云南省2023年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试题B卷含答案.doc

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1、云南省云南省 20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析押年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试题题练习试题 B B 卷含答案卷含答案单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、以下关于 C/C+程序变量的叙述中,错误的是()。A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明,然后才能引用D.除了赋值运算,其他运算都不能改变变量的值【答案】D2、黑盒测试不能发现()。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果【答案】C3、房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能

2、。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在 4000 元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比,不可同日而语C.从财务报告上看,该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低,非常吸引【答案】C4、UML 中关联是一个结构关系,描述了一组链。两个类之间(47)A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】B5、为提高机场航油保障能力,保障扩建后的机场航油供应,中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线

3、将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点,在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内,需建造建筑物、构筑物的,应当在征得市空港办的同意,按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况,便于管理部门制订补偿方案,故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积(剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限 37 年作为堆场的土地收益)B.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益C.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积(剩

4、余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限 37 年作为堆场的土地收益)+拆除费用+清理费用D.土地减损价值=需拆除的建筑物占地面积(土地到期时 50 年的土地收益-剩余使用年限 37 年建筑物租金中的土地收益)+设备及货物搬迁费【答案】A6、A 市 B 房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权,在签订的土地使用权出让合同中规定,此土地按照城市规划为住宅用地,需进行商品住宅建设。B 公司通过调查研究,发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力,同时也会对其后的商品楼带来升值作用,遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请,申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中

5、心的建设,住宅已建至地上 10 层,欲以该在建工程申请抵押贷款,委托 C 二级房地产估价机构,进行了在建工程评估。A.符合房地产估价合法的原则B.需要向房地产主管部门申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.需要向土地和规划部门申请,并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金,方可获得审批【答案】D7、UML 中关联是一个结构关系,描述了一组链。两个类之间(47)A.不能有多个关联B.可以有多个由不同角色标识的关联C.必须有一个关联D.多个关联必须聚合成一个关联【答案】B8、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信,产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。采用()模式,用一个中介对象来封

6、装一系列的对象交互,从而使各对象不需要显式地相互引用,使其耦合松散,而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与(请作答此空)模式是相互竞争的模式,主要差别是:前者的中介对象封装了其他对象间的通信,而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】D9、以下关于软件维护的叙述中,错误的是()。A.软件维护解决软件产品交付用户之后运行中发生的各种问题B.软件维护期通常比开发期长得多,投入也大得多C.软件的可维护性是软件开发阶段各个时期的关键目标D.软件工程存在定量度量软件可维护性的很

7、好的普遍适用的方法【答案】D10、UML 中有 4 种事物:结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构件属于()事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】A11、在 TCP/IP 体系结构中,()协议实现 IP 地址到 MAC 地址的转化。A.ARPB.RARPC.ICMPD.TCP【答案】A12、在 Word 编辑状态下,有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中,“波浪型细下划线()”是错误的;按()键与工具栏上的A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S【答案】D13、某通信公司公布了速率为 512K 的两种 ADSL 使用

8、类型的资费标准如下:A.15 小时 30 分B.28 小时 20 分C.30 小时D.40 小时【答案】B14、因城市发展的需要,政府对某区域作出了房屋征收决定,选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房,其中 A房屋办理了权属登记,B 房屋为其 10 年前自行建设,未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估 A 房屋,B 房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议,认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】C15、UML 中行为事物是模型中的动态部分,采用动词描述跨越时间和空间的行为。(46)属于行为事

9、物,它描述了(47)。A.包B.状态机C.注释D.构件【答案】B16、软件测试中的测试由用户在软件开发者指导下完成,这种测试属于()阶段的测试活动。A.单元测试B.集成测试C.系统测试D.确认测试【答案】D17、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应,并且会产生完全不同的结果,这种现象称为多态,其实现由()支持。多态分为多种,(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】C18、(请作答此空)模式定义一系列的算法,把它们一个个封装起来,并且使它们可以相互替换,使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。以下()情况适合选用该模式。一个客户

10、需要使用一组相关对象一个对象的改变需要改变其他对象需要使用一个算法的不同变体许多相关的类仅仅是行为有异A.命令(Command)B.责任链(ChainofResponsibility)C.观察者(Observer)D.策略(Strategy)【答案】D19、张某在 2004 年 10 月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出,租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是 200 元/m2,张某与王某就该店面达成的月租金是 180 元/m2,租期为 5 年,费用按法规各自承担。A.20的首付款加上该首付款 2 年的利息B.20的首付款,加上该首付款 2 年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店

11、面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004 年 10 月的购买价格,加上 20的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值,减去 2004 年 10 月至 2006 年 10 月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和,再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C20、The maximum number of data that can be expressed by 8 bits is().A.64B.128C.255D.256【答案】C21、某 C 语言程序中有表达式 x

12、%m(即 x 被 m 除取余数),其中,x 为浮点型变量,m 为整型非 0 常量,则该程序在()时会报错,该错误属于(31)错误。A.逻辑B.语法C.语义D.运行【答案】C22、如果待排序序列中两个元素具有相同的值,在排序前后它们的相互位置发生颠倒,则称该排序算法是不稳定的。()是稳定的排序方法,因为这种方法在比较相邻元素时,值相同的元素并不进行交换。A.冒泡排序B.希尔排序C.快速排序D.简单选择排序【答案】A23、房地产市场转让非常普遍,主要涉及单纯土地的买卖、交换;土地及地上建筑物的整体买卖、交换;零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法

13、【答案】C24、()是正确的 E-mail 地址。A.Webmasterceiaec.orgB.Web masterceiaec.orgC.http:www.ceiaec.orgD.http:/www.ceiaec.org【答案】A25、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于 2004 年,现状用于商业,于 2007 年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。A.交通条件B.地理位置C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度【答案】D26、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺

14、旋模型、喷泉模型等。其中,()适用于需求明确或很少变更的项目,()主要用来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A27、房地产估价师一项实操性很强的业务,房地产估价报告写作,是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师,达到执业要求,估价报告的写作能力,是必不可少的检验标准。A.句子简洁,概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】D28、在获取与处理音频信号的过程中,正确的处理顺序是()。A.采样、量化、编码、存储、解码、D/A 变换B.量化、采样、编码、存储、解码、A/D 变换C.编码、采样、量化、存储、解

15、码、A/D 变换D.采样、编码、存储、解码、量化、D/A 变换【答案】A29、UML 中有 4 种事物:结构事物、行为事物、分组事物和注释事物。类、接口、构建属于()事物;依附于一个元素或一组元素之上对其进行约束或解释的简单符号为(请作答此空)事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】D30、根据过去的一些数据以及经验模型,人们往往可以总结出某种规律。按照这种规律,又可以对不久的未来做大致的预测。例如,已知 f(0)=1,f(1)=1,f(2)=2,如果 f(x)大致为二次多项式,则 f(3)大致为()。A.2B.3C.5D.4【答案】D31、An()statement can perfo

16、rm a calculation and store the result ina variable so that it can be used later.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】D32、从 5 本不同的书中任意取出两本,结果有()种。A.10B.14C.20D.25【答案】A33、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程,不同的环节需要完成相应的估价文书。A.制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B.估价师在完成估价项目时,应尽可能的亲自进行实地查勘C.估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结

17、估价经验D.估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等【答案】B34、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼,总建筑面积 3000m2,于 4 年前建成并投入使用,办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定,建成投入使用后,其中的 1000 m2建筑面积归甲方,2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年,期满后无偿归还甲方。现今,乙方欲拥有该办公楼的产权,甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知,现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元,出租率为85%,年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%,报酬率为 10%。问:A.6

18、89B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B35、评价一个计算机系统时,通常主要使用()来衡量系统的可靠性,使用()来衡量系统的效率。A.平均响应时间B.平均无故障时间(MTBF)C.平均修复时间D.数据处理速率【答案】B36、商品关系 P(商品名,条形码,产地,价格)中的()属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的 185 升电冰箱的 SQL 语句应该是:A.条形码=185 升电冰箱B.条形码=185 升电冰箱C.商品名=185 升电冰箱D.商品名=185 升电冰箱【答案】D37、在某高校教学管理系统中,有院系关系 D(院系号,院系名,负责人号,联系方式),教师关

19、系 T(教师号,姓名,性别,院系号,身份证号,联系电话,家庭住址),课程关系 C(课程号,课程名,学分)。其中,“院系号”唯一标识 D 的每一个元祖,“教师号”唯一标识 T 的每一个元组,“课程号”唯一标识 C 中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程,一门课程可以有多名教师讲授,则关系 T 和 C 之间的联系类型为(请作答此空)。假设一个院系有多名教师,一个教师只属于一个院系,则关系 D 和 T 之间的联系类型为()。关系 T(),其外键是()A.1:1B.1:nC.n:1D.n:m【答案】D38、软件工程的基本原理不包括()。A.分段管理软件开发,将复杂问题简化处理B.开发团队成员要尽

20、量多,有利于集思广益C.记录软件每个版本的状态,严格版本控制D.不断积累和改进软件过程实践经验和技术【答案】B39、软件开发的生命周期划分为软件项目计划、()、软件设计、编码、测试、运行(维护)6 个阶段。A.可行性分析B.初始调查C.需求分析与定义D.问题分析【答案】C40、Every valid character in a computer that uses even()must alwayshave an even number or 1 bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A41、One of the greatest features o

21、f a home()is the ability toshare one Internet connection simultaneously over two or morecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work【答案】C42、如果模块 A 的三个处理都对同一数据结构操作,则模块 A 的内聚类型是(49)。A.逻辑内聚B.时间内聚C.功能内聚D.通信内聚【答案】D43、小张在 M 公司担任程序员,他执行本公司工作任务,独立完成了某应用程序的开发和设计,那么该应用程序的软件著作权应当归属()享有。A.小张B.M 公司C.M 公司和小张共同D.购买

22、此应用程序的用户【答案】B44、以下关于软件测试的叙述中,不正确的是()。A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时,测试终止【答案】D45、若某二叉树的先序遍历序列和中序遍历序列分别为 PBECD、BEPCD,则该二叉树的后序遍历序列为()。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C46、设某系统由 P1 和 P2 两个子系统组成,当且仅当两个子系统都能正常工作时,该系统才能正常工作。若 P1 和 P2 的可靠性均为 0.9,则该系统的可靠性是()。A.0.1B.0.45C.0.

23、81D.0.9【答案】C47、为了公共利益的需要,政府对某小区作出了征收决定,甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格B.类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据C.将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正,确定比准价格D.根据类似房地产价格,采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格【答案】A48、C 程序代码“while(c=getchar()!=a)putchar(c);”中存在()错误。A.

24、调用B.语法C.逻辑D.运行【答案】B49、为提高机场航油保障能力,保障扩建后的机场航油供应,中国航空油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点,在地下铺设输油管。根据市民用机场航空油料管线保护办法管线中心线两侧各 5 米为保护范围。在航油管线保护范围内,需建造建筑物、构筑物的,应当在征得市空港办的同意,按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况,便于管理部门制订补偿方案,故产生了本项目的评估。价值时点为 2019 年 4 月 10 日。A.仓储用地土地减损价值、建(构)筑物价值、设备及货物搬迁费、经营收益损失补偿B.仓储用地土地价值

25、、10 幢建筑物价值C.仓储用地土地价值、10 幢建筑物价值、仓储用地的经营收益D.仓储用地土地减损价值、建(构)筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿【答案】D50、()不是面向对象程序设计的主要特征。A.封装B.多态C.继承D.结构【答案】D大题(共大题(共 1010 题)题)一、某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为 1500m2,占地 2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于 1955 年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为 3 及以下的商业用途土

26、地价格为 2 万元/m2,商品住宅销售均价为 1.2 万元/m2。据此,估价师拟定了以下两种估价思路:1.以商品住宅销售均价为基础估价;2.以商业用途土地价格为基础估价。、上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。、针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。【答案】本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途,则以商业用途价格为基础估价较合适,或若转让后不允许改变用途,则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由:估价对象处于繁华商业区,根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅,根据合法原则,应以住宅销售均价为基础估价。本题考查的是居住房地产估

27、价的技术路线及难点处理。估价技术路线:(1)选择估价方法,(2)方法运用中的具体处理,(3)确定估价结果。二、某商务办公楼属于甲公司所有,现在乙公司有意购买此办公楼用于出租,以获取较稳定的租金收益,并期望收益率不低于现行一年期银行存款利率。乙公司为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。、商务办公楼估价的常用方法有哪些?、影响商务办公房地产价格的主要实物状况有哪些?、该估价项目适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。【答案】1.本题考查的是商务办公房地产估价的常用方法。商务房地产的估价可以选择收益法、比较法、成本法等。2.本题考查的是影响商务办公房地产价格的因素。影响商务办公房

28、地产价格的主要实物状况包括外观形象;内部装饰装修;设备、设施;智能化程度;物业服务水平以及租户类型。3.本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。该估价项目主要适宜采用收益法。首先,确定未来收益期限;其次,预测未来各期的净收益;第三,求取报酬率,根据委托方要求,求其最高出价,报酬率确定为一年期银行存款利率。第四,选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值。三、指出并改正下列房地产估价文书的错误(本题 10 分。错处不超过 4 个。如将正确的内容改错,则每改错 1 处倒扣2.5 分,本题最多扣至零分,请在答题纸上作答,不得在试卷上改错)本次估价背景情况如下:(一)估价对象:本次估价对象为位

29、于市路 1 号园座 101 房的一宗房地产,建筑面积为 353.54 平方米,土地使用权面积为 679.6 平方米。估价目的:为法院确定房地产市场价值提供参考依据。(三)价值时点:20年 11 月 14 日,为委托评估之日。(四)价值类型:为房地产的市场价值。(五)估价方法:本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。(六)估价结果:估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序,运用科学的估价方法,仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况,经过全面细致的测算,并结合估价经验和对影响价值因素具体分析,最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整(¥7,070,800 元)

30、。以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段:估价假设和限制条件一、估价假设(一)一般假设1.市场供应关系、市场结构保持稳定,未发生重大变化或实质性改变。【答案】错误 1:如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。改正:不考虑特殊买家的附加出价。错误 2:若实际面积与本次评估所依据的面积不符,不再调整评估价值。改正:若实际面积与本次评估所依据的面积不符,则需相应调整评估价值。错误 3:本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。改正:本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。错误 4:并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力

31、等因素对估价对象价值的影响,改正:并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响,改错题相对较容易,是常遇到的错误。本套题难点设在了指错题,相对较少见,但大家在考试中只能学会适应,并在平时增加严格错误的指出。通过真题,希望大家:第一,要学会把题放在一起来考核自己。第二,培养一下题感,明确一下考试难度和试题题量。第三,把握一下时间,进行合理的做题时间分配。四、指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选(十五)风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得,有关事项特此说明如下:2005 年,原产权人

32、 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权,并于同年办理了报建手续,于 2006 年 7 月取得建设工程施工许可证。2012 年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今,XXX 房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦,2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证,其土地使用年限住宅剩余 58.2 年,商业剩余 28.2年,建筑目前正在装饰改造中,尚未交付使用。于价值时点,估价对象为毛坯状态,尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复,本次估价所对应状态为价值时点状态,并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。

33、2.房地产市场变化情况目前,受全球金融危机、国外经济增速放缓,甚至出现整体经济衰退的影响,我国整体经济增速已放缓,近期部分城市出现了房价下降过快等问题,国家各部委相继出台相关政策,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在,预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下:(1)估价对象为在建工程,报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响,应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。(2)根据委托方提供的相关证明材料及估

34、价人员经验,其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制:【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态,并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误,改为本次估价所对应状态为价值时点状态,未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓,近期部分城市出现了房价下降过快等问题,错误,改为我国整体经济增速已放缓,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误,改为:抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费,如抵押权实现费用、企

35、业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致,应以委托人提供面积确认为准。错误,改为:此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致,应以国土部门确认为准。五、估价报告是估价机构提供给委托人的“产品”,房地产估价师必须能够动手写作估价报告。、估价报告在写作时应满足哪些文字要求?、一份完整的估价报告应包括哪些内容?、对估价报告进行内部审核是保证估价报告质量和防范估价风险的最后一道防线。估价报告内部审核时,主要应审核哪些内容?【答案】1.本题考查的是房地产估价报告写作的文字要求。房地产估价报告写作的文字要求主要包括对词义的要求、对语句的要求以及要

36、防止错别字和错漏。(1)对词义的要求:用词准确;语义鲜明,不能含混不清、模棱两可;用词不可带有较强烈的感情色彩;用词简练、标准,不堆砌、不生造。(2)对语句的要求:句子简洁,概括性强;搭配得当;逻辑严密。2.本题考查的是房地产估价报告的构成要素。估价报告应采取书面形式,一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成:(1)封面;(2)致估价委托人函;(3)目录;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告,还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外,房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关

37、要求,还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。3.本题考查的是估价报告内部审核表。估价报告内部审核主要针对技术报告,围绕影响估价结果的几大方面展开,审核重点主要包括以下几方面:(1)估价报告的完整性;(2)估价假设和限制条件;(3)估价目的及价值定义;(4)估价对象的界定、描述和分析;(5)市场背景描述与分析;(6)最高最佳利用分析;(7)估价方法选用;(8)数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程;(9)估价结果确定及结论表述;(10)估价报告的规范性、文字表述;(11)审核结论。六、阅读以下说明和代码,填补代码中的空缺,将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】下面的程序利用快速排序中划分

38、的思想在整数序列中找出第 k 小的元素(即将元素从小到大排序后,取第 k 个元素)。对一个整数序列进行快速排序的方法是:在待排序的整数序列中取第一个数作为基准值,然后根据基准值进行划分,从而将待排序的序列划分为不大于基准值者(称为左子序列)和大于基准值者(称为右子序列),然后再对左子序列和右子序列分别进行快速排序,最终得到非递减的有序序列。例如,整数序列“19,12,30,11,7,53,78,25的第 3小元素为 12。整数序列“19,12,7,30,11,11,7,53.78,25,7的第 3 小元素为7。函数 partition(inta,intlow,inthigh)以 alow的值为

39、基准,对alow、alow+l、ahigh进行划分,最后将该基准值放入ai(lowihigh),并使得 alow、alow+l、,、Ai-1都小于或等于 ai,而 ai+l、ai+2、ahigh都大于 ai。函教findkthElem(inta,intstartIdx,intendIdx,inrk)在 astartIdx、astartIdx+1、.、aendIdx中找出第 k 小的元素。【代码】#includestdio.h#includestdlib.hIntpartition(inta,intlow,inthigh)/对 alow.high进行划分,使得 alow.i中的元素都不大于 ai

40、+1.high中的元素。intpivot=alow;/pivot 表示基准元素Inti=low,j=high;while((1))While(ij&ajpivot)-j;ai=ajWhile(ij&aipivot)+i;aj=ai(2);/基准元素定位returni;IntfindkthElem(inta,intstartIdx,intendIdx,intk)/整数序列存储在 astartldx.endldx中,查找并返回第 k 小的元素。if(startldx0|endIdx0|startIdxendIdx|k1|k-lendIdx|k-1startIdx)Return-1;/参数错误 if

41、(startIdxendldx)intloc=partition(a,startIdx,endldx);进行划分,确定基准元素的位置 if(loc=k-1)找到第 k 小的元素 return(3);if(k-lloc)/继续在基准元素之前查找 returnfindkthElem(a,(4),k);else继续在基准元素之后查找 returnfindkthElem(a,(5),k);returnastartIdx;intmain()inti,k;intn;inta=19,12,7,30,11,11,7,53,78,25,7;n=sizeof(a)sizeof(int)/计算序列中的元素个数for

42、(k=1;kn+1;k+)for(i=0;in;i+)printf(“%d/t”,ai);printf(“n”);printf(“elem%d=%dn,k,findkthElem(a,0,n-1,k);/输出序列中第 k 小的元素return0;【答案】1)CountStr2)pi3)pi4)num3、1、!i=j2、ai=pivot3、aloc4、stratIdx,Loc-15、Loc+1,endIdx七、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司:受贵公司委托,我们对位于市路号 16 楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地

43、产抵押价值。经过实地查勘和市场调查,遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准,遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断,确定 16 楼办公房地产市场价值为¥28627990 万元(人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整),21357元/,估价对象的抵押价值为¥25638775 万元(人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整),19127 元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价假设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明

44、,请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人:二一二年四月十九日【答案】错误 1:缺价值时点,致估价委托人函中应写明价值时点。错误 2:估价结果应该披露三个价值,只披露了两个,价值不同,必有法定优先受偿款,缺法定优先受偿款的数额。错误 3:缺估价机构盖章。八、()makescomputersabletodojobswhichtillnow,onlyhumanbrainscando.【答案】人工智能能够让计算机做那些现在只有人类大脑才可以做的一些工作。A 人工智能 B 大数据 C 云计算 D 物联网九、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司,法定代表人:;住所:

45、市路号。二、估价方房地产估价事务所,法定代表人:;住所:市路号,二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示,兼并集团内工厂,获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号,四至范围,总占地面积 12000m2,土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准,已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市,并拆除其余建筑物;新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼,目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认,估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价

46、值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物,客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费,同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。一十、指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅,

47、于 2001 年1 月 10 日竣工投入使用,建筑面积 93.88m2。该住宅原为福利商品房,于 2008年 1 月 10 日补足地价和配套费,全部为业主自用,由于可比实例较少,拟采用成本法评估该住宅于 2016 年 1 月 10 日的市场价格。计算公式如下:房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧 1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料,估价对象所占用土地 70 年使用期限的楼面地价为 280 元/m2,现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260 元/m2,则土地重新取得成本为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4(元)

48、2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门 2014 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3200 元/m2,房产管理部门 2015 年 1 月1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 3500 元/m2,房产管理部门 2016 年 1 月 1 日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为 4000 元/m2。则估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580(元)3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算,其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价(1成新率)其中,建筑物成新率由房屋完损等级判

49、定人员和房地产估价师现场评定,确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为:建筑物折旧=328580(1-70%)=98574(元)4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为:房地产总价=26286.4+32858098574=256292.4(元)【答案】1.土地重新取得成本计算错误,土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8(元);2.建筑物重置总价计算错误,应使用 16 年公布的重置单价,估价对象建筑物重置总价为:建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220(元);3.判定建筑物成新时,“建筑物为完好房、七成新”有误,应将完好房改为基本完好房。

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