本项目地处杭州高新技术产业（滨江）区块,周边高新 企业和孵化园区较集中;杭州高新软件园、创新大厦、东冠 发展大厦、亚琪公司、先锋大厦、志诚大厦、恒生电子科技 园等商务写字楼分布项目附近。其中杭州高新软件园、创新大厦均已经开盘并招商已 久,现在的入住率较高,并由于是区政府项目,其招商工作
23、的重点是引导产业方向和培育产业规模,政府行为导致入驻 门槛较高,可作为本项目区位中的基础优势;东冠发展大厦 是由企业资本投资兴建,该项目刚开始招商,是本项目的参 考竞争对象。先锋大厦、亚琪公司、志诚大厦和恒生电子科 技园等几个项目均已建设完成,正在确定招商计划,由此该 部分项目是本项目的未来招商竞争对象;而高新公建中心的 规划,为提升本项目的EOD区域效益和活力增添新的素材。经过前期调查和电话咨询确认,高新软件园、创新大厦 等写字楼招商较为充足,东冠发展大厦等招商形势也较为乐 观,这为本项目的商务氛围起到了一定的推动作用。本项目的个性化商务楼设计和园林式物业管理,有效区 分了周边其他单体式的写
24、字楼项目,通过生态、园林概念和 专业、综合服务管理,实现本项目的特色突出,加强项目的 优越性。第三部分 项目的研判一项目区域及个性硏究1、政策区块方面本项目隶属杭州唯一的国家级高新技术产业政策区 块。杭州高新区主要划分为文教高新区和滨江高新区。文教 高新区的写字楼从外表看“貌不惊人”、从配套看马马虎 虎，大多楼盘品质不高，相対于杭城目前的总体写字楼开发 水平来说，只能算是中档;但是其商务楼出租却奇高;这缘 于文三电子街的规划，电子产品的商贸流通在这里得到了充 分的挖掘，也就带动了这些商务楼出租率。滨江高新区的写 字楼处于初步发展之际，随着大型住宅社区的交付使用，滨 江人气在逐步成熟。由于滨江距
25、离杭州市区较远，商务氛围 一直很淡，之前唯一的支撑就是高新软件园、创新大厦等明 显的政策倾斜性的商务办公楼和著名高新企业的生产、硏发 性的基地性办公楼;随着杭州城市发展中心的四周扩散，滨 江区块也逐渐热起来。文教商务区内存在众多IT企业，而!T企业的一大特 色便是成长快，公司规模的扩张必然引出办公区域亟待扩大 的问题。目前文教商务区现有写字楼供应量不足、品质不高 的情况已经不能满足这些公司的成长需求，他们纷纷寻找其 他理想的办公场所;而滨江区块就是这些企业的最佳选择 点;东方通讯、恒生电子、UT斯达康、信雅达、浙大中控等 著名的IT企业相继落户滨江区，为滨江高新商务成为杭州 高新产业领袖区注入
26、生机。【天堂硅谷】凭栏手揽西湖景，推窗侧听钱塘声;楼台 高枕硅谷梦，围桌畅谈高新情广2、项目规划方面本案采用生态型花园布局、个性化单套办公设计、组合 式后勤服务配套、专业性商务服务管理等理念，引入SOHO 商务槪念，打造科技硏发型企业、中小创业型企业和前沿服 务性行业的自助式商务群。本案在规划过程中定位明显倾向于“卖脑”型行业，尤 其针对中小创业型企业。项目的个性化、单套、复式写字楼 设计有效区分了杭城现有写字楼的高层、纯写字楼槪念，首 创出杭州排屋商务楼的先例。在当今众多中小型、创业型企 业“屈居”住宅、公寓中商务办公的时候，在杭城政府限制 企业入驻居民区的环境下，本案的推出针对该部分群体具
27、有 较强的吸引力。本案在一定程度上具有地理位置、豪华程度等多方面的 劣势，但本项目的个性化、排屋楼寓设计在杭州还是第一 家，这也算是本案的独有特色;由此在本案的宣传中，加强 项目特色的宣传，并依据项目特色提炼大众化的槪念，有效 区分现有杭城写字楼竞争中的雍容华贵思路。同时本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自 我空间自由发挥”的概念。【SOHO商务好去处】|举目便是拥挤的人流，侧,耳又是嘈杂的车鸣;您是否感觉烦躁、憔悴?,推窗而视，一切都如此的渺小而触手难及;1你是否感觉电梯上下的眩晕和高处不胜寒的孤 独?雍容华贵却单调统的空间，生硬而枯燥的办公氛 围;|你是否为遗失个性而懊恼?假如给您
28、个机打个耳根清净、明窗净几的机会，丨 , 个扶楼而上品味徒步过程的机令， 个张扬个性、挥洒自由的机会您或许从此恋上SOHO的洒脱和浪漫 浙江大学国家大学科技园（滨江）一 让您的商务办公和创业梦想舞动起来3、项目环境方面本案的绿化率达到35%，并有一个3500平方米的中央花 园，项目内部各建筑周围都配有绿化带，整个园区形成一个 独立的、生态型的花园布局。商务办公楼的功能定位;住宅 式的设计理念，本案融合居住的生态要求和商务办公的典雅 清净，配备充足的后勤配套设施，使项目的商务环境更大性 化、休闲化。客大依依不舍的走了， 拍一张相拥而握的留影 是否多了一份尊荣旳心情 创业从此自信起来惭江K学国家大
29、学科技园| , 秣闲商务、生活与工作互动|财富大生,创业与尊荣同组二、本案的优势分析1区域政策优势:本项目针对于非高新区板块的企业具有明显的高新政 策优惠的优势，这対吸引以IT、信息化、生物医药、动画等 行业的科技硏发企业为主的目标群体具有很直接的意义;同 时天堂硅谷中的创新大厦、高新软件园、动画基地、恒生电 子、信雅达、东方通信、浙大中控等知名企业的周边布置， 使之形成一个高新联动板块。但是由于杭州高新区分文教高 新区和滨江高新区，在一定程度上文教高新区的市区槪念对 本项目区域的政策优惠优势具有一定的影响。2 园林化布局本项目作为个科技园区，最大的特色就是园林化布 局;所谓园林化布局包括生态
30、型环境设计、充足的配套保 障、统的管理协调。园区型商务群在一定程度上发挥居 住、办公互动一体化的作用，是吸引中小创业企业SOHO办 公情节的最好优势。3浙大科技园系的规模背景浙江大学国家大学科技园是国家一个重点的科技企业 孵化器项目，是浙江省唯一的国家级科技园、省青年创业基 地;拥有百年浙大资源和信誉保证，本案可以充分利用浙大 科技园的品牌形象优势。三本案的劣势分析1、地理位置本案地处杭州滨江区，在杭州很多人的观念里面，滨江 属于杭州的郊区，甚至被划入箫山区，一定程度上影响了本 案的杭州商务槪念。同时由于文教高新区的存在，一定程度 上也激化了滨江的距离感。建议在宣传过程中，加强对钱江 桥、四桥
31、、三桥贯穿市区和江南大道连接箫山国际机场的 交通枢纽概念，并提升因临江花园、太阳国际公寓、彩虹城、 碧水豪园、银色港湾等大型住宅区的交付使用而屈指可盼的 区域活力概念，弱化地理位置劣势。2、人气氛围尽管滨江住宅房产大肆扩张、风起云涌，但是滨江房产 还是以投资性住宅为主，区域人气很淡;商务氛围不强。尤 其是商务写字楼，办公人员大部分居住在市区，区域的逗留 时间也仅仅是上班时间，所以区域商业也不发达;预计需要 3-5年时间滨江区活力才能展现。由此建议加强“引领高新 风云，把握区域先机;筑就创业梦想，挥洒自由空间”;积 极推广滨江高新区作为未来高新产业领头羊的发展前景，突 出天堂硅谷著名企业集中圈。
32、四、本案的机会分析1 宏观经济发展机遇随着长三角的经济腾飞，杭州政府确立主动接轨大上海 的战略，在继续打造杭州休闲旅游城市战略的基础上，借杭 州评为最佳居住城市的影响吸引科技新贵居住在杭州、创业 在杭州，进步加强天堂硅谷的建设;力争实现两対翅膀腾 飞的梦想。政府的规划对于杭州高新区的发展注入了更多的 机会。2、微观特色机会本案的个性化园林式写字楼设计，対于吸引从事高智力 开发、硏究、创作为住的公司具有教大的优势;该类目标群 崇尙健康办公、个性化商务，追求体现企业独特审美取向和 价値观的办公氛围，强调创造灵感、氛围营造的可塑性。本 项目的生态布局、个性化设计是此类人群的最大机会选择。 五、本案的
33、威胁分析1、区域竞争威胁杭州写字楼市场在经历过大肆扩张后，已经逐渐显露出 供过于求的状态，杭州写字楼空置率也逐步上升;尤其是随 着钱江新城的开发，杭州写字楼市场的竞争将进步加剧; 而杭州作为旅游休闲城市，世界500强企业入驻率并不高， 写字楼经济的空间有限。2、装修程度威胁杭州写字楼一直以酒店式商务配套、楼宇智能化、公共 空间豪华氛围等槪念为主导;本案为全毛坯交付，内墙粉刷 乳胶漆，不安装中央空调或分体空调，在一定程度上降低项 目的档次定位。同时由于本案面対的群体大部分是初创业企业，其办公 楼的装修工程对与新创企业的首期投资成本决策具有很大 的劣势;一般新创立的公司初期投资很多，资金又不足，而
34、 且存在很大的风险，因此花巨资装修商务楼对于新企业来说 具有一定的认可劣势;从而增加本案的波动。第四部分 项目的招商目标群定位 一、项目招商目标要点分析1、综合分析本项目所处区块现状及本项目周边写字楼 的调查和分析:在政策优惠方面,同样享受政策的文教区高新板块位于 市区范围,地理位置优越与本板块;据调查火炬大厦、文欣 大厦等商务楼空置率在15%左右。在商务氛围方面,由于本项目所在的之江区块的住宅大 部分为投资性置房,居民入住率偏低,商业气氛不够旺盛, 写字楼的商务空间明显不足。在同类竞争方面,东冠发展大厦、先锋大厦、亚琪公司、 志诚大厦和恒生电子科技园等项目的相继建成,该部分的项 目和本项目具
35、有一定的同质性,尽管相互之间可以烘托出整 个区块的前景,但同时也为本项目带来更多的竞争压。过于专业的产业范畴限制往往会导致本项目招商目标 群体的匮乏,从而影响到整个科技园的商务气候;由此必须 在政策允许的条件下,项目招商凭借自己的特色和优势扩大 招商目标范围,吸引更多的企业入驻。2、本项目在建筑设计上以个性化办公空间设计为特色, 单套排屋式的楼宇适应于职工人数不多、从事技术研发或者 创意灵感的中小企业或部门。一号楼设计尊贵,彰显气派,作为可以享受高新优惠政 策的商务楼,对于部分无法享受优惠政策的高新技术企业提 供了机遇;招商该类企业的某个部门或管理层总部,既可以 加强企业的形象,同时还可以充分
36、享有政策扶持。裙楼部分为三层大框架建筑,又是位于园区正门,其可 以作为本园区的配套营业用房,招商包括银行、展示厅、产 业物流配送、会议中心等多类型的营业型机构或配套性机 构。2至9号楼为个性化的办公楼,其孤套、复式的建筑设 计,为些创造型的企业提供一个独立的、自由的灵感空间, 是科研开发、设计咨询等类型机构的最佳选择。二、项目招商目标群定位由以上対本案的分析我们可以看出，本案区别于其他盘 的最大优势就是园区式生态型个性化科技类商务群，其具有 园区的一体化配套、生态健康的环境控制、个性化排屋的 SOHO理念和高新科技政策优惠等;由此本案的目标群体主要定位于一下四类:信息、软件、医药等科技产业企业
37、。该类企业具有 申报高新企业的潜力，也就可以潜在的享受到高新区块的政 策优惠;同时由于该类企业大多为创业型、发展中的企业， 创业成本、空间和氛围、配套都是关注的要点。本案身处开 发区低廉的租金水平、个性化小套型办公间、园区集群经 济、工作生活一体化配套;対该类企业具有一定吸引力。由 于本案作为科技园项目，考虑到未来的孵化器发展方向和稳 定的科技园区品牌，该类企业占目标群60%。艺术前沿。杭州近年兴起的LOFT写字楼风潮，野风 现代领地已经开始打造杭州首个LOFT写字楼。本项目的推 出，依其园林史生态布局、排屋式独立空间、完备的后勤保 障，极大的增强了办公氛围的可塑性和创作灵感的刺激度， 为广告
38、策划、创意工作室等艺术前沿企业营造至上的宽松、 自然的办公氛围，满足此类企业対个性化、艺术化办公的需 求。此类企业対活跃本案的SOHO商务和个性化理念大有裨 益，因此可以其控制在20%左右。管理前硏。由于本项目前述所定位的两类企业，更 多的倾向中小企业，其管理基础薄弱，更多的精力和企业能 倾向技术科硏、创意艺术;而这类企业又是高速发展的企 业，在一定程度上需要外来的企业投资分析、管理咨询、财 务谋划、法律支援等专业性的管理前沿服务。依本案内部众 多的这种需求，建议选择10%的管理前沿服务企业入园。其他类型企业。其他类型企业可包括外地企业驻杭 州办事处、外资企业和物流企业等。其中驻杭办事处有一大
39、 部分因需要生活、工作一体化而“屈居”住宅、公寓;横 企业在WT0放开之际快速增加，国外SOHO办公的理念和新 入杭州时成本节约可以吸引更多外资的注意;物流企业主要 为裙楼大开间所定，因江南大道、钱江一桥、复兴大桥等组 成的滨江快速交通网，直达箫山国际机场、城站火车站等重 要城市出入口。该类企业建议选择约10%定位。三、项目招商目标客户的细分本项目在招商过程中主要分为三大块:主楼招商、个性 化楼招商和配套服务设施招商。1、主楼招商目标群定位。项目主楼是以传统写字楼设计为内涵,每层面积近1200 平方米。中恒世纪公司及下属香溢世纪公司、杭州中恒世纪 公司本身就需要自用办公区,该部分自用办公室建议
40、安置在 主楼8、9层。如主楼招商情况较好,建议主楼9层和附楼3 层自用。主楼层至七层为对外招商部分。该部分办公室作为写 字楼设计,在整个园区内突出商务气派和尊贵;但是由于1 号楼没有安装中央空调系统,相对高档写字楼又有着一定的 劣势。因此该部分招商可以选择新起步的中小型企业,该类 企业对租金的水平要求比较重,对企业日常运营成本考虑较 多;同时利用本主楼和整个园区整体性和生态型统,在隐 晦掉主楼单体建筑的不豪华同时,大打生态型、园林化写字 楼概念,吸引更多不注重商务豪华,而在乎商务休闲的企业 注意力。一号楼招商对象之一选择信息咨询、投资咨询、企业管 理咨询等公司,既可以为该类企业提供低廉的房屋租
41、赁成 本,同时还可以让此类公司拥有园区内部创业型企业的咨询 业务,实现资源的内部利用。一号楼招商对象之选择各类经济开发、科技开发和推 广、文化艺术开发等公司,此类公司作为科技园区的科技型 企业主体,可以充分享受到优惠政策的倾斜度,从而为企 业的发展提供更大的空间和动。一号楼招商对象之三选择些租用面积较大的大、中型 企业,用作销售、管理、研发总部。2、个性化楼招商目标群定位。项目的个性化楼部分是本项目的特色之一,作为个科 技园区项目,采用单套复式的排屋设计,这是个新创商务 空间概念。如今很多中小型企业、创业型新企业由于创业之 初成本因素,更多选择住宅区中办公,而随着国家政策的出 台,工商局针对居
42、民住宅区内开办企业的审批越来越严;这 给本项目的招商提供了一定的机遇。单套式写字楼可以让 些软件开发、动漫制作、广告设计等系列需要灵感、寻求创 新的企业得到种SOHO办公的感觉。本部分商务楼的招商由此定位于针对些中小型智力 企业、设计公司进行,2至5号楼定位于软件开发、系统集 成类IT产业企业,6至7号楼定位于生物医药、动漫制作和 其他类型企业,8至9号楼暂不定;同时由于SOHO办公理念 在国外商务领域已经成熟,因此吸引海外留学回来创业者也 将成为个性化商务楼招商目标之一。3、配套服务设施的招商目标群定位。本项目的配套设施首先是!0号楼和!1号楼的招商。根据前期工程建设的设计,10号楼定位于园
43、区职的酒 店式公寓;该部分酒店式公寓每间面积在33平方米,带有 独立卫生间和阳台,并计划安置两个床位进行装修;该部门 设计在居住面积上略显拥挤,要达到酒店式公寓的舒适度相 对困难；建议降低装修标准,将该部分定位于在园企业普通 职的宿舍。11号楼1层和2层为职食堂,三楼、四楼为包厢形式, 设计和装修上体现出一定的层次,定位于园区企业招待所 用。同时三楼的露天阳台利用盆景绿色设计成露天的休闲茶 吧;五楼设计成KTV、棋牌等文体包厢,为园区内的居住职 提供娱乐场所。因为11号楼将来需要进行后勤公司招商, 具体的定位方案由后勤公司自行确定；上述的定位仅仅作为 参考和招商说服。11号楼的酒店式公寓因为与
44、园区休闲场所 邻居,建议提高装修标准,设计成为单人套房,作为园区企 业的中高层管理、技术人员的宿舍。!号楼裙楼一般为营业性用房,但是因为本项目为个 整体,具有整个园区的保安监控系统。一般来说营业性用房 需要沿街或者开放式对外沿街;根据对本项目建筑设计的现 状来看,裙楼作为营业性用房的招商工作具有一定的困难。 在定位上裙楼的三楼可以作为办公用房。二楼作为商务会议 室和商务访问、谈判室。楼部分可以向银行和中国移动营 业厅进行招商或向两岸咖啡这类提供商务套餐、休闲场所的 企业招商。由于裙楼同样需要经过园区大门保安,在一定程度上将 影响到营业效果;因此建议园区的主大门采用开放式设计, 并设置宽阔视线的
45、草坪绿化设计,针对园区内部的保安系 统。可以在主楼的西侧设置门卫和主楼设置保安,这样既可 以保证裙楼的营业通道,又可以有效保护园区的整体形象; 具体的修改意见供工程部门进行参考。说明:任何的项目建筑招商目标群定均以实际招商为 准,一切的安排都以租户为优先,做到租户就是上帝的服务 理念灌输,一切为租户合理要求而增删服务项目。第五部分项目招商租金定位一、项目组价调研分析本项目是工业地产范畴,业地产和商业地产类同,以 招商过程中的租金为效益评价的主要参数。租金主要受到氛 围和同类项目水平的影响,因此本项目的租金按照参照定价 的原则进行定位。1、横向比较:同类竞争性商务楼的比较。据调查,最近开盘招商的
46、东冠发展大厦租金定位于每平 方米每天元,年递增5%10%;由区政府牵头的创 新大厦租金为每天1.25元/平方米;滨海威陵大厦租金为每 天1. 2元/平方米,三年合约内不浮动,三年后浮动5%10%； 文三路东部件园租金为每天2.3元/平方米,浙大科技园租 金每日2元/平方米。本项目作为园区型写字楼,绿化条件 相对优越于其他项目,在重视生态办公、期望自由个性、梦 寐独立空间的今天,本项目在设计理念上具有一定的前瞻 性。2、纵向对比:同类写字楼的历程对比。本项目周边的住宅房产价格基本上都在7000-8000元/ 平方米之间,并有着进步上升的趋势。之江区块随着各住 宅小区的大肆扩张和居民入住率的提高,
47、同时各写字楼、酒 店等商务、休闲场所的兴起,板块活力正迅速发展,完全有 可能未来之江区块成为杭州南岸的E0D板块。参照杭州黄龙 商务圈的发展规律,黄龙商务圈住宅房价在12000元/平方米的时候,写字楼租金已经达到了每天4.5元/平方米,售 价达到了 15000平方米;本地块由于近年居民住宅入住率无 法达到黄龙商务圈,同时又因一江相隔杭州市中心,加上黄 龙商务圈的文体概念,这将在一定程度上削弱了本区块的写 字楼和住宅价值比例水平,4. 5X （7000 4-12000） X60%= 1.5 （60%为本区域与黄龙商务圈成熟度的比例）,房屋的售 价大致在5500元/平方米。3、综合对比:区域经济的
48、前景分析近年以来,长三角经济活力日渐兴起,逐步代替珠三角 成为中国发展最快的区域;杭州作为长三角中的重要城市, 又是民营经济发达的浙江省省府城市,还是世界闻名的旅游 城市,杭州正成为创业、兴业的天堂。今年以来,住宅房地 产形势不容乐观,政府不断出台相关政策打压住宅房产以挤 出其中的泡沫;而前期疯狂的住宅地产挤占了业地产的发 展空间；越来越多的外资进入中国、走进长三角,越来越多 的创业者自主创业,越来越多的高附加值、高新技术产业开 发企业的兴起,这给商务地产项目带来更多的发展机遇。杭州高新区（滨江）以新区开发的理念和高新技术政策 扶持的优势,辅以沿江住宅房产氛围的日益成熟,加上位于 杭州通往箫山国际机场的交通道路上,该区域发展的速度将 进步提高;并很有前途发展成为杭州高新产业的领袖聚集 地。4、本项目的租金预期:针对商业地产项目,不论是销售定价还是租赁定价,都需要对项目进行租金发展预测,从而设计出套合理的租赁 或销售方案;由此对本项目的租金作如下的的估计:年份1234561日租金1