《2023年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试题B卷含答案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试题B卷含答案.doc（24页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、20232023 年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习年房地产估价师之房地产案例与分析押题练习试题试题 B B 卷含答案卷含答案单选题（共单选题（共 5050 题）题）1、敏捷开发的原则不包括（）。A.使用分阶段的计划来管理流程，并详细地编写开发文档B.欢迎需求变化，并利用这种变化来提高用户的竞争优势C.尽早并持续地发布并交付有价值的软件以满足用户需求D.无论团队内外，面对面的交流始终是最有效的沟通方式【答案】D2、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当
2、时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.30B.34C.36D.40【答案】B3、源程序中的（）与程序的运行结果无关。A.注释的多少B.变量的取值C.循环语句的执行次数D.表达式的求值方式【答案】A4、治疗漏肩风兼有气滞血瘀者，可配穴为A.合谷、条口B.合谷、风池C.足三里、气海D.内关、合谷
3、【答案】D5、在面向对象程序设计语言中，对象之间通过（）方式进行通信。以下关于好的面向对象程序设计语言的叙述中，不正确的是（请作答此空）。A.应该支持被封装的对象B.应该支持类写实例的概念C.应该支持通过指针进行引用D.应该支持继承和多态【答案】C6、一组对象以定义良好但是复杂的方式进行通信，产生的相互依赖关系结构混乱且难以理解。采用（）模式，用一个中介对象来封装一系列的对象交互，从而使各对象不需要显式地相互引用，使其耦合松散，而且可以独立地改变它们之间的交互。此模式与（请作答此空）模式是相互竞争的模式，主要差别是：前者的中介对象封装了其他对象间的通信，而后者通过引入其他对象来分布通信。A.解
4、释器(Interpreter)B.策略(Strategy)C.中介者(Mediator)D.观察者(Observer)【答案】D7、A Web（）is one of many software applications that function as theinterface between a user and the Internet.A.displayB.browserC.windowD.view【答案】B8、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地
5、产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】D9、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是()。A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】A10、（）：An error can be caused by attempting to divide by 0.A.InterruptB.DefaultC.UnderflowD.Overflow【答案】D11、在
6、面向对象的系统中，由于有了()，所以父类的数据和方法可以应用于子类。A.继承性B.封装性C.抽象性D.多态性【答案】A12、从下列名词中区分类和对象。其中，（）全部是类，（）全部是对象。A.电影、序列号为 sw1987532 的电影胶片、足球赛B.电影、足球赛、电影胶片C.影片“卡萨布兰卡”、足球赛D.影片“卡萨布兰卡”、序列号为 sw1987532 的电影胶片【答案】D13、结构化分析方法（SA）的主要思想是（）。A.自顶向下、逐步分解B.自顶向下、逐步抽象C.白底向上、逐步抽象D.自底向上、逐步分解【答案】A14、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同形式，其中（）多态在许
7、多语言中都存在，最常见的例子就是子类型化。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】B15、以下文件扩展名中，（）不是视频文件格式。A.MPEGB.AVIC.VOCD.RM【答案】C16、()语言不是面向对象的程序设计语言。A.JavaB.C+C.SmalltalkD.Fortran 77【答案】D17、在“Excel 2000”表处理中，假设 A1=2，A2=2.5，选择 A1:A2 区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至 A10，则 A10=（），SUM（A1:A10）=（）。A.30B.42.5C.46.5D.48.5【答案】B18、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估
8、价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D19、若某二叉树的先序遍历序列和中序遍历序列分别为 PBECD、BEPCD，则该二叉树的后序遍历序列为（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C20、如果用户对系统的目标不是很清楚，需求难以定义，这时最好使用()进行系统开发。A.原型法B.瀑布模型C.V-模型D.螺旋模型【答案】A21、某种部件使用在 10000 台计算机中，运行工作 1000 小时
9、后，其中 20 台计算机的这种部件失效，则该部件千小时可靠度 R（）。A.0.990B.0.992C.0.996D.0.998【答案】D22、房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法【答案】B23、6 年前甲公司提供一宗 40 年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积 3000m2，于 4 年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的 1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2 建筑面
10、积由乙方使用 15 年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35%，报酬率为 10%。问：A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12【答案】A24、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】C25、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】A26、CPU 主要由运算单
11、元（ALU）、控制单元（CU）、寄存器和时序电路组成，对指令进行译码的功能是由（）实现的。A.运算单元B.控制单元C.寄存器D.时序电路【答案】B27、企业管理、电子政务、电子商务等具有()的特点，宜采用云计算模式。A.强计算、强流程、多交互B.强计算、弱流程、少交互C.弱计算、弱流程、少交互D.弱计算、强流程、多交互【答案】D28、使得气者可以加强针刺感应的传导和扩散的辅助手法为A.循法B.弹法C.刮法D.摇法【答案】C29、Insufficient（）can cause a processor to work at 50%or evenmore below its performance
12、potential.A.mouseB.I/OC.documentD.memory【答案】D30、DoS 攻击的目的是（）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】B31、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.软件测试的目的是为了发现错误B.成功的测试是能发现至今尚未发现的错误的测试C.测试不能用来证明软件没有错误D.当软件不存在错误时，测试终止【答案】D32、为在网上搜索内容而输入关键词时，常可能打错别字。当系统显示没有匹配项后，有些系统还会向你推荐某些关键词。为实现这种推荐，采用（54）方法更有效。A
13、.聘请一批专家，对每个常用关键词给出一些易错成的词B.聘请一批专家，对每个常输错的关键词给出纠正后的词C.查阅有关的词典，对每个常用的关键词找出易错成的词D.利用系统内记录的用户操作找出用户纠错词的对应关系【答案】D33、一组无逻辑关系的语句在程序中多处出现，为了节省存储空间，把这些语句放在一个模块中，该模块的内聚是（）。A.逻辑内聚B.偶然内聚C.过程内聚D.通信内聚【答案】B34、汉字机内码与国标码的关系为：机内码=国标码+8080H。若已知某汉字的国标码为 3456H，则其机内码为（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H【答案】A35、甲公司于 2008 年 5 月
14、购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为 2000m2，二层建筑面积为 1500m2，该房屋于 2010 年 1 月出租给乙公司，租赁期限为 10 年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了 500m2 的包房，2011 年 3 月甲公司以该房屋申请了 3 年期抵押贷款，丙房地产估价机构于 2011 年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于 1.2 倍D.本着谨慎原则，应优选比较法【答案】A36、测试四个程序模块共发现了 42 个错，则()。A.至少有 1 个模块至少有 11 个
15、错B.至少有 1 个模块至少有 12 个错C.至少有 2 个模块都至少有 11 个错D.至多有 2 个模块都至多有 14 个错【答案】A37、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.11.43B.11.77C.22.86D.23.53【答案】A38、在 Windows
16、 系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理 D 盘上的碎片，可选中 D 盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.类型B.格式C.属性D.状态【答案】C39、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D40、无符号二进制数 11001000 所表示的十进制数为（）。A.104B.148C.172D.200
17、【答案】D41、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。A.同符号数相加B.同符号数相减C.异符号数相加D.异符号数相“或”【答案】A42、王某于 1999 年在某城市中心城区购买了一幢 6 层的百货大厦，为保证正常经营，于 2004 年初进行了重新装修。2006 年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为 800 万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值 800 万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三至六层。A.该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权B.如未通知承租人，则该抵押合同效力
18、待定C.如不办理抵押登记，该抵押合同无效D.如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力【答案】D43、（）是错误的描述。A.Delphi 和 Visual Basic 都是可视化编程语言B.可视化编程中采用控件技术和事件驱动工作方式C.在可视化编程中，可以不编写程序代码来完成界面的设计工作D.使用 UML（Unified Modeling Language）开发软件不需要编写程序【答案】D44、为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。A.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日B.评估房屋征收价值时需要考
19、虑抵押、查封等因素的影响C.用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值D.对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价值【答案】B45、某 C 语言程序中有表达式 x%m（即 x 被 m 除取余数），其中，x 为浮点型变量，m 为整型非 0 常量，则该程序在（）时会报错，该错误属于（31）错误。A.逻辑B.语法C.语义D.运行【答案】C46、设某系统由 P1 和 P2 两个子系统组成，当且仅当两个子系统都能正常工作时，该系统才能正常工作。若 P1 和 P2 的可靠性均为 0.9，则该系统的可靠性是（）。A.0.1B
20、.0.45C.0.81D.0.9【答案】C47、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在 4000 元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】C48、以下关于 C/C+程序变量的叙述中，错误的是（）。A.变量实际上是存储位置的名字B.变量都具有类型属性C.变量必须先声明，然后才能引用D.除了赋值运算，
21、其他运算都不能改变变量的值【答案】D49、（）：A collection of related information，organized for easyretrieval.A.DataB.DatabaseC.ButterD.Stack【答案】B50、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.句子简洁，概括性强B.搭配得当C.逻辑严密D.用词简练、标准【答案】D大题（共大题（共 1010 题）题）一、下表中，第一行依次列出了 0.00，0.01，0.0
22、2，0.03，0.99，共 100个数据；对第一行的每个数据采用方法 1 处理后形成第二行数据；对第一行的每个数据采用方法 2 处理后形成第三行数据。方法 1 是对末位数字采用 4 舍 5入处理，即末位数字是 4 或 4 以下时舍去，若末位数字是 5 或 5 以上，则进1。方法 2 对 4 舍 5 入法做了如下修改：如果末位数字是 5，则并不总是入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则将 5 舍去；如果前一位数字是奇数，则进 1。例如，0.05 将舍入成 0.0；0.15将舍入成 0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理一批正数时，方法 1（通常的
23、 4 舍 5 入法）与方法 2（修改后的 4 舍 5 入法）相比，（）。【答案】单纯解答本题并不难。第一行 100 个数据都是正数，均匀地列出了 2位小数的各种可能，其平均值为 49.50。经方法 1 处理后的 100 个数据的平均值为 50.00，可以看出，方法 1 产生了偏高结果：经方法 2 处理后的 100 个数据的平均值为 49.50，可以看出，方法 2 改进了方法 1。本题的意义是：对处理大批正数而言，4 舍 5 入方法比较简单实用，但也比较粗略，会产生略微偏高的结果。在需要更精确要求的应用领域，采用方法 2 更好些。实际工作中采集的数据大多是正数，而且大多是近似值，小数点后太多的位
24、数没有实际意义。为了使计算结果精确到小数点后某一位，原始数据就应在小数点后多取 1 位。计算完成后，常需要对小数点后最末一位数字进行舍入处理。人们通常使用 4舍 5 入法对最末位数字进行舍入处理。4 以下的数字则舍去。5 以上的数字则雳要进 I。这种做法确实简单实用，但从下表可以看出，平均而言，舍的量略低于入的量。其中，0.4 舍的量与 0.6 入的量可以相抵，0.3 舍的量与 0.7 入的量可以相抵。正数 4 舍 5 入的偏差来自尾数为 5 的量都要进位，从而产生偏高结果。为平衡起见，应将尾数为 5 的情况分裂成两种情况：有一半的可能需要舍，有一半的可能需要入。方法 2 规定，经舍入后应保持
25、新的尾数为偶数，这有一半的可能。当然，如果规定新的尾数应成为奇数，也是可以的。但在同一个问题的计算过程中，总是要有统一的规定。保持偶数比保持奇数对进一步计算（例如再分半）会更有利些，所以人们选用方法 2 来改进方法 1。在银行利息计算中，采用粗略的方法还是采用更精细的方法可能会有较大一笔钱的出入。对于正负数对称分布的情况，则 4 舍 5 入法不会产生偏差。因为正数的舍（引起减少）与负数的舍（引起增加）相抵，正数的入（引起增加）与负数的入（引起减少）相抵。从本题也可以看出，在信息处理领域人们不但要学会使用数据处理的软件，更需要研究数据处理领域本身的技术。二、指出并改正下列房地产估价文书的错误本次
26、估价背景情况如下：估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为 xx 房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方 xx 建筑安装公司获取了相关成本等资料。以下为该房地产估价报告中估价假设和限制条件内容片断：估价的假设条件价值时点 2009 年 6 月 18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担
27、责任。估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为 2053 年6 月 19 日，剩余使用年限为 44 年。遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。【答案】（1）错误：本次估价以 xx 建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。改为：本次估价以委托人（或 xx 房地产开发
28、公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点起为 40 年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点起为 44 年。（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查勘的状况保持一致。三、阅读以下说明和 C 函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。说明函数 removeDuplicates(chai*str)的功能是移除给定字符串中的重复字符，使每种字符仅保留一个，其方法是：对原字符串逐个字符进行扫
29、描，遇到重复出现的字符时，设置标志，并将其后的非重复字符前移。例如，若str 指向的字符串为aaabbbbscbsss，则函数运行后该字符串为absc。C 代码voidremoveDuplicates(char*str)inti,len=strlen(str);/*求字符串长度*/if(_)return;/*空串或长度为 1 的字符串无需处理*/for(i=0;ilen;i+)intflag=0;/*字符是否重复标志*/intm;for(m=_;mlen;m+)if(Stri=strm)_;break;if(flag)intn,idx=m;/*将字符串第 idx 字符之后、与 stri不同的字
30、符向前移*/for(n=idx+1;nlen;n+)if(Strn!=stri)stridx=strn;_;str_=0;/*设置字符串结束标志*/【答案】len2 或 len=1 或等价表示 i+1 或等价表示 flag=1 或给 flag 赋值为任何一个不是 0 的值 idx+或 idx=idx+1 或等价表示 idx 或等价表示四、张某计划用自有闲置资金 100 万元购买一套房屋用于长期投资，拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均为 100 万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000 元/月，酒店式公寓按 70000 元/
31、年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是 500012/10000006%，而酒店式公寓的投资回报率是70000/10000007%，所以选择购买酒店式公寓。、张某的选择是否正确？、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二，应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还应考虑两套房屋变现能
32、力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。五、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函公司：受贵公司委托，我们对位于市路号 16 楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原
33、则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定 16 楼办公房地产市场价值为￥28627990 万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/，估价对象的抵押价值为￥25638775 万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127 元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。房地产评估有限公司法定代表人：二一二年四月十九日【答案】错误 1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误 2：估价结果应该披露
34、三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误 3：缺估价机构盖章。六、指出并改正下列房地产估价报告片段中的错误（本题 10 分，错处不超过 4个。如将正确的内容改错，则每改错 1 处倒扣2.5 分。本题最多扣至 0 分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）本次估价背景情况如下：投资有限公司于 2017 年 12 月通过拍卖方式购置了 12000m2 的办公写字楼，并于 2018 年 1 月开始装修，在完成吊顶、墙面装修后，公司资金周转困难，于是和银行协商，欲将此办公楼抵押给银行，并委托了房地产估价有限公司评估，估价公司 2018 年 3 月 28 日-4
35、月 10进行了估价作业，完成估价报告。致估价委托人函银行：受贵银行委托，我们对位于市区路号的办公房地产价值进行了估价。估价目的是：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值。价值时点是：2018 年 3 月 28 日。经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定办公房地产在现有装修完成后的价值为人民币 240000000 元，大写金额人民币贰亿肆仟万元整。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认
36、真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见估价结果报告、估价技术报告。房地产估价有限公司（公章）法定代表人：（手签）二一八年三月二十四日【答案】1.错处：致函对象为银行错误，改为：“房地产投资公司”。属于委托人错误2.错处：估价目的：为银行提供价格参考依据而估价房地产市场价值错误改为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。3.错处：确定办公房地产在现有装修完成后的市场价值改为：确定办公房地产在现状装修下（或价值时点状况下）的市场价值。4.错处：致函落款日期为：二一八年三月二十四日改为：致函落款日期为：二一八年四月十日。致函日期或估价报告完成日期为致
37、委托人函落款日期。七、指出并改正下面估价报告片段中的错误下面是某抵押估价报告节选（十五）风险提示说明 1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005 年，原产权人 XXX 房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于 2006 年 7 月取得建设工程施工许可证。2012 年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX 房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014 年 8 月将估价对象更名为 XX 大厦，2015 年 10 月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余 58.2
38、年，商业剩余 28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）
39、估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：【答案】1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3.a.抵押期限内可能会增加的法
40、定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。八、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内
41、安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用
42、途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。九、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一
43、本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为 20 年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.
44、估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。一十、置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方
45、置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积 12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋 7800m2 建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000m2 的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为 2004 年 6 月 30 日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按 300 天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。